Başkasına ait bir arsaya ev, işyeri veya başka bir kalıcı yapı yapan kişi, inşaatın masraflarını karşılamış olmasıyla arsanın mülkiyetini kazanmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddeleri uyarınca kalıcı yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçasıdır. Yapıyı meydana getiren kişinin araziyi kendi adına tescil ettirebilmesi, kanunun bu mülkiyet düzenine getirdiği istisnalardan yararlanmasına bağlıdır.
TMK m.724, iyiniyetle yapılan ve değeri arazinin değerinden açıkça fazla olan yapı bakımından, uygun bedel karşılığında arazi mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesine imkân tanır. Kendi parselindeki binanın bir bölümünü komşu parsele taşıran kişi için ise TMK m.725’te farklı şartlar düzenlenmiştir. Başkasının arazisine dikilen ağaçlarda, TMK m.729’un yaptığı gönderme nedeniyle yapılar hakkındaki hükümler uygulanır.
Temliken Tescil Nedir?
Temliken tescil, kanunda aranan şartlar gerçekleştiğinde bir taşınmazın tamamının veya gerekli bölümünün bedel karşılığında yapı sahibine geçirilmesidir. TMK m.724’e dayanan talepte, kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına kalıcı yapı yapan kişi, yapının bulunduğu alanın ve kullanılması için zorunlu arazi bölümünün adına tescilini ister.
Bu davada mahkeme, inşaatın hangi hukuki ve fiilî koşullarda yapıldığını, yapı sahibinin iyiniyetini, yapı ile arazinin değerlerini ve tescili istenen bölümün ayrılabilirliğini araştırır. Yapı sahibinin yüksek tutarda harcama yapması, malik aleyhine kendiliğinden bir devir yükümlülüğü doğurmaz. İyiniyet koşulu gerçekleşmemişse binanın ekonomik değeri tescil talebini kurtarmaz.
Yapıyı Yapanın İyiniyetli Olması
Temliken tescilde iyiniyet, yapı sahibinin arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesini, kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermesine rağmen bunu öğrenebilecek durumda bulunmamasını veya inşaatı yapmasını haklı kılan bir sebebe dayanmasını ifade eder. Arazi malikinin satış ve teslim işlemleriyle mülkiyetin devredileceğine ilişkin güven yaratması da bu incelemenin kapsamındadır.
İyiniyetin inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar sürmesi gerekir. Başlangıçta sınırı yanlış bilen kişinin, gerçek sınırın kendisine bildirilmesinden sonra komşu parsele inşaata devam etmesi korunmaz. Malikin itirazı, yapılan ölçüm, tapudaki kayıtlar, inşaatın durdurulmasına ilişkin belgeler ve taraflar arasındaki anlaşmalar, yapı sahibinin hangi tarihte neyi bildiğini ortaya koyar.
Mahkeme iyiniyeti kendiliğinden araştırır. Yapı sahibinin gerekli özeni göstermediği dosyadaki olgulardan anlaşılıyorsa, arsa malikinin ayrıca kötüniyeti kanıtlaması beklenmez. İnşaat faturaları ve harcama belgeleri yapıyı kimin meydana getirdiğini gösterebilir; arazi üzerinde neden hak sahibi olunduğu inancıyla hareket edildiğini açıklamak için satış, teslim, yer gösterme ve izin belgeleri de önem taşır.
Tapulu Arsaya Yanlışlıkla Bina Yapılması
Tapu ve kadastro sınırları araştırılmadan yapılan inşaatlarda, yapı sahibinin sınır ihlalini bilmediğine ilişkin açıklaması yeterli görülmeyebilir. Basit bir ölçümle öğrenilebilecek sınırın araştırılmaması, TMK m.3’teki özen yükümlülüğüne aykırıdır. Kadastro yenilemesi veya yer gösterme hatası ileri sürülüyorsa, eski ve yeni paftalar ile inşaat tarihindeki sınırların karşılaştırılması gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.04.2019 tarihli, 2017/1749 E., 2019/414 K. sayılı kararında, binanın 9,77 m²’lik bölümünün komşu parsele taşması bakımından iyiniyet koşulunun gerçekleşmediği kabul edilmiştir. Kararda, yapı sahibinin basit bir ölçümle taşkınlığı öğrenebilecek durumda olması ve ruhsatsız inşaat hakkında düzenlenen tutanaklara, yıkım işlemlerine rağmen yapıyı tamamlaması esas alınmıştır. Eski binanın sınırlarına uyulduğu savunması, bu olgular karşısında korunmamış; iyiniyet bulunmadığından diğer tescil şartlarının araştırılmasına gerek olmadığı belirtilmiştir.
Tapusu Sonradan İptal Edilen Yapı Sahibinin Durumu
İnşaat sırasında tapunun yapı sahibi adına kayıtlı bulunması, tapunun hangi işlemle edinildiği sorununu ortadan kaldırmaz. Muvazaalı devrin tarafı olan kişi, sicilde malik görünmesine dayanarak iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.03.2018 tarihli, 2017/1759 E., 2018/466 K. sayılı kararında, muris muvazaası nedeniyle tapusu iptal edilen yapı sahibinin, muvazaalı işlemin tarafı olması sebebiyle taşınmazı devraldığı tarihten itibaren iyiniyetli sayılamayacağı kabul edilmiştir. Kurul, iyiniyetin kaybını tapu iptali davasının öğrenildiği tarihle sınırlamamıştır. Başlangıçtan itibaren mirasçıdan mal kaçırma amacına dayanan işleme katılan kişi lehine tam yapı bedeline hükmedilmesini de uygun bulmamış; tazminatın TMK m.723/3 kapsamında belirlenmesi gerektiğini açıklamıştır.
Muhtar Senedi veya Harici Satış Belgesiyle Alınan Arsaya Ev Yapılması
Tapulu taşınmazın muhtar önünde düzenlenen senetle ya da adi yazılı satış belgesiyle satılması, mülkiyeti alıcıya geçirmez. Buna karşılık satış belgesi, arazi malikinin yeri teslim ettiğini ve ileride tapuyu devredeceği yönünde güven yarattığını gösteriyorsa, yapı sahibinin iyiniyetinin belirlenmesinde delil olarak kullanılabilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.07.2017 tarihli, 2015/18801 E., 2017/5642 K. sayılı kararında, köy muhtarlığı önünde düzenlenen harici satış senedine dayanılarak satın alındığı ileri sürülen arazi bölümündeki yapılar bakımından TMK m.724’ün şartlarının araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Kararda, harici satış belgesinden hareketle doğrudan tescile hükmedilmesi yeterli bulunmamış; iyiniyetin, yapı ve arazi değerlerinin, uygun bedelin ve ifraz imkânının incelenmesi aranmıştır. Belge, bu incelemeyi gerekli kılan bir dayanak olarak kabul edilmiş, mülkiyeti devreden işlem sayılmamıştır.
Satışı yapanın sözleşme tarihinde malik olup olmadığı da sonucu değiştirir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 24.11.2020 tarihli, 2016/18788 E., 2020/7688 K. sayılı kararında, taşınmazı tapuda devrettikten sonra aynı yerin bir bölümünü haricen satan kişiden alım yapılması bakımından iyiniyet koşulunun gerçekleşmediği kabul edilmiştir. Satıcının artık tapu maliki olmaması nedeniyle tescil isteminin reddi gerektiği belirtilmiş; yapı için ileri sürülen kademeli tazminat talebinin ise TMK m.723 uyarınca incelenmesi istenmiştir.
Elbirliği Mülkiyetindeki Taşınmazın Haricen Satılması
Elbirliği mülkiyetinde belirli bir arazi bölümünün satılması ve alıcının oraya bina yapması hâlinde, satışa hangi maliklerin katıldığı araştırılmalıdır. Bir mirasçının verdiği izin, diğer mirasçıların da mülkiyet devrini kabul ettiğini göstermez. Bütün hak sahiplerinin imzaladığı satış ve parselasyon belgeleri ise alıcıda oluşturulan güvenin belirlenmesinde farklı bir ağırlık taşır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 22.03.2022 tarihli, 2021/6819 E., 2022/2176 K. sayılı kararında, özel parselasyon ve satış sözleşmesine güvenilerek satın alınan bölümlere yapılan evler bakımından sözleşmedeki imzalar ile tapu kayıtlarının açıklığa kavuşturulması gerektiği kabul edilmiştir. Sözleşmenin ilgili tarihteki bütün malik ve mirasçılar tarafından imzalandığının doğrulanması hâlinde, mülkiyetin ileride devredileceği inancıyla hareket eden alıcıların iyiniyetli sayılması gerektiği belirtilmiştir. Binaların kime ait olduğuna ilişkin tapu belirtmeleri, yirmi yılı aşan itirazsız kullanım ve satışa ilişkin diğer belgeler de bu kabulün dayanakları arasında gösterilmiştir. Karar, mülkiyetin doğrudan geçirilmesini değil, iyiniyet kabulünden sonra diğer tescil şartlarının incelenmesini gerektirmektedir.
Yapının Değerinin Arazi Değerinden Açıkça Fazla Olması
TMK m.724 bakımından yapının değeri, mülkiyeti devredilecek arazinin değerinden açıkça fazla olmalıdır. Kanunda sabit bir oran öngörülmemiştir. Değer farkının bilirkişi incelemesiyle nesnel olarak belirlenmesi ve belirgin bir üstünlük göstermesi gerekir.
Karşılaştırma dava tarihindeki değerler üzerinden yapılır. Yapının bulunduğu ve kullanılması için zorunlu olan bölüm ana taşınmazdan ayrılabiliyorsa, arazi değeri bu bölüm esas alınarak hesaplanır. Ayrılması mümkün olmayan taşınmazlarda ise bütün parselin değerinin hesaba katılması gerekebilir. Arsanın yalnız bina tabanına denk gelen kısmını ölçüp kalan zorunlu kullanım alanını hesap dışında bırakmak doğru değildir.
Örneğin bina için gerekli ve hukuken ayrılabilir arazi bölümünün değeri bir milyon lira, yapının değeri altı milyon lira olarak belirlenmişse belirgin değer üstünlüğü vardır. Yapı iki milyon, devri gereken arazi iki milyon iki yüz bin lira değerindeyse kanundaki koşul gerçekleşmez. Bu hesap, yapıya harcandığı söylenen paraya göre değil, bilirkişinin belirlediği yapı ve zemin değerlerine göre yapılır.
Arsa Sahibine Ödenecek Bedel
Temliken tescilde arazi bedelsiz devredilmez. Yapı sahibi, mahkemece belirlenen uygun bedeli arazi malikine ödemekle yükümlüdür. Hesabın başlangıç noktası, yapı için gerekli arsanın dava tarihindeki gerçek değeridir. Bir bölümün ayrılması nedeniyle malikin elinde kalan taşınmazın değeri düşüyorsa, bu kayıp ve taşınmaza bağlı diğer zararlar da bedelde karşılığını bulmalıdır.
Örneğin binanın bulunduğu bölümün ayrılması, kalan parselin yol bağlantısını veya yapılaşma imkânını olumsuz etkiliyorsa yalnız devredilen metrekarelerin bedelinin hesaplanması malikin zararını karşılamaz. Bilirkişinin, ayrılmanın kalan taşınmaz üzerindeki etkisini de belirlemesi gerekir.
Mahkemece saptanan tutar, malik için depo ettirilir. Daha önce arazi için ödenen ve mahsubu gereken bedeller varsa bunlar hesaptan düşülür. Yapı sahibinin bedel ödemeyi kabul etmesiyle ödeme koşulu tamamlanmış olmaz; hüküm kurulabilmesi için mahkemenin belirlediği ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerekir.
Yapının Kalıcı ve Tamamlanmış Olması
TMK m.724, taşınmazın esaslı ve sürekli parçası niteliğindeki yapılar için uygulanır. Kolayca kaldırılabilen malzemeler, geçici tesisler veya araziye bırakılan inşaat eşyaları, üzerinde bulundukları yerin mülkiyetini isteme hakkı vermez.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 11.12.2017 tarihli, 2015/18962 E., 2017/9271 K. sayılı kararında, komşu taşınmaza taşan bölümdeki seranın taşınmazın esaslı ve bütünleyici parçası niteliğinde bulunmaması nedeniyle temliken tescil isteminin reddi gerektiği kabul edilmiştir. Bu karar bakımından belirleyici olan, tesisin sera olarak adlandırılması değil, kalıcı ve esaslı yapı niteliğini taşımamasıdır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 21.10.2008 tarihli, 2008/8253 E., 2008/12065 K. sayılı kararında ise yalnız zemin katı tamamlanmış, diğer katları bitirilmemiş bina bakımından TMK m.724’ün şartlarının gerçekleşmediği belirtilmiştir. Kararda ayrıca, tescil isteyen kişinin yapıyı kendi malzemesiyle meydana getirmediği, yükleniciden bağımsız bölüm temlik aldığı tespitine dayanılmıştır. Tamamlanmış yapı bulunmaması ve davacının malzeme sahibi sıfatını taşımaması, ret sonucunun ayrı gerekçelerini oluşturmuştur.
Yapının Bulunduğu Bölümün İfrazı
Tescili istenen yer ana parselin bir bölümüyse, o bölümün imar ve taşınmaz mevzuatı bakımından ayrılabilir olması gerekir. İfraz, harita üzerinde çizgi çekilerek tamamlanan bir işlem değildir. Parsel büyüklüğü, yola cephe, imar planı ve taşınmazın niteliğinden kaynaklanan sınırlamalar incelenmelidir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.11.2015 tarihli, 2015/14613 E., 2015/12858 K. sayılı kararında, komşu parsele taşan 8,82 m²’lik bölümün devri bakımından ifrazın yasal olarak mümkün olup olmadığının belediye encümeni kararına dayanılarak araştırılması gerektiği belirtilmiştir. İfraz imkânının kamu düzeniyle ilgili olduğu ve mahkemece kendiliğinden gözetileceği kabul edilmiştir.
Taşkın yapılarda TMK m.725, uygun bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasına da imkân verir. Arazi bölümünün mülkiyetinin devri ile taşan yapı için irtifak kurulmasının koşulları ve taşınmaza etkileri farklıdır. İfraz yapılamaması, irtifak hakkının kendiliğinden doğmasını sağlamaz; bu talebin de kanuni şartları karşılaması gerekir.
Komşu Parsele Taşan Bina ve On Beş Günlük İtiraz
Ana yapının bir parsel üzerinde bulunup temelinin, bodrumunun, duvarının veya kalıcı çıkmasının komşu parsel sınırını aşması taşkın yapı niteliğindedir. Binanın tamamı yanlışlıkla başkasının parseline yapılmışsa uyuşmazlık TMK m.722-724 hükümlerine tabidir. TMK m.725’teki on beş günlük itiraz düzenlemesi, yapının tamamının başka araziye yapılmasına uygulanmaz.
Taşkın yapı için önceden kurulmuş bir irtifak hakkı yoksa, yapı sahibinin bedel karşılığında irtifak veya mülkiyet devri isteyebilmesi için iyiniyetli olması, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemesi ve durumun bu çözümü haklı kılması gerekir. Taşmanın zeminin altında ya da üstünde bulunması bu ayrımı değiştirmez; taşan bölümün ana yapının kalıcı ve bütünleyici parçası olması aranır.
On beş günlük süre, komşu malikin taşmayı öğrenmesiyle başlar. İnşaatın ve sınır ihlalinin görünür hâle geldiği aşama, öğrenme tarihinin belirlenmesinde önemlidir. Malik taşmayı zamanında öğrenip süresi içinde karşı çıkmışsa, yapı sahibinin sonradan inşaatı tamamlayarak ekonomik kaybı artırması bu itirazı etkisiz bırakmaz.
İtiraz belirli bir şekle bağlı değildir. Sözlü itiraz da ispatlandığında dikkate alınır. Noter ihtarnamesi, teslimi belgelenen yazılı bildirim ve dava evrakı, itirazın tarihini ve kapsamını ortaya koyar. Bildirimin, parsel sınırının aşıldığını ve bu müdahaleye rıza gösterilmediğini açıklaması gerekir; inşaatın gürültüsünden şikâyet edilmesi aynı içeriği taşımaz.
Malikin süresinde itiraz etmemesi, yapı sahibinin sınırı bilerek aştığı gerçeğini ortadan kaldırmaz. Mahkeme, inşaat öncesinde gerekli ölçümün yapılıp yapılmadığını ve yapı sahibinin komşu araziyi kullanmakta haklı bir sebebinin bulunup bulunmadığını inceler. Taşkın bölümün korunması hâlinde arazi malikinin uğrayacağı değer ve kullanım kaybı ile yıkımın yapıda doğuracağı zarar da bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Arsa Sahibinin Yıkım Talebi
Arazi maliki, taşınmazına yapılan müdahalenin sona erdirilmesini ve kanuni koşulları varsa yapının kaldırılmasını isteyebilir. TMK m.722’de söküp kaldırmanın aşırı zarara yol açıp açmadığına ilişkin sınırlama vardır. Yapı sahibinin temliken tescil istemi ise kendi şartları bakımından incelenir.
Tescil koşullarının gerçekleşmemesi ile yıkıma karar verilmesi ayrı meselelerdir. Mahkemenin yapının niteliğini, müdahalenin kapsamını, kaldırma işleminin sonuçlarını ve tarafların taleplerini belirlemesi gerekir. Yapıyı korumanın ekonomik bakımdan daha elverişli bulunması, iyiniyeti bulunmayan kişiye araziyi satın almaya zorlama yetkisi vermez.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.02.2024 tarihli, 2023/5750 E., 2024/585 K. sayılı kararında, elatmanın önlenmesi ve yıkım talebine konu taşınmazın dava sırasında devredilmesi nedeniyle güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi ve bütün maliklerin usulüne uygun biçimde davada yer almasının sağlanması gerektiği kabul edilmiştir. Aynı uyuşmazlıkta, müdahalenin önlenmesine hükmedilen bölümün mülkiyetinin karşı tarafa geçirilmesiyle çelişkili hüküm kurulmaması gerektiği de vurgulanmıştır.
Başkasının Arazisine Dikilen Ağaçlar
TMK m.729 uyarınca, başkasının arazisine dikilen fidanlar hakkında yapılarla ilgili hükümler uygulanır. Zeytin, fıstık veya meyve ağaçlarını diken kişi, iyiniyet ve değer üstünlüğü koşullarını sağladığında, uygun bedel karşılığında ilgili arazi bölümünün adına tescilini isteyebilir. Talep taşınmazın bir bölümüne yönelikse, o bölümün hukuken ayrılabilir olması da aranır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 07.03.2019 tarihli, 2016/8555 E., 2019/2076 K. sayılı kararında, kendi bağına dikildiği ileri sürülen fıstık ağaçlarının bir kısmının komşu parselde kalması bakımından, taşınmazın tapulu olmasına dayanılarak iyiniyet incelemesinden vazgeçilemeyeceği kabul edilmiştir. Kararda, önceki devirleri gösteren tapu kayıtları ile kadastro tutanağının getirtilmesi, dikim koşullarının ve diğer tescil şartlarının araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Böylece tapulu araziye ağaç dikilmiş olması, olayın özellikleri incelenmeden ret gerekçesi yapılamamıştır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 26.11.2015 tarihli, 2014/14232 E., 2015/10798 K. sayılı kararında ise taşınmazın karşı taraf adına tescilinden sonra dikilen yaklaşık elli portakal ağacı bakımından hem iyiniyet hem de değer üstünlüğü şartının gerçekleşmediği kabul edilmiştir. Arazi değerinin ağaçların değerinden yüksek olması da tescil talebinin reddini gerektirmiştir. Tazminat yönünden, iyiniyetli bulunmayan kişilere ağaçların rayiç değerinin ödenmesi uygun görülmemiş; odun değerinin, yani asgari levazım bedelinin belirlenmesi gerektiği açıklanmıştır.
Tescil Talebi Reddedilirse Yapı Bedeli
Arazi mülkiyetinin kazanılamaması, yapıda kullanılan malzeme nedeniyle ileri sürülen tazminat talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. TMK m.723, malzemenin sökülüp alınmaması hâlinde arazi malikinin uygun tazminat ödeme yükümlülüğünü düzenler. Tazminatın kapsamı, yapıyı kimin yaptırdığına ve tarafların iyiniyet durumuna göre değişir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hükmedilecek tutar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değerle sınırlanabilir. Bu hesapta binanın satış değeri ile asgari levazım bedeli birbirinden ayrılır. Yapı için yapılan bütün harcamaların veya tamamlanmış binanın piyasa değerinin tahsili, her tescil reddinin doğal sonucu değildir.
Tescilin mümkün olmaması hâlinde yapı bedelinin ödenmesi isteniyorsa, bu talep de davada açıkça ileri sürülmelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 24.11.2020 tarihli, 2016/18788 E., 2020/7688 K. sayılı kararında, tescil koşullarının bulunmamasına rağmen kademeli tazminat isteminin incelenmesi gerektiğinin belirtilmesi, bu iki talebin farklı hukuki sonuçlara yöneldiğini göstermektedir.
Arsa Başkasına Satılırsa Talep Kime Yöneltilir?
TMK m.724’ten doğan hak kişisel niteliktedir. Yapı sahibi veya mirasçıları, bu hakkı inşaat sırasında araziye malik olan kişiye yahut onun mirasçılarına karşı ileri sürer. Taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredilmişse, yeni malikin önceki malik ile yapı sahibini hakkından yoksun bırakmak amacıyla iş birliği yaptığı iddiası ve bunu destekleyen deliller önem kazanır. Önceki malikle yapılan anlaşma, her yeni maliki aynı kapsamda borç altına sokmaz.
Taşkın yapıda ise TMK m.725’ten doğan hak taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.04.2019 tarihli, 2017/1749 E., 2019/414 K. sayılı kararında, devir borcunun eşyaya bağlı olduğu ve şartları gerçekleşen hakkın taşkınlığın bulunduğu arazinin sonraki maliklerine karşı da kullanılabileceği açıklanmıştır. Taşınmazın satılması bu borcu ortadan kaldırmaz.
Paylı Taşınmazına Ev Yapan Paydaşın Talebi
Bir taşınmazda pay sahibi olan kişinin, diğer paydaşların rızasıyla belirli bir bölüme ev yapması o bölümü müstakil mülkiyetine geçirmez. Paydaş, TMK m.724’ün başkasının arazisine yapı yapan kişi için tanıdığı imkâna dayanarak kendi paylı taşınmazından ayrı bir parsel edinemez.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.03.2009 tarihli, 2009/1948 E., 2009/2900 K. sayılı kararında, taşınmazda 3/28 payı bulunan kişinin diğer paydaşların rızasıyla yaptığı evin bulunduğu alanı ifrazen adına tescil ettirme istemi kabul edilmemiştir. Kararda, TMK m.724’ün taşınmazla mülkiyet ilişkisi bulunmayan üçüncü kişilere hak tanıdığı belirtilmiştir. Yapıyı meydana getiren paydaşın taşınmazda yarattığı artı değeri diğer paydaşlardan payları oranında isteyebileceği de açıklanmıştır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti ile Farkı
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, bina veya ağaç gibi unsurların kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesini sağlar. Özellikle ortaklığın giderilmesinde satış bedelinin paylaştırılması bakımından önem taşır. Tespit hükmü, arazinin mülkiyetini muhdesatı meydana getiren kişiye geçirmez.
Temliken tescil davasında ise istenen sonuç, kanuni koşulları ve bedeli karşılığında arazi mülkiyetinin kazanılmasıdır. Binanın kime ait olduğuna ilişkin tapu belirtmesi veya tespit kararı, yapıyı kimin meydana getirdiğini kanıtlayabilir; iyiniyet, değer üstünlüğü ve ifraz şartları yönünden gereken incelemenin yerini tutmaz.
Müteahhidin Arsa Sahibinden Tapu İstemesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümleri istemesi, sözleşmeden doğan ifa talebidir. Hangi arsa payının veya bağımsız bölümün hangi aşamada devredileceği, sözleşmedeki yükümlülüklere göre belirlenir. İnşaatın tamamlanması, teslimi ve iskân alınması devir şartı olarak kararlaştırılmışsa, talep edilen bölüm bakımından bu edimlerin yerine getirilip getirilmediği araştırılır.
Sözleşme aşamalı devir öngörüyorsa, inşaatın tamamı bitmeden hak edilen bölümler bulunabilir. Son bölümlerin devri iskâna bağlanmışsa, kaba inşaatın tamamlanması o bölümlerin tescilini istemeye yetmez. Eksik işlerin niteliği, devir aşamasına etkisi ve giderilme imkânı somut olarak belirlenmelidir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 07.12.2020 tarihli, 2020/129 E., 2020/3124 K. sayılı kararında, yükleniciden bağımsız bölüm hakkını devralan kişinin tescil talebi bakımından, yüklenicinin sözleşmedeki iskân yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğinin araştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Yapı kayıt belgesinin yapı kullanma izin belgesi yerine geçmediği belirtilmiş; gerektiğinde davacıya iskân alınması için makul süre ve yetki verilmesi, izin alınabilirse tescile hükmedilmesi, bunun mümkün olmaması hâlinde tescil talebinin reddedilmesi gerektiği açıklanmıştır.
Yüklenici, sözleşmeyle hak ettiği bölümlerin devrini talep ederken bu bölümler için TMK m.724’teki yapı-arazi değer karşılaştırmasına dayanmak zorunda değildir. Talebinin dayanağı, yerine getirdiği inşaat edimi karşılığında üstlenilen devir borcudur. Sözleşmeden doğan hak kazanılmamışsa, binanın maliyetinin yüksekliği eksik ifayı ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin feshi veya geçersizliği hâlinde de yapılan imalatların hesabı, tarafların karşılıklı edimleri ve fesih ya da geçersizliğin hukuki sonuçları üzerinden görülür; bu durum kendiliğinden arazi mülkiyetini isteme hakkı yaratmaz.
Arsa sahibinin hak edilen bağımsız bölümü devretmemesi hâlinde sözleşmeye dayalı tescil, aynen ifanın hukuken mümkün olmadığı hâllerde ise koşulları oluşan alacak ve tazminat talepleri ileri sürülür. Taşınmazı veya bağımsız bölümü kimin elinde tuttuğu, yüklenicinin ne ölçüde hak kazandığı ve devrin neden gerçekleşmediği, talebin kime yöneltileceğini ve kapsamını belirler.
