Kentsel Dönüşümde Bina Yıkılınca Kat Mülkiyeti Ne Olur?

Kentsel dönüşümde binanın yıkılması yalnız yapının fiziksel olarak ortadan kalkması anlamına gelmez. Eski binada belirli bir bağımsız bölümün maliki olan kişinin hukuki konumu da değişir. Bina ayaktayken mülkiyet hakkı, örneğin “8 numaralı bağımsız bölüm” ile bu bağımsız bölüme bağlı arsa payından oluşurken; riskli yapı yıkılıp kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edildiğinde bağımsız bölüm ortadan kalkar ve maliklerin hakları arsa üzerindeki payları üzerinden devam eder.

Bu nedenle bina yıkılmadan önce “benim dairem üçüncü katta, ön cephede ve 140 m²” şeklinde açık olan mülkiyet hakkı, yıkımdan sonra aynı içerikle devam etmeyebilir. Malikin arsa üzerindeki mülkiyet hakkı kaybolmaz; ancak yeni yapılacak binada hangi katta, hangi cephede ve hangi büyüklükte bağımsız bölüm alacağı eski tapudan kendiliğinden çıkmaz. Yeni bağımsız bölüm hakkının, maliklerin alacağı karar, yeni proje, yükleniciyle yapılacak sözleşme ve daha sonra kurulacak yeni kat irtifakıyla somutlaştırılması gerekir.

Bu ayrım özellikle bina henüz yıkılmadan müteahhitle sözleşme yapılmamışsa veya maliklerin yeni projede hangi bağımsız bölümleri alacağı belirlenmemişse önem kazanır.

Riskli Yapı Yıkılınca Eski Daire Tapusu Ne Olur?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapının yıkılmasından sonra taşınmaz arsa hâline geldiğinde, daha önce kurulmuş olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı ilgililerin ayrıca muvafakati aranmaksızın yetkili idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir. Eski bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakları ortadan kalkmaz; maliklerin hakları, bağımsız bölümlerine bağlı bulunan arsa payları oranında ana taşınmaz üzerinde paylı mülkiyete dönüşür.

Örneğin malik eski binada 7 numaralı bağımsız bölümün sahibiyken bu daireye 18/200 arsa payı bağlıysa, kat mülkiyetinin terkin edilmesinden sonra artık 7 numaralı bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti hakkından değil, arsanın 18/200 payı üzerindeki mülkiyet hakkından söz edilir.

Eski bağımsız bölüm üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı veya tapu sicilinde başka bir şerh bulunması da yıkımla kendiliğinden ortadan kalkmaz. 6306 sayılı Kanun uygulamasında bağımsız bölüm üzerindeki ayni ve şahsi haklar ile tasarrufu kısıtlayan şerhler, kat mülkiyetinin terkininden sonra malikin arsa üzerindeki payına taşınır.

Bu nedenle yıkımdan sonra “tapu ortadan kalktı” demek doğru değildir. Değişen şey mülkiyet hakkının konusu ve tapudaki gösteriliş biçimidir.

Binanın Yıkılmasıyla Kat Mülkiyeti Hemen ve Her Durumda Ortadan Kalkmış Sayılır mı?

Binanın fiilen ortadan kalkması ile tapu sicilindeki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kaydının terkin edilmesi birbirinden ayrılmalıdır. Bu ayrım son dönem Yargıtay kararlarında özellikle belirginleşmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararında, arsa payı düzeltme davası devam ederken ana yapının yıkılmış olması, kat maliklerinin arsa üzerindeki haklarının belirlenmesi bakımından davayı konusuz bırakmak için yeterli görülmemiştir. Hukuk Genel Kurulu, yapı fiziksel olarak ortadan kalksa dahi maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet oranlarının eski bağımsız bölümlere bağlı arsa payları üzerinden devam ettiğini; taraflar yeni bir arsa payı dağılımı üzerinde anlaşarak yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkça bu payların hukuki ve ekonomik önemini koruduğunu kabul etmiştir. Bu nedenle yalnız yapının yıkılmış olmasına dayanılarak arsa payı uyuşmazlığının sona erdiğinin kabul edilmesi doğru bulunmamış ve davacının hukuki yararının devam ettiği sonucuna varılmıştır.

Kararın önemi, binanın fiziksel varlığı ile maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet oranlarını birbirinden ayırmasıdır. Bina yıkılmış olsa dahi eski arsa payları yeni hukuki düzen kuruluncaya kadar maliklerin arsa üzerindeki haklarının belirlenmesinde etkili olmaya devam eder.

Buna karşılık Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.05.2025 tarihli, 2025/2631 E., 2025/7777 K. sayılı kararında farklı bir hukuki durum söz konusudur. Kararda, ana yapının 1999 depreminde tamamen yıkıldığı, buna rağmen kat irtifakının uzun süre tapu sicilinde devam ettiği; daha sonra başka bir mahkeme kararıyla kat irtifakının terkin edilerek taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürüldüğü ve bu kararın da kesinleştiği belirlenmiştir. Yargıtay, kat irtifakı kesinleşmiş mahkeme kararıyla terkin edilip bağımsız bölümlere bağlı arsa payı sistemi ortadan kalktıktan sonra artık Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 kapsamında düzeltilecek bir arsa payından söz edilemeyeceğini kabul ederek davanın reddini onamıştır.

Bu iki karar birlikte değerlendirildiğinde, yalnız “bina yıkıldı mı?” sorusunun yeterli olmadığı görülmektedir. Tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakının devam edip etmediği ve taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülüp dönüştürülmediği ayrıca kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Terkin Edilince Eski Daire Üzerindeki Mülkiyet Hakkı Ne Olur?

Kat mülkiyeti terkin edildiğinde eski bağımsız bölüm artık tapu hukukunda ayrı bir taşınmaz niteliğini taşımaz. Malik eski binadaki dairesinin numarası, bulunduğu kat veya cephesi üzerinden değil, arsa üzerindeki payı üzerinden hak sahibi olmaya devam eder.

Bu nedenle eski tapuda “4. kat, 9 numaralı bağımsız bölüm” yazması, bina yıkıldıktan sonra yapılacak yeni yapıda malike mutlaka yine dördüncü katta aynı cephede bir daire verilmesini sağlamaz.

Eski bağımsız bölümün katı, cephesi, metrekaresi ve kullanım özellikleri yeni proje bakımından ancak maliklerin veya yüklenicinin bağlı olduğu bir sözleşmede korunmuşsa sözleşmesel hak hâline gelir.

Bina henüz yıkılmadan malikler arasında veya yükleniciyle yapılan sözleşmede “Her malik eski bağımsız bölümünün bulunduğu kat ve cepheden daire alacaktır.” veya “Maliklere verilecek yeni bağımsız bölümlerin net metrekareleri eski bağımsız bölümlerin oranları korunarak belirlenecektir.” şeklinde hükümler bulunuyorsa yeni binadaki paylaşım bu hükümlere göre değerlendirilebilir.

Böyle bir sözleşme yoksa yalnız eski tapuya dayanılarak yeni yapıda aynı fiziksel dairenin talep edilmesi mümkün değildir.

Bina Yıkılmadan Önce Müteahhitle Sözleşme Yapılması Neden Önemlidir?

Bina yıkılmadan önce yeni projenin ve maliklere bırakılacak bağımsız bölümlerin belirlenmesi, özellikle eski kat mülkiyeti ortadan kalktıktan sonraki dönem bakımından önemli bir güvence sağlar.

Buradaki güvenceyi doğru anlamak gerekir. Müteahhitle yapılan arsa payı karşılığı inşaat veya kentsel dönüşüm sözleşmesi, yeni bağımsız bölüm üzerinde henüz kat irtifakı kurulmamışsa malike doğrudan ayni hak kazandırmaz. Ancak malikin yeni yapıda hangi bağımsız bölümü alacağını belirleyen güçlü bir sözleşmesel hak meydana getirir.

Yeni proje hazırlanıp yeni kat irtifakı kurulduğunda bu sözleşmesel hakkın tapudaki bağımsız bölüm mülkiyetine dönüşmesi hedeflenir.

Buna karşılık bina, maliklere hangi yeni dairelerin verileceği kararlaştırılmadan yıkılmışsa eski binadaki bağımsız bölüm artık fiziksel olarak mevcut olmadığı gibi, kat mülkiyeti terkin edildiğinde tapu sicilindeki bağımsız bölüm hakkı da arsa payına dönüşür. Bundan sonraki paylaşım arsa payları, yeni proje ve maliklerin alacağı kararlar üzerinden kurulacaktır.

Eski Dairenin Aynı Katı, Cephesi ve Metrekaresi Yeni Binada Korunmak Zorunda mı?

Kanundan doğan genel bir “eski dairenin aynısını verme” kuralı bulunmamaktadır. Ancak taraflar bunu sözleşmeyle kararlaştırabilirler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.11.2019 tarihli, 2018/4855 E., 2019/8655 K. sayılı kararında, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yapılan yeni yapıda maliklere verilen bağımsız bölümlerin eski yapıdaki dengeyi bozup bozmadığı incelenmiştir. Maliklerle yüklenici arasında yapılan sözleşmede, eski daire maliklerinin yeni yapıda oturdukları dairelerin yerini alacağı ve katlardaki daire paylaşımının birbirine yakın metrekarelerde yapılacağı kararlaştırılmıştı. Yeni bina tamamlandıktan sonra bazı bağımsız bölümlerin oda sayısı, metrekaresi ve ekonomik değeri bakımından diğerlerinden önemli ölçüde üstün hâle geldiği ve eski maliklerin sahip oldukları değer dengesinin bozulduğu ileri sürülmüştür.

Yargıtay, kentsel dönüşüm nedeniyle yeni yapı yapılırken eski maliklerin sahip oldukları ekonomik değerlerin orantısız biçimde azaltılmasının mülkiyet hakkı bakımından sorun yaratacağını kabul etmiştir. Eski bina ile yeni binanın karşılaştırılması; maliklerin bağımsız bölümlerinin kat, konum, büyüklük ve diğer özelliklerinin sözleşme hükümleri çerçevesinde ne ölçüde korunabildiğinin araştırılması gerektiğini belirtmiştir. Bazı maliklerin diğerlerinin kaybı pahasına haksız biçimde daha değerli bağımsız bölümler edinmesi hâlinde sebepsiz zenginleşmenin gündeme gelebileceğini kabul etmiş; mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan davanın reddedilmesini doğru bulmayarak kararı bozmuştur.

Bu karar, yeni binadaki paylaşımda eski dairelerin özelliklerinin her durumda kanunen aynen korunması gerektiğini değil, tarafların bunu sözleşmeyle güvence altına almaları hâlinde sözleşmenin ve ekonomik dengenin gözetilmesi gerektiğini göstermektedir.

Müteahhitle Sözleşme Yapılmadan Bina Yıkılırsa Malik Hakkını Kaybeder mi?

Malik mülkiyet hakkını kaybetmez. Ancak eski bağımsız bölüm üzerinden sahip olduğu hukuki güvence ile yıkımdan sonraki arsa payı sahipliği aynı şey değildir.

Riskli yapı yıkılıp kat mülkiyeti terkin edildiğinde malik arsa üzerindeki payını korur. Dolayısıyla arsa üzerinde hâlâ mülkiyet hakkı vardır ve 6306 sayılı Kanun kapsamında alınacak kararlara arsa payı oranında katılır.

Fakat yeni yapıda kendisine hangi bağımsız bölümün düşeceği henüz belirlenmemişse eski binadaki daire numarası bunu tek başına çözmez.

Bu nedenle yıkımdan önce en azından yeni projede maliklere bırakılacak bağımsız bölümlerin hangi esaslara göre dağıtılacağının kararlaştırılmış olması, sonradan yaşanacak uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Arsa Payı Bina Yıkıldıktan Sonra Neden Daha da Önemli Hâle Gelir?

Bina ayaktayken malik günlük hayatta esas olarak dairesini görür ve arsa payını çoğu zaman fark etmez. Bina yıkıldıktan sonra ise bağımsız bölüm ortadan kalktığı için arsa payı malikin taşınmaz üzerindeki hukuki konumunun merkezine yerleşir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden değerlendirme kararları güncel mevzuata göre maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınmaktadır. Yeniden bina yaptırılması, parselin kat karşılığı veya hasılat paylaşımıyla değerlendirilmesi, payların satılması veya başka bir dönüşüm modeli benimsenmesi bakımından her malikin ağırlığı arsa üzerindeki payı üzerinden hesaplanır.

Bu nedenle eski binada benzer iki dairenin bulunması, yıkımdan sonra maliklerin dönüşüm sürecindeki oy güçlerinin eşit olduğu anlamına gelmez. Bir bağımsız bölüme 30/100, diğerine 10/100 arsa payı bağlıysa dönüşüm sürecindeki hukuki ağırlıkları da aynı değildir.

Arsa paylarının başlangıçta yanlış belirlenmiş olması bu nedenle bina yıkıldıktan sonra çok daha ciddi sonuç doğurabilir.

Bina Yıkıldıktan Sonra Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Riskli yapı yıkılıp taşınmaz arsa hâline geldikten sonra maliklerin arsa üzerinde paylı mülkiyet ilişkisi ortaya çıktığından, ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin güncel 15. maddesinde, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda maliklerin Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açabilecekleri açıkça düzenlenmiştir.

Ancak ortaklığın giderilmesi davasının açılması, kentsel dönüşüm sürecini kendiliğinden durdurmaz. Aynı Yönetmelik, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken de 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alabileceklerini ve bu karara göre dönüşüm işlemlerinin yürütülebileceğini kabul etmektedir.

Bu nedenle bina yıkıldıktan sonra iki hukuki yol aynı anda gündemde olabilir: bir paydaş arsadaki ortaklığın sona erdirilmesini isterken diğer maliklerin salt çoğunluğu yeniden bina yapılması için dönüşüm sürecini sürdürebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılırsa Arsa Hemen Satılır mı?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında aktif bir dönüşüm süreci varsa arsanın derhâl satışa çıkarılacağı anlamına gelmez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.02.2016 tarihli, 2015/5292 E., 2016/1513 K. sayılı kararında, riskli yapı tespitinden sonra bina yıkılmış, kat mülkiyeti terkin edilerek taşınmaz arsa hâline gelmiş ve paydaşlardan biri satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiştir. Aynı zamanda maliklerin o tarihte yürürlükte bulunan 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre gerekli çoğunluğu sağlayarak taşınmazın yeniden inşası konusunda karar aldıkları ve karara katılmayan paydaşların hisselerinin satışı için idari sürecin başlatıldığı anlaşılmıştır.

Yargıtay, ortaklığın giderilmesi talebinin sırf 6306 sayılı Kanun uygulanıyor diye reddedilemeyeceğini; ancak dönüşüm kapsamında başlatılmış pay satışı ve yeniden değerlendirme işlemleri sonuçlandırılmadan doğrudan bütün arsanın satışına karar verilmesini de doğru bulmamıştır. 6306 kapsamındaki işlemlerin sonucunun ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu doğrudan etkileyebileceğini kabul ederek bu işlemlerin bekletici mesele yapılması gerektiğini belirtmiş ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine ilişkin kararı bozmuştur.

Kararın verildiği tarihte 6306 sayılı Kanunda karar çoğunluğu üçte iki olarak düzenlenmişti. Güncel düzenlemede bu oran hisseleri oranında salt çoğunluğa indirilmiştir. Kararın bugün bakımından önemini koruyan kısmı, ortaklığın giderilmesi davası ile 6306 kapsamındaki dönüşüm sürecinin birbirinden bağımsız düşünülmemesi gerektiğine ilişkin kabulüdür.

Tek Bir Malik Bina Yıkıldıktan Sonra Arsanın Satılmasını İsteyebilir mi?

Kat mülkiyeti terkin edilerek taşınmaz paylı mülkiyete dönüştüğünde, paydaşlardan her biri Türk Medeni Kanunu hükümleri çerçevesinde kural olarak paylaşma isteyebilir. Arsanın aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Ancak riskli yapı parsellerinde 6306 sayılı Kanunun özel hükümleri de aynı anda uygulanır. Bir malik ortaklığın giderilmesi davası açmış olsa dahi diğer maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden bina yapılmasına karar vermeleri mümkündür ve yalnız ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması bu süreci durdurmaz.

Bu nedenle özellikle yıkım gerçekleştikten sonra malikler arasında yeni bina konusunda anlaşma sağlanamaması, taşınmazın yalnız bir inşaat uyuşmazlığı olarak kalmayıp arsanın bütünüyle satış riskini de içeren bir ortaklık uyuşmazlığına dönüşmesine yol açabilir.