Samsun’da kiracının tahliyesi, ev sahibinin kiracının çıkmasını istemesiyle kendiliğinden gerçekleşmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliye edilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda veya İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen bir tahliye sebebinin bulunması, ilgili sebebe özgü sürelerin kaçırılmaması ve doğru hukuki yolun izlenmesi gerekir.
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, esaslı tadilat ve yeniden inşa, aynı kira yılı içindeki iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin tamamlanması farklı şartlara bağlı tahliye sebepleridir. Bir sebep için geçerli olan ihtar veya dava süresi, diğer sebep için kullanılamaz.
Bu nedenle tahliye sürecindeki en büyük hata, “Kiracı çıkmıyor, hemen ihtar çekelim” düşüncesiyle hareket etmektir. Önce kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, kira ödemeleri, önceki ihtarlar, taşınmazın kullanım şekli ve tahliye sebebi birlikte incelenmelidir. Yanlış ihtar, süresinden önce yapılan arabuluculuk başvurusu veya bir aylık dava süresinin kaçırılması, haklı görünen bir tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.
Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Gerçekten Bir Yıl Sonra Sona Erer mi?
Hayır. Bir yıllık konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi, bir yılın sonunda ev sahibinin tek taraflı iradesiyle sona ermez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmede yazan sürenin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz.
Bir yıllık kira sözleşmesi aslında 12 kiracıya 12 yıl oturma hakkı verir .
Bir yıllık konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi, kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmazsa birer yıllık dönemlerle uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, bunu izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. bu süreç yapılacak yargılamanın süresi hariç 12 yıla tekabül eder.
Örneğin 1 Eylül 2025 tarihinde başlayan bir yıllık sözleşmenin ilk süresi 1 Eylül 2026’da biter. Bundan sonra on yıllık uzama dönemleri hesaplanır. Bildirimin hangi tarihte yapılacağı ve davanın ne zaman açılacağı sözleşmenin başlangıç ve uzama tarihleri üzerinden ayrıca hesaplanmalıdır. “On yıl doldu” denilerek gelişigüzel gönderilen ihtar, yanlış döneme denk gelirse tahliye sonucu doğurmayabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bu koruyucu sistemi kiraya verenin yalnızca süre bitimine dayanarak tahliye istemesini engeller.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Sebeplerle Tahliye Edebilir?
Kiracının tahliyesi için uygulamada en sık başvurulan yollar şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Aynı kira yılı içinde geçikme veya ödememeden ötürü noterden iki haklı ihtar çekilmesi
- Geçerli tahliye taahhüdü bulunması ve süresinde icra edilmesi
- Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı
- Yeni malikin ihtiyacı
- Yeniden inşa, imar veya esaslı tadilat
- On yıllık uzama süresinin tamamlanması
- Kiracının özen borcuna veya komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranması
- Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması
Her tahliye sebebi için aynı usul uygulanmaz. Bazı durumlarda önce ihtar gönderilmesi gerekirken bazı durumlarda doğrudan icra takibine veya dava yoluna gidilebilir. Bazı tahliye davalarında bir aylık süre, bazı bildirimlerde üç aylık süre belirleyicidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracı kira bedelini kararlaştırılan tarihte ödemezse kiraya veren, kira alacağını talep edebilir ve şartları oluştuğunda tahliye yoluna başvurabilir.
Bu durumda iki temel yol vardır:
Kira borcu nedeniyle tahliye talepli icra takibi
Kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için ilamsız icra takibi başlatabilir ve tahliye talep edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre verilir.
Kiracı borca veya kira ilişkisine süresinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içinde borcu ödemezse, kiraya veren tahliye istemiyle icra mahkemesine veya sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Buradaki 30 gün, “bir ay” ile aynı kabul edilmemelidir. Sürenin tebliğ tarihine göre doğru hesaplanması gerekir.
Kiracı 30 günlük süre içinde borcun tamamını öderse temerrüde dayalı bu takip üzerinden tahliye önlenebilir. Ancak geç ödeme, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın oluşması bakımından ayrıca sonuç doğurabilir.
Temerrüt nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye
Kiraya veren yazılı ihtarla kiracıya en az 30 gün süre vererek borcun ödenmesini isteyebilir. Kiracı verilen sürede ödeme yapmazsa sözleşme feshedilerek tahliye davası açılabilir.
İhtarda hangi aylara ait ne kadar kira borcu bulunduğu açıkça yazılmalı; ödeme süresi ve ödeme yapılmamasının sonucu tereddüde yer bırakmayacak şekilde gösterilmelidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini sürekli geç ödemesi hâlinde, her seferinde 30 günlük süre içinde ödeme yapması temerrüt yoluyla tahliyeyi zorlaştırabilir. Böyle durumlarda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.
Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdır.
Kiracının ihtardan sonra borcu ödemesi, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Önemli olan ihtarın gönderildiği anda muaccel ve ödenmemiş kira borcunun bulunmasıdır. Buna karşılık ödeme ihtardan veya takipten önce yapılmışsa ihtar haklı sayılmayabilir.
İki haklı ihtara dayanan tahliye davası, ihtarların gerçekleştiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan gecikme davanın reddine yol açabilir.
Banka kayıtlarında kiraların sürekli geç yatırılıyor olması tek başına iki haklı ihtarın yerine geçmez. Kanunun aradığı iki ayrı haklı yazılı bildirim veya bu sonucu doğuran takip işlemleri bulunmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir.
İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu, dava süresince devam eden bir ihtiyaç olması gerekir.
Sırf kirayı yükseltmek, kiracıyı değiştirmek veya taşınmazı daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermek amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiası korunmaz.
İhtiyaç iddiasında şu hususlar önem taşıyabilir:
- İhtiyaç sahibinin hâlen kirada oturması,
- Sağlık veya ulaşım nedeniyle taşınma zorunluluğu,
- Evlenme hazırlığı,
- Yurt dışından veya başka şehirden dönüş,
- Mevcut konutun yetersiz kalması,
- İşyeri ihtiyacının fiilen ve somut biçimde ortaya çıkması,
- Aynı bölgede kullanılabilir başka bir taşınmaz bulunup bulunmaması.
Kiraya verenin aynı şehirde başka bir taşınmazının bulunması davanın mutlaka reddedileceği anlamına gelmez. Ancak diğer taşınmazların ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı, boş olup olmadığı ve neden dava konusu yerin gerekli olduğu mahkemece değerlendirilir.
İhtiyaç nedeniyle dava ne zaman açılır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin sonunda açılabilir. Dava açma süresi kural olarak sözleşmenin bitiminden itibaren bir aydır.
Kiraya veren, bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Ancak ihtarın hangi tarihte gönderildiği değil, gerektiğinde hangi tarihte tebliğ edildiği de önemlidir. Son güne bırakılan bildirim, zamanında tebliğ edilmezse hak kaybı doğurabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiracılı bir taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.
Yeni malik taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa iki farklı yoldan tahliye isteyebilir:
Altı aylık özel yol
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu şart yerine getirilirse edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa altı aylık özel tahliye yolu kullanılamaz.
Sözleşme süresinin sonuna dayanan yol
Yeni malik, önceki malikin yerine geçtiğinden kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu yolun seçilmesi hâlinde edinmeden itibaren bir aylık ihtar şartı aranmaz; ancak sözleşme dönemine ilişkin sürelerin doğru hesaplanması gerekir.
Yeni malikin taşınmazı yatırım amacıyla satın almış olması, daha sonra ihtiyaç iddiasında bulunmasını tek başına engellemez. Fakat mahkeme ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını somut olay üzerinden inceler.
Yeniden İnşa, İmar veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse tahliye istenebilir.
Her boya, mutfak yenilemesi veya küçük tamirat tahliye sebebi değildir. Yapılacak işin esaslı nitelikte olması ve kiracı içerideyken gerçekleştirilmesinin mümkün bulunmaması gerekir.
Bu davalarda şu deliller önem taşıyabilir:
- Onaylı mimari proje,
- Yapı ruhsatı,
- Belediye yazıları,
- Riskli yapı veya güçlendirme belgeleri,
- Teknik rapor,
- Keşif ve bilirkişi incelemesi.
Tahliye sağlandıktan sonra kiraya verenin taşınmazı gerçekten belirtilen amaçla kullanması gerekir. Kanuna aykırı biçimde eski kiracı yerine başka bir kişiye kiralama yapılması tazminat sorumluluğu doğurabilir.
On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak tahliye isteyemez. Ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra sebep göstermeksizin fesih hakkı doğar.
Buradaki hesap şu şekilde yapılır:
- Önce sözleşmede kararlaştırılan ilk süre tamamlanır.
- Daha sonra on yıllık uzama süresi hesaplanır.
- On yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının sonunda tahliye imkânı doğar.
- Bildirimin ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekir.
Bu yüzden bir yıllık sözleşmeler bakımından halk arasında “on yıl dolunca çıkarılır” şeklinde yapılan hesap çoğu zaman hatalıdır. Başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi ve uzama yılları takvim üzerinde ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Kiracının Özen Borcuna Aykırı Davranması
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, aynı taşınmazda yaşayan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.
Kiracının taşınmaza ciddi zarar vermesi, komşuları sürekli rahatsız etmesi, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, yasak faaliyetlerde bulunması, ortak alanları ağır biçimde ihlal etmesi hâlinde sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kural olarak önce kiracıya yazılı ihtarda bulunarak aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermelidir. Ancak davranışın kiraya verene veya komşulara katlanılamaz zarar vermesi ya da aykırılığın giderilmesinin mümkün olmaması gibi ağır durumlarda doğrudan fesih tartışılabilir.
Tek bir komşu şikâyeti veya soyut iddia yeterli değildir. Tutanaklar, yönetim yazışmaları, kolluk kayıtları, fotoğraflar, bilirkişi incelemesi ve tanık anlatımları önem taşır.
Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması hâlinde sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak sona erdirilmesine imkân tanır.
Taraflar arasındaki her tartışma bu madde kapsamında değildir. Tehdit, saldırı, ağır hakaret, sürekli taciz veya kira ilişkisindeki güven temelini ciddi biçimde ortadan kaldıran olaylar somut koşullara göre önemli sebep oluşturabilir.
Ceza soruşturması veya ceza davasının bulunması tek başına otomatik tahliye sebebi değildir. Olayın kira ilişkisinin devamını objektif olarak çekilmez hâle getirip getirmediği incelenir.
Tahliye İçin İhtarname Nasıl Gönderilir?
Tahliye sürecindeki ihtarın içeriği, dayanılan tahliye sebebine göre hazırlanmalıdır. Her tahliye için kullanılabilecek tek bir standart ihtarname yoktur.
İhtarda kiralananın açık adresi, tahliye sebebi, borç varsa dönem ve tutar, tanınan kanuni süre, açıkça yazılmalıdır.
Noter ihtarı zorunlu olmadığı durumlarda bile içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatlanması açısından güvenli bir yöntemdir. Güvenli elektronik imzalı bildirim veya kanunen yazılı şekil şartını karşılayan başka yöntemler bazı durumlarda kullanılabilir. Buna karşılık sıradan WhatsApp mesajı, SMS veya e-posta ile yapılan bildirimde gönderen, içerik, teslim ve tebliğ tarihi yönünden uyuşmazlık çıkabilir.
Noter ihtarı çekilmiş olması davanın mutlaka kazanılacağı veya ihtardan murad edilenin muhakkak yerine getirileceği anlamına gelmez. İhtarın yanlış tarihte gönderilmesi veya yanlış tahliye sebebine dayanması noter tarafından düzenlenmiş olsa bile hukuki sonucu engelleyebilir.
İhtarnameye Cevap Vermek Zorunlu mudur?
Kiracının her ihtara cevap vermesi kanuni bir zorunluluk değildir. Cevap verilmemesi, ihtardaki bütün iddiaların kabul edildiği anlamına gelmez.
Ancak ihtar yanıltıcı ve yanlış bilgi içeriyorsa yazılı ve belgeli cevap verilmesi sonraki uyuşmazlık bakımından yararlı olabilir.
Cevap hazırlanırken gereksiz ikrarlar yapılmamalı ve daha sonra kullanılabilecek savunmalar zayıflatılmamalıdır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu kapsamda ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve diğer kira tahliye davalarında kural olarak önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılırsa dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret sonucu doğabilir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle doğrudan ilamsız icra takibi başlatılması için önceden arabulucuya gitmek gerekmez. Ancak takipten sonra açılacak davanın türüne göre dava şartı arabuluculuğun uygulanıp uygulanmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
Arabuluculukta Tahliye Tarihi Kararlaştırılabilir mi?
Evet. Taraflar arabuluculukta:
- tahliye tarihini,
- birikmiş kira borcunun ödeme planını,
- depozitonun iadesini,
- anahtarın teslim şeklini,
- aidat ve faturaların durumunu,
- taşınmazdaki hasarların nasıl karşılanacağını kararlaştırabilir.
Taşınmazın tahliyesine ilişkin arabuluculuk anlaşmasının icra edilebilirliği bakımından kanunda öngörülen şerh ve usul şartları yerine getirilmelidir. Kira uyuşmazlıklarında taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi sulh hukuk mahkemesinden alınır.
“Kiracı şu tarihte çıkacaktır” şeklindeki belirsiz ve yaptırımsız bir tutanak yerine anahtar teslimi, gecikme hâli, borçlar ve teslim koşulları ayrıntılı düzenlenmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir.
Geçerli olabilmesi için:
- kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması,
- yazılı olması,
- kiracı tarafından imzalanması,
- belirli ve açık bir tahliye tarihi içermesi gerekir.
Kira sözleşmesiyle aynı anda ve kiralanan henüz teslim edilmeden alınan taahhüt TBK 352 anlamında geçerli tahliye taahhüdü sayılmaz. Fakat taahhüdün daha sonra verildiği yazılı tarihten anlaşılıyorsa, kiracı bunun gerçekte kira sözleşmesiyle aynı anda alındığını ileri sürdüğünde ispat sorunu ortaya çıkar.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Kiracının tarih bölümleri boş bırakılmış bir tahliye taahhüdünü imzalaması ciddi risk taşır. Yargıtay uygulamasında, boş bırakılan kısımların sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri süren kiracı bu iddiasını ispatlamak zorunda kalabilir.
Ancak buradan “Boş tahliye taahhüdü her koşulda kesinlikle geçerlidir” sonucu çıkarılmamalıdır. İmzanın inkârı, belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda alındığı iddiası, irade sakatlığı ve doldurma anlaşmasına aykırılık somut delillerle değerlendirilebilir.
Kiracının boş belge imzalamaması; kiraya verenin de tahliye ve düzenleme tarihlerini açıkça gösteren, mümkünse teslimden makul süre sonra düzenlenmiş bir belge kullanması gerekir.
Tahliye Taahhüdünde Noter Şart mıdır?
Hayır. Tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenlenmesi geçerlilik şartı değildir. Adi yazılı belge de geçerli olabilir.
Bununla birlikte noterlikte düzenlenen veya imzası noterlikçe onaylanan taahhüt, imza ve tarih uyuşmazlığını azaltabilir. Adi yazılı taahhütte kiracı imzasını inkâr ederse takip ve dava yolu değişebilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayanma Süresi Ne Kadardır?
Kiracı taahhüt edilen tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.
Bir aylık süre kaçırılırsa o tahliye taahhüdüne dayanma hakkı sona erebilir.
Süresinde yazılı dava bildirimi yapılmasının süreyi uzatıp uzatmadığı ve hangi işlemin süreyi koruduğu somut olay üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.
Aile Konutunda Eşin İmzası Gerekir mi?
Aile konutu niteliğindeki kiralananlarda yalnızca kira sözleşmesini imzalayan eşin tahliye taahhüdü vermesi, diğer eş bakımından ayrı uyuşmazlık doğurabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olabilir.
Kiraya veren açısından en güvenli yöntem, kiralananın aile konutu olarak kullanılacağını biliyorsa tahliye taahhüdüne her iki eşin açık iradesini almaktır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Taahhüt edilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa bir aylık süre içinde ilamsız tahliye takibi başlatılabilir.
Kiracı tahliye emrine karşı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazın içeriğine göre kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını veya genel görevli mahkemede itirazın iptali ve tahliye talebini ileri sürebilir.
İmzanın açıkça inkâr edilmesi, adi yazılı taahhüde dayalı icra mahkemesi yolunun kullanılmasını engelleyebilir ve Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmasını gerektirebilir.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Dava kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Kira sözleşmesinin ifa yeri ve taşınmazın bulunduğu yer de yetki bakımından önem taşıyabilir. Tarafların geçerli bir yetki sözleşmesi yapıp yapamayacağı, tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadıklarına göre ayrıca değerlendirilir.
Samsun merkezde şartları bulunan tahliye davaları Samsun Sulh Hukuk Mahkemelerinde; ilçelerde ise ilgili yargı çevresindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Tahliye Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Tahliye sebebine göre kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:
- Kira sözleşmesi,
- Tahliye taahhütnamesi,
- Noter ihtarnameleri,
- Tebligat belgeleri,
- Banka hesap hareketleri,
- İcra takip dosyası,
- Tapu kayıtları,
- Nüfus kayıtları,
- İkametgâh belgeleri,
- Belediye ve ruhsat dosyaları,
- Proje ve tadilat belgeleri,
- Kolluk tutanakları,
- Apartman yönetimi kayıtları,
- Tanıklar,
- Keşif ve bilirkişi incelemesi.
Basit yargılama usulünde tarafların iddia, savunma ve delillerini süresinde sunması büyük önem taşır. “Duruşmada anlatırım” düşüncesiyle delillerin dilekçeye eklenmemesi hak kaybına neden olabilir.
Tahliye Kararı Kesinleşmeden Uygulanabilir mi?
Kira tahliye kararları kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilen kararlardandır. Kiracının karara karşı istinaf yoluna başvurması, icrayı kendiliğinden durdurmaz.
Kiracı, kanuni şartları yerine getirerek icranın geri bırakılmasını talep edebilir. Bunun için istinaf başvurusunun yanında icra dosyasında uygun teminatın gösterilmesi ve ilgili merciden icranın geri bırakılması kararı alınması gerekir. Teminat tutarı ve usul, dosyanın niteliğine ve güncel mevzuata göre hesaplanmalıdır.
Tahliye kararının icrasında kararın taraflara tebliği ve İcra ve İflas Kanunu’ndaki bekleme süreleri de dikkate alınır. Bu nedenle karar çıkar çıkmaz aynı gün zorla tahliye yapılacağı söylenemez.
Kiraya Veren Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren mahkeme veya icra kararı olmadan kilidi değiştiremez, kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz, elektrik, su veya doğal gazı kestiremez, eve izinsiz giremez, fiziksel baskı veya tehditle tahliye sağlayamaz.
Bu davranışlar konut dokunulmazlığının ihlali, mala zarar verme, haksız fiil ve tazminat sorumluluğu gibi sonuçlar doğurabilir.
Kiracının kira borcunun bulunması veya tahliye taahhüdü vermiş olması dahi ev sahibine kendi kendine tahliye yetkisi vermez. Tahliye ancak kanuni usulle gerçekleştirilir.
Tahliye Sonrasında Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, ihtiyaç veya yeniden inşa ve imar gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettirmişse taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz.
Yeniden inşa edilen taşınmazda eski kiracının kanundaki şartlarla öncelik hakkı da gündeme gelebilir.
Kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Tazminat kararı kiracının tahliye kararının icra edilmesi sunucu tahliye edilmiş olduğu durumda gündeme gelebilir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracının düzenli kira ödemesi ve sözleşmeye uygun davranması hâlinde sırf ev sahibi evi boş görmek veya daha yüksek bedelle kiralamak istediği için tahliye edilmesi mümkün değildir.
Kiracı:
- Tahliye sebebinin kanuni olup olmadığını sorgulayabilir,
- İhtara yazılı cevap verebilir,
- Arabuluculukta süre ve koşul müzakere edebilir,
- İhtiyaç iddiasının samimi olmadığını kanıtlayabilir,
- Tahliye taahhüdündeki imza ve tarih itirazlarını ileri sürebilir,
- Ödeme belgelerini sunabilir,
- Usulsüz tahliye girişimleri karşısında şikâyet ve tazminat yollarına başvurabilir.
Ancak “Türkiye’de kiracı hiçbir şekilde çıkarılamaz” düşüncesi de doğru değildir. Geçerli bir tahliye sebebi ve usulüne uygun süreç varsa tahliye kararı verilebilir.
Kiraya Verenlerin En Sık Yaptığı Hatalar
Kiraya verenler çoğunlukla şu nedenlerle hak kaybı yaşamaktadır:
- Bir yıllık sözleşmenin bitmesiyle kiracının çıkacağını düşünmek,
- Yanlış kira dönemi üzerinden süre hesaplamak,
- İhtarı son güne bırakmak,
- İhtarın tebliğ tarihini dikkate almamak,
- İki haklı ihtar şartlarını karıştırmak,
- İhtiyaç iddiasını somut delillerle desteklememek,
- Yeni malik ihtarını bir ay içinde göndermemek,
- Tahliye taahhüdüne bir ay içinde dayanmamak,
- Arabuluculuk tamamlanmadan dava açmak,
- Kiracıyı zorla veya kilit değiştirerek çıkarmaya çalışmak,
- Dilekçede gerekli delilleri bildirmemek.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Kiracılar ise çoğunlukla şu hatalarla savunmalarını zayıflatmaktadır:
- Kira ödemelerini elden ve belgesiz yapmak,
- Banka açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazmamak,
- İhtar ve tahliye emrini görmezden gelmek,
- İcra takibine süresinde itiraz etmemek,
- Boş tahliye taahhüdü imzalamak,
- Arabuluculuğa hazırlıksız katılmak,
- Aile konutu iddiasını çok geç ileri sürmek,
- Sözleşmeye aykırı kullanımı sürdürmek,
- Mahkeme tebligatlarını takip etmemek,
- “Kiracı tahliye edilemez” söylentisine güvenmek.
Kiraya veren banka hesabı bildirmiyor veya ödemeyi kabul etmiyorsa kiracı, parayı kendiliğinden harcamak yerine tevdi yeri belirlenmesi ve temerrütten korunma yollarını değerlendirmelidir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davaları için her dosyada geçerli kesin süre verilemez. Süre;
- Samsun’daki ilgili mahkemenin iş yoğunluğuna,
- Tebligatların tamamlanmasına,
- Tanık sayısına,
- Keşif ve bilirkişi ihtiyacına,
- Tarafların usul işlemlerine,
- İstinaf başvurusuna göre değişir.
Tahliye taahhüdü veya açık kira borcuna dayalı bazı dosyalar daha kısa sürebilirken ihtiyaç, esaslı tadilat veya imza incelemesi gerektiren davalar daha uzun sürebilir. İstinaf süreci de toplam süreyi önemli ölçüde uzatabilir.
Bu nedenle “Samsun’da tahliye davası kesin altı ayda biter” ya da “mutlaka bir buçuk yıl sürer” şeklinde garanti verilemez.
Tahliye Davası Masrafları Nelerdir?
Tahliye davasında masraflar her yıl değişir. Başlıca giderler:
- başvuru ve karar harçları,
- gider avansı,
- tebligat giderleri,
- arabuluculuk sonunda şartlarına göre ücret,
- keşif ve bilirkişi giderleri,
- icra masrafları,
- vekâlet ücreti olarak sıralanabilir.
Dava açılış masrafı; taraf sayısına, tebligat adreslerine, keşif gerekip gerekmediğine ve yılın tarifesine göre değiştiğinden sabit bir rakam verilmemelidir. Avukatlık ücreti de Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında olmamak üzere avukat ile müvekkil arasında belirlenir.
Samsun’da Kira Tahliyesi Süreci Nasıl Planlanmalıdır?
Tahliye sürecine başlamadan önce şu inceleme yapılmalıdır:
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi belirlenir.
- Kiralananın konut mu, çatılı işyeri mi olduğu tespit edilir.
- Kira ödemeleri ve gecikmeler incelenir.
- Önceki ihtarlar ve tebliğ belgeleri kontrol edilir.
- Tahliye taahhüdünün düzenleme ve tahliye tarihi incelenir.
- Gerçek ve ispatlanabilir tahliye sebebi seçilir.
- Hak düşürücü süreler takvim üzerinde hesaplanır.
- Gerekli ihtar gönderilir.
- Dava şartıysa arabuluculuğa başvurulur.
- Doğru mahkemede veya icra yolunda işlem başlatılır.
Aynı olayda birden fazla tahliye sebebi bulunabilir. Örneğin kiracının hem kira bedelini geç ödemesi hem de geçerli tahliye taahhüdü vermiş olması mümkündür. Hangi yolun daha hızlı ve ispat bakımından daha güçlü olduğu dosyaya göre belirlenmelidir.