Kiracıya İhtar Çekmeden Tahliye Davası Açılır mı? Hangi Durumlarda İhtar Şarttır?

Kiracının tahliyesi için her durumda önce noter ihtarı çekilmesi gerekmez. Tahliye sebebine göre izlenecek yol değişir. Kira bedelini ödemeyen kiracı hakkında doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatılabilirken, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede bir aylık bildirim süresi önem taşır. İki haklı ihtara dayanılacaksa aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtarın oluşması gerekir. On yıllık uzama süresine dayalı fesihte ise tamamen farklı bir bildirim süresi uygulanır.

Bu sebeple kiracı tahliyesinde önce “İhtar çekelim.” denilerek işlem yapılması yerine hangi tahliye sebebinin mevcut olduğu belirlenmelidir. Gereksiz veya yanlış tarihte gönderilen ihtar kiraya verene bir hak kazandırmadığı gibi, süresi kaçırılmış bir ihtar sonradan düzeltilemeyebilir.

Özellikle kira bedelini ödemeyen kiracı bakımından noter ihtarı ile tahliye talepli icra takibi birbirine alternatif iki farklı yol olarak karşımıza çıkar. Kiraya veren isterse yazılı ihtarla kiracıya ödeme süresi verebilir, isterse ayrıca noter ihtarı çekmeden doğrudan icra takibi başlatabilir.

1. Kiracıyı Tahliye Etmek İçin İhtar Çekmek Zorunlu mu?

Her tahliye sebebinde ihtar zorunlu değildir. İhtarın gerekli olup olmadığı, tahliyenin dayandığı sebebe göre belirlenir.

Tahliye sebebi	İhtar durumu
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra	Önceden noter ihtarı gerekmez
Kira borcu nedeniyle TBK m. 315 kapsamında fesih	Kiracıya yazılı olarak en az 30 gün ödeme süresi verilmelidir
İki haklı ihtar	Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın oluşması gerekir
Ev sahibinin ihtiyacı	Belirli süreli kirada önceden ihtar her durumda dava şartı değildir
Yeni malikin ihtiyacı	Altı aylık özel yol için edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim gerekir
Tahliye taahhüdü	Kural olarak ayrıca ihtar şart değildir; bir aylık başvuru süresi önemlidir
On yıllık uzama süresi	Kanunda öngörülen sürede fesih bildirimi yapılmalıdır
Kiracının özen borcuna aykırı davranması	Kural olarak yazılı ihtar ve en az 30 günlük süre gerekir

İhtarın zorunlu olmadığı bir tahliye sebebinde de dava açma veya icra takibine başlama süresi bulunabilir. Örneğin tahliye taahhütnamesine dayanırken ayrıca noter ihtarı çekilmesi şart değildir; ancak kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içinde dava veya icra yoluna başvurulması gerekir.

Aynı şekilde belirli süreli kira sözleşmesinde ev sahibinin kendi ihtiyacına dayanarak açacağı davada önceden ihtar çekilmemiş olması her zaman davaya engel oluşturmaz. Buna karşılık davanın sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren kanuni süre içinde açılması gerekir.

Dolayısıyla tahliye dosyasında ihtardan önce tahliye sebebi ve buna bağlı süreler belirlenmelidir.

2. Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtar Çekmeden İcra Takibi Yapılabilir mi?

Kira bedelini ödemeyen kiracı hakkında önceden noter ihtarı çekilmeden doğrudan tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir.

Kiraya veren icra dairesine başvururken hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini hem de kanuni ödeme süresinde borcun ödenmemesi hâlinde kiracının tahliyesini talep eder. Bunun üzerine kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderilir.

Bu ödeme emri, kira borcunun ödenmesi için kiracıya süre verir ve süresinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye talep edilebileceğini bildirir. Bu nedenle aynı kira borcu için önce noterden ihtar çekilip daha sonra icra takibi başlatılması zorunlu değildir.

Kiraya veren açısından önemli olan, icra takibinin başlatılırken tahliye talebini de içerecek şekilde düzenlenmesidir. Yalnızca para alacağının tahsili amacıyla başlatılan takip ile kira borcunun ödenmemesi hâlinde tahliye sonucunun da istenildiği takip aynı değildir.

3. Tahliye Talepli İcra Takibinde Kiracının Süresi Kaç Gündür?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre verilir.

Kiracının ödeme emrine itiraz süresi ise 7 gündür. Bu iki sürenin birbirinden ayrılması gerekir.

Kiracı kira borcunun bulunmadığını, borcun ödendiğini veya istenen miktarın yanlış olduğunu düşünüyorsa ödeme emrine karşı yedi gün içinde itiraz etmelidir. Borç mevcutsa ve kiracı temerrüt nedeniyle tahliye edilmek istemiyorsa kira borcunu 30 günlük ödeme süresi içinde ödemelidir.

Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra “Ödeme için 30 günüm var.” diyerek itirazını da 30 gün içinde yapabileceğini düşünürse itiraz süresini kaçırabilir.

Öte yandan yedi günlük itiraz süresinin dolmasıyla kiracı hemen tahliye edilmez. Tahliye bakımından 30 günlük ödeme süresinin de dolması gerekir.

3.1. 30 Gün ile Bir Ay Aynı Süre Değildir

Kira hukukunda bazı süreler “30 gün”, bazıları ise “bir ay” olarak düzenlenmiştir. Bunlar aynı şekilde hesaplanmaz.

Kira borcunun ödenmesi için verilen 30 günlük süre gün hesabına göre belirlenir. Tahliye taahhüdüne dayanma veya bazı tahliye davalarını açma süresi ise bir ay olarak düzenlenmiştir.

Özellikle ayların 28, 29, 30 veya 31 gün çekmesi nedeniyle iki sürenin birbirinin yerine kullanılması hatalı tarih hesabına yol açabilir.

4. Kiracı 30 Gün İçinde Kira Borcunu Ödemezse Ne Olur?

Tahliye talepli ödeme emrinin tebliğinden sonra 30 günlük süre içinde kira borcu ödenmezse kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Kiracı 30. günün sonunda kendiliğinden tahliye edilmiş sayılmaz. Kiraya verenin icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı alması gerekir.

Kiracının icra takibine itiraz etmemiş olması ve kira borcunu da verilen sürede ödememesi hâlinde, kiraya veren kanuni süre içinde icra mahkemesinden tahliyeye karar verilmesini ister. Mahkemece tahliye kararı verildikten sonra karar icra dosyası üzerinden uygulanır.

Ev sahibi 30 günlük sürenin dolması üzerine kendiliğinden kilidi değiştiremez, kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz veya konuta girerek fiilî tahliye yapamaz. Kira borcunun bulunması, kiraya verene kendi imkânlarıyla tahliye yetkisi vermez.

5. Kiracı 30 Gün İçinde Kira Borcunu Öderse Tahliye Davası Devam Eder mi?

Kiracı, tahliye talepli icra takibinde kira borcunun tamamını 30 günlük süre içerisinde öderse bu temerrüde dayanılarak tahliye talep edilemez.

Ancak geç ödeme başka bir tahliye sebebi bakımından sonuç doğurabilir.

Kiracı kira bedellerini sürekli geciktiriyor, her defasında ihtar veya icra takibinden sonra ödeme yapıyorsa aynı kira yılı içinde şartları oluşan iki ayrı gecikme iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi oluşturabilir.

Örneğin ocak ayı kirası süresinde ödenmez ve kiraya veren haklı bir icra takibi başlatırsa, kiracının ödeme emrinden sonra borcu ödemesi ilk gecikmenin hukuki etkisini her durumda ortadan kaldırmaz. Aynı kira yılı içinde başka bir kira bedeli için ikinci bir haklı ihtar oluşursa kira yılının sonunda iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılması mümkün olabilir.

Bu nedenle kira borcunun 30 gün içinde ödenmesi ile iki haklı ihtar sistemi birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

6. Kiracı İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip itiraz edilen kısım yönünden durur. Bundan sonraki yol, kiracının neye itiraz ettiğine göre değişir.

Kiracı;

• kira borcunun bulunmadığını,
• ödemenin daha önce yapıldığını,
• kira miktarının yanlış hesaplandığını,
• kira ilişkisinin bulunmadığını,
• kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir.

Kiracının yalnız borcun miktarına veya ödendiği iddiasına yönelik itirazıyla, kira sözleşmesinin veya imzanın açıkça inkâr edilmesi aynı sonucu doğurmaz.

Kira ilişkisi ve sözleşme inkâr edilmiyor, yalnız borcun ödendiği veya miktarın hatalı olduğu ileri sürülüyorsa kiraya veren şartları varsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edebilir.

Kiracı kira sözleşmesini veya adi yazılı sözleşmedeki imzasını açıkça inkâr ederse, kiraya verenin elindeki belgenin niteliğine göre izlenecek yol değişebilir. Bu durumda uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerekebilir.

İcra takibine yapılacak itirazın içeriği bu nedenle önemlidir. Kiracının yalnızca “Borca itiraz ediyorum.” demesi ile “Bu kira sözleşmesindeki imza bana ait değildir.” demesi aynı hukuki savunma değildir.

6.1. Noter İhtarına Cevap Vermemek ile İcra Takibine İtiraz Etmemek Aynı Şey Değildir

Kiracıya noterden gönderilen bir ihtarname ile icra dairesinden gönderilen ödeme emri birbirinden farklıdır.

Noter ihtarnamesine cevap verilmemesi kural olarak ihtarnamede yazılı bütün iddiaların kabul edildiği anlamına gelmez.

İcra ödeme emrinde ise kanuni itiraz süresi vardır. Kiracı borca veya kira ilişkisine itiraz edecekse yedi günlük süre içerisinde işlem yapmak zorundadır. Bu süre geçirilirse takip bakımından önemli sonuçlar doğar.

Bu sebeple kiracının eline ulaşan belgenin noter ihtarı mı, icra ödeme emri mi, tahliye emri mi yoksa mahkeme tebligatı mı olduğu önce belirlenmelidir.

7. Kirayı Ödemeyen Kiracıyı İcraya Vermeden Önce Arabulucuya Gitmek Gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak zorunludur. Ancak İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır.

Bu nedenle kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracı hakkında tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmadan önce arabulucuya başvurmak zorunda değildir.

Örneğin kiracı birkaç aylık kira borcunu ödemiyorsa kiraya verenin önce noter ihtarı çekmesi, ardından arabulucuya başvurması ve ancak bundan sonra icra takibi yapması gerekmez. Şartları varsa doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.

Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdüne dayalı dava gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak kira davalarında dava şartı arabuluculuk ayrıca dikkate alınmalıdır.

8. Kirayı Ödemeyen Kiracıya Noter İhtarı Çekilerek Tahliye İstenebilir mi?

Kiraya veren, doğrudan icra takibi yerine Türk Borçlar Kanunu m. 315 kapsamında yazılı ihtar yolunu da kullanabilir.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle borcun ödenmesi için süre verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.

İhtarda hangi kira dönemlerinin ödenmediği ve talep edilen tutar açıkça gösterilmelidir. Kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilmeli ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilmelidir.

Noter ihtarı geçerlilik şartı değildir; ancak bildirimin içeriğini, tarihini ve tebliğini ispat etmek bakımından uygulamada tercih edilir.

Kiracı verilen sürede borcunu ödemezse kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

8.1. Kira Borcunda Noter İhtarı mı, İcra Takibi mi Tercih Edilmeli?

Kira borcu açık, kira sözleşmesi tartışmasız ve kiraya veren hem alacağını tahsil etmek hem de ödeme yapılmadığı takdirde tahliye sağlamak istiyorsa tahliye talepli icra takibi pratik bir yol olabilir.

İcra takibinde ayrıca noter ihtarı gönderilmesine gerek kalmadan kiracıya ihtarlı ödeme emri tebliğ edilir ve 30 günlük ödeme süresi başlar.

Buna karşılık taraflar arasında kira miktarı, ödeme şekli veya kira sözleşmesinin içeriği konusunda ciddi uyuşmazlık bulunuyorsa hangi yolun kullanılacağı dosyanın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Kiraya verenin amacı yalnız mevcut kira borcu nedeniyle tahliye değil, kiracının sürekli geç ödemeleri sebebiyle ileride iki haklı ihtara dayanmaksa kira dönemleri ve ödeme tarihleri ayrıca takip edilmelidir.

9. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Önceden İhtar Çekmek Şart mı?

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanmak zorundaysa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kiracıya noter ihtarı gönderilmesi her durumda zorunlu değildir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren kanuni dava açma süresi içerisinde doğrudan arabuluculuğa başvurup ardından tahliye davası açabilir.

Ancak dava hemen açılmayacaksa yazılı bildirim önem kazanır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirirse TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı için uzamış olur.

Bu sebeple ihtiyaç nedeniyle tahliyede ihtarın iki farklı işlevi birbirinden ayrılmalıdır. İhtar bazı durumlarda dava açmanın ön şartı değildir; ancak dava hakkının sonraki kira yılı boyunca korunmasını sağlayabilir.

10. Ev Sahibi “Kendim Oturacağım” İhtarı Gönderirse Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Kiraya verenin “Evi kendim kullanacağım.” gerekçesiyle ihtar göndermesi tek başına kiracıyı tahliye etmez.

Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa kiraya veren önce dava şartı arabuluculuk sürecini tamamlar, anlaşma sağlanamazsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açar.

Mahkeme ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceler.

Kiraya verenin halen kirada oturması, ailesinin büyümesi, mevcut konutunun ihtiyacı karşılamaması, sağlık veya ulaşım sebebiyle taşınma ihtiyacının ortaya çıkması gibi durumlar mahkemece değerlendirilebilir.

Buna karşılık kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralamak amacıyla ileri sürülen göstermelik ihtiyaç korunmaz.

İhtiyaç ihtarı tahliye kararının yerine geçmediğinden ev sahibi yalnız ihtara dayanarak kilit değiştiremez veya kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz.

11. Evi Yeni Satın Alan Malik Kiracıya Bir Ay İçinde İhtar Çekmek Zorunda mı?

Kiracılı bir taşınmaz satın alındığında mevcut kira sözleşmesi sona ermez. Yeni malik, önceki malikin yerine kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni malik taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için ihtiyaç duyuyorsa Türk Borçlar Kanunu m. 351 kapsamında tahliye isteyebilir.

Yeni malikin edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açabilmesini sağlayan özel yolu kullanabilmesi için edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir.

Örneğin taşınmaz 10 Mayıs tarihinde satın alınmışsa yeni malikin altı aylık özel tahliye yolundan yararlanabilmesi bakımından bir aylık bildirim süresi 10 Mayıs’tan itibaren hesaplanır.

Bu sürenin geçirilmesi hâlinde sonradan çekilen ihtarla altı aylık özel yol yeniden canlandırılamaz.

11.1. Yeni Malik İhtarının Tebliği Neden Önemlidir?

Kanun yeni malikin edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesini aradığından ihtarın yalnız noterlikte hazırlanmış olmasıyla yetinilmemelidir.

İhtarın son güne bırakılması, tebligatın bir aylık süreden sonra gerçekleşmesine yol açabilir ve tahliye davasında süre tartışması doğurabilir.

Bu sebeple yeni malik ihtarının edinmenin hemen ardından hazırlanması daha güvenlidir. Tapu devri yapıldıktan sonra mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kiracının tebligat adresi kontrol edilerek bildirim geciktirilmemelidir.

12. Yeni Malik Bir Aylık İhtar Süresini Kaçırırsa Kiracıyı Tahliye Edemez mi?

Bir aylık bildirim süresinin geçirilmesi, yeni malikin yalnızca edinme tarihinden altı ay sonra dava açmasına imkân veren özel yolu kullanmasını engeller.

Yeni malik, kira sözleşmesinde önceki malikin yerine geçtiği için sözleşme süresinin sona ermesine bağlı ihtiyaç nedeniyle tahliye yolundan yine yararlanabilir.

Bu ikinci yolun dava tarihi mevcut kira sözleşmesinin başlangıcı, belirli süresi ve uzama dönemi dikkate alınarak hesaplanır.

Dolayısıyla yeni malikin bir aylık bildirimi kaçırmasıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı tamamen ortadan kalkmaz. Ancak kullanılabilecek tahliye yolu ve dava tarihi değişir.

Kiracılı taşınmaz satın alındığında yalnız tapu edinme tarihine bakmak yeterli değildir. Mevcut kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihinin de ilk aşamada incelenmesi gerekir.

13. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede İhtar Nasıl Oluşur?

Kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi hâlinde, borcu her defasında sonradan ödemesi kiraya verenin tahliye imkânını tamamen ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu m. 352/2, kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın oluşması hâlinde kiraya verene kira yılının sonunda tahliye davası açma hakkı tanır.

Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi gerekir. Kiracının iki ayrı kira borcunda temerrüde düşmesi ve kiraya verenin her iki borç bakımından da haklı yazılı bildirimde bulunması aranır.

Örneğin kira bedelinin her ayın 5’inde ödeneceği kararlaştırılmış olsun. Kiracı mart ayı kirasını zamanında ödemez ve kiraya veren bu borç nedeniyle ihtar gönderirse, daha sonra eylül ayı kirası da zamanında ödenmez ve ikinci bir haklı ihtar oluşursa iki haklı ihtara dayalı tahliye gündeme gelebilir.

Burada iki ayrı ödeme gecikmesi bulunması gerekir. Tek bir kira borcunun iki farklı ihtarla istenmesi iki haklı ihtar oluşturmaz.

İcra dairesinden gönderilen kira ödeme emri de şartları bulunduğunda haklı ihtar sonucunu doğurabilir. Bu nedenle iki haklı ihtar hesabı yapılırken yalnız noter ihtarnamelerine değil, aynı kira yılı içerisinde başlatılmış kira icra takiplerine de bakılmalıdır.

13.1. Kiracı İhtardan Sonra Borcu Öderse Haklı İhtar Geçersiz Olur mu?

Kiracının ihtar veya icra ödeme emri kendisine ulaştıktan sonra kira borcunu ödemesi, ihtarın haklı olma niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Önemli olan, ihtarın yapıldığı sırada muaccel ve ödenmemiş bir kira borcunun bulunmasıdır.

Kiracı borcu ihtardan önce ödemişse durum farklıdır. Ödeme yapılmış bir kira dönemi için daha sonra gönderilen ihtar iki haklı ihtar hesabında kullanılamaz.

Bu nedenle ödeme tarihleri ile ihtar veya icra takip tarihleri banka kayıtları üzerinden birlikte incelenmelidir.

13.2. Kirayı Sürekli Geç Ödemek Tek Başına Tahliye İçin Yeterli midir?

Kiracının kira bedellerini banka hesabına sürekli geç yatırması tek başına iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için yeterli değildir.

TBK m. 352/2’nin uygulanabilmesi için kanundaki şartları taşıyan iki ayrı haklı yazılı ihtarın oluşması gerekir.

Kiraya veren yıllarca geç ödemeleri kabul etmiş, ancak hiçbir yazılı ihtar veya bu sonucu doğuran icra işlemi yapmamışsa yalnız banka hareketlerini göstererek “kiracı her ay geç ödedi” şeklinde iki haklı ihtara dayalı tahliye isteyemez.

Geç ödeme başka uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıyabilir; ancak iki haklı ihtarın yerine geçmez.

13.3. İki Haklı İhtardan Sonra Dava Ne Zaman Açılır?

İki haklı ihtarın oluşmasıyla kiracı hemen tahliye edilemez.

Tahliye davası, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bu süre tahliye bakımından önemlidir. İhtarların oluştuğu anda dava açılması da, kira yılı bittikten sonra bir aylık sürenin geçirilmesi de sorun doğurabilir.

Dava şartı arabuluculuk bulunduğundan, dava açma süresi hesaplanırken arabuluculuğa başvurunun süreye etkisi de ayrıca dikkate alınmalıdır.

14. Tahliye Taahhüdü Varsa Kiracıya Ayrıca İhtar Çekmek Gerekir mi?

Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunan kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin ayrıca noter aracılığıyla “evi boşalt” ihtarı göndermesi kural olarak zorunlu değildir.

Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.

Örneğin kiracı taşınmazı 1 Ekim 2026 tarihinde boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihin gelmesini bekler. Kiracı çıkmazsa kanundaki bir aylık süre içerisinde tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapılır.

Tahliye taahhüdü bakımından asıl tehlike çoğu zaman ihtar çekilmemesi değil, bir aylık başvuru süresinin kaçırılmasıdır.

14.1. Tahliye Taahhüdünden Sonra Doğrudan İcraya Başvurulabilir mi?

Geçerli tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren bir aylık süre içinde icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir.

Bu takip, kira borcunun ödenmemesine dayalı 30 günlük ödeme emriyle karıştırılmamalıdır. Burada tahliye talebinin dayanağı kira borcu değil, kiracının belirli tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı taahhüdüdür.

Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi hâlinde, taahhütnamenin niteliğine ve itirazın içeriğine göre icra mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesinde devam edecek süreç belirlenir.

Adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzanın açıkça inkâr edilmesi, icra mahkemesinde ilerlenmesini engelleyebilir.

14.2. Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Süre Nasıl Korunur?

Tahliye taahhüdüne dayalı işlemlerde bir aylık süre çok önemlidir.

Kiraya veren bu süre içinde dava açabilir veya icra takibi başlatabilir. Kanunun sürelerin korunmasına ilişkin hükümleri uyarınca süresinde yapılmış yazılı bildirimlerin bazı durumlarda dava açma süresine etkisi bulunabilir.

Ancak yalnız “Kiracıya bir mesaj gönderdim, artık istediğim zaman taahhüde dayanabilirim.” düşüncesiyle hareket edilmemelidir.

Tahliye taahhüdünün tarihi, taahhüt edilen tahliye günü, bildirimin şekli ve başvurunun ne zaman yapıldığı birlikte değerlendirilmelidir.

15. On Yıllık Kiracıyı Tahliye Etmek İçin İhtar Ne Zaman Çekilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinin yalnızca süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı tahliye edemez.

Türk Borçlar Kanunu m. 347’de kiracı lehine özel bir uzama sistemi öngörülmüştür.

Belirli süreli kira sözleşmesinde önce sözleşmede kararlaştırılan süre tamamlanır. Ardından on yıllık uzama süresi hesaplanır. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bunu izleyen uzama yıllarının sonunda herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda olmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bunun için ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirim yapılmalıdır.

Bu nedenle halk arasında kullanılan “Kiracı 10 yılı doldurdu, çıkar.” hesabı çoğu kez eksiktir.

Bir yıllık kira sözleşmesinde ilk sözleşme yılı ayrıca dikkate alınır, on yıllık uzama dönemi bundan sonra hesaplanır ve bildirimin hangi uzama yılının sonunda sonuç doğuracağı ayrıca belirlenir.

15.1. 10 Yıl Dolduğu Gün Kiracı Çıkarılabilir mi?

On yıllık uzama süresinin dolması kiracının o gün kendiliğinden tahliye edilmiş olduğu anlamına gelmez.

Kiraya verenin kanunda öngörülen süreye uygun fesih bildiriminde bulunması gerekir.

Üç aylık bildirim süresi kaçırılmışsa sözleşmenin hangi tarihte sona erdirilebileceği bir sonraki uzama dönemi dikkate alınarak yeniden hesaplanır.

Özellikle çok eski kira sözleşmelerinde başlangıç tarihinin yanlış kabul edilmesi birkaç yıllık hesap farkına yol açabildiğinden kira sözleşmesi ve uzama dönemleri takvim üzerinde ayrı ayrı çıkarılmalıdır.

16. Kiracı Eve Zarar Veriyorsa Önce İhtar Çekmek Gerekir mi?

Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı taşınmazda yaşayan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde Türk Borçlar Kanunu m. 316 uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kural olarak kiracıya yazılı ihtar göndererek aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermeli ve bu süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğini bildirmelidir.

Örneğin kiracının sözleşmeye aykırı biçimde taşınmazı kullanması veya giderilebilir nitelikte bir aykırılığı sürdürmesi hâlinde önce bu yol izlenebilir.

Buna karşılık her olayda 30 günlük süre verilmesi zorunlu değildir.

Kiracının taşınmaza kasten ağır zarar vermesi, verilen sürenin yararsız olacağının açık olması veya davranışın kiraya veren ya da aynı taşınmazda yaşayan kişiler bakımından kira ilişkisini çekilmez hâle getirmesi durumunda kanunun tanıdığı doğrudan fesih imkânı gündeme gelebilir.

16.1. Komşuları Sürekli Rahatsız Eden Kiracı İhtarsız Tahliye Edilebilir mi?

Komşuların rahatsız edilmesi her olayda aynı şekilde değerlendirilmez.

Bir kez yüksek sesle müzik dinlenmesi ile sürekli kavga, tehdit, saldırı, gece boyunca gürültü, ortak alanların ağır biçimde ihlali veya apartmanda yaşamı çekilmez hâle getiren davranışlar aynı değildir.

Aykırılığın giderilebileceği durumlarda kural olarak yazılı ihtar ve 30 günlük süre uygulanır.

Davranışın ağırlığı nedeniyle kira ilişkisinin sürdürülmesi kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez hâle gelmişse doğrudan fesih imkânı değerlendirilebilir.

Apartman yönetimi tutanakları, kolluk başvuruları, kamera kayıtları, komşu tanıkları ve daha önce yapılan uyarılar bu tür dosyalarda önem taşır.

17. Tahliye İhtarı Noterden Çekilmek Zorunda mı?

Her tahliye ihtarının noter aracılığıyla gönderilmesi geçerlilik şartı değildir.

Kanunun yazılı bildirim aradığı durumlarda bildirimin hangi yöntemle yazılı şekli sağladığı ayrıca değerlendirilir. Noter ihtarı uygulamada tercih edilir; çünkü ihtarın kim tarafından gönderildiği, içeriği, düzenleme tarihi ve tebliğ süreci kolaylıkla ispatlanabilir.

Tahliye davalarında aylar sonra “Ben böyle bir ihtar almadım.” veya “Bana gönderilen metinde bu husus yazmıyordu.” şeklinde uyuşmazlık çıkması mümkündür. Noter işlemi bu tür ispat sorunlarını önemli ölçüde azaltır.

Bununla birlikte noter ihtarı çekilmiş olması, ihtarın hukuken doğru olduğu anlamına gelmez.

Yanlış kira yılına dayanılmışsa, gerekli ödeme süresi verilmemişse veya bildirim süresi kaçırılmışsa belgenin noter tarafından gönderilmiş olması bu eksiklikleri gidermez.

18. WhatsApp’tan “Evi Boşalt” Mesajı Tahliye İhtarı Sayılır mı?

WhatsApp üzerinden gönderilen bir mesajın her tahliye sebebi bakımından noter ihtarıyla aynı hukuki sonucu doğuracağı söylenemez.

Tahliye hukukunda bazı bildirimler için yazılı şekil aranır. Mesajın gerçekten kiraya verenden gönderilip gönderilmediği, içeriğinin değişip değişmediği, kiracıya ne zaman ulaştığı ve kanunun aradığı yazılı şekli karşılayıp karşılamadığı uyuşmazlık konusu olabilir.

Örneğin ev sahibinin “Eylül sonunda evi boşalt.” şeklindeki tek satırlık WhatsApp mesajı, hangi tahliye sebebine dayanıldığını göstermeyebilir ve kanunda belirli bir içerik veya süre aranan ihtarın yerini tutmayabilir.

WhatsApp yazışması taraflar arasındaki iletişimi ispatlayan bir delil olarak kullanılabilir. Ancak kanuni bir tahliye bildirimini yalnız WhatsApp mesajına bırakmak kiraya veren açısından gereksiz risk oluşturur.

Güvenli elektronik imzayla yapılan hukuki işlem ile sıradan WhatsApp mesajı da aynı değildir.

19. SMS veya E-Posta ile Tahliye İhtarı Gönderilebilir mi?

Kanunun belirli bir tahliye sebebi için yazılı bildirim aradığı durumlarda, göndericinin kimliği, içeriğin değişmezliği ve bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarihin ispatı önem taşır.

Sıradan e-postanın veya SMS’in uyuşmazlıkta delil değeri bulunabilir; ancak bunların her durumda kanuni fesih veya tahliye bildiriminin yerine geçtiği kabul edilmemelidir.

Özellikle yeni malik ihtarı, on yıllık uzama süresindeki fesih bildirimi veya hak düşürücü sürenin korunmasının amaçlandığı işlemlerde tebliğ ve içerik tartışmasına açık yöntemlerden kaçınmak gerekir.

20. Tahliye İhtarında Neler Yazmalıdır?

İhtarın içeriği hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre hazırlanmalıdır. Bütün tahliye dosyalarında kullanılabilecek tek tip bir ihtar metni yoktur.

Kira borcu nedeniyle gönderilen ihtarda ödenmeyen kira dönemleri, talep edilen tutar, verilen ödeme süresi ve ödeme yapılmamasının sonucu açıkça belirtilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle yapılan bildirimde taşınmazın hangi ihtiyaç nedeniyle istendiği ve kiraya verenin tahliye iradesi anlaşılır olmalıdır.

Yeni malikin bildiriminde edinme tarihi ve ihtiyaç sebebinin doğru kurulması gerekir.

İki haklı ihtarda ise ihtarın gönderildiği tarihte gerçekten muaccel ve ödenmemiş kira bedeli bulunmalıdır.

Kiralananın adresinin ve tarafların doğru gösterilmesi de önemlidir.

Aşırı uzun, birbirine aykırı birçok tahliye sebebini aynı anda ileri süren ihtarlar ileride yorum sorunlarına yol açabilir. İhtarnamenin amacı karşı tarafa çok sayıda hukuki terim sıralamak değil, dayanılan hakkı açık ve ispatlanabilir biçimde bildirmektir.

21. İhtarnameye Cevap Vermek Zorunlu mu?

Kiracının kendisine gönderilen her noter ihtarnamesine cevap verme zorunluluğu yoktur.

İhtara cevap verilmemesi, ihtarnamede yazan bütün vakıaların kabul edildiği anlamına da gelmez.

Örneğin ev sahibi ihtiyaç nedeniyle “Taşınmaza oğlum yerleşecektir, sözleşme sonunda boşaltın.” şeklinde ihtar gönderdiğinde kiracının cevap vermemiş olması, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu kabul ettiği anlamına gelmez. Tahliye davası açıldığında kiracı ihtiyaç iddiasına karşı savunma yapabilir.

Ancak ihtarda gerçeğe aykırı veya ileride uyuşmazlık doğurabilecek önemli bir husus bulunuyorsa cevap vermek yararlı olabilir.

Örneğin kiraya veren “Son üç aylık kira bedeli ödenmemiştir.” dediği hâlde kiracı ödemeleri banka yoluyla yapmışsa, ödeme belgeleriyle birlikte yazılı cevap verilmesi daha sonra çıkabilecek uyuşmazlık bakımından fayda sağlayabilir.

Aynı şekilde yanlış kira başlangıç tarihi, yanlış borç miktarı veya gerçeğe aykırı bir olay ihtarnamede yer alıyorsa cevap verilmesi düşünülebilir.

21.1. İhtara Cevap Vermezsem Kabul Etmiş Sayılır mıyım?

Noter ihtarnamesine cevap verilmemesi, medeni yargılamada ihtardaki bütün iddiaların ikrar edilmiş olduğu sonucunu kendiliğinden doğurmaz.

Ancak kiracının daha sonra yapacağı savunmalarla önceki davranışları arasında çelişki bulunması mahkemece dosyanın bütünü içerisinde değerlendirilebilir.

İhtarnamede açıkça yanlış bir iddia bulunduğu hâlde hiç cevap verilmemesi her zaman hak kaybı yaratmasa da, elde güçlü belgeler varsa sessiz kalmanın dosyaya hiçbir yararı bulunmayabilir.

Burada noter ihtarı ile icra dairesinden gelen ödeme emri mutlaka ayrılmalıdır. İcra ödeme emrine itiraz için kanuni süre vardır. O sürenin geçirilmesi, noter ihtarına cevap verilmemesinden çok daha ağır sonuç doğurur.

21.2. İhtara Cevap Verirken Nelere Dikkat Edilmelidir?

İhtara cevap verirken gereksiz kabul ve ikrarlardan kaçınılmalıdır.

Örneğin gerçekte kira miktarı konusunda uyuşmazlık varken:

“Üç aylık kira borcumu kabul ediyorum ancak şu an param olmadığı için ödeyemiyorum.”

şeklinde bir cevap verilmesi, sonraki icra veya dava sürecinde borcun varlığı bakımından kiracının savunmasını ciddi biçimde zayıflatabilir.

Cevap, ihtardaki hangi iddianın kabul edilmediğini ve varsa bunu gösteren belgeleri ortaya koyacak şekilde hazırlanmalıdır.

Her ihtara uzun cevap verilmesi de gerekli değildir. Bazen hiç cevap vermemek, bazen yalnız ödeme belgesini sunmak, bazen de ayrıntılı cevap ihtarı göndermek dosyanın durumuna göre daha uygun olabilir.

22. İhtarın Gönderildiği Tarih mi, Kiracıya Tebliğ Edildiği Tarih mi Önemlidir?

Tahliye hukukunda yalnız ihtarnamenin noterlikte düzenlendiği tarihe bakmak her zaman yeterli değildir.

Kanunun bazı hükümlerinde bildirimin belirli süre içinde yapılması aranır. Bu durumlarda bildirimin karşı tarafa ne zaman ulaştığı önem kazanır.

Yeni malikin TBK m. 351’deki altı aylık özel tahliye yolunda, edinmeden itibaren bir aylık sürede yazılı bildirim yapılması gerekir. Bu nedenle ihtarın bir aylık sürenin son günü notere bırakılması ve daha sonra kiracıya tebliğ edilmesi dava sırasında ciddi tartışma yaratabilir.

Benzer risk süreyi koruyan diğer bildirimlerde de vardır.

Bu nedenle kanuni süresi bulunan ihtarlar son güne bırakılmamalıdır. İhtarnamenin düzenlenmesi kadar tebliğ süreci de dosyanın takvimine dâhil edilmelidir.

23. Yanlış Tarihte İhtar Çekilirse Ne Olur?

Tahliye sebebi doğru olsa bile ihtarın yanlış tarihte gönderilmesi tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.

Örneğin yeni malik bir aylık bildirim süresini geçirmiş olabilir. On yıllık uzama süresinde üç aylık bildirim süresi kaçırılmış olabilir. İki haklı ihtardan biri henüz kira borcu muaccel olmadan gönderilmiş olabilir. Kira borcuna ilişkin ihtarda 30 günlük ödeme süresi yerine daha kısa bir süre verilmiş olabilir.

Noterin ihtarı düzenlemiş olması bu hataları ortadan kaldırmaz.

Noter, tarafın istediği bildirimi gönderir; tahliye sebebinin oluşup oluşmadığına veya dava süresinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığına karar veren makam değildir.

Tahliye dosyasında ihtar hazırlanırken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira ödeme günü, varsa tapu edinme tarihi ve dayanılan kanuni sebep birlikte incelenmelidir.

24. Yanlış Tahliye Sebebiyle İhtar Çekilirse Sonradan Başka Sebebe Dayanılabilir mi?

Kiraya verenin bir tahliye sebebiyle ihtar göndermiş olması, başka bir hukuki tahliye sebebi gerçekten mevcutsa her durumda o sebebe dayanmasını engellemez.

Örneğin kiracıya ihtiyaç nedeniyle ihtar gönderilmişken daha sonra kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle ayrıca temerrüt yolu oluşabilir. Aynı kiracı hakkında geçerli tahliye taahhüdü de bulunabilir.

Ancak her tahliye sebebinin kendi şartları ve süreleri vardır.

İhtiyaç ihtarı, iki haklı ihtar yerine geçmez. Kira borcu ihtarı, yeni malikin bir aylık bildirim şartını karşılamaz. Tahliye taahhüdü bulunması da on yıllık uzama süresindeki fesih bildirimi yerine geçmez.

Bir dosyada birden fazla tahliye sebebi bulunması, bunların hukuki şartlarının birbirine karıştırılabileceği anlamına gelmez.

25. İhtardan Sonra Arabulucuya Başvurmak Gerekir mi?

Kiracıya ihtar gönderilmiş olması, tahliye davasının hemen açılabileceği anlamına gelmez. Öncelikle dayanılan tahliye sebebi bakımından dava hakkının doğmuş olması gerekir. Bunun yanında, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdüne dayalı dava ve diğer kira uyuşmazlıklarında, şartları oluştuğunda önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanağın düzenlenmesinden sonra tahliye davası açılabilir.

Ancak tahliye sebebinin henüz doğmadığı bir tarihte yalnız ihtar gönderilmiş olması, dava açma hakkının da doğduğu anlamına gelmez. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşme süresinin sona ermesi, iki haklı ihtarda ilgili kira yılının tamamlanması, yeni malikin TBK m. 351’deki özel yolunda ise edinme tarihinden itibaren altı aylık sürenin geçmesi gerekir. Arabuluculuk başvurusunun zamanı da bu süreler dikkate alınarak belirlenmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli ilamsız icra takibi ise farklıdır. Kiraya veren bu takibi başlatmadan önce arabulucuya gitmek zorunda değildir. Kiracıya icra dairesinden ihtarlı ödeme emri gönderilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında borç 30 günlük sürede ödenmezse tahliye süreci icra yolu üzerinden devam eder.

26. İhtardan Sonra Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İhtarın gönderildiği veya kiracıya tebliğ edildiği tarih, her tahliye sebebinde dava açma tarihini tek başına belirlemez. Dava süresi, hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre hesaplanır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi, iki haklı ihtarda ihtarların gerçekleştiği kira yılının tamamlanması, yeni malikin özel tahliye yolunda edinmeden itibaren altı aylık sürenin geçmesi, tahliye taahhüdünde ise taahhüt edilen tahliye tarihinin gelmesi gerekir.

Dava şartı arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklarda, dava hakkı doğduktan sonra arabuluculuk süreci de tamamlanmalıdır. Arabuluculuk son tutanağı alınmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret sonucunu doğurabilir.

27. İhtar Çektikten Sonra Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız tahliye yolları hariç olmak üzere dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak zorunludur.

Ancak arabuluculuğa ne zaman başvurulacağı tahliye sebebine göre belirlenmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşme süresinin sona ermesi, iki haklı ihtarda ilgili kira yılının tamamlanması, tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarihin gelmesi gibi kanuni zamanların beklenmesi gerekebilir.

Tahliye hakkı henüz doğmadan arabuluculuğa başvurulması, daha sonra dava süresi ve dava şartının yerine getirilip getirilmediği konusunda tartışma yaratabilir.

Bu nedenle ihtar gönderildikten sonra hemen arabuluculuk başvurusu yapmak yerine, dayanılan tahliye sebebinin dava hakkını hangi tarihte doğurduğu hesaplanmalıdır.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli ilamsız icra takibinde ise takipten önce arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.

28. İhtardan Sonra Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İhtarın tebliğ edilmesiyle bütün tahliye davalarında aynı dava süresi başlamaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi ve kanundaki bir aylık dava süresi dikkate alınır.

Yeni malikin altı aylık özel yolunda, bir aylık yazılı bildirim şartı sağlandıktan sonra edinme tarihinden itibaren altı ayın dolması beklenir.

İki haklı ihtarda, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir aylık süre içerisinde dava açılır.

Tahliye taahhüdünde, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde dava veya icra yoluna başvurulur.

On yıllık uzama süresinde ise ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildirimi yapılması gerekir.

Bu sebeple ihtarnamenin üzerinde yazan tarih tek başına dava tarihini göstermez. Her tahliye sebebinin süresi kendi hükmüne göre hesaplanmalıdır.

29. Kiracı İhtardan Sonra Evi Boşaltmazsa Ev Sahibi Ne Yapmalıdır?

Kiracının kendisine gönderilen tahliye ihtarına uymaması hâlinde ev sahibi kendi imkânlarıyla taşınmaza el koyamaz.

Kullanılacak yol tahliye sebebine göre değişir.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi yapılmış ve borç 30 günlük sürede ödenmemişse icra mahkemesinden tahliye istenir.

İhtiyaç, iki haklı ihtar veya yeniden inşa gibi dava yoluyla tahliye sebeplerinde gerekli arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.

Tahliye taahhüdü bulunuyorsa süresinde icra takibi veya dava yoluna gidilebilir.

Mahkeme veya icra yoluyla tahliye kararı alınmadan ev sahibinin kilidi değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya elektrik ve suyu kestirerek kiracıyı taşınmaya zorlaması hukuka uygun değildir.

30. Tahliye İhtarı Göndermek Kiracının Kesin Olarak Çıkarılacağı Anlamına Gelir mi?

İhtarname tahliye sürecindeki işlemlerden yalnız biridir. İhtarın gönderilmiş olması tahliye sebebinin gerçekten mevcut olduğunu veya daha sonra açılacak davanın kazanılacağını tek başına göstermez.

Mahkeme ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını, kira borcunun gerçekten bulunup bulunmadığını, ihtarların haklı olup olmadığını, bildirim ve dava sürelerine uyulup uyulmadığını ve tarafların sunduğu delilleri inceler.

Yeni malik bir aylık ihtarı zamanında göndermiş olabilir ancak ileri sürdüğü ihtiyaç gerçek olmayabilir.

İki haklı ihtar görünüşte mevcut olabilir ancak kiracı kira bedellerini ihtarlardan önce ödemiş olabilir.

Kira borcu ihtarı gönderilmiş olabilir ancak kiracı ödeme belgeleriyle borcun bulunmadığını ispatlayabilir.

Bu nedenle noter ihtarı tahliye garantisi değildir. İhtarın hukuki değeri, dayandığı tahliye sebebi ve diğer şartlarla birlikte ortaya çıkar.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı noter ihtarını teslim almazsa ne olur?

Tebligatın usulüne uygun şekilde yapılıp yapılmadığı değerlendirilir. Kiracının sırf tebligatı almaktan kaçınması her durumda bildirimi sonuçsuz bırakmaz. Ancak tebliğ işleminin Tebligat Kanunu’na uygun tamamlanmış olması gerekir.

Kiracı noter ihtarına cevap vermek zorunda mı?

Hayır. Her noter ihtarına cevap verme zorunluluğu yoktur. Cevap verilmemesi de ihtardaki bütün iddiaların otomatik olarak kabul edildiği anlamına gelmez.

İcra dairesinden gelen ödeme emrine cevap vermek gerekir mi?

Kiracı borca, kira miktarına veya kira ilişkisine itiraz edecekse ödeme emrine karşı kanuni itiraz süresini kaçırmamalıdır. Noter ihtarı ile icra ödeme emri bu nedenle aynı değildir.

Kiracıya ihtar çekmeden doğrudan icraya verilebilir mi?

Kira bedeli ödenmiyorsa kiraya veren ayrıca noter ihtarı çekmeden tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcun ödenmesi için 30 gün verilir.

Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa yine çıkarılabilir mi?

O temerrüde dayalı icra takibinden tahliye kural olarak önlenir. Ancak gecikmiş ödeme şartları varsa iki haklı ihtar bakımından ayrıca sonuç doğurabilir.

Tahliye taahhüdü varsa ihtar çekmeden icraya verilebilir mi?

Geçerli tahliye taahhüdünde kiracı taahhüt edilen tarihte çıkmazsa kiraya veren bir aylık süre içerisinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Ayrıca noter ihtarı gönderilmesi kural olarak zorunlu değildir.

Ev sahibi kendisi oturacaksa önce ihtar çekmek zorunda mı?

Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye bakımından önceden ihtar her durumda dava şartı değildir. Ancak dava açma süresinin korunması ve sözleşme döneminin doğru belirlenmesi önemlidir.

Yeni malik bir ay içinde ihtar çekmezse tahliye hakkını tamamen kaybeder mi?

Hayır. Edinmeden altı ay sonra dava açılmasını sağlayan özel yolu kullanamaz; ancak kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı ihtiyaç nedeniyle tahliye yolu şartları varsa devam edebilir.

WhatsApp mesajı noter ihtarının yerine geçer mi?

Her durumda geçeceği söylenemez. Tahliye sebebinin aradığı şekil, bildirimin içeriği, gönderenin tespiti ve mesajın ulaştığı tarih ayrı ayrı değerlendirilir. Kanuni süreye bağlı önemli bildirimleri yalnız WhatsApp mesajına bırakmak risklidir.

İhtara cevap verilmezse kiracı haksız duruma düşer mi?

Tek başına cevap verilmemesi kiracının haksız olduğunu göstermez. Ancak ihtarda yanlış borç, tarih veya başka önemli bir iddia varsa belgeli cevap verilmesi sonraki uyuşmazlık bakımından yararlı olabilir.

İhtardan sonra hemen dava açılabilir mi?

Her tahliye sebebinde hayır. Dava hakkının hangi tarihte doğduğu ayrıca hesaplanır. Bazı sebeplerde kira yılının veya sözleşme süresinin bitmesi, bazı durumlarda altı aylık sürenin geçmesi gerekir.

Tahliye ihtarı gönderen ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye mahkeme veya icra yoluyla gerçekleştirilir. İhtarname ev sahibine kendi kendine tahliye yetkisi vermez.