Muhdesatın Aidiyeti Davası, Şartları ve Satış Bedelinden Pay Alma

Bir taşınmaz üzerinde bulunan her yapı, her ağaç veya her ekili ürün hukuken muhdesat olarak kabul edilmez. Uygulamada özellikle miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve tapu uyuşmazlıklarında sıkça karşılaşılan muhdesat kavramı, taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen ve taşınmaza kalıcı şekilde bağlanan yapı veya bitkileri ifade eder.

Bir kişinin başkasına ait veya ortak olduğu bir arazi üzerine yaptığı ev, depo, ahır, duvar, diktiği meyve bahçesi ya da oluşturduğu bağ gibi unsurlar, şartları oluştuğunda muhdesat olarak değerlendirilebilir. Ancak tarlaya ekilen buğday, domates, mısır gibi dönemsel tarım ürünleri veya belirli süre sonra kesilmek üzere yetiştirilen kavak ve söğüt gibi endüstriyel ağaçlandırmalar aynı hukuki değerlendirmeye tabi değildir.

Muhdesatın temel özelliği, taşınmazın kalıcı ve ayrılmaz bir parçası haline gelmesidir. Bu nedenle bir tarım ürününün ekilip hasat edilmesi veya ekonomik ömrü sonunda kesilip yeniden dikilen ağaçların bulunması, tek başına muhdesat hakkı doğurmaz. Örneğin bir tarla üzerine ekilen buğday veya domates, taşınmazın bütünleyici parçası değildir; bunlar dönemsel ürün niteliğindedir. Aynı şekilde kavak veya söğüt ağaçları kereste üretimi amacıyla belirli sürelerde yetiştirilip kesiliyor ve yerine yeniden dikiliyorsa, bu ağaçlandırma faaliyeti de kural olarak muhdesat değil, tarımsal üretim faaliyeti olarak değerlendirilir. Buna karşılık uzun yıllar boyunca varlığını sürdüren meyve bahçeleri, bağlar veya taşınmaza kalıcı şekilde bağlı ağaçlıklar somut olayın özelliklerine göre muhdesat kapsamında değerlendirilebilir.

Bu ayrım, muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında büyük önem taşır. Çünkü mahkeme öncelikle üzerinde hak iddia edilen unsurun gerçekten muhdesat niteliğinde olup olmadığını değerlendirir. Muhdesat niteliği taşımayan bir ürün veya ağaçlandırma faaliyeti için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açıldığında karşı vekalet ücreti ve dava masrafları yönünden davacı büyük zarara uğrar.

Muhdesat Ne Demektir?

Muhdesat kelimesi, Arapça kökenli “ihdas” kelimesinden türemiştir. İhdas, yeni bir şey meydana getirmek, oluşturmak, ortaya çıkarmak anlamına gelir. Muhdes ise sonradan yapılmış, sonradan meydana getirilmiş olan şey demektir.

Bu nedenle muhdesat, kelime anlamı itibarıyla “sonradan meydana getirilen şeyler” anlamına gelir. Taşınmaz hukukunda ise muhdesat; bir arazi veya arsa üzerinde sonradan oluşturulan ve taşınmaza kalıcı şekilde bağlı hale gelen bina, yapı, tesis, bağ ve bazı ağaçlar için kullanılan hukuki bir kavramdır.

Ancak hukukta her sonradan yapılan şey muhdesat kabul edilmez. Bir unsurun muhdesat sayılabilmesi için taşınmaza kalıcı biçimde bağlı olması ve bütünleyici parça niteliği taşıması gerekir.

Türk Medeni Kanunu sisteminde arazi üzerindeki kalıcı yapılar ve bitkiler kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır. Başka bir ifade ile bir taşınmaz üzerinde bulunan bina veya kalıcı nitelikteki ağaç, hukuken üzerinde bulunduğu taşınmazdan tamamen bağımsız ayrı bir mülkiyet konusu oluşturmaz.

Ancak uygulamada özellikle paylı mülkiyet ilişkilerinde veya başkasına ait taşınmaz üzerinde yapılan yapılarda, bu yapının ekonomik değerini meydana getiren kişinin kim olduğu önem kazanır. İşte muhdesat kavramı burada ortaya çıkar.

Örneğin üç kardeşin ortak olduğu bir arazi üzerinde kardeşlerden birinin kendi parasıyla ev yaptırması halinde, yapılan ev taşınmazın hukuki bütünlüğü içinde araziye bağlıdır. Ancak evin hangi ortak tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesi, özellikle taşınmaz satılırsa satış bedelinin nasıl paylaşılacağı açısından önem taşır.

Bu nedenle muhdesat, doğrudan ayrı bir mülkiyet hakkı değil; belirli şartlarda sahibine ekonomik hak sağlayan özel bir hukuki durumdur.

Muhdesatın Hukuki Niteliği Nedir?

Muhdesatın hukuki niteliği, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bütünleyici parça ilkesi ile açıklanır. Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesine göre bir eşyanın maliki, o eşyanın bütünleyici parçalarının da malikidir.

Bu nedenle bir kişinin başka bir kişinin arsası üzerine yaptığı bina, normal şartlarda arsa malikinden bağımsız ayrı bir taşınmaz olarak kabul edilmez. Yapı, bulunduğu araziyle birlikte değerlendirilir.

Ancak burada önemli olan nokta şudur: Muhdesat sahibi, yaptığı yapı üzerinde klasik anlamda bağımsız bir mülkiyet hakkına sahip değildir. Sahip olduğu hak, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğinin tespiti ve buna bağlı ekonomik hakların korunmasıdır.

Bu sebeple tapuda yer alan muhdesat şerhi de kişiye bağımsız bir mülkiyet hakkı vermez. Şerh, yalnızca taşınmaz üzerindeki yapının veya ağacın kim tarafından meydana getirildiğini gösteren bir kayıt niteliğindedir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre muhdesat, taşınmazdan ayrı olarak devredilebilen veya ayni hak sağlayan bağımsız bir eşya değildir. Muhdesat sahibi, şartları oluştuğunda satış bedelinden pay alma, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanma veya aidiyetin tespitini isteme gibi haklara sahip olabilir.

Muhdesat Sayılan Yapılar ve Unsurlar Nelerdir?

Muhdesat olarak kabul edilebilmesi için meydana getirilen unsurun taşınmaza kalıcı şekilde bağlı olması gerekir.

Bir taşınmaz üzerine yapılan betonarme ev, ahır, depo, sürekli kullanılan yapı, kalıcı duvar, havuz veya benzeri tesisler kural olarak muhdesat niteliğinde olabilir.

Aynı şekilde uzun süre varlığını sürdüren meyve ağaçları, bağlar ve ekonomik değer taşıyan kalıcı bitki toplulukları da muhdesat kapsamında değerlendirilebilir.

Ancak her dikilen ağaç veya yetiştirilen bitki muhdesat değildir. Burada önemli olan unsurun taşınmazla olan bağlantısı ve kullanım amacıdır.

Örneğin elma, ceviz, zeytin veya üzüm bağı gibi uzun yıllar boyunca ekonomik değer sağlayan ve taşınmazın kalıcı niteliğini değiştiren bitkiler muhdesat olarak kabul edilebilir.

Buna karşılık buğday, arpa, domates, mısır gibi her dönem yeniden ekilen tarımsal ürünler muhdesat değildir. Çünkü bunlar taşınmazın ayrılmaz bir parçası haline gelmez; belirli bir üretim dönemi sonunda ortadan kalkar.

Benzer şekilde kavak ve söğüt gibi kesim için yetiştirilen endüstriyel ağaçlar da muhdesat değildir. Eğer ağaçlar kereste üretimi amacıyla belirli yaşa geldiğinde kesiliyor, ardından yeniden dikim yapılıyorsa burada esas olan tarımsal üretim faaliyetidir. Bu tür endüstriyel ağaçlandırmalar, çoğu durumda tarladaki diğer ürünler gibi değerlendirilir ve muhdesat kabul edilmez.

Muhdesat ayrımında temel soru şudur: “Bu unsur taşınmazın kalıcı bir parçası haline gelmiş midir, yoksa taşınmazdan elde edilen dönemsel bir ürün müdür?”

Mahkemeler de değerlendirme yaparken yalnızca fiziksel varlığa değil, yapının veya bitkinin niteliğine, ekonomik kullanım amacına, devamlılığına ve taşınmazla olan bağlantısına bakar.

Tapuda Muhdesat Şerhi Ne Anlama Gelir?

Tapu kayıtlarında bazı taşınmazların beyanlar hanesinde “üzerindeki bina Mehmet’e aittir”, “zeytin ağaçları Ahmet tarafından meydana getirilmiştir” şeklinde kayıtlar bulunabilir. Bu kayıtlar muhdesat şerhi olarak adlandırılır.

Muhdesat şerhi, taşınmaz üzerindeki yapının veya ağacın kime ait olduğuna ilişkin hukuki bir açıklama niteliğindedir. Ancak bu kayıt, kişiye arazi üzerinde mülkiyet hakkı kazandırmaz.

Başka bir ifadeyle tapuda “ev Ayşe’ye aittir” şeklinde muhdesat kaydı bulunması, Ayşe’nin arsanın da maliki olduğu anlamına gelmez. Sadece o yapı veya unsurun meydana getirilmesi bakımından Ayşe’nin hakkını gösterir.

Muhdesat şerhi özellikle taşınmazın satışı, kamulaştırılması veya ortaklığın giderilmesi süreçlerinde önem taşır. Çünkü satış bedelinin veya kamulaştırma bedelinin hangi kısmının kime ait olacağının belirlenmesinde dikkate alınır.

Muhdesatın Aidiyeti Davası Nedir?

Muhdesatın aidiyeti davası, bir taşınmaz üzerinde bulunan yapı, tesis veya dikili unsurların kim tarafından meydana getirildiğinin mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan bir tespit davasıdır.

Bu dava ile amaçlanan şey, muhdesatın üzerinde bulunduğu arsanın mülkiyetini değiştirmek değildir. Yani mahkemeden “bu ev artık benimdir” veya “arsa payım bana geçsin” şeklinde bir mülkiyet talebinde bulunulmaz. Asıl amaç, taşınmaz üzerinde bulunan ve ekonomik değer oluşturan yapının veya diğer kalıcı unsurların kim tarafından meydana getirildiğinin tespit edilmesidir.

Çünkü muhdesat hukuken taşınmazdan ayrı bir mülkiyet konusu değildir. Bir kişi kendi parasıyla başkasına ait arsaya ev yapmış olsa bile, yapılan yapı araziyle bütünleştiği için kural olarak arsanın hukuki kaderine bağlıdır. Ancak bu yapıyı yapan kişinin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Özellikle taşınmazın satılması, ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırılması durumlarında yapının değerinin kime ait olduğunun belirlenmesi gerekir.

Örneğin üç kardeşin ortak olduğu bir taşınmazda kardeşlerden biri kendi imkanlarıyla ev yapmışsa ve diğer ortaklar bu evin kendisi tarafından yapıldığını kabul etmiyorsa, evin kime ait olduğunun belirlenmesi için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir.

Bu davanın sonucunda mahkeme, “taşınmaz üzerindeki yapı davacı tarafından meydana getirilmiştir” şeklinde bir tespit yapar. Bu karar daha sonra satış bedelinin paylaşılması veya muhdesat nedeniyle doğan ekonomik hakların korunması bakımından önem taşır.

Muhdesatın Aidiyeti Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının en önemli şartı, davacının bu davayı açmakta güncel bir hukuki yararının bulunmasıdır.

Herhangi bir uyuşmazlık yokken, sadece ileride kullanırım düşüncesiyle muhdesat davası açılması mümkün değildir. Çünkü bu dava bir tespit davasıdır ve hukuk sistemimizde tespit davalarında davacının korunmaya değer güncel bir menfaatinin bulunması gerekir.

Uygulamada muhdesat davaları genellikle taşınmazın paylaşılması veya el değiştirmesi gündeme geldiğinde ortaya çıkar.

Örneğin ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve taşınmaz üzerindeki evin, ağacın veya başka bir yapının kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık çıkmışsa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir.

Aynı şekilde kamulaştırma işlemi başlamışsa ve taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların bedelinin kime ödeneceği tartışmalı hale gelmişse muhdesat davası açılmasında hukuki yarar vardır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında da muhdesat konusu önem kazanabilir. Çünkü mevcut yapıların ekonomik değerinin ve hak sahipliğinin belirlenmesi gerekir.

Bunun yanında ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin, taşınmaz üzerindeki muhdesat konusunda taraflara dava açmaları için süre vermesi halinde de hukuki yarar kabul edilir.

Muhdesat Davasında Hukuki Yarar Ne Zaman Vardır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında hukuki yarar şartı en önemli konulardan biridir. Çünkü mahkemeler öncelikle “davacının bugün bu tespiti yaptırmaya neden ihtiyacı var?” sorusuna bakar.

Devam eden bir ortaklığın giderilmesi davası bulunması halinde hukuki yararın olduğu kabul edilir. Çünkü taşınmazın satılması veya paylaşılması gündemdedir ve muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi satış bedelinin doğru şekilde dağıtılması açısından zorunludur.

Başlamış bir kamulaştırma işlemi de hukuki yarar doğurur. Çünkü kamulaştırma bedeli belirlenirken yalnızca arsanın değil, üzerindeki yapı ve diğer muhdesatların da ekonomik değeri dikkate alınabilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde de taşınmaz üzerindeki yapının kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesi gerekebilir. Bu nedenle dönüşüm uygulaması devam ederken muhdesat davası açılabilir.

Ayrıca ortaklığın giderilmesi mahkemesinin “muhdesat iddianız varsa ayrı dava açın” şeklinde süre vermesi halinde de hukuki yarar açık şekilde ortaya çıkar.

Buna karşılık bazı durumlarda hukuki yararın olmadığı kabul edilir.

Örneğin ortaklığın giderilmesi davası tamamen sona ermiş ve kesinleşmişse artık sırf geçmişteki bir ihtilaf nedeniyle muhdesatın aidiyetinin tespiti istenemez. Çünkü satış veya paylaşım işlemi tamamlanmış olabilir.

Sadece “ileride lazım olur”, “bir gün sorun çıkabilir” veya “haklarımı garanti altına alayım” düşüncesiyle muhdesat davası açılması da yeterli değildir.

Kamulaştırma yapılmış, bedel ödenmiş ve süreç tamamlanmışsa artık muhdesat tespiti davası açılmasında güncel hukuki yarar bulunmayabilir. Böyle bir durumda şartlarına göre doğrudan alacak veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı talepler gündeme gelebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatı İspat Etmenin Faydası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın kime ait olduğunun tespit edilmesi, sadece bir isim belirlemesi anlamına gelmez. Muhdesatın aidiyetini ispatlayan kişi, taşınmazın satışından elde edilecek bedelin paylaşımında önemli bir avantaj elde eder.

Özellikle üzerinde ev, ahır, depo, işyeri veya ekonomik değeri yüksek ağaçlar bulunan taşınmazlarda, arsa değeri ile muhdesat değeri birbirinden ayrılır. Eğer taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kendisine ait olduğu ispatlanamazsa, satış bedeli yalnızca tapudaki hisse oranlarına göre paylaştırılır. Bu durumda taşınmaz üzerine yıllar önce kendi imkanlarıyla yaptığı evin veya yetiştirdiği değerli ağaçların karşılığını alamama riski ortaya çıkar.

Muhdesatın aidiyeti kabul edildiğinde ise satış bedelinin tamamı doğrudan hisselere göre dağıtılmaz. Öncelikle bilirkişi tarafından taşınmazın arsa değeri ile muhdesatın değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra muhdesatın taşınmazın toplam değerine olan katkısı belirlenir ve satış bedeli bu oranlara göre paylaşılır.

Örneğin üzerinde 3.000.000 TL değerinde bir arsa ve 2.000.000 TL değerinde bir ev bulunan taşınmaz satışa çıkarıldığında, toplam değer 5.000.000 TL olarak hesaplanır. Evin davacı tarafından yapıldığı ispat edilirse, satış bedelinin muhdesata karşılık gelen kısmı davacıya ait kabul edilir. Arsa bedeli ise ortakların tapudaki payları oranında dağıtılır.

Bu nedenle muhdesatın ispat edilmesi, ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satışını engellemek için değil, satış sonucunda elde edilen paranın doğru paylaşılmasını sağlamak için önemlidir. Muhdesat sahibi, yaptığı yapı veya meydana getirdiği değer oranında satış bedelinden daha fazla pay alma imkânına kavuşur.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Muhdesat sahibi, taşınmazın tamamını veya üzerindeki yapıyı ayrı bir mal gibi satamaz. Muhdesat, üzerinde bulunduğu arsa ile birlikte satılır. Sadece satış bedelinin paylaşımı sırasında muhdesatın oluşturduğu değerin oranı dikkate alınır.

Diğer ortaklar muhdesatın kendisine ait olduğunu açıkça kabul ediyorsa ayrıca muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmasına gerek yoktur. Mahkeme bu kabulü dikkate alarak satış bedelinin dağıtımını yapabilir. Ancak ortaklardan biri muhdesat iddiasını kabul etmiyorsa veya taşınmazdaki diğer maliklerle bu konuda uyuşmazlık varsa, muhdesatın aidiyetinin mahkeme kararıyla belirlenmesi gerekir.

Sonuç olarak ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatı ispatlamanın asıl faydası, taşınmaz satışından elde edilen bedelin yalnızca tapu hisselerine göre değil, kişinin taşınmaza kattığı ekonomik değer de dikkate alınarak paylaşılmasını sağlamaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmadan Muhdesatın Yıkımı İstenebilir mi?

Muhdesatın yıkılması için mutlaka ortaklığın giderilmesi davasının açılması gerekmez. Taşınmaz üzerindeki yapı, bina veya diğer muhdesatlar nedeniyle ayrı bir hukuki uyuşmazlık doğmuşsa, şartları oluştuğu takdirde yıkım (kal) talebi ileri sürülebilir.

Özellikle uzun süredir kullanılmayan, bakımsız kalan, çevre ve güvenlik açısından tehlike oluşturan metruk binalar bakımından durum farklıdır. Bir yapının yıkılmasının istenebilmesi için öncelikle yapının kime ait olduğu, taşınmazdaki pay durumu, yapının hukuki niteliği ve yıkım talebinin kimin tarafından ileri sürüldüğü önem taşır.

Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde bulunan eski ve kullanılamaz hale gelmiş bir bina, diğer ortaklar açısından zarar veya tehlike oluşturuyorsa, ortaklardan biri gerekli şartlar oluştuğunda yapının kaldırılmasını veya güvenli hale getirilmesini talep edebilir. Ancak ortaklardan birinin yaptığı ve hukuken muhdesat niteliğinde olan bir yapının diğer ortakların talebiyle hemen yıkılması mümkün değildir. Burada muhdesat sahibinin hakkı da dikkate alınır.

Eğer yapı, taşınmaz maliklerinin rızası olmadan yapılmış bir haksız yapı niteliğindeyse, taşınmaz maliki Türk Medeni Kanunu hükümleri kapsamında yapının kaldırılmasını (kalini) isteyebilir. Mahkeme, yapının kaldırılmasının mümkün olup olmadığını, kaldırmanın aşırı zarar doğurup doğurmayacağını ve tarafların iyi veya kötü niyet durumunu değerlendirir.

Metruk bir bina bakımından ayrıca imar mevzuatı yönünden idari süreçler de gündeme gelebilir. Yapının can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturduğu tespit edilirse belediye tarafından yıkım veya gerekli güvenlik tedbirleri uygulanabilir. Bu durumda konu yalnızca muhdesatın aidiyeti meselesi olmaktan çıkar ve kamu güvenliği boyutu kazanır.

Muhdesat Davası Ortada Bir Uyuşmazlık Yokken Açılabilir mi?

Bir kişinin taşınmaz üzerinde yaptığı yapının ileride sorun çıkarabileceğini düşünmesi tek başına muhdesat davası açması için yeterli değildir.

Örneğin bir kişi kardeşleriyle ortak olduğu arsaya ev yapmış ve kardeşleri de bu evin kendisine ait olduğunu kabul ediyorsa, ortada bir uyuşmazlık bulunmadığından dava açmakta hukuki yarar olmayabilir.

Benzer şekilde taşınmazın satışı, paylaşımı veya kamulaştırılması gibi bir süreç başlamadan “ileride bu yapı bana ait olduğunu ispat ederim” amacıyla açılan davalar genellikle hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilebilir.

Ancak diğer ortakların yapının kime ait olduğunu kabul etmemesi, taşınmazın satış aşamasına gelmesi veya muhdesat nedeniyle ekonomik bir kayıp ihtimali doğması halinde dava açılması mümkündür.

Muhdesatın Aidiyeti Davası Kim Tarafından Açılır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını, taşınmaz üzerindeki yapı veya diğer muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri süren kişi açar.

Bu kişi taşınmazın paydaşlarından biri olabilir. Örneğin ortak arsaya kendi imkanlarıyla ev yapan hissedar, yaptığı evin kendisine ait olduğunun tespitini isteyebilir.

Bunun yanında muhdesatı meydana getiren kişinin ölmesi halinde mirasçıları da bu hakkı ileri sürebilir. Örneğin babası tarafından yapılan evin bulunduğu taşınmaz ortaklığın giderilmesine konu olmuşsa, mirasçılar babalarının meydana getirdiği muhdesatın kendilerine ait olduğunun tespitini isteyebilir.

Ancak davanın doğru kişilere yöneltilmesi gerekir. Muhdesatın kendisine ait olduğunu kabul eden kişiler aleyhine dava açılmasında hukuki yarar bulunmaz. Buna karşılık kabul etmeyen veya açık bir kabul beyanı bulunmayan tüm ilgili tapu maliklerine karşı dava yöneltilmelidir.

Taşınmazın Ortaklarından Başkası Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Açabilir mi?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası uygulamada çoğunlukla taşınmazın paydaşları arasında görülse de, muhdesatı meydana getiren kişinin mutlaka tapu maliki veya ortak olması şart değildir. Taşınmaz üzerinde yapı yapan, ağaç diken veya kalıcı bir tesis meydana getiren üçüncü kişi de bazı durumlarda muhdesat nedeniyle hak iddiasında bulunabilir.

Ancak üçüncü kişinin durumu, taşınmaz ortağından farklıdır. Taşınmazın paydaşı olmayan kişinin yaptığı yapı veya diktiği ağaçlar bakımından öncelikle bu kişinin gerçekten muhdesatı meydana getirip getirmediği ve hukuki yararının bulunup bulunmadığı değerlendirilir.

Örneğin Ahmet Bey, kendisine ait olmayan bir arsaya izin alarak bir ev yapmışsa veya uzun yıllar önce bir bahçe kurmuşsa, bu yapı veya ağaçlar bakımından hak iddiasında bulunabilir. Ancak Ahmet Bey tapuda malik veya ortak olmadığı için, ortaklığın giderilmesi davasında diğer paydaşlar gibi satış bedelinden doğrudan pay alamaz.

Yargıtay uygulamasında, muhdesatın taşınmazın paydaşlarından birine değil de üçüncü kişiye ait olduğunun anlaşılması halinde, üçüncü kişinin ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilerek satış bedelinden muhdesat payı verilmesi mümkün değildir. Çünkü muhdesat taşınmazın bütünleyici parçası niteliğindedir ve satış bedeli kural olarak taşınmaz maliklerine dağıtılır.

Bu durumda üçüncü kişi, şartları oluşuyorsa taşınmaz maliklerine karşı ayrıca sebepsiz zenginleşme veya bedel talebi ileri sürebilir. Yani yaptığı yapı veya meydana getirdiği değer nedeniyle tamamen hak kaybına uğramaz; ancak hakkını ortak sıfatıyla değil, alacak hakkı kapsamında arar.

Muhdesatın Kimin Tarafından Yapıldığı Belli Değilse Ne Olur?

Bazı taşınmazlarda yıllar önce yapılmış yapılar veya dikilmiş ağaçlar bulunabilir ancak bunları kimin meydana getirdiği tam olarak bilinmeyebilir.

Bu durumda mahkeme yalnızca tapu kaydına bakarak karar vermez. Yapının hangi tarihte yapıldığı, kim tarafından kullanıldığı, masrafların kim tarafından karşılandığı, çevredeki kişilerin bilgisi ve diğer deliller değerlendirilir.

Muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği ispatlanamazsa, davacının talebi reddedilebilir. Çünkü muhdesat davasında ispat yükü, “bu yapı bana aittir” diyen kişidedir.

Muhdesatın Aidiyeti Davasında İspat Nasıl Yapılır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında en önemli konu, taşınmaz üzerindeki yapı veya diğer unsurun gerçekten davacı tarafından meydana getirildiğinin kanıtlanmasıdır. Sadece “bu evi ben yaptım”, “bu ağaçları ben diktim” şeklindeki beyanlar tek başına yeterli değildir.

Davacı, muhdesatın kendi imkanlarıyla, kendi hesabına ve kendi adına meydana getirildiğini ispat etmek zorundadır.

Mahkeme bu değerlendirmeyi yaparken tek bir delile bağlı kalmaz. Yapının yapıldığı tarih, kullanılan malzemeler, ödemeler, yapıyı yapan kişiler, taşınmazın kullanım şekli ve tarafların geçmişteki davranışları birlikte değerlendirilir.

Muhdesatın aidiyetinin ispatında şu deliller önem taşır:

Yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri, belediye kayıtları, inşaat faturaları, malzeme alım belgeleri, banka dekontları, ustalara yapılan ödemeler, yazılı anlaşmalar, eski fotoğraflar, komşu ve tanık anlatımları, keşif ve bilirkişi incelemesi mahkeme tarafından değerlendirilir.

Özellikle eski tarihli yapılarda fatura veya resmi belge bulunması çoğu zaman mümkün değildir. Bu durumda tanık anlatımları önem kazanır.

Ancak tanıkların sadece “bu evi davacı yaptı” demesi yeterli olmayabilir. Tanığın yapının ne zaman yapıldığını, masrafları kimin karşıladığını, inşaat sürecini nasıl bildiğini açıklayabilecek durumda olması gerekir.

Örneğin 1995 yılında yapılan bir ev için komşunun “bu evi Mehmet Bey yaptırdı, inşaat sırasında ustaları gördüm, malzemeleri kendisi aldı” şeklindeki somut anlatımı önemlidir.

Buna karşılık “bu ev hep Mehmet Bey’in üzerindeydi, o kullanıyordu” şeklindeki bir anlatım tek başına muhdesatın aidiyetini kanıtlamayabilir. Çünkü uzun süre kullanmak, her zaman yapıyı meydana getirmek anlamına gelmez.

Muhdesat Davasında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Muhdesat davalarında mahkeme taşınmaz üzerinde keşif yapar.

Bilirkişiler yapının niteliğini, yaklaşık yapım tarihini, kullanılan malzemeleri, ekonomik değerini ve taşınmazın değerine etkisini inceler.

Örneğin 30 yıl önce yapılmış bir betonarme evin yaşı, mimari özellikleri ve kullanım durumu değerlendirilerek hangi dönemde yapılmış olabileceği belirlenebilir.

Ancak bilirkişi raporu tek başına yapının kime ait olduğunu göstermez. Bilirkişinin görevi dava harcının belirlenmesi ve muhsetasın fiyatının belirlenmesi için teknik değerlendirme yapmaktır. Yapıyı kimin yaptığı ise hukuki değerlendirme ve delillerin birlikte incelenmesi sonucunda belirlenir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk bulunmamaktadır. Bu nedenle muhdesatın kime ait olduğunun tespiti amacıyla açılacak dava öncesinde arabulucuya başvurulması zorunlu değildir.

Bunun temel nedeni, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının esas olarak bir tespit davası niteliğinde olmasıdır. Bu davada amaç, taraflar arasında doğrudan bir alacak veya tazminat talebinin tahsili değil; taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, tesis veya diğer kalıcı unsurların kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Verilen Sürede Muhdesat Davası Açılmazsa Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç, depo veya diğer muhdesatların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkarsa, mahkeme muhdesat iddiasında bulunan tarafa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için kesin süre verir.

Bu sürenin verilmesinin amacı, ortaklığın giderilmesi davasının sağlıklı şekilde sonuçlandırılması ve satış bedelinin doğru kişilere doğru oranda dağıtılmasını sağlamaktır. Çünkü muhdesatın kime ait olduğu belirlenmeden, taşınmazın satışından elde edilecek bedelin hangi oranda paylaşılacağı kesin olarak tespit edilemez.

Muhdesat iddiasında bulunan kişi, mahkemenin verdiği süre içerisinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını açmazsa, artık ortaklığın giderilmesi davasında bu konuda bir uyuşmazlık bulunmadığı kabul edilerek yargılamaya devam edilir. Bu durumda taşınmaz üzerindeki muhdesatlar da arzın bütünleyici parçası olarak taşınmazla birlikte satılır ve satış bedeli normal paylaşım kurallarına göre dağıtılır.

Başka bir ifadeyle, süresi içinde muhdesat davası açmayan kişi, o aşamada muhdesat nedeniyle satış bedelinden ayrıca pay alma imkanını kaybedebilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır. Mahkemenin verdiği sürenin gerçekten geçerli bir kesin süre niteliğinde olması gerekir. Yargıtay uygulamasına göre kesin süre kararı açık, anlaşılır ve sonuçları taraflara bildirilmiş olmalıdır. Tarafa hangi işlemi yapması gerektiği, ne kadar süre verildiği ve süresinde yapılmazsa hangi hukuki sonuçla karşılaşacağı açıkça anlatılmalıdır.

Ayrıca verilen sürenin somut olay bakımından makul ve yeterli olması gerekir. Özellikle muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ayrı bir dava açılmasını gerektirdiğinden, çok kısa ve dava açmayı fiilen imkânsız hale getiren süreler hukuken geçerli kabul edilmeyebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/7849 E., 2019/5652 K. sayılı kararında da bu husus özellikle vurgulanmıştır. Kararda, ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat uyuşmazlığı çıkması halinde paydaşa HMK m.165 uyarınca uygun süre verilmesi gerektiği, verilen sürenin makul olması gerektiği ve süresi içinde dava açıldığı takdirde muhdesat davasının sonucunun beklenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Muhdesat Oranı Nasıl Hesaplanır?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında taşınmaz üzerinde bulunan ev, yapı, ağaç veya benzeri muhdesatların kime ait olduğu belirlendikten sonra, satış bedelinin nasıl dağıtılacağı için muhdesat oranı hesaplanır.

Muhdesat oranı, muhdesatın taşınmazın toplam değerine olan katkısını gösterir.

Hesaplama şu formülle yapılır:

Hesaplama	Formül
Muhdesat Oranı	Muhdesat Değeri ÷ (Arsa Değeri + Muhdesat Değeri) × 100

Başka bir ifadeyle bilirkişi önce taşınmazın arsa değerini ve muhdesat değerini ayrı ayrı belirler. Daha sonra muhdesatın toplam değer içindeki yüzdesi hesaplanır.

Muhdesat Oranı Hesaplama Örneği

Değer Unsuru	Tutar
Arsa değeri	2.000.000 TL
Muhdesat değeri (ev, ağaç, yapı vb.)	800.000 TL
Taşınmaz toplam değeri	2.800.000 TL

Bu durumda;

800.000 TL ÷ 2.800.000 TL × 100 = %28,57

olarak muhdesat oranı bulunur.

Paylaştırılacak Unsur	Oran
Muhdesat sahibine ait olacak kısım	%28,57
Arsa paydaşlarına dağıtılacak kısım	%71,43

Satış Bedeli Muhdesat Oranına Göre Nasıl Paylaştırılır?

Taşınmazın ortaklığın giderilmesi davası sonunda 5.000.000 TL bedelle satıldığını kabul edelim.

Hesaplama	Tutar
Satış bedeli	5.000.000 TL
Muhdesat oranı	%28,57
Muhdesat sahibinin alacağı miktar	1.428.500 TL
Ortaklara payları oranında dağıtılacak kalan miktar	3.571.500 TL

Bu durumda muhdesat sahibi, normal tapu payından ayrı olarak muhdesattan kaynaklanan değer artışına karşılık gelen bedeli de alır.

Muhdesat Sahibinin Alacağı Bedel Nasıl Belirlenir?

Muhdesat sahibi satış bedelinin tamamını alamaz. Kendisine ödenecek miktar;

Belirlenen Unsur	Dikkate Alınan Değer
Arsa	Taşınmazın çıplak arazi değeri
Muhdesat	Ev, bina, ağaç, tesis gibi unsurların dava tarihindeki ekonomik değeri
Dağıtım	Muhdesat oranına göre yapılır

şeklinde belirlenir.

Örneğin bir tarla üzerinde bulunan kavaklık, zeytinlik veya meyve bahçesi muhdesat olarak kabul edilmişse, bilirkişi bu ağaçların ekonomik değerini belirler ve satış bedelinden muhdesat oranına göre hesaplama yapılır.

Ancak burada önemli olan husus, muhdesatın taşınmazdan ayrı olarak satılması değil, taşınmazın satış bedeli içerisindeki değer artışının muhdesat sahibine verilmesidir.

Muhdesat Oranı Alınmasına Rağmen Açık Artırma Alıcısına Karşı Sebepsiz Zenginleşme Davası Açılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın kime ait olduğu tespit edilmiş ve satış bedeli muhdesat oranına göre paylaştırılmış olabilir. Ancak bazı durumlarda muhdesat sahibinin zararı tamamen giderilmiş olmayabilir.

Özellikle taşınmazın açık artırma yoluyla üçüncü kişiye satılması halinde, satın alan kişi taşınmazı üzerindeki muhdesatlarla birlikte edinir. Eğer satış bedeli içerisinde muhdesatın gerçek ekonomik değeri tam olarak karşılanmamışsa, yeni malikin muhdesattan kaynaklanan bir ekonomik yarar elde ettiği ve muhdesat sahibinin malvarlığında buna karşılık bir eksilme meydana geldiği ileri sürülerek sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunulması mümkündür.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Muhdesat sahibinin daha önce satış bedelinden muhdesat oranına göre pay almış olması, otomatik olarak tekrar talepte bulunabileceği anlamına gelmez. Öncelikle gerçekten karşılanmamış bir değer kaybının bulunması gerekir.

Sebepsiz Zenginleşme Davasının Şartları Nelerdir?

Muhdesat sahibi tarafından açık artırma alıcısına karşı sebepsiz zenginleşme davası açılabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Şart	Açıklama
Bir zenginleşme bulunması	Açık artırma alıcısının, muhdesat nedeniyle taşınmazın gerçek değerinden yararlanmış olması gerekir.
Muhdesat sahibinin fakirleşmesi	Muhdesat sahibinin, yaptığı yapı veya yetiştirdiği ağaçların gerçek ekonomik karşılığını alamamış olması gerekir.
Zenginleşme ile fakirleşme arasında bağlantı olması	Alıcının elde ettiği ekonomik yararın doğrudan muhdesattan kaynaklanması gerekir.
Haklı bir sebebin bulunmaması	Talep edilen değer bakımından hukuki bir dayanak bulunmamalıdır.

Bu şartlar oluşmadan yalnızca “taşınmazı alan kişi benim evimden veya ağaçlarımdan yararlanıyor” gerekçesiyle sebepsiz zenginleşme talep edilemez.

Muhdesat Bedeli Hesaplanırken Daha Önce Alınan Pay Dikkate Alınır

Muhdesat sahibinin talep edebileceği miktar belirlenirken daha önce ortaklığın giderilmesi satışından aldığı muhdesat payı göz önünde bulundurulur.

Örneğin;

Unsur	Değer
Taşınmazın gerçek toplam değeri	10.000.000 TL
Arsa değeri	6.000.000 TL
Muhdesat değeri	4.000.000 TL
Muhdesat oranı	%40

Taşınmaz 8.000.000 TL’ye satılmışsa, muhdesat sahibi oran hesabına göre:

8.000.000 TL × %40 = 3.200.000 TL

muhdesat payı alır.

Ancak bilirkişi tarafından muhdesatın gerçek ekonomik katkısının 4.000.000 TL olduğu, satış bedeline yeterince yansımadığı ve yeni malikin bu değer farkından yararlandığı ortaya konulursa, kalan zarar bakımından sebepsiz zenginleşme talebi gündeme gelebilir.

Açık Artırma Alıcısı Her Zaman Sorumlu Olur mu?

Hayır. Açık artırma ile taşınmazı satın alan kişinin sırf muhdesat bulunan bir taşınmazı almış olması nedeniyle otomatik olarak sorumluluğu doğmaz.

Çünkü açık artırma sonucunda gerçekleşen satış, mahkeme kararı ve yasal prosedür sonucunda yapılmıştır. Bu nedenle her olayda ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.

Özellikle;

• Muhdesatın satış bedeline nasıl yansıdığı,
• Bilirkişi tarafından belirlenen değer ile gerçek satış bedeli arasındaki fark,
• Muhdesat sahibinin satıştan aldığı pay,
• Yeni malikin hangi ekonomik değeri elde ettiği,
• Muhdesatın hâlen taşınmaz üzerinde kullanılıp kullanılmadığı incelenmelidir.

Muhdesat Sahibinin Öncelikle Yapması Gereken Nedir?

Muhdesat sahibi açısından en önemli aşama, ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesatın aidiyetini doğru şekilde ispatlamaktır. Çünkü muhdesatın kime ait olduğu belirlenmeden satış bedelinden muhdesat payı alınması mümkün değildir.

Muhdesat aidiyeti belirlendikten sonra ise satış aşamasında gerçek değerlerin doğru hesaplanması gerekir. Muhdesat değerinin eksik belirlenmesi veya satış bedelinin muhdesatın gerçek değerini karşılamaması halinde, somut olayın şartlarına göre ayrıca sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulabilir.

Sonuç olarak; muhdesat sahibi satıştan muhdesat oranına göre pay almış olsa bile, satışta muhdesatın gerçek ekonomik karşılığının karşılanmadığı durumlarda açık artırma alıcısına karşı sebepsiz zenginleşme talebi gündeme gelebilir. Ancak bunun için yalnızca muhdesatın varlığı değil, gerçek bir değer kaybı ve karşı tarafta buna bağlı haksız bir zenginleşme bulunması gerekir.

Muhdesat Davası Açılırsa Ortaklığın Giderilmesi Davası Bekletici Mesele Yapılır mı?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açıldığında, kural olarak ortaklığın giderilmesi davasında bu davanın sonucu beklenir. Çünkü muhdesatın kime ait olduğu, satış sonunda elde edilecek bedelin nasıl dağıtılacağını doğrudan etkiler.

Mahkeme, muhdesat davasının sonucunu beklemeden satışa karar verirse, satış bedelinin yanlış paylaşılması ihtimali doğabilir. Bu nedenle muhdesat uyuşmazlığı çözüme kavuşmadan ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlandırılması doğru olmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/119 E., 2014/2417 K. sayılı kararında da; muhdesat iddiasında bulunan paydaşa uygun süre verilmesi, süresi içinde dava açılması halinde sonucunun beklenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ancak muhdesat davasının açılması için verilen sürede gerekli dava açılmazsa, artık ortaklığın giderilmesi mahkemesi bu uyuşmazlığı yok sayarak yargılamaya devam edebilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Deliller ve İspat

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında ispat yükü, muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden davacıya aittir. Davacı, taşınmaz üzerinde bulunan yapı, ağaç veya tesisin kendisi tarafından meydana getirildiğini ve kendi adına oluşturulduğunu ortaya koymalıdır.

Bu davalarda mahkeme yalnızca tek bir belgeye bağlı kalmaz. Muhdesatın ne zaman, kim tarafından, hangi imkanlarla ve kimin hesabına meydana getirildiği tüm deliller birlikte değerlendirilerek belirlenir. Özellikle eski tarihli yapı ve ağaçlarda yazılı belge bulunmaması sık karşılaşılan bir durum olduğundan, tanık anlatımları ve keşif incelemesi büyük önem taşır.

Muhdesat Davasında Kullanılabilecek Yazılı Deliller

Muhdesatın meydana getirilmesine ilişkin her türlü yazılı belge davacının iddiasını destekleyebilir. Yapının inşasına ilişkin ruhsatlar, yapı kullanma izin belgeleri, inşaat malzemelerine ait faturalar, işçilik ödemeleri, banka dekontları, müteahhit veya ustalarla yapılan sözleşmeler, resmi kurum kayıtları ve vergi kayıtları delil olarak kullanılabilir.

Örneğin bir kişinin kendi parasıyla yaptığı ev için adına düzenlenmiş çimento, demir, tuğla veya işçilik faturaları bulunması, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğinin ispatında önemli bir dayanak oluşturabilir.

Ancak uygulamada muhdesatların çoğu yıllar önce yapıldığı için her zaman fatura veya resmi belge bulunmayabilir. Bu durumda diğer delillerle birlikte değerlendirme yapılır.

Muhdesat Davasında Tanık Delilinin Önemi

Muhdesat davalarında tanık beyanları önemli bir ispat aracıdır. Özellikle eski tarihli evler, ahırlar, depolar veya ağaçlandırmalar bakımından yapım sürecini bilen kişilerin anlatımları davanın sonucunu etkileyebilir.

Yargıtay uygulamasında, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitinde yalnızca bilirkişi incelemesine dayanılarak karar verilmemesi gerektiği, uyuşmazlığın niteliğine göre tanık anlatımlarının da değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu nedenle davacı tarafından gösterilecek tanıkların, yapının kim tarafından yapıldığını, masrafların kim tarafından karşılandığını, inşaat sürecini veya ağaçların ne zaman ve kim tarafından dikildiğini gerçekten bilen kişiler olması önemlidir.

Komşular, eski mahalle sakinleri, inşaatta çalışan ustalar, işçiler, muhtarlar, malzeme satan kişiler ve taşınmazın geçmişini bilen kişiler muhdesat davalarında etkili tanıklar olabilir.

Ancak yalnızca “bu ev onun” şeklindeki genel ifadeler yeterli olmaz. Tanığın, yapının yapım süreci, tarih, ödeme şekli ve kullanım durumu hakkında somut bilgi verebilmesi gerekir.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Muhdesat davalarında mahkeme çoğunlukla taşınmaz üzerinde keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Çünkü uyuşmazlığın konusu doğrudan taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçlardır.

Bilirkişi tarafından yapının yaşı, inşaat özellikleri, kullanılan malzemeler, yapım tekniği ve ekonomik değeri incelenir. Ağaçlar bakımından ise dikim zamanı, türü, yaşı, sayısı ve ekonomik değeri değerlendirilir.

Ancak bilirkişi, tek başına “bu yapıyı kim yaptı?” sorusuna kesin cevap vermez. Bilirkişi daha çok teknik konuları ve değer tespitini ortaya koyar. Yapının veya ağacın kim tarafından meydana getirildiği hususu; belge, tanık ve diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Tapu Kayıtları ve Muhdesat Şerhi

Taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesinde muhdesatın kime ait olduğuna ilişkin kayıt bulunması, davacı açısından önemli bir delildir. Ancak bu kayıt kesin mülkiyet belgesi niteliğinde değildir.

Tapudaki muhdesat şerhi, kişinin muhdesat üzerindeki hakkını gösteren güçlü bir karine oluşturur; ancak karşı taraf bunun aksini ispat edebilir.

Örneğin tapuda “parsel üzerindeki ev Mehmet’e aittir” şeklinde bir kayıt bulunması, Mehmet’in muhdesat sahibi olduğu yönünde önemli bir destek sağlar. Ancak uyuşmazlık çıkması halinde mahkeme diğer delilleri de değerlendirir.

Muhdesat Davasında İspat İçin Önemli Sorular

Muhdesatın aidiyetinin belirlenmesinde mahkemenin esas aldığı temel noktalar şunlardır:

Yapıyı veya ağacı gerçekten kim meydana getirdi?

Yapım veya dikim masraflarını kim karşıladı?

Muhdesat hangi tarihte oluşturuldu?

Yapı veya ağaç kimin adına ve hesabına yapıldı?

Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma veya izin bulunuyor muydu?

Bu soruların cevapları, sunulan delillerin tamamı birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatı Kabul Etmeyenler Neyle Karşılaşır?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerinde bulunan ev, ağaç, depo veya diğer muhdesatların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkması halinde, mahkeme taraflara muhdesatın aidiyetinin tespiti için dava açma imkânı verir.

Bazı ortaklar, taşınmaz üzerindeki muhdesatın belirli bir kişiye ait olduğunu bildikleri halde bunu kabul etmeyebilir ve “muhdesat bize ait değildir, ortak yapılmıştır” veya “kim tarafından yapıldığı belli değildir” şeklinde itiraz edebilirler. Bu durumda muhdesat sahibi, aidiyet iddiasını ispatlamak zorunda kalır.

Muhdesat sahibi açtığı davayı kazanır ve taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kendisine ait olduğu mahkeme kararıyla tespit edilirse, muhdesatı haksız şekilde inkâr eden taraflar bakımından yargılama giderleri ve vekâlet ücreti sorunu ortaya çıkabilir.

Çünkü davada haklı çıkan tarafın yaptığı giderlerin karşı taraftan alınması temel ilkedir. Özellikle muhdesatın kendisine ait olduğu açık delillerle ortaya konulabilecek durumda olmasına rağmen sırf satıştan elde edilecek paylaşımı değiştirmek amacıyla aidiyet kabul edilmemişse, inkâr eden taraflar dava masrafları ve karşı vekâlet ücretiyle karşılaşabilir.

Ancak burada her inkâr eden tarafın otomatik olarak kötü niyetli kabul edileceği söylenemez. Taşınmazdaki yapının gerçekten kim tarafından yapıldığı konusunda makul bir uyuşmazlık varsa ve taraflar iddialarını hukuki çerçevede savunuyorsa, mahkeme yargılama giderlerini somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.

Özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında tarafların muhdesatı kabul edip etmemesi, sadece dava giderlerini değil, satış bedelinin nasıl paylaşılacağını da doğrudan etkiler. Muhdesatın aidiyeti kabul edilmez ve dava açılmasına sebep olunursa, muhdesat sahibi hakkını mahkeme yoluyla almak zorunda kalır. Sonuçta muhdesatın kendisine ait olduğu ortaya çıkarsa, uyuşmazlığın gereksiz şekilde büyümesine sebep olan taraflar açısından gider ve vekâlet ücreti yönünden olumsuz sonuçlar doğabilir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında diğer paydaşların, gerçekten kendilerine ait olmayan bir muhdesat hakkında sırf satış bedelindeki paylaşımı artırmak veya muhdesat sahibini dava açmaya zorlamak amacıyla inkâr yoluna gitmeleri, ilerleyen aşamada kendileri açısından daha ağır bir mali sonuç doğurabilir.

Muhdesat Davası Ortaklığın Giderilmesi Davasındaki Taraflarca Takip Edilmezse Ne Olur?

Muhdesat davası mahkemece verilen kesin süre içinde açıldığında ise ortaklığın giderilmesi davası bu davanın sonucunun beklenmesi amacıyla bekletici mesele yapılır. Ortaklığın giderilmesi davası muhdesat davası kesinleşene kadar durur.

Muhdesat iddiasında bulunan kişi, kendisine verilen süre içinde dava açmasına rağmen daha sonra iyi niyetli veya kötüniyetli şekilde davayı takip etmez, duruşmalara katılmaz veya gerekli işlemleri yapmazsa, bu durum ortaklığın giderilmesi davasını sürümcemede bırakır. Çünkü muhdesat davası sonuçlandırılmadan satış bedelinin hangi oranda paylaşılacağı belirlenemez. Fakat muhdesat davasının tarafların ilgisizliği veya kötü niyeti nedeniyle yıllarca devam ettirilmesi de hukuken korunmaz.

Muhdesat Davası Danışıklı Olarak Sürüncemede Bırakılabilir mi?

Muhdesat davası ortaklığın giderilmesi davası açısından önemli bir sonuç doğurduğu için, bazı durumlarda kötüye kullanıma elverişli olabilir. Çünkü muhdesat davası bekletici mesele yapıldığında, ortaklığın giderilmesi davasında satış aşamasına geçilemez ve ortaklık sona erdirilemez.

Örneğin ortaklığın giderilmesi davasındaki taraflardan biri ile muhdesat davasını açan kişi arasında anlaşma bulunması hâlinde, gerçekte ciddi bir uyuşmazlık olmadığı hâlde muhdesat tartışması varmış gibi davranılarak süreç uzatılabilir. Tarafların delillerini sunmaması, duruşmaları gereksiz şekilde ertelemesi veya davayı sonuçlandırmaya yönelik işlem yapmaması bu ihtimali ortaya çıkarabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasındaki Diğer Paydaşlar Muhdesat Davasına Katılmalı mıdır?

Muhdesat davasında verilecek karar, ortaklığın giderilmesi davasındaki tüm paydaşların ekonomik durumunu etkiler. Çünkü muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi, satış sonunda elde edilecek bedelin nasıl paylaşılacağını doğrudan değiştirir.

Bunun dışında davanın bilinçli veya bilinçsiz şekilde süürmcemede bırakılması tarafların zarara uğramasına neden olabilir. Bu nedenle muhdesat iddiası olmayan kişinin de muhdesat davasına feri müdahil olmas gerekecektir.

Muhdesat Arsadan Ayrı Satılabilir mi?

Hayır.

Muhdesat, üzerinde bulunduğu arsadan bağımsız olarak satılamaz.

Çünkü muhdesat hukuken taşınmazın bütünleyici parçasıdır.

Örneğin bir ev, üzerinde bulunduğu arsa olmadan tek başına satışa konu edilemez.

Ortaklığın giderilmesi davasında da bina, ağaç veya diğer muhdesatlar arsa ile birlikte satılır.

Ancak satış sonucunda elde edilen para paylaşılırken muhdesatın değeri dikkate alınır.

Muhdesat Satışı Önler mi?

Muhdesat tek başına taşınmazın satışını engellemez.

Bir kişi “bu ev benim yaptığım evdir” diyerek ortaklığın giderilmesi davasındaki satışı durduramaz.

Muhdesatın İzinsiz Yapılmış Olması Dava Hakkını Ortadan Kaldırır mı?

Bir muhdesatın taşınmaz malikinin veya diğer ortakların izni olmadan yapılmış olması, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açma hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak izinsiz yapılmış olması, davanın sonucunu ve muhdesat sahibinin hangi haklardan yararlanabileceğini doğrudan etkiler.

Muhdesatın aidiyeti davasında temel olarak araştırılan husus, yapının veya dikilen ağacın kim tarafından meydana getirildiğidir. Bu nedenle bir kişinin taşınmaz üzerinde bulunan bir evi, depoyu, ahırı veya ağaçları kendisinin yaptığını ispat etmesi mümkündür. Yapının izinsiz yapılmış olması, “bu kişi yapmamıştır” sonucunu doğurmaz.

Ancak burada muhdesatın yapılma şekli önem kazanır. Taşınmaz malikinin açık rızası olmadan başkasının arsasına yapı yapan kişi, bazı durumlarda haksız yapı sahibi olarak değerlendirilebilir. Bu durumda taşınmaz maliki, Türk Medeni Kanunu hükümleri kapsamında yapının kaldırılmasını, yapının kendisine bırakılmasını veya şartlarına göre farklı taleplerde bulunabilir.

Örneğin bir kişi kardeşleriyle ortak olduğu arsaya diğer ortakların bilgisi olmadan ev yapmışsa, bu evin kendisi tarafından yapıldığı ispatlanabilir. Muhdesatın kime ait olduğu tespit edilse bile, bu durum otomatik olarak kişiye sınırsız bir kullanım veya mülkiyet hakkı sağlamaz.

Özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında izinsiz yapılan muhdesatların durumu sıkça tartışılır. Ortaklardan biri diğerlerinin izni olmadan taşınmaz üzerine bina yapmışsa, öncelikle bu yapının gerçekten kim tarafından meydana getirildiği belirlenir. Daha sonra yapının satış bedelindeki etkisi, tarafların hakları ve varsa diğer ortakların itirazları değerlendirilir.

Buna karşılık, kaçak, ruhsatsız veya açıkça hukuka aykırı bir yapı bakımından hukuki koruma daha sınırlıdır. Yapının yıkılması yönünde idari veya yargısal karar bulunması halinde, muhdesat bedelinin hesaplanması ve talep edilmesi de farklı değerlendirilir.

Sonuç olarak, muhdesatın izinsiz yapılmış olması, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmasına engel değildir.

İzinsiz, Ruhsatsız ve Kaçak Yapıların Muhdesat Olarak Değerlendirilmesi

Muhdesat uyuşmazlıklarında en çok karıştırılan konulardan biri, taşınmaz üzerinde bulunan yapının izinsiz yapılmış olması ile ruhsatsız veya kaçak olmasıdır. Bu kavramlar birbirinden farklı hukuki durumları ifade eder.

Bir yapının izinsiz yapılmış olması, öncelikle taşınmaz malikinin veya diğer ortakların rızasıyla ilgilidir. Örneğin ortak bir arsada hissedarlardan birinin diğer ortaklara haber vermeden ev, depo veya ahır yapması durumunda yapı izinsiz yapılmış olabilir.

İzinsiz yapılmış bir yapı bakımından, yapıyı yapan kişinin muhdesatın aidiyetinin tespitini istemesi mümkündür. Çünkü davanın temel amacı, yapının kimin tarafından meydana getirildiğini belirlemektir. Ancak bu tespit, yapıyı yapan kişiye otomatik olarak sınırsız bir hak sağlamaz. Taşınmaz maliklerinin veya diğer ortakların yapının kaldırılmasını isteme hakkı, somut olayın şartlarına göre ayrıca değerlendirilir.

Ruhsatsız yapı ise imar mevzuatı bakımından belediyeden gerekli izinler alınmadan yapılan yapıdır. Bir yapının ruhsatsız olması, onun kimin tarafından yapıldığı gerçeğini değiştirmez. Yani ruhsatsız bir bina da fiilen belirli bir kişi tarafından yapılmış olabilir ve bu kişi muhdesatın aidiyeti davası açılabilir.

Kaçak yapı kavramı ise uygulamada çoğunlukla ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için kullanılır. Kaçak yapı bulunması, yapının hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağı anlamına gelmez. Ancak kaçak yapının korunup korunamayacağı, yıkım kararının bulunup bulunmadığı, imar affı veya yapı kayıt belgesi gibi özel durumların olup olmadığı önem taşır.

Örneğin bir kişi başkasına ait arsaya izinsiz şekilde bir ev yapmış olabilir. Bu ev aynı zamanda ruhsatsız da olabilir. Bu durumda üç ayrı konu birbirinden ayrılmalıdır:

Yapıyı gerçekten kim yaptı?

Yapı taşınmaz üzerinde ekonomik bir değer oluşturuyor mu?

Bu yapı nedeniyle kim hangi hukuki talepte bulunabilir?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, esas olarak ilk soruya cevap verir. Yani mahkeme “bu yapı kim tarafından meydana getirildi?” sorusunu çözer. Ancak bu karar tek başına yapının yasal olduğu, mutlaka korunacağı veya sahibine mülkiyet hakkı verdiği anlamına gelmez.

Sonuç olarak; izinsiz yapılan yapı, ruhsatsız yapı ve kaçak yapı kavramları birbirinden farklıdır. Bir yapının izinsiz veya ruhsatsız olması, muhdesatın aidiyetinin araştırılmasına engel değildir. Ancak yapının hukuki korumadan yararlanıp yararlanamayacağı, yıkım riski ve bedel talebi ayrıca değerlendirilmelidir.

Kamulaştırmada Muhdesatın Önemi

Kamulaştırma işlemlerinde de muhdesat önemli sonuçlar doğurur.

Bir taşınmaz devlet tarafından kamulaştırıldığında yalnızca arsa bedeli değil, taşınmaz üzerindeki yapı ve diğer ekonomik değerler de değerlendirilir.

Eğer taşınmaz sahibi dışında başka bir kişinin yaptığı yapı veya diktiği ağaç bulunuyorsa, bu muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi gerekir.

Muhdesat sahibi her zaman taşınmazın maliki olmayabilir.

Örneğin Hazine arazisi üzerinde yıllardır kullandığı alana ev yapan kişi, taşınmazın sahibi olmasa bile belirli şartlarda muhdesat bedeli talep edebilir.

Bu nedenle kamulaştırma süreçlerinde muhdesat tespiti hak kaybını önleyen önemli bir işlemdir.

Muhdesatı Taşınmazın Ortaklarından Alakasız Bir Üçüncü Kişi Yapmışsa Ne Olur?

Bazen taşınmaz üzerinde bulunan yapı veya ağaçlar taşınmaz ortaklarından biri tarafından değil, tamamen üçüncü bir kişi tarafından meydana getirilmiş olabilir.

Örneğin kiracı olduğu arsaya ev yapan kişi veya eski kullanıcı tarafından dikilen ağaçlar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu durumda üçüncü kişi, ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat sahibi olarak satış bedelinden pay alamaz.

Çünkü muhdesat bedelinin paylaşımı esas olarak taşınmaz maliklerinin kendi aralarındaki ilişkide uygulanır.

Ancak üçüncü kişi, şartları varsa taşınmaz malikine karşı sebepsiz zenginleşme veya başka hukuki talepler ileri sürebilir.

Apartman Dairesi İçinde Muhdesat Olur mu?

Muhdesat kavramı genellikle arsa üzerindeki ev, bina, ağaç veya yapılaşmalar için kullanılsa da her yapılan şey muhdesat olarak kabul edilmez.

Özellikle apartman dairelerinde yapılan değişikliklerde “muhdesat” ile “faydalı gider”, “zorunlu gider” ve “lüks gider” kavramlarını birbirinden ayırmak gerekir.

Bir apartman dairesinin içine yapılan her yenilik, tadilat veya masraf muhdesat niteliğinde değildir.

Çünkü muhdesat, esas olarak taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen ve taşınmazın bütünleyici parçası haline gelen unsurları ifade eder.

Örneğin bir apartman dairesinin içine yeni mutfak yaptırılması, parke döşenmesi, boya yapılması, banyo yenilenmesi, klima takılması veya dolap yaptırılması çoğu durumda muhdesat davasına konu olmaz.

Bunlar genellikle taşınmazın kullanım değerini artıran giderlerdir.

Muhdesat Arsadan Daha Değerliyse Temliken Tescil İstenebilir mi?

Bazı durumlarda yapılan yapı, üzerinde bulunduğu arsanın değerinden çok daha yüksek bir ekonomik değere ulaşabilir.

Örneğin küçük değerli bir arazi üzerine yapılan büyük ve masraflı bir yapı nedeniyle ortaya çıkan değer farkı, temliken tescil talebini gündeme getirebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinde düzenlenen temliken tescil, belirli şartların gerçekleşmesi halinde iyi niyetli yapı sahibine, uygun bir bedel karşılığında taşınmazın tamamının veya yeterli bölümünün kendisine verilmesini isteme imkanı tanır.

Ancak yalnızca yapılan yapının arsadan pahalı olması tek başına yeterli değildir.

Mahkeme öncelikle yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olup olmadığını inceler.

Kişi, taşınmazın kendisine ait olduğunu düşünerek veya haklı bir sebebe dayanarak yapı yapmışsa iyi niyet değerlendirmesi yapılabilir.

Buna karşılık başkasının arsasına hiçbir hakkı olmadan ve malikin rızası bulunmadan bilerek yapı yapan kişinin temliken tescil talebi kabul edilmeyebilir.

Muhdesatın Kim Tarafından Yapıldığı Belli Değilse Ne Olur?

Bazı taşınmazlarda muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği yıllar geçmesi nedeniyle belirlenemez hale gelebilir.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda, eski köy evlerinde veya çok ortaklı taşınmazlarda bu durum sık görülür.

Mahkeme böyle durumlarda yalnızca tapu kaydına bakmaz.

Yapının yaşı, eski kullanım şekli, tanık anlatımları, komşuların bilgisi ve diğer belgeler birlikte değerlendirilir.

Ancak davacı, muhdesatın kendisine ait olduğunu ispat etmek zorundadır.

Kesin ve inandırıcı bir ispat ortaya konulamazsa muhdesat iddiası kabul edilmeyebilir. Satışta ev bedelinden herkes eşit yararlanır.

Kavak ve Söğüt Ağaçları Muhdesat Sayılır mı?

Her ağaç dikimi muhdesat oluşturmaz.

Burada önemli olan ağacın niteliği, dikilme amacı ve taşınmaz üzerindeki kalıcılığıdır.

Örneğin zeytinlik, meyve bahçesi veya bağ şeklinde oluşturulan ve uzun yıllar taşınmazın değerini artıran dikimler muhdesat kapsamında değerlendirilebilir.

Ancak kavak ve söğüt gibi ağaçların özel bir durumu vardır.

Bu tür ağaçlar çoğu zaman kereste üretimi amacıyla dikilir. Belirli yıllar sonunda kesilir, ekonomik ürün elde edilir ve aynı alan yeniden dikim için kullanılır.

Bu nedenle aynı tarlada yetiştirilen kavak veya söğütler, sürekli bir yapı veya kalıcı bütünleyici parça niteliğinde değil, ekonomik ürün niteliğinde değerlendirilebilir.

Aynı durum buğday, domates, mısır veya benzeri tarım ürünleri için de geçerlidir.

Bir kişinin tarlasına ektiği buğday veya yetiştirdiği domates nasıl muhdesat olarak kabul edilmiyorsa, belirli süre sonunda kesilmek amacıyla yetiştirilen endüstriyel ağaçlar da kural olarak muhdesat değildir.

Burada belirleyici olan unsur, taşınmaz üzerinde kalıcı bir değer oluşturma amacı mı bulunduğu, yoksa tarımsal üretim amacı mı taşıdığıdır.

Meyve Ağaçları Muhdesat Sayılır mı? Yaşlanan Ağaçların Yenilenmesi Muhdesat Niteliğini Değiştirir mi?

Meyve veren ağaçların muhdesat niteliğinin belirlenmesinde en önemli hususlardan biri, ilk tesisin kim tarafından yapıldığıdır. Çünkü bir meyve bahçesi veya ağaçlık alan yalnızca mevcut ağaçlardan ibaret değildir. Toprağın hazırlanması, fidanların temini, dikimin yapılması, bakımının gerçekleştirilmesi ve uzun yıllar boyunca ekonomik değer oluşturacak hale getirilmesi bir bütün olarak değerlendirilir.

Örneğin bir taşınmaz üzerine yıllar önce ceviz fidanlarını diken, bahçeyi oluşturan ve bu ağaçların yetişmesi için emek ve masraf yapan kişi, ilerleyen yıllarda bazı ağaçların yaşlanması nedeniyle yeni fidanlar dikmiş olsa dahi, bahçenin ilk kuruluşundaki katkısı önem taşır. Yeni dikilen fidanların tek başına değerlendirilmesi yerine, mevcut bahçenin devamı niteliğinde olup olmadığı araştırılır.

Aynı durum zeytinlikler, fındıklıklar ve diğer uzun ömürlü meyve bahçeleri bakımından da geçerlidir. Ekonomik ömrünü tamamlayan bazı ağaçların kesilerek yerine yenilerinin dikilmesi, önceki bahçenin tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmeyebilir. Burada önemli olan, yeni dikimin bağımsız ve yeni bir üretim faaliyeti mi olduğu, yoksa daha önce oluşturulan muhdesat niteliğindeki bahçenin devamı mı olduğudur.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında mahkeme, bu değerlendirmeyi yaparken yalnızca dava tarihinde taşınmaz üzerinde bulunan ağaçlara bakmaz. Bahçenin geçmişi, ilk ne zaman oluşturulduğu, kim tarafından dikildiği, kim tarafından bakıldığı, ürünlerin kim tarafından toplandığı ve ekonomik gelirden kimin yararlandığı gibi hususlar birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle yaşlanması nedeniyle yenilenen meyve ağaçlarında, muhdesat hakkının belirlenmesinde esas alınması gereken nokta sadece son dikilen ağaçlar değil, ağaçlık alanın veya meyve bahçesinin ilk defa kim tarafından meydana getirildiğidir.

Çam Ağacı, Çınar Ağacı ve Diğer Ağaçlar Muhdesat Sayılır mı?

Bir ağacın muhdesat olarak kabul edilip edilmeyeceği, sadece ağaç türüne göre belirlenmez. Önemli olan ağacın taşınmaz üzerinde kalıcı nitelikte meydana getirilmiş olması ve taşınmazın bütünleyici parçası haline gelmesidir.

Bu nedenle çam ağacı, çınar ağacı, meşe ağacı, zeytin ağacı, ceviz ağacı veya benzeri uzun ömürlü ağaçlar, taşınmaza kalıcı şekilde dikilmiş ve ekonomik ya da çevresel bir değer oluşturuyorsa muhdesat kapsamında değerlendirilebilir.

Örneğin bir kişinin başkasına ait bir araziye yıllar önce çam ağaçları dikmesi, bu ağaçların büyüyerek taşınmazın değerini artırması ve kim tarafından dikildiğinin uyuşmazlık konusu olması halinde, şartları oluşmuşsa muhdesatın aidiyetinin tespiti davasına konu olabilir.

Kalıcı nitelikte, uzun yıllar taşınmaz üzerinde varlığını sürdüren ve taşınmazın değerine katkı sağlayan ağaçlar muhdesat olabilir.

Dönemsel olarak yetiştirilen, hasat edilmek veya kesilerek ekonomik gelir elde edilmek amacıyla ekilen ürünler ise muhdesat olarak kabul edilmez.

Bu nedenle çam veya çınar ağacının muhdesat olup olmadığı değerlendirilirken; ağacın ne zaman dikildiği, kim tarafından dikildiği, dikim amacının ne olduğu, taşınmazla bütünleşip bütünleşmediği ve ekonomik değer oluşturup oluşturmadığı birlikte incelenir.

Yeni Dikilen Genç Ağaçlar Muhdesat Sayılır mı?

Bir ortağın, ortaklığın giderilmesi davası açılacağını duyunca apar topar 2-3 yaşındaki ağaçlarla ağaçlandırma yapması halinde de muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması mümkündür.

Muhdesat olarak kabul edilmesi için ağacın mutlaka onlarca yıllık olması gerekmez. Önemli olan, ağacın taşınmaz üzerinde kalıcı bir unsur olarak meydana getirilmiş olması ve ekonomik bir değer oluşturmasıdır. Bu nedenle yeni dikilmiş genç ağaçlar da somut olayın özelliklerine göre muhdesat niteliğinde değerlendirilebilir.

Ancak burada muhdesatın değeri belirlenirken ağacın yaşı büyük önem taşır. Henüz 2-3 yaşında olan bir ağacın değeri, yetişkin ve ürün veren bir ağacın değeri üzerinden hesaplanamaz. Bilirkişi incelemesinde ağacın türü, yaşı, gelişim durumu, bakım şartları, gelecekteki ekonomik getirisi ve dava tarihi itibarıyla mevcut değeri dikkate alınır.

Yani muhdesat davasından muhdesat oranı üstünden kar etmeyi düşünen kişi burada ağaçlandırma fiyatı ile arsada elde edeceği değer artışını doğru oranlamalıdır.

Örneğin bir ortak, taşınmaz üzerine kısa süre önce ceviz veya zeytin fidanları dikmişse, bu ağaçların kendisine ait olduğunun tespiti mümkün olabilir. Ancak satış bedelinden kendisine yansıtılacak muhdesat payı, yetişkin bir cevizlik veya zeytinlik değerine göre değil, dava tarihindeki 2-3 yaşındaki fidanların gerçek ekonomik değerine göre hesaplanır.

Elektrik ve Su Bağlanan Tiny House veya Konteyner Ev Muhdesat Sayılır mı?

Elektrik ve su bağlantısı yapılmış olması, tek başına bir tiny house veya konteyner evin muhdesat sayılması için yeterli değildir. Muhdesatın temel unsuru, taşınmazla kalıcı ve ayrılmaz bir bütünlük oluşturmasıdır.

Tiny house veya konteyner evler taşınabilir nitelikte yapılar olduğundan, bulunduğu yerden sökülerek başka bir yere götürülebilir. Bu nedenle zemine betonarme şekilde bağlanmamış, temel üzerine yapılmamış ve taşınmazın doğal bir parçası hâline gelmemiş konteyner evler ile tiny house’lar kural olarak muhdesat değil, taşınır eşya olarak değerlendirilir.

Elektrik, su, kanalizasyon veya internet bağlantısının bulunması da bu sonucu değiştirmez. Çünkü günümüzde birçok taşınabilir yapı sabit tesisat bağlantılarıyla kullanılabilmektedir. Önemli olan yapının fiilen taşınmazla bütünleşip bütünleşmediğidir.

Örneğin bir konteyner ev beton zemine sabitlenmiş olsa, sökülmesi yapının bütünlüğünü bozacak olsa veya taşınmazın ayrılmaz bir parçası hâline gelecek şekilde inşa edilmiş bulunsa farklı bir değerlendirme yapılabilir. Ancak yalnızca elektrik ve su aboneliğinin bulunması, yapıya kendiliğinden muhdesat niteliği kazandırmaz.

Kişi Hem Ortaklığın Giderilmesi Davası Hem Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Davacı Olabilir mi?

Evet, bir kişi aynı taşınmaz hakkında hem ortaklığın giderilmesi davasında hem de muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında davacı olabilir. Bu iki dava birbirinden farklı hukuki amaçlara hizmet eder ve birbirine engel değildir.

Ortaklığın giderilmesi davası ile kişi, artık devam etmek istemediği paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini ve taşınmazın paylaşılmasını ya da satılarak ortaklığın bitirilmesini ister. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında ise aynı kişi, taşınmaz üzerinde bulunan yapı, ağaç veya tesisin kendisi tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesini talep eder.

Özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında kişi bazen hem davacı hem de davalı konumunda özel bir durum içinde bulunabilir. Çünkü ortaklığın giderilmesi davası actio duplex (çift taraflı dava) niteliğindedir. Bu tür davalarda tarafların sıfatları klasik anlamda sadece “kazanan” ve “kaybeden” şeklinde ayrılmaz. Davayı açan ortak, taşınmazın satılması veya aynen taksim yapılması sonucundan diğer ortaklar gibi etkilenir; davalı ortak da aynı şekilde paylaşımın sonucundan hak sahibi olur.

Ancak bu durum, kişinin taşınmaz üzerindeki kendi yaptığı yapı veya meydana getirdiği diğer muhdesatlar bakımından hak talep etmesine engel değildir. Örneğin ortak bir arsaya kendi imkanlarıyla ev yapan bir kişi, ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazdaki ortaklığın sona ermesini isteyebilir. Aynı zamanda yaptığı evin kendisine ait olduğunun tespiti için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açabilir.

Bunun temel sebebi, muhdesatın ispat edilmesinin satış sonucunda elde edilecek bedelin paylaşımını etkilemesidir. Muhdesatın aidiyeti kabul edilmezse taşınmaz satışından elde edilen para yalnızca tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır. Ancak kişi yaptığı evin, diktiği ağaçların veya meydana getirdiği tesislerin kendisine ait olduğunu ispat ederse, bilirkişi tarafından muhdesatın taşınmaz değerine katkısı hesaplanır ve satış bedelinden muhdesat değerine karşılık gelen kısmı alma imkanı doğar.

Örneğin üç kardeşin ortak olduğu bir arsada kardeşlerden biri kendi parasıyla ev yapmışsa ve daha sonra ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa, bu kişi hem taşınmazın satılarak ortaklığın sona ermesini isteyebilir hem de yaptığı ev nedeniyle satış bedelinden daha fazla pay alabilmek için muhdesatın aidiyetini ileri sürebilir.

Burada amaç, ortaklığın giderilmesi davasını engellemek değil; taşınmazın satışından elde edilen bedelin hakkaniyete uygun şekilde paylaşılmasını sağlamaktır. Muhdesat sahibi, taşınmaza kattığı ekonomik değerin yok sayılmasını önlemek için aidiyet iddiasını ispat etmek zorundadır.

Sonuç olarak bir kişinin hem ortaklığın giderilmesi davasında davacı olması hem de muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması mümkündür. Hatta uygulamada bu iki dava çoğu zaman birlikte gündeme gelir. Ortaklığın giderilmesi davası ortaklığı sona erdirirken, muhdesat davası satış bedelinin kimler arasında ve hangi oranlarda paylaşılacağını belirleyen önemli bir aşamadır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu dava, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, tesis veya diğer kalıcı unsurların kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine yönelik bir tespit davası niteliğindedir.

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, muhdesat uyuşmazlığının ortaklığın giderilmesi davası içinde ortaya çıkması nedeniyle bu davanın da Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerektiğinin düşünülmesidir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası ile muhdesatın aidiyetinin tespiti davası farklı davalardır. Ortaklığın giderilmesi davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülürken, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası taşınmazın aynına ilişkin olmasa da, uyuşmazlığın taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçlarla doğrudan bağlantılı olması nedeniyle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Örneğin Samsun’da açılmış bir ortaklığın giderilmesi davasında, Kişinin ortağı olduğu taşınmazlar birden çok yerdeyse örneğin Samsun Ordu Amasya gibi illere dağılmış tüm taşınmazların davası tek dosyada açılabilir. Ordu’da bulunan bir tarla üzerindeki evin veya ağaçların kendisine ait olduğu ileri sürülüyorsa, bu muhdesatın aidiyetinin tespiti davası Ordu’daki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Samsun’daki ortaklığın giderilmesi dosyasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi, Ordu’daki taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın aidiyetini yetki yönünden reddeder.

Birden fazla taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası tek dosyada açılmış olsa bile, muhdesat uyuşmazlığı hangi taşınmaza ilişkinse o taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi önem taşır. Her taşınmaz bakımından muhdesatın meydana getirilişi, kimin tarafından yapıldığı, değeri ve delilleri ayrı ayrı değerlendirilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Zamanaşımı Var mı?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bakımından kanunda herkes için geçerli olan genel bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir.

Ancak bu durum, kişinin istediği zaman ve hiçbir sebep olmadan muhdesat davası açabileceği anlamına gelmez.

Muhdesat davası bir tespit davasıdır ve tespit davalarında temel şartlardan biri güncel hukuki yararın bulunmasıdır.

Yani kişinin mahkemeden “bu yapı benimdir” şeklinde bir tespit istemesinde korunmaya değer güncel bir menfaati bulunmalıdır.

Örneğin bir kişi 20 yıl önce yaptığı evin kendisine ait olduğunun tespitini, ortada herhangi bir uyuşmazlık veya satış süreci yokken sadece ileride kullanmak amacıyla isteyemez.

Mahkeme bu durumda “şu an için bu tespitin yapılmasında hukuki yarar bulunmadığı” gerekçesiyle davayı reddedebilir.

Muhdesat davasında önemli olan süre değil, davanın açıldığı anda hukuki ihtiyacın bulunup bulunmadığıdır.

Muhdesat Davasında Hukuki Yarar Hangi Durumlarda Vardır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında en önemli şartlardan biri hukuki yarardır.

Uygulamada özellikle ortaklığın giderilmesi davaları, kamulaştırma işlemleri ve kentsel dönüşüm süreçleri muhdesat davasının en sık görüldüğü alanlardır.

Örneğin kardeşler arasında ortak olan bir taşınmazın satılması için ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve taşınmaz üzerinde kardeşlerden birinin yaptığı ev bulunuyorsa, bu kişinin satış bedelinden hakkını koruyabilmesi için muhdesatın kendisine ait olduğunun belirlenmesi gerekir.

Bu durumda hukuki yarar vardır.

Benzer şekilde devlet tarafından başlatılan bir kamulaştırma işleminde taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kime ait olduğu önem kazanır. Çünkü kamulaştırma bedelinin doğru kişiye ödenebilmesi için muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi gerekir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında da taşınmaz üzerindeki yapıların kim tarafından meydana getirildiği önem taşıyabilir.

Buna karşılık sadece “bir gün satılırsa lazım olur” düşüncesiyle açılan davalarda hukuki yarar bulunmayabilir.

Muhdesat Davasında Hukuki Yarar Olmayan Durumlar Nelerdir?

Muhdesat davasının kabul edilebilmesi için yalnızca bir yapı veya ağaç bulunması yeterli değildir.

Örneğin ortaklığın giderilmesi davası tamamen sonuçlanmış ve satış işlemi gerçekleşmişse, artık sadece geçmişteki muhdesat iddiasının tespitini istemekte hukuki yarar bulunmayabilir.

Aynı şekilde kamulaştırma bedeli ödenmiş, süreç tamamlanmış ve muhdesata ilişkin ayrıca alacak talebi ileri sürülebilecek hale gelmişse, tespit davası yerine doğrudan alacak veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulması gerekebilir.

Mahkemeler özellikle “ileride lazım olur” şeklindeki soyut ihtimalleri hukuki yarar olarak kabul etmez.

Bu nedenle muhdesat davası açmadan önce, mevcut uyuşmazlığın hangi aşamada olduğu mutlaka değerlendirilmelidir.

Kadastro Öncesi Muhdesatlarda 10 Yıllık Süre Uygulanır mı?

Muhdesat konusunda dikkat edilmesi gereken özel durumlardan biri kadastro işlemlerinden kaynaklanan hak düşürücü sürelerdir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi kapsamında, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren bazı hakların ileri sürülmesi bakımından 10 yıllık hak düşürücü süre söz konusu olabilir.

Ancak burada önemli nokta şudur:

Her muhdesat davasında otomatik olarak 10 yıllık süre uygulanmaz.

Ortaklığın giderilmesi davası sırasında ortaya çıkan güncel bir muhdesat uyuşmazlığı ile kadastro öncesinden kaynaklanan bir hak iddiası aynı değildir.

Örneğin kadastro sırasında dikkate alınması gereken eski bir hak, uzun süre boyunca ileri sürülmemişse hak kaybı gündeme gelebilir.

Bu nedenle “muhdesat davası için mutlaka 10 yıl vardır” veya “hiç süre yoktur” şeklindeki kesin ifadeler doğru değildir.

Uyuşmazlığın kaynağı, kadastro işlemleri ve talebin hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

---

Muhdesat Şerhi Kaldırılabilir mi?

Tapudaki muhdesat kaydı kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Muhdesatın tamamen yok olması, yanlış kayıt yapılması veya aidiyet konusunda kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunması halinde şerhin kaldırılması gündeme gelebilir.

Ancak tek taraflı olarak “artık istemiyorum” denilerek muhdesat şerhi kaldırılamaz.

Tapu müdürlüğü genellikle ilgililerin talebi veya mahkeme kararına göre işlem yapar.

Örneğin tapuda bir kişiye ait görünen bina tamamen yıkılmışsa, bu durumun belgelenmesi gerekir.

Muhdesat Sahibi Ölürse Mirasçıları Hak Talep Edebilir mi?

Muhdesat sahibinin ölümü halinde, muhdesata ilişkin ekonomik haklar mirasçılara geçer.

Örneğin babanın kendi imkanlarıyla yaptığı ev, ölümünden sonra mirasçıları tarafından ileri sürülebilir.

Ancak mirasçıların yalnızca mirasçı olmaları yeterli değildir.

Öncelikle miras bırakanın gerçekten muhdesatı meydana getirdiğinin ispatlanması gerekir.

Özellikle eski taşınmazlarda “bu yapıyı kim yaptı?” sorusu önem taşır.

Mahkeme tanıkları, eski kayıtları ve diğer delilleri değerlendirerek karar verir.

Muhdesat Hakkı Devredilebilir mi?

Muhdesat, taşınmazdan tamamen bağımsız bir mülkiyet hakkı değildir.

Bu nedenle klasik anlamda bir ev veya arsa gibi tapuda ayrı bir satış işlemine konu olmaz.

Ancak muhdesata ilişkin kişisel haklar, miras yoluyla geçebilir veya bazı hukuki işlemlere konu olabilir.

Özellikle muhdesat nedeniyle doğan alacak hakları bakımından taraflar arasında hukuki işlemler yapılabilir.

Muhdesat Hakkında Sık Sorulan Sorular

Muhdesat satışa engel olur mu?

Muhdesat tek başına taşınmazın satışını engellemez.

Muhdesat, üzerinde bulunduğu taşınmazla birlikte değerlendirilir.

Ancak muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, satış bedelinin doğru paylaşılması için öncelikle bu konunun çözülmesi gerekebilir.

---

Muhdesat ayrı olarak satılabilir mi?

Hayır.

Muhdesat, taşınmazın bütünleyici parçasıdır ve kural olarak üzerinde bulunduğu araziyle birlikte değerlendirilir.

Bir ev, bulunduğu arsadan bağımsız şekilde ayrı bir taşınmaz gibi satılamaz.

---

Kaçak yapı muhdesat sayılır mı?

Kaçak yapı da fiilen taşınmaz üzerinde bulunan bir yapı olduğundan muhdesat değerlendirmesine konu olabilir.

Ancak kaçak olması, yapının hukuken tamamen korunduğu anlamına gelmez.

Yapının imar durumu, yıkım kararı bulunup bulunmadığı ve ekonomik değeri ayrıca değerlendirilir.

---

Prefabrik ev muhdesat sayılır mı?

Prefabrik yapının niteliğine göre değişir.

Kolayca sökülüp taşınabilen prefabrik yapılar genellikle muhdesat kabul edilmez.

Ancak temel üzerine yapılmış, taşınmaza kalıcı şekilde bağlanmış ve sökülmesi yapıya zarar verecek hale gelmiş yapılar bakımından farklı değerlendirme yapılabilir.

---

Muhdesat davası hangi mahkemede açılır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise kural olarak muhdesatın bulunduğu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.