Eşim Evi Benden Habersiz Satabilir mi? Aile Konutu Şerhi Yoksa Satış İptal Edilir mi?

Evin tapusu yalnızca eşinizin adına kayıtlıysa, “Ev benim, istersem satarım” düşüncesi her zaman hukuken doğru değildir. Eşlerin birlikte yaşadığı ev aile konutu niteliğindeyse, tapu sahibi eş diğer eşin açık rızası olmadan bu evi satamaz veya aile konutu üzerindeki hakkı aile yaşamını tehlikeye düşürecek biçimde sınırlayamaz.

Üstelik bu koruma yalnızca tapuda “aile konutu şerhi” bulunan evlere özgü değildir. Eşlerin fiilen aile yaşamlarını sürdürdükleri taşınmaz, tapuda herhangi bir şerh bulunmasa da aile konutu olabilir. Şerh, aile konutu niteliğini meydana getiren değil, var olan hukuki durumu tapuda görünür hâle getiren bir işlemdir.

Bu nedenle eşiniz evi henüz satmadıysa aile konutu şerhi koydurmak satışın gerçekleşmesini önlemek bakımından son derece önemlidir. Ev sizden habersiz satılmışsa ise artık yalnız şerh talebinden değil, şartları varsa aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davasından söz edilir.

Yargıtay’ın son yıllardaki kararlarında da diğer eşin açık rızası bulunmadan yapılan aile konutu satışları bakımından aynı koruma sürdürülmektedir. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.05.2024 tarihli, 2023/5697 E., 2024/3051 K. sayılı kararında, aile konutu eşin açık rızası alınmadan üçüncü kişiye devredilmiş; mahkemenin üçüncü kişi adına oluşan tapu kaydını iptal ederek taşınmazı yeniden malik eş adına tescil eden kararı Yargıtay tarafından onanmıştır.

Aile konutu uyuşmazlığında asıl soru bu nedenle yalnızca “Tapu kimin üzerinde?” değildir. Evin satış tarihinde gerçekten aile konutu olup olmadığı ve diğer eşin satışa açık rıza verip vermediği belirleyicidir.

Tapu Eşimin Üzerindeyse Benden İzin Almadan Evi Satabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez.

Buradaki koruma özellikle taşınmazın tamamının yalnızca bir eş adına kayıtlı olduğu durumlarda önem taşır. Eşlerin evin yarısına yarıya malik olması şart değildir. Tapu tamamen kocanın veya tamamen kadının adına kayıtlı olsa da diğer eş aile konutu korumasından yararlanabilir.

Örneğin koca evi evlenmeden yıllar önce satın almış olabilir. Taraflar evlendikten sonra bu taşınmazda yaşamaya başlamış ve yıllarca aile hayatlarını burada sürdürmüşlerse ev, mal rejimi bakımından kocanın kişisel malı olsa bile aile konutu niteliği kazanabilir.

Aynı durum miras kalan bir taşınmaz için de geçerlidir. Kadına babasından kalan ev kadının kişisel malıdır; fakat eşler ortak yaşamlarını bu evde sürdürüyorlarsa taşınmaz aynı zamanda aile konutu olabilir.

Bu noktada iki kavramın birbirine karıştırılmaması gerekir. Aile konutu olmak, diğer eşe evin yarısının mülkiyetini vermez. Buna karşılık malik olan eşin evi tek başına satma yetkisini sınırlayabilir.

Aile Konutu Şerhi Yoksa Ev Satılabilir mi?

Tapuda aile konutu şerhi bulunmaması, taşınmazın aile konutu olmadığı anlamına gelmez.

Yargıtay’ın yerleşik kabulüne göre aile konutu şerhi kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Başka bir ifadeyle bir ev tapuya şerh verildiği için aile konutu hâline gelmez; zaten aile konutu olduğu için şerh konulabilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 06.03.2019 tarihli, 2018/5010 E., 2019/2298 K. sayılı kararında da tapuya şerh verilmemiş olsa dahi eşlerin birlikte yaşadıkları taşınmazın aile konutu niteliğini taşıyabileceği, TMK m. 194’teki sınırlamanın şerhin varlığına bağlı olmadığı açıkça kabul edilmiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.04.2024 tarihli, 2023/3136 E., 2024/2301 K. sayılı kararında da aynı yaklaşım sürdürülmüştür. Daire, aile konutu şerhinin hakkı doğuran değil açıklayan bir işlem olduğunu, diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan devrin geçerliliğinin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir.

Bu nedenle eşiniz evi sizden habersiz sattığında; “Tapuya şerh koydurmamıştım, artık hiçbir hakkım yok.” sonucuna varılması doğru değildir.

Ancak satış yapılmadan önce şerh koydurulması yine de çok önemlidir. Çünkü satış gerçekleşmeden önce tapudaki işlemin önlenmesi ile satış tamamlandıktan sonra üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılması aynı güçlükte değildir.

Eşim Evi Benden Habersiz Sattıysa Tapuyu Geri Alabilir miyim?

Satış tarihinde taşınmaz aile konutu niteliğindeyse ve satış için diğer eşin açık rızası alınmamışsa tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Bu davada amaç evin doğrudan malik olmayan eşin adına geçirilmesi değildir. Genel olarak, rızasız satış sonucunda üçüncü kişi adına oluşan tapu kaydının iptali ile taşınmazın satıştan önceki malik eş adına yeniden tescili istenir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 08.11.2016 tarihli, 2016/20910 E., 2016/14532 K. sayılı kararında aile konutu olan taşınmaz eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan üçüncü kişiye satılmıştır. Daire, TMK m. 194’teki düzenlemenin emredici olduğunu ve açık rıza alınmadan gerçekleştirilen işlemin geçerli kabul edilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin kararı bozmuştur.

Daha güncel Yargıtay uygulaması da aynı yöndedir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.05.2024 tarihli, 2023/5697 E., 2024/3051 K. sayılı kararına konu olayda aile konutu eşin açık rızası olmadan başka kişiye satılmıştır. Malik eş de duruşmada evin aile konutu olduğunu ve satıştan eşinin haberi bulunmadığını kabul etmiştir. İlk derece mahkemesi üçüncü kişi adına olan tapunun iptali ile taşınmazın yeniden malik eş adına tesciline karar vermiş; bu hüküm Yargıtay tarafından onanmıştır.

Dolayısıyla tapunun eşinizin adına kayıtlı olması veya satış tarihinde aile konutu şerhi bulunmaması tapu iptali talebini engellemez.

Eşim Evi Kardeşine veya Akrabasına Devrettiyse Satış İptal Edilebilir mi?

Boşanma öncesinde veya eşler arasındaki uyuşmazlığın arttığı dönemlerde aile konutunun kardeş, çocuk, yeğen veya başka bir yakına devredildiği durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Alıcının akraba olması tek başına işlemi geçersiz hâle getirmez. Ancak taşınmazın aile konutu olduğunu bilip bilmediği, taraflar arasındaki yakınlık, evde kimin yaşamaya devam ettiği, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve satışın koşulları uyuşmazlık bakımından önem taşıyabilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 17.04.2024 tarihli, 2023/4389 E., 2024/2498 K. sayılı kararına konu olayda aile konutu malik eş tarafından kardeşine devredilmişti. Davacı eş çocuklarıyla birlikte aynı taşınmazda yaşamayı sürdürüyordu. Dosyada aile konutu niteliği ve açık rızanın bulunmaması değerlendirilmiş; tapu kaydının iptali ile taşınmazın yeniden malik eş adına tesciline ilişkin hüküm yerinde bulunmuştur.

Benzer biçimde Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 08.05.2024 tarihli, 2023/8386 E., 2024/3281 K. sayılı kararına konu olayda taşınmaz eşin yeğenine satılmış, alıcı satış sırasında tapuda aile konutu şerhi bulunmadığını ve gerçek bir satış yapıldığını savunmuştur. Yargıtay, aile konutu üzerindeki tasarrufun diğer eşin açık rızasına bağlı olduğunu bir kez daha belirtmiştir. Ancak bu kararda yargılama sırasında boşanmanın kesinleşmiş olması sonucu ayrıca önem kazanmıştır.

Bu nedenle eşin aile konutunu yakınına devretmesi durumunda yalnızca tapudaki “satış” ibaresine bakılmaz. Satış tarihinde aile konutu niteliğinin devam edip etmediği ve açık rızanın bulunup bulunmadığı öncelikle incelenir.

Eşim Evi Gerçekten Sattıysa ve Mal Kaçırma Amacı Yoksa Satış Yine İptal Edilebilir mi?

Aile konutu nedeniyle tapu iptali için satışın mutlaka muvazaalı veya mal kaçırma amacıyla yapılmış olması gerekmez.

Eşiniz gerçekten borcunu ödemek için evi satmış olabilir. Satış bedeli gerçek olabilir ve para gerçekten ödenmiş olabilir. Buna rağmen taşınmaz satış tarihinde aile konutu niteliğindeyse, diğer eşin açık rızasının gerekliliği meselesi ortadan kalkmaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.05.2024 tarihli, 2023/5697 E., 2024/3051 K. sayılı kararına konu olayda da devralan kişi taşınmazı bedel karşılığında aldığını ve malik eşin paraya ihtiyacı olduğunu savunmuştur. Buna rağmen uyuşmazlık, esas olarak aile konutu olan taşınmazın satışında diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığı üzerinden değerlendirilmiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 17.04.2024 tarihli, 2023/4389 E., 2024/2498 K. sayılı kararında da davacının dava dilekçesinde muvazaadan söz etmiş olması, uyuşmazlığın hukuki niteliğini değiştirmemiştir. Talep TMK m. 194’e dayalı aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil talebi olarak değerlendirilmiştir.

Dolayısıyla iki dava sebebini birbirine karıştırmamak gerekir. Muvazaa nedeniyle tapu iptali ile TMK m. 194 uyarınca aile konutunun rızasız devri aynı hukuki sebep değildir.

Aile konutu nedeniyle açılan davada temel mesele, satışın sahte olup olmamasından önce taşınmazın aile konutu niteliği ve diğer eşin açık rızasıdır.

Alıcı “Ben Evin Aile Konutu Olduğunu Bilmiyordum” Derse Ne Olur?

Bu konu özellikle aile konutu şerhi bulunmadan yapılan satışlarda önem taşır.

Yargıtay’ın aile konutuna ilişkin birçok kararında, TMK m. 194’teki sınırlamanın şerhe bağlı olmadığı ve açık rıza alınmadan yapılan doğrudan devir bakımından devralanın kötü niyetli olduğunun ayrıca ispatlanmasının aranmadığı kabul edilmektedir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.04.2024 tarihli, 2023/3136 E., 2024/2301 K. sayılı kararında bu husus açıkça ifade edilmiştir. Daire, aile konutu üzerindeki devir için eşin açık rızasının gerektiğini, şerhin bulunmasının şart olmadığını ve devrin iptali bakımından taşınmazı devralan kişinin kötü niyetli olmasının aranmayacağını kabul etmiştir.

Bununla birlikte taşınmazın ilk alıcıdan sonra başka kişilere tekrar devredilmiş olması durumunda uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelebilir. Sonraki iktisaplarda tapu siciline güven ve TMK m. 1023 kapsamında iyi niyet tartışmaları ayrıca gündeme gelebilir.

Bu nedenle aile konutunun bir kez değil, birkaç kez el değiştirdiği durumlarda “Şerh yoktu ama satış kesin iptal edilir” veya “Alıcı iyi niyetliyse hiçbir şey yapılamaz” şeklindeki iki uç yaklaşım da doğru değildir. Devir zincirinin her halkası ayrı değerlendirilmelidir.

Eşim Evi Sattı Ama Ben Satıştan Haberdardım: Bu Yeterli mi?

Satıştan haberdar olmak ile satışa açık rıza göstermek aynı şey değildir.

TMK m. 194, yalnız bilgi sahibi olmayı değil, açık rızayı aramaktadır.

Eşiniz eve emlakçı getirmiş olabilir. Satılık ilanını görmüş olabilirsiniz. Bir alıcının evi gezdiğini biliyor veya eşinizin satış düşündüğünü duymuş olabilirsiniz. Bunların hiçbiri tek başına belirli bir satış işlemine açık rıza verdiğiniz anlamına gelmez.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.05.2024 tarihli, 2023/5697 E., 2024/3051 K. sayılı kararına konu olay bu açıdan dikkat çekicidir. Davacının ve eşinin ticari hayatı birlikte yürütmesi nedeniyle satıştan habersiz olamayacağı ileri sürülmüştür. Ayrıca davacının daha önce aynı taşınmaz üzerindeki bir ipotek işlemine rıza göstermiş olması da savunmada kullanılmıştır. Buna rağmen mahkeme, bunların daha sonraki satış işlemine açık rıza anlamına gelmediğini kabul etmiş; karar Yargıtay tarafından onanmıştır.

Bu nedenle daha önce ipotek için izin verilmiş olması da sonradan yapılacak satış için kendiliğinden rıza oluşturmaz.

Rıza belirli işleme yönelik olmalıdır.

Aile Konutu Satışına Sözlü Rıza Verilebilir mi?

TMK m. 194 açık rızayı aramakla birlikte rıza için ayrıca noter senedi, tapu belgesi veya başka özel bir geçerlilik şekli düzenlememiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 06.03.2019 tarihli, 2018/5010 E., 2019/2298 K. sayılı kararında da rızanın belirli bir şekle tabi olmadığı, sözlü olarak dahi verilebileceği; ancak mutlaka açık olması gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle “Noterden izin vermedim, satış kesin geçersizdir” şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılamaz.

Diğer eşin belirli satışa açıkça sözlü rıza gösterdiği ispatlanabilirse bu durum mahkemece değerlendirilebilir.

Fakat yalnızca; “Eşim biliyordu.” “Sesini çıkarmadı.” “Emlakçı geldiğinde evdeydi.” “Satış yapılacağını söyledim.” gibi beyanlar doğrudan açık rıza anlamına gelmez.

Özellikle tapu iptal davalarında, satışa açık rıza bulunduğunu ileri süren tarafın bunu hangi delillerle ispatlayabildiği önem kazanır.

Eşim Daha Önce İpotek İçin İzin Verdiyse Satış İçin de İzin Vermiş Sayılır mıyım?

Daha önce belirli bir işlem için verilen izin, sonraki bütün işlemlere yayılmaz.

Aile konutu korumasının önemli özelliklerinden biri budur. Açık rıza belirli bir hukuki işleme yönelik olmalıdır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.05.2024 tarihli, 2023/5697 E., 2024/3051 K. sayılı kararında davacı eşin yıllar önce taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasına rıza göstermiş olması, yıllar sonra yapılan satışa da rıza verdiği şeklinde kabul edilmemiştir.

Benzer biçimde Yargıtay’ın önceki kararlarında da TMK m. 194’teki korumadan önceden feragat edilemeyeceği ve açık rızanın belirli bir işlem için verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dolayısıyla; “Bu evle ilgili istediğin işlemi yapabilirsin.” şeklindeki son derece genel ifadeler ile belirli bir alıcıya yapılacak belirli bir satış için verilen açık rıza aynı şey değildir.

Eşim Evi Satmakla Tehdit Ediyorsa Satışı Gerçekleşmeden Durdurabilir miyim?

Aile konutu korumasının en etkili kullanıldığı aşama, taşınmaz henüz üçüncü kişiye devredilmeden önceki dönemdir.

Eşiniz evi emlakçıya vermiş, ilan açmış, alıcı bulmuş veya tapu işlemi için hazırlık yapıyorsa aile konutu şerhi koydurulması önem kazanır.

Çünkü satış tamamlanmadan önce mesele çoğunlukla “Evin devrini nasıl önlerim?” sorusudur. Satış tamamlandıktan sonra ise artık üçüncü kişinin de taraf olduğu tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.

Aile konutu şerhi diğer eşe evin yarısını vermez. Ancak tapu sicilinde aile konutu korumasının görünür hâle gelmesini sağlayarak malik eşin tek başına yapacağı işlemlere karşı önemli bir güvence oluşturur.

Bu nedenle satış ihtimali gerçek ve yakınsa, “Nasıl olsa eşimin izni olmadan satamaz” düşüncesiyle işlemin tamamlanmasını beklemek pratik açıdan doğru olmayabilir.

Aile Konutu Şerhi Koydurmak İçin Tapu Sahibi Eşin İzni Gerekir mi?

Malik olmayan eş, taşınmaz gerçekten aile konutuysa diğer eşin iznine ihtiyaç duymadan şerh talebinde bulunabilir.

Aile konutu korumasının amacı düşünüldüğünde bunun aksi bir sistem zaten işlevsiz olurdu. Evi satmak isteyen malik eşin şerhe rıza göstermemesi hâlinde diğer eşin hiçbir korumasının bulunmaması TMK m. 194’ün amacıyla bağdaşmaz.

Bu nedenle tapu sahibi eşin; “Ev benim üzerime kayıtlı, benim iznim olmadan tapuya hiçbir şey koyduramazsın.” demesi tek başına hukuki sonuç doğurmaz.

Taşınmazın gerçekten aile konutu olduğu gerekli şekilde ortaya konulabiliyorsa idari yoldan şerh talep edilebilir. Tapu müdürlüğünün aile konutu niteliğini belirleyemediği veya taraflar arasında bu konuda uyuşmazlık bulunduğu durumlarda ise mahkeme yoluyla aile konutu niteliğinin tespiti ve şerh talebi gündeme gelebilir.

Boşanma Davası Açılınca Eşim Aile Konutunu Satabilir mi?

Boşanma davasının açılmış olması evliliği sona erdirmez.

Boşanma kararı kesinleşinceye kadar evlilik hukuken devam eder. Bu nedenle sırf boşanma davası açıldığı gerekçesiyle aile konutu koruması kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Eşlerden biri boşanma davası sırasında aile konutunu diğer eşin açık rızası olmaksızın satarsa TMK m. 194’e dayalı uyuşmazlık yine gündeme gelebilir.

Ancak burada çok önemli bir ayrıntı vardır: Aile konutu nedeniyle açılmış tapu iptali davası devam ederken boşanma kararının kesinleşmesi, davanın sonucunu ciddi biçimde etkileyebilir.

Tapu İptali Davası Devam Ederken Boşanma Kesinleşirse Ne Olur?

Yargıtay’ın güncel uygulamasında bu konu son derece önemlidir.

Aile konutu koruması evlilik birliğinin devamına bağlıdır. Boşanmanın kesinleşmesiyle taşınmaz aile konutu niteliğini kaybeder ve TMK m. 194’ün sağladığı özel koruma sona erer.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 08.05.2024 tarihli, 2023/8386 E., 2024/3281 K. sayılı kararında, aile konutu diğer eşin açık rızası olmadan yeğene devredilmiş ve ilk derece mahkemesince tapu iptali ile tescile karar verilmiştir. Ancak tarafların yargılama sırasında kesinleşen başka bir kararla boşandıkları anlaşılmıştır.

Daire, evliliğin sona ermesiyle aile konutu korumasının da sona erdiğini, rıza alınmadan yapılan tasarruf işleminin artık TMK m. 194 kapsamında geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini belirterek kabul kararını bozmuştur.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin aynı yöndeki 08.05.2024 tarihli, 2023/8360 E., 2024/3288 K. sayılı kararında da yargılama sırasında boşanmanın kesinleşmesi üzerine aile konutu korumasının sona erdiği kabul edilmiştir.

Bu kararlar özellikle boşanma davası ile aile konutuna dayalı tapu iptal davasının aynı dönemde yürüdüğü dosyalarda son derece önemlidir. Satışın iptali için dava açılmış olması tek başına TMK m. 194 korumasını boşanma sonrasına taşımaz.

Bu nedenle aile konutu satılmışsa zamanlama yalnız dava açma bakımından değil, devam eden boşanma davasının seyri bakımından da önem taşıyabilir.

Eşim Evi Benden Habersiz Sattıysa İlk Olarak Neye Bakılmalıdır?

Rızasız satış öğrenildiğinde ilk yapılması gereken şey, yalnız tapuda aile konutu şerhi bulunup bulunmadığını kontrol etmek değildir.

Satışın hangi tarihte yapıldığı, o tarihte evliliğin devam edip etmediği, tarafların o evde aile yaşamlarını sürdürüp sürdürmediği, taşınmazın kime devredildiği ve daha sonra tekrar satılıp satılmadığı birlikte incelenmelidir.

Ayrıca satışa ilişkin açık rıza verildiği iddia ediliyorsa bu rızanın hangi işleme ilişkin olduğu önemlidir. Daha önce ipoteğe izin verilmesi, eşin evin satışa çıkarıldığını bilmesi veya emlakçının eve geldiğini görmesi tek başına belirli tapu devrine açık rıza anlamına gelmez.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2024 yılında verdiği 2023/5697 E., 2024/3051 K.; 2023/3136 E., 2024/2301 K. ve 2023/4389 E., 2024/2498 K. sayılı kararlar birlikte değerlendirildiğinde, aile konutu satışında taşınmazın gerçek kullanım biçimi ile açık rıza meselesinin hâlen uyuşmazlığın merkezinde olduğu görülmektedir.

Bu nedenle “Tapuda şerh yoktu, artık yapacak bir şey yok” şeklindeki yaklaşım kadar, “Aile konutuydu, yapılan her satış mutlaka geri döner” şeklindeki yaklaşım da eksiktir. Satış tarihi, evlilik durumu, açık rıza ve devir zinciri somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi koydurmak için mutlaka dava açılması gerekmez. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince, taşınmazın maliki olmayan eş doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamasında, aile konutu şerhi için yerleşim yeri bilgisi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıtlarının esas alınması öngörülmektedir. Tapudaki taşınmaz bilgileri ile MERNİS adresi arasında tereddüt bulunuyorsa belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi veya LİHKAB gibi yerlerden taşınmazın gerçekten aile konutu olduğunu doğrulayan ek belgeler istenebilir.

Burada önemli olan, başvuru sahibinin evin tapusunda pay sahibi olup olmadığı değil, taşınmazın diğer eş adına kayıtlı olması ve gerçekten aile konutu olarak kullanılmasıdır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.06.2016 tarihli, 2016/6340 E., 2016/10965 K. sayılı kararında da 2014 yılında yapılan kanun değişikliğiyle malik olmayan eşin aile konutu şerhini doğrudan tapu müdürlüğünden isteyebilmesine imkân tanındığı belirtilmiştir.

Dolayısıyla yalnızca eşiniz evi satmak üzere olduğu için hemen dava açmak zorunda değilsiniz. Tapu müdürlüğü nezdinde şerh konulması mümkünse öncelikle bu yol kullanılabilir. Ancak taşınmazın aile konutu niteliği konusunda uyuşmazlık çıkması veya tapu işleminin idari yoldan gerçekleştirilememesi hâlinde mahkeme süreci gündeme gelebilir.

Aile Konutu Şerhi Koydurmak İçin Eşimin İmzası Gerekir mi?

Taşınmazın maliki olmayan eşin aile konutu şerhi istemesi için tapu sahibi eşin ayrıca izin veya muvafakat vermesi gerekmez.

Zaten aile konutu şerhinin temel amacı, malik eşin tek taraflı işlemlerine karşı diğer eşi korumaktır. Şerh koydurabilmek için evi satmak isteyen eşin izninin aranması bu korumanın büyük ölçüde etkisiz kalmasına neden olurdu.

Bu nedenle eşiniz; “Tapu benim üzerimde, benim imzam olmadan şerh koyduramazsın.” dese dahi bu ifade hukuken doğru değildir.

Taşınmazın aile konutu olduğu gerekli belgelerle ortaya konulabiliyorsa malik olmayan eş tek başına başvurabilir.

Aile Konutu Şerhi İçin Mahkemeye Gitmek Zorunda mıyım?

TMK m. 194/3 uyarınca malik olmayan eş doğrudan tapu müdürlüğünden şerh talep edebilir. Bu nedenle sırf aile konutu şerhi koydurmak amacıyla koşullar oluşmadan dava açılması hukuki yarar bakımından sorun yaratabilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 04.04.2019 tarihli, 2019/1311 E., 2019/4071 K. sayılı kararında, malik olmayan eşin tapu müdürlüğünden aile konutu şerhi talep edebilmesine ilişkin kanuni düzenleme özellikle değerlendirilmiştir.

Bununla birlikte tapu müdürlüğünün taşınmazın aile konutu olduğu konusunda tereddüt yaşaması, başvuruyu kabul etmemesi veya taşınmazın hukuki niteliğine ilişkin uyuşmazlık bulunması hâlinde yargı yoluna başvurulması mümkündür.

Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.03.2024 tarihli, 2023/8963 E., 2024/1662 K. sayılı kararında aile konutu şerhi talebinin mahkemeye taşındığı bir uyuşmazlıkta, davanın aile hukukundan kaynaklandığı ve aile mahkemesinde görülmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle “aile konutu şerhi yalnız tapudan konulur” veya “mutlaka aile mahkemesinde dava açılır” şeklindeki iki mutlak ifade de doğru değildir. Normal yol tapu müdürlüğüne başvurudur; uyuşmazlığın niteliğine göre mahkeme yolu ayrıca gündeme gelebilir.

Aile Konutu Şerhi İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Güncel tapu uygulamasında esas olarak taşınmazın aile konutu olduğunu ve evliliğin devam ettiğini gösteren kayıtlar önem taşır.

Yerleşim yeri bilgisi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıtları sistem üzerinden veya nüfus müdürlüğünden temin edilebilir. Tapudaki ada ve parsel bilgileriyle yerleşim yeri kaydının aynı taşınmazı göstermediği veya taşınmazın tapudaki vasfının konut olmadığı durumlarda ek belge istenmesi mümkündür.

Örneğin tapuda taşınmaz “tarla” olarak görünmesine rağmen üzerinde aile tarafından kullanılan bir ev bulunuyorsa yalnız MERNİS adresi yeterli olmayabilir. Aynı şekilde bağımsız bölüm numarası ile adres kayıtları arasında uyumsuzluk varsa konutun gerçekten hangi taşınmaz üzerinde bulunduğunun ayrıca doğrulanması gerekebilir.

Dolayısıyla eski internet içeriklerinde görülen “her başvuruda mutlaka tapu fotokopisi, evlilik cüzdanı ve şu kadar fotoğraf gerekir” şeklindeki sabit listelere göre hareket etmek yerine, güncel tapu uygulamasında taşınmazın durumuna göre istenen belgelerin dikkate alınması daha doğru olacaktır.

Aile Konutu Şerhi Kaç Günde Konulur?

Kanunda aile konutu şerhinin mutlaka belirli sayıda gün içinde sonuçlandırılacağına ilişkin özel bir süre bulunmamaktadır.

Adres ve tapu kayıtları birbiriyle uyumluysa ve aile konutu niteliği açıkça anlaşılabiliyorsa işlem kısa sürede tamamlanabilir. Buna karşılık tapu kaydı ile adres bilgilerinin uyuşmaması veya aile konutu niteliğini göstermek için ek belge gerekmesi işlemi uzatabilir.

Eşinizin evi satmak üzere olduğunu öğrendiyseniz bu nedenle “Nasıl olsa birkaç hafta içinde şerh koydururum” diye beklemek doğru değildir. Özellikle alıcı bulunmuş veya tapu randevusu alınmışsa başvurunun geciktirilmemesi gerekir.

Çünkü şerh satıştan önce konulduğunda koruyucu işlev görürken, taşınmaz üçüncü kişiye devredildikten sonra uyuşmazlık artık tapu iptali ve tescil davasına dönüşebilir.

Birden Fazla Evimiz Varsa Hangisi Aile Konutu Sayılır?

Eşlerin birden fazla taşınmazı bulunması, bu taşınmazların tamamının aile konutu olduğu anlamına gelmez.

Aile konutu bakımından belirleyici olan, eşlerin yaşam faaliyetlerinin yoğunlaştığı ve aile hayatının merkezi hâline getirdikleri konuttur.

Örneğin eşlerin Samsun’da sürekli yaşadığı bir daire, İstanbul’da yatırım amacıyla kiraya verdikleri başka bir daire ve yaz aylarında kullandıkları bir yazlık bulunabilir. Bu durumda her üç taşınmaza da yalnızca evli oldukları gerekçesiyle aile konutu koruması uygulanmaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 05.11.2024 tarihli, 2024/2758 E., 2024/8296 K. sayılı kararında da tarafların kullandığı bir taşınmazın gerçekten aile yaşamının merkezi mi yoksa yazlık ve alternatif konut mu olduğu incelenmiştir. Daire, aile konutu değerlendirmesinde yaşam faaliyetlerinin fiilen hangi taşınmazda yoğunlaştığının önemini koruduğunu benimsemiştir.

Bu nedenle kişinin adına kayıtlı tek ev olması dahi tek başına yeterli değildir. Aynı şekilde birden çok ev bulunması da aile konutu korumasına engel değildir. Esas olan fiilî kullanımdır.

Yazlık Ev Aile Konutu Sayılır mı?

Yalnız tatil amacıyla ve yılın sınırlı dönemlerinde kullanılan yazlık konut kural olarak aile konutu sayılmaz.

Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerinin veya en azından esas aile yaşamının sürdürüldüğü sürekli yaşam merkezidir.

Bununla birlikte taşınmazın tapuda veya günlük dilde “yazlık” olarak adlandırılması tek başına sonucu belirlemez. Eşler fiilen yılın büyük bölümünü burada geçiriyor, resmi adresleri burada bulunuyor ve aile hayatlarının merkezi artık bu taşınmaz olmuşsa değerlendirme değişebilir.

Bu nedenle “yazlık hiçbir zaman aile konutu olmaz” şeklinde kesin bir sonuç da kurulamaz.

Yargıtay’ın eski ve yeni uygulamasında esas alınan ölçüt taşınmazın adı değil, fiilî kullanım biçimidir. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 05.11.2024 tarihli, 2024/2758 E., 2024/8296 K. sayılı kararında da alternatif veya yazlık kullanım ile aile yaşamının merkezi olan konut arasındaki ayrım değerlendirilmiştir.

Eşlerden Biri Evi Terk Ederse Aile Konutu Niteliği Sona Erer mi?

Eşlerden birinin evi terk etmesi, aile konutu niteliğini kendiliğinden sona erdirmez.

Özellikle eşler arasındaki kavga, şiddet, boşanma süreci veya fiilî ayrılık nedeniyle taraflardan birinin ortak konuttan ayrılması sık görülmektedir. Malik eşin evi terk etmiş olması hâlinde, diğer eş ve çocuklar aynı taşınmazda yaşamaya devam ediyorsa konut aile konutu niteliğini koruyabilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 30.06.2014 tarihli, 2014/8604 E., 2014/14813 K. sayılı kararına konu olayda taraflar evlendikten sonra yaklaşık üç ay dava konusu taşınmazda birlikte yaşamış, daha sonra koca evden ayrılmış, kadın ise konutta yaşamaya devam etmiştir. Malik koca taşınmazı önceki evliliğinden olan çocuklarına satmıştır.

Daire, eşlerden birinin aile konutunu terk etmesinin taşınmazın aile konutu özelliğini kendiliğinden ortadan kaldırmayacağını açıkça kabul etmiş ve satışın bu çerçevede değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Dolayısıyla malik eş “Ben artık orada yaşamıyorum, dolayısıyla aile konutu değil” diyerek korumayı tek taraflı biçimde sona erdiremez.

Boşanma Davası Açıldıktan Sonra Ayrı Yaşamak Aile Konutu Şerhini Kaldırır mı?

Boşanma davasının açılması veya eşlerin fiilen ayrı yaşamaya başlaması tek başına aile konutu şerhinin kaldırılması için yeterli değildir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.03.2023 tarihli, 2023/206 E., 2023/1233 K. sayılı kararına konu olayda taraflar uzun süredir ayrı yaşıyor ve aralarında boşanma davası devam ediyordu. Şerhin kaldırılması isteyen eş, ortak hayatın fiilen sona erdiğini ileri sürmüştü.

Yargıtay, tarafların evliliğinin hâlen devam ettiğini ve dava konusu taşınmazın tarafların son birlikte yaşadıkları aile konutu olduğunu dikkate alarak fiilî ayrılığın tek başına aile konutu niteliğini sona erdirmediğini kabul etmiştir.

Bu karar özellikle boşanmanın ilk döneminde önemlidir. Eşlerden birinin geçici olarak ailesinin yanına gitmesi, başka ev kiralaması veya ortak konuttan uzaklaştırılmış olması, somut olayın özelliklerine göre aile konutu korumasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Evi Terk Eden Eş Başka Biriyle Yaşamaya Başlarsa Aile Konutu Şerhi Kalkar mı?

Tek başına bu olgu da otomatik sonuç doğurmaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2023/206 E., 2023/1233 K. sayılı kararına konu olayda taraflardan birinin başka adreste başka bir kişiyle birlikte yaşadığı ileri sürülmüş olmasına rağmen, evlilik devam ettiği ve dava konusu taşınmaz tarafların son ortak yaşam merkezi olduğu için aile konutu vasfının sürdüğü kabul edilmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, aile konutu korumasının sadece tarafların aynı anda aynı çatının altında bulunmasına indirgenememesidir.

Şiddet nedeniyle evden ayrılan eşin, boşanma süreci nedeniyle geçici olarak başka yerde yaşayan eşin veya ortak konuta girmesi engellenen eşin aile konutu hakkı sırf fiziksel ayrılık nedeniyle ortadan kalkmaz.

Ancak tarafların aile yaşamının merkezi olarak bu taşınmazdan tamamen vazgeçmeleri ve konutu artık başka amaçlarla kullanmaları hâlinde sonuç değişebilir.

Eşler Evi Tamamen Boşaltıp Başkasına Kiraya Verirse Aile Konutu Niteliği Devam Eder mi?

Bu durumda aile konutu niteliğinin sona ermesi mümkündür.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 01.03.2012 tarihli, 2011/9066 E., 2012/4360 K. sayılı kararında taraflar daha önce dava konusu taşınmazı aile konutu olarak kullanmışlardır. Koca evden ayrılmış, kadın bir süre daha taşınmazda yaşamış; daha sonra kadın da evi boşaltarak üçüncü kişilere kiraya vermiştir.

Yargıtay, artık eşlerden hiçbirinin taşınmazda yaşamadığını ve konutun üçüncü kişilere kiraya verildiğini dikkate alarak aile konutu niteliğinin ortadan kalktığını kabul etmiştir.

Bu nedenle yalnızca geçmişte bir evde uzun yıllar yaşamış olmak, taşınmazın sonsuza kadar aile konutu olarak korunacağı anlamına gelmez.

Eşlerin evi tamamen terk etmesi ve taşınmazı yatırım amacıyla üçüncü kişilere kiraya vermesi hâlinde aile yaşamının merkezi olma özelliği kaybolabilir.

Eşlerden Biri Evi Terk Etti Ama Diğer Eş Evde Yaşamaya Devam Ediyorsa Ne Olur?

Bu durum, her iki eşin de evi terk edip üçüncü kişiye kiralamasından farklıdır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2014/8604 E., 2014/14813 K. sayılı kararında malik eş evden ayrılmış olsa da diğer eş konutta kalmaya devam etmiş ve aile konutu korumasının sürdüğü kabul edilmiştir.

Buna karşılık Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2011/9066 E., 2012/4360 K. sayılı kararında iki eşin de konutu kullanmayı bırakması ve evin üçüncü kişiye kiraya verilmesi nedeniyle aile konutu niteliğinin sona erdiği sonucuna varılmıştır.

İki karar birlikte değerlendirildiğinde önemli olan, “Eşlerden biri çıktı mı?” sorusundan ziyade, taşınmazın aile yaşamıyla olan bağının gerçekten sona erip ermediğidir.

Eşler Ayrı Şehirlerde Yaşıyorsa Aile Konutu Hangisidir?

Eşlerden birinin iş, tayin, eğitim veya başka bir zorunluluk nedeniyle başka şehirde yaşaması aile konutu meselesini tek başına çözmez.

Örneğin eşlerden biri görev nedeniyle Ankara’da, diğer eş ve çocuklar Samsun’daki ortak evde yaşıyor olabilir. Ankara’da bulunan eş hafta sonları ve izinlerinde Samsun’daki eve dönüyor, aile düzeni burada devam ediyorsa bu konutun aile konutu niteliği sürebilir.

Buna karşılık eşler yıllardır tamamen bağımsız yaşamlar kurmuş, ortak kullanılan herhangi bir yaşam merkezi kalmamış ve her iki taraf farklı konutlarda sürekli biçimde yaşamaya başlamışsa somut durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle MERNİS adreslerinin farklı olması önemli bir delil olsa da tek başına kesin sonuç doğurmaz. Mahkeme gerçek yaşam düzenini, tarafların niçin ayrı yaşadığını ve dava konusu taşınmazla aile bağının sürüp sürmediğini değerlendirir.

Eşlerden Biri Yurtdışında Yaşıyorsa Türkiye’deki Ev Aile Konutu Sayılır mı?

Yurtdışında yaşamak da tek başına Türkiye’deki bir taşınmazın aile konutu olmasını engellemez; ancak fiilî kullanımın dikkatli incelenmesi gerekir.

Örneğin eşlerden biri geçici görev veya çalışma nedeniyle Almanya’da bulunuyor, diğer eş ve çocuklar Türkiye’deki konutta yaşamaya devam ediyor ve aile yaşamı esas olarak bu konut etrafında sürdürülüyorsa aile konutu niteliği gündeme gelebilir.

Buna karşılık eşlerin tamamı uzun yıllardır Almanya’da yaşıyor ve Türkiye’deki ev yalnızca yaz tatillerinde kullanılıyorsa taşınmazın sırf eşlerin Türkiye’deki tek evi olması nedeniyle aile konutu kabul edilmesi doğru olmayabilir.

Aile konutu açısından belirleyici olan taşınmazın sayısı veya ülkesi değil, aile hayatının gerçekten hangi konut etrafında sürdürüldüğüdür.

Tapuda Tarla Görünen Ama Üzerinde Yaşadığımız Ev Aile Konutu Olabilir mi?

Tapu kaydında taşınmazın “tarla”, “arsa” veya başka bir vasıfla kayıtlı olması, üzerinde fiilen kullanılan bir aile konutu bulunduğu ihtimalini ortadan kaldırmaz.

Aile konutu değerlendirmesinde yalnız tapudaki taşınmaz cinsine değil, fiilî kullanıma da bakılır.

Bu tür taşınmazlarda asıl sorun çoğu zaman şerhin uygulanacağı taşınmazın tapu kaydıyla fiilen kullanılan evin örtüştüğünün ispatıdır. Bu nedenle tapu müdürlüğü, gerek gördüğünde kadastro müdürlüğü, LİHKAB, belediye veya başka kurumlardan ek tespit ve belge isteyebilir.

Yargıtay uygulamasında da taşınmazın tapuda arsa niteliğinde görünmesinin, üzerinde bulunan bölümün fiilen aile konutu olarak kullanılması ihtimalini tek başına ortadan kaldırmadığı kabul edilmektedir.

Dolayısıyla;

“Tapuda tarla yazıyor, aile konutu şerhi olmaz.”

şeklinde mutlak bir kural yoktur.

Ancak taşınmazın fiziki yapısı ile tapu kaydı arasındaki ilişkinin açık biçimde ortaya konulması gerekir.

Kaçak veya Ruhsatsız Ev Aile Konutu Olabilir mi?

Bir yapının ruhsatsız olması ile aile konutu niteliği farklı hukuki meselelerdir.

Bir yapının imar mevzuatına aykırı olması, ailenin fiilen orada yaşamını sürdürmediği anlamına gelmez. Dolayısıyla ruhsat veya iskân eksikliği, TMK m. 194 bakımından aile konutu değerlendirmesini tek başına ortadan kaldırmaz.

Ancak aile konutu korumasının uygulanacağı tapu kaydının belirlenmesi gerekir. Bağımsız tapusu bulunmayan veya arsa üzerinde birden çok yapının bulunduğu durumlarda hangi bölümün aile konutu olarak kullanıldığı ve tapudaki hangi hak üzerinde koruma sağlanabileceği ayrıca incelenir.

Bu nedenle kaçak yapı bakımından aile konutu iddiası mümkün olmakla birlikte, tapu şerhi işlemi normal bir kat mülkiyetli daireye göre daha fazla ispat sorunu yaratabilir.

Kiralık Ev Aile Konutu Olur mu?

Aile konutu olmak için evin eşlerden birine ait olması şart değildir. Kiralık bir konut da aile konutu olabilir.

Bu durumda tapuya malik eş aleyhine aile konutu şerhi koydurulmasından farklı bir sistem uygulanır. Çünkü taşınmaz üçüncü kişi olan ev sahibine aittir ve eşlerin aile konutu hakkı ev sahibinin mülkiyetini aile konutu şerhiyle sınırlandırmaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 25.02.2008 tarihli, 2008/894 E., 2008/2245 K. sayılı kararında da mülkiyeti üçüncü kişiye ait bir taşınmaz eşler tarafından aile konutu olarak kullanılsa dahi üçüncü kişinin mülkiyet hakkını sınırlandıracak şekilde tapuya aile konutu şerhi konulamayacağı kabul edilmiştir.

Kiralık aile konutunda koruma, kira ilişkisi üzerinden sağlanır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesine göre aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.

Bunun yanında kira sözleşmesinde adı bulunmayan eş, kiraya verene bildirim yaparak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir.

Kira Sözleşmesinde İsmim Yoksa Aile Konutu Nedeniyle Kiracı Olabilir miyim?

TMK m. 194/4 gereğince aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelebilir.

Bu bildirim yapıldığında kiracı olmayan eş sadece konutta oturan bir aile bireyi olmaktan çıkar ve kira sözleşmesinin taraflarından biri hâline gelir. Bunun karşılığında kira sözleşmesinden doğan sorumluluklara da katılır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.12.2024 tarihli, 2024/5082 E., 2024/9870 K. sayılı kararında bu imkân açık biçimde değerlendirilmiştir. Kiracı olmayan eş, ev sahibine karşı taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti davası açmış; Yargıtay, TMK m. 194/4 gereğince kiraya verene bildirim yaparak sözleşmenin tarafı olabilme imkânı bulunduğu için ev sahibine karşı bu şekilde tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmadığını kabul etmiştir.

Bu nedenle kira sözleşmesi yalnız eşinizin adına yapılmışsa, aile konutu bakımından başvurulacak yol her zaman mahkemede “bu ev aile konutudur” davası açmak değildir. Kiraya verene yapılacak bildirim doğrudan önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kiracı Olmayan Eş Kira Sözleşmesine Sonradan Katılırsa Ne Olur?

Kiraya verene bildirim yaparak sözleşmenin tarafı olan eş, kira ilişkisinin bundan sonraki döneminde kiracı sıfatını kazanır.

Bunun önemli sonuçlarından biri, kiraya verenin feshe ilişkin bazı bildirimleri artık yalnızca ilk kiracı eşe yapamamasıdır. TBK m. 349 uyarınca kiracı olmayan eş sözleşmenin tarafı sıfatını kazandıktan sonra fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresinin hem kiracıya hem eşine ayrı ayrı bildirilmesi gerekir.

Ancak eşin sonradan kira sözleşmesine katılması geçmişte yapılmış bütün hukuki işlemleri geriye dönük olarak geçersiz hâle getirmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararında da bu ayrım benimsenmiştir. Daire, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin sonradan TMK m. 194 uyarınca sözleşmeye katılmasının, bu bildirimden önce kiracı eş tarafından geçerli biçimde verilmiş tahliye taahhüdünü geriye dönük olarak geçersiz hâle getirmeyeceğini kabul etmiştir.

Bu konu tahliye taahhüdü bakımından ayrı ve daha ayrıntılı değerlendirme gerektirdiğinden, aile konutu yazısında kira ilişkisinin genel çerçevesini aşacak şekilde genişletilmemelidir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu şerhi, aile konutu korumasının dayanağı ortadan kalktığında kaldırılabilir.

Örneğin boşanmanın kesinleşmesiyle evlilik birliği sona erer ve TMK m. 194 anlamındaki aile konutu koruması da son bulur. Eşlerin konutu tamamen terk edip üçüncü kişilere kiraya vermeleri gibi durumlarda da taşınmaz aile konutu niteliğini kaybedebilir.

Ancak eşlerin yalnızca kavga edip ayrı yaşamaya başlaması veya boşanma davasının devam ediyor olması tek başına şerhin kaldırılması için yeterli değildir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.03.2023 tarihli, 2023/206 E., 2023/1233 K. sayılı kararında uzun süredir fiilen ayrı yaşayan eşler bakımından, evlilik devam ettiği ve dava konusu taşınmaz son ortak yaşam merkezi olduğu için aile konutu şerhinin kaldırılması talebi reddedilmiştir.

Buna karşılık Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 01.03.2012 tarihli, 2011/9066 E., 2012/4360 K. sayılı kararında iki eşin de taşınmazı terk etmesi ve evin üçüncü kişiye kiraya verilmesi nedeniyle aile konutu niteliğinin sona erdiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle şerhin kaldırılması bakımından da yalnız resmi adres değişikliğine değil, taşınmazın aile hayatındaki gerçek işlevine bakılır.

Boşanma Kesinleşince Aile Konutu Şerhi Otomatik Silinir mi?

Boşanmanın kesinleşmesiyle TMK m. 194’ün aile konutuna sağladığı korumanın hukuki dayanağı sona erer. Ancak tapu sicilindeki şerhin fiilen kayıttan çıkarılması ayrıca tapu işlemi gerektirebilir.

Başka bir ifadeyle boşanma kesinleştiğinde taşınmaz artık evlilik birliğinin aile konutu değildir; fakat tapu ekranındaki şerhin aynı anda teknik olarak kendiliğinden silineceği varsayılmamalıdır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.06.2016 tarihli, 2016/6340 E., 2016/10965 K. sayılı kararında aile konutu şerhi davası devam ederken tarafların boşandığı anlaşılmış; Yargıtay, boşanmayla taşınmazın aile konutu niteliğinin ve TMK m. 194 korumasının sona erdiğini kabul etmiştir.

Tapu ve Kadastro uygulamasında da boşanmadan sonra yeni aile konutu şerhi konulamayacağı kabul edilmektedir.

Bu nedenle boşanma kesinleşmişse eski eş, sırf taşınmaz geçmişte aile konutu olarak kullanıldığı gerekçesiyle TMK m. 194 korumasını süresiz olarak devam ettiremez.

Boşanma Davası Devam Ederken Aile Konutu Şerhi Koydurulabilir mi?

Boşanma davasının açılması evliliği sona erdirmez. Evlilik, boşanma kararının kesinleşmesiyle sona erer.

Bu nedenle boşanma davası devam ederken taşınmaz aile konutu niteliğini koruyorsa malik olmayan eş şerh talebinde bulunabilir.

Özellikle boşanma sürecinde malik eşin evi satmaya çalıştığı, emlakçıya verdiği veya ipotek tesis etmeye hazırlandığı durumlarda aile konutu şerhi daha da önemli hâle gelir.

Bu nedenle aile konutuna ilişkin korumanın “boşanma davası açılmadan önce” veya “boşanma davası sırasında” istenebilmesi ile “boşanma kesinleştikten sonra” istenmesi birbirinden tamamen farklıdır.

Aile Konutuna Eşin Rızası Olmadan İpotek Konulabilir mi?

Aile konutu koruması yalnızca evin satılmasını engellemez. Malik eş, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakkı sınırlayacak şekilde ipotek de kuramaz.

Bu nedenle tapusu tamamen eşinizin adına kayıtlı bir ev, bankadan çekilen krediye teminat olarak gösterilecekse ve taşınmaz aile konutu niteliğindeyse diğer eşin açık rızası önem taşır. Tapuda önceden aile konutu şerhi bulunmaması bu korumayı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 11.07.2024 tarihli, 2024/5664 E., 2024/5482 K. sayılı kararında, eşlerin 2009 yılından beri yaşadıkları aile konutu üzerinde diğer eşin açık rızası alınmadan ipotek kurulmuştu. İpotek lehtarı, davacı eşin işlemden haberdar olduğunu ve daha önce başka bir ipoteğe rıza göstermiş bulunduğunu savunmuştu. Buna rağmen belirli ipotek işlemi bakımından açık rızanın varlığı ispatlanamadığından ipoteğin kaldırılmasına ilişkin karar yerinde bulunmuştur.

Bu karar aynı zamanda önemli bir başka sonucu da göstermektedir. Aile konutunda daha önce başka bir ipoteğe izin verilmiş olması, bundan sonra kurulacak bütün ipoteklere peşinen izin verildiği anlamına gelmez. Açık rıza belirli işleme yönelik olmalıdır.

Tapuda Aile Konutu Şerhi Yoksa Banka İpotek Koyabilir mi?

Tapuda aile konutu şerhi bulunmaması, eşin açık rızasının gereksiz hâle geldiği anlamına gelmez.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 06.03.2019 tarihli, 2018/5010 E., 2019/2298 K. sayılı kararında aile konutu şerhinin kurucu değil açıklayıcı nitelikte olduğu açıkça benimsenmiştir. Taşınmaz aile konutu niteliğini tapuya şerh verildiği için kazanmaz; aile yaşamının merkezi olduğu için bu niteliği taşır.

Yargıtay’ın daha yeni kararlarında da aynı yaklaşım devam etmektedir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 11.07.2024 tarihli, 2024/5664 E., 2024/5482 K. sayılı kararında tapu maliki olmayan eşin açık rızası ispatlanamadığından ipoteğin kaldırılması kabul edilmiştir.

Dolayısıyla bankanın yalnızca;

“Tapuda aile konutu şerhi yoktu.”

savunmasına dayanması her uyuşmazlığı çözmez.

Taşınmazın ipotek tarihinde gerçekten aile konutu olup olmadığı ve diğer eşin belirli ipotek işlemine açık rıza verip vermediği ayrıca incelenir.

Ev Aile Konutu Olmadan Önce Konulan İpotek Geçersiz Olur mu?

Aile konutu koruması sonradan ortaya çıkarak daha önce geçerli şekilde kurulmuş ayni hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Örneğin kişi bekârken satın aldığı taşınmaz üzerinde bankaya ipotek vermiş, daha sonra evlenmiş ve eşiyle birlikte aynı evde yaşamaya başlamış olabilir. Taşınmaz sonradan aile konutu niteliği kazanabilir; ancak aile konutu hâline gelmeden önce kurulmuş ipoteğin geçerliliği sırf bu nedenle geçmişe dönük olarak ortadan kalkmaz.

Benzer biçimde eşler başka bir yerde yaşarken yatırım amacıyla alınmış ve ipotek edilmiş bir eve yıllar sonra taşınmış olabilirler. Aile konutu korumasının hangi tarihte başladığı bu nedenle önemlidir.

İpotek uyuşmazlığında yalnız “Bugün bu ev aile konutudur” denilmesi yeterli değildir. İpoteğin kurulduğu tarihte taşınmazın aile konutu olup olmadığı ayrıca belirlenmelidir.

Eşim Daha Önce Banka İpoteğine İzin Verdiyse Yeni İpotek İçin de İzin Vermiş Sayılır mıyım?

Hayır.

Açık rıza belirli bir işlem için verilmelidir. Bir bankanın belirli miktardaki kredisi için ipotek kurulmasına izin verilmiş olması, malik eşe gelecekte aynı taşınmaz üzerinde istediği kişiye ve istediği miktarda yeni ipotek kurma yetkisi vermez.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2024/5664 E., 2024/5482 K. sayılı kararında da daha önce başka bir banka ipoteğine rıza gösterilmiş olması, uyuşmazlık konusu sonraki ipoteğe rıza verildiğinin kanıtı olarak kabul edilmemiştir.

Aynı ilke satış bakımından da geçerlidir. İpoteğe izin vermek satışa izin vermek olmadığı gibi, belirli bir ipoteğe izin vermek sonraki bütün ipoteklere izin vermek anlamına gelmez.

Eşin Rızası Olmadan Konulan İpotek Kaldırılabilir mi?

Taşınmaz ipotek tarihinde aile konutuysa ve malik olmayan eş belirli ipotek işlemine açık rıza göstermemişse, şartları oluştuğunda ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.

Bu konuda Yargıtay’ın oldukça güçlü ve güncel kararları bulunmaktadır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 30.06.2025 tarihli, 2024/762 E., 2025/6711 K. sayılı kararında aile konutu üzerinde diğer eşin açık rızası alınmadan ipotek tesis edilmiş, kredi borcunun ödenmemesi üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatılmış ve taşınmaz daha sonra cebri icra yoluyla ipotek alacaklısı tarafından alınmıştı.

Daire, aile konutu üzerindeki ipoteğin diğer eşin açık rızası alınmadan kurulması nedeniyle bağlayıcı olmadığını kabul etmiş; geçersiz ipoteğe dayanılarak yapılan cebri icra sonucunda alacaklı adına oluşan tescilin de korunamayacağı sonucuna ulaşmıştır.

Bu karar, aile konutu üzerinde rızasız ipotek kurulmuşsa işlemin henüz icra aşamasına ulaşmamış olmasının şart olmadığını göstermektedir. Ancak taşınmazın başka kişilere el değiştirmesi durumunda sonradan kazanan kişilerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.

Banka Aile Konutunu İcradan Aldıysa Ev Geri Alınabilir mi?

Her cebri icra satışı aynı sonucu doğurmaz. Ancak eşin açık rızası bulunmadan kurulmuş geçersiz bir ipoteğe dayanılarak icra takibi yapılmış ve ipotek alacaklısı taşınmazı kendisi almışsa tapu iptali gündeme gelebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.2019 tarihli, 2019/318 E., 2019/1238 K. sayılı kararına konu olay bunun önemli örneklerinden biridir. Aile konutu, eşin açık rızası alınmadan bir şirketin borcu için banka lehine ipotek edilmişti. Bankanın yaptırdığı ekspertiz incelemesinde taşınmazın konut olarak kullanıldığı görülmesine rağmen diğer eşin açık rızası alınmamıştı. Borcun ödenmemesi üzerine taşınmaz banka tarafından cebri icradan alacağına mahsuben alınmıştı.

Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin baştan itibaren bağlayıcı olmaması nedeniyle buna bağlı cebri icra sonucunda banka adına meydana gelen tescilin de korunamayacağını kabul etmiş ve banka adına olan tapunun iptali ile eski malik eş adına tescil edilmesini yerinde bulmuştur.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 30.06.2025 tarihli, 2024/762 E., 2025/6711 K. sayılı kararıyla da benzer yaklaşım güncel olarak sürdürülmüştür.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır. Bu kararlar, geçersiz ipoteğin tarafı veya bundan doğrudan yararlanan alacaklının daha sonra taşınmazı cebri icradan edinmesi bakımından son derece güçlüdür. Taşınmazın ihale yoluyla tamamen bağımsız üçüncü bir kişiye geçmesi veya daha sonra yeniden devredilmesi hâlinde üçüncü kişinin kazanımı ve tapu siciline güven hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Aile Konutu Şerhi Olan Ev Haczedilebilir mi?

Aile konutu şerhi, evi bütün alacaklılara karşı haczedilemez hâle getirmez.

TMK m. 194’teki aile konutu koruması esas olarak malik eşin kendi iradesiyle yapacağı satış, ipotek veya benzeri işlemleri sınırlandırır. Eşin kişisel borcu nedeniyle alacaklının haciz işlemi yapması farklı bir hukuki meseledir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 16.02.2010 tarihli, 2009/21405 E., 2010/3267 K. sayılı kararında borçlunun eşi, iki çocuğuyla birlikte yaşadığı ve üzerinde aile konutu şerhi bulunan evin haczedilmesine karşı TMK m. 194’e dayanarak haczin kaldırılmasını istemiştir.

Daire, aile konutu şerhinin borçlu malik aleyhine yürütülen icra takibinin ve cebri satışın önünde tek başına engel oluşturmadığını kabul etmiştir. Ayrıca İİK m. 82/12’deki hâline münasip ev haczedilmezliği şikâyetinin, takipte borçlu olmayan eş tarafından sırf aile konutu hakkına dayanılarak ileri sürülemeyeceği belirtilmiştir.

Dolayısıyla;

“Tapuda aile konutu şerhi var, bu eve hiçbir zaman haciz gelemez.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Aile Konutu Olan Ev İçin Meskeniyet İtirazı Yapılabilir mi?

Aile konutu şerhi ile İcra ve İflas Kanunu’ndaki hâline münasip ev haczedilmezliği aynı hukuki koruma değildir.

İİK m. 82/12 uyarınca borçlunun hâline münasip evi bakımından haczedilmezlik şikâyeti gündeme gelebilir. Ancak bu hak icra takip borçlusuna aittir ve kendi şartları içerisinde değerlendirilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2009/21405 E., 2010/3267 K. sayılı kararında da takip borçlusu olmayan eşin yalnızca aile konutu şerhine dayanarak meskeniyet şikâyetinde bulunamayacağı kabul edilmiştir.

Bu nedenle aile konutu şerhi bulunan bir eve haciz geldiğinde iki konuyu birbirinden ayırmak gerekir. TMK m. 194 eşler arasındaki aile konutu korumasını düzenlerken, İİK m. 82/12 borçlunun hâline münasip konutunun haczedilmesine ilişkin ayrı bir icra hukuku korumasıdır.

Aile Konutu Şerhi Varken Tapuda Normal Satış Yapılabilir mi?

Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunuyorsa malik eşin tek başına yapacağı iradi satış bakımından diğer eşin açık rızası aranır.

Şerhin en önemli pratik faydası budur. Aile konutu niteliği tapu sicilinde açıkça görüldüğü için satış gerçekleştikten sonra uzun bir tapu iptal davası yürütmek yerine hukuki sorun işlem aşamasında ortaya çıkar.

Bu nedenle eşiniz evi satmakla tehdit ediyor ancak henüz tapu devri yapılmamışsa aile konutu şerhi sonradan açılacak tapu iptal davasından daha koruyucu bir önlem olabilir.

Ancak tapudaki şerh, cebri icra veya kanundan doğan başka satış yollarının tamamını mutlak biçimde engelleyen bir kayıt değildir. İradi satış ile cebri satış birbirine karıştırılmamalıdır.

Aile Konutunun Satışının İptali Davası Kime Karşı Açılır?

Taşınmaz malik eş tarafından başka bir kişiye satılmışsa tapu iptali ve tescil davasında tapu maliki hâline gelen kişinin davada yer alması gerekir. Ayrıca işlemi yapan önceki malik eşin de dava bakımından taraf olması önem taşır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 04.04.2018 tarihli, 2016/22103 E., 2018/4553 K. sayılı kararında, TMK m. 194’e dayanan tapu iptal ve tescil davasının niteliği gereği taşınmazı devreden önceki malik eşin de davada taraf olması gerektiği kabul edilmiştir.

Taşınmaz birkaç kez el değiştirmişse mesele daha da önem kazanır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 16.03.2017 tarihli, 2016/4189 E., 2017/2780 K. sayılı kararında taşınmaz önce malik eş tarafından bir kişiye, ardından başka bir kişiye satılmıştı. Daire, davanın sonucunun ilk alıcının da hukuki durumunu etkileyeceğini belirterek ilk alıcının davaya katılımı sağlanmadan eksik hasımla karar verilmesini doğru bulmamıştır.

Bu nedenle aile konutu birkaç kez satılmışsa yalnızca bugünkü tapu malikine bakılıp dava kurulması ciddi usul sorunlarına yol açabilir. Devir zincirinin tamamının incelenmesi gerekir.

Eşim Evi Sattıktan Sonra Alıcı da Başkasına Satarsa Ne Olur?

Aile konutunun ilk alıcıdan başka kişilere devredilmesi davayı önemli ölçüde karmaşıklaştırır.

İlk satışta aile konutu korumasına aykırılık bulunması, sonraki bütün tapu kayıtlarının hiçbir inceleme yapılmaksızın kendiliğinden iptal edileceği anlamına gelmez. Özellikle sonraki maliklerin tapu siciline güvenerek hak kazanıp kazanmadığı TMK m. 1023 çerçevesinde ayrıca gündeme gelebilir.

Bu nedenle satışın öğrenilmesinden sonra uzun süre beklenmesi pratik açıdan ciddi risk taşır. Taşınmaz tekrar tekrar devredildikçe dava tarafları artabilir ve sonraki maliklerin hukuki durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2016/4189 E., 2017/2780 K. sayılı kararında da ilk alıcının daha sonra taşınmazı başkasına devretmiş olması nedeniyle devir zincirindeki kişinin davaya katılımının gerekli görülmesi bu açıdan önemlidir.

Dolayısıyla aile konutunun rızasız satıldığı öğrenilmişse tapunun üçüncü veya dördüncü kişilere geçmesini beklemek yerine gecikmeden hukuki koruma istenmesi çok daha güvenlidir.

Tapu İptali Davası Açılınca Evin Yeniden Satılması Nasıl Önlenir?

Tapu iptal ve tescil davası açılması, tapu malikinin taşınmazı yeniden devretmesini teknik olarak kendiliğinden engellemez.

Bu nedenle dava ile birlikte taşınmazın üçüncü kişilere devrini veya üzerine yeni haklar kurulmasını önlemeye yönelik ihtiyati tedbir talep edilmesi önem taşıyabilir.

Mahkeme, HMK m. 389 ve devamındaki şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini somut olay üzerinden değerlendirir. Tedbir verilmesi otomatik değildir; davacının hakkını elde etmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya imkânsız hâle gelmesi tehlikesi dikkate alınır.

Aile konutu zaten bir kez rızasız şekilde el değiştirmiş ve yeni malikin yeniden satış hazırlığı yaptığı ortaya konulabiliyorsa tedbir talebinin önemi daha da artar.

Bu nedenle tapu iptal davasında yalnızca “Satışın iptalini istiyorum” şeklinde esas talebe odaklanılması, taşınmazın dava sırasında tekrar devredilmesi riskinin gözden kaçırılmasına neden olabilir.

Aile Konutunun Satışının İptali Davasında Neler İspatlanır?

Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davasında mahkemenin üzerinde durduğu başlıca mesele, taşınmazın satış tarihinde aile konutu niteliğinde olup olmadığıdır.

Davacı eşin bu konutta gerçekten aile yaşamını sürdürdüğünü gösterebilmesi gerekir. MERNİS adresi önemli olmakla birlikte tek başına bütün uyuşmazlıkları çözmez. Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri, apartman yönetimi kayıtları, çocukların okul bilgileri, tanık anlatımları, kolluk araştırması, eski fotoğraflar ve taşınmazın fiilî kullanımını gösteren diğer deliller birlikte değerlendirilebilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 07.05.2024 tarihli, 2022/8763 E., 2024/3231 K. sayılı kararına konu olayda aile konutu niteliğinin belirlenmesinde tanık beyanları, tapu kayıtları, resmi devir belgeleri, kolluk araştırması, keşif ve dosyadaki diğer deliller birlikte değerlendirilmiştir. Satış için diğer eşin açık rızasının bulunduğunu gösteren bir delil sunulamaması üzerine tapu iptali ve tescile ilişkin karar korunmuştur.

Bu nedenle davada yalnızca resmi adres kaydına veya tek bir tanığa dayanılması yerine aile yaşamının gerçekten bu konutta sürdüğünü gösteren delillerin birlikte sunulması daha güçlüdür.

Satışa Rıza Vermediğimi Ben mi İspatlamak Zorundayım?

Davacı eş öncelikle taşınmazın aile konutu niteliğini ortaya koymalıdır. Satış işleminin diğer eşin açık rızasıyla yapıldığı ileri sürülüyorsa rızanın gerçekten bulunduğu da somut delillerle değerlendirilir.

Yargıtay kararlarında yalnızca;

“Eşi zaten biliyordu.”

“Satıştan haberi vardı.”

“Daha önce ipoteğe izin vermişti.”

şeklindeki savunmalar açık rızanın varlığını göstermek için yeterli kabul edilmemektedir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 11.07.2024 tarihli, 2024/5664 E., 2024/5482 K. sayılı kararında ipotek bakımından açık rızanın bulunduğu ispatlanamadığı için ipotek kaldırılmıştır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 07.05.2024 tarihli, 2022/8763 E., 2024/3231 K. sayılı kararında da satışta açık rıza bulunduğuna ilişkin ispata elverişli delil sunulmaması önemsenmiştir.

Dolayısıyla satıştan haberdar olunduğunu göstermek ile belirli satışa açıkça rıza verildiğini göstermek aynı şey değildir.

Aile Konutu Tapu İptal Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

TMK m. 194’e dayanan aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Aile Mahkemesidir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 05.03.2007 tarihli, 2007/2341 E., 2007/3377 K. sayılı kararında, aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmazın rızasız satışı nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasının aile hukukundan kaynaklandığı ve Aile Mahkemesinde görülmesi gerektiği açıkça kabul edilmiştir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 06.05.2019 tarihli, 2019/1543 E., 2019/3471 K. sayılı kararında da aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmaz üzerindeki ipoteğe dayalı cebri icra sonucunda oluşan tapunun iptali talebinde görevli mahkemenin Aile Mahkemesi olduğu belirtilmiştir.

Aile Mahkemesi bulunmayan yerlerde ise bu davalara aile mahkemesi sıfatıyla görev yapan Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılır.

Aile Konutunun Satışının İptali Davası Nerede Açılır?

Tapu iptali ve tescil talebi taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Dolayısıyla aile konutu Samsun’daysa ve taraflardan biri artık İstanbul’da yaşıyor olsa dahi, TMK m. 194’e dayalı tapu iptal ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli Aile Mahkemesinde açılır.

Burada boşanma davasındaki genel yetki kurallarıyla tapu iptal ve tescil davasındaki taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı birbirine karıştırılmamalıdır.

Tapu İptal Edilirse Ev Benim Üzerime mi Geçer?

Kural olarak hayır.

Malik olmayan eşin TMK m. 194’e dayanarak açtığı davadaki amaç, aile konutunun mülkiyetini kendisine kazandırmak değildir.

Taşınmaz örneğin kocanın adına kayıtlıyken rızasız biçimde üçüncü kişiye satılmışsa, şartları oluştuğunda üçüncü kişi adına oluşan tapu iptal edilerek taşınmaz eski malik kocanın adına yeniden tescil edilir.

Yargıtay’ın aile konutuna ilişkin tapu iptal kararlarında da hüküm genel olarak bu şekilde kurulmaktadır.

Bu nedenle;

“Eşim evi sattı, dava açarsam tapu benim üzerime geçer.”

düşüncesi doğru değildir.

Aile konutu davası mülkiyet paylaşımı davası değildir. Ev üzerinde mal rejiminden doğan katılma alacağı, değer artış payı veya başka bir mülkiyet iddiası varsa bunlar ayrıca değerlendirilir.

Aile Konutu Satılırsa Satış Parasının Yarısı Benim Olur mu?

Aile konutu olması, satış bedelinin otomatik olarak yarısının diğer eşe ait olması sonucunu doğurmaz.

Örneğin ev malik eşin evlenmeden önce satın aldığı kişisel malı olabilir. Bu taşınmaz aile konutu olarak korunabilir; ancak satılması hâlinde bedelin yarısı sırf aile konutu olduğu için diğer eşe geçmez.

Benzer biçimde miras kalan bir ev aile konutu olabilir fakat mal rejiminde kişisel mal niteliğini koruyabilir.

Satış bedelinde diğer eşin alacak hakkı bulunup bulunmadığı, mal rejiminin tasfiyesi kurallarına göre ayrıca değerlendirilir. Aile konutu düzenlemesi esas olarak konutun aile yaşamı bakımından korunmasına yöneliktir; mal paylaşımındaki yüzde hesabını belirlemez.

Aile Konutu Şerhi Mal Kaçırmayı Tamamen Önler mi?

Aile konutu şerhi yalnızca aile konutu olan taşınmaz bakımından koruma sağlar.

Eşinizin başka daireleri, arsaları, araçları veya banka hesapları bulunuyorsa aile konutu şerhi bunların elden çıkarılmasını engellemez.

Boşanma sürecinde diğer malvarlığının korunması gerekiyorsa mal rejiminin tasfiyesi kapsamında ihtiyati tedbir, tasarrufların mal rejimine etkisi, eklenecek değerler veya üçüncü kişilere yapılan devirlerin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle aile konutu şerhi ile “eşin bütün mallarına tedbir koydurmak” aynı şey değildir.

Eşlerden Biri Evin Yarı Hissesini Satabilir mi?

Eşlerin aile konutuna paylı olarak malik olması hâlinde de TMK m. 194 göz ardı edilmez.

Örneğin evin yarısı kadının, yarısı kocanın adına kayıtlı olabilir. Malik eşlerden birinin kendi payını üçüncü kişiye satması, aile konutunun kullanımını ve aile yaşamının devamını ciddi biçimde etkileyebilir.

Bu nedenle “Ben yalnız kendi yüzde elli payımı satıyorum, eşimin rızası hiçbir şekilde gerekmez” şeklinde otomatik bir sonuca varılması doğru değildir. Tasarrufun aile konutu üzerindeki hakkı sınırlayıp sınırlamadığı ve ortak yaşamı tehlikeye düşürüp düşürmediği somut olay üzerinden değerlendirilir.

Buna karşılık eşlerin paylı mülkiyetten kaynaklanan hakları ile TMK m. 194’teki aile konutu koruması birbirinden farklı kurumlar olduğundan, hisseli taşınmazlardaki satış ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları ayrıca incelenmelidir.

Aile Konutu Davası Devam Ederken Boşanma Kesinleşirse Ne Olur?

Aile konutu korumasının en önemli sınırlarından biri evliliğin devam ediyor olmasıdır.

Boşanma kararının kesinleşmesiyle evlilik sona erdiğinde TMK m. 194’teki aile konutu koruması da sona erer. Bu nedenle aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası devam ederken boşanmanın kesinleşmesi davanın sonucunu etkileyebilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 08.05.2024 tarihli, 2023/8386 E., 2024/3281 K. sayılı kararında yargılama devam ederken boşanma kesinleştiği için aile konutu korumasının sona erdiği kabul edilmiştir.

Aynı durum ölüm bakımından da gündeme gelebilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 15.10.2024 tarihli, 2024/600 E., 2024/7427 K. sayılı kararında evlilik birliğinin ölümle sona ermesi nedeniyle TMK m. 194’e dayalı aile konutu korumasının devam edip etmeyeceği değerlendirilmiş ve bu özel korumanın evliliğin sona ermesiyle birlikte kalktığı kabul edilmiştir.

Bu nedenle aile konutunun satıldığı durumlarda zamanlama yalnız dava açma bakımından değil, devam eden boşanma davasının seyri bakımından da önemlidir.

Aile Konutunun Satışının İptali İçin Kaç Gün İçinde Dava Açılmalıdır?

TMK m. 194’te aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası bakımından “satışı öğrendikten sonra 30 gün”, “6 ay” veya “1 yıl” şeklinde özel bir kısa hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Ancak bu durum davanın yıllarca bekletilmesinin güvenli olduğu anlamına gelmez.

Öncelikle taşınmaz başka kişilere devredilebilir. Sonraki kazanımlarda tapu siciline güven ve üçüncü kişilerin hukuki durumu daha karmaşık hâle gelebilir. Ayrıca aile konutu koruması evliliğin devamına bağlı olduğundan boşanmanın veya ölümün gerçekleşmesi TMK m. 194’e dayalı talebi etkileyebilir.

Bu nedenle rızasız satış öğrenildiğinde “Özel dava süresi yok, sonra bakarım” şeklinde hareket edilmesi yerine tapu kaydının hemen incelenmesi ve gerekiyorsa ihtiyati tedbirle birlikte dava yoluna başvurulması daha güvenlidir.

Sık Sorulan Sorular

Evin tapusu sadece eşimin üzerindeyse beni sormadan satabilir mi?

Ev satış tarihinde gerçekten aile konutu niteliğindeyse TMK m. 194 gereğince diğer eşin açık rızası gerekir. Tapunun yalnız bir eşin adına kayıtlı olması bu korumayı ortadan kaldırmaz.

Tapuda aile konutu şerhi yoksa satış iptal edilebilir mi?

Şerhin bulunmaması aile konutu niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Satış tarihinde evin aile konutu olduğu ve açık rıza bulunmadığı şartları oluşmuşsa tapu iptali ve tescil gündeme gelebilir.

Eşim evi kardeşine sattıysa tapuyu geri alabilir miyim?

Akrabaya satış yapılması tek başına yeterli değildir. Ancak taşınmaz aile konutuysa ve satışa açık rıza verilmemişse TMK m. 194’e dayalı tapu iptali talebi değerlendirilebilir.

Satış gerçekse ve para gerçekten ödendiyse dava açılamaz mı?

Satışın gerçek olması aile konutu nedeniyle rıza şartını ortadan kaldırmaz. TMK m. 194’e dayalı dava ile muvazaa nedeniyle tapu iptal davası farklı hukuki sebeplere dayanır.

Evin satılacağını biliyordum ama izin vermedim. Satış geçerli olur mu?

Satışı bilmek ile satışa açık rıza göstermek aynı değildir. Mahkeme belirli satış işlemine açıkça rıza verilip verilmediğini değerlendirir.

Aile konutuna eşimin rızası olmadan banka ipoteği konulabilir mi?

Taşınmaz ipotek tarihinde aile konutuysa diğer eşin açık rızası gerekir. Şartları oluşmuşsa rızasız ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.

Aile konutu şerhi varsa eve haciz gelemez mi?

Hayır. Aile konutu şerhi evi bütün alacaklılara karşı haczedilemez hâle getirmez. İİK m. 82/12’deki hâline münasip ev koruması ayrı bir icra hukuku kurumudur.

Banka aile konutunu icradan aldıysa geri alınabilir mi?

Rızasız kurulmuş geçersiz ipoteğe dayanılarak yapılan takipte ipotek alacaklısının taşınmazı cebri icradan kendisinin aldığı olaylarda Yargıtay tapu iptaline imkân tanıyan kararlar vermiştir. Ancak bağımsız üçüncü kişilerin ihale veya sonraki satışlarla kazanımları ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu iptal edilince ev benim adıma mı geçer?

Kural olarak hayır. TMK m. 194’e dayalı davada tapu, rızasız satıştan önceki malik eş adına geri döner. Malik olmayan eş sırf aile konutu nedeniyle evin sahibi hâline gelmez.

Boşanma davası devam ederken aile konutu satılırsa dava açılabilir mi?

Boşanma kararı kesinleşinceye kadar evlilik devam eder. Taşınmaz aile konutu niteliğini koruyorsa TMK m. 194 hükümleri uygulanabilir. Ancak tapu iptal davası devam ederken boşanmanın kesinleşmesi davanın sonucunu etkileyebilir.

Aile konutu şerhi koydurmak için eşimin izni gerekir mi?

Hayır. Malik olmayan eş şartları oluşmuşsa diğer eşin muvafakatini almadan aile konutu şerhi talep edebilir.

Miras kalan veya evlenmeden önce alınan ev aile konutu olabilir mi?

Evet. Taşınmazın kişisel mal olması aile konutu olmasına engel değildir. Eşlerin ortak yaşam merkezi hâline gelmişse TMK m. 194 koruması gündeme gelebilir.

Eşlerden biri evi terk ederse aile konutu koruması biter mi?

Tek başına evi terk etmek yeterli değildir. Diğer eşin konutta yaşamaya devam etmesi ve taşınmazın aile yaşamıyla bağının sürmesi hâlinde aile konutu niteliği devam edebilir.

Evi tamamen boşaltıp kiraya verirsek aile konutu niteliği devam eder mi?

Eşlerin ikisinin de taşınmazı terk ederek üçüncü kişiye kiraya vermesi hâlinde, taşınmaz aile yaşamının merkezi olma niteliğini kaybedebilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2011/9066 E., 2012/4360 K. sayılı kararında bu yönde değerlendirme yapılmıştır.

Kaynakça

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194 – Aile konutu üzerindeki tasarrufların diğer eşin açık rızasına bağlanması ve aile konutu şerhi.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023 – Tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 82/12 – Borçlunun hâline münasip evinin haczedilmezliği.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 – Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389 ve devamı – İhtiyati tedbir.

4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun m. 4 – Aile hukukundan doğan uyuşmazlıklarda Aile Mahkemesinin görevi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.11.2019, 2019/318 E., 2019/1238 K. – Eşin açık rızası alınmadan kurulan aile konutu ipoteği, bankanın aile konutu olduğunu bilmesi ve ipoteğe bağlı cebri icra sonucu oluşan tescilin iptali.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 30.06.2025, 2024/762 E., 2025/6711 K. – Açık rıza olmaksızın kurulan aile konutu ipoteği ve geçersiz ipoteğe dayanılarak yapılan cebri icra sonrası tapu iptali.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 11.07.2024, 2024/5664 E., 2024/5482 K. – Aile konutu üzerinde rızasız ipoteğin kaldırılması ve belirli işlem bakımından açık rızanın ispatı.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 07.05.2024, 2022/8763 E., 2024/3231 K. – Aile konutunun rızasız satışı, aile konutu niteliğinin ispatı ve açık rıza bulunmadığında tapu iptali.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 02.05.2024, 2023/5697 E., 2024/3051 K. – Aile konutunun eşin açık rızası olmadan satılması nedeniyle tapu iptali ve yeniden malik eş adına tescil.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 02.04.2024, 2023/3136 E., 2024/2301 K. – Aile konutu üzerindeki rızasız devir ve açık rızanın ispatı.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 17.04.2024, 2023/4389 E., 2024/2498 K. – Aile konutunun malik eşin yakınına devri ve TMK m. 194 kapsamında tapu iptali.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 08.05.2024, 2023/8386 E., 2024/3281 K. – Tapu iptal davası sırasında boşanmanın kesinleşmesi ve aile konutu korumasının sona ermesi.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 15.10.2024, 2024/600 E., 2024/7427 K. – Evliliğin ölümle sona ermesi üzerine TMK m. 194 kapsamındaki aile konutu korumasının sona ermesi.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 16.03.2017, 2016/4189 E., 2017/2780 K. – Aile konutunun birden fazla kişiye devredilmesi hâlinde devir zincirindeki kişilerin davaya katılımının sağlanması.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 04.04.2018, 2016/22103 E., 2018/4553 K. – Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında önceki malik eşin davada taraf olması gereği.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 06.03.2019, 2018/5010 E., 2019/2298 K. – Aile konutu şerhinin kurucu değil açıklayıcı niteliği ve açık rıza ilkesi.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 05.03.2007, 2007/2341 E., 2007/3377 K. – TMK m. 194’e dayalı tapu iptal ve tescil davasında Aile Mahkemesinin görevli olması.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 06.05.2019, 2019/1543 E., 2019/3471 K. – Aile konutu üzerindeki ipoteğe dayalı cebri icra sonrası tapu iptal talebinde Aile Mahkemesinin görevi.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 16.02.2010, 2009/21405 E., 2010/3267 K. – Aile konutu şerhinin cebri icrayı kendiliğinden engellememesi ve meskeniyet şikâyetinin takip borçlusuna ait olması.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 30.06.2014, 2014/8604 E., 2014/14813 K. – Eşlerden birinin aile konutunu terk etmesinin tek başına aile konutu niteliğini sona erdirmemesi.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 01.03.2012, 2011/9066 E., 2012/4360 K. – Her iki eşin konutu terk ederek üçüncü kişiye kiraya vermesi hâlinde aile konutu niteliğinin sona ermesi.