2026’da Çıkan Yeni Kanuna Göre Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Pay Dışarıya Satılır mı, Taşınmaz Ucuza Gider mi?

7589 sayılı Kanun’la miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir değişiklik yapıldı. Düzenlemenin aile içinde en çok konuşulan biçimi ise kanunun gerçekte söylediğinden oldukça farklıdır. “Artık miras payını dışarıya satamazsın”, “Taşınmazı yalnız mirasçılar alabilir” veya “Payını bize vermek zorundasın” şeklindeki sözlerin hiçbiri kanunun tam karşılığı değildir.

Yeni düzenleme, mirasçının kendi iradesiyle yapacağı pay satışını yasaklamamaktadır. Değişiklik, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildikten sonra yapılacak açık artırmanın ilk aşamasını ilgilendirmektedir. Kanunun hangi taşınmazlarda uygulanacağı, dava devam ederken pay satılıp satılamayacağı ve taşınmazın gerçekten aile içinde kalıp kalmayacağı tapu kaydındaki mülkiyet şekliyle birlikte değerlendirilmelidir.

2026 Yılında 7589 Sayılı Kanun’la Mirasçılar Arasındaki Açık Artırmada Ne Değişti?

7589 sayılı Kanun’la getirilen düzenleme, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda uygulanır. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde birinci artırma yalnızca taşınmazda malik olan mirasçılar arasında yapılır. Mirasçının eşi, çocuğu veya başka bir yakını, taşınmazda malik değilse sırf akrabalık ilişkisine dayanarak bu artırmaya katılamaz. Birinci artırmada teklifin, muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve buna ilave edilen paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

Mirasçılarla sınırlı artırma yalnızca bir defa uygulanır. Birinci artırmada kanunun aradığı bedelde teklif verilmez veya satış başka bir nedenle tamamlanamazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. İkinci artırmada teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile taşınmazla güvence altına alınmış öncelikli alacakların toplamından hangisi yüksekse o miktarı ve ayrıca satış ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir. Kanunda, mirasçılara ayrılmış bir artırmadan sonra iki ayrı genel artırma öngörülmemiştir. Aynı satış ilanı kapsamında birinci ve ikinci artırma bulunur; üçüncü bir artırma yapılmaz. İkinci artırmada da satış gerçekleşmezse o satış süreci sona erer, yeniden satış istenmesi hâlinde yeni bir artırma süreci başlatılır.

Artırmaya katılacak malik mirasçının, diğer katılımcılar gibi muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat göstermesi gerekir. 7589 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra paydaşın kendi ortaklık payını teminat yerine saydırmasına ilişkin istisna kaldırılmıştır. Bu nedenle payının değeri yüzde onluk teminatı karşılıyor olsa bile, 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilan edilen satışlarda malik mirasçının teminat yatırması gerekir. Teminat nakit olarak veya mevzuata uygun kesin ve süresiz banka teminat mektubuyla gösterilebilir; ihalenin katılımcı üzerinde kalması hâlinde satış bedeline mahsup edilir.

İhaleyi kazanan kişi taşınmazın paydaşlarından biriyse, kendi payına düşecek satış bedelini ihale bedelinden mahsup ettirerek yalnız diğer paydaşlara ait kısmı yatırabilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 09.12.2024 tarihli, 2024/6889 E., 2024/10326 K. sayılı kararında da paydaşın kendi payına düşen tutarın ihale bedelinden indirilmesi ve bakiye bedelin yatırılması kabul edilmiştir. Örneğin taşınmazda dörtte bir payı bulunan mirasçı ihaleyi 8.000.000 TL bedelle kazanırsa, kural olarak kendi payına düşen 2.000.000 TL mahsup edilerek kalan 6.000.000 TL’yi dosyaya yatırır. Taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait muhdesat, haciz veya satış bedelinin dağıtımını değiştiren başka bir hak bulunuyorsa mahsup tutarı yalnız tapudaki kesir üzerinden değil, hazırlanacak paylaştırma hesabına göre belirlenir.

İhale alıcısı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde yatırması gereken bakiye bedeli ödemek zorundadır. İhalenin feshi istenmiş olması bu ödeme yükümlülüğünü durdurmaz. Paydaşın kendi payını ihale bedeline mahsup ettirmesi; KDV’yi, tapu giderlerini ve satış şartnamesinde alıcıya yüklenen diğer masrafları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. KDV oranı ve vergilendirmenin kapsamı taşınmazın niteliğine ve satış şartlarına göre belirlenerek artırma ilanı ile şartnamede gösterilir; bu tutarlar ihale bedelinden yapılacak pay mahsubundan ayrı hesaplanır.

En yüksek teklifi veren kişi bakiye ihale bedelini süresinde yatırmazsa teminatı iade edilmez. Bedeli yatırmayan kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Bunun yanında teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır. Bu yaptırımlar nedeniyle malik mirasçının artırmaya katılmadan önce yalnız kendi payını değil, yedi günlük süre içinde ödemesi gerekecek bakiye ihale bedeliyle vergi ve giderleri birlikte hesaplaması gerekir.

Yeni Kanunun Uygulanması İçin İntikal Gerekir mi?

Mirasın birkaç kuşaktır paylaşılmamış olması veya taşınmazın uzun yıllar muris üzerinde kayıtlı kalması gerekmez. Bir kişi kısa süre önce ölmüş ve taşınmaz eşiyle çocuklarına geçmiş olsa dahi diğer şartlar bulunuyorsa yeni satış usulü uygulanabilir.

Taşınmazın tapuda mirasçılara intikal ettirilmiş olması da mülkiyetin kazanılması bakımından kurucu bir şart değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi uyarınca miras, ölümle birlikte mirasçılara geçer. Tapudaki intikal işlemi, ölümle kazanılmış mülkiyet hakkının sicile yansıtılmasını sağlar.

Taşınmazın elbirliği mülkiyetinde bulunması ile daha sonra paylı mülkiyete çevrilmiş olması da tek başına belirleyici değildir. Her iki mülkiyet biçiminde ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yeni kanun bakımından incelenecek temel husus, satış aşamasındaki maliklerin taşınmazdaki mülkiyet haklarını miras yoluyla kazanıp kazanmadıkları ve aralarında mirasçı olmayan bir malikin bulunup bulunmadığıdır.

Taşınmazın birkaç miras kolundan gelmesi de düzenlemeyi kendiliğinden uygulanamaz hâle getirmez. Büyükbabadan kalan taşınmazın çocuklarına, ölen çocukların paylarının da torunlara geçmiş olması mümkündür. Güncel maliklerin tamamı haklarını miras yoluyla edinmişse farklı kuşak ve miras kollarının bulunması özel artırma usulüne engel oluşturmaz.

Buna karşılık maliklerden biri payını satış, bağış veya başka bir hukuki işlemle kazanmışsa tapunun edinme sebebi ayrıca incelenmelidir. Payı sonradan satın alan kişi aileden veya başlangıçtaki mirasçılardan biri olsa bile onun bu pay bakımından edinme sebebi artık miras değildir. Kısmen miras, kısmen satış veya bağış yoluyla oluşmuş tapu kayıtlarında bütün maliklerin miras yoluyla edinme şartının gerçekleştiği peşinen kabul edilemez.

Taşınmazda Mirasçı Olmayan Bir Paydaş Bulunursa Ne Olur?

Mirasçı olmayan bir kişinin taşınmazda çok küçük bir paya sahip olması dahi birinci artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılmasını engeller. Kanun, üçüncü kişiye ait payın belirli bir büyüklüğe ulaşmasını aramamıştır.

Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz bulunması ise tek başına bu sonucu doğurmaz. Banka veya başka bir alacaklı, haciz ya da ipotek nedeniyle taşınmazın maliki olmaz. Özel artırma şartı bakımından önemli olan üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanmış olmasıdır.

Bu nedenle yalnız güncel tapu kaydına bakılması da her zaman yeterli olmayabilir. Maliklerin paylarını hangi işlemle kazandığını gösterecek tedavüllü tapu kayıtlarının incelenmesi gerekir. Düzenleme henüz yeni olduğundan özellikle aynı kişinin bir kısım payı miras, diğer kısmı satış yoluyla kazandığı karma tapular hakkında yerleşmiş bir Yargıtay uygulaması bulunmamaktadır.

Devam Eden Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yeni Kanun Uygulanır mı?

Yeni usulün uygulanmasında davanın açıldığı veya satış kararının verildiği tarih değil, açık artırma ilanının tarihi esas alınır.

7589 sayılı Kanun’un geçici maddesine göre değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilan edilmiş artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Açık artırma ilanı 31 Temmuz 2026 tarihinden önce yapılmışsa dava veya satış işlemleri henüz tamamlanmamış olsa bile yeni mirasçılar arası artırma usulü uygulanmaz.

İlan 31 Temmuz 2026 veya sonrasında yapılmışsa dava daha önce açılmış ve satış kararı daha önce verilmiş olsa dahi yeni hükümler uygulanır. Bu nedenle derdest dosyalarda yalnız dava tarihi üzerinden değerlendirme yapılması yanıltıcıdır.

Yeni Kanundan Sonra Mirasçı Payını Aile Dışından Birine Satabilir mi?

7589 sayılı Kanun, mirasçının payını üçüncü kişiye kendi iradesiyle satmasını yasaklamamıştır. Ancak satışın nasıl yapılabileceği, taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunmasına göre değişir.

Paylı Mülkiyette Tapudaki Hisse Satılabilir mi?

Paylı mülkiyette her paydaşın tapuda belirli bir payı bulunur. Paydaş, diğer maliklerin iznini almadan kendi payını tapuda üçüncü kişiye satabilir. Ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması da tek başına bu tasarruf yetkisini ortadan kaldırmaz.

Payın üçüncü kişiye iradi olarak satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir. Ancak önalım hakkı, satıcının payını aile içinden birine istediğinden daha düşük bedelle vermek zorunda olduğu anlamına gelmez.

7571 sayılı Kanun’la Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca önalım davasında payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir. Önalım hakkını kullanan paydaşın bu bedelle birlikte alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içinde yatırması gerekir. Böylece tapuda düşük bedel gösterilerek payın aile içinden biri tarafından çok düşük bir bedelle alınması ihtimali önemli ölçüde sınırlandırılmıştır.

Elbirliği Mülkiyetinde Taşınmaz Hissesi Tapuda Satılabilir mi?

Elbirliği mülkiyetinde mirasçının belirli bir taşınmaz üzerinde tapuda ayrılmış bağımsız bir hissesi bulunmaz. Mirasçı, terekenin tamamı üzerinde diğer mirasçılarla birlikte hak sahibidir. Bu nedenle belirli bir taşınmazdaki “kendi hissesini” tapuda tek başına üçüncü kişiye satamaz.

Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 677. maddesi uyarınca miras payının devri mümkündür. Mirasçılar arasında yapılan miras payı devri sözleşmesinin yazılı olması; mirasçı olmayan üçüncü kişiyle yapılan sözleşmenin ise noterlikçe düzenlenmesi gerekir. Üçüncü kişiye yapılan miras payı devri, devralanı doğrudan mirasçı veya taşınmaz maliki hâline getirmez. Devralan kişi, paylaşma sonunda devreden mirasçıya düşecek değerin kendisine verilmesini isteme hakkı kazanır.

Bu işlemle tapuda üçüncü kişi adına mülkiyet oluşmadığı sürece, yalnız miras payının devredilmiş olması 7589 sayılı Kanun’daki “üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmaması” şartını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte miras payı devrinin kapsamı ve sonradan tapuya yansıyan işlemler somut dosyaya göre ayrıca incelenmelidir.

Yeni Kanun Gerekçe Gösterilerek Kadın Mirasçılar Paylarını Aileye Ucuza Satmaya Zorlanabilir mi?

7589 sayılı Kanun’un en fazla yanlış aktarıldığı alanlardan biri, aile içindeki kadın mirasçılara yöneltilen “Artık payını yabancıya satamazsın, bize vermek zorundasın” baskısıdır. Kanunda böyle bir hüküm bulunmamaktadır.

Aynı derecedeki kız ve erkek çocuklar mirastan eşit pay alır. Taşınmazın yıllardır yalnız erkek çocuklar tarafından kullanılması, tarımla onların uğraşması, kadınların evlenerek başka bir yere gitmesi veya aile içinde “kızlara toprak verilmez” anlayışının bulunması miras hakkını ortadan kaldırmaz.

Paylı mülkiyete geçilmişse her paydaş gibi kadın mirasçı da tapudaki payını üçüncü kişiye satabilir. Diğer paydaşlar şartları varsa önalım hakkını kullanabilir; fakat bunun için mahkemece belirlenen rayiç bedeli ödemeleri gerekir. Payın aileye düşük bedelle bırakılması yönünde bir zorunluluk yoktur.

Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa belirli bir taşınmaz hissesi tek başına tapuda satılamaz. Bu sınırlama yalnız kadın mirasçılar için değil bütün mirasçılar için geçerlidir. Paylaşma sağlanamıyorsa mirasçı, ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Diğer mirasçıların taşınmazı uzun süredir kullanması veya satış istememesi, ortaklığın süresiz biçimde devam ettirilmesini sağlamaz.

Yeni kanunun getirdiği sınırlama, payın iradi satışına değil, mahkeme kararından sonraki birinci açık artırmaya ilişkindir. Bu iki işlem birbirine karıştırılarak mirasçının payını aileye düşük bedelle bırakması sağlanamaz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılınca Pay Satışı Durdurulur mu?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, paylı mülkiyetteki hisselerin devrini kendiliğinden durdurmaz. Tapuya davanın açıldığına ilişkin şerh verilmesi de tek başına tasarruf yasağı oluşturmaz.

7589 sayılı Kanun, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği taşınmazlarda birinci artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılmasını kabul etmiş; ancak bu şartların dava boyunca korunması için özel bir ihtiyati tedbir veya devir yasağı getirmemiştir. Bu nedenle “Dava açıldıktan sonra üçüncü kişiye pay satılamaz” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

HMK’nin 389. maddesine dayanılarak ihtiyati tedbir talep edilebilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası payın devriyle konusuz kalmaz; yeni malik davaya dâhil edilerek yargılamaya devam edilir. Bu nedenle yalnız davanın açılmış olması veya üçüncü kişinin malik olması hâlinde mirasçılar arasındaki ilk artırmanın yapılamayacak olması, devir yasağı kararı verileceğini göstermez. Uygulamada salt bu gerekçelere dayanan pay devrini önleyici tedbir talepleri çoğunlukla kabul edilmemektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.09.2005 tarihli, 2005/9239 E., 2005/9907 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken yapılan pay devrinin mülkiyet hakkının kullanılması niteliğinde olduğu; devri engelleyen kanuni bir düzenleme veya tapu sicilinde sınırlama bulunmadığı kabul edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.10.2019 tarihli, 2016/8689 E., 2019/6498 K. sayılı kararında ise dava devam ederken payın üçüncü kişiye satılması üzerine güncel tapu kaydının getirtilmesi ve payı devralan yeni malikin HMK’nin 125. maddesi uyarınca davaya dâhil edilmesi gerektiği benimsenmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021/2979 E., 2021/1502 K. sayılı kararı da dava sırasındaki devirlerden sonra taraf teşkilinin güncel maliklere göre yeniden sağlanması gerektiği yönündedir.

Anayasa Mahkemesinin Hatem Nar, B. No: 2019/31017, 28.02.2024 ve Derya Düzgören ve Diğerleri, B. No: 2020/35375, 15.10.2025 kararlarında, ortaklığın giderilmesi davalarında payların üçüncü kişilere devrini engelleyen tedbirlerin uzun yıllar devam ettirilmesi mülkiyet hakkı bakımından ölçüsüz bulunmuştur. Bu kararlar, her ortaklığın giderilmesi davasında tedbir konulması gerektiğini değil, konulmuş bir tedbirin kapsamı ve süresi bakımından ölçülü olması gerektiğini göstermektedir.

Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya tapu iptal ve tescil davası gibi mülkiyetin kime ait olduğunun ayrıca tartışıldığı uyuşmazlıklarda tedbir değerlendirmesi farklı olabilir. Böyle bir durumda tedbirin dayanağı ortaklığın giderilmesi davası değil, mülkiyet hakkına ilişkin ayrı davadır.

Dava Devam Ederken Pay Üçüncü Kişiye Satılırsa Mirasçılar Arasındaki İlk Artırma Yapılır mı?

Paylı mülkiyetteki bir mirasçı dava devam ederken payını üçüncü kişiye satarsa alıcı tapuda malik olur. Böylece taşınmaz üzerinde mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı ortaya çıkar. Satış aşamasına gelindiğinde bu malik hâlen tapuda bulunuyorsa 7589 sayılı Kanun’un aradığı şart gerçekleşmez ve birinci artırmanın yalnız mirasçılar arasında yapılması mümkün olmayabilir.

Davanın açıldığı tarihte bütün maliklerin mirasçı olması yeterli değildir. Kanun, açık artırmanın yapılacağı taşınmazda üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmamasını aramaktadır. Dava sırasında yapılan devir, ortaklığın giderilmesi talebini ortadan kaldırmaz; ancak uygulanacak artırma usulünü değiştirebilir.

Kanun koyucu bu ihtimali öngörerek özel bir devir yasağı getirmemiştir. İlk artırmanın yalnız mirasçılar arasında yapılması imkânını korumak isteyen paydaşlar açısından, dava açıldığı tarihteki malik yapısının satış aşamasına kadar kendiliğinden korunacağı varsayımı güvenli değildir.

İlk Artırmada Taşınmaz Ucuza Satılabilir mi?

Mirasçılar arasındaki birinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve satış ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerektiğinden taşınmazın bu aşamada muhammen bedelin yarısına satılması mümkün değildir. Ancak bu kural, bilirkişi tarafından belirlenen muhammen kıymetin mutlaka gerçek piyasa değeriyle aynı olacağını garanti etmez.

Taşınmazın konumu, imar durumu, üzerindeki yapılar, kullanım biçimi, kira getirisi ve emsal satışlar değerleme sırasında doğru incelenmemişse muhammen kıymet piyasanın altında veya üzerinde belirlenebilir. Kıymet takdirine ilişkin raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurulabildiğinden rapordaki eksikliklerin zamanında ileri sürülmesi önem taşır.

İlk artırmada yalnız malik mirasçılar teklif verebilir. Taşınmazda pay sahibi olan bir mirasçının artırmaya katılması, diğer paydaşlardan izin almasına bağlı değildir. Payının küçük veya büyük olması da tek başına artırmaya katılmasını engellemez.

Taşınmazın belirli bir akraba tarafından alınmasının istenmemesi de o kişi malik mirasçıysa ihaleye katılmasını önlemek için yeterli değildir. Kanun bütün malik mirasçılara aynı katılım hakkını tanımaktadır. İhaleyi en yüksek geçerli teklifi veren mirasçı kazanır; satış bedeli ve giderler düşüldükten sonra kalan para maliklere payları oranında dağıtılır.

Birinci artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırma mirasçı olmayan kişilere de açılır. İkinci artırmada teklif sınırının daha düşük olması nedeniyle taşınmazın ilk artırmaya göre daha düşük bir bedelle satılması mümkündür. Bu sebeple “İlk ihalede aileden biri almazsa taşınmaz yine aile içinde kalır” düşüncesi doğru değildir.

En yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresinde yatırmazsa teminatı iade edilmez. Ortaklığın giderilmesi satışında satış giderleri düşüldükten sonra kalan teminat paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara dağıtılır. Ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

Mirasçılardan Birinin Banka Borcu Nedeniyle Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?

Mirasçılardan birinin kişisel borcu, diğer mirasçıların paylarını borçlu hâle getirmez. Bununla birlikte borçlunun taşınmaz üzerindeki hakkının haczedilmesi, taşınmazın kullanımını ve ortaklığın devamını etkileyebilir.

Taşınmaz paylı mülkiyetteyse borçlu mirasçının tapudaki belirli payı doğrudan haczedilerek cebrî artırmayla satılabilir. Bu işlem ortaklığın giderilmesi sonucunda taşınmazın tamamının satılması değildir. Yalnız borçlunun payı satışa çıkarılır ve ihaleye üçüncü kişiler de katılabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.03.2018 tarihli, 2016/2504 E., 2018/2365 K. sayılı kararında, paylı mülkiyette borçlunun payı doğrudan haczedilebildiği için alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açmakta hukuki yararı bulunmadığı kabul edilmiştir.

Cebrî artırmayla yapılan pay satışında diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanamaz. Payı alan üçüncü kişi taşınmazın yeni paydaşı olur ve kendisi de daha sonra ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise borçlunun belirli bir taşınmaz üzerinde tek başına haczedilebilecek tapu payı bulunmaz. Alacaklı, borçlu mirasçının tasfiye sonunda elde edeceği miras hakkını haczettirerek İcra ve İflâs Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açmak için yetki isteyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.09.2003 tarihli, 2003/514 E., 2003/512 K. sayılı kararında da elbirliği mülkiyetinde alacaklının borçlu mirasçıya ait tasfiye payını haczettirebileceği ve kanundaki usule göre paylaşmanın sağlanmasını isteyebileceği kabul edilmiştir.

Alacaklının yetki belgesiyle ortaklığın giderilmesini istemesi bankayı taşınmazın maliki yapmaz. Taşınmazın bütün maliklerinin haklarını miras yoluyla edinmiş olması ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, satışa karar verilirse 7589 sayılı Kanun’daki mirasçılar arasındaki ilk artırma usulü uygulanır. Banka sırf alacaklı olduğu için bu özel ilk artırmaya katılamaz.

Taşınmazın tamamı satıldığında bankaya bütün satış bedeli verilmez. Borçlu mirasçının payına düşen miktardan takip borcu karşılanır; kalan bedel varsa borçluya, diğer mirasçıların payları ise kendilerine ödenir. Taşınmazı yıllardır fiilen kullanan mirasçının banka borcu nedeniyle satış gerçekleşmesi, taşınmazdan yararlandırılmayan diğer mirasçıların paylarının da satış bedeli üzerinden kendilerine ödenmesi sonucunu doğurabilir.