Tapudaki Payı Küçük Olan Ortak Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

Tapuda çok küçük bir paya sahip olan kişi de ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Pay oranının yüzde birden az olması, mirastan çok küçük bir hisse kalması veya diğer ortakların satış istememesi bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Taşınmaz üzerinde paydaş veya elbirliği hâlinde malik olan kişilerden her biri, kanunda belirtilen istisnalar dışında ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Ancak dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şuyu davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini sağlayan davadır.

Bir taşınmazın birden fazla sahibi varsa bütün ortakların taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi veya satılması konusunda anlaşması her zaman mümkün olmayabilir. Ortaklardan biri artık ortak mülkiyetin devam etmesini istemiyorsa, ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre paydaşlardan her biri, paylaşmayı isteme hakkının sınırlandırıldığı hâller dışında malın paylaşılmasını talep edebilir. Paylaşma; malın aynen bölünmesi veya satış bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılması yoluyla gerçekleştirilir.

Küçük Pay Sahibi Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

Evet. Tapuda pay sahibi olan her ortak, pay oranı ne kadar küçük olursa olsun ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Örneğin bir taşınmazda:

• yüzde 50,
• yüzde 10,
• binde 1,
• miras yoluyla edinilmiş çok küçük bir pay sahibi olunması arasında dava açma hakkı bakımından fark yoktur.

Diğer ortakların paylarının daha büyük olması veya çoğunluğun satış istememesi, küçük pay sahibinin dava hakkını engellemez. Ortaklığın giderilmesi davalarında oy çokluğu aranmaz.

Dava Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Arabuluculuk başvurusu adliyedeki arabuluculuk bürosuna veya yetkili sistem üzerinden yapılabilir. Taraflar anlaşırsa taşınmazın satılması, paylardan birinin diğer ortaklara devredilmesi veya kullanım biçiminin belirlenmesi konusunda çözüm üretilebilir.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve ardından ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinde de ayrıca düzenlenmiştir.

Ortaklık Hangi Yollarla Giderilir?

Mahkeme öncelikle malın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Genel olarak iki yöntem vardır.

Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi

Taşınmaz hukuken ve fiilen bölünebiliyorsa, değer kaybına uğramadan bağımsız parçalara ayrılabiliyorsa aynen taksim yapılabilir.

Ancak her taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi yeterli değildir. İmar mevzuatı, parsel büyüklüğü, tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar, taşınmazın kullanım biçimi ve bölünme sonucunda önemli değer kaybı meydana gelip gelmeyeceği de değerlendirilir.

Aynen taksim sonucunda oluşan parçaların değerleri paylara tam olarak uymuyorsa, aradaki farkın para ile denkleştirilmesine karar verilebilir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi önemli ölçüde değer kaybına yol açacaksa mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Satıştan elde edilen para, satış giderleri ve gerekli kesintiler yapıldıktan sonra tapudaki pay oranlarına göre ortaklara dağıtılır.

Satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması için bütün paydaşların buna rıza göstermesi gerekir. Bu konuda anlaşma bulunmazsa satış genel artırma usulüne göre gerçekleştirilir.

Küçük Pay Sahibi Taşınmazın Satışını İsteyebilir mi?

Evet. Küçük pay sahibi yalnızca aynen taksim değil, satış yoluyla ortaklığın giderilmesini de talep edebilir.

Bununla birlikte davacının doğrudan satış istemiş olması, mahkemenin mutlaka satış kararı vereceği anlamına gelmez. Mahkeme, taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığını teknik inceleme ve bilirkişi raporuyla değerlendirir.

Aynen taksim mümkün değilse satışa karar verilmesi gündeme gelir.

Diğer Ortaklar Satış İstemiyorsa Dava Engellenebilir mi?

Hayır. Diğer ortakların tamamının veya çoğunluğunun satışa karşı çıkması, tek bir paydaşın ortaklığın giderilmesini talep etmesini engellemez.

Ancak ortaklığın belirli bir süre devam edeceğine ilişkin geçerli bir sözleşme bulunması, paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi veya kanundan kaynaklanan özel bir sınırlama bulunması hâlinde farklı değerlendirme yapılabilir.

Sadece “Biz satmak istemiyoruz” şeklindeki itiraz, tek başına davanın reddi için yeterli değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Dava, taşınır veya taşınmaz üzerinde malik olan ortaklardan biri ya da birkaçı tarafından açılabilir.

Paylı mülkiyette tapuda pay sahibi olan kişi dava açabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise miras ortaklığındaki mirasçılardan biri de ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Bazı özel durumlarda, borçlu ortağın payını haczettiren alacaklı da yetki belgesi alarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Ortaklardan Birkaçı Birlikte Dava Açabilir mi?

Evet. Ortakların tamamının davacı olması gerekmez. Bir veya birden fazla ortak birlikte dava açabilir.

Davaya katılmayan diğer bütün ortakların ise davalı olarak gösterilmesi gerekir. Çünkü ortaklığın giderilmesi kararı bütün paydaşların hukukunu etkiler.

Dava sırasında bir ortağın öldüğü anlaşılırsa mirasçılarının belirlenmesi ve dosyaya dâhil edilmesi gerekir. Bu durum yargılamanın uzamasına ve tebligat giderlerinin artmasına yol açabilir.

Birden Fazla Parsel İçin Tek Dava Açılabilir mi?

Birden fazla taşınmaz için tek dava açılması mümkün olabilir. Ancak bunun için taşınmazların taraf yapısının ve uyuşmazlığın birlikte görülmeye elverişli olması gerekir.

Özellikle bütün parsellerdeki ortaklar aynı değilse her taşınmaz bakımından taraf teşkili ayrı ayrı incelenir. Farklı paydaş yapıları, farklı mülkiyet türleri veya dosyanın gereksiz şekilde karmaşıklaşması hâlinde mahkeme davaların ayrılmasına karar verebilir.

Yargıtay kararlarında birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edildiği örnekler bulunmaktadır; ancak her dosyada taraf teşkili ve usul ekonomisi ayrıca değerlendirilir.

Dava Açmak İçin Mağdur Olmak Gerekir mi?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası açmak için taşınmazı kullanamamak, diğer ortaklarla kavga etmek, gelir elde edememek veya özel bir mağduriyet yaşamak veya hak ihlali yaşamış olmak zorunlu değildir.

Kural olarak ortak olmak ve ortaklığın devam etmesini istememek dava açılması için yeterlidir.

Bununla birlikte paylaşma hakkının sözleşmeyle sınırlandırıldığı veya paylaşma talebinin uygun olmayan bir zamanda ileri sürüldüğü istisnai durumlar ayrıca değerlendirilir.

Küçük Pay Sahibi Sadece Aynen Bölüşme İsteyebilir mi?

Davacı, taşınmazın öncelikle aynen paylaşılmasını talep edebilir. Fakat aynen taksimin mümkün olup olmadığı tarafların isteğine göre değil, taşınmazın hukuki ve teknik özelliklerine göre belirlenir.

Taşınmaz küçükse, paydaş sayısı fazlaysa, imar mevzuatı bölünmeye izin vermiyorsa veya bölünme ciddi değer kaybı yaratacaksa aynen taksim yapılamaz. Bu durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Tarım Arazileri Aynen Bölünebilir mi?

Tarım arazilerinde aynen taksim yapılırken asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve tarım mevzuatındaki bölünme sınırlamaları dikkate alınır.

Taşınmazın paylara göre bölünmesi tarımsal bütünlüğü bozuyorsa veya kanuni asgari büyüklüklerin altında parçalar oluşuyorsa aynen taksim mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda satış veya mevzuatın izin verdiği başka çözüm yolları değerlendirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz söz konusu olduğunda yetki ve dava bağlantısı ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken arabuluculuk başvurusu da yetkili arabuluculuk bürosuna yapılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bilirkişi İncelemesi ve Keşif Yapılır mı?

Çoğu dosyada keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.

Bilirkişiden genellikle şu hususların belirlenmesi istenir:

• Taşınmazın güncel değeri,
• Aynen taksimin mümkün olup olmadığı,
• İmar ve tarım mevzuatı bakımından bölünebilirliği,
• Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve diğer muhdesat,
• Paylara göre değer denkleştirmesi gerekip gerekmediği.

Taşınmaz üzerinde ortaklardan birine ait olduğu ileri sürülen bina, ağaç veya başka bir yapı varsa muhdesatın aidiyeti konusunda ayrıca uyuşmazlık çıkabilir. Bu durum davanın uzamasına yol açabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Masrafları Nelerdir?

Dava masrafları dosyanın kapsamına ve taraf sayısına göre değişir. Başlıca gider kalemleri şunlardır:

• Başvuru ve karar harçları,
• Gider avansı,
• Tebligat giderleri,
• Keşif giderleri,
• Bilirkişi ücretleri,
• Tapu ve kurum müzekkere giderleri,
• Satış kararı verilirse satış ve ilan giderleri,
• Gerekirse tanık ve ulaşım giderleri.

Bu giderler avukatlık ücretinden ayrıdır.

2026 yılı HMK Gider Avansı Tarifesine göre davacı, taraf sayısının beş katı tutarında tebligat ücreti ile diğer işlemler için ayrıca 530 TL avans yatırır. Bu tutar dosyanın bütün masrafını karşılayan kesin toplam değildir; yargılama sırasında ek avans istenebilir.

2026 Yılında Tebligat Ücreti Ne Kadar?

Metindeki “normal fiziki tebligat tam olarak 265 TL’dir” cümlesini sabit rakamla bırakmanı önermem.

PTT tarifeleri yıl içinde değişebilir ve tebligatın ağırlığı, türü, ek hizmetleri ile gönderim şekline göre ücret farklılaşabilir. PTT’nin 2026 posta ve telgraf ücret tarifesi güncellenmiş durumdadır. En güvenli ifade şöyledir:

Tebligat gideri, dava tarihindeki PTT tarifesine ve gönderinin türüne göre hesaplanır. Taraf sayısının fazla olması, iade gelen tebligatlar ve adres araştırmaları toplam masrafı önemli ölçüde artırabilir.

PTT güncel tarife sayfasında 2026 Posta ve Telgraf Ücret Tarifesi yayımlanmaktadır.

Bilirkişi Ücreti Ne Kadardır?

Bilirkişi ücreti, görevlendirilen uzman sayısına, incelemenin kapsamına ve mahkemenin takdirine göre değişir.

2026 Bilirkişilik Asgari Ücret Tarifesinde özel hukuk tüzel kişileri için belirli işlerde 5.900 TL tutarı yer almakla birlikte, ortaklığın giderilmesi dosyasında ödenecek gerçek bilirkişi ve keşif gideri dosyanın niteliğine göre farklı olabilir. Mahkeme gerekli hâllerde tarifedeki tutarı artırabilir.

Bu nedenle yazıda sabit bir “toplam dava masrafı” vermek yerine, taraf ve taşınmaz sayısına göre değiştiğini belirtmek daha doğru olur.

Dava Masraflarını Kim Öder?

Dava açılırken gerekli giderleri kural olarak davacı peşin yatırır. Yargılama sonunda ortaklığın giderilmesi davalarının kendine özgü niteliği dikkate alınarak harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gündeme gelebilir.

Satış aşamasındaki giderler de satış bedelinden düşülebilir.

Ancak masrafların nasıl paylaştırılacağına ilişkin kesin sonuç, mahkeme kararı ve satış işlemleri sonunda belirlenir.

Taşınmazın Satılmasını İstemeyen Ortak Ne Yapabilir?

Satış istemeyen ortak öncelikle arabuluculuk aşamasında çözüm arayabilir. Örneğin:

• Diğer ortakların paylarını satın alabilir,
• Kendi payını diğer ortaklara satabilir,
• Taşınmazın aynen taksimini önerebilir,
• Ortakların tamamının kabul edeceği özel satış yöntemi üzerinde anlaşabilir,
• Satış sırasında artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.

Ancak aynen taksim mümkün değilse ve anlaşma sağlanamıyorsa, sadece satışa karşı çıkmak mahkeme satışını engellemez.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi;

• Paydaş sayısına,
• Tebligatların yapılıp yapılamamasına,
• Ölmüş paydaşların mirasçılarının belirlenmesine,
• Keşif ve bilirkişi sürecine,
• Muhdesatın aidiyeti uyuşmazlığına,
• İmar ve kadastro sorunlarına,
• Kararın kanun yoluna götürülmesine,
• Satış aşamasına

göre değişir.

Ortaklığın giderilmesine karar verilmesi ile taşınmazın fiilen satılarak paranın dağıtılması aynı aşama değildir. Karardan sonra satış süreci ayrıca zaman alabilir.

Sık Sorulan Sorular

Tapuda yüzde 1 payım varsa dava açabilir miyim?

Evet. Pay oranının düşük olması dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Diğer bütün ortaklar satışa karşı çıkarsa dava reddedilir mi?

Hayır. Tek bir ortak dahi ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ancak kanuni sınırlamalar ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Mahkeme mutlaka satış kararı verir mi?

Hayır. Öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Aynen taksim mümkün değilse satışa karar verilebilir.

Satış yalnızca ortaklar arasında yapılabilir mi?

Bütün ortakların kabul etmesi hâlinde satışın ortaklar arasında yapılması mümkün olabilir. Ortak rıza yoksa genel artırma usulü uygulanır.

Miras intikali yapılmadan dava açılabilir mi?

Mirasçılık ve mülkiyet durumu dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir. Tapu hâlen mirasbırakan adına kayıtlıysa mirasçılık belgesi, mirasçıların belirlenmesi ve taraf teşkili önem taşır. Uygulamada dava açılmadan önce intikal işlemlerinin tamamlanması süreci kolaylaştırır.