Noterde Taşınmaz Satış Vaadi Yaptım, Satıcı Tapuyu Vermiyor: Ne Yapmalıyım?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasına ve satış bedelinin ödenmesine rağmen satıcının tapu devrine yanaşmaması, alıcının yalnızca parasını geri isteyebileceği anlamına gelmez. Sözleşme kanunun aradığı biçimde düzenlenmiş, tapu devri istenebilir hâle gelmiş ve alıcı kendi borçlarını yerine getirmişse satıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Ancak noter belgesinin bulunması her durumda tapunun alınabileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin düzenlenme şekli, satış bedelinin ödenip ödenmediği, taşınmazın sözleşmede yeterince belirlenip belirlenmediği, satıcının malik olup olmadığı, tapudaki şerhler ve taşınmazın üçüncü kişiye devredilip devredilmediği birlikte incelenmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu Yerine Geçer mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, satıcının belirli bir taşınmazı ileride alıcıya devretmeyi üstlendiği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme imzalandığında alıcı taşınmazın maliki olmaz. Mülkiyetin alıcıya geçebilmesi için tapuda resmî devir yapılması veya mahkeme tarafından alıcı adına tescil kararı verilmesi gerekir.

Satış vaadi alıcıya ayni hak değil, tapu devrini istemesini sağlayan kişisel bir hak kazandırır. Satıcı sözleşmeye uygun şekilde tapuya gelirse mülkiyet olağan tapu işlemiyle devredilir. Satıcı tapu devrinden kaçınırsa Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine dayanılarak tescile zorlama talep edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2025 tarihli, 2023/1073 E., 2025/85 K. sayılı kararında da taşınmaz satış vaadinin doğrudan mülkiyet sağlamadığı; satıcı edimini yerine getirmediğinde alıcının tapu iptali ve tescil davasıyla borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebileceği kabul edilmiştir.

Satıcı Tapuyu Vermiyorsa Hangi Dava Açılır?

Geçerli bir taşınmaz satış vaadine rağmen tapu devredilmiyorsa açılacak temel dava, taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu dava bazen “ferağa icbar” veya “tescile zorlama davası” olarak da adlandırılır.

Mahkeme davayı kabul ederse satıcının ayrıca tapu müdürlüğüne giderek imza vermesine gerek kalmaz. Mahkeme kararı tapu devrinin yerine geçer ve taşınmaz alıcı adına tescil edilir.

Tapu devri sözleşmede belirli bir tarihe bağlanmışsa öncelikle bu tarihin gelmesi gerekir. Devir tarihi açıkça belirlenmemiş veya başka bir şartın gerçekleşmesine bağlanmışsa borcun ne zaman muaccel olduğu sözleşmenin tamamına göre belirlenir. İnşaatın tamamlanması, kat mülkiyetinin kurulması, miras payının satıcıya intikal etmesi veya taşınmaz üzerindeki hukuki engelin kaldırılması gibi şartlar henüz gerçekleşmemişse tapu devrini isteme hakkı da doğmamış olabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Kabulü İçin Neler Aranır?

Tapu iptali ve tescil kararı verilebilmesi için öncelikle geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır. Bunun yanında taşınmazın sözleşmeden belirlenebilmesi, tapu devri borcunun muaccel olması, sözleşmenin ifa olanağının bulunması ve alıcının kendi ödeme borcunu yerine getirmiş olması gerekir.

Satış bedelinin tamamı ödenmişse ödeme dekontları, makbuzlar ve noter sözleşmesindeki bedelin alındığına ilişkin beyanlar önem taşır. Bedelin bir kısmı ödenmemişse dava doğrudan reddedilmez. Mahkeme, kalan bedelin depo edilmesini isteyebilir. Alıcı verilen süre içinde bedeli yatırmadığında ise tescil talebi kabul edilmeyebilir.

Sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın hangi parsel, pay veya bağımsız bölüm olduğunun belirlenebilmesi de gerekir. Taşınmaz açıkça gösterilmemiş ve diğer delillerle de belirlenemiyorsa sözleşmenin hükmen yerine getirilmesi mümkün olmayabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tarafların kendi aralarında hazırladığı belge, emlakçıda imzalanan sözleşme veya yalnızca imzaların noter tarafından onaylandığı metin, düzenleme şeklindeki noter senedinin yerini tutmaz.

Noter, tarafların beyanlarını alarak sözleşmeyi düzenlemeli ve resmî senet niteliğinde oluşturmalıdır. Belgenin başlığında “taşınmaz satış vaadi” yazması tek başına yeterli değildir; işlemin Noterlik Kanunu’nun aradığı düzenleme biçiminde yapılmış olması gerekir.

Adi yazılı sözleşmelerin hiçbir durumda hukuki sonuç doğurmayacağını söylemek de doğru değildir. Ön ödemeli konut satışları, yüklenicinin arsa sahibinden doğan hakkını alıcıya devretmesi, edimlerin büyük ölçüde yerine getirilmesi ve şekil geçersizliğine dayanmanın dürüstlük kuralına aykırı düşmesi gibi durumlarda özel hükümler ve Yargıtay içtihatları uygulanabilir. Bu istisnalar her sıradan emlak satış belgesini geçerli hâle getirmez; hukuki ilişkinin niteliği ayrıca belirlenmelidir.

Sadece Kâğıt Üzerinde Sözleşme Varsa Tapu Alınabilir mi?

Satıcı taşınmazın tapu maliki olduğu hâlde taraflar yalnızca kendi aralarında satış belgesi düzenlemişse, kural olarak bu belgeye dayanılarak tapu iptali ve tescil kararı alınamaz. Alıcı ödediği paranın iadesini ve şartları varsa uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.

Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak ödenen paranın yıllar sonra yalnızca aynı rakam üzerinden iade edilmesi, enflasyon nedeniyle gerçek bir iade sağlamayabilir. Bu nedenle mahkemeler, somut olayın özelliklerine göre denkleştirici adalet ilkesini uygulayarak verilen paranın ödeme gücünü koruyan güncel karşılığını belirleyebilir.

Buna karşılık alıcı bir müteahhitten henüz tapusu müteahhit adına bulunmayan daireyi satın almışsa ilişki doğrudan taşınmaz satışı değil, yüklenicinin arsa sahibinden olan kişisel hakkının devri niteliğinde kabul edilebilir. Böyle bir durumda yazılı sözleşme, alacağın devri hükümleri kapsamında farklı sonuç doğurabilir. Bu nedenle “noter yoksa hiçbir hak yoktur” biçimindeki genel bir değerlendirme özellikle müteahhitten alınan dairelerde yanıltıcıdır.

Taşınmaz Satış Vaadinde On Yıllık Zamanaşımı Ne Zaman Başlar?

Taşınmaz satış vaadinden doğan talepler kural olarak on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Ancak bu süre her durumda noter sözleşmesinin düzenlendiği gün başlamaz. Zamanaşımı, tapu devrini isteme hakkının muaccel olduğu, diğer bir ifadeyle sözleşmenin yerine getirilmesinin istenebildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Sözleşmede tapu devri için belirli bir gün kararlaştırılmışsa süre bu tarihe göre hesaplanabilir. Devir inşaatın bitmesi, bir payın satıcı adına tescil edilmesi veya hukuki engelin kaldırılması gibi bir şarta bağlanmışsa ifa olanağının doğduğu tarih araştırılır.

On yıllık sürenin dolması da alıcının hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Zamanaşımı, davalı tarafından ileri sürülmesi gereken bir defidir. Davalı zamanaşımı savunmasında bulunursa mahkeme bu savunmanın şartlarının oluşup oluşmadığını inceler.

Ev veya Arsa Alıcıya Teslim Edilmişse Zamanaşımı Uygulanır mı?

Taşınmazın alıcıya teslim edilmiş olması zamanaşımını teknik anlamda kesen veya durduran bir sebep değildir. Bununla birlikte satıcının bedeli aldıktan ve taşınmazı alıcının kullanımına bıraktıktan sonra yıllarca sessiz kalması, ardından yalnızca sürenin geçtiğini ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 11.01.2024 tarihli, 2022/6905 E., 2024/140 K. sayılı kararında, satış bedelinin ödendiği ve sözleşmede taşınmazın alıcının tasarrufuna terk ve teslim edildiğinin belirtildiği bir uyuşmazlık incelenmiştir. Kararda, taşınmazın alıcıya teslim edildiği koşullarda satıcının mirasçıları tarafından ileri sürülen zamanaşımı definin dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı benimsenmiştir.

Bu içtihat, taşınmazı kullanan her alıcının süresiz biçimde dava açabileceği anlamına gelmez. Teslimin gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediği, kullanımın hangi hukuki sebebe dayandığı, bedelin ödenip ödenmediği ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilir.

Taşınmaz Satış Vaadinin Tapuya Şerh Edilmesi Gerekir mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir. Noterde usulüne uygun şekilde düzenlenen sözleşme, şerh bulunmasa da tarafları ve kural olarak onların mirasçılarını bağlar.

Şerhin önemi, taşınmazın daha sonra başka bir kişiye satılması hâlinde ortaya çıkar. Satış vaadi tapuya şerh edilmişse alıcının kişisel hakkı güçlenir ve sonraki malike karşı da ileri sürülebilir. Şerh bulunmadığında ise taşınmazı tapu kaydına güvenerek edinen üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Böyle bir durumda satış vaadi alıcısı tapuyu değil, sözleşmeye aykırı davranan satıcıdan zararının giderilmesini istemek zorunda kalabilir.

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca satış vaadi şerhi beş yıl süreyle koruma sağlar. Beş yıllık sürenin dolması satış vaadi sözleşmesini ve taraflar arasındaki kişisel hakkı kendiliğinden sona erdirmez; şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı güçlendirilmiş etki ortadan kalkar. Şerhin süresi dolduğunda aynı kaydın alıcı tarafından her durumda tek taraflı olarak yeniden konulabileceği söylenemez. Sözleşmedeki şerh yetkisi ve tapu sicilindeki güncel durum ayrıca incelenmelidir.

Satıcı Taşınmazı Başkasına Satarsa Ne Olur?

Satış vaadi tapuya şerh edilmişse taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi alıcının tescil istemini mutlaka ortadan kaldırmaz. Şerhten sonra taşınmazı edinen kişi, tapu sicilinde görünen satış vaadi hakkını bilerek mülkiyeti kazanmış olur ve satış vaadinden doğan hak kendisine karşı ileri sürülebilir.

Şerh bulunmuyorsa üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek yaptığı kazanım kural olarak korunur. Üçüncü kişinin satış vaadini bildiği, satıcıyla birlikte hareket ettiği veya yapılan devrin alıcının hakkını etkisiz bırakmak amacı taşıdığı ileri sürülüyorsa muvazaa ve kötü niyet iddiaları somut delillerle ispatlanmalıdır.

Dava açılırken taşınmazın yeniden devredilmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir istenebilir. Tapu kaydı incelenmeden ve gerekli koruma talep edilmeden yalnızca satıcıya ihtar gönderilmesi, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi riskini ortadan kaldırmaz.

Satış Vaadinde Bulunan Kişi Tapu Maliki Değilse Sözleşme Geçerli midir?

Satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde taşınmazın maliki olmaması, sözleşmeyi her durumda geçersiz hâle getirmez. Kişi, ileride edineceği bir taşınmazı veya taşınmaz payını devretmeyi taahhüt edebilir. Ancak mahkemenin tescil kararı verebilmesi için dava sırasında sözleşmenin ifa olanağının bulunması gerekir.

Satıcı taşınmazı veya vaat ettiği payı sonradan edinmişse tapu devri mümkün olabilir. Taşınmaz hiçbir zaman satıcıya geçmemişse başka bir malikin tapusu yalnızca satış vaadi sözleşmesine dayanılarak iptal edilemez. Bu durumda alıcının satıcıya karşı bedel iadesi ve tazminat hakları gündeme gelir.

Miras Payının Satışı Vaat Edilebilir mi?

Miras yoluyla intikal etmiş fakat henüz elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmaz payının satışının vaat edilmesi mümkündür. Ancak alıcı mirasçılardan biri değilse elbirliği mülkiyeti sona ermeden ve satıcının payı belirlenmeden sözleşmenin aynen yerine getirilmesi mümkün olmayabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2023/3494 E., 2023/4259 K. sayılı kararında, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışındaki kişiye yaptığı satış vaadinin bir taahhüt işlemi olarak geçerli olduğu; ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar ifa olanağının bulunmadığı kabul edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 14.06.2017 tarihli, 2015/3945 E., 2017/5149 K. sayılı kararında da miras yoluyla intikal etmiş veya edecek belirli taşınmaz paylarının satışının vaat edilebileceği benimsenmiştir. Bununla birlikte bu sözleşme alıcıya mirasın tamamı üzerinde hak vermez. Tescil, satıcıya gerçekten intikal eden ve hukuken devri mümkün bulunan payla sınırlı olarak gündeme gelebilir.

Satış Vaadinde Bulunan Kişi Ölürse Tapu İstenebilir mi?

Geçerli taşınmaz satış vaadinden doğan hak ve borçlar kural olarak mirasçılara geçer. Satıcının ölmesi, tapu devri borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alıcı, sözleşmenin şartları oluşmuşsa satıcının mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Alıcının ölmesi hâlinde de satış vaadinden doğan talep hakkı mirasçılarına geçer. Mirasçılar, sözleşmedeki alıcıya ait edimleri yerine getirmek şartıyla tapu devrini isteyebilir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Tek Taraflı Olarak İptal Edilebilir mi?

Usulüne uygun şekilde kurulmuş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin “vazgeçtim” demesiyle sona ermez. Taraflar sona erdirme konusunda anlaşırsa sözleşmenin niteliğine uygun bir işlem yapılabilir. Anlaşma yoksa temerrüt, imkânsızlık veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle kullanılacak dönme ve fesih hakları kanundaki şartlara göre değerlendirilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2025 tarihli, 2023/1073 E., 2025/85 K. sayılı kararında, tapulu taşınmaz payının devrini içeren satış vaadinin tek taraflı irade beyanıyla feshedilemeyeceği; tarafların fesih konusunda anlaşmaması hâlinde uyuşmazlığın mahkeme kararıyla çözümlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Satıcının yalnızca noterden ihtar göndermesi veya tapudaki şerhin silinmesini istemesi, geçerli sözleşmeden doğan bütün borçları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde alıcının tapuyu devralmak istememesi de her durumda ödediği bedeli ve cezai şartı koşulsuz biçimde geri alabileceği anlamına gelmez.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nerede Açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görevli mahkeme ise tarafların sıfatına ve sözleşmenin hangi hukuki ilişki kapsamında yapıldığına göre belirlenir.

Bireyler arasındaki olağan satış vaadi uyuşmazlıkları çoğunlukla asliye hukuk mahkemesinde görülür. Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket ettiği ve alıcının tüketici olduğu konut satışlarında tüketici mahkemesi görevli olabilir. Arsa payı karşılığı inşaat ve ticari ilişkilerde ise sözleşmenin tarafları ile uyuşmazlığın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava açılmadan önce noter sözleşmesi, tapu kaydı, şerhler, ödeme belgeleri, teslim tutanakları, ihtarnameler ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte incelenmelidir. Geçerli sözleşme ve ifa olanağı bulunuyorsa tapu devri; tescil mümkün değilse bedel iadesi, tazminat ve varsa cezai şart talepleri buna göre belirlenir.