Tapudaki Daire Numarası ile Kapı Numarası Farklıysa Ne Yapılır?

Bir apartmanda yıllardır 5 numaralı daire olarak bilinen konutun tapusunda bağımsız bölüm numarası 7, MERNİS adresinde ise iç kapı numarası 6 görünebilir. Bu farklılık, tek başına yanlış dairede oturulduğunu veya tapunun hatalı olduğunu göstermez. Binanın numaralandırılmasında dükkânların, bodrum kattaki konutların veya kapıcı dairesinin hesaba katılması; buna karşılık apartman sakinlerinin yalnızca normal daireleri sayarak numara kullanması böyle bir sonuca yol açabilir.

Önemli olan, farklı numaraların aynı daireyi gösterip göstermediğidir. Tapu ve onaylı proje doğru daireye aitse, belediyenin adres kaydı da aynı konutu tanımlıyorsa sırf numaraları eşitlemek amacıyla tapu veya adres kaydı değiştirilmez. Ancak kapı levhasının resmî adres numarasına uymaması ile tapuda başka bir dairenin kayıtlı olması farklı sorunlardır ve yapılacak işlem buna göre belirlenir.

Kapıcı Dairesi ve Dükkânlar Daire Numaralarını Nasıl Etkiler?

Apartmanlarda numaralandırma her zaman bina sakinlerinin “birinci daire” olarak kabul ettiği konuttan başlamaz. Bodrum katta bir konut bulunması veya zemin kattaki dükkânların tapu projesinde bağımsız bölüm olarak numaralandırılması, üst katlardaki dairelerin numaralarını etkileyebilir.

Örneğin tapu projesinde ilk iki bağımsız bölüm dükkânlara ayrılmışsa, konutlar 3 numaralı bağımsız bölümden başlayabilir. Apartman içinde ise dükkânlar hesaba katılmadan konutlara 1, 2, 3 şeklinde levha takılmış olabilir. Böyle bir binada kapısında 1 yazan konutun tapuda 3 numaralı bağımsız bölüm olması mümkündür.

Eski kapıcı daireleri de benzer bir farklılığın nedenini açıklayabilir. Bodrum kattaki kapıcı konutu adres numaralandırmasına dâhil edilmişken, apartman içinde kullanılan daire sıralamasında bu yer sayılmamış olabilir. Bu durumda üst katlardaki konutların resmî iç kapı numaraları ile kapılarında kullanılan eski numaralar arasında kayma ortaya çıkabilir.

Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik’in 31. maddesi, apartmanlarda numaralandırmanın bodrum kattan itibaren daireler üzerinden yürütülmesini düzenler. Buna karşılık konut veya işyeri amacı dışında kullanılan depo, garaj, kömürlük ve kazan dairesi gibi yerlere bu kapsamda numara verilmez. Dolayısıyla bodrum katta bulunan her bölümün daire gibi sayılması söz konusu değildir. Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik, m. 31

Kapıcı dairesine adres numarası verilmesi de buranın tapuda ayrı bir bağımsız bölüm olduğu anlamına gelmez. Ortak yer niteliğindeki kapıcı dairesi, adres kaydı oluşturulmasıyla özel mülkiyete dönüşmez. Tapudaki bağımsız bölüm sıralaması ile adres numaralandırması bu nedenle ayrı ayrı incelenmelidir.

Tapudaki Numara, MERNİS Numarası ve Kapı Levhası Neden Aynı Olmayabilir?

Tapudaki bağımsız bölüm numarası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kapsamında mülkiyet konusu olan bölümü tanımlar. MERNİS adresi olarak bilinen yerleşim yeri kaydındaki iç kapı numarası ise kişinin hangi adreste oturduğunu gösterir. Kapı üzerindeki levha, resmî numarayı yansıtabileceği gibi apartmanda eskiden beri kullanılan bir numara da olabilir.

Bu nedenle kapıda 5 yazarken MERNİS’te 6 görünmesi, adres kaydının mutlaka yanlış olduğunu göstermez. Belediyenin numaratajında aynı fiziksel daire 6 numara olarak tanımlanmış ve kişi de bu daireye kayıtlıysa, yerleşim yeri kaydı doğru olabilir. Kapıdaki eski levhaya bakılarak kişinin nüfus kaydını 5 numaraya taşıması, bu kez gerçekten başka daireye kayıt yapılmasına yol açabilir.

Benzer şekilde tapuda 7, resmî adreste 6 yazması da kendiliğinden bir tapu hatası değildir. Tapu projesindeki 7 numaralı bağımsız bölüm ile belediyenin 6 iç kapı numarası verdiği konutun aynı yer olduğu belirlenmişse, bu farklılık belgelerle açıklanabilir.

Hangi Numara Farklılığının Düzeltilmesi Gerekmez?

Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile resmî iç kapı numarasının farklı olması, her iki kayıt aynı daireyi doğru biçimde gösteriyorsa düzeltme gerektirmez. Sırf tapuda 7 yazdığı için belediyenin doğru olan 6 numarasını değiştirmek veya kapı levhasına uydurmak amacıyla tapu üzerinde işlem yapmak gerekmez.

Burada kayıtların doğruluğu, sayısal eşitlikle ölçülmez. Dairenin bulunduğu blok, kat, cephe, giriş ve proje üzerindeki konumu birlikte değerlendirildiğinde aynı taşınmaza ulaşılıyorsa, numaraların farklılığı tek başına mülkiyet sorunu oluşturmaz.

Bununla birlikte resmî adres numarası ile kapıdaki levha birbirinden farklıysa, levhanın resmî numarataja uygun hâle getirilmesi ayrı bir konudur. Tapunun doğru olması, yanıltıcı bir kapı levhasının adres bulma ve tebligat bakımından sorun yaratmayacağı anlamına gelmez. Böyle bir durumda tapu düzeltme davası yerine levha ve adres kullanımındaki karışıklığın giderilmesi yeterli olabilir.

Tapu Yönünden Sorun Hangi Durumda Ortaya Çıkar?

Tapu bakımından ciddi uyuşmazlık, kayıtlı bağımsız bölümün fiilen kullanılan daireyle örtüşmemesidir. Örneğin kişinin tapusu onaylı projede ikinci kattaki sağ daireye aitken kendisi soldaki daireyi kullanıyorsa, numaralandırma farkının ötesinde bir durum araştırılmalıdır.

Bu farklılık projedeki bağımsız bölüm numaralarının hatalı yazılmasından, dairelerin yanlış teslim edilmesinden veya satış sırasında başka bağımsız bölümün devredilmesinden kaynaklanabilir. Her ihtimalin çözümü aynı değildir.

Dairenin uzun yıllardır kullanılıyor olması, elektrik ve su aboneliklerinin kullanıcı adına bulunması ya da apartman yönetiminin o kişiyi malik olarak bilmesi, tapunun hangi bağımsız bölüme ait olduğunu tek başına değiştirmez. Tapu kaydı ile bu kaydın dayanağı olan onaylı proje üzerinden taşınmazın yerinde belirlenmesi gerekir.

Numara Farklılığının Sebebi Nasıl Öğrenilir?

Farklılığın nedeni bilinmiyorsa, belediyenin yetkili numarataj biriminden dairenin resmî adresi ve tapudaki bağımsız bölümle bağlantısı sorulmalıdır. Tapu kaydı ve onaylı mimari projenin ilgili kat planıyla birlikte yapılacak inceleme, rakamların neden farklı olduğunu ortaya koyabilir.

Başvuruda taşınmazın ada, parsel, varsa blok ve bağımsız bölüm bilgileri belirtilerek mevcut iç kapı numarasının tespiti istenebilir. Eski numarataj değişikliği varsa önceki ve sonraki adres kayıtları da araştırılmalıdır. Kapıcı dairesinin veya dükkânların sıralamaya dâhil edilmesi nedeniyle oluşan farklılıklar, bu kayıtlar üzerinden açıklığa kavuşabilir.

Belediyeden alınacak belgenin yalnızca güncel adresi bildirmesi yerine, mümkün olduğunca tapudaki bağımsız bölüm ile resmî iç kapı numarasının aynı daireye ait olduğunu açıklaması yararlıdır. Tapu projesi ile fiilî konum arasında şüphe devam ediyorsa teknik inceleme yaptırılmalıdır.

Gerçekten Hata Varsa Hangi Kurumda Düzeltilir?

Belediyenin numaratajı doğru, kişinin yerleşim yeri kaydı yanlış daireye bağlıysa nüfus müdürlüğünde kişinin adres kaydının düzeltilmesi gerekir. Binanın veya dairenin adres bilgisi sistemde hatalı oluşturulmuşsa numarataj yönünden yetkili idareye başvurulur. Nüfus müdürlüğünün, belediyenin oluşturduğu adres bileşenini doğrudan değiştirme yetkisi bulunmaz. Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü, Adres Hizmetleri

Yalnızca kapı levhası yanlışsa resmî numarataj doğrulandıktan sonra levha buna uygun hâle getirilir. Tapudaki bağımsız bölüm numarası sırf levhaya uymadığı için değiştirilmez.

Projedeki bağımsız bölüm numaralarında gerçek bir hata bulunuyorsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 5. maddesindeki düzeltme usulü değerlendirilir. Bu kapsamda teknik rapor, ilgili idarenin onayı ve tapu müdürlüğünde yapılacak işlem gündeme gelir. Düzeltmeden etkilenen maliklerin ve ilgili hak sahiplerinin muvafakatleri de önem taşır. Uygulamanın esasları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 21.11.2019 tarihli, 2019/14 (1808) sayılı Genelgesinde düzenlenmiştir. TKGM 2019/14 sayılı Genelge

Uyuşmazlık teknik bir numara hatasıyla sınırlı olmayıp hangi dairenin kime ait olduğuna ilişkinse, tarafların haklarına ve işlemlerin geçmişine göre dava veya başka bir resmî işlem gerekebilir.

Satış ve Kiralamada Numara Farklılığı Sakınca Yaratır mı?

Farklı numaraların aynı daireyi gösterdiği belirlenmişse, bu durum tek başına taşınmazın satılmasına veya kiraya verilmesine engel değildir. İşlem belgelerinde tapudaki bağımsız bölüm ile resmî adresin doğru biçimde belirtilmesi, sonradan çıkabilecek karışıklıkları azaltır.

Buna karşılık alıcıya gösterilen konutun tapudaki bağımsız bölümle aynı olduğu kontrol edilmezse yanlış daire üzerinden işlem yapılabilir. Ön cephedeki daireyi satın aldığını düşünen kişinin tapuda arka cephedeki bağımsız bölümü devralması, yalnızca bir adres yazım hatası olarak değerlendirilemez.

Kira sözleşmesinde de kiralanan yerin belirlenebilir olması gerekir. Sözleşmeye eski kapı numarasının yazılması, tarafların hangi daireyi kiralayıp teslim ettikleri açıksa tek başına sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Ancak başka bir malike ait daire teslim edilmişse kullanım yetkisi ve kiraya verenin sorumluluğu ayrıca incelenir.

İcra Satışında Kapı Levhasına Göre Daire Belirlenmesi

İcra satışında taşınmazın kimliği tapu kaydı ve bu kayda esas proje üzerinden belirlenmelidir. Kapıda yazan numaranın tapudakinden farklı olması, tek başına satışın hatalı olduğunu göstermez. Bilirkişinin bu farklılığı açıklayarak doğru bağımsız bölümü incelemesi mümkündür.

Sorun, levhaya bakılarak başka bir daireye girilmesi ve kıymet takdirinin o daire üzerinden yapılması hâlinde ortaya çıkar. Böyle bir durumda satışa konu tapu kaydı doğru olsa bile rapordaki fotoğraflar, metrekare, cephe veya bakım durumu başka konuta ait olabilir.

Bu ihtimal fark edildiğinde, icra dosyasına belgeleriyle bildirilerek proje üzerinden yerinde inceleme yapılması ve gerekiyorsa rapor ile ilan bilgilerinin düzeltilmesi istenmelidir. Her numara farkı ihalenin feshi sebebi değildir; hatanın taşınmazın tanıtımına ve satışa etkisi değerlendirilir. Belediyedeki düzeltme işleminin beklenmesi, icra hukukundaki başvuru sürelerini kendiliğinden durdurmaz.

Kentsel Dönüşümde Numara Farklılığının Önemi

Kentsel dönüşümde de sırf kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarasının farklı olması hak kaybı doğurmaz. Eski dairenin doğru tapuyla eşleştirilmesi ve yeni projedeki karşılığının sözleşmede açıkça belirlenmesi gerekir.

Dönüşüm sözleşmesinde yalnızca apartmanda kullanılan daire numarasına yer verilmesi, özellikle eski kapıcı konutu veya dükkânlar nedeniyle numaraların kaydığı binalarda karışıklık yaratabilir. Eski taşınmazın ada, parsel, blok, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileriyle yeni dairenin proje üzerindeki yeri birlikte tanımlanmalıdır.

Bina yıkılmadan önce tapu projesindeki daire ile kullanılan konutun aynı olduğunun belirlenmesi önemlidir. Kayıtlar aynı daireyi gösteriyorsa mevcut numara farkı belgelenerek işlem sürdürülebilir. Başka bir dairenin kullanıldığına ilişkin şüphe varsa, yıkımdan önce teknik tespit yapılması ve uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki yolun belirlenmesi gerekir.