Tapudaki payı küçük olan ortak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir mi?

İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i şuyu, Türk Medeni Kanunu kapsamında ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olması durumunda, ortakların mülkiyeti ayrı ayrı kullanamaması ya da üzerinde anlaşamaması hâlinde tek taraflı olarak mahkemeden ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı doğar.

Hisseli Taşınmazda Ortaklık Giderilebilir

Paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda, ortaklardan her biri dava açabilir. Tapuda adınız geçiyorsa, payınız ne kadar küçük olursa olsun; örneğin 1 m² dahi olsa ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açarak taşınmazın paylaşımını veya satışını talep edebilirsiniz. Bu hak, tüm ortaklar için aynıdır ve payın büyüklüğü bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Dava Yoluyla Ortaklığın Nasıl Giderilir?

Mahkeme önünde izale-i şuyu davasında iki temel sonuç mümkündür:

1. Aynen taksim (fiili bölüşüm):
   Taşınmaz fiziken bölünebiliyorsa, mahkeme onu paylara uygun şekilde bölebilir.
2. Satış suretiyle giderme:
   Bölünmenin değeri düşürmesi veya fiziken mümkün olmaması hâlinde, mahkeme taşınmazın açık artırma ile satışına karar verebilir ve satıştan elde edilen gelir paylara oranla paylaştırılır.

Bu süreçte mahkeme, taraflar arasında uzlaşma olup olmadığını da değerlendirir; rıza yoksa satış kararı daha olası hale gelir.

Küçük Pay Sahibi de Dava Açıp Satış İsteyebilir

Payı çok küçük olan hissedarlar da sadece fiziken bölünme değil; satış talebinde de bulunabilirler. Kanun, pay oranı ne olursa olsun ortaklığın giderilmesini talep edebilme hakkını tanır. Dolayısıyla mirastan kalan payınız çok küçük olsa bile, mahkeme önünde taşınmazın satışını isteyebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Hakkı Kimlere Aittir?

Sadece taşınmazda pay sahibi olmak dava açmak için yeterlidir. Mahkeme, bilirkişi raporu ile taşınmazın değerini belirler ve davanın sonucuna göre paylaşım veya satış kararı verir.

Birden Çok Parsel İçin Tek Dava Açılabilir mi?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla parselde hak sahibiysen, tüm parseller için ayrı ayrı dava açılmasına gerek yoktur. Tek bir izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, bütün parselleri kapsayacak şekilde mahkemede açılabilir.

Ortaklardan Bazıları Birleşerek Dava Açabilir Mi?

Ortaktaki paydaşlardan hepsi dava açmak istemese bile, bir kısmı birleşerek dava açabilirler. Bu, dava sürecinde masrafların paylaşılmasını sağlar ve yükü tek kişinin üzerine bırakmaz. Dava masraflarında toplam taraf sayısı etkilidir; daha fazla kişi olması masrafı artırabilir.

2026’da Tebligat Ücreti Ne Kadar?

2026 yılı Şubat ayı için PTT tarife ve mahkeme gider avansı uygulamasında; normal fiziki tebligat için ortalama ücret tam 265 TL dır (0-100 g). Mahkeme veznesine dava açarken yatırılması gereken tebligat avansı, taraf sayısının 5 katı tebligat ücreti üzerinden hesaplanır. Yani 15-20 hak sahibi varsa masraf buna göre artacaktır.

Not: Elektronik tebligat ile gönderim daha düşük maliyetli olabilir, ancak fiziki tebligatlar mahkeme süreçlerinde hâlâ sık kullanılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hangi Masraflar Ödenir?

Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, çoğu kişinin başta fark etmediği bazı masraflar ortaya çıkar. Bu dava yalnızca harç yatırıp beklenen bir süreç değildir; dosya ilerledikçe farklı kalemlerde giderler oluşur.

Öncelikle, dava açılırken harç ve gider avansı yatırılır. Bu, mahkemenin dosyayı işleme alabilmesi için zorunlu olan temel masraftır. Bunun dışında, davada yer alan her bir taraf için tebligat ücretleri ödenir. Taraf sayısı fazla olan dosyalarda veya tebligatların iade olması hâlinde bu giderler ciddi şekilde artabilir.

Mahkeme, taşınmazın değerinin belirlenmesi için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi incelemesi ve raporu da ayrı bir ücret gerektirir. Eğer taşınmazın yerinde incelenmesi gerekiyorsa, buna bağlı olarak keşif giderleri ve keşif için yapılan ulaşım masrafları da dosyaya eklenir.

Bazı davalarda tanık dinlenmesi söz konusu olabilir. Bu durumda şahitlik ücretleri de masraf kalemleri arasına girer. Dava sonunda taşınmazın satışına karar verilirse, bu kez ilan ve satışa ilişkin tebligat giderleri ortaya çıkar.

Tüm bu giderlerin, avukatlık ücretinden tamamen ayrı olduğunu özellikle belirtmek gerekir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce, yalnızca dava harcını değil; sürecin tamamında doğabilecek masrafları da hesaba katarak hareket etmek en sağlıklı yaklaşımdır.

Küçük Pay Sahibi Sadece Bölüşme İsteyebilir mi?

Bazı kişiler taşınmazın asla satılmamasını, yalnız bölüşme yapılmasını isterler. Ancak yer küçük ve hak sahibi sayısı fazla ise fiziksel bölüşüm yapma imkânı yoktur ve kanun buna izin vermez. Özellikle tarım alanlarıyla ilgili sınırlamalar varsa, ortaklığın giderilmesi sadece satışla olabilir.

Dava Açmak İçin Mağduriyet Gerekmez

Bu davanın tek şartı “ortak olmaktır.” Bir mağduriyetin veya olağanüstü bir durumun varlığı aranmaz. Tapuda pay sahibi olmak, davayı açmak için yeterlidir.

Dava Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, mahkemenin iş yüküne ve tarafların tebligat alma hızına, ölen kişilerin mirasçılarının dosyaya katılma hızına ve muhdesatın aidiyeti gibi ek davaların açılıp açılmamasına göre değişir. Bazı ortakların adresi bulunamaması veya tebligat yapılamaması gibi durumlar, davanın uzamasına ve masrafların artmasına sebep olur.

Ortaklığın giderilmesi davasında yerin satılmamasını isteyen kişiler ne yapmalıdır?

Bu konu ile ilgili şu yazımda detaylı bilgilendirme yaptık. Detaylı bilgilendirme için ofisimizi arayabilirsiniz.