Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Tapu Satışı Bozulur Mu?

Tapuda gerçekleştirilen işlemler yönünden aranan şartların eksikliği halinde ilgili işlem bozulabilir. İşlemin geçerliliği özellikle ileri yaştaki kişiler ve okuma yazma bilmeyen bireyler yönünden irdelenmektedir. Menfaat durumuna göre sıkça “İşlem geçerli mi?” veya “İşlem sonradan iptal edilir mi?” sorusu sorulur. Bu yazıda, tapu işlemlerinin hangi hallerde iptal edilebileceğini, okuma yazma bilmeyen kişiler yönünden prosedürün nasıl ilerlediği gibi birçok soru cevaplandırılacaktır.

1. Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Tapu İşlemi Geçerli Midir?

1.1. Genel Kural

Kişinin okuma yazma bilmemesi, tapuda işlem yapmasına engel değildir. Tapu memuru, yapılacak işlemi detaylı şekilde kişiye sözlü olarak açıklar. Tapu Sicil Tüzüğü‘nün 25. maddesindeki düzenleme doğrultusunda, tapuda işlem yapmak isteyen ancak okuma yazma bilmeyen kişi imza atmak yerine “sol elin başparmağı, yoksa sağ elin başparmağı o da yoksa diğer parmaklardan” birini belgeye bastırır. Aynı tüzüğün 24. maddesine göre, okuma yazma bilmeyen kişilerin gerçekleştireceği işlemlerde 2 tanık bulundurulur. Tanıklar, mühür ve parmak izini onaylar.

Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik‘in 21. maddesinde de parmak bastırma ve tanıklık durumu aynı şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca, ilgili Yönetmelik 16.maddesiyle tanıklık meselesini Tüzük’le benzer şekilde düzenlemiştir.

1.2. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Tapuda İmza Atabilir Mi?

Okuma yazma bilmeyen kişinin tapu işlemi sırasında atacağı ıslak imza geçerli olmayacaktır. Zira buradaki amaç kişinin yapılacak işlemin ne olduğunu anlaması ve iradesi ortaya koymasıdır. Okuma yazma bilmeyen kişi, tapu işleminin içeriğini anlamadan ezberletilmiş bir imza atmışsa, ilerde bu işlem bozulabilir.

1.3. Tapuda Parmak İzi İle Yapılan İşlem Geçerli Mi?

Kişinin parmak iziyle işlemi onaylaması belirli şartlara bağlıdır. Tapu Sicil Tüzüğü’nün 25. maddesi parmak basımını düzenlemektedir. İlgili maddedeki düzenleme okuma yazma bilmeyenler için öngörülen bir yoldur. Ancak okuma yazma bilen birinin parmak iziyle işlemi onaylaması kanunen yasaklanmamıştır.

1.4. İşlem Esnasında Tanık Bulundurma Şartı

Parmak basımı tek başına tapudaki işlemi geçerli hale getirmez. Tapu Sicil Tüzüğü’nde öngörüldüğü üzere, okuma yazma bilmeyen kişinin tarafı olduğu işlem için 2 tanık aranır. Tanıklar, parmak izi işlemini onaylar. Ancak bu parmak basımıyla onaylanan işlem sonuç doğurur.

Tanık şartının eksikliği Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2025/4214 E. ve 2025/7195 K. sayılı kararında, “Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; yukarıda ilgili mevzuat hükümleri uyarınca, okuma yazma bilmeyenler açısından tanık bulundurulmasının ihtiyari değil, kanunen öngörülmüş bir zorunluluk olduğu, dava konusu resmî senette ve dosyada mübrez diğer evrakta yer alan yazı şeklinden davacının okuma yazma bilmediğinin açıkça anlaşıldığı, dava konusu işlemin tesisi sırasında tanık bulundurulmadığı, 16.04.2016 tarihli işleme davacının ses çıkarmamasının, mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucu doğuran işlemi kabulü anlamına gelmeyeceği, dava konusu işlemin kanuni geçerlilik şartlarını taşımadığı dikkate alınarak davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde ele alınmış ve bozma sebebi sayılmıştır.

2. Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Tapu İşlemi Bozulur Mu?

Okuma yazma bilmeyen kişinin tapu memuru önünde gerçekleştirdiği işlem yanılma, korkutulma, tanık veya parmak imzası şartına uyulmaması gibi sebeplerle bozulabilir.

2.1. Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Yanılması, Aldatılması veya Korkutulması

Okuma yazma bilmeyen kişi, tapu müdürlüğünde yapılacak işleme ilişkin olarak yanılabilir; aldatılabilir; işlemin diğer tarafı veya üçüncü kişi tarafından korkutulabilir. Sayılan haller okuma yazma bilmeyen kişinin iradesinin fesada uğramasına neden olur. Bu hallerde kişi, sözleşmeyle bağlı olmaz.

Yanılma uygulamada en çok karşılaşılan irade fesadı halidir. Okuma yazma bilmeyen kişi, söz gelimi, 1 numaralı parselin satışının yapıldığını düşünerek işlemi onaylamışsa da gerçekte sahibi olduğu 2 numaralı diğer parselin satışına onay vermiş olabilir. Bir başka ihtimalde, işleme konu taşınmazın fiyatı veya yüzölçümü konusunda yanlışmış olabilir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu‘nun 30. maddesi doğrultusunda “yanılma” hali gündeme alınmalıdır.

Okuma yazma bilmeyen kişi, hileli davranışlarla kandırılmış olabilir. Kişinin normal şartlarda gerçekleştirmeyeceği bir işlem, hileli davranışın etkisiyle gerçekleştirilmiş olabilir. Örneğin, okuma yazması olmayan kişiye imarsız olduğu iddia edilen bir taşınmaz satılabilir ve kişi daha sonra imarlı olduğunu öğrenebilir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu‘nun 36. maddesi doğrultusunda “aldatma” hali gündeme alınmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/11002 E. ve 2018/10271 K. sayılı kararında aldatma ve yanılma halini “Bilindiği üzere, “hile”(aldatma); genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36/1. maddesinde açıklandığı gibi; taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse, yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.“ şeklinde ele almıştır.

Bir diğer irade fesadı hali ise korkutmadır. Okuma yazması olmayan kişi, bir başkasının tehdit veya korkutmaları sonucunda tapuda işlemi gerçekleştirmiş olabilir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu‘nun 37. maddesi doğrultusunda “korkutma” hali gündeme alınmalıdır.

Bütün bu hallerde 1 yıllık hakdüşürücü süre uygulanır. Kişinin yanılma; aldatılma veya korkutulma hali ortadan kalktıktan sonraki 1 yıl içerisinde işlemin diğer tarafına sözleşme ile bağlı olunmadığı bildirilmelidir. Aksi halde sözleşme onanmış sayılır.

2.2. Tanık Şartında Eksiklik Bulunması Halinde

Yukarıda detaylı izah edildiği üzere, tapu müdürlüğünde yapılacak işlemler yönünden öngörülmüş olan tanık bulundurma şartının sağlanamaması işlemin geçersizliğine neden olabilecektir. Zira kişinin okuma yazma bilmemesi, işlemin mahiyetini anlamasına engeldir. O halde okuma yazma bilmeyen kişinin hangi amaca dair irade ortaya koyduğu aydınlatılmalıdır. İşte bu sebeple, okuma yazma bilmeyen kişinin tarafı olduğu işlemler esnasında 2 tanık bulundurma şartı aranmaktadır. Öyle ki, kişinin sessiz kalması veya işlem yapılırken engel olmaya çalışması, yapılan işlemi geçerli kılmaz; aksine kanuni şartlar aranır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, işlemi gerçekleştiren kişinin okuma yazmayı bilmediğinin iddia edildiği, dava konusu 352 parselin satışı esnasında 2 tanığın hazır edildiği ancak 438 parselin satışı esnasında tanıkların bulunmadığı olaya dair 2014/19568 E. ve 2014/18882 K. sayılı kararında, “… davacıların murisinin 352 parseldeki payının satışına ilişkin sözleşmenin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 1930/1668 sayılı Tapu Sicil Nizamnamesinin 14. ve 818 sayılı Borçlar Kanunun 15. ve 129 parseldeki payının satışına ilişkin sözleşmenin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 1994/5623 sayılı Tapu Sicil Tüzüğünün 17. maddesine göre iki tanık huzurunda yapılmak suretiyle usulune uygun düzenlendiğinin tespit edilerek anılan parseller hakkında yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı olarak açılan davanın reddine karar verilmesi doğru olduğu gibi asıl davada davacıların murisinin 438 parseldeki payının satışına ilişkin sözleşmenin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 1994/5623 sayılı Tapu Sicil Tüzüğünün 17. maddesine göre iki tanık huzurunda yapılmayarak usulune uygun düzenlenmediğinin tespit edilerek ilk el konumundaki davalı … adına yapılan tescilin yolsuz olduğu kaldıki alıcı davalı …’in murisin kardeşi ….’in (kızı davalı …’in kocası) damadı olması ve murisin okur yazar olmadığını ve sağır ve dilsiz olduğu durumunu bilen veya bilebilecek durumda olduğu saptanmak suretiyle anılan parsel hakkında tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında da kural olarak bir isabetsizlik yoktur.” şeklinde görüş belirtmiştir.

Üst paragraftaki kararda da benzeri bir vaka ele alınmıştır. Oluşa göre, okuma yazması olmayan kişi birden farklı zamanlarda ayrı ayrı işlem gerçekleştirmiştir. İşlemlerden birinde 2 tanığın varlığı işlemi geçerli kabul için yeterli görülürken; iki tanık huzurunda yapılan pay satışı işlemi ise yolsuz tescil olarak değerlendirilmiştir. Özellikle ikinci işlemde alıcının murisle olan yakınlığı gözetilmiş ve okuma yazma durumunun bilinmeme ihtimali olmadığı ifade edilmiştir.

2.3. Yanlış veya Eksik Bilgilendirme Halinde

Yönetmeliğin 18. maddesi, resmi senedin okunması hususunu düzenler. Buna göre, düzenlenen senet, tüm taraflar huzurunda görevli kişi tarafından yüksek sesle okunur. Görevli kişi tapu memuru veya müdür veya görevlendirilen başkaca biri olabilir. Senedin huzurda okunduğu, senet üzerine şerh düşülür. Tanıkların varlığı, bu konuda da önem arz etmektedir. Bilgilendirmenin yapılmadığının veya eksik bilgilendirme yapıldığının, okuma yazma bilmeyen kişi tarafından ispat edilmesi gerekmektedir.

2.4. Parmak İmzası Yerine Islak İmza Atılması Halinde

Kişi okuma yazma bilmiyor olmasına rağmen tapu müdürlüğünde işlemi tamamlayacak kadar yazı öğrenebilir ve fiili olarak ıslak imza atabilir. Ancak yapılan işlemin türü bakımından kişiye okuma yazma bildiği muamelesi yapıldığından, işlemin konusu kişi tarafından kavranamayacaktır. Bu sebepledir ki, yasal düzenlemelerce çeşitli imza çözümleri öngörülmüştür. Kişinin okuma yazma bilmediğinin ispatı halinde, atılan imza geçerliliğini yitirecektir.

2.4.1. Okuma Yazma Bilen Kişinin Parmak İzi Kullanması

Kanun, okuma yazma bilen kişinin parmak iziyle işlemi gerçekleştirmesini yasaklamamıştır. Bu konuda önemli olan, parmak izinin işlemin tarafı olan kişiye ait olmasıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/16118 E., 2018/12600 K. sayılı ve 19/09/2018 tarihli kararında bu mesele, “Şöyle ki, gerçekten de okuma yazma bilen birisinin parmak izi kullanmasını engelleyen bir yasal düzenleme yoktur. Ancak akitteki parmak izinin mirasbırakana ait olup olmadığının saptanması zorunlu olup mahkemece bu zorunluluk yerine getirilmiş değildir.” şeklinde ele alınmıştır. Yargıtay, olası bir uyuşmazlık halinde parmak izinin, işlemi gerçekleştiren kişiye ait olup olmadığının tespitinin gerektiğine dikkat çekmiştir.

3. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Evini İpotek Verebilir Mi?

Okuma yazma bilmeyen kişinin sahibi olduğu evi, arsayı veya başka bir taşınmazı ipotek vermesine hukuken engel bulunmamaktadır. İpotek işlemi kişinin kendi borcu için yapılabileceği gibi eşinin, çocuğunun, başka bir yakınının veya üçüncü bir kişinin borcunun teminatı olarak da kurulabilir. Okuma yazma bilmemek ipotek kurma ehliyetini ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, ipotek taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını doğrudan sınırladığından tapudaki işlem sırasında kişinin iradesinin doğru biçimde alınması ve okuma yazma bilmeyenler için öngörülen şekil kurallarına uyulması gerekir.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 24. maddesine göre, istem sahiplerinden birinin okuma ve yazma bilmemesi halinde tapu işlemi iki tanık huzurunda gerçekleştirilir. Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 17. maddesinde de aynı zorunluluk açıkça düzenlenmiştir. Düzenlenen resmî senet görevli tarafından taraflar ve tanıkların huzurunda yüksek sesle ve herkesin anlayacağı biçimde okunur.

Burada okuma yazma bilmeyen kişinin imza kullanıp kullanmadığı da önem taşır. Kişinin günlük hayatında imza kullanması, tapu müdürlüğünün onu okur yazar kabul ederek iki tanık olmaksızın işlem yapmasına imkân vermez. Kendi el yazısıyla “okudum” ibaresini yazamayan kişinin imzası “okundu” ibaresi yazılmak suretiyle alınır; iki tanık hazır edilir ve ayrıca parmak izi alınır. İmza kullanmayı da bilmiyorsa Tapu Sicili Tüzüğü’nün 25. maddesindeki parmak izi usulü uygulanır.

3.1. Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Kendi Borcu İçin İpotek Vermesi

Bir kişi bankadan kredi çekebilir ve kredi borcunun teminatı olarak kendi taşınmazını ipotek edebilir. Okuma yazma bilmeyen kişi bakımından da aynı işlem mümkündür. Burada kişinin kredi kullandığını ve kendi borcunu güvence altına almak amacıyla taşınmazına ipotek kurulacağını bilmesi gerekir.

Örneğin 300.000 TL kredi kullanan kişinin, bu kredi nedeniyle sahibi olduğu evi üzerinde banka lehine ipotek kurulmasına açıkça rıza göstermesi halinde, okuma yazma bilmemesi tek başına ipoteği geçersiz hale getirmez. Tapudaki işlemin okuma yazma bilmeyen kişiler için öngörülen şekle uygun yapılmış olması halinde ipotek geçerlidir.

Bu ayrım önemlidir. Tapuda usulüne uygun şekilde iki tanık huzurunda işlem yapılmış, işlem kişiye anlaşılır biçimde okunmuş ve kişinin ipotek iradesi alınmışsa sonradan yalnızca “okuma yazma bilmiyordum” denilerek ipoteğin kaldırılması mümkün değildir. Buna karşılık tapu kayıtlarında veya işlem belgelerinde kişinin okuma yazma bilmediği anlaşıldığı halde iki tanık bulundurulmamışsa artık yalnız kişinin işlemi anlayıp anlamadığı değil, kanunen öngörülen şekil şartının yerine getirilip getirilmediği tartışılır.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 01.12.2025 tarihli, 2025/4214 E., 2025/7195 K. sayılı kararında, okuma yazma bilmeyen kişinin taraf olduğu ipotek işleminde tanık bulundurulmasının ihtiyari olmadığını, kanunen öngörülmüş bir zorunluluk olduğunu kabul etmiştir. Kararda, resmî senet ve dosyadaki diğer belgelerden kişinin okuma yazma bilmediğinin anlaşılmasına rağmen ipotek işlemi sırasında tanık bulundurulmaması nedeniyle işlemin kanuni geçerlilik şartlarını taşımadığı belirtilmiştir. Kişinin işleme uzun süre ses çıkarmamış olması da mülkiyet hakkını sınırlandıran ipoteği sonradan kabul ettiği şeklinde değerlendirilmemiştir.

3.2. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Başkasının Borcu İçin Evini İpotek Verebilir Mi?

Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bir kısmı kişinin kendi kullandığı krediden değil, çocuğunun veya başka bir yakınının borcu için taşınmazını ipotek vermesinden kaynaklanmaktadır. Bir baba oğlunun ticari kredisi için evini, bir anne çocuğunun banka borcu için arsasını veya eşlerden biri diğer eşin şirket borcu için kendisine ait taşınmazı ipotek verebilir.

Bu tür işlem de kural olarak geçerlidir. Taşınmaz malikinin borcun bizzat borçlusu olması gerekmez. Malik, üçüncü kişinin borcunu taşınmazıyla güvence altına alabilir.

Ancak üçüncü kişinin borcu için ipotek veren kişi ile kefil aynı hukuki konumda değildir. İpotek veren kişi, yalnız ipotek vermişse borcun tamamından şahsen sorumlu hale gelmez; taşınmazı borcun güvencesini oluşturur. Ayrıca kefalet sözleşmesi kurulmuşsa kişisel sorumluluk bundan ayrı olarak değerlendirilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 18.06.2019 tarihli, 2017/12-356 E., 2019/711 K. sayılı kararında, üçüncü kişinin hem ipotek vermesi hem de müteselsil kefil olması halinde iki ayrı sorumluluk kaynağının bulunduğunu kabul etmiştir. İpotek veren üçüncü kişinin ayni sorumluluğu ipotek limitiyle sınırlıyken, geçerli bir kefalet mevcutsa ipotek dışında kalan alacak yönünden kefalet sorumluluğu ayrıca gündeme gelebilir.

Bu sebeple okuma yazma bilmeyen kişinin “oğlum kredi çekecekti, ben sadece yardımcı oldum” şeklindeki açıklaması tek başına yeterli değildir. Tapuda hangi işlem yapıldığı, ipoteğin kimin borcu için kurulduğu, tutarı ve kapsamı, ayrıca kişinin kredi sözleşmesinde kefil olup olmadığı ayrı ayrı incelenmelidir.

3.3. “Kefil Olacağımı Sanıyordum, Evimi İpotek Etmişler” Denilebilir Mi?

Kişinin tapuya hangi hukuki işlem için gittiğini bilmemesi veya kendisine başka bir işlem yapılacağının söylenmesi halinde uyuşmazlık şekil eksikliğinin ötesine geçerek irade sakatlığına dönüşebilir.

Okuma yazma bilmeyen kişiye yalnızca oğlunun kredi işlemi için kefil olacağı söylenmiş, gerçekte ise kendisine ait taşınmaz üzerinde ipotek kurulmuşsa kişinin gerçek iradesi ile tapuda gerçekleştirilen işlem birbirinden farklıdır. Böyle bir durumda yanılma veya aldatma hükümleri gündeme gelebilir. Aynı durum “sadece bankaya izin vereceksin”, “formaliteden imza atacaksın”, “ev üzerinde herhangi bir işlem yapılmayacak” şeklindeki beyanlarla kişinin tapuya götürülmesi halinde de söz konusu olabilir.

Bununla birlikte, okuma yazma bilmeyen kişinin her ipotek işleminde aldatıldığının kabul edilmesi mümkün değildir. Tapu müdürlüğünde iki tanık huzurunda işlem yapılmış, resmî senet kişiye yüksek sesle okunmuş, ipoteğin kimin borcunu güvence altına aldığı ve kapsamı açıklanmışsa kişinin sonradan yalnız işlemi bilmediğini ileri sürmesi tek başına ipoteği ortadan kaldırmaz. Uyuşmazlığın çözümünde resmî senet, tanıklar, kredi ve borç sözleşmeleri, tapudaki işlem dosyası ve olayın gerçekleşme biçimi birlikte değerlendirilir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 10.05.2023 tarihli, 2021/8897 E., 2023/2852 K. sayılı kararına konu olayda, okuma yazma bilmeyen taşınmaz maliki üçüncü kişi lehine 200.000 TL üst sınır ipoteği vermiş; ipoteğin kapsamını ve sonradan kullandırılan krediyi bilmediğini ileri sürerek ipoteğin kaldırılmasını istemiştir. Dosyada ipotek işleminin iki tanık huzurunda gerçekleştirildiği görülmüştür. Yargıtay kararı okuma yazma bilmeme nedeniyle ipoteği kendiliğinden geçersiz kabul etmemiş, bozmayı taşınmazın aile konutu olup olmadığının yeterince araştırılmaması sebebine dayandırmıştır.

Bu karar, okuma yazma bilmemenin tek başına ipoteğin geçersizliği anlamına gelmediğini göstermesi bakımından önemlidir. Şekil şartlarına uyulmuş bir işlemde ayrıca yanılma, aldatma, ehliyetsizlik veya başka bir geçersizlik sebebinin somut olayda ortaya konulması gerekir.

3.4. İpotek İşleminde İki Tanık Bulunmazsa İpotek Geçersiz Olur Mu?

Okuma yazma bilmeyen kişinin tapuda ipotek tesis ettiği sırada iki tanığın bulunması zorunludur. Bu şart kişinin ister kendi borcu, ister başka birinin borcu için ipotek vermesi halinde uygulanır. İpoteğin banka lehine kurulması da bu güvenceyi ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2025/4214 E., 2025/7195 K. sayılı kararında açıkça kabul edildiği üzere, tanık bulundurma zorunluluğu şekli bir formaliteden ibaret değildir. Okuma yazma bilmeyen kişinin taraf olduğu tapu işleminde iki tanığın bulunmaması işlemin kanuni geçerlilik şartlarını etkilemektedir.

Bu noktada işlem tarihinin de dikkate alınması gerekir. Tapu işlemleri zaman içerisinde farklı tüzük ve yönetmelik hükümlerine tabi olmuştur. Eski tarihli ipotek veya satışların geçerliliği değerlendirilirken işlemin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan düzenlemeler esas alınır. Günümüzde yapılan işlemlerde ise Tapu Sicili Tüzüğü’nün 24. maddesi ile Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 17 ve devamı maddeleri uygulanır.

3.5. Banka İpoteğinde Resmî Senet Düzenlenmemesi Durumu Değiştirir Mi?

Bazı banka, kredi kuruluşu ve kanunda belirtilen kurumlar lehine kurulan ipoteklerde klasik anlamda ayrı bir ipotek resmî senedi düzenlenmeden işlem yapılabilir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ile Yönetmeliğin 32. maddesi uyarınca, taraflarca imzalanan kredi veya borç sözleşmesi ile onama ipoteği tesis ve tescil istem belgesine dayanılarak ipotek tescil edilebilir.

Bu usul, okuma yazma bilmeyen taşınmaz malikinin korunmasına ilişkin kuralların uygulanmayacağı anlamına gelmez. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 24. maddesi yalnız belirli bir resmî senet türünü değil, genel olarak tapu işlemlerini düzenlemektedir. Dolayısıyla taşınmaz malikinin okuma yazma bilmediği bir onama ipoteği işleminde de kişinin iradesinin usulüne uygun alınması ve iki tanık bulundurulması gerekir.

Özellikle banka tarafından önceden hazırlanmış kredi ve ipotek belgelerinin varlığı, tapu müdürlüğündeki irade açıklamasının önemini ortadan kaldırmaz. Taşınmaz maliki üçüncü kişinin borcu için evini ipotek veriyorsa, hangi borç ilişkisi için ve ne kapsamda ayni teminat verdiğinin işlem belgelerinden anlaşılması gerekir.

3.6. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Aile Konutunu İpotek Verebilir Mi?

İpotek verilen taşınmaz aynı zamanda aile konutu ise okuma yazma bilmeme meselesinden bağımsız olarak Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi de dikkate alınır. Eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. İpotek de aile konutu üzerindeki hakkı sınırlayan işlemler arasındadır.

Bu sebeple okuma yazma bilmeyen kişinin ipotek işleminde iki ayrı geçerlilik tartışması bir arada ortaya çıkabilir. Bir taraftan okuma yazma bilmeyenler için öngörülen tapu işlem usulüne uyulup uyulmadığı, diğer taraftan taşınmazın aile konutu olması halinde diğer eşin rızasının gerekip gerekmediği incelenir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2021/8897 E., 2023/2852 K. sayılı kararında da bu iki mesele aynı dosyada gündeme gelmiştir. Yargıtay, tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasının taşınmazın fiilen aile konutu olmasını tek başına engellemeyeceğini belirterek taşınmaz üzerinde aile konutu bulunup bulunmadığının keşifle araştırılması gerektiğini kabul etmiştir.

4. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Tapuda Başka Hangi İşlemleri Yapabilir?

Okuma yazma bilmeyen kişiler için öngörülen usul yalnız taşınmaz satışlarına özgü değildir. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 24. maddesi genel olarak tapu işlemlerinden söz etmektedir. Bu sebeple okuma yazma bilmeyen kişinin bağış, ipotek, intifa hakkı, oturma hakkı, pay devri, taksim veya trampa gibi işlemlere taraf olması mümkündür; ancak iki tanık şartı ve işlemin kişiye okunmasına ilişkin hükümler gözetilmelidir.

4.1. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Evini Bağışlayabilir Mi?

Okuma yazma bilmeyen kişi taşınmazını çocuğuna, eşine, torununa veya başka bir kişiye bağışlayabilir. Bağış işlemi de taşınmaz mülkiyetini devreden bir işlem olduğundan tapuda kişinin gerçek iradesinin bağış yönünde olup olmadığı açık biçimde belirlenmelidir.

Uygulamada özellikle ileri yaştaki anne ve babaların çocuklarından birine taşınmaz devretmesi sonrasında “satış yaptığımı sanıyordum”, “ölünceye kadar kullanmak üzere vermiştim”, “tapu tamamen onun üzerine geçmeyecekti” veya “bana bakım karşılığında devredileceği söylendi” şeklinde uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Okuma yazma bilmeyen kişinin yaptığı bağışta da iki tanığın bulunması zorunludur. Resmî senet kişinin anlayacağı şekilde okunmalı ve bağış iradesi açık biçimde alınmalıdır. Kişinin bağışın ne olduğunu bilmediği, başka bir işlem yaptığını düşündüğü veya hileyle tapuya götürüldüğü ispatlanırsa irade sakatlığı hükümleri ayrıca gündeme gelir.

4.2. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi İntifa veya Oturma Hakkı Kurabilir Mi?

Taşınmazın mülkiyetinin başka bir kişiye geçirilmesiyle kullanım hakkının da mutlaka sona ermesi gerekmez. Malik, taşınmazı devrederken veya bağımsız bir işlemle kendisi ya da başka bir kişi lehine intifa hakkı veya oturma hakkı kurulmasını sağlayabilir.

Okuma yazma bilmeyen kişi bakımından bu işlemler de geçerlidir. Ancak özellikle “evi çocuğuma verdim ama ölünceye kadar ben kullanacaktım” şeklindeki uyuşmazlıklarda tapuda gerçekten intifa veya oturma hakkı kurulup kurulmadığı önem taşır. Yalnız taraflar arasındaki sözlü anlaşma ile tapu kütüğünde mevcut ayni hak aynı şey değildir.

Kişi tapuda mülkiyetini devretmiş fakat kendisi lehine herhangi bir intifa veya oturma hakkı tescil edilmemişse, sonradan yalnız “ben böyle anlamıştım” beyanı kendiliğinden ayni hak meydana getirmez. Buna karşılık kişinin iradesinin farklı bir işlem için alındığı veya aldatıldığı ispatlanırsa gerçekleştirilen devir işleminin geçerliliği ayrıca tartışılabilir.

4.3. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Taksim veya Trampa Yapabilir Mi?

Paydaşların ortak taşınmazlarını aralarında bölüşmeleri anlamına gelen taksim işlemi ile bir taşınmazın başka bir taşınmazla değiştirilmesine ilişkin trampa işlemi de tapuda yapılabilir. Okuma yazma bilmeyen kişinin bu işlemlere taraf olması mümkündür.

Yönetmelik ayrı tapu müdürlüklerinin yetki alanlarında bulunan taşınmazlar yönünden müşterek rehin, taksim ve trampa işlemlerinde resmî senedin istemin yapıldığı müdürlük tarafından düzenlenmesini ayrıca öngörmektedir.

Özellikle miras kalan taşınmazların kardeşler arasında paylaşılması sırasında okuma yazma bilmeyen mirasçının hangi taşınmaz veya payı aldığı açıkça anlatılmalıdır. Kişinin “miras paylaşımı yapıyoruz” düşüncesiyle tapuya götürülüp gerçekte bütün payını başka bir mirasçıya devretmesi halinde tapudaki şekil şartlarının yanı sıra irade sakatlığı da incelenir.

4.4. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Tapudaki Hissesini Devredebilir Mi?

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda malik, yalnız kendi payını da satabilir veya bağışlayabilir. Okuma yazma bilmeyen kişinin taşınmazın tamamına değil yalnız belirli bir hissesine sahip olması tapudaki işlem ehliyetini değiştirmez.

Ancak kişinin hangi orandaki payını devrettiğinin kendisine açıklanması gerekir. Özellikle eski tapu kayıtlarında farklı parsellerde veya çok sayıda paydaşı bulunan taşınmazlarda kişinin bir parseldeki payını devrettiğini düşünürken başka parsellerdeki paylarının da işleme konu edilmesi uyuşmazlık yaratabilmektedir. İşlem konusu taşınmaz ve devredilen pay resmî senette açık biçimde gösterilmeli; okuma yazma bilmeyen kişinin iradesi iki tanık huzurunda alınmalıdır.

4.5. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesiyle Tapu Devredebilir Mi?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi bakımından tanık meselesi ayrıca önemlidir. Bu işlemde yalnız okuma yazma bilmeyenler bakımından değil, işlemin niteliği gereği iki tanık öngörülmüştür.

Bakım alacaklısı taşınmazını kendisine ölünceye kadar bakılması karşılığında bakım borçlusuna devredebilir. Taraflardan biri resmî senedi bizzat okuyamaz veya imzalayamazsa görevli resmî senedi iki tanığın önünde kişiye okur; kişi işlemin iradesine uygun olduğunu beyan eder ve tanıklar bu hususu imzalarıyla doğrular.

Bu işlem, özellikle yaşlı ve okuma yazma bilmeyen kişilerin taşınmaz devirlerinde satış veya bağıştan farklıdır. Tapuda ölünceye kadar bakım sözleşmesi yapılmışsa taşınmazın karşılıksız verildiğinden söz edilemez; karşı edim kişinin yaşamı boyunca bakılması ve gözetilmesidir. Buna karşılık kişiye bakım sözleşmesi yapılacağı söylenmesine rağmen tapuda satış veya bağış gerçekleştirilmişse, gerçek irade ile gerçekleştirilen işlem arasındaki farklılık uyuşmazlığın merkezini oluşturabilir.