Apartman veya site yaşamında sürekli gürültü yapan, diğer kat maliklerine hakaret eden, ortak alanları amacı dışında kullanan, aidat ve ortak gider yükümlülüklerini ısrarla yerine getirmeyen bir kat malikine karşı yalnızca yönetim tarafından uyarı yapılması veya para borçlarının icra yoluyla tahsil edilmesi söz konusu değildir. İhlalin belirli bir ağırlığa ulaşması hâlinde Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesine kadar varan ağır bir yaptırım öngörmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesindeki bu yaptırım, günlük dilde bazen “kötü komşunun evinin sattırılması” veya “komşuyu apartmandan attırma” şeklinde ifade edilse de hukuken klasik anlamda bir tahliye veya açık artırmayla satış değildir. Kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde sorun çıkaran kat malikinin bağımsız bölümü, hükme en yakın tarihte belirlenen değeri kendisine ödenmek suretiyle diğer kat maliklerine devredilir.
Mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden son derece ağır bir yaptırım olması nedeniyle, her gürültü, her tartışma veya tek seferlik aidat borcu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin uygulanmasına yeterli değildir. Yargıtay da bu hükmün ancak kanuni şartların oluştuğu istisnai durumlarda uygulanabileceğini kabul etmektedir.
Gürültü Yapan veya Huzur Bozan Komşunun Evi Elinden Alınabilir mi?
Kat maliklerinin temel yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir. Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uygun davranmak zorundadır.
Sürekli yüksek sesle müzik dinlemek, gece saatlerinde bağırıp çağırmak, diğer dairelere yönelik hakaret ve sataşmalarda bulunmak, ortak alanlarda sürekli sorun çıkarmak veya diğer kat maliklerinin yaşamını ciddi biçimde etkileyen davranışları devam ettirmek bu yükümlülüklerin ihlali niteliğinde olabilir.
Ancak bu davranışlardan doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine geçilmesi her olayda mümkün değildir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 22.02.2005 tarihli, 2004/9658 E., 2005/1122 K. sayılı kararında, gece geç saatlerde televizyon ve radyonun sesinin sonuna kadar açılması, koridorlarda yüksek sesle ve küfürlü biçimde çevreye sataşılması, elektrik sigortalarının ve su saatlerinin kapatılması gibi davranışlar incelenmiştir. Yargıtay, bu eylemler nedeniyle doğrudan mülkiyetin devrine gidilmesinden önce uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde değerlendirilmesi ve rahatsızlığın giderilmesi için gerekli önlemlerin belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir.
Bu yaklaşım, sürekli gürültü veya huzur bozucu davranışların önemsiz olduğu anlamına gelmez. Aksine, müdahalenin men’i ve hâkimin müdahalesi yoluyla verilen kararların yerine getirilmemesi ve ihlalin ısrarla sürdürülmesi, daha sonra mülkiyetin devri bakımından önem kazanabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 Hangi Durumlarda Uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre kat maliklerinden biri kanundan kaynaklanan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesi mahkemeden istenebilir.
Buradaki “çekilmezlik”, sıradan komşuluk uyuşmazlığından daha ağır bir durumu ifade eder. Mülkiyet hakkının devri istenen davranışın sürekliliği, ağırlığı, önceki uyarılar ve mahkeme kararları ile ihlalin giderilip giderilemediği birlikte değerlendirilir.
Kanun ayrıca bazı hâllerde çekilmezliğin mevcut olduğunu doğrudan kabul etmektedir.
Kat malikinin ortak gider ve avans borçlarını ödememesi nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olması, sulh hukuk hâkiminin verdiği emre rağmen yükümlülüklerini yerine getirmemekte bir yıl boyunca ısrar etmesi veya bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane yahut benzeri şekilde ahlak ve adaba aykırı amaçlarla kullanması bu kapsamdadır.
Bu hâllerin dışında da çekilmezlik oluşabilir; ancak çekilmezlik seviyesinin somut olayın özellikleriyle ispatlanması gerekir.
Aidat Ödemeyen Kat Malikinin Dairesi Alınabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde aidat ve ortak gider borçları bakımından özel bir düzenleme bulunmaktadır.
Bir kat maliki ortak gider ve avans borçlarını ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebebiyet vermişse, kanun çekilmezlik hâlinin gerçekleştiğini kabul eder.
Bununla birlikte üç takibin bulunması, davanın her koşulda kabul edileceği anlamına gelmez. Kanunun son fıkrasında dava sebebinin ortadan kalkması hâlinde dava hakkının düşeceği de düzenlenmiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 22.12.2003 tarihli, 2003/8423 E., 2003/10272 K. sayılı kararında, davalı kat maliki hakkında ortak giderlerin ödenmemesi nedeniyle üç icra takibi bulunduğu hâlde, takiplerden ikisine ilişkin borçların dava açılmadan önce, diğer borcun ise dava devam ederken ödenmiş olduğu belirlenmiştir. Yargıtay bu yönüyle dava sebebinin ortadan kalkmış bulunduğuna dikkat çekmiştir.
Aidat borcu nedeniyle mülkiyetin devri düşünülüyorsa takiplerin tarihleri, hangi takvim yıllarında yapıldıkları, borçların ödenip ödenmediği ve dava tarihinde ihlalin devam edip etmediği ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
Hâkimin Kararına Uymayan Kat Malikinin Dairesinin Devri İstenebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca mahkemeden müdahale istenmiş ve kat malikine belirli bir yükümlülüğü yerine getirmesi veya hukuka aykırı davranışına son vermesi emredilmiş olabilir.
Kat malikinin bu karara rağmen diğer maliklerin haklarını ihlal etmeye devamlı olarak bir yıl boyunca ısrarla devam etmesi, Kanun’un 25. maddesinde çekilmezliğin mevcut sayıldığı hâllerden biridir.
Ancak mahkeme kararının verilmiş olması ve bir yılın geçmiş bulunması tek başına yeterli görülmemektedir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2003/8423 E., 2003/10272 K. sayılı kararında, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca verilen kararın kesinleşmesinden sonra kat malikinin bir yıl boyunca kendiliğinden bu karara uymasının beklenmesinin yeterli olmadığı belirtilmiştir. Kararın infazı için kat malikinin usulüne uygun şekilde uyarılması veya icra yoluna başvurulması ve buna rağmen ihlalde ısrar edildiğinin belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Mülkiyet hakkını sona erdirecek kadar ağır bir yaptırım uygulanırken “ısrar” unsurunun somut biçimde ortaya konulması gerekir.
Binanın Bakım ve Onarımına Katılmayan Malik Hakkında Daire Devri İstenebilir mi?
Ortak yapının temel, çatı, dış cephe veya diğer bakım ve onarımlarına katılmayan maliklere karşı ortak gider alacağı ve diğer Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanabilir. Ancak yalnızca uzun süre bakım ve onarıma katkı yapılmaması her olayda 25. maddedeki çekilmezlik seviyesine ulaşmaz.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 05.07.2017 tarihli, 2017/2823 E., 2017/6260 K. sayılı kararında, üç daireli bir binada orta kat maliklerinin uzun yıllardır temel, çatı ve diğer bakım-onarım giderlerine katılmadıkları ileri sürülerek dairelerinin devri istenmiştir. İlk derece mahkemesi davayı reddetmiş, Yargıtay da ileri sürülen sebeplerin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesindeki mülkiyet devri şartlarını oluşturmadığını kabul ederek ret kararını onamıştır.
Bu karar, her yükümlülük ihlalinin doğrudan mülkiyet hakkının kaybına yol açmayacağını gösterir.
Kiracı Sürekli Gürültü Yapıyorsa Ev Sahibinin Dairesi Satılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesindeki yükümlülükler yalnız bağımsız bölüm maliklerine uygulanmaz. Kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bağımsız bölümden sürekli biçimde yararlanan kişiler de diğer kat maliklerini rahatsız etmeme ve yönetim düzenine uyma yükümlülüğü altındadır.
Bu kişiler yükümlülüklerini ihlal ettiklerinde bağımsız bölüm maliki de belirli hâllerde onlarla birlikte sorumlu olabilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 22.02.2005 tarihli, 2004/9658 E., 2005/1122 K. sayılı kararında, bağımsız bölüm malikinin dairede yaşamaması, dairede sürekli oturan aile ferdinin diğer kat maliklerini rahatsız etmesi nedeniyle sorumluluğu tamamen ortadan kaldıran bir sebep olarak görülmemiştir.
Bununla birlikte yalnız kiracının gürültü yapması nedeniyle doğrudan kiracının tahliyesine veya malikin dairesinin devrine karar verilmesi mümkün değildir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 25.09.2003 tarihli, 2003/6121 E., 2003/6852 K. sayılı kararında, kahvehane olarak kullanılan bağımsız bölümden kaynaklanan aşırı gürültü nedeniyle mahkemenin gürültünün giderilmesi için gerekli yalıtım önlemlerine karar vermesinin mümkün olduğu; ancak bu önlemler alınmazsa kiracının tahliye edileceğine ilişkin hüküm kurulmasının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 33. maddelerinde yasal dayanağı bulunmadığı kabul edilmiştir.
Kiracı veya bağımsız bölümde yaşayan başka bir kişinin rahatsız edici davranışlarında ilk olarak davranışın önlenmesine yönelik hukuki koruma yollarının işletilmesi gerekir.
Çocukların veya Sağlık Sorunu Bulunan Kişilerin Çıkardığı Sesler Çekilmezlik Sayılır mı?
Apartman yaşamında duyulan her ses hukuka aykırı gürültü değildir. Kat maliklerinin komşuluk ilişkisinin doğal sonucu olarak olağan yaşam seslerine belirli ölçüde katlanmaları gerekir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 30.06.2003 tarihli, 2003/4759 E., 2003/5686 K. sayılı kararında, zihinsel engelli bir çocuğun çıkardığı ses ve gürültüler incelenmiştir. Daire, yalnız tanıkların rahatsız olduklarını söylemelerinin yeterli olmadığını; gürültünün objektif ölçütlerle tahammül sınırlarını aşıp aşmadığının uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenmesi ve mümkünse ses yalıtımı gibi tedbirlerle sorunun giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması gerektiğini kabul etmiştir.
Bu yaklaşım yalnız sağlık sorunu bulunan kişiler için değil, genel olarak komşuluk hukukundaki gürültü uyuşmazlıkları bakımından da önemlidir. Gürültünün kişisel hassasiyete göre değil, taşınmazın niteliği, saat, süre, yoğunluk ve çevresel koşullar dikkate alınarak objektif biçimde değerlendirilmesi gerekir.
Kat Malikinin Dairesinin Devri İçin Apartman Kararı Gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine dayalı dava, bireysel bir komşuluk şikâyetinden farklı olarak özel bir karar sürecine bağlanmıştır.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça, devir davasının açılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğuyla karar vermeleri gerekir.
Örneğin yalnız sayı çoğunluğunun bulunması fakat bu kişilerin toplam arsa payının çoğunluğu temsil etmemesi yeterli değildir. Her iki çoğunluk birlikte sağlanmalıdır.
Karar alınmasına rağmen bazı kat malikleri daha sonra dava açmak istemezse kanun davanın tamamen engellenmesini öngörmez. Davayı açmak isteyen diğer kat malikleri yargı yoluna başvurabilir. Mülkiyet de davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.
Apartmanda yalnızca imza toplanmış olması ise tek başına bağımsız bölüm malikini mülkiyetinden çıkarmaz. Kurul kararından sonra kanunda öngörülen dava açılmalı ve mahkeme çekilmezlik koşullarının gerçekten oluşup oluşmadığını incelemelidir.
Sorunlu Komşunun Dairesi Bedelsiz Olarak mı Alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi bir müsadere veya bedelsiz el koyma hükmü değildir.
Davalının bağımsız bölümünün hükme en yakın tarihteki değeri belirlenir. Mahkeme hüküm vermeden önce bu devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara uygun süre verir. Bedel yatırılmazsa mülkiyetin devrine hükmedilmesi mümkün değildir.
Dava kabul edildiğinde bağımsız bölüm davacı kat maliklerine arsa payları oranında geçerken bankaya yatırılan bedel ve bu bedelin getirisi davalı malike ödenir.
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesindeki yaptırım, sorunlu malikin dairesinin hiçbir bedel ödenmeden elinden alınması anlamına gelmez.
Daire Devir Davası Ne Kadar Sürede Açılmalıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde özel hak düşürücü süreler bulunmaktadır.
Kat maliklerinin devir davası açılmasına ilişkin kararının öğrenildiği tarihten itibaren altı ay içinde dava açılması gerekir. Ayrıca dava hakkının doğduğu tarihten itibaren beş yıllık mutlak süre bulunmaktadır. Bu sürelerin geçirilmesi hâlinde dava hakkı düşer.
Kanun, dava sebebinin ortadan kalkmasını da hak düşürücü sonuç bağlanan bir durum olarak düzenlemiştir.
Bu nedenle özellikle aidat borçlarının sonradan ödenmesi, daha önceki rahatsız edici durumun tamamen giderilmesi veya dayanak oluşturan ihlalin dava tarihinden önce sona ermesi dava bakımından önem taşıyabilir.
Kat Mülkiyetinin Devri Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Devir davası da ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Dava sırasında yalnız tanık anlatımlarıyla yetinilmez. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, icra takip dosyaları, daha önce verilmiş mahkeme kararları ve bu kararların infaz kayıtları, zabıta veya kolluk tutanakları, gürültü ölçümleri, bilirkişi incelemeleri, ortak alan kamera kayıtları ve somut olayın özelliğine göre diğer deliller birlikte değerlendirilir.
Mülkiyet hakkının kaybı söz konusu olduğundan, çekilmezlik iddiasının soyut şikâyetlerle değil somut ve süreklilik gösteren delillerle ortaya konulması gerekir.
Gürültü ve Komşuluk Sorunlarında Önce Hangi Dava Açılır?
Sürekli gürültü, hakaret, ortak alanların kötüye kullanılması veya benzeri sorunlarda ilk hukuki yol çoğu zaman Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 33. maddeleri kapsamında hâkimin müdahalesinin istenmesidir.
Mahkeme, rahatsızlığın ne şekilde giderileceğini belirleyebilir. Gürültünün belirli saatlerde durdurulması, ses yalıtımı yapılması, ortak alan kullanımına ilişkin ihlalin sona erdirilmesi veya yönetim planına uygun davranılması gibi somut önlemlere hükmedilebilir.
Yargıtayın 2005/1122 sayılı kararında da yoğun ve sürekli rahatsız edici davranışların doğrudan 25. madde yerine önce 18. madde kapsamında değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Mahkeme kararına rağmen ihlal sürdürülür ve kanundaki şartlar oluşursa, 25. maddedeki mülkiyet devri yaptırımı daha sonra gündeme gelebilir.
Sorunlu Komşunun Dairesinin Devri Neden İstisnai Bir Yoldur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi kişiyi evinden “tahliye etmekten” daha ağır bir sonuç doğurur; kişinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2003/8423 E., 2003/10272 K. sayılı kararında, Anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet hakkının ancak zorunlu hâllerde sınırlandırılabileceği vurgulanmış ve 25. maddenin son derece istisnai durumlar için öngörüldüğü belirtilmiştir. Mahkeme kararına uyulmaması iddiasında dahi usulüne uygun uyarı ve icra süreci bulunmaksızın mülkiyet devrine gidilmesi hukuka uygun görülmemiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2823 E., 2017/6260 K. sayılı kararında da binanın bakım ve onarımına yıllarca katkıda bulunmayan kat maliklerinin bu davranışlarının somut olayda 25. maddedeki ağır yaptırım için yeterli olmadığı kabul edilerek ret kararı onanmıştır.
Komşuluk ilişkisinde rahatsız edici davranışın bulunması ile bağımsız bölüm mülkiyetinin zorunlu devrini haklı gösterecek çekilmezlik aynı seviyede değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, günlük apartman uyuşmazlıklarının öncelikle ihlalin giderilmesi yoluyla çözülmesini; mülkiyetin devrinin ise diğer hukuki tedbirlerin yetersiz kaldığı ve kanuni şartların oluştuğu ağır durumlarda uygulanmasını öngörmektedir.
