Tapuda gerçekleştirilen işlemler yönünden aranan şartların eksikliği halinde ilgili işlem bozulabilir. İşlemin geçerliliği özellikle ileri yaştaki kişiler ve okuma yazma bilmeyen bireyler yönünden irdelenmektedir. Menfaat durumuna göre sıkça “İşlem geçerli mi?” veya “İşlem sonradan iptal edilir mi?” sorusu sorulur. Bu yazıda, tapu işlemlerinin hangi hallerde iptal edilebileceğini, okuma yazma bilmeyen kişiler yönünden prosedürün nasıl ilerlediği gibi birçok soru cevaplandırılacaktır.
1. Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Tapu İşlemi Geçerli Midir?
1.1. Genel Kural
Kişinin okuma yazma bilmemesi, tapuda işlem yapmasına engel değildir. Tapu memuru, yapılacak işlemi detaylı şekilde kişiye sözlü olarak açıklar. Tapu Sicil Tüzüğü‘nün 25. maddesindeki düzenleme doğrultusunda, tapuda işlem yapmak isteyen ancak okuma yazma bilmeyen kişi imza atmak yerine “sol elin başparmağı, yoksa sağ elin başparmağı o da yoksa diğer parmaklardan” birini belgeye bastırır. Aynı tüzüğün 24. maddesine göre, okuma yazma bilmeyen kişilerin gerçekleştireceği işlemlerde 2 tanık bulundurulur. Tanıklar, mühür ve parmak izini onaylar.
Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik‘in 21. maddesinde de parmak bastırma ve tanıklık durumu aynı şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca, ilgili Yönetmelik 16.maddesiyle tanıklık meselesini Tüzük’le benzer şekilde düzenlemiştir.
1.2. Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Tapuda İmza Atabilir Mi?
Okuma yazma bilmeyen kişinin tapu işlemi sırasında atacağı ıslak imza geçerli olmayacaktır. Zira buradaki amaç kişinin yapılacak işlemin ne olduğunu anlaması ve iradesi ortaya koymasıdır. Okuma yazma bilmeyen kişi, tapu işleminin içeriğini anlamadan ezberletilmiş bir imza atmışsa, ilerde bu işlem bozulabilir.
1.3. Tapuda Parmak İzi İle Yapılan İşlem Geçerli Mi?
Kişinin parmak iziyle işlemi onaylaması belirli şartlara bağlıdır. Tapu Sicil Tüzüğü’nün 25. maddesi parmak basımını düzenlemektedir. İlgili maddedeki düzenleme okuma yazma bilmeyenler için öngörülen bir yoldur. Ancak okuma yazma bilen birinin parmak iziyle işlemi onaylaması kanunen yasaklanmamıştır.
1.4. İşlem Esnasında Tanık Bulundurma Şartı
Parmak basımı tek başına tapudaki işlemi geçerli hale getirmez. Tapu Sicil Tüzüğü’nde öngörüldüğü üzere, okuma yazma bilmeyen kişinin tarafı olduğu işlem için 2 tanık aranır. Tanıklar, parmak izi işlemini onaylar. Ancak bu parmak basımıyla onaylanan işlem sonuç doğurur.
Tanık şartının eksikliği Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2025/4214 E. ve 2025/7195 K. sayılı kararında, “Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; yukarıda ilgili mevzuat hükümleri uyarınca, okuma yazma bilmeyenler açısından tanık bulundurulmasının ihtiyari değil, kanunen öngörülmüş bir zorunluluk olduğu, dava konusu resmî senette ve dosyada mübrez diğer evrakta yer alan yazı şeklinden davacının okuma yazma bilmediğinin açıkça anlaşıldığı, dava konusu işlemin tesisi sırasında tanık bulundurulmadığı, 16.04.2016 tarihli işleme davacının ses çıkarmamasının, mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucu doğuran işlemi kabulü anlamına gelmeyeceği, dava konusu işlemin kanuni geçerlilik şartlarını taşımadığı dikkate alınarak davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde ele alınmış ve bozma sebebi sayılmıştır.
2. Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Tapu İşlemi Bozulur Mu?
Okuma yazma bilmeyen kişinin tapu memuru önünde gerçekleştirdiği işlem yanılma, korkutulma, tanık veya parmak imzası şartına uyulmaması gibi sebeplerle bozulabilir.
2.1. Okuma Yazma Bilmeyen Kişinin Yanılması, Aldatılması veya Korkutulması
Okuma yazma bilmeyen kişi, tapu müdürlüğünde yapılacak işleme ilişkin olarak yanılabilir; aldatılabilir; işlemin diğer tarafı veya üçüncü kişi tarafından korkutulabilir. Sayılan haller okuma yazma bilmeyen kişinin iradesinin fesada uğramasına neden olur. Bu hallerde kişi, sözleşmeyle bağlı olmaz.
Yanılma uygulamada en çok karşılaşılan irade fesadı halidir. Okuma yazma bilmeyen kişi, söz gelimi, 1 numaralı parselin satışının yapıldığını düşünerek işlemi onaylamışsa da gerçekte sahibi olduğu 2 numaralı diğer parselin satışına onay vermiş olabilir. Bir başka ihtimalde, işleme konu taşınmazın fiyatı veya yüzölçümü konusunda yanlışmış olabilir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu‘nun 30. maddesi doğrultusunda “yanılma” hali gündeme alınmalıdır.
Okuma yazma bilmeyen kişi, hileli davranışlarla kandırılmış olabilir. Kişinin normal şartlarda gerçekleştirmeyeceği bir işlem, hileli davranışın etkisiyle gerçekleştirilmiş olabilir. Örneğin, okuma yazması olmayan kişiye imarsız olduğu iddia edilen bir taşınmaz satılabilir ve kişi daha sonra imarlı olduğunu öğrenebilir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu‘nun 36. maddesi doğrultusunda “aldatma” hali gündeme alınmalıdır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/11002 E. ve 2018/10271 K. sayılı kararında aldatma ve yanılma halini “Bilindiği üzere, “hile”(aldatma); genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36/1. maddesinde açıklandığı gibi; taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse, yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.“ şeklinde ele almıştır.
Bir diğer irade fesadı hali ise korkutmadır. Okuma yazması olmayan kişi, bir başkasının tehdit veya korkutmaları sonucunda tapuda işlemi gerçekleştirmiş olabilir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu‘nun 37. maddesi doğrultusunda “korkutma” hali gündeme alınmalıdır.
Bütün bu hallerde 1 yıllık hakdüşürücü süre uygulanır. Kişinin yanılma; aldatılma veya korkutulma hali ortadan kalktıktan sonraki 1 yıl içerisinde işlemin diğer tarafına sözleşme ile bağlı olunmadığı bildirilmelidir. Aksi halde sözleşme onanmış sayılır.
2.2. Tanık Şartında Eksiklik Bulunması Halinde
Yukarıda detaylı izah edildiği üzere, tapu müdürlüğünde yapılacak işlemler yönünden öngörülmüş olan tanık bulundurma şartının sağlanamaması işlemin geçersizliğine neden olabilecektir. Zira kişinin okuma yazma bilmemesi, işlemin mahiyetini anlamasına engeldir. O halde okuma yazma bilmeyen kişinin hangi amaca dair irade ortaya koyduğu aydınlatılmalıdır. İşte bu sebeple, okuma yazma bilmeyen kişinin tarafı olduğu işlemler esnasında 2 tanık bulundurma şartı aranmaktadır. Öyle ki, kişinin sessiz kalması veya işlem yapılırken engel olmaya çalışması, yapılan işlemi geçerli kılmaz; aksine kanuni şartlar aranır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, işlemi gerçekleştiren kişinin okuma yazmayı bilmediğinin iddia edildiği, dava konusu 352 parselin satışı esnasında 2 tanığın hazır edildiği ancak 438 parselin satışı esnasında tanıkların bulunmadığı olaya dair 2014/19568 E. ve 2014/18882 K. sayılı kararında, “… davacıların murisinin 352 parseldeki payının satışına ilişkin sözleşmenin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 1930/1668 sayılı Tapu Sicil Nizamnamesinin 14. ve 818 sayılı Borçlar Kanunun 15. ve 129 parseldeki payının satışına ilişkin sözleşmenin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 1994/5623 sayılı Tapu Sicil Tüzüğünün 17. maddesine göre iki tanık huzurunda yapılmak suretiyle usulune uygun düzenlendiğinin tespit edilerek anılan parseller hakkında yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı olarak açılan davanın reddine karar verilmesi doğru olduğu gibi asıl davada davacıların murisinin 438 parseldeki payının satışına ilişkin sözleşmenin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 1994/5623 sayılı Tapu Sicil Tüzüğünün 17. maddesine göre iki tanık huzurunda yapılmayarak usulune uygun düzenlenmediğinin tespit edilerek ilk el konumundaki davalı … adına yapılan tescilin yolsuz olduğu kaldıki alıcı davalı …’in murisin kardeşi ….’in (kızı davalı …’in kocası) damadı olması ve murisin okur yazar olmadığını ve sağır ve dilsiz olduğu durumunu bilen veya bilebilecek durumda olduğu saptanmak suretiyle anılan parsel hakkında tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında da kural olarak bir isabetsizlik yoktur.” şeklinde görüş belirtmiştir.
Üst paragraftaki kararda da benzeri bir vaka ele alınmıştır. Oluşa göre, okuma yazması olmayan kişi birden farklı zamanlarda ayrı ayrı işlem gerçekleştirmiştir. İşlemlerden birinde 2 tanığın varlığı işlemi geçerli kabul için yeterli görülürken; iki tanık huzurunda yapılan pay satışı işlemi ise yolsuz tescil olarak değerlendirilmiştir. Özellikle ikinci işlemde alıcının murisle olan yakınlığı gözetilmiş ve okuma yazma durumunun bilinmeme ihtimali olmadığı ifade edilmiştir.
2.3. Yanlış veya Eksik Bilgilendirme Halinde
Yönetmeliğin 18. maddesi, resmi senedin okunması hususunu düzenler. Buna göre, düzenlenen senet, tüm taraflar huzurunda görevli kişi tarafından yüksek sesle okunur. Görevli kişi tapu memuru veya müdür veya görevlendirilen başkaca biri olabilir. Senedin huzurda okunduğu, senet üzerine şerh düşülür. Tanıkların varlığı, bu konuda da önem arz etmektedir. Bilgilendirmenin yapılmadığının veya eksik bilgilendirme yapıldığının, okuma yazma bilmeyen kişi tarafından ispat edilmesi gerekmektedir.
2.4. Parmak İmzası Yerine Islak İmza Atılması Halinde
Kişi okuma yazma bilmiyor olmasına rağmen tapu müdürlüğünde işlemi tamamlayacak kadar yazı öğrenebilir ve fiili olarak ıslak imza atabilir. Ancak yapılan işlemin türü bakımından kişiye okuma yazma bildiği muamelesi yapıldığından, işlemin konusu kişi tarafından kavranamayacaktır. Bu sebepledir ki, yasal düzenlemelerce çeşitli imza çözümleri öngörülmüştür. Kişinin okuma yazma bilmediğinin ispatı halinde, atılan imza geçerliliğini yitirecektir.
2.4.1. Okuma Yazma Bilen Kişinin Parmak İzi Kullanması
Kanun, okuma yazma bilen kişinin parmak iziyle işlemi gerçekleştirmesini yasaklamamıştır. Bu konuda önemli olan, parmak izinin işlemin tarafı olan kişiye ait olmasıdır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/16118 E., 2018/12600 K. sayılı ve 19/09/2018 tarihli kararında bu mesele, “Şöyle ki, gerçekten de okuma yazma bilen birisinin parmak izi kullanmasını engelleyen bir yasal düzenleme yoktur. Ancak akitteki parmak izinin mirasbırakana ait olup olmadığının saptanması zorunlu olup mahkemece bu zorunluluk yerine getirilmiş değildir.” şeklinde ele alınmıştır. Yargıtay, olası bir uyuşmazlık halinde parmak izinin, işlemi gerçekleştiren kişiye ait olup olmadığının tespitinin gerektiğine dikkat çekmiştir.
Söz konusu işlemlerin iptali için uzman avukatlardan yardım almanız tavsiye olunur.