Kira uyuşmazlıklarında tarafların haklı olup olmadıkları kadar, hukuki sürecin hangi yoldan ve hangi süre içinde yürütüldüğü de önem taşır. Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibinin taşınmaza ihtiyaç duyması, tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin piyasanın çok altında kalması, depozitonun iadesi veya kiralananın hasarlı teslim edilmesi birbirinden farklı hukuki kurallara tabidir.
Samsun kira hukuku avukatı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin ve taraflar arasındaki yazışmaların incelenmesi, ihtarların hazırlanması, arabuluculuk, icra takibi ve dava süreçlerinin yürütülmesi konusunda hukuki destek sağlanmaktadır.
Kira hukukunda özellikle tahliye süreleri önemlidir. Yanlış tarihte gönderilen bir ihtar, süresinden sonra başlatılan takip veya hukuken uygun olmayan tahliye sebebi, uyuşmazlığın aylar hatta daha uzun süre devam etmesine yol açabilir. Bu nedenle kira ilişkisinin hangi aşamasında bulunulduğunun ve mevcut belgelerin ne sonuç doğurduğunun dava açılmadan önce değerlendirilmesi gerekir.
Samsun Kira Hukuku Avukatı Hangi Uyuşmazlıklarla İlgilenir?
Kira hukukunda yalnızca tahliye davaları bulunmaz. Kira sözleşmesinin kurulmasından anahtarın teslim edilmesine kadar geçen dönemde kiracı ve kiraya veren arasında çok farklı uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması veya incelenmesi, kira alacağının tahsili, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle icra takibi, tahliye davaları, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, kira tespit ve uyarlama davaları, depozito uyuşmazlıkları, kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat ve kira sözleşmesinin sona ermesinden doğan alacaklar kira hukukunun başlıca uyuşmazlık alanlarıdır.
Her uyuşmazlık için aynı yöntem kullanılamaz. Kiracının kira borcunu ödememesi ile ihtiyaç nedeniyle tahliye aynı prosedüre tabi olmadığı gibi, kira tespit davası ile ekonomik koşulların olağanüstü değişmesine dayanan kira uyarlama davası da aynı dava değildir.
Kira Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Neler Kontrol Edilmelidir?
Kira sözleşmesi çoğu zaman uyuşmazlık çıktıktan sonra önemsenmeye başlanır. Oysa tarafların kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülüklerinin önemli bölümü taşınmaz teslim edilmeden önce hazırlanacak sözleşmeyle belirlenir.
Kiralananın hangi amaçla kullanılacağı, kira başlangıç tarihi, kira bedelinin hangi gün ve hangi hesaba ödeneceği, artış hükmü, aidat ve yan giderlerin paylaşımı, depozito, kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar ve varsa özel kullanım şartlarının sözleşmede açık şekilde düzenlenmesi ileride ortaya çıkabilecek ispat sorunlarını azaltır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan emredici hükümler içerdiğinden, sözleşmeye yazılan her hüküm geçerli değildir. Kanunun kiracı aleyhine sınırlandırdığı bir konuda tarafların sözleşmeye farklı bir hüküm koymuş olması, o hükmü kendiliğinden uygulanabilir hâle getirmez.
Sözleşme hazırlanırken yalnızca ev sahibinin veya yalnızca kiracının menfaatini gözeten hükümler yerine, uyuşmazlık çıktığında uygulanabilir nitelikte hükümler kurulması gerekir.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan da Kira İlişkisi Kurulabilir mi?
Kira sözleşmesinin geçerliliği kural olarak yazılı şekle bağlı değildir. Tarafların sözlü anlaşmasıyla da kira ilişkisi kurulabilir.
Bununla birlikte sözlü kira ilişkisinde kira başlangıç tarihi, kira bedeli, artış şartı, depozito veya taşınmazın hangi şartlarla teslim edildiği konusunda sonradan ciddi ispat sorunları ortaya çıkabilir.
Kiranın banka aracılığıyla düzenli ödenmesi, açıklama bölümüne ilgili ayın kira bedelinin yazılması ve taraflar arasındaki önemli bildirimlerin ispatlanabilir şekilde yapılması bu nedenle önem taşır.
Kira ilişkisi yıllardır sözlü biçimde devam ediyor olsa dahi uyuşmazlık çıktığında tarafların banka kayıtları, yazışmalar, tanıklar ve diğer deliller üzerinden kira ilişkisinin içeriğini ortaya koyması mümkün olabilir.
Kiraya Veren Kiracıyı Sözleşme Süresi Bitince Çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinin üzerinde yazan sürenin dolması, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmenin süresinin dolduğunu ileri sürerek kira ilişkisini sona erdiremez.
Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda öngörülen sebeplerden birinin bulunması veya on yıllık uzama süresine ilişkin şartların gerçekleşmesi gerekir.
Bu nedenle halk arasında kullanılan “bir yıllık kontrat yaptık, bir yıl sonunda kiracı çıkar” düşüncesi konut ve çatılı işyeri kiralarının hukuki rejimini doğru yansıtmaz.
Tahliye sebepleri ve hangi durumda hangi yolun kullanılacağı Samsun Tahliye Avukatı sayfasında ayrıca ele alınmaktadır.
Kiracının Tahliyesinde Hangi Hukuki Yol Kullanılır?
Tahliye sürecinde öncelikle kiraya verenin hangi hukuki sebebe dayanabileceği belirlenmelidir.
Kiranın ödenmemesi, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım, geçerli tahliye taahhütnamesi, aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebep olunması veya on yıllık uzama süresinin tamamlanması farklı tahliye yollarını gündeme getirebilir.
Bu sebeplerin süreleri ve dava şartları birbirinden farklıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye için geçerli olan süre, tahliye taahhütnamesine dayalı takipte uygulanmaz. Kira borcunun ödenmemesi hâlinde ise icra hukuku üzerinden tahliye imkânı da bulunabilir.
Kira hukukundaki en önemli hatalardan biri, somut olayda uygulanabilecek hukuki yol belirlenmeden ihtar gönderilmesidir. İhtarın erken veya geç gönderilmesi, yanlış tahliye sebebine dayanılması veya dava açma süresinin geçirilmesi tahliye hakkını etkileyebilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarılabilir mi?
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi, kanundaki diğer şartlar da gerçekleştiğinde tahliye sebebi oluşturabilir.
Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bölümü taahhütnamenin ne zaman imzalandığı, tarih kısmının sonradan doldurulup doldurulmadığı, imzanın kiracıya ait olup olmadığı ve tahliye tarihinin geçerli şekilde belirlenip belirlenmediği üzerinde ortaya çıkar.
Taahhütnamenin bulunması kiracının herhangi bir tarihte ve herhangi bir yöntemle tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde öngörülen süre içerisinde dava açılması veya icra yoluna başvurulması gerekir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, boş imzalanan taahhütler ve icra yoluyla tahliye hakkında ayrıntılı açıklamalar Tahliye Taahhütnamesi başlıklı yazıda yer almaktadır.
Kira Ödenmiyorsa Ev Sahibi Ne Yapabilir?
Kira bedelinin zamanında ödenmesi kiracının temel borçlarından biridir. Kiranın ödenmemesi hâlinde kiraya veren yalnızca alacağını istemekle sınırlı değildir; şartları oluştuğunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye de gündeme gelebilir.
Ödenmeyen kira alacağı için icra takibi yapılması mümkündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kanunda öngörülen ödeme süresinin verilmesi gerekir. Süre dolmasına rağmen borcun ödenmemesi hâlinde tahliye talebi ileri sürülebilir.
Kiracının kirayı sürekli geç ödemesi ancak borcu verilen süre içinde kapatması hâlinde ise aynı kira yılı içerisindeki iki haklı ihtara dayalı tahliye şartları ayrıca incelenebilir.
Banka hesabına yapılan kira ödemelerinde ödemenin hangi aya ilişkin olduğunun açıklama kısmında belirtilmesi, hem kiracı hem de kiraya veren bakımından daha sonra çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Ev Sahibi Elektriği veya Suyu Keserek Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Kiracının kira bedelini ödememesi veya tahliye konusunda uyuşmazlık bulunması, kiraya verene kendi imkânlarıyla kiracıyı taşınmazdan çıkarma yetkisi vermez.
Kapının kilidinin değiştirilmesi, kiracının eşyalarının dışarı çıkarılması, elektrik veya suyun kesilmesi gibi fiiller kira hukukundaki tahliye yollarının yerine geçmez ve olayın özelliklerine göre ayrıca hukuki veya cezai sorumluluk doğurabilir.
Kiraya verenin tahliye için kanunda düzenlenen dava veya icra yollarını kullanması gerekir.
Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Konut kiralarında bir dönem uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırlaması sona ermiştir. Güncel sistemde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi esas alınmaktadır.
Tarafların sözleşmede kararlaştırdığı yıllık artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olması aşan kısmın uygulanabileceği anlamına gelmez.
Ancak kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde yalnızca yıllık TÜFE artışından söz edilmez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE değişimi birlikte değerlendirilerek kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi istenebilir.
Kira artışı, kira tespiti ve kira uyarlaması birbirine yakın görünmekle birlikte farklı hukuki kurumlar olduğundan ayrıntılı açıklamalar Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası başlıklı yazıda incelenmektedir.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Aynı mıdır?
Kira tespit davası ile kira uyarlama davasının amacı kira bedeline ilişkin uyuşmazlığı çözmek olsa da hukuki dayanakları farklıdır.
Kira tespitinde Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri uygulanır. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu önem kazanır.
Uyarlama davasında ise sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların öngöremediği olağanüstü koşullar nedeniyle mevcut sözleşme şartlarının taraflardan biri açısından katlanılması güç hâle gelmesi tartışılır. Uyarlama talebi yalnızca “çevredeki kiralar arttı” gerekçesine indirgenemez; Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin şartlarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği incelenir.
Hangi davanın açılması gerektiği yanlış belirlenirse, doğru bir ekonomik sorun yanlış hukuki taleple mahkemeye taşınmış olabilir.
Depozito Ev Sahibi Tarafından İstenildiği Kadar Belirlenebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli için kanuni sınır bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence para olarak kararlaştırılmışsa kanunda öngörülen sistem, paranın kiraya verenin doğrudan tasarrufuna bırakılması değil, kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli hesaba yatırılmasıdır.
Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine verilmesi oldukça yaygın olduğundan kira sona erdiğinde hangi miktarın iade edileceği ve taşınmazdaki zararların depozitodan mahsup edilip edilemeyeceği konusunda uyuşmazlık çıkabilmektedir.
Depozitonun normal kullanımdan kaynaklanan eskimeyi karşılayan genel bir kesinti bedeli olmadığı unutulmamalıdır. Kiracının sorumlu olduğu bir zarar bulunup bulunmadığı ayrıca belirlenmelidir.
Depozitonun iadesi hakkında ayrıntılı bilgi Kira Sözleşmesinde Depozito başlıklı yazıda yer almaktadır.
Kiracı Evden Çıkarken Hangi Zararlardan Sorumludur?
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak ve kira sona erdiğinde aldığı duruma uygun biçimde geri vermekle yükümlüdür. Bununla birlikte olağan kullanım sonucu meydana gelen eskime ve yıpranmalardan kiracı sorumlu tutulamaz.
Uzun süre kullanılan bir evde boyanın eskimesi ile kapıların kırılması, mutfak tezgâhının zarar görmesi veya tesisata müdahale edilmesi aynı şekilde değerlendirilemez.
Tahliye sırasında taşınmazın durumu konusunda uyuşmazlık çıkması bekleniyorsa anahtar tesliminden önce taşınmazın fotoğraf ve videolarla kayıt altına alınması, teslim tutanağı düzenlenmesi ve gerektiğinde delil tespiti yapılması ileride açılacak davada önem taşıyabilir.
Kiralanandaki zararların hangi durumda kiracıdan istenebileceği Hor Kullanma Tazminatı başlıklı yazıda ayrıca ele alınmaktadır.
Anahtarı Bırakmak Kira Borcunu Sona Erdirir mi?
Kiracının evden fiilen taşınması ile kiralananın hukuken teslim edilmesi aynı şey değildir.
Kiracı eşyalarını çıkarmış olsa dahi anahtarın kiraya verene teslim edildiği ispatlanamıyorsa kira ilişkisinin hangi tarihte sona erdiği konusunda uyuşmazlık doğabilir. Anahtarın apartman görevlisine, komşuya veya başka bir kişiye bırakılması da her durumda kiraya verene teslim edildiğinin ispatı anlamına gelmez.
Bu nedenle kiralananın boşaltılması sırasında anahtarın teslim tarihi ve teslim alan kişinin açıkça belirlendiği yazılı bir tutanak düzenlenmesi önemlidir.
Kiracı Süresinden Önce Evden Çıkarsa Kira Ödemeye Devam Eder mi?
Kiracının belirli süreli sözleşme devam ederken taşınmazı erken boşaltması kira borcunun her durumda anahtar teslimiyle aynı gün sona ereceği anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira borcundan sorumlu olabilir. Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa sorumluluğunun daha erken sona ermesi de mümkündür.
Somut olayda taşınmazın bulunduğu bölge, kira bedeli ve yeniden kiralanabilirlik süresi birlikte değerlendirilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Tahliye davaları, kira tespit davaları, kira alacağına ilişkin davalar ve kira sözleşmesinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık bu kapsamda değerlendirilir.
Bunun önemli istisnası, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Bu yol bakımından dava öncesi arabuluculuk şartı uygulanmaz.
Dava şartı arabuluculuğun gerektiği bir uyuşmazlıkta bu aşama tamamlanmadan doğrudan dava açılması, davanın esasının incelenmesine geçilmesini engeller.
Arabuluculuk yalnızca yerine getirilmesi gereken usuli bir aşama olarak da görülmemelidir. Özellikle kira bedelinin yeniden belirlenmesi, tahliye tarihi, geçmiş kira borçları ve depozito gibi birden fazla sorunun bulunduğu dosyalarda tarafların bütün uyuşmazlığı tek anlaşmayla çözmesi mümkün olabilir.
Arabuluculukta Tahliye Tarihi Kararlaştırılabilir mi?
Kira uyuşmazlığı arabuluculukta anlaşmayla sona erdirilebilir ve taraflar tahliye tarihi, ödenecek kira veya diğer borçlar konusunda anlaşabilir.
Ancak hazırlanacak anlaşma belgesinin daha sonra icra edilmesi ihtimali düşünülerek tahliye tarihi, ödeme miktarı, ödeme takvimi ve taşınmazın teslim şartlarının tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılması önemlidir.
“Kiracı uygun zamanda çıkacaktır” gibi belirsiz ifadeler ileride yeni bir uyuşmazlığa sebep olabilir. Tahliye konusunda yapılacak anlaşmanın hukuki sonuçları, anlaşma imzalanmadan önce değerlendirilmelidir.
İşyeri Kiralarında da Aynı Kurallar mı Uygulanır?
Çatılı işyerleri de Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerinin önemli bir bölümüne tabidir. Bununla birlikte ticari kira sözleşmelerinde kullanım amacı, faaliyet ruhsatları, ortak giderler, ciro kirası, stopaj, tadilat yükümlülüğü, devir ve alt kira gibi konular daha fazla önem kazanabilir.
İşyeri kiralanmadan önce yalnızca kira bedeline bakılması yeterli değildir. Taşınmazın yapılacak faaliyete hukuken ve teknik olarak uygun olup olmadığı da araştırılmalıdır. İşyerinin amaçlanan faaliyet için kullanılamaması hâlinde kira ilişkisinden bağımsız idari ve ekonomik sorunlar ortaya çıkabilir.
Uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde sözleşme hükümlerinin daha imza aşamasında ayrıntılı incelenmesi bu nedenle önemlidir.
Ev Sahibi Taşınmazı Satarsa Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?
Kiraya verilen taşınmazın başka bir kişiye satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kural olarak kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.
Yeni malikin kendisi veya Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yakınları için gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde ise kanundaki şartlara ve sürelere bağlı olarak tahliye talep edilmesi mümkündür.
Bu nedenle kiracılı bir taşınmaz satın alınırken yalnızca tapu ve satış bedeli değil, mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira bedeli, kiracının ödeme düzeni ve tahliye bakımından kullanılabilecek hukuki yollar da satış öncesinde incelenmelidir.
Kira Davalarında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Ancak uyuşmazlığın yalnızca taraflar arasında bir kira ilişkisi bulunmasından hareketle değerlendirilmesi yeterli değildir. Talebin hukuki niteliği, icra takibi bulunup bulunmadığı ve özel görev kuralları ayrıca dikkate alınmalıdır.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde tarafların yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve somut uyuşmazlığın niteliğine göre Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri değerlendirilir.
Samsun’daki taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıklarında da dava açılmadan önce görev ve yetki incelemesinin yapılması gerekir.
Samsun’da Kira Uyuşmazlığında Avukata Ne Zaman Başvurulmalıdır?
Kira hukukunda avukata başvurmak için mutlaka dava açılmış olması gerekmez. Aksine uyuşmazlığın erken aşamasında yapılacak hukuki değerlendirme bazı davaların hiç açılmamasını sağlayabilir.
Kiraya veren bakımından kira bedellerinin sürekli gecikmeye başlaması, kiracının tahliye konusunda verdiği taahhüde uymaması, taşınmaza gerçek bir ihtiyaç doğması veya kiracının taşınmaza zarar verdiğinin öğrenilmesi hukuki değerlendirme yapılmasını gerektirebilir.
Kiracı bakımından ise hukuka aykırı tahliye baskısı, yüksek kira artışı talebi, anahtarın değiştirilmesi tehdidi, depozitonun iade edilmemesi veya haklı dayanağı bulunmadığı düşünülen bir ihtar alınması durumunda sürenin geçirilmeden değerlendirme yapılması önem taşır.
Noterden gelen ihtar, icra emri veya dava dilekçesinin bekletilmesi ise özellikle risklidir. Tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlayan süreler nedeniyle belgenin alındığı tarihin de kayıt altında tutulması gerekir.
Samsun Kira Hukuku Avukatı ile Dava ve İcra Takibi
Kira uyuşmazlığının çözümü her dosyada doğrudan dava açılmasını gerektirmez. Öncelikle kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarlar, tahliye taahhütnamesi ve taraflar arasındaki yazışmalar incelenerek kullanılabilecek hukuki yollar belirlenir.
Kiraya veren bakımından alacağın tahsili ile tahliye hedefi aynı dosyada bulunabileceği gibi farklı hukuki süreçlerin birlikte yürütülmesi de gerekebilir. Kiracı bakımından ise ödeme yapıldığının ispatı, tahliye sebebinin şartlarının oluşmadığının ortaya konulması veya kira bedeline ilişkin taleplere karşı savunma hazırlanması gündeme gelebilir.
Dava şartı arabuluculuk gereken dosyalarda başvurunun yapılması ve müzakerelerin yürütülmesi; sonuç alınamaması hâlinde dava açılması, devam eden davaya cevap verilmesi veya icra işlemlerinin takip edilmesi kira hukuku alanındaki hukuki hizmetlerin temelini oluşturur.
Samsun merkez başta olmak üzere Atakum, İlkadım, Canik, Tekkeköy, Bafra, Çarşamba, Terme, Vezirköprü, Havza, Ladik, Kavak ve Samsun’un diğer ilçelerinden kaynaklanan kira uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sağlanmaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmem yoksa kiracı tahliye edilebilir mi?
Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması kira ilişkisinin veya tahliye hakkının bulunmadığı anlamına gelmez. Öncelikle kira ilişkisinin başlangıç tarihi, kira bedeli ve diğer şartların hangi delillerle ispatlanabileceği belirlenir. Tahliye için ise ayrıca kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.
Kiracı kirayı geç yatırıyorsa tahliye edilebilir mi?
Kiranın sürekli geç ödenmesi bazı şartlarda iki haklı ihtara dayalı tahliye imkânı doğurabilir. Ancak ihtarların aynı kira yılı içindeki durumu, hangi aya ilişkin borç için gönderildiği ve ödemenin ne zaman yapıldığı birlikte değerlendirilmelidir.
Ev sahibi istediği oranda kira artışı yapabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme dönemindeki artış TBK m.344’teki sınırlara tabidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise şartları varsa kira tespit davasıyla emsal kiralar da değerlendirmeye alınabilir.
Beş yıl dolunca kiracı çıkarılabilir mi?
Kira ilişkisinin beş yılı doldurması kendi başına tahliye sebebi değildir. Beş yıllık süre özellikle kira bedelinin yeniden belirlenmesi bakımından önem taşır. Tahliye için kanunda öngörülen ayrı şartlardan birinin bulunması gerekir.
Ev sahibi depozitoyu son kira yerine sayabilir mi?
Depozitonun amacı kira ilişkisinden doğabilecek belirli alacaklara güvence oluşturmaktır. Taraflar arasında bu yönde açık bir anlaşma bulunmadıkça kiracının tek taraflı olarak son ayın kirasını ödemeyip “depozitodan düşülsün” şeklinde hareket etmesi uyuşmazlık yaratabilir.
Kiracı evi boşalttıktan sonra anahtarı nasıl teslim etmelidir?
Anahtarın doğrudan kiraya verene veya teslim almaya yetkili kişiye, teslim tarihi ispatlanabilecek şekilde verilmesi en güvenli yöntemdir. Teslim tutanağı düzenlenmesi kira borcunun hangi tarihe kadar devam ettiği konusundaki uyuşmazlıkları azaltır.
Samsun Kira Hukuku Avukatı Ayşe Deniz Oral
Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların dava öncesinde değerlendirilmesi, ihtarname ve arabuluculuk süreçleri, kira alacağı ve tahliye amaçlı icra takipleri, kira tespit ve uyarlama davaları, depozito ve hor kullanma tazminatı ile tahliye davalarında hukuki destek sağlanmaktadır.
Kira hukukunda aynı olay için birden fazla hukuki yolun bulunması mümkündür. Hangi yolun tercih edileceği, tarafların yalnız bugünkü talebini değil, sonraki aylarda ortaya çıkabilecek hukuki sonuçları da etkileyebilir. Bu nedenle özellikle tahliye ve kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşme, ödeme geçmişi ve mevcut belgeler birlikte değerlendirilerek hareket edilmesi gerekir.
Avukat Ayşe Deniz Oral
Zafer Mahallesi, Bahariye Caddesi No:52 Kat:3 İlkadım / Samsun
0530 327 37 84