Kiracının evi boşaltmak karşılığında ev sahibinden para istemesi son yıllarda sık karşılaşılan bir durum hâline geldi. Özellikle eski kira bedelinin piyasa kiralarının çok altında kaldığı konutlarda kiracı, taşındığında çok daha yüksek kira ödeyeceğini, yeni ev için depozito ve emlakçı ücreti vereceğini, nakliye masrafına katlanacağını ileri sürerek tahliye karşılığında belirli bir bedel talep edebiliyor. Bazı kiracılar birkaç aylık kira bedeli isterken bazı uyuşmazlıklarda talep edilen rakam çok daha yüksek olabiliyor.
Kiracının böyle bir talepte bulunması, ev sahibinin bu parayı ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Türk hukukunda kiracının, sırf ev sahibinin taşınmazını geri istemesi nedeniyle kendiliğinden doğan bir “tahliye parası” alacağı bulunmamaktadır. Ev sahibi kanunda öngörülen bir tahliye sebebine sahipse ihtar, arabuluculuk, dava veya icra yoluyla tahliyeyi talep edebilir.
Bununla birlikte tarafların kira ilişkisini dava yoluyla sona erdirmek yerine anlaşarak bitirmeleri mümkündür. Kiracı belirli bir tarihte evi boşaltmayı, ev sahibi de bunun karşılığında belirli bir bedel ödemeyi kabul edebilir. Uygulamada bu ödeme zaman zaman “hava parası” olarak adlandırılsa da konut kiralarında yapılan işlemi tahliye bedeli karşılığında kira sözleşmesinin anlaşmayla sona erdirilmesi olarak değerlendirmek daha doğru olur.
Kiracı Evden Çıkmak İçin Para İsteyebilir mi?
Kiracı, kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkından vazgeçmesi ve taşınmazı belirli bir tarihte teslim etmesi karşılığında ev sahibine bir bedel önerebilir. Ev sahibi bu teklifi kabul etmek zorunda değildir.
Burada önemli olan, kiracının para istemesi ile ev sahibinin bu parayı ödemekle yükümlü olması arasındaki farktır. Kiracı taşınma masrafını, yeni evde ödeyeceği yüksek kira bedelini, depozitoyu veya emlakçı ücretini dikkate alarak bir rakam belirleyebilir. Ancak taraflar anlaşamazsa kiracı bu bedeli yalnızca “evden çıkacağım” gerekçesiyle dava yoluyla ev sahibinden talep edemez.
Ev sahibi açısından da mesele çoğu zaman yalnız hukuki değildir. Tahliye sebebi mevcut olsa dahi dava ve sonrasındaki icra sürecinin yaratacağı zaman ve masraf ile kiracının istediği bedel karşılaştırılabilir. Malik, hukuken ödeme zorunluluğu olmadığı hâlde ekonomik açıdan anlaşmayı daha avantajlı görebilir.
Bu nedenle tahliye bedeli ödenmesi başlı başına olağan dışı veya hukuka aykırı bir işlem değildir. Asıl mesele, paranın ne karşılığında ve hangi aşamada ödeneceğinin doğru şekilde yazılı hâle getirilmesidir.
Ev Sahibi Kiracıya Para Vermek Zorunda mı?
Kiracının yeni evinin depozitosunu, taşınma ücretini, emlakçı komisyonunu veya eski kira ile yeni kira arasındaki farkı ev sahibinin karşılamasını zorunlu kılan genel bir düzenleme bulunmamaktadır.
Kiracının sözleşmeden doğan kira hakkı devam ettiği sürece taşınmazı kullanması başka, taşınmazdan erken veya anlaşmalı şekilde ayrılması karşılığında para istemesi başkadır. Ev sahibi ödeme teklifini kabul etmezse, şartları varsa kanuni tahliye yollarını kullanır.
Örneğin gerçek ve samimi bir konut ihtiyacı bulunan malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa buna dayalı dava veya icra yolu gündeme gelebilir. Kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı veya kanundaki diğer tahliye sebepleri de kendi şartları içinde değerlendirilebilir.
Dolayısıyla kiracının “Para ödemezseniz çıkmam” demesi, ev sahibine yeni bir borç yüklemez. Ev sahibi ya teklifi kabul ederek kira ilişkisini anlaşmayla sona erdirir ya da mevcut tahliye sebebine göre kanuni süreci yürütür.
Kiracıya Para Vererek Evi Tahliye Ettirmek Yasal mı?
Tarafların mevcut kira sözleşmesini karşılıklı iradeleriyle sona erdirmeleri mümkündür. Bu anlaşmanın bir parçası olarak kiracıya belirli bir tahliye bedeli ödenmesi de kural olarak mümkündür.
Burada eski anlamıyla ticari işyerlerinin devrinde kullanılan “hava parası” kavramıyla konut kiracısına tahliye için yapılan ödeme birbirine karıştırılmamalıdır. Konut kiralarında konuşulan bedel çoğunlukla işyerinin müşteri çevresi veya ticari değeri karşılığında değil, kiracının mevcut kira hakkından vazgeçerek taşınmazı belirlenen tarihte teslim etmesi karşılığında kararlaştırılmaktadır.
Bu nedenle taraflar arasında yapılacak belgenin de yalnızca “hava parası ödenmiştir” şeklinde hazırlanması yerine, hangi kira ilişkisinin hangi tarihte sona ereceği ve paranın hangi şartla ödeneceği açıkça gösterilmelidir.
Tahliye İçin Para Ödenecekse Yazılı Protokol Yapılmalı mı?
Yüksek miktarda para ödenecek bir tahliyeyi sözlü anlaşmaya bırakmak ciddi risk yaratır.
Ev sahibi parayı verdiğini, kiracı ise hangi şartla aldığını farklı anlatabilir. Kiracı paranın taşınma yardımı olduğunu ileri sürebilir; ev sahibi bunun kesin tahliye karşılığında ödendiğini savunabilir. Tahliye tarihi, depozito, son kira bedeli, aidat borcu ve anahtar teslimi konusunda ayrıca uyuşmazlık çıkabilir.
Bu nedenle tahliye bedeli kararlaştırıldığında kira sözleşmesinin karşılıklı sona erdirilmesine ve taşınmazın teslimine ilişkin yazılı bir protokol hazırlanması yerindedir.
Protokolde en azından taşınmazın açık adresi, kira sözleşmesinin tarafları, kesin tahliye tarihi, ödenecek toplam bedel, ödemenin zamanı, anahtarların teslimi, depozitonun durumu, kira ve aidat borçları ile teslimden sonra tarafların birbirlerinden hangi taleplerinin kalıp kalmayacağı açıkça belirtilmelidir.
Buradaki en önemli madde ise ödemenin tahliyeyle bağlantısının kurulmasıdır.
Tahliye Parası Ne Zaman Ödenmeli?
Ev sahibi açısından en riskli yöntem, tahliye bedelinin tamamını kiracı henüz evde otururken ödemektir.
Kiracı parayı aldıktan sonra taşınmayı erteleyebilir, yeni ev bulamadığını söyleyebilir veya kararlaştırılan tarihte hiç çıkmayabilir. Ev sahibinin elinde yazılı belge bulunması haklarını tamamen ortadan kaldırmaz; ancak malik bu kez hem taşınmazı teslim alamamış hem de ödediği parayı geri almak için ayrıca uğraşmak zorunda kalmış olur.
Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı anlaşmalarda ödeme ile fiilî tahliyenin mümkün olduğunca eş zamanlı gerçekleştirilmesi daha güvenlidir.
Kiracı eşyalarını tamamen çıkardıktan, taşınmaz boş olarak kontrol edildikten ve anahtarlar teslim edildikten sonra teslim tutanağı imzalanarak tahliye bedeli banka aracılığıyla ödenebilir.
Ödeme mutlaka tahliyeden önce yapılacaksa da paranın hukuki niteliği açık bırakılmamalıdır. Kiracıya verilen tutarın bir kısmı taşınma için avans olarak ödenecekse, kiracının kararlaştırılan tarihte taşınmazı teslim etmemesi durumunda bu bedelin ne olacağı protokolde açıkça düzenlenmelidir.
Tahliye Parası Anahtar Tesliminde Ödenebilir mi?
Tahliye bedelinin anahtar teslimiyle aynı anda ödenmesi, tarafların edimlerini birbirine bağlayan en pratik yöntemlerden biridir.
Kiracı taşınmazı tamamen boşaltır, kişisel eşyalarını çıkarır ve anahtarları teslim eder. Ev sahibi de taşınmazı kontrol ettikten sonra protokolde kararlaştırılan bedeli öder. Böylece kiracı tahliye bedelini almadan kullanım hakkını teslim etmek zorunda kalmaz; ev sahibi de henüz evi teslim almadan bütün parayı vermiş olmaz.
Özellikle yüz binlerce liralık tahliye bedellerinde ödemenin yalnız nakit olarak elden yapılması yerine banka aracılığıyla yapılması ispat bakımından daha güvenlidir.
Banka açıklamasında ödemenin sebebi de gösterilebilir. Örneğin ödemenin belirli adresteki taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin protokol kapsamında yapıldığı yazılabilir.
Banka dekontu tek başına ayrıntılı tahliye protokolünün yerini tutmaz; ancak protokolle birlikte önemli bir ispat aracı oluşturur.
Kiracının Evden Çıkması Yeterli mi, Anahtar da Teslim Edilmeli mi?
Kiracının eşyalarını taşıması tek başına teslim sürecinin tartışmasız biçimde tamamlandığını göstermeyebilir. Kira ilişkisinin sona erdiğinin ve taşınmazın kiraya verene iade edildiğinin ispatında anahtar teslimi önemlidir.
Bu nedenle tahliye günü yalnız evin boş olduğuna bakılmamalı; kiracıdaki apartman giriş anahtarı, daire anahtarları ve varsa otopark, depo veya ortak alan anahtarları da teslim alınmalıdır.
Tarafların aynı gün kısa bir teslim tutanağı düzenlemesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir. Tutanağa kaç adet anahtar teslim edildiği, taşınmazın boş olarak teslim alındığı, teslim tarihi ve mümkünse saat yazılabilir.
Sayaç değerleri, demirbaşlar ve belirgin hasarlar da teslim sırasında kayda geçirilebilir.
Tahliye Parası ile Depozito Birbirinden Ayrılmalı mı?
Tahliye bedeli ile depozito aynı para değildir.
Depozito, kira sözleşmesinin başlangıcında kiracının kira ilişkisinden doğabilecek borçlarına güvence olarak verilen bedeldir. Tahliye parası ise tarafların ayrıca yaptığı sona erdirme anlaşmasının karşılığıdır.
Bu nedenle ev sahibi kiracıya 200.000 TL tahliye bedeli ödeyecekse, daha önce alınmış 30.000 TL depozitonun bu rakama dahil olup olmadığı protokolde ayrıca belirtilmelidir.
Aksi hâlde kiracı tahliye bedelini aldıktan sonra depozitosunu ayrıca talep edebilir.
Protokolde tahliye bedeli, iade edilecek depozito ve varsa kira, aidat veya zarar nedeniyle yapılacak mahsupların ayrı rakamlar hâlinde gösterilmesi çok daha sağlıklıdır.
Tahliye Protokolü ile Tahliye Taahhüdü Aynı Şey mi?
Tahliye protokolünün amacı tarafların kira ilişkisini hangi şartlarla sona erdireceğini bütün yönleriyle düzenlemektir. Tahliye taahhüdü ise Türk Borçlar Kanunu m.352’de ayrıca düzenlenen ve şartları oluştuğunda kiraya verene özel bir tahliye imkânı sağlayabilen yazılı taahhüttür.
Para karşılığında yapılan anlaşmada tahliye tarihi birkaç hafta veya birkaç ay sonrasına bırakılmışsa, protokolün yanında geçerli bir tahliye taahhüdü alınması da ev sahibi bakımından ek güvence sağlayabilir.
Ancak tahliye taahhüdünün kendine özgü geçerlilik şartları vardır. En önemlisi, kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesi imzalanırken veya taşınmaz henüz teslim edilmeden alınan taahhüt bu bakımdan ayrıca sorun yaratabilir.
Tahliye taahhüdünün noterlikte düzenlenmesi zorunlu değildir. Bununla birlikte yüksek miktarda tahliye bedelinin bulunduğu bir anlaşmada imza inkârı tartışmasını azaltmak için noterlikten yararlanılması düşünülebilir.
Kiracı Evliyse Eşinin de İmzası Alınmalı mı?
Bu konuda önce kira sözleşmesinde kimlerin kiracı olduğuna bakılmalıdır.
Kira sözleşmesinde eşlerin her ikisi de kiracı olarak yer alıyorsa, kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin anlaşmanın yalnızca eşlerden biriyle yapılması güvenli değildir. Her iki kiracının da protokolde yer alması gerekir.
Sözleşmede yalnız bir eş kiracı olarak görünmesine rağmen taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa ayrıca TBK m.349’da düzenlenen aile konutu hükümleri gündeme gelir. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli ve anlaşmalı bir tahliyede, kiracı olmayan eşin de tahliyeye ve kira ilişkisinin sona ermesine açık rıza göstermesinin protokole alınması ileride çıkabilecek tartışmaları önemli ölçüde azaltır.
Bununla birlikte “Kiracı evliyse eşinin imzası olmayan her tahliye taahhüdü geçersizdir” şeklinde mutlak bir kural kurmak doğru değildir. Aile konutu bildiriminin yapılıp yapılmadığı, eşin kira sözleşmesinin tarafı olup olmadığı ve tahliye taahhüdünün hangi tarihte verildiği somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Birden Fazla Kiracı Varsa Para Kime Ödenmeli?
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa tahliye anlaşmasına bütün kiracıların katılması gerekir.
Örneğin sözleşmede iki kardeş kiracı olarak görünüyorsa, yalnızca birinin para alıp taşınmazı teslim edeceğini söylemesi diğer kiracının sözleşmeden doğan hakkını kendiliğinden sona erdirmez.
Bu nedenle bütün kiracıların tahliye ve sona erdirme iradesi protokolde açıkça yer almalı, tahliye bedelinin kime ve ne şekilde ödeneceği de belirtilmelidir.
Bedelin tamamı kiracılardan yalnızca birinin banka hesabına yatırılacaksa diğer kiracıların da bu ödemenin kendileri bakımından tahliye bedelinin ifası olduğunu kabul ettikleri protokole yazılabilir.
Tahliye Günü Nasıl Hareket Edilmeli?
Tahliye günü işlemleri mümkün olduğunca tek seferde tamamlamak ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Kiracı taşınmazdaki eşyalarını tamamen çıkarır. Ev sahibi taşınmazı kontrol eder. Sayaç değerleri ve varsa hasarlar tutanağa geçirilir. Bütün anahtarlar teslim edilir. Depozitonun ve varsa borçların hesabı yapılır. Taraflar teslim tutanağını imzalar. Ardından protokolde kararlaştırılan tahliye bedeli ödenir.
Bu yöntem, hem kiracının parasını alamadan evi teslim etmekten çekinmesini hem de ev sahibinin evi teslim almadan yüksek miktarda para vermesini önler.
Tahliye karşılığında para ödenmesinde asıl güvence, tek başına “Kiracı çıkacağına söz verdi” cümlesi değildir. Ödeme, tahliye, anahtar teslimi ve kira ilişkisinin sona ermesi aynı yazılı düzen içerisinde birbirine bağlanmalıdır.
Kiracı Tahliye Parasını Aldığı Hâlde Evden Çıkmazsa Ne Yapılabilir?
Tahliye bedelinin kiracıya taşınmaz henüz teslim edilmeden ödenmesi, ev sahibi bakımından en önemli riski oluşturur. Kiracı parayı aldıktan sonra kararlaştırılan tarihte çıkmazsa, ödeme yapılmış olması ev sahibine konuta girme, kilidi değiştirme veya kiracının eşyalarını dışarı çıkarma yetkisi vermez. Kira ilişkisi hukuken sona ermemiş veya taşınmaz fiilen teslim edilmemişse tahliye yine kanuni yollarla sağlanmalıdır.
Bu noktada ilk bakılacak belge tarafların yaptığı tahliye protokolüdür. Protokolde belirli bir tarih kararlaştırılmış, ödemenin kiracının o tarihte taşınmazı boş olarak teslim etmesi karşılığında yapıldığı açıkça yazılmışsa kiracının çıkmaması yalnız kira hukukuna ilişkin bir sorun olmaktan çıkar; aynı zamanda taraflar arasındaki anlaşmanın ihlali hâline gelir.
Ev sahibi bu durumda, varsa geçerli tahliye taahhüdünü kullanabilir. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca kiracı teslimden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmiş fakat buna uymamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurabilir veya tahliye davası açabilir. Kiracıya tahliye bedeli ödenmiş olması bu bir aylık süreyi değiştirmez.
Bu sebeple para karşılığı tahliye anlaşmasında yalnızca ödeme belgesi düzenlemek yeterli görülmemeli; kiracının çıkmaması ihtimali de daha protokol hazırlanırken düşünülmelidir.
Kiracı Çıkmazsa Ödenen Tahliye Parası Geri Alınabilir mi?
Kiracıya yapılan ödemenin geri istenip istenemeyeceği, paranın hangi hukuki sebeple verildiğine göre belirlenir.
Taraflar arasında geçerli bir tahliye protokolü bulunuyor ve ev sahibi üzerine düşen ödeme borcunu yerine getirdiği hâlde kiracı taşınmazı teslim etmiyorsa, öncelikle sözleşmeye aykırılık hükümleri gündeme gelir. Kiracı tahliye edimini yerine getirmediği için ev sahibi sözleşmenin içeriğine göre ödediği bedelin iadesini, uğradığı zararın tazminini veya protokolde geçerli şekilde kararlaştırılmışsa cezai şartı talep edebilir.
Bu nedenle her para iadesi talebini doğrudan “sebepsiz zenginleşme” olarak nitelendirmek doğru değildir. Ödeme geçerli bir sözleşmeye dayanıyorsa uyuşmazlık ilk olarak o sözleşmenin hükümlerine göre çözülür. Tahliye anlaşmasının ortadan kalkması, geçersiz olması veya ödemenin hukuki sebebinin sonradan ortadan kalkması hâlinde ise TBK m.77 ve devamındaki sebepsiz zenginleşme hükümleri ayrıca gündeme gelebilir.
Pratikte bu ayrımı belirleyen en önemli deliller tahliye protokolü ile ödeme belgesidir. Banka dekontunda yalnız “300.000 TL gönderildi” görünmesiyle, “… adresindeki taşınmazın tahliye edilerek anahtarlarının teslimi karşılığı tahliye bedeli” açıklaması bulunan bir ödeme aynı ispat gücüne sahip değildir.
Kiracı Evi Boşaltmışsa Ev Sahibi Sonradan Verdiği Parayı Geri İsteyebilir mi?
Kiracı anlaşmaya uygun şekilde taşınmazı boşaltmış, anahtarları teslim etmiş ve kira ilişkisi sona ermişse tahliye bedelinin karşılığı yerine getirilmiş olur. Ev sahibinin sonradan ödediği rakamı yüksek bulması veya tahliye davasıyla daha ucuza sonuç alabileceğini düşünmesi tek başına paranın geri alınmasını sağlamaz.
Örneğin taraflar 300.000 TL karşılığında ay sonunda tahliye konusunda anlaşmış, kiracı evi tamamen boşaltarak anahtarı teslim etmiş ve malik de bedeli ödemişse sözleşme karşılıklı olarak ifa edilmiştir. Malik birkaç ay sonra piyasa koşullarını değerlendirerek “Bu kadar para vermemeliydim” gerekçesiyle ödeme iadesi isteyemez.
Bunun istisnası sözleşmenin kuruluşunda ayrıca hukuki bir sakatlığın bulunmasıdır. Hile, hukuka aykırı korkutma veya TBK m.28’deki şartları taşıyan aşırı yararlanma mevcutsa anlaşmanın geçerliliği ayrıca tartışılabilir.
Ancak tahliye bedelinin yüksek olması tek başına aşırı yararlanma anlamına gelmez. Aşırı yararlanma için edimler arasında açık bir oransızlığın yanında bu oransızlığın karşı tarafın zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak oluşturulmuş olması gerekir.
Kiracı Tahliye İçin İstediği Kadar Para Talep Edebilir mi?
Tahliye bedeli için kanunda belirlenmiş bir tarife yoktur. Üç aylık kira, altı aylık kira veya yıllık kira bedeli şeklinde uygulanması zorunlu bir sınır bulunmamaktadır.
Bu nedenle kiracının istediği rakam esasen pazarlık konusudur. Aylık 10.000 TL kira ödeyen bir kiracının aynı bölgede yeni konut kiralarının 35.000 TL’ye yükseldiği bir piyasada taşınmaya yaklaşımı ile piyasa bedeline yakın kira ödeyen bir kiracının durumu aynı olmayabilir. Taşınma gideri, yeni konut için ödenecek depozito ve emlakçı ücreti, yeni kira bedeli ile mevcut kira arasındaki fark gibi unsurlar kiracının talep ettiği rakamı etkileyebilir.
Ev sahibi bakımından ise başka bir hesap yapılır. Kiracının istediği bedel; mevcut tahliye sebebinin gücü, davanın belirsizliği, taşınmazın boş olarak kullanılmasının veya satılmasının ekonomik değeri ve tahliye için beklenebilecek süre ile karşılaştırılır.
Bu nedenle 500.000 TL talep edilmesi de tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz. Malik bu rakamı kabul etmeyebilir ve kanuni tahliye yoluna devam edebilir.
Yüksek Tahliye Parası İstenmesi Hangi Durumda Hukuki Sorun Oluşturabilir?
Kiracının yüksek bir rakam istemesi ile bu rakamı elde etmek için hukuka aykırı baskı kullanması birbirinden ayrılmalıdır.
Mevcut kira ilişkisinin devamından yararlanarak yüksek bir tahliye bedeli istemek, tek başına suç oluşturmaz. Kiracı sözleşmeden doğan kullanım hakkını sürdürmek yerine belirli bir bedel karşılığında bu haktan vazgeçmeyi teklif etmektedir. Ev sahibi kabul ederse anlaşma kurulur, kabul etmezse kira ilişkisi ve varsa tahliye süreci kendi hukukî yolunda devam eder.
Ancak para talebi artık taşınma pazarlığından çıkıp malike veya malvarlığına zarar verme, özel hayatına ilişkin bilgileri açıklama, itibarını zedeleme veya başka bir hukuka aykırı davranışla baskı kurma noktasına ulaşırsa ceza hukuku bakımından farklı bir değerlendirme gerekir. Somut olayın içeriğine göre tehdit, şantaj, mala zarar verme veya başka suç hükümleri gündeme gelebilir.
Burada kullanılan tek bir cümleden hareketle suç vasfı belirlemek doğru değildir. Taraflar arasındaki ilişkinin tamamı, istenen menfaat, kullanılan baskının niteliği ve kiracının gerçekleştireceğini söylediği davranış birlikte değerlendirilir.
Özel hukuk bakımından da benzer bir hassasiyet vardır. TBK m.38, kişinin kanundan doğan bir hakkını veya yetkisini kullanacağını bildirmesinin kural olarak korkutma sayılmayacağını kabul etmekle birlikte, karşı tarafın zor durumundan yararlanılarak aşırı bir menfaat sağlanması hâlinde farklı bir sonuç öngörmektedir.
Dolayısıyla kiracının tahliye davasında savunma yapacağını veya kanun yollarına başvuracağını belirtmesi başlı başına hukuka aykırı değildir. Fakat hukuki imkânların kullanım biçimi, karşı tarafın içine düştüğü özel durum ve elde edilen menfaatin ölçüsü somut olayda ayrıca incelenebilir.
Tahliye Protokolüne Cezai Şart Konulabilir mi?
Taraflar kiracının belirlenen tarihte taşınmazı teslim etmemesi hâlinde uygulanmak üzere cezai şart kararlaştırabilir.
Özellikle tahliye bedelinin bir kısmı önceden ödenecekse bu düzenleme ev sahibi açısından anlamlı olabilir. Kiracıya taşınabilmesi için belirli bir avans verilmiş ve kalan tahliye bedelinin anahtar tesliminde ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiracının kendi kusuruyla tahliye tarihine uymaması hâlinde ön ödemenin iadesi yanında makul bir cezai şart da protokole yazılabilir.
Ancak cezai şartın miktarı ölçüsüz belirlenmemelidir. TBK m.182 uyarınca hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirebilir. Bu nedenle tahliye bedeli 200.000 TL iken bir günlük gecikme için milyonlarca lira cezai şart yazılması, bu rakamın ileride aynen tahsil edileceği anlamına gelmez.
Cezai şartın gerçek amacı, taraflardan birini korkutmak değil, kararlaştırılan tahliye tarihine uyulmamasının ekonomik sonucunu baştan belirlemektir.
Tahliye Gecikirse Günlük Bedel Kararlaştırılabilir mi?
Tahliye tarihinden sonraki gecikme dönemi için günlük veya aylık cezai şart belirlenmesi de mümkündür.
Örneğin taşınmazın 1 Kasım’da teslim edilmesi kararlaştırılmışsa, bu tarihten sonraki kusurlu gecikmenin her günü için belirli bir tutar ödeneceği yazılabilir. Ancak bu hükmün sağlıklı uygulanabilmesi için gerçek teslim tarihinin de tartışmasız olması gerekir.
Bu nedenle anahtar teslim tutanağı önemlidir. Kiracının eşyalarını hangi gün çıkardığı, anahtarları hangi tarihte teslim ettiği ve malikin taşınmazı hangi gün fiilen geri aldığı ispatlanabiliyorsa gecikme süresi de daha kolay belirlenebilir.
Kiracı Tahliye Günü Daha Fazla Para İsterse Ne Olur?
Tahliye bedelinin önceden kesin olarak belirlenmiş olması, teslim günü çıkabilecek yeni pazarlıkların önüne geçebilir.
Örneğin taraflar 250.000 TL tahliye bedelinde anlaşmış ve bunu yazılı protokole bağlamışsa kiracının anahtar teslimi sırasında tek taraflı olarak bedeli 350.000 TL’ye çıkarması daha önce kurulan sözleşmeyi değiştirmez. Ev sahibinin yeni rakamı kabul etme zorunluluğu yoktur.
Kiracı buna rağmen taşınmazı teslim etmezse olay artık yeni bir pazarlıktan ziyade mevcut protokolün ihlali olarak değerlendirilir. Varsa tahliye taahhüdüne, sözleşmeye ve kira hukukundaki diğer tahliye sebeplerine göre işlem yapılabilir.
Bu sebeple protokolde tahliye için kararlaştırılan bedelin toplam ve nihai bedel olduğunun açıkça belirtilmesi faydalıdır.
Tahliye Bedelinin Bir Kısmı Önceden Ödenecekse Nasıl Yazılmalı?
Bazı kiracılar yeni eve geçebilmek için depozito veya nakliye giderini karşılamadan mevcut taşınmazı boşaltamayabilir. Bu durumda tahliye parasının tamamı yerine bir bölümünün önceden verilmesi düşünülebilir.
Burada ödeme niteliğinin belirsiz bırakılmaması gerekir. Örneğin toplam tahliye bedeli 300.000 TL olarak kararlaştırılmışsa, 50.000 TL’nin taşınma avansı olarak protokol tarihinde ödeneceği, bu tutarın toplam bedelden düşüleceği ve kalan 250.000 TL’nin boş ve anahtarlı teslim sırasında verileceği yazılabilir.
Kiracının kendi kusuruyla kararlaştırılan tarihte çıkmaması hâlinde 50.000 TL avansın iade edilip edilmeyeceği de aynı maddede belirtilmelidir.
Bu düzenleme yapılmazsa ileride ilk ödemenin tahliye bedeli mi, geri alınmayacak taşınma yardımı mı, depozito iadesi mi yoksa borç ödemesi mi olduğu konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Tahliye Bedelinin Ödendiği Nasıl İspatlanır?
Tahliye bedeli yüksekse ödeme mümkün olduğunca banka üzerinden yapılmalıdır.
Banka transferinde ödemenin hangi protokole ve hangi taşınmaza ilişkin olduğu anlaşılır biçimde yazılabilir. Böylece yalnızca paranın gönderildiği değil, hangi hukuki sebeple gönderildiği de ortaya konulmuş olur.
Elden ödeme yasak veya kendiliğinden geçersiz değildir; ancak özellikle yüksek rakamlarda ispatı daha güçtür. Nakit ödeme yapılacaksa kiracının bedeli aldığını ve bunun hangi hukuki işlem karşılığında verildiğini gösteren imzalı tahsil belgesi hazırlanması gerekir.
Taraflar arasında yapılan mesajlaşmalar da uyuşmazlık hâlinde delil olarak kullanılabilir. Bununla birlikte yüz binlerce liralık bir tahliye anlaşmasını yalnız mesajlaşmaya bırakmak yerine yazılı protokol, banka kaydı ve teslim tutanağının birlikte bulunması çok daha güvenlidir.
Arabuluculukta Tahliye Parası Kararlaştırılabilir mi?
Kira uyuşmazlığı arabuluculuk aşamasına gelmişse tarafların tahliye bedeli üzerinde anlaşmalarına engel yoktur.
Arabuluculuk görüşmesinde kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı, malikin ne kadar ödeme yapacağı, ödemenin hangi aşamada gerçekleştirileceği, depozitonun nasıl iade edileceği ve son kira ile aidatların nasıl hesaplanacağı aynı anlaşma içerisinde düzenlenebilir.
Bu özellikle tahliye davası açılmadan önce yapılan görüşmelerde kullanışlıdır. Taraflar dava açmak yerine belli bir tarihte tahliye ve belli bir bedel üzerinde uzlaşarak uyuşmazlığı sona erdirebilir.
Arabuluculuk anlaşma belgesi hazırlanırken yalnız “Taraflar anlaşmıştır” şeklinde genel ifadeler yerine tahliye tarihinin, ödeme tutarının ve teslim şartlarının açıkça yazılması gerekir.
Tahliye Davası Devam Ederken Kiracıyla Anlaşılabilir mi?
Tahliye davası açılmış olması tarafların daha sonra anlaşmasını engellemez.
Dava devam ederken kiracı belirli bir tarihte çıkmayı kabul edebilir ve ev sahibi bunun karşılığında tahliye bedeli ödemeyi üstlenebilir. Ancak bu noktada devam eden dava dosyasının ne olacağı dikkatle kararlaştırılmalıdır.
Kiracı bir ay sonra çıkacağını söyledi diye malikin aynı gün davadan feragat etmesi her zaman uygun değildir. Çünkü davadan feragat, HMK uyarınca kesin hüküm gibi sonuç doğuran bir taraf işlemidir. Kiracı daha sonra anlaşmaya uymazsa malik, sona erdirdiği eski davaya kaldığı yerden devam edemez.
Bu nedenle dava devam ederken tahliye bedeli karşılığında anlaşma yapılıyorsa, feragat veya diğer usul işlemlerinin hangi aşamada yapılacağı da protokolde düşünülmelidir. Uygulamada güvenli olan, tahliye gerçekleşmeden mevcut dava hakkını geri dönülmez biçimde ortadan kaldıracak işlemlere acele edilmemesidir.
Tahliye Gerçekleştikten Sonra Devam Eden Dava Ne Olur?
Kiracı taşınmazı anlaşmaya uygun şekilde boşaltıp anahtarları teslim ettikten sonra devam eden tahliye davasının konusu ve yargılama giderleri bakımından dosyanın durumu ayrıca değerlendirilir.
Tarafların yalnız tahliye konusunda anlaşması, mahkeme harcı, yargılama gideri ve vekâlet ücretine ilişkin uyuşmazlığı kendiliğinden çözmeyebilir.
Bu nedenle devam eden dava sırasında yapılan tahliye protokolünde, tarafların dava giderleri ve vekâlet ücreti konusunda nasıl hareket edeceğinin de yazılması yerinde olur.
Aksi hâlde ev teslim edilmiş olmasına rağmen taraflar bu kez yalnız dava masrafları nedeniyle uyuşmazlığa devam edebilir.
Tahliye İçin Para Vermek mi, Dava Açmak mı Daha Avantajlıdır?
Bu sorunun cevabı yalnız kiracının istediği rakama bakılarak verilemez.
Ev sahibinin öncelikle hangi tahliye hakkına sahip olduğunu bilmesi gerekir. Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunan, tahliye tarihi yaklaşmış ve belgesi güçlü olan bir malikin durumu ile herhangi bir kanuni tahliye sebebi bulunmayan malikin pazarlık gücü aynı değildir.
Aynı şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi çok güçlü olan malik ile ihtiyaç iddiasının ciddi ispat sorunu taşıdığı bir dosya da aynı değerlendirilmez.
Tahliye bedelinin ekonomik anlamı, taşınmazın ne amaçla kullanılacağına göre de değişir. Malik evi kendisi kullanacak olabilir. Taşınmaz boş hâlde satılacak olabilir. Mevcut kira çok düşük olduğu için yeni kira bedeliyle ciddi gelir farkı doğabilir. Bazen kiracının talep ettiği bedel yüksek görünmesine rağmen, boş teslimin malike sağlayacağı ekonomik fayda daha yüksek olabilir.
Bu nedenle kiracıya tahliye bedeli ödenmeden önce mevcut tahliye yollarının ve bunların başarı ihtimalinin değerlendirilmesi gerekir. Kiracının istediği rakam ancak bundan sonra anlamlı biçimde karşılaştırılabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı evden çıkmak için para isteyebilir mi?
Kiracı, kira ilişkisinin anlaşmayla sona erdirilmesi karşılığında belirli bir bedel talep edebilir. Ancak ev sahibinin bu bedeli ödeme zorunluluğu yoktur.
Kiracıya para vermeden tahliye mümkün mü?
Kanunda düzenlenen bir tahliye sebebi bulunuyorsa kiraya veren gerekli icra veya dava yolunu kullanabilir. Tahliye parası, kanuni tahliye yollarının yerine getirilmesi zorunlu bir ödeme değildir.
Kiracı tahliye parasını alıp çıkmazsa ne yapılır?
Yapılan protokol, ödeme belgesi ve varsa tahliye taahhüdü değerlendirilir. Tahliye için kanuni yollara başvurulabileceği gibi, ödenen bedelin iadesi ve şartları varsa zararların tazmini de talep edilebilir. Malik kendi başına kilit değiştirerek tahliye yapamaz.
Tahliye parası ne zaman ödenmeli?
Ev sahibi açısından en güvenli yöntem, esas ödemenin taşınmaz boşaltılıp anahtarlar teslim edilirken yapılmasıdır. Kiracının taşınması için ön ödeme gerekiyorsa bunun avans olduğu ve tahliye gerçekleşmezse ne olacağı protokolde düzenlenmelidir.
Kiracı çok yüksek para isterse vermek zorunda mıyım?
Kanunda tahliye bedeli için belirlenmiş bir tutar bulunmaz. Talep edilen rakam kabul edilmek zorunda değildir.
Tahliye için para istemek suç mudur?
Sırf kira sözleşmesini anlaşmayla sona erdirmek için tahliye bedeli istemek suç değildir. Para talebinin hukuka aykırı tehdit veya baskıyla birlikte ileri sürülmesi hâlinde somut olay ceza hukuku bakımından ayrıca değerlendirilir.
Tahliye parasını banka yoluyla vermek zorunlu mudur?
Her durumda banka zorunluluğu bulunduğu söylenemez; ancak yüksek tutarlı ödemelerde banka kaydı ispat bakımından çok daha güvenlidir. Ödeme açıklamasının tahliye protokolüyle uyumlu olması gerekir.
Tahliye bedeli ödenirse depozito ayrıca geri verilir mi?
Protokolde aksi kararlaştırılmamışsa tahliye bedeli ile depozito farklı alacaklardır. Depozitonun tahliye bedeline dahil olup olmadığı açıkça yazılmalıdır.
Tahliye davası açılmışken kiracıya para verilip anlaşılabilir mi?
Taraflar dava devam ederken de anlaşabilir. Ancak kiracı henüz taşınmazı teslim etmeden davadan feragat edilmesi ciddi risk yaratabilir. Tahliye tarihi, ödeme ve dava dosyasında yapılacak işlemler birlikte planlanmalıdır.
Kaynakça
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.26-27 – Sözleşme özgürlüğü ve sözleşme özgürlüğünün sınırları.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.28 – Aşırı yararlanma.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.37-39 – Korkutma nedeniyle irade sakatlığı.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.77 ve devamı – Sebepsiz zenginleşme.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.112 ve devamı – Borcun gereği gibi ifa edilmemesinden doğan sorumluluk.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.179-182 – Ceza koşulu.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.349 – Aile konutunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve eşin durumu.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352 – Yazılı tahliye taahhüdü ve kiracıdan kaynaklanan diğer tahliye sebepleri.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.272 ve devamı – Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.307-311 – Davadan feragat ve feragatin sonuçları.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B – Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve anlaşma süreci.
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.106, m.107 ve m.151 – Tehdit, şantaj ve mala zarar verme suçlarına ilişkin hükümler.
