Kiracı Emsal Kiranın Çok Altında Oturuyorsa Ne Yapılır? Kira Tespit Davası

Kira ilişkilerinde zaman içerisinde kira bedelinin mevcut şartlara uygun olmadığı düşünülebilir. Özellikle uzun süre devam eden kira sözleşmelerinde taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira değerlerinin değişmesi, ekonomik koşulların farklılaşması veya sözleşme kurulurken öngörülemeyen gelişmeler nedeniyle taraflar arasında kira bedeli konusunda uyuşmazlık çıkabilmektedir.

Bu noktada uygulamada en çok karıştırılan iki dava türü bulunmaktadır. Bunlardan biri kira tespit davası, diğeri ise kira uyarlama davasıdır. Her iki dava sonucunda kira bedelinde değişiklik meydana gelebilse de, bu iki dava aynı hukuki sebebe dayanmaz ve açılma şartları birbirinden farklıdır.

Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler kapsamında açılırken, kira uyarlama davası Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümlerine dayanır.

Kira tespit davasında amaç, devam eden kira ilişkisi içerisinde mevcut kira bedelinin kanuni ölçütlere göre yeniden belirlenmesini sağlamaktır. Kira uyarlama davasında ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü şartlar nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulması amaçlanır

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, devam eden bir kira sözleşmesinde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan dava türüdür. Bu davada kira sözleşmesi sona erdirilmez ve taraflar arasındaki kira ilişkisi devam eder. Sadece mevcut kira bedelinin günün şartlarına uygun hâle getirilmesi talep edilir.

Kira tespit davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken kira sözleşmesinin şartlarını, önceki kira bedelini, kira artış hükümlerini, taşınmazın özelliklerini ve kanunda belirtilen diğer ölçütleri dikkate alır.

Özellikle kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde hâkimin değerlendirme alanı genişler. Bu durumda yalnızca yıllık artış oranı değil, taşınmazın bulunduğu yer, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi de dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenebilir.

Kira Tespit Davası Açmak İçin 5 Yıl Beklemek Gerekir mi?

Kira tespit davaları bakımından en çok karıştırılan konu beş yıllık süredir. Uygulamada sıkça “beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz” şeklinde bir ifade kullanılmaktadır. Ancak bu ifade tamamen doğru değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir.

Ancak beş yıllık sürenin önemi, davanın açılıp açılamaması değil, hâkimin kira bedelini hangi ölçütlere göre belirleyeceğidir.

Beş yıl dolmadan önce kira bedelinin belirlenmesinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan yıllık artış sınırları dikkate alınır. Bu dönemde taraflardan biri yalnızca “bölgede kiralar yükseldi” veya “taşınmazın değeri arttı” gerekçesiyle emsal kira bedelleri üzerinden serbest bir kira belirlenmesini isteyemez.

Yani burada kira sözleşmesinde hiç artış kararlaştırmayan veya ÜFE altında artış kararlaştıran kişiler faydalanır.

Beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra ise hâkim, ÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yanında emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet ilkelerini de değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.

Bu nedenle halk arasında kullanılan “5 yıl şartı” aslında kira tespit davasının açılabilmesi için değil, emsal kira bedellerinin kapsamlı şekilde değerlendirilmesi bakımından önem taşır.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirlenmişse Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinde taraflar kira artışına ilişkin bir hüküm koymuş olabilir. Bu durumda sözleşmedeki artış hükmü Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirtilen sınırlar içerisinde geçerlidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların belirlediği artış oranı, bir önceki kira yılındaki ÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Beş yıllık süre dolmadan önce kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı uygulanır. Kiraya veren, sözleşmedeki artış oranının düşük kaldığını ileri sürerek doğrudan emsal kira bedellerine göre yeni kira bedeli belirlenmesini talep edemez.

Ancak beş yıllık süre tamamlandıktan sonra açılan kira tespit davasında hâkim emsal kira bedellerini de dikkate alabilir.

Kira Sözleşmesinde Hiç Artış Maddesi Yoksa Ne Olur?

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hiçbir düzenleme bulunmaması hâlinde de kira bedelinin belirlenmesi mümkündür.

Ancak burada önemli olan nokta, sözleşmede artış hükmünün bulunmamasının kiraya verene otomatik olarak piyasa değerine göre artış talep etme hakkı vermemesidir.

Beş yıl dolmadan önce böyle bir durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2. maddesi uygulanır. Hâkim, bir önceki kira yılındaki ÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet ilkelerini değerlendirerek kira bedelini belirler.

Yani sözleşmede ÜFE artışı yazılmış olması, belirli bir artış oranı kararlaştırılması veya hiç artış maddesi bulunmaması, beş yıl dolmadan önce emsal kira bedellerine göre serbest bir artış yapılmasını sağlamaz.

Beş yılın tamamlanmasından sonra ise kira tespit davasında emsal kira değerleri ve taşınmazın özellikleri daha önemli hâle gelir.

Beş Yıllık Kira Süresi Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihten itibaren hesaplanır. Sözleşmenin her yıl yenilenmesi veya kira bedelinin yıllık olarak artırılması yeni bir beş yıllık sürenin başlamasına neden olmaz.

Örneğin 1 Eylül 2021 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesinde beş yıllık süre 1 Eylül 2026 tarihinde tamamlanır.

Bu tarihten sonra açılacak kira tespit davasında hâkim artık sadece yıllık artış oranını değil, taşınmazın özelliklerini, bölgedeki kira değerlerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirir.

Kira Tespit Davasında İhtar Göndermek Zorunlu mudur?

Kira tespit davası açılmadan önce mutlaka ihtar gönderilmesi zorunlu değildir. Taraflar şartları oluştuğu takdirde doğrudan dava açabilir.

Ancak kira artışına ilişkin yazılı bildirim, mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı bakımından önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimin kiracıya ulaşması hâlinde, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.

Buradaki amaç dava açma hakkını korumak değil, belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirlemektir.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi yapılmaktadır.

Özellikle beş yıllık sürenin dolduğu kira tespit davalarında taşınmazın bulunduğu yer, konumu, büyüklüğü, kullanım şekli, fiziksel özellikleri ve bölgedeki emsal kira değerleri teknik inceleme gerektirir.

Bilirkişi raporu mahkemeyi kesin olarak bağlamaz. Bilirkişi yalnızca teknik değerlendirme yapar. Son kararı hâkim verir.

Kira Tespit Davasında Eski Kiracı İndirimi Uygulanır mı?

Kira tespit davalarında, özellikle beş yıllık sürenin dolmasından sonra mahkeme tarafından yeni kira bedeli belirlenirken yalnızca emsal kira bedelleri dikkate alınmaz. Hâkim; kiralananın konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım özellikleri, fiziki durumu, bulunduğu çevredeki emsal taşınmazların kira değerleri ve kiracının mevcut kira ilişkisini uzun süredir devam ettiriyor olması gibi unsurları birlikte değerlendirir.

Uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı, kiraya veren açısından yeni bir kiracı bulma, taşınmazı boş bırakma, ilan verme, gösterim yapma ve yeniden kiralama gibi süreçleri ortadan kaldırmaktadır. Bu nedenle uygulamada, emsal kira bedeli üzerinden belirlenen kira değerinden “eski kiracı indirimi” veya “hakkaniyet indirimi” yapılması gündeme gelebilir.

Eski kiracı indiriminin amacı, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde oluşabilecek en yüksek piyasa kirası ile mevcut ve düzenli ödeme yapan eski kiracının kira bedeli arasındaki hakkaniyet dengesini sağlamaktır. Bu indirim için kanunda sabit bir oran bulunmamakla birlikte, uygulamada taşınmazın özellikleri, kiracılık süresi, emsal kira bedelleri ve somut olayın şartlarına göre yaklaşık %20 ile %40 arasında hakkaniyet indirimi yapılabildiği görülmektedir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler nedeniyle sözleşmenin mevcut şartlarla devam ettirilmesinin taraflardan biri açısından aşırı derecede ağır hâle gelmesi durumunda açılır.

Bu dava Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümlerine dayanır.

Kira uyarlama davasında amaç, kira bedelini çevredeki güncel kira değerlerine çıkarmak veya düşürmek değildir. Burada amaç, sözleşme kurulurken tarafların öngöremediği olağanüstü gelişmeler nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulmasıdır.

Kira Uyarlama Davasında Beş Yıl Şartı Var mı?

Kira uyarlama davasında kira tespit davasında olduğu gibi beş yıllık bekleme şartı bulunmamaktadır.

Ancak her ekonomik değişiklik kira uyarlaması için yeterli değildir. Sözleşme kurulurken öngörülemeyen, olağanüstü nitelikte ve taraflardan birinin sözleşmeye aynı şartlarla devam etmesini aşırı derecede güçleştiren bir durumun ortaya çıkması gerekir.

Sadece kira bedelinin piyasanın altında kalması veya kiracının ödeme güçlüğü yaşaması tek başına uyarlama sebebi oluşturmaz.

Kira Uyarlama Davasında İhtar Gerekli midir?

Kira uyarlama davasında kira tespit davasındaki gibi kanuni bir ihtar süresi bulunmamaktadır.

Dava açmadan önce ihtar gönderilmesi zorunlu değildir.

Bununla birlikte ihtar, değişen şartların hangi tarihte ileri sürüldüğünü ve tarafın uyarlama talebini ne zaman karşı tarafa bildirdiğini göstermek bakımından önemli bir delil olabilir.

Bu nedenle zorunlu olmamakla birlikte, özellikle kira bedelinin belirli bir tarihten itibaren değiştirilmesi isteniyorsa ihtar gönderilmesi faydalı olabilir.

Kira Uyarlama Davasında Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Kira uyarlama davalarında da çoğu zaman bilirkişi incelemesine ihtiyaç duyulur.

Ancak kira tespit davasından farklı olarak bilirkişinin inceleme konusu yalnızca emsal kira bedelleri değildir.

Bilirkişi; sözleşmenin yapıldığı tarihteki şartları, sonradan meydana gelen değişiklikleri, ekonomik dengenin bozulup bozulmadığını ve uyarlama gerekip gerekmediğini değerlendirir.

Mahkeme bilirkişi raporu ile bağlı değildir ancak teknik değerlendirme gerektiren konularda bilirkişi incelemesi uygulamada önemli bir yer tutar.

Kira Uyarlama Davasını Ev Sahibi mi Kiracı mı Açabilir?

Kira uyarlama davasını yalnızca ev sahibi veya yalnızca kiracı açabilir şeklinde bir sınırlama bulunmamaktadır.

Şartları oluşması hâlinde hem kiraya veren hem de kiracı mahkemeden uyarlama talep edebilir.

Kiraya veren, olağanüstü gelişmeler nedeniyle kira bedelinin aşırı düşük kaldığını ileri sürebilir. Kiracı ise aynı şekilde öngörülemeyen gelişmeler nedeniyle kira bedelinin kendisi açısından aşırı ağır hâle geldiğini ileri sürebilir.

Ancak her iki durumda da sözleşme dengesini bozan olağanüstü bir durumun varlığı ispatlanmalıdır.