Arsa ve taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda sorun çoğu zaman yalnız tapuda kimin malik göründüğünden ibaret değildir. Taşınmazın hisseli olup olmadığı, üzerindeki ipotek ve şerhler, kadastro sınırları, geçit durumu, imar özellikleri, önceki devirler, paydaşlar arasındaki ilişkiler ve varsa yapılan sözleşmeler birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yüksek ekonomik değere sahip taşınmazlarda dava açıldıktan sonra yapılan inceleme kadar, işlem yapılmadan önce risklerin ortaya çıkarılması da önem taşır. Bir arsa satın alınmadan, pay devralınmadan veya arsa sahibi ile müteahhit arasında sözleşme kurulmadan önce tapu ve hukuki durumun incelenmesi, daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların niteliğini değiştirebilir.
Avukat Ayşe Deniz Oral tarafından Samsun’da arsa ve taşınmazlara ilişkin dosyalarda; işlem öncesi hukuki inceleme, mülkiyet ve tapu uyuşmazlıklarının değerlendirilmesi, hisseli taşınmaz sorunları, kadastro ve sınır uyuşmazlıkları, geçit ve diğer ayni hak sorunları ile arsa sahibi–müteahhit ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar dosyanın özelliklerine göre ele alınmaktadır.
Arsa ve Taşınmaz Dosyasında İlk Olarak Ne İncelenir?
Bir taşınmaz uyuşmazlığında dava türünü yalnız müvekkilin anlattığı olayın adına göre belirlemek doğru olmayabilir. Aynı olay içerisinde mülkiyet, sözleşme, miras, kadastro veya idare hukukuna ilişkin birden fazla sorun bulunabilir.
Bu nedenle ilk incelemede öncelikle taşınmazın güncel tapu kaydı, edinme şekli, önceki malik ve devirler, pay oranları, şerh ve takyidatlar ile uyuşmazlığın nasıl ortaya çıktığı belirlenir.
Dosyanın niteliğine göre ayrıca kadastro tutanakları, aplikasyon ve çap belgeleri, belediye ve imar kayıtları, sözleşmeler, noter belgeleri, ödeme kayıtları, vekâletnameler, mirasçılık belgeleri veya taraflar arasındaki yazışmaların incelenmesi gerekebilir.
Böylece henüz dava açılmadan önce uyuşmazlığın gerçekten hangi hukuki yoldan çözülebileceği belirlenebilir.
Arsa Satın Almadan Önce Hukuki İnceleme
Arsa alımında yalnız tapuda satıcının malik görünmesi yeterli bir güvence değildir.
Taşınmazın hisseli olup olmadığı, üzerinde haciz, ipotek, intifa, geçit veya başka sınırlamalar bulunup bulunmadığı; kullanım biçimi ile tapu kaydının birbiriyle uyumlu olup olmadığı ve satın alınmak istenen kısmın hukuken bağımsız bir taşınmaz niteliği taşıyıp taşımadığı değerlendirilmelidir.
Özellikle “arsa üzerinde şu bölüm size ait”, “ileride burası bölünecek” veya “pay alıyorsunuz ama fiilen şu kısmı kullanacaksınız” şeklindeki işlemlerde tapudaki hukuki durum ile tarafların fiilen anlaştığı kullanım şekli birbirinden farklı olabilir.
Taşınmaz üzerinde yapılaşma amacı bulunuyorsa imar durumunun da ayrıca incelenmesi gerekir. Tapuda arsa olarak görünen her taşınmazın istenilen şekilde yapılaşmaya uygun olduğu varsayılamaz.
Bu nedenle satın alma öncesi incelemenin amacı yalnız mevcut bir davayı önlemek değil, alıcıya gerçekte hangi hukuki hakkı satın aldığını göstermek olmalıdır.
Hisseli Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Paylı mülkiyette kişi taşınmazın belirli bir fiziksel bölümünün değil, taşınmaz üzerindeki matematiksel bir payın malikidir.
Örneğin tapuda 1/4 pay satın alınması, kural olarak arsanın belirli bir köşesinin doğrudan alıcıya ait olduğu anlamına gelmez.
Paydaşlar arasında geçmişten gelen fiilî kullanım düzenleri bulunabilir. Ancak fiilî kullanım ile tapudaki hukuki mülkiyet yapısının aynı şey olmadığı gözden kaçırılmamalıdır.
Hisseli taşınmaz satın alınırken paydaş sayısı, pay oranları, mevcut kullanım, taşınmazın bölünebilirliği, diğer paydaşlarla süren uyuşmazlıklar ve kanuni önalım hakkı bakımından doğabilecek sonuçlar değerlendirilmelidir.
Özellikle yatırım amacıyla alınan hisseli arsalarda “sonradan herkes kendi yerini ayırır” varsayımı ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
Hisseli Arsada Paydaşlar Anlaşamıyorsa Ne Yapılabilir?
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, paydaşların sonsuza kadar ortak kalmak zorunda oldukları anlamına gelmez.
Ancak paydaşlar arasındaki her uyuşmazlığın çözümü ortaklığın giderilmesi davası değildir. Sorun bazen kullanım biçiminden, bazen haksız müdahaleden, bazen yapılan masraflardan, bazen de geçmiş devirlerden kaynaklanabilir.
Ortaklığın tamamen sona erdirilmesi isteniyorsa aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Arsa dosyasındaki ilk mesele, müvekkilin gerçekten ortaklığı bitirmek mi yoksa taşınmaz üzerindeki başka bir hakkını korumak mı istediğinin belirlenmesidir.
Arsanın Sınırı Tapudaki veya Arazideki Durumla Uyuşmuyorsa
Arazi üzerindeki fiilî sınırlar ile kadastro veya tapu kayıtları her zaman birebir örtüşmeyebilir.
Komşu parseller arasındaki duvar, çit veya yıllardır kullanılan sınırın hukuki sınır olduğu varsayılmamalıdır.
Uyuşmazlığın kaynağına göre kadastro paftaları, aplikasyon belgeleri, teknik ölçümler, önceki kadastro çalışmaları ve taşınmazların tapu kayıtları birlikte incelenebilir.
Sınır uyuşmazlıklarında çoğu zaman teknik inceleme ile hukuki inceleme iç içe yürür. Bu nedenle yalnız arazi üzerinde ölçüm yaptırılması veya yalnız tapu kaydına bakılması her zaman yeterli olmayabilir.
Somut olayın özelliğine göre kadastro işlemlerine itiraz, mülkiyet uyuşmazlığı veya müdahalenin önlenmesi gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Arsaya Yol veya Geçiş Bulunmuyorsa Ne Yapılabilir?
Bir taşınmazın genel yola yeterli bağlantısının bulunmaması, özellikle tarla ve arsa niteliğindeki taşınmazlarda önemli bir kullanım sorunu yaratabilir.
Taşınmazın yola çıkışı bulunmuyorsa veya mevcut bağlantı ihtiyacı karşılamıyorsa şartları bulunması hâlinde geçit hakkı gündeme gelebilir.
Ancak geçidin hangi komşu taşınmazdan kurulacağı yalnız maliklerin tercihine göre belirlenmez. Taşınmazların konumu, mevcut yollar, ihtiyaç, komşu parseller üzerindeki yük ve teknik imkânlar birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle “komşumun arsasından mutlaka yol almak istiyorum” şeklindeki bir talepten önce harita ve taşınmazların hukuki durumunun incelenmesi gerekir.
Tapu Kaydı Gerçek Hak Durumunu Yansıtmıyorsa
Bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında asıl sorun tapu kaydının kendisidir.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, irade sakatlığı, mirastan kaynaklanan devirler veya başka hukuki sebepler nedeniyle tapudaki malik ile gerçek hak sahibinin farklı olduğu ileri sürülebilir.
Bu durumda tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
Ancak “tapuyu iptal ettirmek istiyorum” tek başına bir dava sebebi değildir. Tapu kaydının hangi hukuki nedenle yolsuz hâle geldiği veya hangi işleme dayanılarak iptalinin istendiği baştan belirlenmelidir.
Paydaşlardan Biri Hissesini Başkasına Satarsa
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.
Ancak her pay devri otomatik olarak önalım hakkı doğurmaz. İşlemin gerçekten satış olup olmadığı, alıcının üçüncü kişi niteliği, satışın paydaşlara bildirilip bildirilmediği ve kanuni sürelerin geçip geçmediği değerlendirilmelidir.
Önalım davalarında süreler önemli olduğundan pay satışının öğrenilmesi hâlinde tapu kaydı ve satış işlemine ilişkin belgelerin gecikmeden incelenmesi gerekir.
Bu uyuşmazlıklarda satın alan kişinin ödediği bedel, tapudaki satış işlemi ve hakkın kullanılma süresi dava stratejisinin temel unsurları arasındadır.
Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Uyuşmazlıklar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi açısından yalnız “arsayı verip karşılığında daire alma” ilişkisinden ibaret değildir.
Sözleşmede hangi bağımsız bölümlerin kime bırakılacağı, inşaatın hangi tarihte tamamlanacağı, teknik şartlar, ruhsat ve proje yükümlülükleri, tapu devirlerinin hangi aşamada yapılacağı ve sözleşmeye aykırılığın sonuçları açık şekilde düzenlenmelidir.
Uyuşmazlık çoğu zaman inşaat başladıktan sonra ortaya çıkar. Müteahhidin işi durdurması, süresinde teslim etmemesi, projeye aykırı imalat yapması, üçüncü kişilere satış gerçekleştirmesi veya sözleşme şartlarını yerine getirmemesi hâlinde hangi hukuki yolun seçileceği somut dosyaya göre değişir.
Bazı dosyalarda sözleşmenin ayakta tutulması ve eksik işlerin tamamlanması amaçlanırken, başka dosyalarda fesih veya tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Bu nedenle uyuşmazlık çıktıktan sonra yalnız sözleşmenin tek bir maddesine değil, tarafların bugüne kadar gerçekleştirdiği bütün edimlere bakılması gerekir.
Müteahhit İnşaatı Bitirmezse Arsa Sahibi Ne Yapabilir?
İnşaatın yarım bırakılması hâlinde arsa sahibinin doğrudan tek bir hukuki seçeneği bulunmaz.
İnşaatın gerçekleşme seviyesi, taraflara devredilmiş tapu payları, üçüncü kişilere yapılan satışlar, ruhsat ve proje durumu ile sözleşmenin hükümleri birlikte değerlendirilir.
Özellikle müteahhit tarafından üçüncü kişilere bağımsız bölüm veya arsa payı devredilmişse uyuşmazlık yalnız arsa sahibi ile müteahhit arasında kalmayabilir.
Bu nedenle fesih, tapu iadesi, tescil, eksik iş, gecikme veya tazminat taleplerinden hangilerinin ileri sürülebileceği dosyanın mevcut durumuna göre belirlenmelidir.
Arsa Üzerinde Başkasının Haksız Kullanımı Varsa
Malikin taşınmazını kullanmasına engel olunması veya üçüncü bir kişinin taşınmazın bir bölümünü hukuki dayanak olmaksızın kullanması hâlinde müdahalenin önlenmesi ve koşulları varsa ecrimisil talepleri gündeme gelebilir.
Ancak burada da öncelikle sınır ve mülkiyet durumunun açık olması gerekir.
Örneğin iki komşu parsel arasında sınır tartışması varken doğrudan “benim arsama girildi” kabulü üzerinden dava açılması, asıl uyuşmazlığın yanlış belirlenmesine yol açabilir.
Bu nedenle haksız kullanım iddiası bulunan dosyalarda tapu, kadastro ve fiilî kullanım birlikte incelenmelidir.
Arsa Miras Kaldıysa Hangi Hukuki Süreç Gündeme Gelir?
Miras kalan bir arsanın tapuda mirasçılar adına intikal ettirilmesi ile mirasçılar arasındaki ortaklığın nasıl sona erdirileceği farklı konulardır.
Birden fazla mirasçının bulunduğu taşınmazlarda önce mirasçılık ve mülkiyet yapısının belirlenmesi gerekir. Bundan sonra mirasçılar anlaşabiliyorsa paylaşım yoluna gidilebilir; anlaşma yoksa uyuşmazlığın niteliğine göre farklı dava yolları gündeme gelebilir.
Muris muvazaası, miras payının devri, miras taksimi veya terekeye ilişkin diğer uyuşmazlıklar ise esas olarak miras hukukunun konusudur.
İmar veya Kamulaştırma Sorunu Bulunan Arsalarda
Taşınmazla ilgili her uyuşmazlık adli yargıda görülmez.
İmar planı, belediye veya başka bir idari işlem, kamulaştırma veya idarenin taşınmaza yönelik uygulaması söz konusuysa uyuşmazlığın idare hukuku yönü de bulunabilir.
Bu dosyalarda ilk yapılması gerekenlerden biri, işlemin özel kişiler arasındaki mülkiyet uyuşmazlığı mı yoksa idari bir işlemden kaynaklanan uyuşmazlık mı olduğunun belirlenmesidir.
Yanlış görev alanında dava açılması sürecin gereksiz yere uzamasına neden olabileceğinden taşınmazın hukuki sorunu baştan doğru sınıflandırılmalıdır.
Arsa Davalarında İhtiyati Tedbir Gerekebilir mi?
Taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişiye devredilmesi veya uyuşmazlık konusu hakkın elde edilmesini güçleştirecek başka işlemler yapılması ihtimali varsa, somut olayın şartlarına göre ihtiyati tedbir gündeme gelebilir.
Ancak her taşınmaz davasında otomatik olarak tapuya tedbir konulmaz.
Talep edilen tedbir ile davada korunmak istenen hak arasında bağlantı bulunması ve tedbirin neden gerekli olduğunun ortaya konulması gerekir.
Bu nedenle dava açılmadan önce yalnız hangi davanın açılacağı değil, dava süresince taşınmazın nasıl korunacağı da değerlendirilmelidir.
Arsa ve Taşınmaz Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmaz uyuşmazlıklarında görevli mahkeme davanın türüne göre değişir.
Tapu iptali ve tescil, müdahalenin önlenmesi veya sözleşmeden doğan bir uyuşmazlık ile ortaklığın giderilmesi davası aynı mahkemede görülmeyebilir.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi önem taşır.
Bu nedenle Samsun’daki bir taşınmaz uyuşmazlığında dava açılmadan önce hem talebin hukuki niteliği hem de görevli ve yetkili mahkeme belirlenmelidir.
Dava şartı arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlık söz konusuysa dava açılmadan önce bu sürecin tamamlanması da gerekir.
Samsun Arsa ve Taşınmaz Dosyalarında Çalışma Şekli
Arsa ve taşınmaz uyuşmazlıklarında ilk aşamada tapu kaydı ve uyuşmazlığın dayandığı belgeler incelenir. Mülkiyet zincirinin önemli olduğu dosyalarda geçmiş tapu kayıtları ve devir işlemleri ayrıca değerlendirilir.
Kadastro veya sınır uyuşmazlığı varsa teknik belgeler; arsa sahibi–müteahhit uyuşmazlığında sözleşme, proje ve tapu devirleri; hisseli taşınmazlarda ise pay oranları ve diğer paydaşların durumu dosyaya dâhil edilir.
Bundan sonra hangi hukuki talebin ileri sürülebileceği, görevli mahkeme, arabuluculuk gerekip gerekmediği, tedbir ihtiyacı ve gerekli deliller belirlenir.
Avukat Ayşe Deniz Oral tarafından Samsun’da arsa ve taşınmazlara ilişkin hukuki işlemler ile dava dosyaları, uyuşmazlığın niteliğine göre bu çerçevede takip edilmektedir.
Samsun Arsa Avukatı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Arsa almadan önce avukata hangi belgeler gösterilmelidir?
Tapu kaydı başta olmak üzere satışa ilişkin belgeler, varsa sözleşmeler ve taşınmazın hukuki durumunu gösteren diğer kayıtlar incelenebilir. Dosyanın niteliğine göre imar ve kadastro belgelerine de ihtiyaç duyulabilir.
Hisseli arsa almak riskli midir?
Hisseli arsa alınması hukuken mümkündür. Ancak satın alınan hakkın belirli bir fiziksel bölüm değil tapudaki pay olduğu bilinmeli; kullanım, önalım ve ortaklığın geleceği bakımından riskler önceden değerlendirilmelidir.
Tapuda benim olmayan biri arsayı kullanıyorsa ne yapılabilir?
Mülkiyet ve sınır durumu açıklandıktan sonra şartları varsa müdahalenin önlenmesi ve kullanım nedeniyle başka talepler gündeme gelebilir.
Paydaş kendi hissesini satabilir mi?
Paydaş kural olarak payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak üçüncü kişiye satış hâlinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Müteahhit sözleşmeye uymazsa sözleşme hemen feshedilebilir mi?
Her dosyada aynı sonuç ortaya çıkmaz. İnşaat seviyesi, tapu devirleri, üçüncü kişilerin durumu ve tarafların gerçekleştirdiği edimler birlikte değerlendirilmelidir.
Arsa davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre değişir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bakımından özel yetki kuralları uygulanır.