Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissemin Satılmasını İstemiyorum: Satış Nasıl Engellenir?

Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan birinin “ev satılmasın”, “tarlanın ailede kalmasını istiyorum” veya “kendi hissemi satmak istemiyorum” demesi tek başına satışı önlemez. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, kanunda öngörülen istisnalar bulunmadıkça paydaşlardan her biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir.

Bununla birlikte ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması taşınmazın mutlaka üçüncü kişilere satılacağı anlamına da gelmez. Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması, geçerli bir paylaşmama sözleşmesi, paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi, aynen taksimin veya kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olması, aile konutu, tarımsal arazilerde özel paylaşım hükümleri, paydaşlıktan çıkarma veya muhdesat uyuşmazlığı gibi durumlar davanın sonucunu değiştirebilir.

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ise özellikle miras kalan taşınmazların satışında önemli bir değişiklik getirmiştir. Taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin malik bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilse bile birinci artırma artık yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılmaktadır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve kanunda belirtilen satış giderlerini aşması gerekir. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel sisteme göre yapılır.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında “satışı engellemek” ile “taşınmazın aile dışına çıkmasını önlemek” artık özellikle miras kalan mallarda aynı şey değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açıldı, Satışı Tamamen Durdurmak Mümkün mü?

Davanın yalnız paydaşlardan birinin satışı istememesi nedeniyle reddedilmesi mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi davası, bir paydaşın diğerlerini taşınmazı birlikte kullanmaya devam etmeye zorlayamaması esasına dayanır.

Satışı önlemek isteyen paydaşın bu nedenle öncelikle taşınmazın durumuna bakması gerekir. Gerçekten ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği bir hukuki sebep varsa dava reddedilebilir. Böyle bir sebep bulunmamakla birlikte mal bölünebiliyorsa satış yerine aynen taksim yapılabilir. Bina kat mülkiyetine elverişliyse bağımsız bölümlerin paydaşlara verilmesi mümkün olabilir. Miras kalan tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanunun özel devir sistemi uygulanabilir. Mirasçıların tamamının malik olduğu taşınmazlarda ise 2026 yılından itibaren ilk satışın yalnız mirasçılar arasında yapılması taşınmazın yabancı bir kişiye geçmesini önleyebilir.

Bu yolların hiçbiri mevcut değilse yalnız satışa karşı çıkılması ortaklığı süresiz olarak devam ettirme hakkı vermez.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Hâllerde Reddedilebilir?

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi paylaşma hakkına üç önemli sınır getirmektedir. Paylı mülkiyetin hukuki bir işlem nedeniyle devam ettirilmesi gerekiyorsa, mal sürekli bir amaca özgülenmişse veya paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenmişse ortaklığın giderilmesi talebi kabul edilmeyebilir.

Bu istisnalar dar değerlendirilir. Aile içinde yıllardır taşınmazın birlikte kullanılması, paydaşlardan birinin satış istememesi veya taşınmazın ileride değerleneceğinin düşünülmesi tek başına davayı reddettirmez.

Paylı Mal Sürekli Bir Amaca Özgülenmişse Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?

Bir taşınmaz bütün paydaşların ortak yararlanmasına hizmet eden sürekli bir amaca bağlanmışsa paydaşların paylaşma isteme hakkı sınırlandırılabilir.

Bir sitenin ortak sosyal tesisi, ortak otoparkı veya ortak kullanımına bırakılmış alanı bunun örneğini oluşturabilir. Aynı şekilde geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle taşınmazın belirli bir proje amacıyla kullanılmasının zorunlu olduğu dönemde de ortaklığın derhâl sona erdirilmesi mümkün olmayabilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.09.2019 tarihli, 2016/6568 E., 2019/5613 K. sayılı kararında, noterlikte düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle taşınmazın belirli bir amaca özgülenmiş olması karşısında, sözleşmenin geçerliliği devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği kabul edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 14.10.2019 tarihli, 2018/4912 E., 2019/6578 K. sayılı kararında ise tapu ve imar planında sosyal tesis alanı olarak yer alan taşınmazın kooperatif üyelerinin ortak kullanımına gerçekten özgülenip özgülenmediğinin araştırılması gerektiği; sürekli özgüleme mevcutsa ortaklığın giderilmesi talebinin reddedileceği benimsenmiştir.

Her ortak kullanılan taşınmazın “sürekli bir amaca özgülenmiş” sayılması mümkün değildir. Özgülemenin niteliği, kaynağı ve paydaşları gerçekten bağlayıp bağlamadığı belirlenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesini İsteme Hakkı 10 Yıl Engellenebilir mi?

Paydaşlar paylaşma isteme hakkını bir hukuki işlemle en fazla on yıl süreyle sınırlandırabilir.

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir. Dolayısıyla aile içinde “bu tarlayı on yıl satmayacağız” şeklindeki sözlü anlaşma, TMK m.698 anlamında geçerli bir taşınmaz paylaşmama sözleşmesi değildir.

On yıldan daha uzun süreli bir yasak da kanunun izin verdiği ölçüde sonuç doğurmaz. Sürenin sonunda paydaş yeniden ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 2012/176 E., 2012/2812 K. sayılı kararında da TMK m.698’deki azami on yıllık sınır ile taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmî şekle tabi olduğu esas alınmıştır.

Taşınmazın Kiraya Verilmiş Olması Ortaklığın Giderilmesini Engeller mi?

Kiracının bulunması tek başına ortaklığın giderilmesi davasını durdurmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 19.01.2017 tarihli, 2015/7308 E., 2017/401 K. sayılı kararında, paydaşların taşınmazı belirli süreyle üçüncü kişiye kiraya vermelerinin tek başına o süre boyunca ortaklığın giderilmesini istemekten vazgeçtikleri anlamına gelmeyeceği; taşınmazın satılmasının kira ilişkisini de kendiliğinden sona erdirmeyeceği kabul edilmiştir.

Buna karşılık kira ilişkisinin içeriği bazı dosyalarda basit bir kira sözleşmesinin ötesine geçebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.09.2013 tarihli, 2013/9576 E., 2013/11181 K. sayılı kararında, on yıllık kira sözleşmesinin diğer paydaş tarafından da yazılı şekilde kabul edilmiş olması ve taşınmazın bütün paydaşlarca bu amaca özgülenmesi karşısında, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünün bulunduğu kabul edilmiştir.

Bu iki karar birbiriyle çelişen genel kurallar olarak görülmemelidir. Sıradan bir kira ilişkisinin varlığı başka, bütün paydaşların iradesiyle taşınmazın belirli süre devam edecek bir ortak amaca bağlanması başkadır. Dava dosyasında kira sözleşmesinin süresinden çok paydaşların neyi ve hangi hukuki biçimde kararlaştırdıkları önem taşır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Varsa Satış Durdurulabilir mi?

Geçerli ve hâlen uygulanabilir bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.09.2019 tarihli, 2016/6568 E., 2019/5613 K. sayılı kararında, taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gerçekleştirilmesine özgülenmiş olması nedeniyle sözleşmenin yürürlükte bulunduğu aşamada ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği kabul edilmiştir.

Burada yalnız “bir zamanlar müteahhitle sözleşme yapıldı” denilmesi yeterli değildir. Sözleşmenin feshedilip edilmediği, geçerliliğini sürdürüp sürdürmediği ve taşınmazın hâlen o sözleşmenin gerçekleştirilmesine tahsis edilip edilmediği araştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Uygun Olmayan Bir Zamanda İstenmişse Dava Reddedilebilir mi?

TMK m.698, paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenemeyeceğini açıkça düzenlemektedir. Bununla birlikte bu hüküm her ekonomik olumsuzlukta satışı engelleyen genel bir araç değildir.

Taşınmaz fiyatlarının düştüğünün düşünülmesi, paydaşın birkaç yıl sonra daha yüksek bedel beklemesi veya satışın kişisel olarak istenmemesi tek başına yeterli olmaz. Uygun olmayan zamanın paylaşma isteyen paydaşa karşı kullanılabilmesi için somut olayda paylaşmayı dürüstlük kuralına aykırı hâle getirecek olağanüstü ve geçici koşulların bulunması gerekir.

Deprem, taşınmazın hukukî veya fiilî durumunu doğrudan etkileyen devam eden bir süreç, imar veya toplulaştırma işlemleri gibi durumlar dosyanın özelliğine göre bu kapsamda tartışılabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.12.2024 tarihli, 2024/4434 E., 2024/5508 K. sayılı kararında, dava konusu tarım arazilerinde toplulaştırma işlemi nedeniyle parsel ve tapu bilgilerinin değişmiş olması karşısında güncel tapu kayıtları esas alınmadan satışa elverişli hüküm kurulamayacağı benimsenmiştir. Devam eden idari ve tapusal değişiklikler, ortaklığın giderilmesi dosyasında taşınmazın güncel hukukî durumunun belirlenmesini zorunlu kılar.

Hissemin Satılmasını İstemiyorum, Aynen Taksim İsteyebilir miyim?

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinden önce taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Aynen taksim, taşınmazın paydaş sayısına ve pay oranlarına uygun şekilde hukukî ve fiilî olarak bölünebilmesini gerektirir. Bölünme sonunda ortaya çıkacak parçaların imar mevzuatına, tarım arazilerindeki asgari büyüklüklere ve diğer özel düzenlemelere uygun olması gerekir.

Bir konutun veya küçük arsanın üç paydaş arasında matematiksel olarak üç parçaya ayrılabilmesi tek başına aynen taksim imkânı bulunduğunu göstermez. Ortaya çıkacak parçaların bağımsız taşınmaz olarak tapuya tescil edilebilir olması gerekir.

Tarafların paylarına karşılık gelen parçalar arasında değer farkı bulunuyorsa uygun koşullarda para eklenmesi yoluyla denkleştirme de yapılabilir.

Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa satış, ortaklığın giderilmesinin zorunlu biçimi değildir.

Apartman Satılmadan Kat Mülkiyeti Kurularak Paylaştırılabilir mi?

Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan binada en önemli seçeneklerden biri kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesidir.

Taşınmaz kat mülkiyetine elverişliyse ve bağımsız bölümler paydaşlar arasında paylaştırılabiliyorsa bütün binanın açık artırmayla satılması yerine bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi mümkün olabilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 14.06.2017 tarihli, 2017/1730 E., 2017/5406 K. sayılı kararında, aynen taksim talebinin kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi istemini de kapsadığı; mahkemenin taşınmazın bu yolla paylaştırılmaya elverişli olup olmadığını araştırması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 15.05.2019 tarihli, 2016/5774 E., 2019/4425 K. sayılı kararında da kat mülkiyetine elverişli taşınmazda ortaklardan birinin bu yönde talepte bulunması hâlinde gerekli belgeler tamamlattırılarak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi imkânının değerlendirilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Dolayısıyla iki katlı veya çok daireli bir binada “arsa tek parsel olduğu için tamamı satılacak” sonucuna hemen gidilemez. Binanın ruhsat, proje, bağımsız bölüm ve kat mülkiyeti şartları ayrıca incelenmelidir.

Tarla Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bölünebilir mi?

Tarım arazilerinin paylaşılmasında yalnız Türk Medeni Kanunu değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da dikkate alınır.

Arazinin tapudaki yüzölçümünün büyük görünmesi her paydaşa ayrı parsel çıkarılabileceği anlamına gelmez. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazinin sulu-kuru-dikili veya örtü altı niteliği ve bulunduğu ilçe bakımından uygulanacak sınırlar değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle miras kalan tarlalarda satışa karar verilmeden önce aynen bölünmenin 5403 sayılı Kanuna göre mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Ehil Mirasçı Tarım Arazisinin Satışını Engelleyebilir mi?

Miras kalan tarımsal araziler bakımından 5403 sayılı Kanunun 8/C maddesi özel bir devir sistemi öngörmektedir. Mirasçılar anlaşamazsa, şartları mevcut olduğunda tarımsal arazinin ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devri gündeme gelebilir.

Birden fazla ehil mirasçı bulunması hâlinde kanundaki öncelikler, yeter gelirli arazi şartları ve teklif sistemi uygulanır. Ehil mirasçı bulunmaması hâlinde de mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden kişiye devir mümkün olabilir.

Bu kurum, ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmazın üçüncü kişilere açık artırmaya çıkarılmasına alternatif oluşturabilir.

Ancak 5403 sayılı Kanunun bu hükümleri her eski mirasa uygulanmaz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 07.04.2025 tarihli, 2024/3923 E., 2025/1784 K. sayılı kararında, mirasbırakanın 5403 sayılı Kanunun 8/C maddesinin yürürlüğe girmesinden önce ölmüş olması karşısında geçiş hükmünün dikkate alınması gerektiği ve sonradan yürürlüğe giren ehil mirasçı sisteminin geçmişte açılan mirasa doğrudan uygulanamayacağı kabul edilmiştir.

Bu nedenle “tarım yapıyorum, tarla bana ehil mirasçı olarak verilir” demeden önce mirasın hangi tarihte açıldığı belirlenmelidir. Özellikle 15 Mayıs 2014 öncesinde ölen mirasbırakanlardan kalan tarım arazilerinde geçiş hükümleri ayrıca incelenir.

Kriter	Puan
Geçimini mirasa konu tarım arazilerinden sağlama	20
Tarım dışı gelirinin bulunmaması	10
Eşinin fiilen tarımsal faaliyette bulunması	10
Tarımsal araziyi işleyebilecek mesleki bilgi ve beceri	10
Arazinin bulunduğu ilçede 5 yıla kadar ikamet	5
Arazinin bulunduğu ilçede 5 yıl ve daha uzun ikamet	10
Herhangi bir sosyal güvencesinin bulunmaması	10
SGK kapsamında tarım sigortasının bulunması	5
Bakanlık kayıt sistemlerine 5 yıla kadar kayıtlılık	5
Bakanlık kayıt sistemlerine 5 yıl ve daha uzun kayıtlılık	10
Tarımsal örgütlere 5 yıla kadar kayıtlılık	2
Tarımsal örgütlere 5 yıl ve daha uzun kayıtlılık	5
Tarım alet ve donanımına sahip olma	5
Kadın mirasçı olma	5

2026’da Miras Kalan Ev veya Tarla Artık Önce Mirasçılar Arasında mı Satılacak?

31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesinde satış sistemini mirasçılar bakımından önemli ölçüde değiştirmiştir.

Özel sistemin uygulanabilmesi için iki şart birlikte bulunmalıdır:

Taşınmazdaki bütün malikler mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olmalı ve taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişi malik olmamalıdır.

Bu şartlar varsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Artık diğer mirasçıların ayrıca “satış yalnız ortaklar arasında yapılsın” şeklinde oybirliğiyle karar vermeleri gerekmez. Kanun ilk artırmayı doğrudan mirasçılarla sınırlandırmıştır.

Bu usul yalnız bir defa uygulanır. Birinci artırmada taşınmaz satılamazsa ikinci artırma genel hükümlere göre gerçekleştirilir ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir.

2026’da Mirasçılar Arasındaki İlk İhale Yüzde 50’den mi Başlıyor?

Mirasçılara özgü ilk artırmada eski yüzde 50 sistemi uygulanmaz.

İİK m.114’ün 7589 sayılı Kanunla değiştirilen hükmüne göre yalnız malik mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü ve buna eklenecek paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde öncelikli teminatlı alacak bulunuyorsa kanundaki karşılaştırmalı hesap ayrıca uygulanır.

Örneğin taşınmazın muhammen kıymeti 4.000.000 TL ise mirasçılar arasındaki ilk artırmada 2.000.000 TL civarında teklif verilerek taşınmaz satın alınamaz. Kanunun aradığı alt sınır, muhammen kıymetin tamamı esas alınarak hesaplanır.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel sistem uygulanır. Bu aşamada muhammen kıymetin yüzde ellisi ile öncelikli alacakların toplamından hangisi yüksekse o miktar ve satış giderleri esas alınır.

Bu değişiklik, miras kalan taşınmazların düşük bedelle aile dışına çıkmasını önlemeye yönelik çok önemli bir koruma sağlamaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026’dan Önce Açıldıysa Yeni Mirasçı İhalesi Uygulanır mı?

Burada davanın açıldığı tarih tek başına belirleyici değildir.

7589 sayılı Kanunun geçici hükmüne göre İİK m.114’te yapılan değişiklikler, yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz. Bu artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.

Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası yıllar önce açılmış ve satış kararı daha önce verilmiş olsa bile artırmanın ilanı 31 Temmuz 2026 sonrasında yapılıyorsa yeni sistemin uygulanması gündeme gelir.

Dolayısıyla “davam 2024’te açıldı, yeni kanun beni ilgilendirmez” şeklinde bir yaklaşım doğru değildir. Satış dosyasındaki artırma ilanının tarihi incelenmelidir.

Satış Yalnız Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

Mirasçılara ilişkin 2026 istisnası dışında genel kural TMK m.699’da yer almaktadır.

Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesi için kural olarak bütün paydaşların buna rıza göstermesi gerekir. Bir paydaş dahi üçüncü kişilerin de katılmasını istiyorsa mahkeme yalnız paydaşlar arasında satış kararı veremez.

2026 değişikliği burada özel bir istisna yaratmıştır. Taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve dışarıdan malik bulunmaması hâlinde ilk artırma, paydaşların oybirliği aranmaksızın kanun gereği yalnız malik mirasçılar arasında gerçekleştirilir.

Bu nedenle artık “ortaklardan biri kabul etmiyor, mutlaka herkese açık satılacak” cümlesi miras taşınmazları bakımından her zaman doğru değildir.

Mirasçı İlk İhalede Evi Alırsa Kendi Hissesi Kadar Daha Az Para Ödeyebilir mi?

İhaleyi kazanan paydaşın taşınmazdaki mevcut payı, satış bedelinin paylaşılması sırasında zaten kendisine dönecek bir değerdir. Bu nedenle gerekli hesap yapılabiliyorsa paydaşın kendisine düşecek net satış bedelinin ihale bedelinden mahsup edilmesi mümkündür.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 09.12.2024 tarihli, 2024/6889 E., 2024/10326 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi satışında ihaleyi kazanan paydaşın kendi payına isabet eden bedelin ihale bedelinden mahsup edilmesi ve bakiye bedelin yatırılması esas alınmıştır.

Ancak “taşınmazın yarısı benim, teklifin yalnız yarısını yatırırım” şeklinde basit bir hesap her dosyada doğru olmaz. Muhdesat bedeli, satış giderleri, vergi ve harçlar, ipotekler, pay oranları ve satış bedelinin nasıl dağıtılacağı hesabı değiştirebilir.

Özellikle 2026 mirasçı artırmasında teklif verebilmek için aranan asgari ihale bedeli ile ihaleyi kazandıktan sonra paydaşın kendi payına düşecek tutarın mahsup edilmesi birbirinden farklı konulardır.

İhaleyi Kazanan Mirasçı Parayı Yatırmazsa Ne Olur?

7589 sayılı Kanun bu konuda da yaptırımı ağırlaştırmıştır.

Ortaklığın giderilmesi satışında en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin teminatı iade edilmez. Satış masraflarından sonra kalan tutar paydaşlara dağıtılabilir. Bedeli yatırmayan kişi aynı zamanda paydaşsa teminatın diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesine ilişkin özel hüküm uygulanır.

Ayrıca en yüksek teklif sahibine teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması öngörülmüştür.

Bu nedenle özellikle yalnız mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada “yüksek teklif vereyim, sonra ödemezsem bir şey olmaz” yaklaşımı ciddi mali sonuçlara yol açabilir.

Paydaşlıktan Çıkarma Davası Açılırsa Ortaklığın Giderilmesi Durdurulur mu?

Paydaşlıktan çıkarma, ortaklığın giderilmesinden farklı bir davadır. TMK m.696 uyarınca bir paydaşın ortaklıktan çıkarılabilmesi için diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi ve bu davranış nedeniyle paylı mülkiyet ilişkisinin devamının diğer paydaşlar açısından çekilmez hâle gelmesi gerekir.

Geçerli bir paydaşlıktan çıkarma davası ortaklığın giderilmesi dosyasını doğrudan etkileyebilir. Çünkü çıkarma davasının sonucunda taşınmazdaki pay ve paydaş yapısı değişebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.05.2017 tarihli, 2015/12744 E., 2017/4230 K. sayılı kararında, dava konusu taşınmaz hakkında görülmekte olan paydaşlıktan çıkarma davasının pay ve paydaş durumunu değiştirebilecek olması nedeniyle ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Bununla birlikte sırf ortaklığın giderilmesi davasını durdurmak amacıyla paydaşlıktan çıkarma davası açılması yeterli değildir. TMK m.696’daki ağır şartların gerçekten bulunması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Açan Paydaş Ortaklıktan Çıkarılabilir mi?

Bir paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açması, tek başına ortaklıktan çıkarılmasını gerektirmez. Kanun her paydaşa ortaklığı sona erdirme hakkı tanımaktadır. Bu hakkı kullanmak, diğer paydaşlara karşı ağır yükümlülük ihlali olarak kabul edilemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.04.2010 tarihli, 2009/12157 E., 2010/3760 K. sayılı kararında, paydaşın kendi binasını yapmak istemesi ve diğer paydaşların kat karşılığı inşaat sözleşmesine katılmaması, paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hâle getiren ağır bir ihlal olarak kabul edilmemiştir.

Paydaşlıktan çıkarma, diğer paydaşlarla anlaşamayan herkese karşı kullanılabilecek bir yaptırım değildir.

Borçlu Olmak veya Hisseye Haciz Gelmesi Paydaşlıktan Çıkarma Sebebi mi?

Paydaşın kişisel borçlarının bulunması, payına haciz gelmesi veya alacaklılarının hukuki yollara başvurması tek başına TMK m.696 anlamında paydaşlıktan çıkarma nedeni değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.02.2011 tarihli, 2010/12449 E., 2011/1410 K. sayılı kararında, ortak gider ve vergi borçlarının ödenmemesi, sürekli borçlanılması ve alacaklıların ortaklığın giderilmesi davası açmasına sebebiyet verilmesi, paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren ağırlıkta görülmemiştir.

Bu nedenle “kardeşimin borçları yüzünden ev satışa gidiyor, onu ortaklıktan çıkaralım ve satış dursun” şeklindeki çözüm her dosyada uygulanabilir değildir.

Şufa Davası Ortaklığın Giderilmesi Davasını Etkiler mi?

Ortaklıkta yeni bir paydaş, üçüncü kişiden satın aldığı hisse nedeniyle bulunuyorsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım davasının kabul edilmesi yeni paydaşın taşınmazdaki mülkiyetini değiştireceğinden ortaklığın giderilmesi davasındaki pay ve taraf yapısını da etkileyebilir. Ancak şufa davası ortaklığın giderilmesini durdurmak için yapay biçimde kullanılabilecek genel bir savunma değildir; gerçekten önalım hakkı doğuran bir pay satışı bulunmalıdır.

Bu konuda 2025 yılında önemli bir kanun değişikliği yapılmıştır.

25 Aralık 2025 tarihinden itibaren gerçekleşen satışlarda yasal önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Önceki düzenlemedeki iki yıllık azami süre artık yeni satışlar bakımından geçerli değildir.

Aynı değişiklikle önalım bedeli bakımından da önemli bir yenilik yapılmış; dava konusu payın rayiç değerinin mahkemece belirlenmesi esası kabul edilmiştir.

25 Aralık 2025 tarihinden önce gerçekleşen satışlarda ise geçiş hükmü nedeniyle önceki kanun hükümleri uygulanır. Bu nedenle eski satışlarda iki yıllık süre tamamen ortadan kalkmış değildir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Satışı Durdurur mu?

Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin yaptırdığı ev, depo, ahır, kuyu veya diktiği ekonomik değer taşıyan ağaçlar bulunabilir. Bunlara ilişkin aidiyet uyuşmazlığı satış bedelinin nasıl dağıtılacağını etkiler.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının amacı binayı tapudan ayırarak sahibine bağımsız mülkiyet vermek değildir. Bina ve diğer bütünleyici parçalar kural olarak zeminle birlikte satılır. Aidiyetin tespiti, satış bedelindeki değer artışının hangi paydaşa bırakılacağını belirler.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.03.2011 tarihli, 2011/1285 E., 2011/3467 K. sayılı kararında, paydaşa ait olduğu belirlenen bina ve kavak ağaçlarının taşınmazla birlikte satılması; arsa ve muhdesat değerlerinin ayrı ayrı belirlenerek satış bedelinin buna göre dağıtılması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.05.2017 tarihli, 2015/12744 E., 2017/4230 K. sayılı kararında da ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın aidiyeti çekişmeli ise hak iddia eden paydaşa görevli mahkemede dava açması için süre verilmesi ve açılan davanın sonucunun beklenmesi gerektiği benimsenmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 04.12.2024 tarihli, 2024/3463 E., 2024/5443 K. sayılı kararında, taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davasının derdest olmasının muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bakımından güncel hukuki yarar oluşturduğu kabul edilmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 19.11.2024 tarihli, 2023/4769 E., 2024/5068 K. sayılı kararında ise muhdesatın bulunduğu ortaklığın giderilmesi dosyasında arsa ile bina değerlerinin ayrı belirlenmesi ve bilirkişi raporunun bu oranı denetlenebilir şekilde ortaya koyması gerektiği benimsenmiştir.

Muhdesat davası bu nedenle satışı sürekli olarak ortadan kaldıran bir yol değil, aidiyet uyuşmazlığı çözülene kadar satış kararının veya bedel dağıtımının ertelenmesine yol açabilecek bir davadır.

Tarlaya Sonradan Prefabrik Ev veya Tiny House Koymak Satışı Engeller mi?

Ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra taşınmaza bir yapı koyarak satışın önlenmesi mümkün değildir.

Muhdesat kavramı, arazi üzerinde kalıcı nitelikte bulunan ve araziyle bütünleşen yapı, tesis veya dikimleri ifade eder. Kolaylıkla taşınabilen baraka, konteyner veya tekerlekli tiny house her durumda muhdesat kabul edilmez.

Bir yapı muhdesat niteliğinde olsa bile bunun sonucu taşınmazın artık satılamaması değildir. Yapının taşınmaz değerine katkısı ve kime ait olduğu satış bedelinin paylaştırılması sırasında dikkate alınabilir.

Aile Konutu Şerhi Varsa Ortaklığın Giderilmesi Engellenir mi?

Aile konutu konusu ortaklığın giderilmesi davalarında özel dikkat gerektirir. Taşınmazın yalnız “aile konutu olarak kullanılıyor” olması ile tapuda geçerli aile konutu şerhi bulunması ve paydaşların kim olduğu birlikte değerlendirilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.01.2020 tarihli, 2016/12589 E., 2020/266 K. sayılı kararında, eşlerin yarı yarıya paydaş olduğu ve evlilik devam ederken geçerli aile konutu şerhi bulunan taşınmaz bakımından, şerh terkin edilmeden ortaklığın giderilmesine karar verilemeyeceği kabul edilmiştir.

Ancak aile konutu şerhi her üçüncü kişi paydaşın mülkiyet hakkını sınırsız biçimde ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.03.2019 tarihli, 2016/15977 E., 2019/1842 K. sayılı kararında, eşlerden birinin payını satın alarak taşınmazda üçüncü kişi paydaş hâline gelen kişinin mülkiyet hakkının, somut olayda aile konutu şerhi gerekçesiyle tamamen sınırlandırılamayacağı kabul edilmiştir.

Anayasa Mahkemesinin Feridun Çalışkan ve Diğerleri başvurusuna ilişkin 16.09.2020 tarihli, 2017/32275 başvuru numaralı kararında da aile konutu koruması ile diğer paydaşların mülkiyet hakkı arasında adil denge kurulması gerektiği; ortaklığın giderilmesi talebinin süresiz biçimde engellenmesinin diğer paydaşlar üzerinde orantısız külfet oluşturabileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle aile konutu gerekçesiyle satışın engellenip engellenemeyeceği, taşınmazdaki payların kimlere ait olduğu, şerhin kaynağı, evliliğin devam edip etmediği ve üçüncü kişi paydaş bulunup bulunmadığı görülmeden cevaplanamaz.

Sağ Kalan Eş Aile Konutunun Kendisine Verilmesini İsterse Satış Durabilir mi?

Miras kalan evin sağ kalan eş tarafından aile konutu olarak kullanılmaya devam edilmesi hâlinde TMK m.652 ve mal rejiminden kaynaklanan haklar ayrıca gündeme gelebilir.

Sağ kalan eş, şartları varsa miras hakkına mahsuben aile konutu üzerinde mülkiyet veya diğer ayni hakların kendisine özgülenmesini talep edebilir. Böyle bir talebin sonucu doğrudan ortaklığın giderilmesi dosyasındaki pay ve mülkiyet yapısını etkileyebileceğinden, görülmekte olan özgüleme davası ortaklığın giderilmesi bakımından önem taşıyabilir.

Bununla birlikte “evde sağ kalan eş oturuyor” denilmesi tek başına ortaklığın giderilmesini süresiz engellemez. Kanundaki özgüleme hakkının usulüne uygun biçimde kullanılmış olması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Paydaşın Alacaklısı Açabilir mi?

Elbirliği mülkiyetine tabi miras payının doğrudan bağımsız bir taşınmaz payı gibi satılamadığı durumlarda borçlu mirasçının alacaklısı İİK m.121 kapsamında icra mahkemesinden yetki alarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Bu sistem, borçlu mirasçının diğer mirasçıların yanında tereke malında elbirliğiyle malik olduğu durumlarda önem taşır.

Paylı mülkiyette ise borçlunun tapuda belirli bir bağımsız payı varsa kural olarak bu payın haczedilip satılması mümkündür. Bu nedenle alacaklının doğrudan bütün taşınmazın ortaklığının giderilmesini istemesi aynı şekilde değerlendirilmez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.04.2013 tarihli, 2013/3761 E., 2013/5599 K. sayılı kararında da elbirliği mülkiyetindeki borçlu ortağın alacaklısının İİK m.121 uyarınca ortaklığın giderilmesini isteyebileceği; paylı mülkiyette ise bağımsız payın haciz ve satışının mümkün olup olmadığının esas alınması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu karar verildiği tarihteki 5403 sayılı Kanun hükümlerini de uyguladığından, tarım arazileri yönünden güncel 5403 sayılı Kanun hükümleri ve 2014 sonrasında getirilen tarımsal arazi rejimi ayrıca değerlendirilmelidir. Eski kararın tarım arazileri bakımından bugünkü mevzuata hiçbir ayrım yapılmadan uygulanması doğru olmaz.

Alacaklı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açtıysa Elbirliği Mülkiyetini Paylı Mülkiyete Çevirmek Satışı Engeller mi?

Bazı dosyalarda borçlu mirasçının alacaklısı bütün taşınmazın ortaklığının giderilmesini isterken diğer mirasçılar elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 31.10.2013 tarihli, 2013/9774 E., 2013/13576 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesiyle borçlunun bağımsız payının satılabilir hâle gelmesi durumunda, alacaklının bütün taşınmazın ortaklığını giderme ihtiyacının ortadan kalkabileceği kabul edilmiştir.

Bu yöntem her dosyada otomatik olarak satışı önlemez. Borçlunun payının bağımsız olarak satılıp satılamayacağı, taşınmazın tarımsal niteliği ve güncel özel kanun hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Borçlunun Hâline Münasip Evi İtirazı Ortaklığın Giderilmesini Durdurur mu?

Meskeniyet şikâyeti İİK m.82/1-12 kapsamında borçlunun hâline münasip evinin haczedilememesine ilişkindir.

Bu kurum ile İİK m.121 uyarınca borçlu mirasçının elbirliği mülkiyetindeki hakkı nedeniyle ortaklığın giderilmesi davası açılması aynı hukuki işlem değildir. Bu nedenle “burası benim tek evim, meskeniyet itirazı yaparım ve ortaklığın giderilmesi davası biter” biçiminde genel bir sonuç kurulamaz.

Borçlunun müstakil taşınmazının veya bağımsız payının doğrudan haczedilmesi hâlinde meskeniyet şikâyetinin şartları ayrıca incelenir. İİK m.121 yetki belgesine dayanan ortaklığın giderilmesi dosyasında ise alacaklının hangi malvarlığı hakkını paraya çevirmeye çalıştığı belirlenmelidir.

Arabulucu Aradı, Gitmezsem Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz mı?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Arabuluculuk görüşmesine taraflardan birinin katılmaması, diğer tarafın ortaklığın giderilmesi davası açmasını süresiz biçimde engellemez. Arabuluculuk süreci kanuna uygun şekilde sona erdirilip son tutanak düzenlendikten sonra dava açılabilir.

Arabuluculuk aşaması özellikle satışı istemeyen paydaş açısından önemli olabilir. Taşınmazın bir paydaşa devredilmesi, belirli paydaşların diğerlerinin payını satın alması, aynen paylaşma veya farklı malların mirasçılar arasında bölüştürülmesi gibi çözümler açık artırmaya hiç gidilmeden kararlaştırılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasına Hiç Katılmazsam Ne Olur?

Davaya cevap verilmemesi veya duruşmalara katılmamak ortaklığın giderilmesini engellemez.

Taşınmazın aynen bölünebilir olduğu, kat mülkiyetine geçilebileceği, üzerinde size ait muhdesat bulunduğu veya başka bir davanın beklenmesi gerektiği yönünde bir savunmanız varsa bunların zamanında ileri sürülmemesi önemli hak kayıplarına neden olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı dava niteliğindedir. Davayı açan paydaşın daha sonra talebinden vazgeçmek istemesi de her zaman diğer paydaşların davayı devam ettirme hakkını ortadan kaldırmaz.

Taşınmazın değerinin belirlenmesi, aynen taksim ihtimali ve muhdesatın satış bedelindeki oranı bakımından bilirkişi incelemesine zamanında itiraz edilmemesi de satış aşamasında geri dönüşü zor sonuçlar doğurabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhammen Bedel Düşük Belirlenirse Ne Yapılır?

Satışı tamamen önlemenin mümkün olmadığı dosyalarda taşınmazın doğru değer üzerinden satışa çıkarılması en az satışın kendisi kadar önemlidir.

Bilirkişi raporunda taşınmazın imar durumu, konumu, yüzölçümü, emsal satışları, üzerindeki yapılar ve ekonomik nitelikleri doğru değerlendirilmemişse rapora süresinde itiraz edilmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 19.11.2024 tarihli, 2023/4769 E., 2024/5068 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi dosyasındaki bilirkişi raporunda emsallerin yeterli şekilde gösterilmemesi ve muhdesat ile arsa değerinin denetlenebilir biçimde ayrılmaması bozma nedeni kabul edilmiştir.

Satışın düşük bedelle gerçekleşmesini sağlamak amacıyla usule aykırı girişimlerde bulunmak yerine, değerleme ve ihale işlemlerinin kanuna uygun yürütülmesi üzerinde durulmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Kararı Çıktıktan Sonra Satış Yine Durdurulabilir mi?

Dava aşaması ile satış aşaması birbirinden ayrıdır.

Sulh hukuk mahkemesinin satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermesiyle taşınmaz aynı gün satılmaz. Kararın kesinleşmesi ve satış işlemlerinin satış memurluğu tarafından yürütülmesi gerekir.

Hüküm henüz kesinleşmemişse kanun yolu incelemesi gündeme gelebilir. Kesinleşmeden sonra ise kıymet takdiri, satış ilanı, artırma şartları ve ihale işlemlerindeki hukuka aykırılıklar kendi usul ve süreleri içinde ileri sürülebilir.

Ancak satış kararından sonra yeni bir gerekçe üreterek ortaklığı süresiz şekilde devam ettirmek mümkün değildir. İleri sürülen itirazın satış prosedürüne veya mülkiyet yapısına gerçekten etkili olması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Hakkı Zamanaşımına Uğrar mı?

Paydaşın ortaklığı giderme hakkı ayni hakka dayandığından, ortaklık devam ettiği sürece sırf uzun zaman geçtiği için ortadan kalkmaz.

Paydaşlar yirmi veya otuz yıldır birlikte malik olsalar dahi, geçerli bir paylaşmama sözleşmesi veya kanuni engel bulunmadıkça paydaşlardan biri daha sonra ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

TMK m.698’de düzenlenen on yıllık süre bir zamanaşımı süresi değildir. Paydaşların sözleşmeyle paylaşma istemini en fazla on yıl erteleyebilmelerine ilişkin ayrı bir sınırdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Sürerken Ecrimisil İstenebilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanmasından kaynaklanan ecrimisil uyuşmazlığını kendiliğinden sona erdirmez.

Taşınmazdan yalnız belirli paydaşların yararlanması, ürün alınması veya üçüncü kişiye kiraya verilmesi hâlinde diğer paydaşların şartları varsa ecrimisil veya kira payı talepleri gündeme gelebilir.

Bu alacağın koşulları, intifadan men gerekip gerekmediği ve talep edilebilecek dönem ortaklığın giderilmesi davasından ayrı değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi davasını uzatmak amacıyla ecrimisil davası açılması ise satışın kendiliğinden durmasını sağlamaz.

Ortaklığın Giderilmesinde Satışı Engellemek İçin Hangi Yol Daha Etkilidir?

Dosyanın tapu ve taşınmaz niteliği görülmeden tek bir yol belirlemek mümkün değildir.

Müstakil parsellere ayrılabilen bir arazide aynen taksim, çok bağımsız bölümlü bir binada kat mülkiyeti, tarım arazisinde 5403 sayılı Kanunun özel devir hükümleri, bütün malikleri mirasçı olan bir taşınmazda 2026 tarihli mirasçılar arası ilk artırma, devam eden inşaat projesinde sürekli amaca özgüleme veya gerçekten mevcut bir paydaşlıktan çıkarma ve muhdesat uyuşmazlığı birbirinden tamamen farklı sonuçlar doğurur.

En büyük hata, hukuki bir dayanak bulunmadığı hâlde yalnız davayı geciktirmeye çalışmaktır. Ortaklığın giderilmesi davalarında etkili olan savunma, taşınmazın neden satılamayacağını veya satış dışında hangi kanuni paylaşım biçiminin uygulanabileceğini somut olarak gösterebilen savunmadır.

Sık Sorulan Sorular

Kardeşim ortaklığın giderilmesi davası açtı, ben satış istemiyorum. Satış olur mu?

Satışa karşı çıkılması tek başına yeterli değildir. Aynen taksim, kat mülkiyeti, sürekli özgüleme, geçerli paylaşmama sözleşmesi, tarımsal araziye ilişkin özel devir veya başka bir kanuni engel bulunmuyorsa ortaklık satış yoluyla sona erdirilebilir.

Miras kalan evi 2026 yılında yabancı biri hemen satın alabilir mi?

Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve dışarıdan üçüncü kişi malik bulunmaması hâlinde, 31 Temmuz 2026 sonrasında ilan edilen satışlarda ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. İlk artırmada satış olmazsa ikinci artırmaya üçüncü kişiler katılabilir.

Mirasçıların ilk ihalesinde ev yarı fiyatına alınabilir mi?

Özel ilk artırmada teklif eşiği muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınarak belirlenir. Yüzde ellilik genel eşik ikinci artırmada gündeme gelir.

Bir mirasçı ilk ihaleye girmek istemezse ihale yapılamaz mı?

Bütün mirasçıların ihaleye katılması gerekmez. Malik mirasçılardan isteyenler teklif verebilir. Özel sistem için önemli olan taşınmazda mirasçı olmayan üçüncü kişi malik bulunmamasıdır.

Mirasçı ilk ihaleyi kazanırsa kendi hissesini de öder mi?

Paydaşın satış bedelinden kendisine düşecek net miktarın mahsup edilmesi mümkün olabilir. Bununla birlikte yalnız tapudaki pay oranına bakılarak yatırılacak bakiye hesaplanmamalıdır; muhdesat, giderler ve diğer haklar dikkate alınır.

Taşınmaz kiradaysa ortaklığın giderilmesi davası reddedilir mi?

Kiracının bulunması tek başına davanın reddini gerektirmez. Kira ilişkisinin bütün paydaşlar bakımından paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü doğuran özel bir hukuki düzenleme niteliğinde olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Evde oturuyor olmam satışı engeller mi?

Taşınmazda fiilen oturmak, tek başına ortaklığın giderilmesini engellemez. Aile konutu, sağ kalan eşe özgüleme veya başka bir kanuni hak bulunuyorsa durum değişebilir.

Evin üst katını ben yaptım, ev yine satılır mı?

Muhdesatın size ait olduğunun belirlenmesi taşınmazın hiç satılamayacağı anlamına gelmez. Yapı kural olarak arsa ile birlikte satılır; yapının satış değerine katkısı belirlenerek size düşecek bedel ayrıca hesaplanabilir.

Paydaşın borcu yüzünden bütün miras evi satılabilir mi?

Borçlu mirasçının payı elbirliği mülkiyetine tabi ise alacaklı İİK m.121 kapsamında yetki alarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ancak paylı mülkiyet, tarımsal arazi ve elbirliği mülkiyeti bakımından uygulanacak yöntem aynı değildir.

Paydaşlıktan çıkarma davası açarsam satış hemen durur mu?

Paydaşlıktan çıkarma davasının gerçekten TMK m.696 şartlarına dayanması gerekir. Geçerli bir dava varsa ortaklığın giderilmesi dosyasında bekletici mesele yapılabilir. Paydaşın yalnız borçlu olması, ortaklığın giderilmesini istemesi veya diğer paydaşlarla anlaşamaması tek başına çıkarma nedeni değildir.

Yeni paydaşın hissesine şufa açarsam ortaklığın giderilmesi durur mu?

Önalım davası taşınmazdaki pay ve taraf yapısını değiştirebilecek nitelikteyse ortaklığın giderilmesi dosyasını etkileyebilir. Ancak gerçek bir üçüncü kişiye pay satışı bulunmalıdır. 25 Aralık 2025 sonrası satışlarda azami önalım süresi artık iki yıl değil bir yıldır.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabulucuya gitmek zorunlu mu?

1 Eylül 2023 sonrasında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi kararından sonra taşınmaz hemen satılır mı?

Kararın kesinleşmesi ve satış memurluğunda ayrıca satış sürecinin yürütülmesi gerekir. Kıymet takdiri, satış ilanı ve elektronik artırma dava kararından sonraki ayrı aşamalardır.

İçtihatlar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 07.04.2025, 2024/3923 E., 2025/1784 K.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 05.12.2024, 2024/4434 E., 2024/5508 K.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.12.2024, 2024/3463 E., 2024/5443 K.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 19.11.2024, 2023/4769 E., 2024/5068 K.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.12.2024, 2024/6889 E., 2024/10326 K.

Anayasa Mahkemesi, Feridun Çalışkan ve Diğerleri, B. No: 2017/32275, 16.09.2020.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 13.01.2020, 2016/12589 E., 2020/266 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 14.10.2019, 2018/4912 E., 2019/6578 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 23.09.2019, 2016/6568 E., 2019/5613 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 15.05.2019, 2016/5774 E., 2019/4425 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 04.03.2019, 2016/15977 E., 2019/1842 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 25.05.2017, 2015/12744 E., 2017/4230 K.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14.06.2017, 2017/1730 E., 2017/5406 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 19.01.2017, 2015/7308 E., 2017/401 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 31.10.2013, 2013/9774 E., 2013/13576 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 09.09.2013, 2013/9576 E., 2013/11181 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 10.04.2013, 2013/3761 E., 2013/5599 K.

Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi, 2012/176 E., 2012/2812 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.03.2011, 2011/1285 E., 2011/3467 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.02.2011, 2010/12449 E., 2011/1410 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.04.2010, 2009/12157 E., 2010/3760 K.

Kaynakça

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.194, 652, 696, 698, 699.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.82, 114 ve 121.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, m.8/B, 8/C ve ilgili geçiş hükümleri.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.10 ve m.12.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B.

7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.

7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.

7589 sayılı Kanunun mirasçılara özgü ilk artırma kuralı, yüzde 100 teklif eşiği ve eski ilanlara ilişkin geçiş hükmü TBMM metninden doğrulandı. (TBMM CDN) 25 Aralık 2025 sonrası önalım süresinin iki yıldan bir yıla indirilmesi de 7571 sayılı Kanunun güncel TMK m.733 metniyle uyumlu. (Türkiye Belediyeler Birliği) Eski metindeki karar seti ve düzeltilmesi gereken bölümler de kaynak dosyadaki kararlarla karşılaştırıldı.