Miras Malı Önce Başkasına, Sonra Bir Mirasçıya Devredilirse Tapu İptal Edilebilir mi?

Mirasbırakanın evini, arsasını veya tarlasını önce başka bir kişiye, ardından çocuklarından birine devrettirmesi, diğer mirasçıların tapu iptali davası açmasını engellemez. Satış olarak gösterilen işlemlerin gerçekte belirli bir mirasçıya karşılıksız mal kazandırmak ve diğer mirasçıların haklarını engellemek amacıyla yapıldığı kanıtlanırsa, taşınmazın miras payı oranında geri alınması sağlanır. Taşınmazı sonradan edinen kişinin önceki işlemin gerçek niteliğini bilmesi veya bilmesi gerekmesi de tapu iptali bakımından aranır.

Bu tür işlemlerde, taşınmazı asıl yararlandırılmak istenen kişiye geçirmek için araya konulan kişiye “ara malik” denir. Ara malik bir akraba, arkadaş, komşu veya aile dışından bir tanıdık olabilir. Tapuda alıcı olarak görünmesine rağmen gerçek bir satın alma yapmamış, taşınmazı önceden belirlenen kişiye aktarmak üzere devralmışsa işlemin hukuki niteliği buna göre belirlenir.

Taşınmazın daha sonra gerçek bir satışla, önceki muvazaayı bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen üçüncü kişiye geçmesi farklı bir sonuç doğurur. Tapu siciline güvenerek iyiniyetle mülkiyet kazanan kişinin hakkı korunur. Böyle bir durumda tapunun geri alınması yerine, muvazaalı işlemden yararlanan kişinin bedel sorumluluğunun incelenmesi gerekir.

Tapuda Satış Gösterilen Bir Devir Neden Geçersiz Sayılır?

Muris muvazaası, mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla satış yapılmış gibi devretmesidir. Buradaki “muvazaa”, tarafların gerçek anlaşmalarını gizleyerek dışarıya farklı bir işlem yapılmış görünümü vermesini ifade eder.

Mirasbırakan ile alıcı taşınmazın devrini gerçekten istemektedir. Ancak tapuda belirtilen satışın aksine, aralarında satış bedeli karşılığında mülkiyet devri konusunda gerçek bir anlaşma bulunmamaktadır. Amaç taşınmazı karşılıksız kazandırmak olduğu hâlde, diğer mirasçıların bu kazandırmaya karşı haklarını kullanmasını önlemek için satış görünümü oluşturulmaktadır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı kararında, mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla satış biçiminde gösterilen taşınmaz bağışına karşı, miras hakkı ihlal edilen bütün mirasçıların dava açabileceği kabul edilmiştir. Görünürdeki satış tarafların gerçek iradesine uymadığı için, gizlenen bağış ise taşınmaz bağışında aranan resmî şekle uygun yapılmadığı için geçersizdir.

Bu dava hakkından yararlanmak için saklı pay sahibi olmak gerekmez. Saklı pay, kanunun belirli mirasçılar için özel olarak koruduğu miras payıdır. Muris muvazaası davasında ise korunmak istenen hak, yalnız bu bölümle sınırlı değildir. Miras hakkı ihlal edilen mirasçı, kendi miras payı oranında tapu iptali ve adına tescil isteyebilir.

Her karşılıksız devir bu kapsamda değildir. Tapuda açıkça bağış olarak yapılan işlemde gizlenmiş bir satış görünümü bulunmaz. Böyle bir kazandırmanın saklı payı ihlal etmesi hâlinde uygulanacak yol, geçerli kazandırmanın kanuni sınırı aşan bölümünün azaltılmasını sağlayan tenkis davasıdır.

Taşınmazın Önce Aile Dışından Birine Satılması Davayı Engeller mi?

İlk alıcının aile dışından olması, satışın gerçek olduğunu kanıtlamaz. Mirasbırakanın bir tanıdığını aracı olarak kullanması ve taşınmazın daha sonra kayırılan mirasçıya geçirilmesi hâlinde, ilk satışın hangi amaçla yapıldığı araştırılır. Aracı kişinin taşınmaz için ödeme yapmaması, mülkü kullanmaması ve önceden belirlenmiş kişiye devretmesi, gerçek bir satış bulunmadığını gösteren önemli olgulardır.

İlk satışın gerçek olması hâlinde ise sonraki devir farklı değerlendirilir. Mirasbırakan taşınmazını bedelini alarak satmış, alıcı da daha sonra kendi kararıyla bunu mirasçılardan birine devretmişse, taşınmazın sonuçta bir mirasçıya geçmiş olması muris muvazaasını kanıtlamaz. Davacının, mirasbırakanın satış görünümü altında bağış yaptığını ve bu işlemi miras hakkını engellemek amacıyla gerçekleştirdiğini ortaya koyması gerekir.

Taşınmazın ara malikte kaldığı sürenin kısa veya uzun olması da işlemin niteliği hakkında kesin bir sonuç vermez. Kısa aralıklı devirlerde baştan kurulmuş bir aktarım planı araştırılır. Devirler arasında yıllar bulunması hâlinde ise gerçek ödeme, kullanım ve taraflar arasındaki anlaşma incelenir. Zaman geçmesi, muvazaalı işlemi geçerli hâle getirmez.

Bir Tanıdık Üzerinden Oğula Geçirilen Taşınmazın Tapusu İptal Edilebilir mi?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 08.05.2013 tarihli, 2013/4208 E., 2013/7208 K. sayılı kararında, taşınmazın bir tanıdık aracılığıyla mirasbırakanın oğluna aktarılması bakımından muris muvazaası kabul edilmiştir. Kararda, ilk devrin gerçek bir satış olup olmadığı ve son malik olan oğlun tapu siciline güvenerek korunup korunamayacağı incelenmiştir.

Uyuşmazlıkta savunma, mirasbırakanın kanser hastalığı nedeniyle ortaya çıkan giderlerin karşılanması için satış yapıldığına dayanmaktadır. Oğlun ise aileye ait taşınmazı geri almak amacıyla bedel ödediği; ödemenin nakit, senet, banka kredileri ve araç satışından sağlanan parayla karşılandığı ileri sürülmüştür.

Daire, bu açıklamaları dosyadaki ekonomik ve fiilî durumla karşılaştırmıştır. Mirasbırakanın ölümüne kadar taşınmazdaki evde oturması, ara malikin taşınmazı hiç kullanmaması, yaklaşık on ay arayla yapılan devirlerde gösterilen bedellerin gerçek değerin çok altında kalması ve mirasbırakanın satış yapmasını gerektiren ihtiyacının bulunmaması, satış savunmasını desteklemeyen olgular olarak kabul edilmiştir. Oğlun alım gücünün bulunmaması da gerçek ödeme yapıldığı iddiası bakımından dikkate alınmıştır.

Ödeme için gösterilen banka kredilerinin satıştan sonra kullanılması ve sunulan sözleşme ile senetlerin sonradan düzenlenebilecek nitelikte olması nedeniyle, bu belgeler satış bedelinin gerçekten ödendiğini kanıtlamaya yeterli görülmemiştir. Ara malikin, taşınmazı kız çocuklarından kaçırıp oğula geçirmek amacıyla kullanıldığı sonucuna ulaşılmıştır. Son malik olan oğlun muvazaayı bildiği kabul edilerek TMK m.1023’teki iyiniyet korumasından yararlanamayacağı ve miras payları oranında tapu iptali ile tescil isteminin kabulü gerektiği belirtilmiştir.

Aradaki Kişinin Gerçek Alıcı Olmadığı Nasıl Kanıtlanır?

Öncelikle taşınmazın geçmiş maliklerini ve bütün devirlerini gösteren tapu kayıtları incelenir. “Tedavüllü tapu kaydı” olarak adlandırılan bu kayıtlar, mülkiyetin kimden kime geçtiğini gösterir. Devirlere ilişkin resmî senetler de işlem tarihlerini, satış olarak gösterilen bedelleri ve devredilen payları ortaya koyar.

Bu belgeler işlemlerin sırasını gösterir; ödemenin gerçekten yapıldığını her durumda açıklamaz. Satış bedelinin hangi kaynaktan karşılandığı, kime ödendiği ve ödeme ile taşınmaz devri arasındaki bağlantı banka kayıtları, kredi belgeleri, gelir durumu ve tanık anlatımları üzerinden araştırılır.

Banka Dekontu veya Kredi Belgesi Satışın Gerçek Olduğunu Gösterir mi?

Banka belgesinin uyuşmazlık konusu satışla bağlantısı kurulmalıdır. Alıcının kredi kullanması, kredi tutarının mirasbırakana ödendiğini göstermez. Paranın hesaba giriş tarihi kadar, satıcıya aktarılıp aktarılmadığı ve hangi işlem karşılığında gönderildiği de önemlidir.

Satıştan sonra kullanılan kredi bakımından, ödemenin vadeli kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı araştırılır. Elden ödeme savunmasında ise paranın kaynağı, ödeme zamanı ve teslimi doğrulayan deliller incelenir. Mirasbırakanın tedavi giderleri gerekçe gösteriliyorsa, giderlerin tutarı ve kim tarafından karşılandığı belirlenir. Hastalığın bulunması, her taşınmaz devrinin tedavi masrafları için yapıldığını göstermez.

Mirasbırakanın Evde Oturmaya Devam Etmesi Ne Anlama Gelir?

Taşınmazın tapuda devredilmesine rağmen mirasbırakan tarafından kullanılmaya devam edilmesi, satışın gerçekliğini araştırmayı gerektirir. Evde kimin oturduğu, kirayı kimin aldığı, tarlanın ürününden kimin yararlandığı ve alıcının taşınmaz üzerinde nasıl tasarrufta bulunduğu belirlenir.

Gerçek bir satıştan sonra eski malikin kiracı olarak veya alıcının izniyle taşınmazda kalması mümkündür. Bu nedenle devam eden kullanımın dayanağı açıklığa kavuşturulmalıdır. Ara malikin hiçbir kullanımının bulunmaması, gelir almaması ve taşınmazı belirlenen mirasçıya bedelsiz aktarması hâlinde ise malik sıfatının yalnız tapuda bırakıldığı iddiası güçlenir.

Tapuda Düşük Bedel Gösterilmesi Mal Kaçırmayı Kanıtlar mı?

Karşılaştırma, taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri üzerinden yapılır. Bugünkü piyasa değeri ile yıllar önce tapuda gösterilen bedelin karşılaştırılması doğru sonuç vermez. Bilirkişi incelemesinde devir tarihindeki değer belirlenerek beyan edilen satış bedeliyle arasındaki fark ortaya konulur.

Bedel farkı, gerçek ödeme ve mirasbırakanın amacı hakkındaki diğer delillerle açıklanmalıdır. Mirasbırakanın ekonomik sıkıntısının bulunmaması, mülkünü satmasını yasaklamaz. Ancak satış ihtiyacının olmaması, ödeme yapılmaması ve taşınmazın aracı üzerinden belirli mirasçıya geçirilmesi kanıtlandığında, satışın bağışı gizlemek amacıyla kullanıldığı sonucuna ulaşılabilir.

Taşınmaz Birkaç Kişiye Daha Devredilirse Geri Alınabilir mi?

Devir sayısının artması, mirasçının dava hakkını ortadan kaldırmaz. İlk işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı kadar, sonraki alıcıların bu işlemi bilip bilmediği de incelenir. Taşınmazı devralan kişi önceki muvazaayı biliyor veya koşullar gereği bilmesi gerekiyorsa, tapuda malik görünmesine dayanarak korunamaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 11.03.2026 tarihli, 2025/2528 E., 2026/1958 K. sayılı kararında, taşınmazların köy muhtarı üzerinden mirasbırakanın oğullarına, ardından başka kişilere devredildiği işlemler bakımından tapu iptali ve tescil kabul edilmiştir. İnceleme, ilk aracıya yapılan satışın gerçekliğini ve daha sonraki alıcıların iyiniyetini kapsamaktadır.

Kararda benimsenen gerekçeye göre mirasbırakanın taşınmazları satmasını gerektirecek maddi ihtiyacı bulunmamaktadır. Devredilen malların toplam malvarlığı içindeki ağırlığı ve tapudaki bedellerin gerçek değerlerin çok altında kalması, satışların amacı bakımından dikkate alınmıştır. Ara malikin mirasbırakana ödeme yaptığını gösteren delil bulunmadığı gibi, taşınmazların oğullara aktarılmasında da satış bedeli ödendiği kanıtlanamamıştır. Köy muhtarının, gerçekte oğullara bağışlanmak istenen taşınmazları aktarmak üzere emanetçi konumunda kullanıldığı kabul edilmiştir.

Sonraki alıcılar yönünden, taşınmazların aile çevresindeki kişilere aktarılması ve dava devam ederken yeniden satılması incelenmiştir. Dava sırasında taşınmazları edinen kişinin davalılarla yakın akrabalığı, devam eden uyuşmazlıktan habersiz olduğuna ilişkin savunmasının inandırıcı bulunmaması ve satın alma bedeliyle bilirkişinin belirlediği değer arasındaki belirgin fark, iyiniyetin kabulünü engellemiştir.

Bu gerekçelerle tapu iptali ve davacıların miras payları oranında tescile ilişkin hüküm korunmuştur. Kararda, araya yeni satışlar konulmasının ilk muvazaayı ortadan kaldırmadığı; önceki işlemin gerçek niteliğini bilen veya bilmesi gereken son alıcının mülkiyetinin korunmayacağı benimsenmiştir.

Mal Kaçırma Amacını Hangi Mirasçı İspat Etmelidir?

Muris muvazaasına dayanan davacı, mirasbırakanın yaptığı işlemin miras hakkını engelleme amacı taşıdığını kanıtlamakla yükümlüdür. TMK m.6 ve HMK m.190 uyarınca bu iddianın ispat yükü davacı mirasçıya aittir. Tapuda aracı bir kişinin bulunması, davacıyı mal kaçırma amacını kanıtlama yükünden kurtarmaz.

Mirasçılar, mirasbırakanın yaptığı satış sözleşmesinin tarafı olmadıklarından muvazaayı tanık dâhil her türlü delille ispat edebilir. Tarafların gizli anlaşmasını gösteren yazılı bir belgenin bulunması zorunlu değildir. Ancak tanığın bilgiyi nasıl edindiği önem taşır. Devir görüşmesine katılan, ödeme konusunda doğrudan bilgisi bulunan veya taşınmazın aktarılmasına ilişkin talimatı duyan kişinin açıklaması ile aile içindeki söylentileri aktaran beyan aynı nitelikte değildir.

Davalının gerçek satış, borç ödemesi veya mirasbırakanın mal paylaşımı yaptığı yönündeki savunması da araştırılır. Davacıya yapılmış başka kazandırmaların bulunması, taşınmazın edinilmesinde davalının katkısı ve mirasbırakanın geride bıraktığı diğer mallar, çekişmeli devrin nedenini aydınlatabilir. Bu olguların varlığı her davayı reddettirmez; uyuşmazlık konusu işlemin mal kaçırma amacıyla yapılıp yapılmadığı üzerindeki etkileri belirlenir.

Aracı Kullanıldığı Hâlde Tapu İptali Davası Neden Reddedilir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.02.2024 tarihli, 2022/721 E., 2024/98 K. sayılı kararında, taşınmazların ara malikler üzerinden çocuklara geçirilmesine rağmen mirasçılardan mal kaçırma amacının kanıtlanamadığı kabul edilmiştir. Kararın çözümlediği sorun, devirlerde aracı kullanıldığının belirlenmesinden sonra, mirasbırakanın amacına ilişkin ispatın yeterli olup olmadığıdır.

Dosyada, mirasbırakanın davalı çocuklarına yaptığı kazandırmalar dışında davacı oğluna da kazandırmada bulunması ve mirasçılara intikal eden başka taşınmazlarının bulunması dikkate alınmıştır. Taşınmazın edinilmesinde ve üzerindeki binanın yapılmasında davalıların katkıları bulunduğuna ilişkin tanık anlatımları da devirlerin sebebinin belirlenmesinde etkili olmuştur.

Kurul, mirasbırakanın bütün mirasçıları kapsayan eksiksiz bir paylaşım yapmadığını kabul etmekle beraber, bu eksiklikten doğrudan mal kaçırma amacı çıkarılmasını yeterli bulmamıştır. Davacı ile mirasbırakanın ilişkilerinin iyi olması, tanıkların mal kaçırma kastından söz etmemesi ve davacıya da kazandırma yapılması karşısında muvazaa iddiasının ispatlanamadığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu nedenle davanın reddi gerektiği belirtilmiştir.

Karar, mirasbırakan ile davacı arasında husumet bulunmasını dava şartı hâline getirmemektedir. Reddin nedeni, davalıların daha fazla mal edinmiş olmasına veya aracı kullanılmasına rağmen, çekişmeli devirlerin davacının miras hakkını engellemek amacıyla yapıldığını gösteren yeterli delilin bulunmamasıdır.

Taşınmazı Sonradan Satın Alan Kişinin Tapusu Hangi Durumda Korunur?

Taşınmazı sonradan satın alan kişi, önceki devrin mirastan mal kaçırmak amacıyla yapıldığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bunu öğrenebilecek durumda bulunmuyorsa, TMK m.1023 uyarınca mülkiyet kazanımı korunur. Bu durumda ilk işlemin muvazaalı olması, son alıcının tapusunun iptal edilmesini sağlamaz.

İyiniyet, taşınmazın edinildiği sıradaki bilgi ve koşullara göre belirlenir. Alıcının devir planına katılması, taşınmazın gerçekte kime bağışlandığını bilmesi veya önceki satışın göstermelik olduğunu anlayabilecek durumda bulunması iyiniyet korumasını engeller. TMK m.1024, hukuken geçerli bir sebebe dayanmayan tapu kaydını bilen veya bilmesi gereken kişinin bu kayda dayanmasına izin vermez.

Satış bedelinin ödenmiş olması da önceki muvazaayı bilen kişiyi korumaz. Buna karşılık, alıcının aileden biri olması nedeniyle bütün işlemleri bildiği varsayılamaz. Akrabalığın yakınlığı, taraflarla görüşmeleri, taşınmazın kullanımını bilmesi ve devir sürecindeki davranışları üzerinden bilgi durumu belirlenir.

Taşınmazın Önce Anneye, Sonra Damada Devredilmesinde Tapu İptal Edilir mi?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.11.2020 tarihli, 2019/3671 E., 2020/6275 K. sayılı kararında, mirasbırakanın annesine devrettiği taşınmazın daha sonra annenin damadına geçirilmesi bakımından son alıcının iyiniyetli olmadığı kabul edilmiştir. Kararda, ilk devrin mirasbırakanın eşini miras hakkından yoksun bırakma amacı taşıdığı ve son alıcının bu işlemin gerçek niteliğini bilen veya bilmesi gereken kişi olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Uyuşmazlıkta, taşınmazın gerçekte anneye ait olduğu, annenin başka bir taşınmazının satışından elde edilen parayla satın alındığı ve bu nedenle kendisine devredildiği savunulmuştur. Ancak bu açıklama belgeyle doğrulanmamış, annenin geçmiş tapu kayıtları da savunmayı desteklememiştir. Tanık anlatımları ise ilk devrin eşe miras payı bırakmama amacıyla yapıldığını ortaya koymuştur.

Son alıcının mirasbırakanın eniştesi ve ara malikin damadı olması, işlemin gerçek niteliğinden haberdar olup olmadığının belirlenmesinde dikkate alınmıştır. Devirler arasında yıllar bulunması ve ikinci satışın mirasbırakanın ölümünden sonra yapılması, son alıcının kazanımını korumaya yeterli görülmemiştir. Daire, muvazaayı bilen veya bilmesi gereken kişinin tapu siciline güven hükümlerinden yararlanamayacağını belirterek tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerektiğine karar vermiştir.

Mal Kaçırılan Taşınmaz Eşe veya Çocuklara Devredilirse Dava Açılabilir mi?

Taşınmazın kayırılan mirasçıdan onun eşine, çocuğuna veya başka bir yakınına geçirilmesi, tapu iptali davasını engellemez. Son malikin mirasbırakanın mirasçısı olması gerekmez. Mirasbırakandan çıkan mülkiyetin hangi işlemlerle bu kişiye ulaştığı ve son malikin önceki muvazaayı bilip bilmediği araştırılır.

Ancak son malik adına kayıtlı payın tamamının aynı işlemden geldiği kabul edilmemelidir. Bir kişi aynı taşınmazda hem muvazaalı satışla hem miras yoluyla hem de gerçek bir satın almayla pay edinmiş olabilir. İptal hesabında, mirasbırakanın muvazaalı devrine konu pay ayrılmalı; davacının miras payı bu bölüm üzerinden hesaplanmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 01.12.2021 tarihli, 2021/2481 E., 2021/7390 K. sayılı kararında, mirasbırakandan doğrudan ve ara malik üzerinden oğula geçen payların daha sonra başka bir kişi aracılığıyla eşe ve çocuklara aktarılması bakımından muvazaa kabulü yerinde bulunmuştur. Karardaki hukuki sorun, muvazaalı devirlerin belirlenmesinden sonra hangi payların iptal edileceği üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Oğul adına toplanan payların bir kısmı satış olarak gösterilen işlemlerden, bir kısmı ise miras yoluyla intikalden kaynaklanmıştır. Daire, muvazaalı satışlardan gelen 335424/614400 pay ile miras yoluyla edinilen 22188/614400 payın ayrılması gerektiğini açıklamıştır. Miras yoluyla kazanılan payın da muvazaalı satışın parçasıymış gibi iptal hesabına katılması doğru bulunmamıştır.

Taşınmazlar imar uygulaması sonucunda yeni parsellere dönüştüğünden, eski payların yeni parsellerdeki karşılığının uzman bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi istenmiştir. Davacıların miras payına karşılık gelen iptal ve tescil hesabının, yalnız muvazaalı satışlardan gelen mülkiyet üzerinden yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Son Alıcının Tapusu Korunursa Miras Payının Bedeli Kimden İstenir?

Son alıcının iyiniyetli kazanımı nedeniyle taşınmaz geri alınamıyorsa, muvazaalı kazandırmadan yararlanan ve taşınmazı satarak bedelini alan kişiye karşı parasal talep ileri sürülür. Bu talep, son alıcının tapusunun iptalinden farklıdır. Mirasçının kaybından kimin sorumlu olduğu ve istenen tutarın hangi değer üzerinden hesaplanacağı belirlenmelidir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 13.05.2025 tarihli, 2023/4424 E., 2025/2540 K. sayılı kararında, ara malik üzerinden bedelsiz olarak bir mirasçıya geçirilen taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye satılması üzerine, kazandırmadan yararlanan mirasçının bedelden sorumlu tutulması kabul edilmiştir.

İlk devirlerin gerçek niteliği bakımından ara malikin açıklamaları önem taşımıştır. Ara malik, taşınmazın belirlenen mirasçıya aktarılması amacıyla kendisine bedelsiz devredildiğini, mirasbırakanın talimatını yerine getirdiğini ve sonraki devirde de para almadığını bildirmiştir. Bu açıklamalar, tanık anlatımları ve satış bedelinin ödendiğini gösteren somut delil bulunmaması, ilk işlemlerin muvazaalı kabul edilmesinde esas alınmıştır.

Son alıcı bakımından ise muvazaayı bildiği kanıtlanamamış ve sunduğu ödeme dekontlarının doğruluğu saptanmıştır. Bu nedenle son alıcının tapusu korunurken, taşınmazı muvazaalı biçimde edinip ona satan mirasçı bedelden sorumlu tutulmuştur. Dava tarihindeki taşınmaz değeri esas alınarak davacıların miras paylarına karşılık gelen toplam 647.521,71 TL’nin bu kişiden tahsiline hükmedilmiş; bedel ödemekle yükümlü tutulan davalının temyiz itirazları reddedilmiştir.

Kararda benimsenen çözüm, tapunun iyiniyetli üçüncü kişide kalması nedeniyle mirasçıların bütün taleplerinin ortadan kalkmadığını göstermektedir. Taşınmazı muvazaalı biçimde edinip satış bedelini alan kişinin parasal sorumluluğu devam etmektedir.

Aracı Olarak Kullanılan Kişi de Tazminat Ödemek Zorunda Kalır mı?

Ara malikin sorumluluğu, devirdeki davranışına ve kendisine yöneltilen talebin hukuki sebebine göre belirlenir. Tapu geçmişinde adının bulunması, tazminata hükmedilmesi için yeterli değildir. Haksız fiile dayanan bir talepte, mirasçının zararına yol açan hukuka aykırı ve kusurlu davranışı ile zarar arasındaki bağlantı kanıtlanmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 13.05.2025 tarihli, 2023/4424 E., 2025/2540 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta, taşınmazı bedelsiz alıp mirasbırakanın talimatıyla bedelsiz devreden ara malik hakkındaki parasal istem, maddi menfaat elde etmediği gerekçesiyle reddedilmiştir. Ancak Yargıtay incelemesi, bedel ödemesine karar verilen diğer davalının başvurusu üzerine yapılmıştır. Ara malik hakkındaki ret sonucunun bu dosyada bulunması, kazanç sağlamayan bütün aracıların sorumluluktan kurtulacağı anlamına gelmez.

TBK m.49 kapsamındaki haksız fiil sorumluluğunda, zarar verenin işlemden ekonomik kazanç sağlaması zorunlu değildir. Mirasçıyı zarara uğratacak devirlere kusurlu biçimde katılan ara malike karşı tazminat isteniyorsa, hangi davranışının hangi zarara neden olduğu açıklanmalıdır. Satış bedelini almadığının belirlenmesi, bu incelemenin yerine geçmez.

Tapu İptali Davası Ara Malike mi, Son Tapu Sahibine mi Açılır?

Tapu iptali ve tescil istemi, kaydı iptal edilecek kişiye yöneltilir. Taşınmaz hâlen ara malik adına kayıtlıysa davalı ara maliktir. Mülkiyet kayırılan mirasçıya veya başka bir kişiye geçmişse tapu iptali isteminin muhatabı mevcut kayıt malikidir.

Davacı mirasçı, kendi miras payı oranında tapu iptali ve adına tescil isteyebilir. Bu talep, taşınmazın tamamının davacıya verilmesini sağlamaz. Davacının payı, mirasçılık durumu ve muvazaalı devre konu mülkiyet üzerinden hesaplanır.

Tapuda artık malik olmayan kişiye karşı bedel veya tazminat isteniyorsa bu istem ayrıca kurulmalıdır. Mevcut malike yöneltilen tapu iptali talebi, satış bedelini alan eski malik hakkında kendiliğinden para alacağı hükmü verilmesini sağlamaz. Dilekçede tapusu iptal edilmek istenen kişi ile bedelden sorumlu tutulması istenen kişinin ayrılması, her birine yöneltilen talebin açıkça gösterilmesi gerekir.

Dava Açıldıktan Sonra Taşınmazın Yeniden Satılması Nasıl Önlenir?

Dava açılması taşınmazın satışını kendiliğinden durdurmaz. Yeni bir devir nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsızlaşacağı tehlikesi varsa, HMK m.389 ve 390 uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir. İhtiyati tedbir, dava sonuçlanıncaya kadar hakkın korunmasını sağlayan geçici mahkeme kararıdır.

Taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi isteniyorsa, devir geçmişi ve muvazaa iddiasını destekleyen belgeler sunulmalıdır. Davacı, hem tedbire neden ihtiyaç duyulduğunu hem de iddiasının haklılığını yaklaşık olarak göstermelidir. Yaklaşık ispatta, davanın sonunda aranacak kesinlikte bir inceleme yapılmaz; sunulan delillerin iddiayı ve korunma ihtiyacını yeterli ölçüde desteklemesi aranır.

Tedbir bulunmadan veya tedbir uygulanmadan önce satış gerçekleşirse HMK m.125 uygulanır. Davacı, devralan kişiye karşı tapu iptali ve tescil davasına devam etmeyi ya da davayı devreden kişi hakkında tazminat davasına dönüştürmeyi seçebilir. Yeni malike karşı mülkiyet talebinin sürdürülmesinde, bu kişinin iyiniyetli kazanımının bulunup bulunmadığı da incelenir.

Mirasbırakanın Ölümünden Yıllar Sonra Dava Açılabilir mi?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil istemi zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mirasbırakanın ölümünden sonra uzun zaman geçmiş olması, başlangıçta geçersiz olan işlemi geçerli hâle getirmez. Taşınmazın ara malikler üzerinden devredilmesi de bu dava bakımından ayrı bir süre başlatmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.06.2021 tarihli, 2017/1270 E., 2021/846 K. sayılı kararında, mirasbırakanın oğullarına yaptığı devirlere karşı yıllar sonra açılan dava bakımından, mülkiyet hakkına dayanan muris muvazaası isteminin süreye bağlı olmadığı kabul edilmiştir. Uzun süre dava açılmaması, hakkın kötüye kullanıldığı sonucuna ulaşmak için yeterli bulunmamıştır.

Kararda, davacının daha önce tenkis davasından feragat etmiş olması ve kendisine bazı taşınmazların devredilmesi de incelenmiştir. Önceki anlaşmanın çekişmeli taşınmazlardaki bütün miras hakkını kapsadığı kanıtlanamamış; bazı kazandırmaların ise dava konusu dışında kalan başka mallara ilişkin olduğu belirlenmiştir. Bu nedenle önceki feragat ve kazandırmalardan hareketle muris muvazaası davasının reddi doğru görülmemiştir.

Kurul, tenkis davasından feragatin farklı hukuki sebebe dayanan muvazaa istemini engellemediğini açıklamış; doğru tapu kayıtları getirtilerek çekişmeli devirlerin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığının incelenmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Süreye bağlı olmayan istem tapu iptali ve tescil istemidir. Bedel veya tazminat talebinde, alacağın dayandığı hukuki sebebe ait zamanaşımı hükümleri uygulanır. Ayrıca aradan geçen zamanda iyiniyetli üçüncü kişi mülkiyet kazanmışsa, dava süresiz olsa da taşınmazın geri alınması engellenebilir.

Tapu İptali İstenirken Bedel veya Tenkis de Talep Edilebilir mi?

Davacı, öncelikle tapu iptali ve miras payı oranında tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde sorumlu kişiden bedel isteyebilir. Talepler aynı davalıya karşı öncelik sırasıyla ileri sürülüyorsa HMK m.111’deki terditli dava düzenlemesi uygulanır. Terditli dava, mahkemenin önce asıl istemi, bu istem reddedilirse yardımcı istemi incelemesidir.

Tapu iptali mevcut malikten, bedel ise taşınmazı daha önce devreden başka bir kişiden isteniyorsa, her davalıya yöneltilen talep ve sorumluluk sebebi ayrı gösterilmelidir. “Tapu iptal olmazsa bedel ödensin” şeklindeki genel bir istem, bedelden kimin ve neden sorumlu tutulacağını açıklamaz.

Tenkis talebi ise geçerli bir karşılıksız kazandırmanın saklı payı ihlal etmesine dayanır. Muvazaanın kanıtlanamaması, tenkis koşullarının kendiliğinden oluştuğu anlamına gelmez. Davacının saklı pay sahibi olması, tenkise tabi bir kazandırma bulunması ve kazandırmanın mirasbırakanın serbestçe tasarruf edebileceği sınırı aşması gerekir.

TMK m.571 uyarınca tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Sağlararası kazandırmalarda, yani mirasbırakanın yaşarken yaptığı kazandırmalarda, her hâlde mirasın açılmasından itibaren on yıllık hak düşürücü süre uygulanır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali isteminin süresiz olması, tenkis talebi bakımından bu süreleri ortadan kaldırmaz.

Kaynakça

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı karar: Satış görünümü altında yapılan taşınmaz bağışlarında, miras hakkı ihlal edilen mirasçıların tapu iptali isteme hakkı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 08.05.2013 tarihli, 2013/4208 E., 2013/7208 K. sayılı karar: Tanıdık bir kişinin ara malik olarak kullanılması; oğula yapılan devirde ödeme savunması, taşınmazın kullanımı ve muvazaanın bilinmesi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 14.02.2024 tarihli, 2022/721 E., 2024/98 K. sayılı karar: Ara malik kullanılan devirlerde mal kaçırma amacının ispat yükü ve bu amacın kanıtlanamaması nedeniyle davanın reddi.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 11.03.2026 tarihli, 2025/2528 E., 2026/1958 K. sayılı karar: Köy muhtarı üzerinden oğullara aktarılan taşınmazlar ve dava sırasında devralan son kişinin iyiniyeti.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 25.11.2020 tarihli, 2019/3671 E., 2020/6275 K. sayılı karar: Anneye yapılan muvazaalı devirden sonra damadın taşınmazı edinmesi ve tapu siciline güven korumasının uygulanmaması.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 01.12.2021 tarihli, 2021/2481 E., 2021/7390 K. sayılı karar: Eşe ve çocuklara ulaşan devirlerde, muvazaalı satışla kazanılan payın miras yoluyla gelen paydan ayrılması ve imar sonrası parsellerde iptal hesabı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 13.05.2025 tarihli, 2023/4424 E., 2025/2540 K. sayılı karar: İyiniyetli üçüncü kişinin tapusunun korunması üzerine, muvazaalı kazandırmadan yararlanan mirasçının bedel sorumluluğu.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.06.2021 tarihli, 2017/1270 E., 2021/846 K. sayılı karar: Muris muvazaası davasında süre, önceki tenkis davasından feragat ve hakkın kötüye kullanılması savunması.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.2, 3, 6, 560, 565, 571, 706, 1023 ve 1024: Dürüstlük kuralı, iyiniyet, ispat yükü, tenkis, taşınmaz devrinde şekil ve tapu siciline güven hükümleri.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.19, 49 ve 237; 2644 sayılı Tapu Kanunu, m.26: Sözleşmenin gerçek iradeye göre değerlendirilmesi, haksız fiil sorumluluğu ve taşınmaz işlemlerinde şekil şartları.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.111, 125, 190, 389 ve 390: Terditli dava, dava konusunun devri, ispat yükü ve ihtiyati tedbir hükümleri.