Ev sahibinin tahliye davası açmış olması, kiracının mutlaka evden çıkarılacağı anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda belirlenmiştir. Kiraya verenin kiracının çıkmasını istemesi, kira bedelini düşük bulması veya bir yıllık kira sözleşmesinin sona ermiş olması tek başına tahliye için yeterli değildir.
Geçerli bir tahliye sebebi bulunsa bile dava yanlış zamanda açılmış, ihtar süresi kaçırılmış, ihtiyaç kanunda sayılan kişilerden birine ait değilse veya zorunlu arabuluculuk yanlış zamanda yapılmışsa tahliye talebi reddedilebilir. Özellikle 2025 ve 2026 yılında verilen Yargıtay kararları, tahliye davalarında birkaç günlük tarih farkının dahi sonucu değiştirebildiğini gösteriyor.
Kiracı açısından yapılması gereken yalnız “evden çıkmak istemiyorum” demek değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi, ihtarnamenin ne zaman tebliğ edildiği, arabuluculuğa hangi tarihte başvurulduğu, davanın hangi tahliye sebebine dayandığı ve bu sebebin kanundaki şartlarının gerçekten oluşup oluşmadığı birlikte incelenmelidir.
1. Ev Sahibinin İhtiyacı Gerçek, Samimi ve Zorunlu Değilse Tahliye Davası Reddedilebilir
Ev sahibinin “eve ihtiyacım var” demesi ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli değildir. TBK m.350 kapsamında tahliyeye karar verilebilmesi için konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Henüz ortaya çıkmamış, ne zaman gerçekleşeceği belli olmayan veya yalnız ihtimalden ibaret bir gereksinime dayanılarak kiracı tahliye edilemez. Aynı şekilde kısa süreli ve geçici ihtiyaçlar da kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz.
Örneğin ev sahibinin çocuğunun birkaç yıl sonra evlenebileceğinin söylenmesi, ileride başka bir şehirden dönme ihtimalinin bulunması veya taşınmazı bir gün kendi işinde kullanmayı düşünmesi somut bir ihtiyaç bulunduğunu tek başına göstermez.
İhtiyaç yalnız dava açıldığı tarihte bulunmakla da yetinmez. Yargılama devam ederken ihtiyaç ortadan kalkmışsa mahkeme artık ilk dava tarihindeki durumu görmezden gelemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.06.2021 tarihli, 2017/1540 E., 2021/878 K. sayılı kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliyede gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği; devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaçların, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun zamana bağlı ihtiyaçların tahliye sebebi sayılamayacağı ve ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiği benimsenmiştir.
Bu ölçüt özellikle uzun süren tahliye davalarında önemlidir. Örneğin dava, ev sahibinin oğlunun konuta taşınacağı iddiasıyla açılmış ancak oğul yargılama sırasında başka bir şehirde kalıcı bir düzen kurmuşsa ihtiyaç iddiasının devam edip etmediği yeniden değerlendirilir. İşyeri ihtiyacında da aynı durum geçerlidir. Kiraya veren davayı açtıktan sonra ihtiyacını başka bir işyeriyle kalıcı olarak karşılamışsa dava tarihindeki açıklamayla yetinilmez.
Ev sahibinin başka evi varsa ihtiyaç davası kesin reddedilir mi?
Ev sahibinin başka bir taşınmazının bulunması tek başına her ihtiyaç davasını reddettirmez. Diğer taşınmazın ihtiyacı karşılayabilecek nitelikte olup olmadığı önemlidir. Başka şehirde bulunan, fiilen kullanılamayan, ihtiyaca uygun olmayan veya başka hukuki engeller nedeniyle kullanılması mümkün bulunmayan bir taşınmazın varlığı ile aynı bölgede boş ve ihtiyacı karşılayabilecek bir konutun bulunması aynı şekilde değerlendirilmez.
Mahkeme yalnız tapuda kaç taşınmaz bulunduğuna değil, ileri sürülen ihtiyacın gerçekten neden dava konusu kiralananda karşılanması gerektiğine bakar.
Ev sahibi önce yüksek kira isteyip sonra ihtiyaç nedeniyle dava açarsa ne olur?
Yüksek kira talebinde bulunulmuş olması da tek başına ihtiyaç davasının reddedilmesini gerektirmez. Ancak olayların sıralaması ihtiyacın samimiyetinin değerlendirilmesinde kullanılabilir.
Ev sahibi önce çok yüksek bir kira artışı istemiş, kiracı kabul etmeyince kısa süre sonra “kendim oturacağım” diyerek tahliye sürecine başlamışsa mahkeme bu olayları diğer delillerle birlikte değerlendirir. Özellikle mesajlar, ihtarnameler ve taraflar arasındaki yazışmalar ihtiyacın gerçekten konutu kullanmaya mı yoksa daha yüksek kira elde etmeye mi yönelik olduğu tartışmasında önem kazanabilir.
Bunun tersi de mümkündür. Kiraya verenin kira bedeli konusunda görüşmüş olması, gerçekten doğmuş bir konut ihtiyacını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tahliye davasının sonucu tek bir mesajdan değil, ihtiyacın bütün dosya kapsamında gerçek olup olmadığından çıkarılır.
2. İhtiyaç Kanunda Sayılan Kişilerden Birine Ait Değilse Dava Reddedilebilir
İhtiyaç gerçek olabilir; buna rağmen tahliye talebi yine reddedilebilir. Çünkü TBK m.350, kiraya verenin hangi kişilerin ihtiyacı için dava açabileceğini sınırlı olarak belirlemiştir.
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanabilir.
Bu çevre sırf aile veya ekonomik ilişki yakın diye genişletilemez.
Örneğin ev sahibinin kardeşinin konut ihtiyacı bulunması, kiraya verenin kardeşine kanunen bakmakla yükümlü olduğu özel bir durum yoksa doğrudan TBK m.350 kapsamında değerlendirilmez. Aynı şekilde yeğen, kuzen veya yakın arkadaş için duyulan ihtiyaç da sırf ilişkinin yakın olması nedeniyle kanundaki ihtiyaç sebebine dönüşmez.
İşyeri kiralarında daha da dikkat edilmesi gereken bir durum vardır: gerçek kişi malik ile onun ortağı olduğu şirket aynı kişi değildir.
Bir taşınmaz Ahmet adına kayıtlıysa, Ahmet’in ortağı olduğu limited şirketin işyerine ihtiyaç duyması otomatik olarak “Ahmet’in işyeri ihtiyacı” sayılmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.05.2026 tarihli, 2025/6063 E., 2026/2872 K. sayılı kararında, gerçek kişi kiraya verenlerin ortağı oldukları limited şirketin işyeri ihtiyacı bakımından TBK m.350 kapsamında tahliye istenemeyeceği yönündeki karar onanmıştır. Uyuşmazlıkta kiraya veren gerçek kişiler, hurda geri dönüşüm faaliyetlerini yürüttükleri şirket için kiralanan taşınmazlara yeniden ihtiyaç duyduklarını ileri sürmüş; şirketin ayrı tüzel kişiliği karşısında bu ihtiyaç gerçek kişi maliklerin kendi işyeri ihtiyacı olarak kabul edilmemiştir.
Bu ayrım aile şirketlerinde sıkça gözden kaçırılır. Taşınmaz gerçek kişinin adına, ticari faaliyet ise limited veya anonim şirket üzerinden yürütülüyorsa “şirket benim şirketim” denilmesi yeterli değildir. Tahliye davasında ihtiyacın hukuken kime ait olduğu ayrıca belirlenir.
Şirket taşınmazın malikiyse kendi ihtiyacı için tahliye isteyebilir mi?
Buradaki durum farklıdır. Tüzel kişinin kendisi kiraya veren ve malikse, kendi faaliyet alanına ilişkin işyeri gereksinimi ayrıca değerlendirilebilir. Sorun, gerçek kişi malikin başka bir tüzel kişinin ihtiyacını kendi ihtiyacıymış gibi ileri sürmesinde ortaya çıkar.
Bu yüzden işyeri tahliye davalarında tapu kaydının yanında şirket ortaklık yapısı, kira sözleşmesindeki kiraya verenin kim olduğu ve işyerini fiilen hangi kişinin veya tüzel kişinin kullanacağı da görülmelidir.
3. Tahliye Davası Yanlış Tarihte Açılırsa Ev Sahibinin İhtiyacı Gerçek Olsa Bile Dava Kaybedilebilir
Tahliye davalarında yalnız haklı olmak yetmez; dava hakkının doğru zamanda kullanılması gerekir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK m.350’ye dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesinden sonra açılabilir. Bir yıllık kira sözleşmesi henüz devam ederken, “üç ay sonra eve ihtiyacım olacak” denilerek ihtiyaç davasının erkenden açılması mümkün değildir.
Dava hakkı doğduktan sonra ise süresiz bir dava hakkı bulunmaz. Kiraya verenin kanunda belirtilen süre içerisinde hareket etmesi gerekir.
TBK m.353 bu konuda kiraya verene ayrıca bir imkân tanır. Kiraya veren, dava açılması için öngörülen süre içerisinde kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Burada sık yapılan hata, ihtarnamenin her koşulda tahliye davasının süresini koruduğunun düşünülmesidir. Bildirimin içeriği ve zamanı önemlidir.
Arabuluculukta geçen süre dava açma süresinden düşülür mü?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Arabuluculuğun zorunlu hâle gelmesi tahliye davalarındaki hak düşürücü süreleri ortadan kaldırmamıştır. Ancak usulüne uygun olarak başlayan arabuluculuk sırasında geçen süre hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2025 tarihli, 2025/2548 E., 2025/5852 K. sayılı kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuğa başvurulması ile son tutanağın düzenlenmesi arasında geçen sürenin hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmayacağı kabul edilmiştir. Somut olayda ilk derece mahkemesi davayı süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddetmiş; Yargıtay, arabuluculukta geçen süre hesaptan çıkarıldığında davanın süresinde olduğunu belirterek kararı kanun yararına bozmuştur.
Dolayısıyla tahliye davasında yalnız dava dilekçesinin verildiği tarihe bakmak yeterli değildir. Arabuluculuk başvuru tarihi ile son tutanak tarihi de süre hesabına dâhil edilmelidir.
Fakat burada kiraya veren açısından başka bir tuzak daha vardır: arabuluculuğa çok erken başvurmak.
4. Arabuluculuğa Dava Hakkı Doğmadan Önce Başvurulursa Tahliye Davası Usulden Reddedilebilir
Zorunlu arabuluculuğun tahliye davasından önce tamamlanması gerektiği biliniyor. Bunun üzerine bazı kiraya verenler sözleşmenin bitmesini beklemeden arabuluculuk sürecini tamamlayıp, sözleşme sona erdiğinde hemen dava açmayı tercih ediyordu.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Dava hakkının henüz mevcut olmadığı dönemde tamamlanan arabuluculuk, ileride açılacak tahliye davasının dava şartını yerine getirmiş sayılmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararında, belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye bakımından zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiği; dava açma süresi başlamadan önce gerçekleştirilen arabuluculuğun dava şartını karşılamayacağı benimsenmiştir.
Örneğin kira sözleşmesi 1 Eylül 2025 tarihinde başlayıp 31 Ağustos 2026 tarihinde sona erecekse, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye için dava hakkı henüz doğmadan aylar önce arabuluculuğa gidip süreci kapatması, daha sonra açacağı dava bakımından güvenli bir yöntem değildir. Arabuluculuk süreci de tahliye talebinin hukuken ileri sürülebileceği döneme göre başlatılmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararına göre, arabuluculuk dava hakkı doğmadan önce yapılamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2025 tarihli, 2025/2548 E., 2025/5852 K. sayılı kararına göre ise, dava hakkı doğduktan sonra usulüne uygun başlatılan arabuluculukta geçen süre hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz.
Yani kiraya veren açısından sorun yalnız “Arabulucuya gittim mi?” değildir. Arabuluculuğa hangi tarihte başvurulduğu da tahliye davasının sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Bu hata kiracı tarafından da gözden kaçırılmamalıdır. Dava dilekçesi geldiğinde yalnız son arabuluculuk tutanağının bulunup bulunmadığına değil, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ile arabuluculuk başvuru tarihinin karşılaştırılmasına da bakılmalıdır. Dava açma hakkı henüz doğmadan tamamlanan arabuluculuk süreci varsa, tahliye sebebinin esası tartışılmadan önce dava şartı yönünden ret gündeme gelebilir.
5. Yeni Malik Bir Aylık Bildirim Süresini Kaçırmışsa Özel Altı Aylık Tahliye Yolunu Kullanamaz
Kiracılı bir konutu veya işyerini satın alan kişi, taşınmazı kendisi ya da kanunda sayılan yakınlarından biri için kullanmak istiyorsa TBK m.351’e dayanarak tahliye talep edebilir. Ancak yeni malik olmak, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Satışla birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve tahliye için kanunda öngörülen süreleri takip etmek zorundadır.
TBK m.351’in ilk fıkrasında düzenlenen yolda, yeni malik taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmeli, ardından edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır. Burada yalnız ihtarnamenin bir ay içinde hazırlanmış veya noterden gönderilmiş olması yeterli değildir. Bildirimin bir aylık süre içinde kiracıya ulaşması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.09.2025 tarihli, 2025/2624 E., 2025/3931 K. sayılı kararında, taşınmazın 09.12.2022 tarihinde edinilmesine rağmen yeni malikin ihtarnamesinin kiracılara 13.01.2023 tarihinde tebliğ edilmiş olması nedeniyle TBK m.351’deki bir aylık bildirim süresinin geçirildiği ve bu yola dayanılarak açılan tahliye davasının reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Bu nedenle yeni malik tarafından açılan bir tahliye davasında ihtarnamenin üzerindeki tarihten önce tebliğ tarihi kontrol edilmelidir. Satın alma tarihi ile kiracının bildirimi aldığı tarih arasında bir aydan fazla süre varsa, TBK m.351/1’e dayanan tahliye talebi bu sebeple sonuçsuz kalabilir.
Bir aylık sürenin kaçırılması ise yeni malikin ihtiyaç nedeniyle bir daha hiçbir zaman dava açamayacağı anlamına gelmez. TBK m.351’in ikinci fıkrası, yeni malike kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde dava açma imkânı da tanımaktadır. Bu iki yol birbirinden ayrıdır. Bu sebeple davada yalnız “bir aylık ihtar yok” denilmesi değil, kiraya verenin hangi hukuki yola dayanarak tahliye istediğinin belirlenmesi gerekir.
Taşınmazın satılmış olması da tek başına tahliye sebebi değildir. TBK m.310 gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin gerçekten konut veya işyeri ihtiyacı bulunmuyorsa yahut kanundaki süreler kullanılmamışsa, yalnız mülkiyetin el değiştirmiş olması kiracının tahliyesine yetmez.
6. İki İhtar Gönderilmiş Olması İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin Yeterli Değildir
İki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davalarında en sık karşılaşılan yanılgı, kiracıya iki ayrı ihtarname gönderilmiş olmasının tahliye için yeterli sanılmasıdır. TBK m.352/2’nin aradığı şey iki adet belge değil, kiracının aynı kira yılı içinde iki ayrı kira bedelini zamanında ödemeyerek iki haklı ihtara sebebiyet vermesidir.
Bu nedenle mahkemenin ihtarların hangi aylara ait olduğunu, kira bedellerinin ne zaman muaccel hâle geldiğini ve ödemelerin hangi tarihlerde yapıldığını incelemesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli, 2024/2951 E., 2025/3118 K. sayılı kararında, muaccel hâle gelmiş kira borcunun tek ihtarla istenmesi gerekirken borcun bölünerek farklı ihtarlara konu edilmesi suretiyle iki haklı ihtar oluşturulamayacağı kabul edilmiştir. Aynı kararda, bir yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde iki haklı ihtarın aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi gerektiği de benimsenmiştir.
Örneğin aynı aya ait kira borcu için önce noter ihtarnamesi gönderilmiş, daha sonra aynı borç nedeniyle icra takibi başlatılmışsa, ortada iki ayrı belge bulunması iki ayrı haklı ihtar oluştuğu anlamına gelmez. Aynı şekilde bir ihtarın bir kira yılına, diğer ihtarın sonraki kira yılına ait olması da TBK m.352/2’de aranan koşulu karşılamaz.
Ödeme tarihi de önemlidir. Kiracı ihtar kendisine ulaştıktan sonra borcu ödemişse, sonraki ödeme ihtarın haklı niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık kira bedeli ihtarın tebliğinden önce ödenmişse, kiracının ihtara sebebiyet verip vermediği farklı değerlendirilir.
Bu davalarda yalnız “iki ihtar var mı?” diye bakmak yerine, ihtarların arkasındaki iki ayrı temerrüt olayının gerçekten oluşup oluşmadığı araştırılmalıdır. Kiraya veren aynı borcu bölerek, aynı ay için birden fazla işlem yaparak veya farklı kira yıllarındaki ihtarları bir araya getirerek iki haklı ihtar sebebi yaratamaz.
7. Tahliye Taahhüdü Kanundaki Şartları Taşımıyorsa Tahliye Talebi Reddedilebilir
Tahliye taahhütnamesi, geçerli biçimde düzenlenmişse kiraya verene güçlü bir tahliye imkânı verir. Buna karşılık kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan her belge veya üzerinde “tahliye taahhüdü” yazan her metin TBK m.352/1 kapsamında sonuç doğurmaz.
Kanun, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini aramaktadır. Bu şartın amacı, henüz eve veya işyerine girmemiş kiracının kira sözleşmesini yapabilmek için tahliye taahhüdü vermeye zorlanmasını önlemektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.06.2025 tarihli, 2024/4396 E., 2025/3416 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinin kurulması sırasında sözleşme metnine yazılan tahliye kaydının, kiralananın tesliminden önce verilmiş olması nedeniyle TBK m.352/1 anlamında geçerli tahliye taahhüdü oluşturmadığı kabul edilmiştir. Bununla birlikte aynı uyuşmazlıkta kiracı vekilinin daha sonra gönderdiği yazılı bildirimde belirli tahliye tarihini açıkça benimsemesi ayrıca değerlendirilmiştir. Bu sebeple ilk belgenin geçersiz olması, teslimden sonra verilen bağımsız bir tahliye iradesinin de kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmez.
Tahliye taahhüdünün noterlikte düzenlenmesi de geçerlilik şartı değildir. Adi yazılı bir taahhüt geçerli olabilir. Noter belgesi ile adi yazılı belge arasındaki fark daha çok imzanın veya belgenin inkâr edilmesi hâlinde ortaya çıkan ispat ve takip sonuçlarında önem kazanır. Bu yüzden yalnız “noterde yapılmadı” savunması tahliye talebinin reddi için yeterli değildir.
Taahhütte kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı da belirlenebilir olmalıdır. Kiraya verenin istediği herhangi bir zamanda tahliye edileceğine dair belirsiz ifadeler, TBK m.352/1’deki belirli tarih unsurunu karşılamaz. Buna karşılık tahliye tarihi başka bir belgeye yapılan açık atıfla tereddütsüz şekilde belirlenebiliyorsa belgelerin birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.
Taahhüdün geçerli olması kiraya verene süresiz bir tahliye hakkı da vermez. Taahhüt edilen tarihin geçmesinden sonra kiraya verenin bir ay içinde icra takibine başlaması veya dava açması gerekir. Bu süre geçirilmişse geçerli bir taahhüt bulunmasına rağmen o taahhüde dayanılarak tahliye istenemeyebilir.
Aile konutlarında diğer eşin durumu da her dosyada aynı değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin aile konutu bildirimini tahliye taahhüdünden sonra yaparak sözleşmenin tarafı hâline gelmesinin, daha önce kiracı eş tarafından verilmiş ve verildiği tarihte geçerli olan tahliye taahhüdünü geriye etkili biçimde hükümsüz hâle getirmeyeceği kabul edilmiştir.
Bu sebeple aile konutunda “eş imzalamadıysa tahliye taahhüdü kesin geçersizdir” şeklinde genel bir sonuca gidilemez. Taahhüdün tarihi, diğer eşin kira ilişkisine hangi tarihte katıldığı ve aile konutu bildiriminin ne zaman yapıldığı birlikte değerlendirilmelidir.
8. Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmışsa Eski Taahhüt Hükümsüz Kalabilir
Tahliye taahhüdüne dayanan davalarda yalnız taahhütnamenin düzenlendiği tarihe bakmak yeterli değildir. Tarafların taahhütten sonra kira ilişkisini nasıl sürdürdükleri de önem taşır.
Kiracı belirli bir tarihte çıkmayı taahhüt etmiş olmasına rağmen daha sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmış ve kira ilişkisini bu yeni sözleşmeye göre devam ettirmiş olabilir. Böyle bir durumda kiraya verenin önceki tahliye taahhüdüne dayanıp dayanamayacağı ayrıca incelenir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı kararında, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olması ve kiraya verenin bu sözleşmeyi inkâr etmemesi karşısında kira ilişkisinin yenilendiği, önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı kabul edilmiştir.
Karara konu olayda kiracı daha önce taşınmazı belirli tarihte boşaltacağına dair taahhüt vermiş, ancak taraflar daha sonra yeni bir kira sözleşmesi düzenleyerek kira ilişkisini sürdürmüştür. Yargıtay, sonraki sözleşme dikkate alınmadan yalnız eski tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye kararı verilmesini doğru bulmamıştır.
Buradan her yıl yapılan kira artışının veya tarafların yeni bir kâğıt imzalamasının eski taahhüdü mutlaka ortadan kaldıracağı sonucu çıkmaz. Mevcut sözleşmenin aynı şartlarla uzaması, kira bedelinin değiştirilmesi veya bir ek protokol yapılması ile tarafların gerçekten yeni bir kira ilişkisi kurması birbirinden farklıdır.
Mahkeme yeni belgenin yalnız kira bedelini güncelleyen bir düzenleme mi olduğunu, yoksa tarafların önceki sözleşmenin yerine yeni bir kira sözleşmesi kurup kurmadığını incelemelidir.
Bu yüzden tahliye taahhüdü bulunan dosyalarda belgeye tek başına bakmak yeterli değildir. Taahhütten sonra yapılan kira sözleşmeleri, ek protokoller ve tarafların kira ilişkisini hangi koşullarla devam ettirdiği de dosyanın sonucunu değiştirebilir.
9. Kira Sözleşmesindeki Özel İhbar Şartına Uyulmamışsa Dava Reddedilebilir
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında çoğu kez yalnız Türk Borçlar Kanunu’ndaki dava süresine bakılıyor. Oysa tarafların imzaladığı kira sözleşmesinde kiraya verenin tahliye talebinden belirli bir süre önce bildirimde bulunmasını öngören özel bir hüküm bulunabilir.
Örneğin sözleşmede, “Taraflardan biri sözleşmeyi sona erdirmek isterse kira süresinin bitiminden en az iki ay önce yazılı bildirimde bulunacaktır” şeklinde bir hüküm varsa bunun kiraya veren bakımından etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararında, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için belirli bir süre önce bildirimde bulunacağı kararlaştırılmışsa, kiracı lehine olan bu şartın geçerli olduğu ve kiraya verenin buna uyması gerektiği kabul edilmiştir. Kiraya veren sözleşmede üstlendiği ihbar süresine uymadığında kira sözleşmesinin bir yıl uzadığı; TBK m.350’deki bir aylık süre içerisinde dava açılmış olsa bile ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin reddedilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Kararın sonucu önemli bir ayrımı ortaya koyuyor. Kanun, belirli süreli sözleşmede ihtiyaç nedeniyle dava açılabilmesi için kiraya verene genel olarak sözleşmenin sona ermesinden önce ayrıca ihtar gönderme zorunluluğu yüklemese de, kiraya veren kendi imzaladığı sözleşmeyle böyle bir yükümlülük üstlenmiş olabilir.
Bu durumda “Kanuna göre ihtar çekmem gerekmiyordu” savunması yeterli olmaz. Kiraya verenin sözleşmede kiracı lehine kabul ettiği bildirim şartı da dikkate alınır.
Örneğin kira sözleşmesi 1 Eylül’de sona erecek ve sözleşmede en az iki ay önce bildirim yapılacağı yazıyorsa, 15 Temmuz’da gönderilen ihtar sözleşmedeki süreyi karşılamaz. Kiraya veren daha sonra 1 Eylül’den itibaren kanundaki bir aylık dönem içerisinde dava açmış olsa bile, sözleşmenin özel hükmüne uyulmaması nedeniyle kira ilişkisinin bir yıl daha uzadığı sonucuna varılabilir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında yalnız ihtarnamenin ve dava dilekçesinin tarihine bakmak yeterli değildir. Kira sözleşmesinin özellikle “özel şartlar”, “fesih”, “uzama” ve “bildirim” başlıkları da okunmalıdır.
10. Ev Sahibi 10 Yıllık Süreyi Yanlış Hesaplarsa Tahliye Davası Erken Açılmış Olabilir
“Kiracı on yıldır evde oturuyor, artık sebep göstermeden çıkarılabilir” sözü TBK m.347’nin doğru bir özeti değildir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun esas aldığı süre, kiracının taşınmazda toplam kaç yıldır oturduğu değil, sözleşmenin ilk süresinin ardından başlayan on yıllık uzama süresidir.
Örneğin ilk kira sözleşmesinin iki yıllık yapılmış olması hâlinde, bu ilk iki yıl on yıllık uzama süresinin içinde sayılmaz. Uzama süresi, sözleşmede kararlaştırılan ilk sürenin tamamlanmasından sonra işlemeye başlar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.09.2017 tarihli, 2017/4456 E., 2017/12618 K. sayılı kararında, 01.01.2002 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin 01.01.2004 tarihinden itibaren hesaplanması gerektiği kabul edilmiş; kanuni ve geçiş hükümleri dikkate alındığında erken açılan tahliye davasının reddedilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Aynı yaklaşım Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.06.2017 tarihli, 2017/4136 E., 2017/10537 K. sayılı kararında da benimsenmiş; iki yıllık ilk kira süresinin bitiminden sonra başlayan uzama döneminin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir.
TBK m.347 ayrıca on yıllık uzama süresinin sona ermesini tek başına yeterli görmez. Kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu fesih yolunda artık ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının kusuru gibi başka bir tahliye sebebinin gösterilmesi gerekmez; ancak kanunun aradığı süre ve bildirim şartlarına uyulması gerekir.
Bu yüzden “10 yıl doldu” denilen dosyada önce ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi değil, kaç yıl süreli olduğu belirlenmelidir. Ardından ilk sürenin ne zaman sona erdiği, on yıllık uzama döneminin hangi tarihte başladığı ve fesih bildiriminin hangi uzama yılının sonu için yapıldığı hesaplanmalıdır.
Sonradan yeni kira sözleşmesi yapılmışsa 10 yıllık süre baştan mı başlar?
Tarafların yalnız kira bedelini değiştirmesi, mevcut sözleşmenin yıllık olarak uzaması veya eski sözleşmeye ek protokol yapması ile önceki sözleşmenin yerine gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurmaları birbirinden farklıdır.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.10.2017 tarihli, 2017/2915 E., 2017/14185 K. sayılı kararında, taraflar arasında önceki kira ilişkisinden sonra yeni tarihli bir yıllık kira sözleşmesinin yapıldığı somut olayda, bu yeni sözleşme de süre hesabında dikkate alınmış ve tahliye talebinin erken olduğu kabul edilmiştir.
Bu nedenle kiraya verenin veya kiracının yalnız “her yıl kontratı yeniden imzaladık” demesiyle süre hesabı yapılamaz. Sonradan düzenlenen belgenin gerçekten yeni bir kira sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı, önceki ilişkinin sona erdirilip erdirilmediği ve tarafların iradesi somut olaya göre değerlendirilir.
Eski metindeki “sözleşmeyi yenilemek yeni bir on yıllık süreyi mutlaka başlatır” şeklindeki genel kabul bu sebeple doğru değildir.
Tahliye Davasının Reddedilmesi İçin Kiracının Evde Kalmakta Haklı Bir Sebep Göstermesi Gerekmez
Tahliye davalarında kiracının savunması bazen yanlış yerde kuruluyor. Kiracının uzun yıllardır aynı evde yaşaması, çocuklarının okulunun yakın olması, başka ev bulamaması veya kiralarını düzenli ödemesi anlaşılabilir sebeplerdir; ancak bunlar geçerli biçimde oluşmuş bir tahliye sebebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Buna karşılık kiracının özel bir mazereti bulunmasa bile kiraya verenin dayandığı tahliye sebebinin kanuni şartları oluşmamışsa dava reddedilebilir.
Ev sahibinin gerçekten ihtiyacı yoksa, ihtiyaç kanunda sayılmayan bir kişiye aitse, dava erken açılmışsa, zorunlu arabuluculuk zamanından önce tamamlanmışsa, yeni malik bir aylık bildirim süresini kaçırmışsa, iki haklı ihtar gerçekte oluşmamışsa, tahliye taahhüdü kanundaki şartları taşımıyorsa veya on yıllık uzama süresi yanlış hesaplanmışsa sorun kiracının neden evde kalmak istediği değildir. Sorun, tahliye hakkının henüz doğmamış veya usulüne uygun kullanılmamış olmasıdır.
Bu ayrım tahliye davasına cevap verirken önemlidir. Genel bir “tahliye edilmek istemiyorum” savunması yerine, davacının dayandığı hukuki sebebin hangi unsurunun gerçekleşmediği gösterilmelidir.
Tahliye Davası Reddedilirse Kiracı Evde Kalmaya Devam Edebilir mi?
Tahliye talebi reddedilmiş ve kiracının çıkarılmasını sağlayan başka bir kesinleşmiş karar bulunmuyorsa kira ilişkisi devam eder. Kiracı kira bedelini ve sözleşmeden doğan diğer borçlarını yerine getirmeyi sürdürür.
Tahliye davasının reddedilmiş olması kiracıyı ileride ortaya çıkabilecek başka tahliye sebeplerinden korumaz. Örneğin ihtiyaç nedeniyle açılan dava reddedildikten sonra kiracı kira bedellerini ödemez ve temerrüt şartları oluşursa kiraya veren bu kez farklı bir hukuki sebebe dayanabilir.
Aynı şekilde ilk ihtiyaç davasının reddedilmiş olması, yıllar sonra gerçekten yeni ve farklı bir ihtiyacın ortaya çıkması hâlinde kiraya verenin hiçbir zaman yeniden dava açamayacağı anlamına gelmez.
Tahliye Davası Usulden Reddedilirse Ev Sahibi Yeniden Dava Açabilir mi?
Zorunlu arabuluculuğun hiç yapılmaması gibi giderilebilir bir dava şartı eksikliği nedeniyle dava usulden reddedilmiş olabilir. Ancak bu sırada tahliye sebebine ilişkin hak düşürücü süre geçmişse, arabuluculuğu sonradan tamamlamak kaybedilmiş dava açma süresini geri getirmez.
Bu yüzden usulden ret kararı her zaman “ev sahibi yeniden aynı davayı açar” şeklinde değerlendirilmemelidir. Yeni dava açılabilmesi için ilgili tahliye sebebinin sürelerinin hâlen korunmuş olması gerekir.
Tahliye Davasında İlk Bakılması Gereken Belgeler Nelerdir?
Tahliye davasının reddedilip reddedilmeyeceğini çoğu zaman birkaç tarih belirler. Bu nedenle dava dilekçesi geldiğinde yalnız ev sahibinin ileri sürdüğü gerekçeye cevap vermek yerine kira sözleşmesi, ihtarnameler, tebligat evrakı, arabuluculuk tutanakları ve ödeme belgeleri birlikte incelenmelidir.
Özellikle kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi, sözleşmenin ilk süresi, ihtarnamenin düzenlenme ve tebliğ tarihleri, yeni malik varsa tapu edinme tarihi, arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri, tahliye taahhüdünün düzenlenme ve tahliye tarihleri ile dava tarihi yan yana konulduğunda birçok süre hatası ortaya çıkar.
Tahliye davalarında bazen uyuşmazlığın tamamını değiştiren şey uzun bir tanık anlatımı değil, ihtarnamenin kiracıya birkaç gün geç ulaşmış olmasıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi tahliye davasını kaybedebilir mi?
Evet. Geçerli bir tahliye sebebi bulunmaması yanında ihtiyaç şartlarının oluşmaması, dava süresinin kaçırılması, arabuluculuğun usulüne uygun yapılmaması, yeni malik bildiriminin geç yapılması, iki haklı ihtarın oluşmaması veya tahliye taahhüdündeki hukuki sorunlar davanın reddine yol açabilir.
Kiramı düzenli ödüyorsam tahliye davası reddedilir mi?
Her zaman değil. Düzenli kira ödemek temerrüt ve iki haklı ihtar bakımından önemlidir; ancak ihtiyaç, yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü veya TBK m.347’deki şartların oluşması gibi başka tahliye sebeplerini tek başına ortadan kaldırmaz.
Ev sahibinin başka evi olması ihtiyaç davasını reddettirir mi?
Başka bir taşınmazın bulunması tek başına yeterli değildir. O taşınmazın ileri sürülen ihtiyacı gerçekten karşılayabilecek durumda olup olmadığı değerlendirilir.
İki noter ihtarı geldiyse tahliye kesinleşmiş olur mu?
Hayır. İki belgenin bulunması iki haklı ihtarın oluştuğunu göstermez. Her bir ihtarın ayrı ve muaccel kira borcuna dayanması, aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi ve diğer kanuni şartların bulunması gerekir.
Yeni ev sahibi bir ay içinde ihtar göndermediyse dava reddedilir mi?
TBK m.351/1’deki satın almadan itibaren altı aylık özel tahliye yolunun kullanılabilmesi için bir aylık yazılı bildirim süresine uyulmalıdır. Bu sürenin kaçırılması bu yola dayanan davayı engelleyebilir. Yeni malikin sözleşme süresinin sonuna dayanan diğer dava yolu ayrıca değerlendirilir.
Tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkar mı?
Hayır. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı ve belirli bir tahliye tarihine ilişkin bulunması ve kiraya verenin kanundaki süre içerisinde takip veya dava yoluna başvurması gerekir. Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olması da sonucu değiştirebilir.
Kira sözleşmesinin bir yıllık süresi bittiyse kiracı çıkarılabilir mi?
Sadece bir yıllık sürenin sona ermesi konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebebi değildir. Kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar.
Kiracı 10 yıldır oturuyorsa ev sahibi hemen tahliye edebilir mi?
Süre yalnız taşınmazda geçirilen toplam yıl üzerinden hesaplanmaz. Belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme süresi ve bunun ardından başlayan on yıllık uzama dönemi ayrı ayrı hesaplanmalı, ayrıca TBK m.347’deki bildirim süresine uyulmalıdır.
Tahliye davası reddedilirse ev sahibi bir daha dava açamaz mı?
Böyle bir genel kural yoktur. Ret sebebi, kararın kesin hüküm etkisi ve daha sonra yeni bir tahliye sebebinin doğup doğmadığı birlikte değerlendirilir.
