Kiracı Evi Hasarlı Bıraktı: Depozito Kesilir mi, Zarar Nasıl Tahsil Edilir?

Kiracı çıktıktan sonra eve girildiğinde kırılmış bir kapı, yanmış mutfak tezgâhı, derin biçimde çizilmiş parkeler veya zarar görmüş dolaplarla karşılaşılabilir. Böyle bir durumda ev sahibinin aklına ilk olarak “Depozitoyu vermem, zararı oradan düşerim” düşüncesi gelir. Ancak kiralananda hasar bulunması, depozitonun tamamının otomatik olarak ev sahibine kalacağı anlamına gelmez.

Kiracının ödediği depozitodan ancak kiracının hukuken sorumlu olduğu zarar mahsup edilebilir. Bunun için de öncelikle evde görülen hasarın kiracının kötü kullanımından mı, yoksa yıllar içinde meydana gelen olağan eskimeden mi kaynaklandığı belirlenmelidir. On yıllık parkenin yüzeysel olarak aşınması ile kiracının parke üzerinde yanık meydana getirmesi aynı şekilde değerlendirilemez. Aynı şekilde kullanım ömrünü tamamlamış eski bir mutfak dolabının yenilenmesiyle, kiracının dolabı kırarak kullanılmaz hâle getirmesi birbirinden farklıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracıyı kiralananı özenle kullanmakla yükümlü tutarken, 334. maddesi kira sonunda kiralananın geri verilmesini düzenlemektedir. Bununla birlikte kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Uygulamada hor kullanma tazminatı olarak adlandırılan talep de tam olarak bu ayrımın üzerine kurulmaktadır.

Yargıtay kararlarında da uzun süredir aynı ölçüt benimsenmektedir: Ev sahibinin yaptığı bütün tadilat masrafları kiracıdan istenemez. Önce hangi zararın gerçekten kiracıya yüklenebileceği bulunmalı, ardından o zararın gerçek bedeli hesaplanmalıdır.

Kiracı Eve Zarar Verdiyse Ev Sahibi Ne İsteyebilir?

Kiracı, olağan kullanımı aşan şekilde taşınmaza zarar vermişse kiraya veren meydana gelen gerçek zararın giderilmesini isteyebilir. Bu zarar depozitodan mahsup edilebilir; depozito zararı karşılamıyorsa kalan kısım ayrıca talep edilebilir.

Ancak kiraya verenin tahliye sonrasında evi yenilemek için harcadığı para ile kiracının ödemesi gereken tazminat her zaman aynı değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2022 tarihli, 2020/3-361 E., 2022/787 K. sayılı kararında bu ayrım özellikle vurgulanmıştır. Uyuşmazlığa konu bina çok uzun süre kullanılmış ve tahliyeden sonra taşınmaz tamamen yenilenmiştir. Hukuk Genel Kurulu, daha sonra yapılan yenilemenin bütün bedelinin kiracıya yüklenmesi yerine, tahliye sırasında tespit edilen kalemlerden hangilerinin olağan kullanımın dışında kaldığının yeniden belirlenmesini istemiştir. Kiracının sorumlu olduğu hasarlar bulunurken kullanım süresi ve yıpranma payının da hesaba katılması gerektiği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla ev sahibi tahliyeden sonra mutfağı, banyoyu ve parkeleri baştan aşağı yenilemiş olsa bile sırf fatura toplamına bakılarak kiracıdan aynı miktarda para istenemez. Önce yapılan işlerin ne kadarının kiracının verdiği zararı gidermek için gerçekten gerekli olduğu belirlenmelidir.

Kiracının Verdiği Her Hasar Depozitodan Kesilebilir mi?

Depozito, kiraya verenin kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklarının güvencesidir. Kiracının sorumlu olduğu hasar da bu kapsamda depozitodan mahsup edilebilir. Bununla birlikte depozito bir ceza veya ev sahibine bırakılmış götürü bir tazminat değildir.

Örneğin kiracının sorumlu olduğu gerçek zarar 30.000 TL, eldeki depozito 80.000 TL ise ev sahibinin sırf evin hasarlı teslim edildiğini ileri sürerek 80.000 TL’nin tamamını alıkoyması doğru değildir. Gerçek zarar mahsup edilir ve kalan güvence kiracıya iade edilir.

Tersi durumda, kiracının sorumlu olduğu zarar depozitoyu geçiyorsa depozitonun varlığı kiracının sorumluluğunu sınırlamaz. Depozito 40.000 TL iken ispatlanan zarar 100.000 TL ise, depozito mahsup edildikten sonra kalan zarar ayrıca talep edilebilir.

Buradaki asıl uyuşmazlık çoğu zaman matematik değildir. Hangi zararın kiracıya ait olduğu ve bunun parasal karşılığının ne kadar olduğu tartışılır. Bu nedenle ev sahibinin yalnızca “Depozitoyu hasara saydım” demesi, uyuşmazlık mahkemeye taşındığında yeterli olmaz.

Hor Kullanma Nedir? Normal Eskime ile Arasındaki Fark Nedir?

Hor kullanma, kiracının kiralananı özenli ve sözleşmeye uygun kullanmaması sonucunda meydana gelen zararlar için kullanılan bir uygulama kavramıdır. Kanunda her hasarın tek tek hor kullanım sayılıp sayılmayacağı yazılı değildir. Ayrım somut olayın özelliklerine göre yapılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.05.2019 tarihli, 2017/8673 E., 2019/5189 K. sayılı kararına konu taşınmaz yaklaşık on yıl banka şubesi olarak kullanılmıştır. Kiraya veren, taşınmazın harabe hâlde bırakıldığını ileri sürerek yüksek miktarda tazminat istemiştir. Yargıtay, kiracının olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan sorumlu olmadığını; kullanım süresi ile taşınmazın hangi amaçla kiralandığının dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir. Daire, bilirkişinin her hasarı ayrı ayrı inceleyerek hangisinin olağan, hangisinin hor kullanım sonucu olduğunu belirlemesini ve yalnız hor kullanım zararından yıpranma payı düşüldükten sonra tazminata hükmedilmesini istemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.05.2019 tarihli, 2017/8284 E., 2019/5038 K. sayılı kararında da aynı sorun ortaya çıkmıştır. Bilirkişi hasar bedelini hesaplamış, ancak her bir hasarın olağan kullanım mı yoksa hor kullanım mı olduğunu ayrı ayrı açıklamamış ve yıpranma payı uygulamamıştır. Daire bu raporu hüküm kurmaya yeterli görmemiştir.

Bu kararların ortak sonucu oldukça önemlidir. Hor kullanma davasında “Evin toplam tadilat masrafı 300.000 TL’dir” şeklinde tek rakam çıkarmak yeterli değildir. Kapıdaki zarar başka, parkedeki zarar başka, kullanım ömrünü tamamlamış demirbaş başka değerlendirilmelidir.

Kiracı Evi İlk Günkü Gibi Teslim Etmek Zorunda mı?

Kiracının taşınmazı yıllar sonra hiç kullanılmamış gibi teslim etmesi gerekmez.

Bir konutta on yıl oturulduğunda boyanın solması, parkelerin eski görünmesi, kapı kollarında aşınma meydana gelmesi veya bazı malzemelerin ekonomik ömrünü tamamlaması hayatın olağan sonucudur. Bunların her biri kiracının kötü kullandığını göstermez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2022 tarihli, 2020/3-361 E., 2022/787 K. sayılı kararında uzun süreli kullanımdan kaynaklanan eskime ile hor kullanım arasındaki ayrımın yapılması gerektiği özellikle kabul edilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın tahliye sonrasında tamamen yenilenmiş olması nedeniyle yeniden keşfin anlamlı olmayacağını; bunun yerine tahliye sırasında yapılmış tespitteki zararların tek tek değerlendirilerek hangi kalemlerin kiracının sorumluluğunda olduğunun belirlenmesini istemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.09.2019 tarihli, 2019/4088 E., 2019/6727 K. sayılı kararında da taşınmazdaki zararların olağan kullanım ve hor kullanım şeklinde ayrılması, kiracının sorumluluğunda kalan kalemlerin anahtar teslim tarihi itibarıyla ayrı ayrı değerlerinin belirlenmesi ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla kira sözleşmesinde “Kiracı taşınmazı teslim aldığı şekilde teslim edecektir” yazılması, normal kullanım sonucu meydana gelen bütün eskimenin kiracıya yüklenebileceği anlamına gelmez.

Kiracı Kapıyı Kırdıysa Yeni Kapının Bütün Parasını Öder mi?

Bu sorunun cevabı kapının tahliye tarihindeki değerine göre değişir.

Kiracı iki yıllık ve sağlam bir kapıyı kırarak kullanılmaz hâle getirmişse zarar ile yeni kapı bedeli birbirine yakın olabilir. Buna karşılık on beş veya yirmi yıllık, zaten ekonomik ömrünün önemli kısmını tüketmiş bir kapının yerine yeni kapı takılmışsa yeni ürünün bütün bedelinin kiracıya yüklenmesi kiraya vereni eski durumundan daha avantajlı hâle getirebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli, 2021/1412 E., 2022/542 K. sayılı kararında bu mesele açık biçimde ele alınmıştır. Daire, hor kullanım nedeniyle zarar gördüğü belirlenen parçaların değiştirilmesi hâlinde, yenilenen parçaların başlangıçtaki durumları dikkate alınarak kullanım süresine uygun yıpranma payının hesaplanması ve tazminattan düşülmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Bu nedenle kiraya verenin yeni ürünü kaç liraya satın aldığı tek başına tazminat miktarını belirlemez. Eski malzemenin yaşı ve kalan değeri de hesaba katılır.

Aynı prensip kırılmış bir iç kapıda olduğu kadar, zarar görmüş mutfak dolabında, parkede, tezgahta veya kiralananla birlikte teslim edilen başka bir demirbaşta da önem taşır.

Kiracı Parkeleri Çizdiyse Bütün Evin Parkesi Yenilenebilir mi?

Parkede zarar bulunması hâlinde ilk olarak bunun normal kullanım sonucu mu yoksa kiracının hor kullanımından mı kaynaklandığı değerlendirilmelidir.

Uzun yıllar boyunca üzerinde yürünmüş bir parkenin parlaklığını kaybetmesi veya yüzeysel çiziklerin meydana gelmesi tek başına kiracının sorumluluğunu doğurmaz. Buna karşılık zeminin yakılması, derin biçimde tahrip edilmesi veya kiracının müdahalesi sonucu parçaların kullanılamaz hâle gelmesi hor kullanım olarak değerlendirilebilir.

İkinci mesele ise zarar gören kısmın tamiriyle sorunun giderilip giderilemeyeceğidir. Salonun küçük bir bölümündeki hasar nedeniyle ev sahibi bütün dairenin parkesini değiştirmişse, yapılan masrafın tamamının kiracıya yüklenebilmesi için bu kapsamlı değişimin gerçekten zorunlu olması gerekir.

Yargıtay’ın hor kullanma uyuşmazlıklarında zarar kalemlerinin ayrı ayrı incelenmesini istemesinin nedenlerinden biri budur. Kiraya verenin dekorasyon tercihi ile zararın giderilmesi için zorunlu olan işlem birbirine karıştırılamaz.

Kiracı Mutfak Dolabını veya Tezgâhı Kırdıysa Ne Kadar Öder?

Mutfak, hor kullanma uyuşmazlıklarının en sık çıktığı alanlardan biridir. Dolap kapakları kırılmış, tezgâh yakılmış veya sabit parçalar kullanılamaz duruma gelmiş olabilir.

Burada da “mutfağı yenilemek 250.000 TL tuttu” şeklindeki toplam rakamdan hareket edilemez. Kiracının zarar verdiği bölüm belirlenmeli ve gerçekten hangi müdahalenin zorunlu olduğu ortaya konulmalıdır.

Örneğin yalnızca bir tezgâh bölümündeki zarar onarılabiliyorsa bütün mutfak dolaplarının değiştirilmesi kiracıya yüklenemez. Bununla birlikte mevcut tezgâhın kısmi değişimi teknik olarak mümkün değilse zararın giderilmesi için daha geniş bir müdahale gerekebilir. Bu noktada bilirkişi incelemesi önem kazanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/8673 E., 2019/5189 K. ve 2017/8284 E., 2019/5038 K. sayılı kararlarında benimsenen yaklaşım gereğince, bilirkişinin yalnızca toplam tamirat maliyeti çıkarmaması; her hasarın niteliğini, hor kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığını ve varsa yıpranma payını ayrı ayrı değerlendirmesi gerekir.

Kiracı Duvarları Boyamadan Çıkarsa Depozitodan Boya Parası Kesilir mi?

Kiracının evi boyatmadan teslim etmesi tek başına depozitodan boya bedeli kesilmesini haklı hâle getirmez.

Duvar boyası da zaman içerisinde eskiyen bir unsurdur. Kiracı yıllarca konutta oturmuşsa rengin solması, bazı bölgelerin kullanım nedeniyle kirlenmesi veya boyanın eskimesi olağan kullanımdan kaynaklanabilir.

Buna karşılık duvarların ağır biçimde tahrip edilmiş olması farklıdır. Büyük yüzeylerin çizilmesi, çıkarılması zor ağır lekeler, olağan kullanımın çok ötesindeki delikler veya yüzeye zarar veren müdahaleler nedeniyle yeniden boya yapılması zorunlu hâle gelmişse kiracının sorumluluğu gündeme gelebilir.

Buradaki ayrımın önemi, kira sözleşmesinde “çıkarken boya badana yapılacaktır” şeklinde kayıt bulunduğunda daha da artmaktadır. Böyle bir sözleşme hükmünün olağan eskimeye rağmen kiracıya bütün boya masrafını yükleyip yükleyemeyeceği ayrı bir hukuki tartışmadır.

Bu yazı bakımından temel kural şudur: Depozitodan boya kesintisi yapılabilmesi için, boya ihtiyacının yalnızca zaman içinde gerçekleşen normal eskimeden değil, kiracının sorumluluğundaki bir zarardan kaynaklandığının ortaya konulması gerekir.

Kiracının Evcil Hayvanı Parkeye veya Kapılara Zarar Verdiyse Depozitodan Kesilebilir mi?

Kiracının kedi veya köpek beslemiş olması tek başına depozitodan para kesilmesine gerekçe olmaz. Evcil hayvan nedeniyle somut bir zarar meydana gelmiş olmalıdır.

Örneğin kapının normal kullanımın çok ötesinde kemirilmiş olması, parkelerde derin fiziksel tahribat meydana gelmesi veya kiralananın sabit unsurlarının zarar görmesi kiracının sorumluluğunu doğurabilir.

Buna karşılık yıllardır kullanılan parkelerdeki bütün çiziklerin “evcil hayvan zararı” olarak değerlendirilip bütün parkenin yenilenme bedelinin kiracıya yüklenmesi mümkün değildir. Zararın hangi bölümünün hayvandan kaynaklandığı, malzemenin önceden ne durumda olduğu ve kalan kullanım ömrü yine dikkate alınmalıdır.

Dolayısıyla evcil hayvan zararında da depozito açısından farklı bir hesap yöntemi yoktur. Kiracı gerçek hor kullanım zararından sorumludur; ev sahibinin taşınmazı yenilemesinin bütün maliyetinden değil.

Kombi, Klima veya Beyaz Eşya Bozulursa Kiracı mı Öder?

Kiralananla birlikte teslim edilen bir demirbaşın tahliye tarihinde çalışmıyor olması, otomatik olarak kiracının o eşyanın bedelini ödemesi gerektiği anlamına gelmez.

On beş yıllık kombinin kullanım ömrünü tamamlamasıyla kiracının kombiye yanlış müdahale ederek zarar vermesi aynı değildir. Aynı şekilde eski bir klimanın kompresör arızası ile kiracının cihazı fiziksel olarak kırması farklı değerlendirilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda eşyanın kira başlangıcındaki yaşı, bakım geçmişi ve arıza nedeni önemlidir. Demirbaş listesi, servis kayıtları ve kira başlangıcında çekilmiş fotoğraflar bu nedenle önemli delil hâline gelebilir.

Kiraya veren, yalnızca “Klima kiracı çıktıktan sonra çalışmıyordu” diyerek sıfır klima bedelini kiracıdan talep edemez. Arızanın kiracının sorumlu olduğu kullanım biçiminden kaynaklandığının ortaya konulması gerekir.

Ev Sahibi Tadilat Faturasının Tamamını Kiracıdan İsteyebilir mi?

Tadilat faturası önemli bir delildir ancak zararın kendisi değildir.

Ev sahibi, kiracı çıktıktan sonra evi tamamen yenilemiş olabilir. Fakat yeni mutfak yaptırılması, bütün parkelerin değiştirilmesi veya eski banyonun modernize edilmesi nedeniyle ortaya çıkan her gider kiracının hor kullanım zararına dönüşmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2022 tarihli, 2020/3-361 E., 2022/787 K. sayılı kararında da taşınmazın sonradan tamamen yenilenmiş olmasına rağmen, tahliye sırasında tespit edilmiş her zarar kaleminin doğrudan kiracıya yüklenmesi kabul edilmemiştir. Olağan kullanımın dışında kalan zararların belirlenmesi ve yıpranma payı dikkate alınarak gerçek zararın hesaplanması gerektiği sonucuna varılmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.09.2019 tarihli, 2019/4088 E., 2019/6727 K. sayılı kararında ise hor kullanıma konu zararların anahtar teslim tarihi itibarıyla tek tek değerlerinin belirlenmesi ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı düşülmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle kiraya verenin ödediği fatura ile kiracının tazminat borcu arasında doğrudan eşitlik kurulamaz. Mahkeme açısından önemli olan, kiraya verenin ne kadar para harcadığından önce, kiracının ne kadar gerçek zarar meydana getirdiğidir.

Kiracı Evi Hasarlı Bıraktıysa Tadilata Hemen Başlamak Doğru mu?

Ev sahibi açısından en tehlikeli hatalardan biri, ciddi hasarla karşılaştığı hâlde taşınmazın mevcut durumunu yeterince belgelemeksizin ertesi gün tadilata başlamaktır.

Çünkü birkaç hafta sonra parke değiştirilmiş, duvarlar boyanmış ve dolaplar sökülmüş olduğunda, kiracının gerçekten ne kadar zarar verdiğini mahkemede göstermek çok daha zor hâle gelebilir.

Hukuk Genel Kurulunun 2020/3-361 E., 2022/787 K. sayılı kararında taşınmazın yargılama sürecinde tamamen yenilenmiş olması nedeniyle yeniden keşif yapılmasının artık anlamlı olmayacağı özellikle tartışılmıştır. Yargıtay bu durumda ilk teslim ve tespit belgelerindeki hasarlar üzerinden inceleme yapılmasını istemiştir.

Bu nedenle ciddi bir zarar varsa, özellikle tarafların anlaşamayacağı anlaşılıyorsa, tadilata başlamadan önce mevcut durumun fotoğraf, video, teslim tutanağı ve gerektiğinde mahkemeden delil tespiti yoluyla güvence altına alınması son derece önemlidir.

Ancak bu noktada ev sahibinin dikkat etmesi gereken daha da kritik bir süre vardır: Kiralananın geri alınmasından sonra görülebilen hasarların kiracıya ne zaman bildirilmesi gerektiği.

Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesindeki “hemen bildirme” yükümlülüğü, hor kullanma davalarında birçok kiraya verenin hak kaybetmesine yol açabilecek niteliktedir.

Kiracı Çıktıktan Sonra Hasar Kaç Gün İçinde Bildirilmelidir?

Kiracı taşınmazı hasarlı bırakmışsa, ev sahibinin zararı ispatlaması tek başına yeterli değildir. Kiralananın geri verilmesinden sonra hasarın kiracıya zamanında bildirilmesi de gerekir. Hor kullanma tazminatı uyuşmazlıklarında ev sahiplerinin en ciddi hak kayıplarından biri bu aşamada ortaya çıkmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesine göre kiraya veren, kiralananı geri aldığı sırada taşınmazın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerle ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı, teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilebilecek zararlar bakımından sorumluluktan kurtulabilir.

Kanunda “hemen” kavramının karşılığı olarak üç gün, yedi gün veya on beş gün şeklinde sabit bir süre belirlenmemiştir. Bu nedenle her olay için geçerli “Ev sahibi hasarı on beş gün içinde bildirirse yeterlidir” şeklinde bir kural bulunmamaktadır. Taşınmazın büyüklüğü, zararın niteliği ve olağan bir incelemenin gerektirdiği süre dikkate alınmakla birlikte, kiraya verenin teslimden sonra gecikmeden hareket etmesi gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.09.2018 tarihli, 2017/9846 E., 2018/8629 K. sayılı kararına konu olayda, anahtarların notere tevdi edildiği kiraya verene 14.11.2011 tarihinde bildirilmiş; kiraya veren ise hasarın tespiti için ancak 19.01.2012 tarihinde mahkemeye başvurmuştur. Daire, kiralananın geri alınmasından sonra kiracıya hemen yazılı hasar bildirimi yapılmadığını dikkate alarak hor kullanma tazminatı talebini yerinde görmemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.05.2019 tarihli, 2017/8139 E., 2019/4604 K. sayılı kararında da benzer şekilde, kiralanan 06.07.2014 tarihinde tahliye edilmiş olmasına rağmen hasar tespiti 12.08.2014 tarihinde istenmiştir. Üstelik taraflar arasındaki protokolde hasarların üç gün içerisinde tutanağa bağlanacağı kararlaştırılmış olmasına rağmen buna ilişkin bir belge sunulamamıştır. Daire, tahliye sonrasında hemen yazılı bildirim yapılmaması nedeniyle kiracının hor kullanmadan doğan sorumluluğunun devam ettiğinin kabul edilemeyeceği sonucuna varmıştır.

Bu kararlar karşısında, taşınmazın tesliminden haftalar sonra usta getirip hasar listesi hazırlanması yerine, kiralananın mümkün olduğunca teslim anında veya hemen sonrasında incelenmesi çok daha güvenlidir.

Bir Ay Sonra Hasar Tespiti Yaptırılırsa Tazminat İstenebilir mi?

Bir ay sonra delil tespiti yaptırılmış olması, teslimden sonra yapılması gereken hasar bildirimindeki gecikmeyi her durumda ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.05.2019 tarihli, 2017/8139 E., 2019/4604 K. sayılı kararında, tahliyeden yaklaşık bir ay sonra delil tespiti istenmiş olmasına rağmen kiracıya zamanında yazılı bildirim yapılmadığı için hor kullanma talebi kabul edilmemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.06.2021 tarihli, 2021/1159 E., 2021/5889 K. sayılı kararında ise sonuç daha da dikkat çekicidir. Kiralanan 19.09.2016 tarihinde tahliye edilmiş, kiraya veren ancak 02.12.2016 tarihinde delil tespiti talep etmiştir. Yapılan incelemede önemli miktarda hasar ve yirmi günlük tamir süresi belirlenmiş olmasına rağmen Daire, tahliyeden sonra kiracıya hemen yazılı bildirim yapılmadığını dikkate almıştır. Bu nedenle kiracının yalnız hor kullanma zararından değil, bu zararların giderilmesi için talep edilen tamirat süresi kira kaybından da sorumlu tutulamayacağını kabul etmiştir.

Dolayısıyla bilirkişinin gerçekten hasar tespit etmiş olması dahi, TBK m. 335’teki zamanında bildirim yükümlülüğünün yerine geçmez.

Ev Sahibi Hasarı Görmesine Rağmen Bildirmezse Sonradan Dava Açabilir mi?

Ev sahibi sonradan dava açabilir; ancak teslim sırasında görülebilecek nitelikteki hasarlar zamanında bildirilmemişse dava açılması kaybedilen hakkı yeniden doğurmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/10233 E., 2020/7199 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta kiracı taşınmazı 24.12.2012 tarihinde tahliye etmiş, hor kullanma talebinin de bulunduğu dava ise 05.03.2013 tarihinde açılmıştır. Kiraya verenin daha önce kiracıya yazılı hasar bildirimi yaptığı ispatlanamadığından ve ileri sürülen zararların olağan incelemeyle anlaşılabilecek nitelikte olduğu kabul edildiğinden hor kullanma tazminatına hükmedilmesi doğru bulunmamıştır.

Bu nedenle “Hasarı dava dilekçesinde yazarım” düşüncesi güvenli değildir. TBK m. 335 uyarınca yapılması gereken bildirim, sonradan açılacak tazminat davasından ayrı bir yükümlülüktür.

Anahtar Teslim Edilirken Ev Sahibi Evi Kontrol Etmek Zorunda mı?

Kiraya veren, kiralananı geri aldığı sırada taşınmazın durumunu gözden geçirmekle yükümlüdür. Anahtarın teslim edildiği tarih bu nedenle yalnızca kira borcunun ne zaman sona erdiğinin değil, hasarın ne zaman incelenebileceğinin belirlenmesi bakımından da önemlidir.

Kiraya veren anahtarı teslim aldıktan sonra taşınmaza yeniden hâkim olur. Bundan sonra eve ustaların girmesi, başka kişilerin bulunması, tadilat yapılması veya yeni kiracının taşınması mümkündür. Teslimden uzun süre sonra ileri sürülen bir hasarın eski kiracı döneminde mi yoksa daha sonra mı meydana geldiğinin belirlenmesi de giderek zorlaşır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/2044 E., 2020/3600 K. sayılı kararında, hor kullanım tazminatı değerlendirilirken tahliye ve anahtar teslim tarihinin belirlenmesinin önemine işaret edilmiş; zarar bedelinin de tahliye tarihi esas alınarak değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu sebeple anahtar teslimi mümkün olduğunca yazılı bir tutanakla yapılmalıdır. Taşınmazın teslim tarihi, anahtar sayısı ve o anda görülen zararların tutanakta gösterilmesi sonradan ortaya çıkabilecek ispat tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.

Kiracı Teslim Tutanağını İmzalamazsa Ne Olur?

Kiracının teslim tutanağını imzalamaması, ev sahibinin hor kullanma zararını hiçbir şekilde ispatlayamayacağı anlamına gelmez. Ancak kiracının imzasını taşıyan ayrıntılı bir tutanak bulunması ispat bakımından önemli avantaj sağlar.

Kiracı tutanağı imzalamıyorsa kiraya verenin “Ev kötü bırakılmıştır” şeklindeki genel bir kayıtla yetinmemesi gerekir. Hangi odada hangi hasarın bulunduğu tek tek belirlenmeli, mümkünse aynı anda fotoğraf ve video çekilmeli ve kiracıya gecikmeden yazılı bildirim yapılmalıdır.

Örneğin salon parkesindeki yanık, yatak odasındaki kırık kapı, eksik ankastre parçası veya zarar görmüş tezgâh ayrı ayrı kayıt altına alınmalıdır. Böylece daha sonra bilirkişi hangi zararların olağan kullanımı aştığını değerlendirebilir.

Yargıtay’ın hor kullanmaya ilişkin kararlarında da hasarın topluca değil, kalem kalem incelenmesi gerektiği sürekli vurgulanmaktadır.

Kiracı Anahtarı Kapıcıya veya Emlakçıya Bırakırsa Teslim Gerçekleşmiş Sayılır mı?

Anahtarın taşınmazdan çıkarken herhangi bir kişiye bırakılması her durumda hukuken geçerli teslim sonucunu doğurmaz.

Apartman görevlisinin, komşunun veya emlakçının kiraya veren adına anahtar almaya yetkili olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Kiraya verenin anahtarın tesliminden haberdar olup olmadığı ve taşınmaz üzerinde yeniden fiilî hâkimiyet kurup kuramadığı önem taşır.

Bu nedenle özellikle hor kullanım zararı bulunduğu düşünülen taşınmazlarda anahtar tesliminin belirsiz bırakılması iki taraf açısından da sakıncalıdır. Kiracı açısından kira borcunun hangi tarihte sona erdiği; ev sahibi açısından ise TBK m. 335’teki inceleme ve bildirim yükümlülüğünün ne zaman başladığı tartışmalı hâle gelebilir.

Anahtarın doğrudan kiraya verene teslim edilmesi ve teslimin yazılı olarak belgelenmesi bu nedenle en güvenli yöntemdir.

Kiracı Anahtarı Notere Bırakırsa Hasar Bildirim Süresi Ne Zaman Başlar?

Kiracı anahtarı doğrudan kiraya verene teslim edemiyorsa noter aracılığıyla tevdi yoluna başvurabilir. Bu durumda yalnız anahtarın notere bırakıldığı tarih değil, kiraya verenin bundan haberdar edildiği ve taşınmazı teslim alma imkânına kavuştuğu tarih önem taşır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.09.2018 tarihli, 2017/9846 E., 2018/8629 K. sayılı kararında anahtarların notere bırakıldığı hususunun kiraya verene 14.11.2011 tarihinde bildirildiği kabul edilmiştir. Kiraya verenin yaklaşık iki ay sonra delil tespitine başvurması ise TBK m. 335 bakımından yeterli görülmemiştir.

Bu nedenle noter aracılığıyla yapılan teslimlerde de kiraya veren bildirimi aldıktan sonra taşınmazı incelemeyi ve görülebilir hasarları kiracıya yazılı şekilde bildirmeyi geciktirmemelidir.

Kiracı Evi Hasarlı Bıraktıysa Delil Tespiti Yaptırmak Gerekir mi?

Delil tespiti her hor kullanma uyuşmazlığında zorunlu değildir. Ancak zarar yüksekse, kiracı hasarı kabul etmiyorsa veya evin hemen tadilata alınması gerekiyorsa son derece önemli hâle gelir.

Delil tespiti, mevcut zararın onarım yapılmadan önce mahkeme aracılığıyla kayıt altına alınmasını sağlar. Sulh Hukuk Mahkemesinden keşif yapılması ve bilirkişi aracılığıyla taşınmazdaki mevcut durumun belirlenmesi istenebilir.

Bilirkişi yalnızca kırık veya hasarlı parçaları tespit etmekle kalmayabilir; uyuşmazlığın niteliğine göre hasarın normal kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığını, onarım için gereken bedeli ve gerekli tamirat süresini de değerlendirebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli, 2021/1412 E., 2022/542 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta anahtar teslimiyle bağlantılı olarak yapılan delil tespiti önemli delillerden biri olmuştur. Taşınmazın daha sonra tadilat görmesi ve el değiştirmesi nedeniyle ilk durumun yeniden incelenmesi mümkün olmadığından, mevcut tespit dosyasındaki fotoğraflar ve bilirkişi değerlendirmeleri üzerinden hor kullanım zararının belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle ciddi bir hasar varsa, parkeler sökülmeden, duvarlar boyanmadan veya mutfak tamamen yenilenmeden önce delil tespiti düşünülmelidir.

Delil Tespiti Yaptırmak Kiracıya Hasar Bildirimi Yerine Geçer mi?

Delil tespiti ile TBK m. 335 uyarınca kiracıya yapılması gereken bildirim birbirinden farklıdır.

Delil tespitinin amacı mevcut fiziksel durumu mahkeme aracılığıyla kayıt altına almaktır. TBK m. 335 ise kiracının hangi eksiklik ve ayıplardan sorumlu tutulacağının kendisine gecikmeden yazılı olarak bildirilmesini aramaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.09.2018 tarihli, 2017/9846 E., 2018/8629 K. sayılı kararında, teslimden yaklaşık iki ay sonra delil tespiti yaptırılmış olması zamanında yapılmayan bildirimin yerine geçmemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.05.2019 tarihli, 2017/8139 E., 2019/4604 K. sayılı kararında da yaklaşık bir ay sonra delil tespiti yapılmasına rağmen, tahliyeden sonra hemen yazılı hasar bildirimi yapılmadığından kiracının hor kullanım sorumluluğu kabul edilmemiştir.

Bu nedenle yüksek miktarlı bir zarar söz konusuysa en güvenli yöntem, taşınmazı hemen incelemek, görülebilir zararları kiracıya yazılı bildirmek ve gerekiyorsa gecikmeden delil tespiti istemektir.

Hasar Bildirimi Noterden mi Yapılmalıdır?

TBK m. 335 bildirimin yazılı yapılmasını aramaktadır; ancak bildirimin mutlaka noter aracılığıyla yapılacağına ilişkin özel bir şekil şartı öngörmemektedir.

Bununla birlikte uyuşmazlık çıktığında bildirimin gerçekten yapıldığı, ne zaman ulaştığı ve hangi zararların bildirildiği tartışılabilir. Bu sebeple özellikle yüksek miktarlı hasarlarda noter ihtarnamesi ispat bakımından güvenli yöntemlerden biridir.

İhtarnamede yalnızca “Evi hasarlı bıraktınız, zararı ödeyin” şeklinde genel bir ifade kullanılması yerine, tespit edilen zararların mümkün olduğunca somut şekilde belirtilmesi daha doğru olur.

Örneğin kırık kapı, zarar görmüş parke, tezgâhtaki yanık veya eksik demirbaş ayrı ayrı gösterilebilir. Varsa teslim tutanağı ve fotoğraflara da atıf yapılabilir.

Kiraya veren hasar miktarını henüz kesin olarak bilmiyorsa, bildirim yapabilmek için bilirkişi raporunun tamamlanmasını haftalarca beklemek yerine mevcut zararları süresinde bildirip bedelin ayrıca tespit edileceğini belirtebilir.

WhatsApp ile Hasar Bildirimi Geçerli Olur mu?

WhatsApp veya e-posta yazışmaları somut olayda yazılı bildirimin ispatında kullanılabilir. Ancak burada yalnız mesaj gönderilmiş olması değil, mesajın içeriği ve karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığı da önem taşır.

“Evi mahvettiniz” şeklindeki tek cümlelik bir mesaj, hangi hasarların kiracıya yükletildiğini ortaya koymak bakımından yetersiz kalabilir.

Buna karşılık kiracıya gönderilen mesajda taşınmazın teslim alındığı, hangi zararların tespit edildiği ve bunların kendisinden talep edileceği açıkça belirtilmişse bu yazışma delil olarak değerlendirilebilir.

Yine de özellikle ciddi miktarda zarar varsa, ileride bildirim tarihi veya içeriği hakkında tartışma yaşamamak için noter ihtarnamesi daha güvenli bir yol olabilir.

Ev Sahibinin Fotoğraf ve Video Çekmesi Yeterli midir?

Fotoğraf ve video, hor kullanma zararının ispatı bakımından çok değerlidir ancak kiracıya yapılması gereken yazılı bildirimin yerine geçmez.

Ev sahibinin tahliye günü onlarca fotoğraf çekmiş olması hasarın o tarihte mevcut olduğunu göstermeye yardımcı olur. Ancak kiracıya TBK m. 335 kapsamında zamanında bildirim yapılmamışsa, teslim sırasında açıkça görülebilecek zararlar bakımından sorumluluk yine tartışmalı hâle gelir.

Fotoğraf ve videonun asıl önemi taşınmazın daha sonra değişmesi hâlinde ortaya çıkar. Ev boyandığında, parke değiştirildiğinde veya yeni kiracı taşındığında eski durum artık yerinde incelenemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2022 tarihli, 2020/3-361 E., 2022/787 K. sayılı kararına konu olayda da taşınmazın sonradan tamamen yenilenmiş olması nedeniyle yeniden keşif yapılmasının sağlıklı bir sonuç vermeyeceği kabul edilmiş; daha önce oluşturulmuş tespit ve belgeler üzerinden değerlendirme yapılması gerektiği benimsenmiştir.

Bu nedenle fotoğraf ve video hasarın ispatına, TBK m. 335 bildirimi ise kiracının zamanında haberdar edilmesine hizmet eder.

Kiracı “Bu Hasar Ben Çıktıktan Sonra Oluştu” Derse Ne Olur?

Kiracının en güçlü savunmalarından biri, ileri sürülen zararın kendi kullanım döneminde meydana gelmediğini söylemektir.

Bu nedenle kiraya veren açısından yalnız tahliye günündeki fotoğraflar değil, mümkünse kira başlangıcındaki durumun da belgelenmiş olması önemlidir.

Kira başlangıcında düzenlenmiş teslim tutanağında kapının sağlam olduğu, parkelerin yeni olduğu veya belirli demirbaşların çalışır durumda teslim edildiği yazıyorsa, tahliye sırasında ortaya çıkan fark çok daha kolay ispatlanabilir.

Başlangıç durumuna ilişkin hiçbir belge yoksa bazı zararlar bakımından sorun yaşanabilir. Örneğin eski bir dolaptaki kırığın kiracıdan önce bulunup bulunmadığı veya parkedeki bazı izlerin ne zaman meydana geldiği tartışmalı hâle gelebilir.

İlan fotoğrafları, kira başlangıcında çekilen görüntüler, demirbaş listeleri, yazışmalar ve servis kayıtları bu nedenle hor kullanma davalarında önem taşır.

Tadilata Başlamadan Önce Ne Yapılmalıdır?

Kiralananda önemli zarar varsa önce delil, sonra tadilat düşünülmelidir.

Parkeler sökülüp yenileri döşendikten, duvarlar boyandıktan veya mutfak dolapları tamamen değiştirildikten sonra, bilirkişinin kiracının taşınmazı nasıl bıraktığını doğrudan incelemesi mümkün olmayacaktır.

Bu nedenle teslimden hemen sonra taşınmazın ayrıntılı biçimde incelenmesi, fotoğraf ve video çekilmesi, görülebilen hasarların kiracıya yazılı olarak bildirilmesi ve uyuşmazlığın büyüyeceği anlaşılıyorsa delil tespiti istenmesi gerekir.

Bundan sonra gerekli tadilat yapılabilir.

Kiraya veren bu sırayı tersine çevirir ve önce evi tamamen yenileyip aylar sonra kiracıya yüksek bir fatura gönderirse, yalnız masrafın miktarı değil, yapılan işlerin hangisinin gerçekten kiracının verdiği zararı gidermek için gerekli olduğu da tartışılır.

Fatura Olmadan Kiracıdan Hasar Bedeli İstenebilir mi?

Kiraya verenin hor kullanma tazminatı isteyebilmesi için hasarı mutlaka önceden onartmış ve fatura almış olması gerekmez.

Taşınmaz henüz onarılmamış olsa bile mahkemece yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucunda hasarın giderilmesi için gerekli makul bedel hesaplanabilir.

Buna karşılık faturanın bulunması da tek başına kiraya vereni haklı çıkarmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7177 E., 2019/3073 K. sayılı kararında hor kullanım iddiasının değerlendirilmesinde uzman bilirkişi incelemesinin ve zarar kalemlerinin normal kullanım ile hor kullanım şeklinde ayrılmasının önemi vurgulanmıştır.

Kiraya veren eski mutfağı tamamen değiştirmiş olabilir; ancak kiracının yalnızca iki dolap kapağına zarar verdiği anlaşılırsa bütün mutfağın yenileme faturası kiracıya yüklenemez. Benzer biçimde eski parkenin yerine daha pahalı bir malzeme döşenmiş olması da aradaki bütün farkın kiracıdan alınabileceği anlamına gelmez.

Fatura yapılan harcamayı gösterir. Kiracının borcu ise hor kullanım nedeniyle ortaya çıkan gerçek zarar üzerinden belirlenir.

Gizli Hasar Sonradan Ortaya Çıkarsa Ne Olur?

TBK m. 335, teslim sırasında normal bir incelemeyle fark edilmesi mümkün olmayan zararlar bakımından ayrıca düzenleme getirmiştir.

Bazı hasarlar anahtar tesliminde görülemeyebilir. Kiracının tesisata yaptığı hatalı bir müdahale, duvar açıldığında ortaya çıkan zarar veya kapalı bir bölümde gizlenmiş hasar ancak sonradan fark edilebilir.

Böyle bir durumda sırf teslim günü bildirim yapılamadığı için kiracı otomatik olarak sorumluluktan kurtulmaz.

Ancak kiraya veren gizli hasarı öğrendikten sonra da bekleyemez. Zarar sonradan ortaya çıktığında bunun kiracıya yine hemen yazılı olarak bildirilmesi gerekir.

Dolayısıyla görülebilir hasar ile gizli hasar arasındaki fark, bildirim yükümlülüğünün bulunup bulunmaması değildir. Fark, bildirimin hangi anda yapılması gerektiğidir. Açıkça görülebilen hasarlarda bu süre teslim ve inceleme anında başlarken, gizli zarar bakımından kiraya verenin zararı öğrendiği anda başlar.

Kiracı Evi Hasarlı Bıraktıysa Ev Sahibinin En Büyük Hatası Nedir?

Hor kullanma uyuşmazlıklarında ev sahibinin en büyük hatası, “Hasar zaten ortada, istediğim zaman talep ederim” düşüncesidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/9846 E., 2018/8629 K.; 2017/8139 E., 2019/4604 K. ve 2021/1159 E., 2021/5889 K. sayılı kararları birlikte değerlendirildiğinde, taşınmaz teslim alındıktan sonra haftalar veya aylar boyunca herhangi bir yazılı bildirim yapılmadan beklenmesinin ciddi hak kaybına yol açabileceği görülmektedir.

Bu nedenle iyi hazırlanmış bir hor kullanma dosyasının temelini yüksek tutarlı tadilat faturaları değil; anahtar teslim tarihinin açık olması, hasarın teslimden hemen sonra kayıt altına alınması, kiracıya zamanında yazılı bildirim yapılması ve gerektiğinde tadilattan önce delil tespiti yaptırılması oluşturur.

Hor Kullanma Tazminatı Davası Nasıl Açılır?

Kiracı evi hasarlı bırakmış, zarar zamanında bildirilmiş ve taraflar bedel konusunda anlaşamamışsa kiraya veren hor kullanma tazminatı talep edebilir. Ancak kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıklarda artık doğrudan dava açılması mümkün değildir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Hor kullanma tazminatı da kira sözleşmesinden kaynaklandığı için bu kapsamdadır.

Arabuluculuk başvurusunda yalnızca “kiracı eve zarar verdi” şeklinde genel bir açıklamayla yetinilmemesi daha doğru olur. Talep edilen hasar bedeli, depozitodan yapılacak mahsup, varsa tamirat süresine ilişkin kira kaybı ve diğer zarar kalemlerinin mümkün olduğunca belirlenmesi gerekir.

Taraflar arabuluculukta anlaşamazsa hor kullanma tazminatı davası açılabilir. Bununla birlikte arabuluculuğun devam ediyor olması, taşınmazdaki hasarların kaybolma ihtimali varsa delil tespiti yapılmasına engel değildir. Ev hemen tadilata girecekse veya yeni kiracı taşınacaksa delilin korunması için esas davadan önce de mahkemeden tespit istenebilir.

Hor Kullanma Tazminatı Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden doğan hor kullanma tazminatı davalarında görevli mahkeme, talep edilen para miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Bu nedenle zararın 30.000 TL veya 3.000.000 TL olması görevli mahkemeyi değiştirmez. Uyuşmazlık kira sözleşmesinden doğduğu için HMK m. 4 kapsamında sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme ise somut olaya göre Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin yetki kurallarına göre belirlenir. Taşınmazın bulunduğu yer uygulamada çoğu kez önemli olmakla birlikte, hor kullanma tazminatı ayni hakka ilişkin bir dava olmadığından “yalnızca taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir” şeklinde genel bir münhasır yetki kuralı kurulması doğru değildir.

Hor Kullanma Tazminatını Kim İspatlamak Zorundadır?

Kiraya veren, kiracının taşınmazı hasarlı bıraktığını ileri sürüyorsa bu iddiasını ispatlamak zorundadır.

Ancak ispat yalnız tahliye günündeki hasarı göstermekten ibaret değildir. Kiraya veren, mümkün olduğu ölçüde taşınmazın kiracıya hangi durumda teslim edildiğini, kira sonunda hangi yeni hasarların bulunduğunu ve bu hasarların olağan kullanımdan değil kiracının sorumlu olduğu bir kullanımdan kaynaklandığını ortaya koymalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.01.2019 tarihli, 2017/9233 E., 2019/550 K. sayılı kararında, kiralanandaki zararların ayrıntılı olarak belirlenmesi, normal kullanım ile hor kullanım sonucu oluşan hasarların birbirinden ayrılması ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir. Daire, taraflardan birinin itiraz ettiği eski bir tespit raporuyla yetinilmesini yeterli görmemiş; gerektiğinde yerinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yapılmasını istemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.02.2018 tarihli, 2017/4616 E., 2018/1047 K. sayılı kararında da yaklaşık on yıl kullanılan taşınmaz bakımından, yenilenmesi gereken kalemlerin tamamının kiracıya yüklenemeyeceği; kullanım süresindeki olağan yıpranmanın hesaplanıp tazminattan düşülmesi gerektiği benimsenmiştir.

Dolayısıyla mahkemede asıl mesele yalnızca hasarın fotoğrafını göstermek değil, kiracının hukuken sorumlu olduğu gerçek zarar miktarını ortaya koymaktır.

Delil Tespiti Raporu Davayı Kazanmak İçin Tek Başına Yeterli midir?

Delil tespiti çok güçlü bir delildir; ancak raporda yazılan her rakamın mahkeme tarafından aynen kabul edilmesi zorunlu değildir.

Kiracı delil tespitine katılmamış olabilir, rapora itiraz etmiş olabilir veya bilirkişi olağan eskime ile hor kullanımı birbirinden ayırmamış olabilir. Bu durumda esas davada yeniden bilirkişi incelemesi gerekebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.01.2019 tarihli, 2017/9233 E., 2019/550 K. sayılı kararında da kiracının kabul etmediği tespit raporunun tek başına esas alınması doğru bulunmamıştır. Daire, hasarların uzman bilirkişiler tarafından yeniden değerlendirilmesini ve her kalemin niteliğinin ayrı ayrı belirlenmesini istemiştir.

Bu nedenle delil tespitinin asıl değeri, kiralananın tahliye günündeki fiziksel durumunun kaybolmasını önlemesidir. Tazminat hesabının nasıl yapılacağı ise esas davada ayrıca tartışılabilir.

Kiracı Evi Hasarlı Bıraktığı İçin Tamirat Süresince Kira Kaybı İstenebilir mi?

Kiracının verdiği zarar nedeniyle taşınmaz hemen yeniden kiraya verilemiyorsa, kiraya veren yalnızca tamirat bedelini değil, gerekli onarım süresinde mahrum kaldığı kira gelirini de talep edebilir.

Ancak burada önemli olan taşınmazın fiilen kaç ay boş kaldığı değil, hor kullanım zararlarının giderilmesi için objektif olarak gerekli makul tamirat süresidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli, 2021/1412 E., 2022/542 K. sayılı kararında, kiracının hor kullanımından kaynaklanan zararların bulunduğu kabul edildiği hâlde tamirat süresi kira kaybının reddedilmesi doğru bulunmamıştır. Daire, taşınmazın hor kullanım zararlarının ne kadar sürede tamir edilebileceğinin belirlenmesini ve bu süre kadar kira kaybına hükmedilmesini istemiştir.

Bu nedenle örneğin bilirkişi kiracının verdiği zararların on günlük çalışmayla giderilebileceğini belirlemişse, ev sahibinin taşınmazı üç ay boyunca boş bırakması üç aylık kira kaybının tamamının kiracıdan istenebileceği anlamına gelmez.

Eski Hâle Getirme İşleri İçin Geçen Sürenin Kira Kaybı Kiracıdan İstenebilir mi?

Hor kullanmadan kaynaklanan tamirat ile kiracının hukuken sorumlu olmadığı başka yenileme veya eski hâle getirme işlemleri birbirinden ayrılmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.03.2013 tarihli, 2012/11640 E., 2013/4432 K. sayılı kararında bilirkişi, hor kullanma zararlarının giderilmesi için on beş gün, diğer eski hâle getirme işleri için ise beş gün gerektiğini belirlemişti. Mahkeme toplam yirmi günlük süre üzerinden kira kaybına hükmetmişti.

Yargıtay bu hesabı doğru bulmamıştır. Kiracının yalnızca hor kullanmadan kaynaklanan zararların onarılması için gerekli süreye ait kira kaybından sorumlu tutulabileceğini kabul etmiş ve toplam yirmi gün yerine hor kullanım için gerekli on beş günlük sürenin esas alınması gerektiğini belirtmiştir.

Bu karar özellikle kapsamlı tadilatlarda önemlidir. Kiraya veren kiracı çıktıktan sonra evi modernize etmeye veya kapsamlı şekilde yenilemeye karar vermişse, bu işlerin tamamlanmasına kadar geçen sürenin tamamını kiracıya yükleyemez.

Ev Sahibi Tadilat Yaptırmamışsa Kira Kaybı İsteyebilir mi?

Fiilen tadilat yapılmamış olması her durumda kira kaybı talebini ortadan kaldırmaz. Önemli olan, kiracının hor kullanımından kaynaklanan hasarların taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gerçekten onarım gerektirip gerektirmediğidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli, 2021/1412 E., 2022/542 K. sayılı kararında da taşınmazın onarılabileceği sürenin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bununla birlikte kiraya veren de zararı gereksiz yere büyütemez. On günlük bir onarımla tekrar kiraya verilebilecek taşınmazın altı ay hiçbir işlem yapılmadan boş bırakılması hâlinde altı aylık kaybın tamamının kiracıdan istenmesi mümkün değildir.

Depozito Zararı Karşılamazsa Kalan Para Kiracıdan İstenebilir mi?

Depozito kiracının sorumluluğunun üst sınırı değildir.

Kiracının verdiği zarar 150.000 TL, elde bulunan depozito ise 50.000 TL ise, usulüne uygun şekilde belirlenen 50.000 TL depozitodan mahsup edilebilir ve kalan 100.000 TL kiracıdan ayrıca talep edilebilir.

Aynı şekilde zarar 20.000 TL ise 50.000 TL depozitonun tamamının ev sahibinde kalması mümkün değildir. Hasar kadar mahsup yapılmalı ve kalan bedel kiracıya iade edilmelidir.

Bu nedenle mahkemede depozito ile hor kullanma zararının birlikte hesaplanması gerekir. Depozito “kiracı eve zarar verdiği için yanar” şeklinde çalışan bir ceza değildir.

Ev Sahibi Depozitonun Tamamını Keserse Kiracı Ne Yapabilir?

Kiracı, kendisine yükletilen hasarı veya miktarını kabul etmiyorsa depozitonun iadesini talep edebilir.

Ev sahibi bu durumda depozitoyu hangi borç veya zarar nedeniyle elinde tuttuğunu ortaya koymak zorundadır. Kiracının gerçekten verdiği bir zarar varsa bu bedel mahsup edilir; geri kalan kısmın iadesine karar verilebilir.

Kiracı özellikle zararın zaten kira başlangıcında mevcut olduğunu, normal eskime olduğunu veya ev sahibinin eski malzemeleri tamamen yenileyip bunun bedelini kendisine yüklemeye çalıştığını savunabilir.

Ayrıca TBK m. 335 uyarınca hasarın zamanında bildirilmediği ileri sürülebilir. Görülebilir hasarlar tahliyeden sonra hemen bildirilmemişse, ev sahibinin elinde fotoğraf veya fatura bulunması tek başına bu eksikliği gidermeyebilir.

Bu nedenle depozitonun iadesine ilişkin uyuşmazlıkta yalnız “evde hasar vardı” değil, hasarın niteliği, bildirim zamanı ve gerçek bedeli birlikte incelenir.

Kiracı Hor Kullanma Davasında Hangi Savunmaları Yapabilir?

Kiracının en önemli savunmalarından biri, ileri sürülen hasarın olağan kullanımdan kaynaklandığıdır.

Uzun süreli bir kiralamada eskiyen boya, aşınan parke, ekonomik ömrünü tamamlayan demirbaş veya binanın yaşına bağlı sorunların kiracıya yüklenmesi mümkün değildir.

Kiracı ayrıca hasarın taşınmazı teslim aldığı sırada zaten mevcut olduğunu ileri sürebilir. Kira başlangıcındaki fotoğraflar, eski ilan görüntüleri, teslim tutanağı ve yazışmalar bu savunmada önem kazanır.

Bir başka önemli savunma, hasarın yapısal bir problemden kaynaklanmasıdır. Rutubetin binanın dış cephe izolasyonundan, su sızıntısının çatıdan veya elektrik arızasının eski tesisattan kaynaklandığı belirlenirse bunların kiracının hor kullanımı olarak kabul edilmesi mümkün değildir.

Kiracı, hasarın TBK m. 335 uyarınca süresinde bildirilmediğini de ileri sürebilir. Özellikle tahliyeden haftalar veya aylar sonra ilk defa ileri sürülen görülebilir zararlar bakımından bu savunma son derece önemlidir.

Son olarak talep edilen bedelin gerçek zararın çok üzerinde olduğu, yıpranma payının düşülmediği veya eski malzemenin yerine daha kaliteli ve pahalı ürün takıldığı da savunma konusu yapılabilir.

Kiracı “Ev Zaten Eskiydi” Derse Dava Reddedilir mi?

“Ev zaten eskiydi” savunması tek başına davanın reddedilmesi için yeterli değildir. Taşınmazın eski olması, kiracının kapıyı kırma veya tezgâhı yakma hakkı bulunduğu anlamına gelmez.

Ancak taşınmazın yaşı tazminatın miktarı bakımından son derece önemlidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.02.2018 tarihli, 2017/4616 E., 2018/1047 K. sayılı kararında kiracının kullanım süresi içerisinde meydana gelen olağan yıpranmaların hesaba katılması ve yenilenmesi gereken kalemlerden yıpranma payının düşülmesi gerektiği açıkça kabul edilmiştir.

Bu nedenle kiracı eski bir kapıyı gerçekten kırmışsa zarar sorumluluğu doğabilir; fakat yirmi yıllık kapının yerine takılan sıfır kapının bedelinin tamamını ödemesi gerekmeyebilir.

Hor Kullanma Tazminatında Faiz Ne Zaman Başlar?

Faizin başlangıcı, kiracının tazminat borcu bakımından ne zaman temerrüde düşürüldüğüne ve talebin ne ölçüde belirli hâle geldiğine göre değerlendirilir.

Kiraya veren taşınmazı teslim aldıktan sonra hasarları belirleyip kiracıya belirli bir bedelin ödenmesi için ihtar göndermişse, şartları oluştuğunda verilen sürenin sonunda temerrüt gerçekleşebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli, 2021/1412 E., 2022/542 K. sayılı kararına konu olayda, hor kullanım zararına ilişkin hükümde delil tespitinin kiracıya tebliğ edildiği tarih faiz bakımından dikkate alınmıştır.

Buna karşılık zarar miktarının henüz belirlenmediği, kiracıdan yalnızca genel şekilde “zararımı öde” denildiği veya usulüne uygun temerrüt oluşturulmadığı hâllerde dava tarihi önem kazanabilir.

Dava sırasında bilirkişi raporuyla zarar miktarı artmışsa, artırılan bölüm bakımından faiz başlangıcının ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle faiz konusunda her dosyada aynı tarihin uygulanacağı şeklinde genel bir kural kurulamaz.

Hor Kullanma Tazminatında Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Kiracının hor kullanımından kaynaklanan tazminat talebi kira sözleşmesine aykırılıktan doğan bir alacak olduğundan on yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.02.2018 tarihli, 2017/4616 E., 2018/1047 K. sayılı kararına konu davada da hor kullanma tazminatı talebi bakımından uyuşmazlığın sözleşmeden kaynaklandığı ve on yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağı kabul edilmiştir.

Süre kural olarak alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Hor kullanma zararında bu tarih çoğunlukla kiralananın geri verildiği ve zararın talep edilebilir hâle geldiği tahliye/teslim tarihiyle bağlantılıdır.

Ancak burada çok önemli bir ayrım bulunmaktadır: On yıllık zamanaşımı süresi, TBK m. 335’teki “hemen bildirim” yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Ev sahibi “Dava açmak için on yılım var” diyerek hasarı iki ay sonra bildiremez. Görülebilir hasar tahliyeden sonra hemen bildirilmemişse, zamanaşımı henüz başlamış veya dolmamış olsa bile kiracı o zarar bakımından sorumluluktan kurtulabilir.

Dolayısıyla hor kullanımda iki farklı süre mantığı vardır. Tazminat alacağının genel zamanaşımı uzun olsa da hasarın kiracıya bildirilmesi bakımından çok hızlı hareket edilmesi gerekir.

Zarar Miktarı Dava Sırasında Artarsa Zamanaşımı Sorunu Çıkar mı?

Hor kullanma davalarında zarar miktarı çoğu zaman bilirkişi raporuyla netleşir. Ev sahibi başlangıçta düşük bir miktar talep etmiş, yıllar sonra bilirkişi sonucuna göre talebini artırmış olabilir.

Bu durumda artırılan miktar bakımından da zamanaşımının ayrıca dikkate alınması gerekebilir.

Yargıtay uygulamasında sözleşmeden doğan on yıllık zamanaşımı süresinin tamamlanmasından sonra artırılan talepler bakımından zamanaşımı itirazının gündeme gelebildiği görülmektedir.

Bu nedenle yüksek miktarlı hor kullanım uyuşmazlıklarında dava değerinin nasıl belirleneceği, belirsiz alacak veya kısmi dava şartlarının bulunup bulunmadığı ve zamanaşımı süresi dolmadan talebin nasıl korunacağı usul hukuku bakımından ayrıca önem taşır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Hor Kullanma Tazminatını Kim İster?

Hor kullanma tazminatı kira sözleşmesinden kaynaklanan kişisel bir alacaktır. Bu nedenle yalnız taşınmazın bugün kimin adına kayıtlı olduğuna bakılarak talep sahibinin belirlenmesi her zaman doğru değildir.

Kiracı taşınmazı eski malike teslim etmiş ve zarar alacağı o sırada doğmuşsa, taşınmaz daha sonra satılsa dahi doğmuş olan tazminat alacağı kural olarak kendiliğinden yeni malike geçmez.

Buna karşılık kiracı kira ilişkisi yeni malike geçtikten sonra taşınmazı yeni malike hasarlı biçimde teslim etmişse talep hakkı yeni malik bakımından doğabilir.

Satış sözleşmesinde mevcut alacakların ayrıca devredilmiş olup olmadığı da sonucu değiştirebilir. Bu nedenle taşınmazın tahliye ve satış tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracı Evi Hasarlı Bıraktıysa Ev Sahibinin Uygulamada Yapması Gerekenler

Kiraya veren açısından hor kullanma tazminatı davasının sonucu çoğu zaman taşınmaz teslim edildiği ilk birkaç günde yapılan işlemlere bağlıdır.

Anahtar tesliminin açık biçimde belgelenmesi, taşınmazın hemen incelenmesi, başlangıç durumu ile tahliye durumunun karşılaştırılması, görülebilir hasarların gecikmeden yazılı olarak kiracıya bildirilmesi ve ciddi uyuşmazlıklarda tadilattan önce delil tespiti yaptırılması sonradan açılacak davayı önemli ölçüde güçlendirir.

Buna karşılık aylar sonra yüksek bir tadilat faturası çıkarılması, ev sahibinin bütün masrafları kiracıdan alabileceği anlamına gelmez.

Yargıtay kararlarında benimsenen temel yaklaşım açıktır: Kiracı yalnızca kötü ve özensiz kullanımından doğan gerçek zarardan sorumludur. Normal eskime kiracıya yüklenemez, eski malzemenin sıfır bedeli doğrudan istenemez, yıpranma payı hesaba katılır ve tamirat süresine ilişkin kira kaybı yalnızca hor kullanım zararlarının giderilmesi için gerekli makul süreyle sınırlıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi hasarlı bıraktıysa depozitonun tamamı kesilebilir mi?

Yalnızca hasar depozitonun tamamına eşit veya daha yüksekse ve kiracının sorumluluğu ispatlanabiliyorsa depozitonun tamamı mahsup edilebilir. Zarar depozitodan düşükse kalan güvence kiracıya iade edilmelidir.

Kiracının verdiği zarar depozitoyu geçerse ne olur?

Depozito zarardan mahsup edilir. İspatlanan zarar depozitodan fazlaysa kalan bölüm kiracıdan ayrıca talep edilebilir.

Ev sahibi fatura olmadan tazminat isteyebilir mi?

Tadilat henüz yapılmamış olsa bile bilirkişi tarafından gerekli makul onarım bedeli belirlenebilir. Fatura bulunması da içindeki bütün masrafların otomatik olarak kiracıya yüklenmesini sağlamaz.

Kiracı çıktıktan bir ay sonra hasar fark edilirse ne olur?

Hasar teslim sırasında olağan incelemeyle görülebilecek nitelikteyse bir ay beklenmesi TBK m. 335 açısından ciddi hak kaybı doğurabilir. Teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan gizli hasarlarda ise kiraya veren zararı öğrendiğinde hemen yazılı bildirim yapmalıdır.

Kiracı evi boyatmadan çıkarsa depozitodan kesinti yapılabilir mi?

Sırf ev boyatılmadığı için kesinti yapılması mümkün değildir. Boyanın normal kullanım sonucu eskimesi kiracının sorumluluğunda değildir. Kiracının olağan kullanımı aşan biçimde duvarlara zarar vermesi hâlinde durum değişebilir.

Kiracının verdiği hasarın tamiri sırasında kira kaybı istenebilir mi?

Yargıtay, hor kullanım zararlarının giderilmesi için gerekli makul tamirat süresi kadar kira kaybının talep edilebileceğini kabul etmektedir. Ancak kiraya verenin kendi yenileme veya dekorasyon işleri için geçen süre kiracıya yüklenemez.

Hor kullanma tazminatı davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür tazminat uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Hor kullanma tazminatı hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğduğu için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Hor kullanma tazminatı zamanaşımı kaç yıldır?

Sözleşmeden kaynaklanan hor kullanma tazminatı kural olarak on yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Ancak bu süre, teslim sırasında görülebilecek zararların TBK m. 335 gereğince hemen kiracıya bildirilmesi zorunluluğuyla karıştırılmamalıdır.

Kaynakça

Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 146 – Sözleşmeden kaynaklanan alacaklarda genel zamanaşımı süresi.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 – Kiracının kiralananı özenle ve sözleşmeye uygun kullanma yükümlülüğü.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 334 – Kiralananın geri verilmesi ve kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaması.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 335 – Kiraya verenin kiralananı geri alırken inceleme ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerle ayıpları hemen yazılı bildirme yükümlülüğü.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342 – Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli (depozito).

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 117 – Borçlunun temerrüdü ve faiz başlangıcı bakımından genel hükümler.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 – Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400 ve devamı – Delil tespiti.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B – Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk.

Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 31.05.2022, 2020/3-361 E., 2022/787 K.
Uzun süre kullanılan kiralananda olağan yıpranma ile hor kullanım zararlarının birbirinden ayrılması; kiracının sorumluluğunun belirlenmesinde kullanım süresi ve yıpranma payının dikkate alınması gerektiğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.05.2019, 2017/8673 E., 2019/5189 K.
Hor kullanım tazminatında her zarar kaleminin ayrı ayrı incelenmesi, olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ile kötü kullanım zararının ayrılması ve hor kullanım zararından yıpranma payının düşülmesi gerektiğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.05.2019, 2017/8284 E., 2019/5038 K.
Bilirkişi tarafından her hasar kalemi bakımından olağan kullanım–hor kullanım ayrımı yapılması ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının hesaplanması gerektiğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.09.2019, 2019/4088 E., 2019/6727 K.
Hor kullanımdan kaynaklanan zararların anahtar teslim tarihi itibarıyla ayrı ayrı değerlendirilmesi ve yıpranma payının hesaba katılması gerektiğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.01.2022, 2021/1412 E., 2022/542 K.
Hor kullanım nedeniyle değiştirilmesi gereken parçalar bakımından yıpranma payının düşülmesi; ayrıca hor kullanım zararlarının giderilmesi için gereken makul tamirat süresine ait kira kaybının değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.09.2018, 2017/9846 E., 2018/8629 K.
Kiralananın geri verilmesinden sonra görülebilir zararların kiracıya hemen yazılı bildirilmemesinin TBK m. 335 bakımından sonuçlarına ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.05.2019, 2017/8139 E., 2019/4604 K.
Tahliyeden sonra gecikmeli şekilde delil tespiti yaptırılmasının, kiracıya zamanında yapılmayan hasar bildiriminin yerine geçmeyeceğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.06.2021, 2021/1159 E., 2021/5889 K.
Hasarın tahliyeden sonra hemen bildirilmemesi hâlinde hor kullanım tazminatı ile buna bağlı tamirat süresi kira kaybının talep edilmesine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/10233 E., 2020/7199 K.
Tahliye sonrasında görülebilir hasarların kiracıya zamanında yazılı olarak bildirilmemesi hâlinde hor kullanım tazminatının değerlendirilmesine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2044 E., 2020/3600 K.
Hor kullanım tazminatı hesabında tahliye ve anahtar teslim tarihinin belirlenmesi ile zararın tahliye tarihi esas alınarak değerlendirilmesine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7177 E., 2019/3073 K.
Hor kullanım iddiasında uzman bilirkişi incelemesi yapılması ve zarar kalemlerinin olağan kullanım ile hor kullanım şeklinde ayrılması gerektiğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.01.2019, 2017/9233 E., 2019/550 K.
Kiracının itiraz ettiği tek taraflı tespit raporuyla yetinilmemesi; gerektiğinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yapılarak hasarların normal veya hor kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının ve yıpranma payının belirlenmesi gerektiğine ilişkin karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.02.2018, 2017/4616 E., 2018/1047 K.
Kiralananın kullanım süresinin ve olağan yıpranmanın tazminat hesabında dikkate alınması; hor kullanım tazminatının sözleşmeden kaynaklanan alacak niteliğinin değerlendirilmesine ilişkin karar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.03.2013, 2012/11640 E., 2013/4432 K.
Kiracının yalnızca hor kullanım zararlarının giderilmesi için gereken tamirat süresine ait kira kaybından sorumlu tutulabileceği; kiracının sorumluluğunda olmayan eski hâle getirme işleri için geçen sürenin kira kaybına eklenemeyeceğine ilişkin karar.