Muhtar Senedi (Köy Senedi) Geçerli mi? Tapu Alınabilir mi?

Köylerde ve kadastrosu geç yapılmış bölgelerde taşınmazların geçmişte “muhtar senedi”, “köy senedi”, “köy satış senedi” veya halk arasında kullanılan şekliyle “muhtar tapusu” denilen belgelerle el değiştirdiğine sıkça rastlanmaktadır. Aradan yıllar geçtikten sonra kadastro yapılması, taşınmazın satıcı veya onun mirasçıları adına yazılması ya da satın alan kişinin tapu devrini istemesine rağmen karşı tarafın buna yanaşmaması, bu eski belgeleri bugün dahi tapu davalarının önemli konularından biri hâline getirmektedir.

Muhtar senedinin hukuki sonucu her olayda aynı değildir. Taşınmazın senet düzenlendiği tarihte tapulu olup olmadığı, kadastro tespitinin senetten önce mi sonra mı yapıldığı, taşınmazın zilyetliğinin gerçekten alıcıya teslim edilip edilmediği, satın alanın veya mirasçılarının araziyi kullanmaya devam edip etmediği ve kadastro tutanağının ne zaman kesinleştiği ayrı ayrı önem taşır. Özellikle Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki on yıllık hak düşürücü süre nedeniyle, aynı muhtar senedi bir dosyada tapu iptali ve tescile dayanak oluşturabilirken başka bir dosyada artık ayni hak talep etmeye yeterli olmayabilir.

Bu sebeple “muhtar senedi geçerlidir” veya “muhtar senedi geçersizdir” biçiminde tek cümlelik bir cevap, bu uyuşmazlıkları açıklamak için yeterli değildir.

Muhtar Senedi veya Köy Senedi Nedir?

Muhtar senedi, kanunda özel olarak düzenlenmiş ve tapu senediyle aynı hukuki değere sahip ayrı bir belge türü değildir. Uygulamada bu ad, özellikle tapuya kayıtlı olmayan köy arazilerinin devri sırasında tarafların kendi aralarında düzenlediği, çoğu kez köy muhtarı, ihtiyar heyeti üyeleri veya köyde yaşayan kişilerin de tanık olarak imzaladığı yazılı belgeler için kullanılmaktadır.

Belgenin üzerinde muhtarın imzasının veya mührünün bulunması, belgeyi tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî satış senedine dönüştürmez. Muhtarın taşınmaz mülkiyetini tapulu bir taşınmaz bakımından devretme yetkisi yoktur. Muhtar senedinin önemi daha çok, tapusuz taşınmazın geçmişte kimin tarafından kime bırakıldığını, hangi bedelle devredildiğini, tarafların iradesini ve zilyetliğin hangi hukuki ilişkiye dayanarak el değiştirdiğini ispatlayabilmesinde ortaya çıkar.

Özellikle ilk kadastro sırasında taşınmazın geçmişteki hukuki ve fiilî durumunun araştırılması gerektiğinde, senet tek başına değil; kullanım biçimi, yerel bilirkişi ve tanık anlatımları, eski hava fotoğrafları, vergi kayıtları, komşu parseller, taşınmaz üzerindeki yapı ve dikili ağaçlar gibi diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Muhtar Senedi Tapu Yerine Geçer mi?

Tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz bakımından muhtar senedinin tapu yerine geçmesi mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılmasını zorunlu tutmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde de taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şartı bulunmaktadır. Tapulu taşınmazın mülkiyetinin devri bakımından resmî şekil bir ispat şartından ibaret değil, sözleşmenin geçerlilik şartıdır.

Bu ayrım, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.05.2024 tarihli, 2023/871 E., 2024/286 K. sayılı kararında da ayrıntılı biçimde ortaya konulmuştur. Hukuk Genel Kurulu, tapu siciline kayıtlı taşınmazların devrinde Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki resmî şekil şartının geçerli olduğunu belirttikten sonra, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından farklı bir hukuki rejimin söz konusu olduğunu kabul etmiştir. Kararda, tapusuz taşınmazların devrinin kanunda ayrıca bir şekle bağlanmadığı ve bu boşluğun taşınır mülkiyetine ilişkin hükümlerin niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanmasıyla doldurulduğu belirtilmiştir.

Bu yüzden “muhtar senedi tapu yerine geçer” demek doğru değildir. Buna karşılık, taşınmaz senedin düzenlendiği tarihte gerçekten tapusuzsa, senet taraflar arasındaki devir ilişkisinin ispatında ciddi önem taşıyabilir. Böyle bir durumda yalnız belgenin bulunması değil, zilyetliğin de devredilip devredilmediği incelenir.

Tapusuz Taşınmaz Muhtar Senediyle Satılabilir mi?

Tapuya kayıtlı olmayan ve özel mülkiyete konu olmaya elverişli bir taşınmazda durum, tapulu taşınmaz satışından farklıdır. Yargıtay uygulamasında tapusuz taşınmazlar bakımından zilyetliğe özel önem verilmektedir. Yazılı köy senedi veya muhtar senedi devir iradesini gösterebilir; ancak gerçek mülkiyet uyuşmazlığında taşınmazın fiilen kime bırakıldığı ve kimin malik sıfatıyla kullandığı ayrıca araştırılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.05.2024 tarihli, 2023/871 E., 2024/286 K. sayılı kararı bu konuda güncel ve önemli bir örnektir. Uyuşmazlığa konu tapusuz tarla, 20.04.2005 tarihli ve muhtar ile tanıkların da imzasını taşıyan bir senetle muris tarafından gelini ve torununa bırakılmıştır. Taşınmaz hakkında 2007 yılında kadastro çalışması yapıldığında ise kayıt, senette hak sahibi görünen kişiler yerine muris adına oluşturulmuştur. Davacılar yıllar sonra senede ve zilyetliklerine dayanarak tapu kaydının iptali ile taşınmazın kendi adlarına tescilini talep etmişlerdir.

Hukuk Genel Kurulunun değerlendirmesinde yalnız 2005 tarihli senedin mevcut olmasıyla yetinilmemiştir. Senedin gerçekten murisin iradesini yansıtıp yansıtmadığı, muhtar ve senet tanıklarının belgeyi doğrulayıp doğrulamadığı, zilyetliğin kime geçirildiği ve taşınmazı fiilen kullanan kişinin kendi adına mı yoksa senetle hak kazanan kişiler adına mı kullanımını sürdürdüğü incelenmiştir. Taşınmazı daha sonra kullanan aile ferdinin kullanımının bağımsız bir malik sıfatına dayanmadığı, davacıların bilgisi ve izni çerçevesinde sürdüğü kabul edilmiş; bu olgu davacıların zilyetliklerinin sona ermediğinin değerlendirilmesinde etkili olmuştur.

Hukuk Genel Kurulu, tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin devrinin mülkiyet ilişkisinin belirlenmesinde esaslı önem taşıdığını vurgulayarak, somut olayda 2005 tarihli senetle yapılan devrin ve davacılar lehine zilyetliğin ispatlandığı sonucuna ulaşmıştır. Kararda ayrıca Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesindeki kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği hükümleri de değerlendirilmiş; tapusuz taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması ve kazanmayı sağlayan zilyetliğin hukuken gerekli şartları taşıması gerektiği belirtilmiştir.

Bu karar, muhtar senedinin önemini doğru yere oturtmaktadır. Senet, tapunun yerine geçen bir belge değildir; buna karşılık tapusuz taşınmazın geçmişte devredildiğini ve zilyetliğin hangi hukuki ilişkiyle el değiştirdiğini ispatlayan önemli delillerden biri olabilir.

Muhtar Senedinin Yanında Zilyetliğin Devredilmiş Olması Neden Önemlidir?

Tapusuz bir arazi için yıllar önce düzenlenmiş köy senedinin bulunması, satın alan kişinin hiç taşınmaza girmediği ve satıcının eskisi gibi malik sıfatıyla kullanmaya devam ettiği her durumda tapu alınacağı anlamına gelmez. Senet tarihinden sonraki fiilî kullanım, özellikle kadastro tespitinden önce kimin taşınmaza malik gibi tasarruf ettiğini gösterebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 27.02.2023 tarihli, 2021/5803 E., 2023/1128 K. sayılı kararında, dava konusu taşınmazın 20.04.2007 tarihli muhtar senediyle davacıya satıldığı ileri sürülmüş, davacı taşınmazın zilyetliğinin de kendisine bırakıldığını ve arazi üzerine mandıra yaptığını açıklamıştır. Kadastro sırasında taşınmazın başka bir kişi adına tespit edilmesi üzerine kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davası açılmıştır.

Uyuşmazlıkta senedin şekli tek başına belirleyici kabul edilmemiştir. Tapusuz taşınmazda devir işleminin ve zilyetliğin gerçekleşip gerçekleşmediği; keşif, tanık anlatımları ve diğer delillerle değerlendirilmiştir. Davacının yalnız kâğıt üzerinde alıcı olmadığı, taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurduğu yönündeki deliller önem kazanmış ve davanın kabulüne ilişkin hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. (

Bu tür dosyalarda taşınmazın kim tarafından ekilip biçildiği, ürünlerin kimin tarafından toplandığı, arazi üzerinde ev, ahır, mandıra veya başka bir yapı bulunup bulunmadığı, vergilerin kim tarafından ödendiği ve çevrede yaşayan kişilerin taşınmazı kime ait bildiği senedin içeriği kadar önem taşıyabilir. Muhtar senedinin eski olması, tek başına değerini ortadan kaldırmaz; fakat senetten sonra gerçekleşen kullanımın belgeyle çelişmesi davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Taşınmaz Muhtar Senedi Düzenlendiği Tarihte Zaten Tapuluysa Ne Olur?

Taşınmaz satış tarihinde tapu siciline kayıtlıysa, köy senediyle veya muhtar huzurunda yapılan adi yazılı satışla mülkiyet devredilemez. Tarafların kendi aralarında para ödemesi, senet düzenlemesi, muhtarın belgeyi imzalaması ve hatta alıcının taşınmazı yıllarca kullanması, tapulu taşınmazın satışındaki resmî şekil şartını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2023/871 E., 2024/286 K. sayılı kararında tapulu ve tapusuz taşınmaz ayrımının bu kadar açık kurulmasının nedeni de budur. Kurul, tapulu taşınmazların devrinin resmî şekle bağlı olduğunu; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların ise farklı değerlendirilmesi gerektiğini açıkça ayırmıştır.

Bu nedenle eski bir köy senediyle karşılaşıldığında ilk yapılması gereken işlemlerden biri, senedin düzenlendiği tarihte taşınmazın tapu durumunun araştırılmasıdır. Bugün taşınmazın tapulu olması tek başına yeterli değildir. Tapunun hangi tarihte oluştuğu, ilk kadastro tutanağının tarihi, tutanağın ne zaman kesinleştiği ve senedin bu tarihlerden önce mi sonra mı düzenlendiği belirlenmelidir.

Örneğin bir köyde kadastro 1995 yılında yapılmış, muhtar senedi ise 1985 tarihliyse kadastro öncesi bir hukuki sebep vardır. Aynı taşınmaz 1970 yılından beri tapuluysa ve senet 1985 yılında düzenlenmişse durum tamamen değişir. İki belgenin üzerinde de “köy senedi” yazması hukuki sonuçlarının aynı olduğu anlamına gelmez.

Kadastro Yapılırken Muhtar Senedi Ne İşe Yarar?

Kadastro çalışmasının amacı, taşınmazların sınırlarını ve hukuki durumlarını belirleyerek tapu sicilini oluşturmaktır. Tapusuz yerlerde kadastro, uzun yıllardır fiilen var olan zilyetlik ve mülkiyet ilişkilerinin tapuya bağlanması bakımından özel önem taşır. Kadastro Kanunu’nun sistemi, yalnız eldeki yazılı belgeye değil, taşınmazın gerçek kullanımına ve kanunda aranan zilyetlik şartlarına da önem vermektedir.

Kadastro henüz kesinleşmeden hak sahibi olduğunu ileri süren kişinin senedini ve diğer delillerini kadastro çalışmaları sırasında ortaya koyması büyük önem taşır. Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra tespitlere karşı kanunda öngörülen usuller işletilebilir. Kadastro müdürlüğünce yapılan askı ilanının ardından süresinde dava açılmayan tutanaklar kesinleşir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi, kesinleşmeden sonra ortaya çıkan hukuki durumu ayrıca düzenlemektedir.

Kadastro sırasında alıcının şehir dışında veya yurt dışında bulunması, senedin ailede unutulması ya da satıcının mirasçılarının taşınmazı kendi adlarına yazdırması uygulamada sık karşılaşılan sorunlardandır. Ancak kadastro tutanağı kesinleştikten sonra hak arama imkânının süresiz olduğu düşünülmemelidir.

Kadastro Taşınmazı Başka Birinin Adına Yazdıysa Muhtar Senediyle Dava Açılabilir mi?

Kadastrodan önce düzenlenmiş bir muhtar senedine rağmen taşınmazın satıcı, satıcının mirasçıları veya başka bir kişi adına tescil edilmiş olması, belirli şartlar altında tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir. Burada senedin gerçekliği kadar, kadastrodan önceki devir ve zilyetlik ilişkisinin ispatlanması da gerekir.

Fakat kadastro tutanağı kesinleşmişse dosyada mutlaka Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki süre incelenir. Kanuna göre, kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Bu süre zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir. Mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır; karşı tarafın bunu özellikle ileri sürmesine bağlı değildir. Sürenin zamanaşımı gibi kesilmesi veya durması da söz konusu değildir.

Muhtar senedinin kadastrodan önce düzenlenmiş olması hâlinde, tapu iptali ve tescil talebinin dayanağı çoğu kez kadastro öncesi hukuki sebep niteliğindedir. Böyle bir dosyada on yıllık sürenin kaçırılması son derece ağır sonuç doğurabilir.

Kadastrodan Önceki Muhtar Senedinde 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre Nasıl Hesaplanır?

On yıllık süre muhtar senedinin düzenlendiği tarihten değil, ilgili kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren hesaplanır. Bu ayrım önemlidir. Senet kırk yıllık olsa bile kadastro daha yakın tarihte yapılmış olabilir. Tersine, kişi muhtar senedini yakın zamanda bulmuş olsa dahi kadastro tutanağı yirmi yıl önce kesinleşmişse, kadastro öncesi sebebe dayanan ayni talep bakımından süre çoktan sona ermiş olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.05.2024 tarihli, 2023/6586 E., 2024/3807 K. sayılı kararında bu durum açık biçimde görülmektedir. Davacı, ortak mirasbırakandan kalan taşınmazdaki davalı hissesinin 11.03.1987 tarihli satış senediyle kendisine satıldığını ileri sürmüştür. Taşınmaz hakkında 30.10.1990 tarihinde kadastro tespit tutanağı düzenlenmiş, tespit 03.11.1994 tarihinde kesinleşmiş; buna karşılık tapu iptali ve tescil davası ancak 2021 yılında açılmıştır. Talebin hukuki dayanağı 1987 tarihli, yani kadastrodan önce gerçekleştiği ileri sürülen satış olduğundan, Yargıtay Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki on yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini kabul etmiştir.

Kararın önemi yalnız tarihlerin arasındaki sürenin uzun olmasından kaynaklanmamaktadır. Davacı yıllar boyunca taşınmazın kendisine devredilmesini beklediğini ve satış sözleşmesine dayanarak hak sahibi olduğunu ileri sürmüş olsa da, kadastrodan önceki satış iddiası kadastro siciline karşı süresiz biçimde ileri sürülebilecek bir hak olarak kabul edilmemiştir. Tapu sicilinde belirli bir süre geçtikten sonra kararlılık sağlanması amacı, Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinin uygulanmasında belirleyici olmuştur.

Samsun bakımından da oldukça güncel bir örnek bulunmaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.05.2024 tarihli, 2024/1662 E., 2024/3647 K. sayılı kararında, Samsun ili Salıpazarı ilçesindeki taşınmaz 03.07.2008 tarihinde kesinleşen tesis kadastrosuyla davalı adına tescil edilmiştir. Davacı, yurt dışında bulunduğunu, taşınmazın aileden kaldığını, kardeşler arasında fiilî paylaşım yapıldığını ve karşı tarafın tapu paylaşımını geciktirdiğini ileri sürerek kullanılan kısmın kendi adına tescilini istemiştir. Dava 19.11.2019 tarihinde, kadastro tutanağının kesinleşmesinden on bir yıldan fazla süre sonra açılmıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil talebi olarak nitelendirmiş ve 03.07.2008 ile 19.11.2019 tarihleri arasında Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki on yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini kabul etmiştir. Davacının yurt dışında bulunmuş olması ve tapunun devredileceği beklentisiyle hareket ettiğini ileri sürmesi, kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı tescil talebinde sürenin uygulanmasını ortadan kaldırmamıştır.

Benzer biçimde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 18.01.2024 tarihli, 2023/4563 E., 2024/446 K. sayılı kararında, tarafların mirasbırakanları arasındaki 09.07.1991 tarihli muhtar senedine dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilmiştir. Kadastro tutanakları 27.05.1994 tarihinde kesinleşmiş, dava ise 22.09.2020 tarihinde açılmıştır. Daire, uyuşmazlığın kadastro öncesi hukuki nedene dayandığını belirterek on yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini kabul etmiştir.

Kararda hak düşürücü sürenin niteliği ayrıca ayrıntılı biçimde açıklanmıştır. Yargıtay, Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinin yalnız belirli bir dava türüne değil, kadastrodan önce doğmuş olup kadastro tutanağındaki hak ve tespitleri tartışmaya açan haklara yönelik olduğunu; sürenin kamu düzenine ilişkin bulunduğunu ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Zamanaşımından farklı olarak, karşı taraf süreyi ileri sürmese dahi mahkemenin bu durumu dikkate alması gerekir.

Kadastro tespitinden önce düzenlenmiş bir köy senedi veya muhtar senedi bulunan kişinin dosyasında bu sebeple yalnız senedin tarihi araştırılmaz. Kadastro tespit tutanağının düzenlenme tarihi, askı süreci, tutanağın kesinleşme tarihi ve davanın hangi hukuki sebebe dayandığı birlikte incelenmelidir. Kadastrodan önceki satış, bağış, taksim veya zilyetlik iddiasının doğrudan kadastro tespitine karşı ileri sürülmesi söz konusuysa on yıllık hak düşürücü sürenin geçirilmiş olması tescil talebinin önündeki en ciddi engellerden biridir.

Kadastrodan Sonra 10 Yıl Geçmiş Olsa da Tapu Alınabilecek Hâller Var mı?

Kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçmiş olması, taşınmazla ilgili daha sonra açılabilecek bütün tapu iptali ve tescil davalarının sona erdiği anlamına gelmez. Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki sınırlama, kadastrodan önce doğmuş hukuki sebeplere yöneliktir. Davanın dayandığı satış, taksim, yolsuz tescil, yapılaşma veya başka bir hukuki olay kadastro tespitinden sonra meydana gelmişse, yalnız kadastro kaydının üzerinden on yıldan fazla zaman geçtiği gerekçesiyle dava reddedilemez.

Burada tarihlerin doğru belirlenmesi özellikle önemlidir. Yalnız kadastro tutanağının kesinleşme tarihi değil, kadastro tutanağının ne zaman düzenlendiği ve davacının dayandığı hukuki sebebin hangi tarihte ortaya çıktığı da araştırılmalıdır. Yargıtay’ın bazı kararlarında hukuki sebebin kadastro tutanağının düzenlenmesinden sonra, fakat tutanağın kesinleşmesinden önce ortaya çıkması dahi Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi bakımından “kadastro sonrası sebep” olarak değerlendirilmiştir.

Kadastro Tutanağından Sonra Yapılan Köy Satışında 10 Yıllık Süre Uygulanmayabilir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.11.2018 tarihli, 2016/8286 E., 2018/7693 K. sayılı kararında, taşınmaz hakkında tapulama tutanağı 12.08.1972 tarihinde düzenlenmiş, taşınmaz ise köy tüzel kişiliği tarafından 12.08.1974 tarihinde davacıya satılarak bedeli tahsil edilmiş ve zilyetliği devredilmiştir. Kadastro tespiti daha sonra kesinleşmiş, davacı da taşınmaz üzerinde yapı meydana getirerek uzun yıllar kullanmıştır. Aradan otuz yılı aşkın süre geçtikten sonra TMK m.724 kapsamında temliken tescil talep edilmiştir.

Yargıtay, bu uyuşmazlıkta yalnız kadastro kaydının kesinleşmesinden itibaren on yıldan fazla zaman geçmiş olmasına bakmamıştır. Daire, Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde korunan on yıllık sürenin, tapulama tutanağı düzenlenmeden önce mevcut olan haklara ilişkin olduğunu özellikle belirtmiştir. Davacının dayandığı köy satışı ise tutanak tarihinden yaklaşık iki yıl sonra gerçekleşmiştir. Bu sebeple satışın kadastrodan önceki hukuki sebep olarak kabul edilemeyeceği ve davanın on yıllık hak düşürücü süre gerekçesiyle reddedilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır. Uyuşmazlığın TMK m.724’teki temliken tescil şartları yönünden incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu karar, eski köy senetlerinde yalnız “kadastro ne zaman kesinleşti?” sorusunun yeterli olmadığını gösterir. Kadastro çalışması sırasında tutanak daha önce düzenlenmiş, satış veya başka bir hukuki işlem ise bu tutanaktan sonra gerçekleşmiş olabilir. Böyle bir olayda satış tarihi, kadastro kaydının kesinleşmesinden önce olsa dahi Kadastro Kanunu m.12/3’ün uygulanması bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.10.2019 tarihli, 2019/266 E., 2019/6385 K. sayılı kararında da aynı ayrım benimsenmiştir. Uyuşmazlıkta taşınmazın tapulama tutanağı 12.08.1972 tarihinde düzenlenmiş, köy tüzel kişiliğinin satış işlemi ise 19.03.1975 tarihinde yapılmıştır. Satış bedelinin tahsil edilmesinden ve taşınmazın tesliminden sonra alıcı iki katlı yapı meydana getirmiş ve taşınmazı uzun süre kullanmıştır. Yargıtay, satışın tapulama tutanağından sonra yapılmış olması nedeniyle Kadastro Kanunu m.12/3’teki on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanamayacağını kabul etmiş; temliken tescilin TMK m.724’teki maddi şartlarının araştırılması gerektiğini belirtmiştir.

İki karar birlikte değerlendirildiğinde, köy kararı, muhtar senedi veya harici satış belgesinin tarihinin kadastro dosyasındaki tarihlerle karşılaştırılmasının davanın yönünü tamamen değiştirebildiği görülmektedir.

Kadastrodan Yıllar Sonra Düzenlenen Harici Senette 10 Yıllık Kadastro Süresi Uygulanır mı?

Kadastro çalışması tamamlandıktan sonra düzenlenen bir senede dayanan uyuşmazlıkta da Kadastro Kanunu m.12/3 doğrudan uygulanamaz. Bununla birlikte senedin kadastrodan sonra düzenlenmiş olması, tapulu taşınmazın harici satışını kendiliğinden geçerli hâle getirmez. Önce hak düşürücü süre meselesi çözülür, ardından sözleşmenin hukuken hangi hakkı doğurabileceği ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 18.12.2014 tarihli, 2014/17484 E., 2014/19867 K. sayılı kararında tapu kaydının iptali istenen taşınmazın kadastro tutanağı 1959 yılında düzenlenmiş, davacıların dayandıkları harici satış senedi ise 14.12.1971 tarihinde yapılmıştır. Daire, satış senedinin kadastro tutanağından yıllar sonra düzenlenmiş olması karşısında davanın kadastro sonrası hukuki sebebe dayandığını ve Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanamayacağını kabul etmiştir.

Yargıtay’ın bu karardaki kabulü, harici satışın mutlaka tescil sonucunu doğuracağı anlamına gelmemektedir. Kararın önemi, önce davanın hukuki sebebinin zaman bakımından doğru belirlenmesi gerektiğini göstermesidir. Kadastrodan sonraki bir hukuki ilişkiye dayanılıyorsa, uyuşmazlığın “kadastro çok eski, on yıl geçti” denilerek doğrudan sona erdirilmesi mümkün değildir; tarafların dayandığı sözleşmenin ve diğer maddi hukuk hükümlerinin ayrıca incelenmesi gerekir.

Kadastrodan Sonra Yapılan Yolsuz Tapu İşlemlerinde 10 Yıllık Süre Engel Olur mu?

Kadastro doğru biçimde yapılmış olabilir; fakat taşınmaz daha sonraki yıllarda sahte vekâletname, geçersiz işlem, muvazaa veya başka bir hukuki sorun nedeniyle başka kişiye geçirilmiş olabilir. Böyle bir davanın hedefinde artık kadastro sırasında yapılan tespit değil, kadastrodan sonra meydana gelen tapu işlemi vardır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.04.2022 tarihli, 2022/5 E., 2022/3389 K. sayılı kararında, taşınmazdaki pay kadastro sonucunda belirli kişi adına tespit ve tescil edilmiş, davacı ise kadastro kesinleştikten sonra gerçekleştirilen tapu işlemleri ve mahkeme kararı sonucunda payın davalıya usulsüz biçimde geçirildiğini ileri sürmüştür. Talebin dayanağı ilk kadastro tespitindeki yanlışlık değil, daha sonra meydana geldiği iddia edilen yolsuz tescildir.

Yargıtay, davanın kadastro sonrası hukuki sebebe dayandığını belirterek Kadastro Kanunu m.12/3’ün uygulanamayacağını kabul etmiştir. Tapu kaydının ne kadar eski olduğundan bağımsız olarak, davacının iddiasının ve delillerinin yolsuz tescil hükümleri çerçevesinde incelenmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Bu ayrım muhtar senedi bulunan taşınmazlarda da önem taşıyabilir. Örneğin kadastro sırasında hak sahibi doğru şekilde tescil edilmiş, fakat sonraki yıllarda mirasçılardan birinin yaptığı işlem nedeniyle kayıt başka kişiye geçmişse dava artık eski muhtar senedine dayanılarak kadastro tespitinin düzeltilmesi davası niteliğinde olmayabilir. Hangi tapu işleminin iptalinin istendiği ve ileri sürülen hukuki sebebin hangi tarihte doğduğu belirlenmeden on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanıp uygulanmayacağı söylenemez.

Kadastroda Tespit Dışı Bırakılan Taşınmazlarda 10 Yıllık Süre Uygulanır mı?

Kadastro çalışmalarında her arazi mutlaka bir parsel hâline getirilerek kişi veya kurum adına tescil edilmez. Bazı yerler taşlık, kayalık, yol, dere yatağı veya başka bir sebeple tespit dışı bırakılabilir. Böyle bir yerde Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki sürenin başlangıcı farklı değerlendirilir.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 22.03.2021 tarihli, 2017/2511 E., 2021/2542 K. sayılı kararında taşınmazın öncesinin kadastro çalışmalarında taşlık ve pırnallık olarak tespit harici bırakıldığı belirlenmiştir. Yargıtay, Kadastro Kanunu m.12/3’ün uygulanabilmesi için kanunun öngördüğü anlamda bir kadastro tutanağının bulunması gerektiğini kabul etmiştir. Tespit dışı bırakılan yer hakkında hakları, sınırlandırmayı ve maliki belirleyen bir kadastro tutanağı düzenlenmediğinden, yalnız kadastro çalışmalarının üzerinden uzun zaman geçtiği gerekçesiyle m.12/3’teki on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanamayacağı belirtilmiştir.

Tespit dışı bırakılmış taşınmazlarda bunun yanında zilyetlikle kazanma şartları, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olup olmadığı, orman veya kamu malı niteliği taşıyıp taşımadığı ve imar-ihya şartları ayrıca incelenir. On yıllık kadastro süresinin uygulanmaması, taşınmazın otomatik biçimde davacı adına tescil edileceği anlamına gelmez.

Kadastrodan Sonra Yapılan Miras Taksim Sözleşmesinde Durum Nedir?

Kadastro tamamlandıktan sonra mirasçılar taşınmazları kendi aralarında geçerli bir paylaşım sözleşmesine konu etmiş olabilir. Böyle bir sözleşmeden doğan talep de kural olarak kadastro öncesi sebep değildir. Fakat bu kez Kadastro Kanunu’ndaki on yıllık hak düşürücü süreden farklı olarak sözleşmeden doğan zamanaşımı gündeme gelebilir.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 26.11.2019 tarihli, 2016/15596 E., 2019/7747 K. sayılı kararında, taşınmazlar 12.05.1971 tarihinde kadastroya tabi tutulmuş; mirasçılar ise 08.05.1973 tarihinde noter huzurunda bir miras taksim sözleşmesi düzenlemişlerdir. Davacı daha sonraki yıllarda sözleşmeye aykırı tasarruf edildiğini ileri sürerek hakkını talep etmiştir.

Yargıtay, miras taksim sözleşmesinin kadastro tespitinden sonra düzenlenmiş olması nedeniyle Kadastro Kanunu m.12/3’teki hak düşürücü sürenin uygulanmasının isabetli olmadığını belirtmiştir. Buna karşılık sözleşmeden doğan hakkın da süresiz olmadığı; somut olayda genel zamanaşımı süresi içinde sözleşmenin ifasının istenmemiş olması nedeniyle talebin zamanaşımı bakımından sonuç doğuramadığı kabul edilmiştir.

Bu karar, kadastro uyuşmazlıklarında “on yıllık süre uygulanmıyor” tespitinin tek başına davanın kazanılacağı anlamına gelmediğini açık biçimde gösterir. Kadastro Kanunu m.12/3 devre dışı kalsa bile sözleşmeden doğan zamanaşımı, hak düşürücü başka süreler, resmî şekil şartı, üçüncü kişinin iyi niyeti veya davanın maddi koşulları ayrı ayrı değerlendirilir.

Muhtar Senediyle Alınan Taşınmaza Ev Yapılmışsa Tapu Alınabilir mi?

Eski köy senetlerinde sık karşılaşılan durumlardan biri, alıcının taşınmazı teslim aldıktan sonra üzerine ev, ahır, işyeri, depo veya başka kalıcı yapılar inşa etmesidir. Harici satışın mülkiyeti geçirmediği hâllerde bu yapılaşma, şartları varsa Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesindeki temliken tescil hakkını gündeme getirebilir.

TMK m.724, başkasına ait arazi üzerine kendi malzemesiyle yapı yapan kişinin sırf yapı yapmış olması nedeniyle araziyi kazanmasını öngörmez. Temliken tescil için yapının sürekli ve araziyle bütünleşmiş nitelikte bulunması, yapı sahibinin iyiniyetli olması, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması ve arazi malikine uygun bedelin ödenmesi gerekir. Taşınmazın yalnız bir bölümünün devri söz konusuysa, tescil edilecek kısmın imar ve ifraz bakımından ayrılabilir olması da önem kazanır.

İyiniyet burada yalnız kişinin başkasının taşınmazına yapı yaptığını bilmemesi şeklinde anlaşılmaz. Harici satışla taşınmazın kendisine devredileceğine inanan ve satıcının davranışları nedeniyle bu inancı haklı görülebilecek kişinin de bazı durumlarda TMK m.724 anlamında iyiniyetli kabul edilmesi mümkündür.

Harici Köy Senedi TMK 724 Bakımından İyiniyeti Sağlayabilir mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.03.2006 tarihli, 2006/14-46 E., 2006/47 K. sayılı kararında, davacının babası taşınmazı 13.12.1983 tarihli harici köy senediyle satın almış, bedelini ödemiş, taşınmazdaki eski yapıyı kaldırarak yeni bir ev ve müştemilat meydana getirmiş ve ölümüne kadar taşınmazı kullanmıştır. Satıcının da yıllar boyunca bu kullanıma itiraz etmediği ve köye geldiğinde yapılan evde kaldığı belirlenmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, tapulu taşınmazın harici satışının mülkiyet devri bakımından geçerli olmamasının, yapı sahibinin her durumda kötüniyetli kabul edilmesini gerektirmediğini benimsemiştir. Haricen satın alan kişinin, mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmasının TMK m.724 bakımından iyiniyet değerlendirmesinde dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir. Yapı ve müştemilatın değerinin zeminin değerinden açıkça fazla olması ve satış bedelinin de ödenmiş bulunması karşısında temliken tescil şartlarının gerçekleştiği sonucuna ulaşılmıştır.

Kararın önemli yönlerinden biri, eski satış bedelinin tamamen yok sayılmamasıdır. TMK m.724 kapsamında arazi malikine uygun bedel ödenmesi gerekirken, daha önce harici satış sırasında ödenmiş bir bedel bulunması hâlinde bu miktarın hesapta dikkate alınabileceği kabul edilmektedir. Yapının bulunduğu arazi parçasının değeri dava tarihindeki esaslar üzerinden değerlendirilirken, geçmişte yapılan ödemenin hukuki etkisi de somut olayın özellikleri içinde incelenir.

TMK 724 Davasında Yapının Değeri Nasıl Karşılaştırılır?

Yapının değerinin arsa değerinden yalnız biraz fazla olması yeterli görülmez. Kanun “açıkça fazla” olmasını aramaktadır. Bu değerlendirme dava tarihindeki objektif değerler üzerinden bilirkişi incelemesiyle yapılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.10.2019 tarihli, 2019/266 E., 2019/6385 K. sayılı kararında, yapının kıymetinin taşınmaz değerinden açıkça fazla olmasının TMK m.724’ün objektif koşullarından biri olduğu belirtilmiştir. Yapının yalnız taşınmazın bir bölümünü kaplaması hâlinde, yapının bulunduğu ve zorunlu kullanım için gerekli olan kısmın ifrazının mümkün olup olmadığı da araştırılmalıdır. Malik tarafından alınması gereken uygun bedelin belirlenmesinde, tescil edilecek arazi bölümünün dava tarihindeki gerçek değeri esas alınır; taşınmazın bölünmesi diğer kısmın değerinde kayıp yaratacaksa bu zarar da hesaba katılabilir. Daha önce ödenmiş bir bedel bulunması hâlinde bunun mahsup edilmesi gerektiği de kararda kabul edilmiştir.

Bu sebeple muhtar senediyle yıllar önce beş yüz veya beş bin lira ödenmiş olması, bugünkü arazi değerinin aynı nominal bedelle karşılanacağı anlamına gelmez. TMK m.724 davasındaki uygun bedel ile geçersiz satış sözleşmesinden kaynaklanan bedel iadesi birbirinden farklı hesaplamalara tabidir.

Ev Kadastrodan Önce Yapılmışsa 10 Yıllık Süre TMK 724 Davasını da Engelleyebilir mi?

TMK m.724’e dayanılması, Kadastro Kanunu m.12/3’teki hak düşürücü süreyi her olayda aşan bağımsız bir yol değildir. Temliken tescil hakkını doğurduğu ileri sürülen yapı ve hukuki olgular kadastrodan önce mevcutsa, dava kadastro öncesi sebebe dayanıyor kabul edilebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.03.2006 tarihli, 2006/1033 E., 2006/2648 K. sayılı kararında davacı, taşınmaz üzerindeki temelli yapıları kendi malzemesiyle 1965 yılında meydana getirdiğini ileri sürmüştür. Taşınmazın kadastro tespiti ise 16.05.1973 tarihinde kesinleşmiş; TMK m.724’e dayalı dava 02.12.2003 tarihinde açılmıştır. Temliken tescile dayanak yapılan yapılaşma kadastrodan önce gerçekleştiğinden, Yargıtay on yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini ve mülkiyetin aktarılmasına ilişkin talebin artık dinlenemeyeceğini kabul etmiştir.

Bu karar ile 2016/8286 E., 2018/7693 K. ve 2019/266 E., 2019/6385 K. sayılı kararlar arasındaki fark, TMK m.724’ün uygulanmasında zaman unsurunun neden bu kadar önemli olduğunu göstermektedir. İlk kararda temliken tescile dayanak yapı kadastrodan önce meydana getirilmiştir. Sonraki kararlarda ise davacıların dayandığı satış işlemleri kadastro tutanağı düzenlendikten sonra gerçekleşmiştir. Bu sebeple aynı TMK maddesine dayanıldığı hâlde Kadastro Kanunu m.12/3 bakımından farklı sonuçlara ulaşılmıştır.

Bir muhtar senedi dosyasında bu nedenle yalnız senedin varlığına bakılarak TMK m.724 davası açılması doğru değildir. Senedin tarihi, taşınmazın teslim tarihi, binanın inşa edildiği dönem, kadastro tutanağının düzenlenme tarihi ve kadastro kaydının kesinleşme tarihi birlikte belirlenmelidir.

Binanın Kadastrodan Sonra Yapılmış Olması Her Zaman Tescil İçin Yeterli midir?

Kadastrodan sonra yapı yapılmış olması yalnız Kadastro Kanunu m.12/3 bakımından önemli olabilir. Tescil için TMK m.724’ün diğer koşullarının tamamı yine aranır.

Yapıyı yapan kişinin mülkiyetin kendisine geçirileceğine yönelik iyiniyetli inancı bulunmalıdır. Arazi malikinin açık veya örtülü rızası, harici satış belgesi, satış bedelinin ödenmesi, taşınmazın teslim edilmiş olması ve malikin yıllarca yapılaşmaya itiraz etmemesi bu değerlendirmede önem taşıyabilir. Buna karşılık kişi taşınmazın kendisine ait olmadığını ve malik tarafından devredilmeyeceğini bildiği hâlde yapı yapmışsa iyiniyet koşulunun oluşması güçleşir.

Yapının değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması gerekir. Birkaç meyve ağacı dikilmesi, basit bir tel örgü yapılması veya kolayca kaldırılabilecek küçük bir yapı her olayda TMK m.724 kapsamında temliken tescil hakkı doğurmaz. Yapının kalıcı olması ve taşınmazın tamamlayıcı parçası hâline gelmesi gerekir.

Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse davanın hangi kişiye yöneltilebileceği de ayrıca önem taşır. Temliken tescil hakkı kişisel hak niteliğindedir ve kural olarak yapının meydana getirildiği sıradaki taşınmaz malikine veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Taşınmazı daha sonra tapudan edinen üçüncü kişinin durumu, kötüniyet veya önceki malik ile iş birliği gibi olgular bulunup bulunmadığına göre ayrıca değerlendirilir.

Muhtar Senedi Bulunan Dosyada Hangi Tarihler Mutlaka Çıkarılmalıdır?

Eski bir köy senediyle tapu talep edilen uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme, belgelerin kronolojisi kurulmadan sağlıklı yapılamaz. Muhtar veya köy senedinin düzenlenme tarihi ile yetinilmemeli; kadastro tutanağının düzenlendiği tarih, tutanağın kesinleşme tarihi, zilyetliğin alıcıya ne zaman teslim edildiği, varsa yapıların hangi tarihte meydana getirildiği ve sonradan yapılan tapu işlemlerinin tarihleri birlikte araştırılmalıdır.

Örneğin kadastro tutanağı 1972’de düzenlenmiş, köy satışı 1974’te yapılmış ve tutanak 1975’te kesinleşmişse, satış kadastro kaydının kesinleşmesinden önce gerçekleşmesine rağmen Yargıtay uygulamasında tutanak sonrasındaki hukuki sebep olarak değerlendirilebilir. Buna karşılık yapı 1965’te yapılmış, kadastro 1973’te kesinleşmiş ve tescil davası otuz yıl sonra açılmışsa, TMK m.724’e dayanılması tek başına Kadastro Kanunu m.12/3’teki hak düşürücü süreyi ortadan kaldırmaz.

Bu tarih ayrımı, yıllardır kullanılan taşınmazlarda özellikle önemlidir. Bir arazinin aile tarafından elli yıldır kullanılıyor olması veya elde eski bir senet bulunması, hangi hukuki sebebe dayanılacağı belirlenmeden tek başına tescil hakkı sağlamaz. Buna karşılık kadastrodan sonra meydana gelen bağımsız bir hukuki sebep varsa, ilk kadastro kaydının üzerinden on yıldan çok daha uzun bir süre geçmiş olması her durumda davanın önünü kapatmaz.

Muhtar Senediyle Tapu Alınamıyorsa Ödenen Para Geri İstenebilir mi?

Muhtar senedi veya köy senediyle yapılan satışın tapu devrini sağlamaması, alıcının ödediği paranın her durumda satıcıda kalacağı anlamına gelmez. Ancak satış bedelinin geri istenmesi bakımından özellikle eski Yargıtay kararları ile 2024 tarihli 1. Hukuk Dairesi kararları arasında dikkatle ayrılması gereken önemli bir içtihat gelişimi bulunmaktadır.

Tapulu bir taşınmazın muhtar senedi veya adi yazılı sözleşmeyle satışında resmî şekle uyulmadığından mülkiyet alıcıya geçmez. Geçersiz sözleşmenin tasfiyesi gündeme geldiğinde ise alıcının gerçekten bir bedel ödeyip ödemediği, ödemenin kime yapıldığı, taşınmazın teslim edilip edilmediği, tarafların uzun yıllar tapu devrini gerçekleştirme iradesini sürdürüp sürdürmedikleri ve uyuşmazlığın kadastrodan önceki bir hukuki sebebe dayanıp dayanmadığı ayrı ayrı önem taşır.

Özellikle kadastrodan önce yapılmış muhtar senetlerinde, satış bedelinin geri alınması için yalnız Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel zamanaşımı hükümlerine bakılması artık güvenli değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararlarında Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi kişisel haklar bakımından da daha geniş uygulanmıştır.

Eski Yargıtay Uygulamasında Satış Bedelinin İadesi

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 13.07.2010 tarihli, 2010/1575 E., 2010/3921 K. sayılı kararında, 1958 yılında düzenlenen harici satış sözleşmesine konu taşınmazın kadastro tutanağının 1965 yılında kesinleştiği ve davanın 2007 yılında açıldığı bir uyuşmazlık incelenmiştir. Davacılar, tapunun kendi adlarına geçirilmesini; bu mümkün olmadığı takdirde 1958 yılında ödenmiş 500 TL’nin güncellenmiş değerinin tahsilini istemişlerdir.

Yargıtay, tapu iptali ve tescil talebi bakımından Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki on yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini kabul etmiştir. Harici satış kadastrodan önce gerçekleşmiş, kadastro tutanağının kesinleşmesinin üzerinden kırk yılı aşkın süre geçmiş olduğundan, senede dayanılarak taşınmazın mülkiyetinin aktarılmasının artık mümkün olmadığı benimsenmiştir.

Aynı kararda satış bedeli bakımından farklı bir hukuki değerlendirme yapılmıştır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, Kadastro Kanunu m.12/3’teki hak düşürücü sürenin harici satış nedeniyle verilmiş parayı değil, kadastro öncesi ayni hak iddiasını etkilediğini kabul etmiş; geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin geri istenmesinin ayrı bir alacak hakkı olduğunu belirtmiştir. Daire, 07.06.1939 tarihli, 1936/31 E., 1939/47 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak bu alacağın on yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ve sürenin her durumda satışın yapıldığı tarihte başlamayacağını benimsemiştir.

Kararda, alıcının taşınmazın tapuda kendisine geçirileceği beklentisi sürdüğü müddetçe ödediği parayı geri istemeye yönelmemesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu kabul edilmiştir. Satıcının tapuda devir yapmayacağının kesinleştiği, alıcının ferağ verilmesi konusundaki ümidinin sona erdiği veya tapu devrinin artık hukuken mümkün olmadığının ortaya çıktığı tarih, satış bedelinin geri verilmesine ilişkin zamanaşımının başlangıcı bakımından esas alınmıştır. Somut olayda davacıların 2007 yılında tescil ve bedel taleplerini kademeli biçimde ileri sürmeleri karşısında, bedel talebinin satışın gerçekleştiği 1958 yılında zamanaşımına uğradığı kabul edilmemiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi ayrıca iade edilecek bedelin 1958 yılındaki nominal 500 TL olarak bırakılmasını denkleştirici adalete aykırı bulmuştur. Paranın ödeme tarihindeki satın alma gücünün dava tarihine taşınması gerektiği, bu amaçla enflasyon, tüketici fiyat endeksi, döviz, altın, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi ekonomik göstergelerden yararlanılarak gerçek değerin belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin Muhtar Senedi ve Hapis Hakkına İlişkin 2015 Tarihli Kararı

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 25.05.2015 tarihli, 2014/7534 E., 2015/11661 K. sayılı kararında doğrudan muhtar senediyle yapılan bir satış ele alınmıştır. Dava konusu taşınmaz 1967 yılında tapuya tescil edilmiş, davacı ise taşınmazın 250 metrekarelik bölümünü 1979 yılında muhtar senediyle 30.000 TL karşılığında satın aldığını ileri sürmüştür. Taşınmaz satış tarihinde tapulu olduğundan, muhtar senedi mülkiyet devri bakımından geçerli kabul edilmemiş ve tapu iptali ile tescil isteminin reddi isabetli bulunmuştur.

Satış bedeli bakımından ise Daire, geçersiz harici satış sözleşmesinin tasfiye edilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Kararda 1939 ve 1940 tarihli İçtihadı Birleştirme kararlarına dayanılarak, satıcının geçerli tapu devrini gerçekleştirmemesi hâlinde aldığı satış bedelini geri vermek zorunda olduğu belirtilmiştir. Davacının satıcının mirasçılarından tapuda ferağ istediği, mirasçıların bu talebi kabul etmediği ve alıcının tapu devri beklentisinin bu aşamada sona erdiği değerlendirilmiştir. Daire, bedel alacağı bakımından on yıllık zamanaşımının bu ret tarihinden itibaren işlemeye başlayacağını kabul etmiş ve davanın zamanaşımından reddedilmesini hukuka uygun bulmamıştır.

Bu kararda harici satış bedelinin ödendiğinin kanıtlanması hâlinde, ödenmiş 30.000 TL’nin dava tarihindeki gerçek satın alma gücünün denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenmesi gerektiği de kabul edilmiştir. Hesaplamanın yalnız TÜFE üzerinden mekanik biçimde yapılması yerine ekonomik göstergeleri karşılaştırabilen bir bilirkişi kurulu tarafından gerçekleştirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kararın bir başka önemli yönü, alıcının taşınmazı kullanmasına ilişkindir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, geçersiz harici satışta satış bedeli geri verilmediği sürece alıcının taşınmaz üzerinde alıkoyma, uygulamadaki ifadeyle hapis hakkına sahip olabileceğini kabul etmiştir. Bedel geri verilmeden alıcının taşınmazdan çıkarılması istenirken, alıcının ödediği satış bedeli ile hukuken korunabilir masraflarının da değerlendirilmesi gerekir.

Bu koruma taşınmazın mülkiyetinin alıcıya geçtiği anlamına gelmez. Harici satış geçersiz kalmaya devam eder; alıcının korunması, ödediği bedel geri verilmeden taşınmazı teslim etmeye zorlanmaması şeklinde kişisel bir hak üzerinden gerçekleşir.

Kadastrodan Önce Yapılmış Muhtar Senedinde Bedel İadesi Bakımından 2024 Yargıtay Yaklaşımı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 18.01.2024 tarihli, 2023/4563 E., 2024/446 K. sayılı kararı, kadastro öncesi muhtar senetlerinden kaynaklanan bedel taleplerinde eski kararların tek başına uygulanamayacağını gösteren önemli bir içtihattır.

Uyuşmazlıkta tarafların mirasbırakanları arasında 09.07.1991 tarihli bir muhtar satış senedi bulunmakta, taşınmazların kadastro tutanakları ise 27.05.1994 tarihinde kesinleşmiş durumdaydı. Senede dayanan kişiler 22.09.2020 tarihinde tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmadığı takdirde tazminat istemişlerdir. Aradan kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren yirmi altı yıldan fazla süre geçmişti.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki “tutanakta belirtilen hak” kavramının yalnız ayni haklarla sınırlı olmadığını açıkça kabul etmiştir. Daireye göre hak, kadastro tespitinden önceki evrede doğmuş olmak şartıyla ayni hak olabileceği gibi kişisel hak da olabilir. On yıllık hak düşürücü sürenin geçirilmesi hâlinde yalnız dava hakkının değil, ilgili hakkın kendisinin de ortadan kalktığı belirtilmiştir.

Bu kabul, satış bedeli bakımından da doğrudan sonuç doğurmuştur. Davacılar, tescil mümkün olmazsa taşınmazın veya ödedikleri bedelin karşılığını tazminat olarak istemişlerse de Yargıtay, kadastro öncesi hukuki sebebe dayanan hakkın on yıllık süre sonunda ortadan kalkmış olması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanamayacağını kabul etmiştir. Böylece tazminat talebi de reddedilmiştir.

Bu karar, 2010 ve 2015 tarihli 8. Hukuk Dairesi kararlarındaki “tescil olmazsa bedel ayrıca istenir ve zamanaşımı ferağ beklentisinin sona erdiği tarihten başlar” yaklaşımından daha sıkı bir değerlendirme içermektedir. Özellikle senedin kadastrodan önce düzenlenmiş olması ve talep edilen kişisel hakkın da kadastro öncesi hukuki ilişkiden doğması hâlinde Kadastro Kanunu m.12/3’ün etkisi bedel talebi yönünden de dikkate alınmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.05.2024 Tarihli Kararı: Kişisel Hak da 10 Yıllık Süreye Takılabilir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.05.2024 tarihli, 2023/6586 E., 2024/3807 K. sayılı kararında da aynı yaklaşım açık biçimde sürdürülmüştür. Uyuşmazlıkta davacı, kardeşine ait miras payını 11.03.1987 tarihli yazılı satış senediyle satın aldığını ileri sürmüş, taşınmaz hakkında 30.10.1990 tarihinde kadastro tutanağı düzenlenmiş ve tespit 03.11.1994 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı 17.11.2021 tarihinde tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmadığı takdirde 1987’de ödediği 7.000 TL’nin denkleştirici adalet ilkesiyle güncellenerek geri verilmesini istemiştir.

Daire, Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinin hak türleri arasında bir ayrım yapmadığını belirtmiş; tespitten önce meydana gelmiş olmak şartıyla tutanakta belirtilen hakkın ayni veya kişisel nitelikte olabileceğini kabul etmiştir. Kadastro tutanağı 03.11.1994 tarihinde kesinleştiği hâlde davanın ancak 2021 yılında açılması karşısında on yıllık hak düşürücü sürenin çoktan sona erdiği ve kadastro öncesi hukuki ilişkiden doğan hakkın özü itibarıyla ortadan kalktığı sonucuna ulaşılmıştır.

Kararın bedel talebi bakımından dikkat çekici yönü, Dairenin ayrıca genel on yıllık zamanaşımının ne zaman başlayacağını tartışarak davacı lehine yeni bir süre yaratmamış olmasıdır. Yargıtay, hak düşürücü süre sonunda kadastro öncesi hukuki ilişkiye dayanan hakkın ortadan kalktığını belirterek, satış bedeli bakımından Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel on yıllık zamanaşımının somut olayda uygulanamayacağını kabul etmiştir. Davanın reddine ilişkin karar bu gerekçeyle onanmıştır.

Bu içtihat, özellikle onlarca yıl önce düzenlenmiş muhtar senetlerinde büyük önem taşımaktadır. Satış kadastrodan önce gerçekleşmiş ve talep de doğrudan o satış ilişkisinden kaynaklanıyorsa, “tapu olmazsa en azından parayı mutlaka geri alırım” şeklinde kesin bir hukuki güvence bulunduğu söylenemez.

Kadastrodan Önceki Muhtar Senedi ile Kadastrodan Sonraki Harici Satış Aynı Değildir

Satış bedeli uyuşmazlıklarında kararlar arasında görülen farkın önemli nedenlerinden biri, harici satışın kadastroya göre hangi tarihte yapıldığıdır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2014/7534 E., 2015/11661 K. sayılı kararında taşınmaz 1967 yılında tapuya kayıtlı hâle gelmiş, muhtar senedi ise bundan on iki yıl sonra, 1979 yılında düzenlenmiştir. Uyuşmazlığın dayanağındaki harici satış kadastro sonrası bir hukuki ilişkidir. Kadastro Kanunu m.12/3’teki “kadastrodan önceki hukuki sebepler” sınırlaması burada aynı şekilde devreye girmemektedir. Daire bu nedenle geçersiz satıştan kaynaklanan bedel iadesini genel zamanaşımı ve denkleştirici adalet hükümleri çerçevesinde incelemiştir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2023/4563 E., 2024/446 K. ve 2023/6586 E., 2024/3807 K. sayılı kararlarında ise senetler kadastro tespitinden önce düzenlenmiştir. Dairenin Kadastro Kanunu m.12/3’ü kişisel haklara kadar genişleten yaklaşımı bu zaman farkı üzerinde kurulmaktadır.

Muhtar senediyle ilgili bir dosyada bedel iadesinin değerlendirilmesi için bu sebeple şu tarihler birlikte belirlenmelidir: satış senedinin düzenlenme tarihi, kadastro tutanağının düzenlenme tarihi, tutanağın kesinleşme tarihi, taşınmazın ne zaman tapulu hâle geldiği ve varsa satıcının tapu devrini açıkça reddettiği tarih. Hukuki ilişkinin kadastrodan önce mi sonra mı doğduğu belirlendikten sonra uygulanacak süre rejimi de buna göre değişir.

Muhtar Senedinde Yazılı Para mı, Taşınmazın Bugünkü Değeri mi İstenir?

Geçersiz harici satış nedeniyle bedel iadesine karar verilebilen hâllerde talep kural olarak taşınmazın bugünkü rayiç değerinin ödenmesi biçiminde değerlendirilmez. Geçersiz sözleşmenin tasfiyesinde hareket noktası, alıcının satıcıya gerçekten ödediği satış bedelidir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2010/1575 E., 2010/3921 K. sayılı kararında bu ayrım açık biçimde yapılmıştır. Daire, uyuşmazlık konusu bedelin taşınmazın dava tarihindeki piyasa değeri olmadığını; harici satış senedinde yazılı ve gerçekten ödendiği ispatlanan paranın günümüzdeki gerçek karşılığının belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Bu sebeple yıllar önce 500 TL’ye alınmış bir arazinin bugün 5 milyon TL değerinde olması, geçersiz satışın tasfiyesinde alıcıya doğrudan 5 milyon TL ödeneceği anlamına gelmez. Esas alınan eski satış bedelinin satın alma gücü günümüze taşınır. Taşınmazın bugünkü rayiç değerinin talep edilebildiği başka hukuki sorumluluk sebepleri bulunabilir; ancak yalnız geçersiz harici satışın tasfiyesi ile taşınmazın rayiç bedelinin tahsili aynı hukuki talep değildir.

Denkleştirici Adalet Hesabı Nasıl Yapılır?

On yıllar önce ödenmiş bir paranın yalnız nominal değerinin geri verilmesi, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinden geçmiş bir ekonomide sözleşmenin tasfiyesini anlamsız hâle getirebilir. Yargıtay bu sebeple geçersiz taşınmaz satışlarında denkleştirici adalet ilkesini uygulamaktadır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 13.07.2010 tarihli, 2010/1575 E., 2010/3921 K. sayılı kararında, 1958 yılında ödenmiş 500 TL’nin dava tarihine taşınırken yalnız tek bir ekonomik endekse bağlı kalınmaması gerektiği kabul edilmiştir. Enflasyon, tüketici fiyat endeksleri, döviz kurları, altın, memur maaşları ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik ölçütlerin birlikte değerlendirilerek ödemenin gerçek satın alma gücünün bulunması istenmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 25.05.2015 tarihli, 2014/7534 E., 2015/11661 K. sayılı kararında da 1979 yılında ödenmiş 30.000 TL’nin güncel karşılığının denkleştirici adalet ilkelerine uygun şekilde belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Daire, ödemenin gerçekten yapıldığının ispatlanması hâlinde uzman bilirkişi incelemesiyle dava tarihindeki karşılığının hesaplanmasını istemiştir.

Buradaki hesap bir yatırım getirisi hesabı değildir. Amaç alıcıyı taşınmazın bugünkü maliki hâline getirmek veya taşınmazın değer artışından yararlandırmak değil, geçersiz işlem nedeniyle karşı tarafa geçmiş paranın ekonomik değerini mümkün olduğu ölçüde koruyarak geri vermektir.

Satış Bedelinin Ödendiği Nasıl İspatlanır?

Muhtar senedinde satış bedelinin yazılı olması önemli bir delildir; ancak senedin içeriği ve imzaları tartışmalıysa ödemenin gerçekten yapılıp yapılmadığı ayrıca araştırılabilir. Özellikle senet çok eskiyse tarafların kendileri ölmüş olabilir ve uyuşmazlık mirasçılar arasında devam edebilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2010/1575 E., 2010/3921 K. sayılı kararında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğinin araştırılması gerektiği, somut olayda satıcının Tarım Kredi Kooperatifine olan borcunun alıcı tarafından kapatıldığı iddiasının ilgili kurum kayıtlarından da sorulabileceği kabul edilmiştir. Tarafların yakın akraba olmaları nedeniyle dönemin usul hükümleri çerçevesinde tanık delilinden yararlanılması ihtimali de değerlendirilmiştir.

Bugün görülen davalarda muhtar senedinin aslı, belgenin düzenlendiği tarihte hazır bulunan kişilerin anlatımları, banka veya PTT kayıtları bulunabiliyorsa ödeme belgeleri, satıcının borcunun alıcı tarafından kapatıldığına ilişkin kayıtlar, vergi makbuzları ve taşınmazın senetten sonra kime teslim edildiğini gösteren diğer belgeler birlikte değerlendirilebilir.

Satış Bedeli Geri Verilene Kadar Taşınmaz Kullanılabilir mi?

Harici satışla taşınmazı teslim alan alıcının yıllarca taşınmazı kullanmaya devam ettiği dosyalarda, kayıt malikinin sonradan elatmanın önlenmesini ve ecrimisil istemesi mümkündür. Alıcının ödediği satış bedeli henüz geri verilmemişse Yargıtay’ın köklü içtihatlarında alıcı lehine bir alıkoyma koruması kabul edilmektedir.

10.07.1940 tarihli, 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, tapu dışında yapılan geçersiz taşınmaz satışından dönülmesi hâlinde satış bedelini geri almayan alıcının, bedel iade edilinceye kadar taşınmazdan yararlanması nedeniyle satıcıya ürün bedeli veya ecrimisil ödemek zorunda bırakılamayacağı kabul edilmiştir. Bu yaklaşım daha sonraki Yargıtay kararlarında TMK m.995 kapsamında hapis veya alıkoyma hakkıyla birlikte değerlendirilmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 25.05.2015 tarihli, 2014/7534 E., 2015/11661 K. sayılı kararında da muhtar senediyle taşınmazı devralan kişinin, ödediği satış bedeli kendisine geri verilene kadar taşınmazı alıkoyma ve kullanma hakkının bulunabileceği kabul edilmiştir.

Hapis hakkı mülkiyet hakkı değildir. Alıcı yalnız bu hakka dayanarak tapu maliki hâline gelmez ve taşınmazı üçüncü kişilere malik sıfatıyla devredemez. Koruma, geçersiz sözleşmenin tasfiyesinde tarafların karşılıklı olarak aldıklarını geri vermelerini sağlamak amacı taşır.

Alıcı Taşınmaza Ev, Ahır, Ağaç veya Başka Masraflar Yapmışsa Ne Olur?

Muhtar senediyle taşınmazı teslim alan kişinin yalnız satış bedeli değil, yıllar boyunca taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı giderler de uyuşmazlığın konusu olabilir. Bu giderlerin hukukî niteliği, alıcının iyiniyetli olup olmadığına ve yapılan harcamanın niteliğine göre belirlenir.

Örneğin taşınmazdaki yapının yıkılmasını önleyen zorunlu onarım, su hattı, istinat duvarı veya taşınmazın kullanılabilirliğini kalıcı biçimde artıran bazı giderlerle; kişinin tamamen kendi zevkine göre yaptığı lüks harcamalar aynı şekilde değerlendirilmez. Yapının ve arazinin değer ilişkisi TMK m.724 koşullarını karşılıyorsa talep artık yalnız gider alacağı seviyesinde kalmayarak temliken tescil talebine de dönüşebilir.

Harici satışla taşınmazı teslim alan iyiniyetli zilyedin, yalnız ödediği satış bedeli bakımından değil, taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı giderler yönünden de alıkoyma hakkı gündeme gelebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.03.2016 tarihli, 2014/14973 E., 2016/2723 K. sayılı kararında, tapulu taşınmazı haricen satın alarak zilyetliğini devralan kişinin, Türk Medeni Kanunu’nun 994/1. maddesi uyarınca zorunlu ve yararlı giderlerini isteyebileceği; harici satış bedeli ile bu giderler üzerinden taşınmazı geri vermekten kaçınma, diğer ifadeyle alıkoyma hakkını elatmanın önlenmesi davasında def’i yoluyla ileri sürebileceği kabul edilmiştir. Daire, alıkoyma hakkının mahkeme tarafından kendiliğinden uygulanamayacağını da özellikle belirtmiş; haricen satın alan kişinin bu hakkı savunmasında açıkça ileri sürmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu nedenle kayıt malikinin taşınmazın geri verilmesini istediği bir davada, geçersiz satışla taşınmazı teslim alan iyiniyetli zilyet, şartları oluşmuşsa ödediği satış bedeli ile zorunlu ve faydalı giderlerin karşılanmasını ve bu tutarlar ödeninceye kadar taşınmaz üzerinde alıkoyma hakkı tanınmasını talep edebilir.

Muhtar Senedini İmzalayan Satıcı Ölmüşse Mirasçılar da Bağlı Olur mu?

Muhtar senedini düzenleyen satıcının ölmesi, geçmişteki hukuki ilişkinin kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmez. Mirasçılar, mirasbırakanın malvarlığına ilişkin borç ve yükümlülüklerini miras hukuku kuralları çerçevesinde devralırlar. Geçersiz taşınmaz satışı mülkiyeti devretmemiş olsa dahi, mirasbırakanın aldığı satış bedelinin iadesine ilişkin bir borç doğmuşsa bunun terekeye etkisi ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2014/7534 E., 2015/11661 K. sayılı kararında da muhtar senedini düzenleyen kayıt malikinin ölümünden sonra alıcının satıcının mirasçılarından tapu devrini istediği, mirasçıların bunu reddetmesi üzerine bedel talebinin gündeme geldiği görülmektedir. Daire, miras bırakanın harici satıştan kaynaklanan hukuki durumunun külli halefiyet ilkesi çerçevesinde mirasçılar bakımından da etkili olabileceğini kabul etmiştir.

Mirasçılara karşı açılacak davada hangi mirasçıların hasım gösterileceği, terekenin elbirliği mülkiyetine tabi olup olmadığı, satış bedelini alan kişinin kim olduğu ve talebin taşınmazın tesciline mi yoksa para alacağına mı ilişkin bulunduğu önem taşır. Tapu iptali ve tescil talebiyle yalnız bedel alacağı aynı taraf teşkili kurallarına tabi olmayabilir.

Mirasçılar Kendi Aralarında Muhtar veya Köy Senediyle Taşınmaz Paylaşmışsa

Aile içinde düzenlenen her “köy senedi” taşınmaz satış sözleşmesi olarak nitelendirilmez. Belgenin gerçek içeriğine bakıldığında mirasçıların ortak mirasbırakandan kalan taşınmazları kendi aralarında paylaştırdığı veya bir mirasçının miras payını diğerine devrettiği anlaşılabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 676. maddesi miras paylaşma sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasını öngörmektedir. TMK m.677 ise açılmış mirasta bir mirasçının diğer mirasçıyla yaptığı miras payının devri sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasını yeterli görmektedir. Belgenin başlığında “köy satış senedi” veya “muhtar senedi” yazması, içeriğinin miras taksim veya miras payı devri niteliğinde değerlendirilmesine tek başına engel değildir.

Ancak böyle bir belgenin hukuki sonucu, taşınmazın sıradan harici satışından farklı olabilir. Mirasbırakanın ölümünden önce henüz doğmamış miras hakkının devri, miras açıldıktan sonra mirasçılar arasındaki pay devri ve miras ortaklığındaki belirli bir taşınmazın satışının aynı kurallara tabi olmadığı gözetilmelidir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.05.2024 tarihli, 2023/6586 E., 2024/3807 K. sayılı kararında davacı, kardeşinin ortak mirasbırakandan kalan taşınmazdaki miras hissesini 1987 tarihli yazılı senetle satın aldığını ileri sürmüş ve TMK m.677’ye dayanmıştır. Buna rağmen sözleşme kadastrodan önce düzenlenmiş ve dava kadastro tutanağının kesinleşmesinden yaklaşık yirmi yedi yıl sonra açılmış olduğundan, Yargıtay Kadastro Kanunu m.12/3’teki hak düşürücü süreyi uygulamıştır. Yazılı bir miras payı devri belgesinin bulunması, kadastro öncesi hukuki sebebe dayanan talebi süresiz hâle getirmemiştir.

Miras paylaşımı niteliğindeki eski köy senetlerinde bu sebeple belgenin yalnız şeklen geçerli olup olmadığına değil, hangi tarihte düzenlendiğine ve kadastro tespitine göre hangi dönemde hak doğurduğuna da bakılmalıdır.

Kadastrodan Sonra Yapılmış Miras Taksiminde 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre Uygulanmazsa Talep Süresiz mi Kalır?

Kadastrodan sonra ortaya çıkan miras paylaşımı veya miras payı devri, Kadastro Kanunu m.12/3’teki kadastro öncesi sebep sınırlamasının dışında kalabilir. Bu durum sözleşmeden kaynaklanan hakkın süresiz olduğu anlamına gelmez.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 26.11.2019 tarihli, 2016/15596 E., 2019/7747 K. sayılı kararında taşınmazların kadastro tespiti 12.05.1971 tarihinde yapılmış, mirasçılar ise 08.05.1973 tarihinde noter huzurunda miras taksim sözleşmesi düzenlemişlerdir. Sözleşme kadastro tespitinden sonra meydana geldiğinden Kadastro Kanunu m.12/3’teki on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanamayacağı kabul edilmiştir. Buna karşılık sözleşmeden doğan talebin genel zamanaşımı hükümlerine tabi olduğu ve çok uzun süre kullanılmayan hakkın zamanaşımı nedeniyle dinlenemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır.

Bu ayrım, aynı “on yıl” ifadesinin iki farklı hukuk kurumunda kullanılmasının yol açtığı karışıklığı da göstermektedir. Kadastro Kanunu m.12/3’teki on yıl hak düşürücü süredir ve hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Türk Borçlar Kanunu’ndaki on yıllık süre ise kural olarak zamanaşımıdır; niteliği, başlangıç tarihi, ileri sürülmesi ve sonuçları farklıdır.

Bir köy senedinin bulunduğu dosyada hangi on yıllık sürenin tartışıldığı belirlenmeden yalnız “on yıl geçmiş” denilerek sağlıklı bir hukuki sonuca varılamaz.

Düzeltme Kadastrosunda Eski Muhtar Senediyle Mülkiyet İddiası İleri Sürülebilir mi?

İlk kadastro ile düzeltme veya yenileme kadastrosunun amacı birbirinden farklıdır. İlk kadastro sırasında taşınmazın kime ait olduğu, hangi sınırlar içinde bulunduğu ve hangi hakların mevcut olduğu belirlenerek tapu sicili oluşturulur. Düzeltme ve yenileme çalışmalarında ise daha önce oluşturulmuş kadastro paftalarındaki teknik hataların, sınırlandırma ve ölçüm sorunlarının giderilmesi amaçlanır.

Bu nedenle yıllar önce düzenlenmiş bir muhtar senedine dayanılarak, ilk kadastro sırasında başka bir kişi adına oluşmuş mülkiyet kaydının düzeltme kadastrosunda yeniden tartışmaya açılması kural olarak mümkün değildir. Düzeltme işlemi, Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki hak düşürücü süre geçirilmiş bir kadastro öncesi mülkiyet iddiasını yeniden canlandırmaz.

Örneğin taşınmaz 1980 yılında köy senediyle satın alınmış, ilk kadastro 1995 yılında başka bir kişi adına kesinleşmiş ve daha sonra bölgede yenileme kadastrosu yapılmışsa, eski senedin yenileme çalışması sırasında sunulması ilk kadastroda kaybedilmiş mülkiyet iddiasını kendiliğinden yeniden dava edilebilir hâle getirmez. Yenileme sırasında ortaya çıkan yeni bir teknik sınır veya yüzölçümü uyuşmazlığı varsa dava bu yeni işlemin hukuka uygunluğu üzerinden değerlendirilir.

Bununla birlikte yenileme veya düzeltme kadastrosu sırasında ilk kadastroda bulunmayan yeni bir işlem yapılmış, parseller arasında teknik düzenlemenin ötesine geçen mülkiyet değişikliği meydana gelmiş veya uygulama nedeniyle başka bir taşınmazdan hak aktarılmışsa uyuşmazlığın niteliği ayrıca incelenmelidir. Davanın gerçekten ilk kadastro öncesi hakka mı, yoksa daha sonraki yeni işleme mi dayandığı burada belirleyici olur.

Arazi Toplulaştırması Eski Köy Senedine Yeni Bir Hak Kazandırır mı?

Arazi toplulaştırması da ilk kadastro değildir. Toplulaştırmada mevcut mülkiyet hakları esas alınarak parçalı tarım arazilerinin birleştirilmesi, yeniden dağıtılması, yol ve sulama düzeninin kurulması amaçlanır. Eski parselin yerine farklı yerde veya farklı geometrik yapıda yeni bir parsel verilebilir; fakat toplulaştırma işlemi geçmişte geçersiz kalmış bir taşınmaz satışını kendiliğinden geçerli hâle getirmez.

Kadastrodan önce düzenlenmiş muhtar senedindeki yer, ilk kadastro sırasında satıcı adına tescil edilmiş ve Kadastro Kanunu m.12/3’teki süre geçirilmişse, daha sonra yapılan toplulaştırmanın bu kadastro öncesi hakkı yeniden doğurduğu söylenemez.

Toplulaştırma işleminin kendisinin hatalı olduğu ileri sürülüyorsa ise uyuşmazlık başka bir zemine taşınır. Eski parseldeki mülkiyet hakkının yeni parsele yanlış aktarılması, hak sahibine verilmesi gereken miktarın eksik bırakılması veya toplulaştırma işlemindeki başka bir hukuka aykırılık, doğrudan toplulaştırma işlemine karşı başvurulabilecek yollar bakımından değerlendirilir.

Orman Arazisi Muhtar Senediyle Satın Alınabilir mi?

Bir arazinin yıllardır köylüler arasında el değiştirmesi veya hakkında muhtar senedi düzenlenmiş olması, taşınmazın özel mülkiyete konu olabileceğini tek başına göstermez. Özellikle orman niteliğindeki alanlarda bu ayrım son derece önemlidir.

Anayasa ve orman mevzuatı gereğince devlet ormanları özel mülkiyete konu edilemez. Bir yer hukuken orman niteliğindeyse, kişiler arasında düzenlenen köy senedi veya muhtar senedi bu alan üzerinde özel mülkiyet hakkı oluşturmaz. Taşınmazın uzun yıllar kullanılması, üzerine ağaç dikilmesi veya tarımsal faaliyette bulunulması da hukuki niteliğini kendiliğinden değiştirmez.

Özellikle geçmişte orman yangını geçirmiş arazilerin ileride orman sınırı dışına çıkarılacağı düşüncesiyle senetle satılması ciddi risk taşır. Bir alanın yanmış olması onu özel mülkiyete açık bir arazi hâline getirmez. Orman niteliğinin sona ermesi veya 2/B kapsamına alınması ancak mevzuatta öngörülen idari ve kadastro işlemleri sonucunda gerçekleşebilir.

Muhtar senedinde “orman sınırından çıkınca tapusu alıcıya verilecektir” benzeri bir ifade bulunması da devletin mülkiyetindeki veya özel mülkiyete konu olamayacak bir taşınmazı taraflar arasında geçerli biçimde devretmez.

Hazine Arazisinin Köy Senediyle Satılması Geçerli midir?

Hazine adına kayıtlı veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların kişiler arasında muhtar senediyle satılması, alıcıya Hazine karşısında mülkiyet hakkı vermez.

Satıcı uzun yıllardır araziyi kullanıyor, köy halkı da araziyi ona ait biliyor olabilir. Ancak fiilî kullanım ile hukuken mülkiyet sahibi olmak aynı şey değildir. Hazine taşınmazlarının hangi şartlarla satılabileceği, kiralanabileceği veya hak sahiplerine devredilebileceği özel mevzuata tabidir.

Bu nedenle Hazine arazisi için yapılan muhtar senedinin “ileride tapu alınacağı” düşüncesiyle satın alınması ciddi hukuki ve ekonomik risk taşır. Satıcının gerçekte malik olmadığı anlaşılırsa tapu tescilinden çok, taraflar arasındaki geçersiz işlem nedeniyle ödenen bedelin akıbeti gündeme gelir. Bedelin geri alınabilip alınamayacağı da satışın tarihi, tarafların durumu ve uygulanacak süre hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

2/B Arazisinde Muhtar Senedi Hak Sahipliği Sağlar mı?

Orman sınırları dışına çıkarılmış 2/B alanlarında hak sahipliği özel mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Bir kişinin elindeki muhtar senedi, idare bakımından tek başına tapu devri sağlayan belge değildir.

Bununla birlikte senet, taşınmazın geçmişte kim tarafından kullanıldığını ve zilyetlik ilişkisinin nasıl devredildiğini gösteren deliller arasında değerlendirilebilir. Hak sahipliği için ilgili kanunda aranan kullanıcı olma, süre, başvuru ve idari kayıt koşullarının bulunması gerekir.

Bu tür yerlerde yalnız “köy senedim var” düşüncesiyle taşınmaz satın alınması özellikle sakıncalıdır. Öncelikle parselin gerçekten 2/B kapsamında olup olmadığı, kullanıcı olarak kimin kaydedildiği ve satış hakkının doğup doğmadığı araştırılmalıdır.

Muhtar Senediyle Satılan Taşınmaz Üçüncü Kişiye Tapudan Devredilirse Ne Olur?

Muhtar senediyle taşınmazı satın alan kişi tapu devrini beklerken kayıt maliki aynı yeri daha sonra başka bir kişiye tapudan satmış olabilir. Böyle bir durumda ilk alıcının durumu yalnız eski senede bakılarak çözülemez.

Tapu siciline güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyiniyet korumasından yararlanıp yararlanmadığı önem taşır. Üçüncü kişi önceki harici satışı biliyor, taşınmazın yıllardır başka kişi tarafından malik gibi kullanıldığını görüyor veya kayıt malikiyle birlikte ilk alıcının hakkını bertaraf etmeye yönelik hareket ediyorsa iyiniyet iddiası tartışılabilir.

Buna karşılık tapu siciline güvenerek gerçekten iyiniyetle mülkiyet kazanan üçüncü kişiye karşı ilk alıcının eski harici satış sözleşmesine dayanarak ayni hak elde etmesi her durumda mümkün değildir. Bu ihtimalde kayıt malikine karşı kişisel hak veya şartları varsa bedel ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Taşınmazın üçüncü kişiye ne zaman devredildiği de önemlidir. Üçüncü kişiye devir kadastrodan çok sonra gerçekleşmişse ve dava doğrudan bu sonraki işlemin yolsuz olduğu iddiasına dayanıyorsa, Kadastro Kanunu m.12/3’teki kadastro öncesi hak düşürücü süre ile sonraki tapu işleminden doğan uyuşmazlık birbirinden ayrılmalıdır.

Muhtar Senedi Davasında Senedin Aslı Gerekli midir?

Eski köy senetlerinde en sık karşılaşılan ispat sorunlarından biri belgenin aslının kaybolmuş olmasıdır. Belgenin yalnız fotokopisinin bulunması davayı otomatik olarak imkânsız hâle getirmez; fakat belgenin gerçekliğinin tartışılması hâlinde senedin aslının bulunması önemli bir ispat avantajıdır.

Senedin altındaki imza veya parmak izinin satıcıya ait olmadığı ileri sürülebilir. Belge muhtar huzurunda düzenlenmişse dönemin muhtarı, ihtiyar heyeti üyeleri veya senedi tanık olarak imzalayan kişiler hayattaysa dinlenmeleri önemli olabilir. Belgenin düzenlendiği döneme ait başka resmî evraklarda bulunan imza ve parmak izleri de karşılaştırma incelemesinde kullanılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.05.2024 tarihli, 2023/871 E., 2024/286 K. sayılı kararında da yalnız senedin metnine dayanılmamış; muhtarın ve senet tanıklarının anlatımları ile fiilî zilyetlik durumu birlikte değerlendirilmiştir. Bu yaklaşım, muhtar senedinin tek başına bütün ispat yükünü taşıyan bir “tapu belgesi” olmadığını göstermektedir.

Muhtar Senedinde Taşınmazın Yeri Açıkça Belli Değilse Ne Olur?

Eski senetlerde bugünkü ada ve parsel numarasının bulunmaması son derece olağandır. Belge “derenin üstündeki tarla”, “Ali’nin tarlası ile yol arasındaki yer” veya yörede kullanılan eski mevki adıyla düzenlenmiş olabilir.

Bu durumda senedin hangi bugünkü parsele karşılık geldiğinin keşif yoluyla belirlenmesi gerekir. Eski sınırlar, komşu taşınmazlar, yerel bilirkişi anlatımları, kadastro tutanakları, paftalar ve gerektiğinde hava fotoğrafları birlikte değerlendirilir.

Senetteki taşınmazın dava konusu parsel olduğunun belirlenememesi hâlinde, senedin gerçek olması dahi tek başına tescil için yeterli olmaz. Davacı hem dayandığı hukuki işlemi hem de o işlemin hangi taşınmaza ilişkin olduğunu ortaya koymalıdır.

Muhtar Senedindeki Metrekare ile Tapudaki Alan Farklıysa Hangisi Esas Alınır?

Eski satış senetlerinde yüzölçümü çoğu zaman yaklaşık olarak yazılmıştır. “Beş dönüm”, “on evlek” veya yerel ölçü birimleri kullanılmış olabilir. Kadastro sonucunda farklı bir yüzölçümü ortaya çıkması tek başına senedin başka bir yere ilişkin olduğunu göstermez.

Sınırların sabit ve belirlenebilir olması hâlinde Yargıtay uygulamasında sınır tarifleri bazı durumlarda miktar bilgisinden daha güçlü bir belirleyici olabilir. Buna karşılık senette hem sınırlar hem miktar belirsizse veya belgedeki tarif birden fazla parsele uyuyorsa daha kapsamlı keşif ve bilirkişi incelemesi gerekir.

Özellikle kadastro sırasında eski parselin bölünmesi, komşu parselle birleşmesi veya sonradan ifraz görmesi hâlinde kök kadastro kayıtları incelenmeden bugünkü parsel üzerinden sonuca ulaşılması hatalı olabilir.

Muhtar Senedini İmzalayan Bütün Paydaşların İmzası Gerekir mi?

Taşınmaz birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse, bir paydaş diğer paydaşların mülkiyet paylarını tek başına devredemez. Senedi yalnız bir paydaş imzalamışsa işlem kural olarak onun hukuki yetkisi bulunan payı bakımından değerlendirilebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise durum daha farklıdır. Özellikle miras ortaklığındaki taşınmazlarda terekeye ait belirli bir taşınmaz üzerinde mirasçıların tek tek bağımsız payları henüz fiilen ayrılmış değildir. Belgenin miras paylaşım sözleşmesi, miras payı devri veya belirli taşınmaz satışı niteliğinde olup olmadığı içeriğine göre belirlenir.

Bu sebeple “bütün kardeşler imzalamadıysa senet tamamen geçersizdir” şeklinde genel bir kural kurulamaz. Kimin hangi hakka sahip olduğu ve belgenin hukuki niteliği belirlenmeden imza eksikliğinin sonucu söylenemez.

Muhtar Senedi Davasında Tanık Dinlenebilir mi?

Tanık delili, özellikle elli veya altmış yıllık köy senetlerinde oldukça önemlidir. Senedin kimlerin huzurunda düzenlendiği, bedelin ödenip ödenmediği, taşınmazın kime teslim edildiği ve daha sonra kimin malik gibi kullandığı tanık anlatımlarıyla açıklanabilir.

Tanığın yalnız “bu tarla yıllardır onların” demesi her zaman yeterli değildir. Taşınmazın hangi tarihten itibaren kullanıldığını, kullanımın hangi hukuki sebebe dayandığını ve bilgiyi nereden edindiğini açıklayan görgüye dayalı anlatımlar daha değerlidir.

Yerel bilirkişilerin görevi de tanıklardan farklıdır. Kadastro uyuşmazlıklarında yerel bilirkişiler taşınmazın eski niteliği, sınırları ve zilyetlik geçmişi konusunda bölgesel bilgi sağlayabilir. Bu anlatımlar teknik bilirkişi incelemesi, kadastro kayıtları ve diğer belgelerle birlikte değerlendirilir.

Kadastro ve Muhtar Senedi Davalarında Hava Fotoğrafları Neden Önemlidir?

Zilyetlikle kazanma veya imar-ihya iddialarında taşınmazın geçmişte nasıl kullanıldığının belirlenmesi gerekebilir. Günümüzde arazinin tarla olması, otuz veya kırk yıl önce de tarla olarak kullanıldığını tek başına ispatlamaz.

Eski tarihli hava fotoğrafları, uydu görüntüleri ve memleket haritaları taşınmazın belirli tarihlerde tarım arazisi, orman, çalılık veya boş arazi olup olmadığının belirlenmesinde kullanılabilir. Özellikle Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi ile TMK m.713 kapsamında zilyetlikle mülkiyet kazanılması ileri sürülüyorsa kullanımın başlangıç ve devam süresi belirleyici olabilir.

Mahkeme tarafından yapılan keşifte jeodezi ve fotogrametri konusunda uzman bilirkişiler eski hava fotoğraflarını bugünkü kadastro paftasıyla çakıştırarak dava konusu yerin geçmiş kullanımını değerlendirebilir.

Muhtar Senediyle Tapu Davası Açarken Hangi Belgeler Toplanmalıdır?

Eski bir muhtar senedi uyuşmazlığında yalnız senedi mahkemeye sunmak çoğu zaman yeterli değildir. Tapunun ilk oluşumuna kadar gidilmesi gerekebilir.

Kadastro tespit tutanağı ve ekleri, askı ilanı ve kesinleşme tarihi, tapunun ilk tesis kaydı, tedavüllü tapu kayıtları, eski paftalar, muhtar senedinin aslı, senedi doğrulayabilecek kişilerin bilgileri, vergi ve emlak kayıtları, taşınmaz üzerindeki yapıların yaşını gösterebilecek belgeler ve zilyetliğin kim tarafından sürdürüldüğünü ortaya koyabilecek deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmaz üzerinde eski bir ev veya başka kalıcı yapı varsa belediye kayıtları, elektrik ve su abonelikleri, yapı ruhsatı veya eski fotoğraflar yapının tarihinin belirlenmesinde yardımcı olabilir.

Kadastro Kanunu m.12/3 bakımından ise özellikle tutanağın kesinleşme tarihi dosyanın en önemli belgelerinden biridir. Senedin çok eski olması tek başına davanın süresini göstermez.

Muhtar Senediyle Tapu İptali ve Tescil Davası Nerede Açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı uygulanır. HMK m.12 gereğince tapu iptali ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Taşınmaz Samsun’un Vezirköprü ilçesindeyse tapu iptali ve tescil davasında Vezirköprü’deki görevli mahkemenin yetkisi esas alınır. Taşınmazın başka şehirde bulunmasına rağmen tarafların Samsun’da yaşaması, taşınmazın aynına ilişkin davayı Samsun’da açmak için tek başına yeterli değildir.

Görevli mahkeme ise uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Kadastro tutanağı henüz kesinleşmemiş ve askı ilanı süresinde tespite karşı dava açılıyorsa kadastro mahkemesinin görev alanı gündeme gelir. Kadastro tutanağı kesinleşmiş ve daha sonra tapu iptali ve tescil isteniyorsa kural olarak asliye hukuk mahkemesi görev yapar.

Uyuşmazlık yalnız geçersiz satış nedeniyle ödenen paranın iadesine dönüşmüşse görev ve yetki ayrıca alacağın hukuki niteliğine göre belirlenmelidir.

Muhtar Senediyle Tapu Davasında Davalı Kim Olur?

Tapu iptali ve tescil davasının kayıt malikine karşı yöneltilmesi gerekir. Tapu birden fazla kişi adına kayıtlıysa ve talep tamamının mülkiyetini etkiliyorsa taraf teşkilinin bütün hak sahipleri yönünden sağlanması gerekebilir.

Kayıt maliki ölmüşse mirasçılarının belirlenmesi ve davaya dahil edilmesi gerekir. Uzun yıllar önce ölmüş kişilerin bulunduğu dosyalarda veraset ilamlarının çıkarılması ve miras zincirinin doğru kurulması davanın önemli aşamalarından biridir.

Taşınmaz sonradan üçüncü kişiye geçmişse güncel kayıt malikinin yanında önceki maliklerin de hukuki durumunun değerlendirilmesi gerekebilir. Talebin yolsuz tescil, temliken tescil veya yalnız bedel iadesine dayanması davalı tarafın belirlenmesini etkiler.

Muhtar Senediyle Tapu Davasında 10 Yıl Geçmişse Dava Açmanın Hiçbir Anlamı Yok mudur?

On yıllık sürenin geçmesi yalnız takvime bakılarak değerlendirilmemelidir. Öncelikle davanın gerçekten kadastrodan önceki hukuki sebebe dayanıp dayanmadığı belirlenmelidir.

Kadastrodan önceki muhtar senedine dayanarak doğrudan ilk kadastro tespitinin değiştirilmesi isteniyorsa Kadastro Kanunu m.12/3 ciddi bir engel oluşturur. Buna karşılık kadastro tutanağından sonra gerçekleşen bir satış, sonradan meydana gelen yapılaşma, kadastro sonrasında düzenlenen taksim sözleşmesi veya daha sonraki yolsuz tapu işlemi farklı bir hukuki sebep oluşturabilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.11.2018 tarihli, 2016/8286 E., 2018/7693 K. sayılı kararında satışın tapulama tutanağından sonra meydana gelmesi nedeniyle on yıllık süre uygulanmamış ve TMK m.724 koşullarının incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 22.03.2021 tarihli, 2017/2511 E., 2021/2542 K. sayılı kararında ise taşınmazın kadastro sırasında tespit dışı bırakılmış olması nedeniyle Kadastro Kanunu m.12/3 anlamında kesinleşmiş bir tutanak bulunmadığı kabul edilmiş ve on yıllık sürenin uygulanamayacağı sonucuna ulaşılmıştır.

Bu sebeple kadastro üzerinden yirmi veya otuz yıl geçmiş bir dosyada yalnız süreye bakılarak dava hakkının bulunmadığı söylenemez. Davanın hangi hukuki olaya dayandığı belirlenmeden süre hesabı yapılması doğru değildir.

Muhtar Senedi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Muhtar senedi tapu yerine geçer mi?

Muhtar senedi tapu senedi değildir. Tapuya kayıtlı taşınmazın mülkiyetini geçirebilmek için resmî şekle uygun tapu işlemi gerekir. Tapusuz taşınmazlarda ise muhtar senedi geçmişteki devir ve zilyetlik ilişkisini ispatlayan önemli bir belge olabilir.

Köy senediyle alınmış taşınmazın tapusu çıkarılabilir mi?

Taşınmaz senet düzenlendiği tarihte tapusuzsa, zilyetlik gerçekten alıcıya devredilmişse ve kadastro ile zilyetlikle kazanma şartları sağlanıyorsa senet tescil talebinde önem taşıyabilir. Kadastro başka kişi adına kesinleşmişse on yıllık hak düşürücü süre ayrıca incelenir.

Kadastrodan sonra 10 yıl geçtiyse muhtar senedi tamamen değersiz mi olur?

Senedin hangi tarihte düzenlendiğine ve davanın hangi hukuki sebebe dayandığına bakılır. Kadastro öncesi hakka dayanılarak ilk kadastro tespitinin değiştirilmesi isteniyorsa on yıllık süre hak kaybına yol açabilir. Kadastro sonrası doğmuş bağımsız hukuki sebeplerde aynı süre otomatik olarak uygulanmaz.

Yurt dışında olduğum için kadastrodan haberim olmadı. 10 yıllık süre yine işler mi?

Kadastro Kanunu m.12/3’teki süre hak düşürücü niteliktedir. Kişinin başka şehirde veya yurt dışında olması, kadastro öncesi hukuki sebebe dayanan talepte süreyi kendiliğinden durdurmaz. Yargıtay’ın 20.05.2024 tarihli, 2024/1662 E., 2024/3647 K. sayılı kararında Samsun Salıpazarı’ndaki uyuşmazlıkta davacının yurt dışında bulunması, on yıllık sürenin uygulanmasını engellememiştir.

Tapu çıktıktan sonra yapılan köy senediyle tapu alınabilir mi?

Tapulu taşınmazın adi yazılı köy senediyle satışı mülkiyet devrini sağlamaz. Taşınmazın devri tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılmalıdır. Bununla birlikte sonradan doğan başka bir hukuki sebep, özellikle TMK m.724 koşulları, miras paylaşımı veya yolsuz tescil iddiası bulunuyorsa bunlar kendi şartları içinde değerlendirilir.

Muhtar senediyle aldığım yere ev yaptım. Tapuyu isteyebilir miyim?

Taşınmaz üzerine kendi malzemesiyle kalıcı yapı yapan kişinin TMK m.724 kapsamında temliken tescil istemesi belirli koşullarda mümkündür. Yapı sahibinin iyiniyetli olması, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla bulunması ve arazi malikine uygun bedel ödenmesi gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.03.2006 tarihli, 2006/14-46 E., 2006/47 K. sayılı kararında harici köy senediyle satın alınan taşınmaz üzerine yapılan yapı bakımından, mülkiyetin ileride devredileceği inancının iyiniyet değerlendirmesinde dikkate alınabileceği kabul edilmiştir.

Ev kadastrodan önce yapılmışsa yine TMK 724 davası açılabilir mi?

Temliken tescile dayanak olay kadastrodan önce meydana gelmiş ve kadastro tespitinin kesinleşmesinden sonra on yıldan fazla zaman geçmişse Kadastro Kanunu m.12/3 engeli doğabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.03.2006 tarihli, 2006/1033 E., 2006/2648 K. sayılı kararında yapıların kadastrodan önce yapılmış olması nedeniyle on yıllık hak düşürücü süre uygulanmıştır.

Muhtar senedini imzalayan kişi öldüyse dava açılabilir mi?

Satıcının ölümü geçmiş hukuki ilişkiyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tapu iptali ve tescil veya geçersiz satıştan doğan kişisel hakların şartları mevcutsa mirasçılara karşı dava gündeme gelebilir. Ancak kadastrodan önceki hukuki sebebe dayanılıyorsa on yıllık hak düşürücü süre yine dikkate alınır.

Senedin aslı kaybolduysa dava açılamaz mı?

Senedin aslının bulunmaması ispatı güçleştirir ancak her durumda davanın açılmasını imkânsız hâle getirmez. Fotokopi, muhtar ve senet tanıklarının anlatımları, kadastro kayıtları, zilyetlik delilleri ve diğer belgeler birlikte değerlendirilebilir.

Muhtar senedinde parsel numarası yoksa senet geçersiz midir?

Eski köy senetlerinde parsel numarasının bulunmaması olağandır. Senette belirtilen mevki, sınırlar, komşular ve diğer tariflerin hangi bugünkü parsele karşılık geldiği keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Taşınmazın senette yeterince belirlenebilir olması gerekir.

Satış bedelini geri alabilir miyim?

Geçersiz harici satışlarda bedel iadesi bazı hâllerde mümkündür. Ancak özellikle kadastrodan önce düzenlenmiş senetlerde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararları, Kadastro Kanunu m.12/3’teki on yıllık hak düşürücü sürenin kişisel haklara da etkili olabileceğini kabul etmektedir. Senedin kadastrodan önce mi sonra mı düzenlendiği bu nedenle önem taşır.

Bedel iadesinde eski paranın aynısı mı ödenir?

Bedel iadesinin mümkün olduğu durumlarda Yargıtay, eski nominal bedelin aynen ödenmesini yeterli görmemektedir. Denkleştirici adalet ilkesi kapsamında paranın ödeme tarihindeki satın alma gücünün güncel karşılığının bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi mümkündür.

Para geri verilene kadar taşınmazı kullanabilir miyim?

Yargıtay’ın harici taşınmaz satışlarına ilişkin köklü içtihatlarında, bedeli geri verilmeyen alıcı lehine alıkoyma hakkı kabul edilmektedir. Bu hak alıcıyı tapu maliki hâline getirmez; geçersiz sözleşmenin tasfiyesi sırasında ödediği bedelin korunmasını sağlar.

Dava hangi mahkemede açılır?

Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Kadastro tutanağı kesinleşmişse kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kadastro tespitine askı ilanı süresi içinde itiraz edilmesi hâlinde kadastro mahkemesinin görev alanı gündeme gelir.

Kaynakça

3402 sayılı Kadastro Kanunu: Özellikle m.12, m.13 ve m.14.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Özellikle m.706, m.713, m.724, m.995, m.1023 ve miras paylaşımına ilişkin m.676-677.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: Taşınmaz satışında resmî şekle ilişkin m.237 ve zamanaşımı hükümleri.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetkiye ilişkin m.12.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.05.2024, 2023/871 E., 2024/286 K.: Tapusuz taşınmazın muhtar ve tanıkların imzaladığı senetle devri, zilyetliğin geçirilmesi ve kadastro sırasında başka kişi adına oluşan kayda karşı tescil talebi.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 23.05.2024, 2023/6586 E., 2024/3807 K.: Kadastro öncesi satış ve miras payı devrine dayanan taleplerde Kadastro Kanunu m.12/3’teki on yıllık hak düşürücü sürenin etkisi.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 20.05.2024, 2024/1662 E., 2024/3647 K.: Samsun Salıpazarı’ndaki taşınmaz bakımından kadastro tutanağının kesinleşmesinden sonra on yıllık sürenin geçirilmesi.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18.01.2024, 2023/4563 E., 2024/446 K.: Muhtar senedine dayalı tescil ve tazminat taleplerinde Kadastro Kanunu m.12/3’ün ayni ve kişisel haklar bakımından değerlendirilmesi.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 27.02.2023, 2021/5803 E., 2023/1128 K.: Muhtar senediyle devredilen tapusuz taşınmazda zilyetliğin teslimi ve kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı tescil.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 21.04.2022, 2022/5 E., 2022/3389 K.: Kadastro kesinleştikten sonra meydana gelen yolsuz tescile dayalı taleplerde Kadastro Kanunu m.12/3’ün uygulanmaması.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 22.03.2021, 2017/2511 E., 2021/2542 K.: Kadastro sırasında tespit dışı bırakılan taşınmazlarda m.12/3’teki on yıllık sürenin uygulanması.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 26.11.2019, 2016/15596 E., 2019/7747 K.: Kadastrodan sonra düzenlenen miras taksim sözleşmesinde kadastro hak düşürücü süresi ile sözleşmeden doğan zamanaşımının ayrılması.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 09.10.2019, 2019/266 E., 2019/6385 K.: Tapulama tutanağından sonra meydana gelen satış ve yapılaşmada TMK m.724 ile temliken tescil şartları.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 13.11.2018, 2016/8286 E., 2018/7693 K.: Tapulama tutanağından sonra gerçekleşen köy satışında Kadastro Kanunu m.12/3’ün uygulanmaması ve TMK m.724’ün incelenmesi.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 25.05.2015, 2014/7534 E., 2015/11661 K.: Tapulu taşınmazın muhtar senediyle harici satışı, satış bedelinin iadesi, denkleştirici adalet ve alıcının alıkoyma hakkı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18.12.2014, 2014/17484 E., 2014/19867 K.: Kadastro tutanağından sonra düzenlenen harici satış senedinde m.12/3’teki hak düşürücü sürenin uygulanmaması.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 13.07.2010, 2010/1575 E., 2010/3921 K.: Harici satış nedeniyle tescil talebinde kadastro hak düşürücü süresi ile satış bedelinin iadesi ve denkleştirici adalet.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.03.2006, 2006/14-46 E., 2006/47 K.: Harici köy senediyle alınan taşınmaz üzerine yapı yapılması hâlinde iyiniyet ve TMK m.724 kapsamında temliken tescil.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 09.03.2006, 2006/1033 E., 2006/2648 K.: TMK m.724’e dayanak yapılaşmanın kadastrodan önce meydana gelmesi hâlinde Kadastro Kanunu m.12/3’teki sürenin uygulanması.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 10.07.1940, 1939/2 E., 1940/77 K.: Geçersiz harici taşınmaz satışında satış bedeli geri verilinceye kadar alıcının taşınmazdan yararlanmasının hukuki sonucu.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 07.06.1939, 1936/31 E., 1939/47 K.: Harici satışta satış bedelinin geri istenmesi ve zamanaşımının başlangıcına ilişkin temel ilkeler.