Samsun Apartman ve Site Yönetimi Avukatı

Apartman ve site yönetiminde uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, aidat ve ortak giderlerin zamanında tahsil edilememesinden kaynaklanmaktadır. Düzenli ödeme yapan kat maliklerinin yükünün artması, bakım ve onarım işlerinin aksaması, personel ve hizmet giderlerinin karşılanamaması yönetimi kısa sürede ciddi bir tahsilat problemiyle karşı karşıya bırakabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat ve ortak gider borçlarının tahsili konusunda yöneticiye doğrudan yetki vermektedir. Yönetimin her borçlu için ayrı ayrı hukuki süreci takip etmesi gerekmez. Apartman veya site adına yetkili yönetici tarafından avukata vekâlet verilerek aidat icra takipleri, itirazlar, davalar ve gerektiğinde haciz işlemleri birlikte yürütülebilir.

Samsun’daki apartman ve site yönetimleri bakımından hukuki takip yalnız birikmiş aidatların icraya verilmesinden ibaret değildir. İşletme projesinin ve kat malikleri kurulu kararlarının usulüne uygun hazırlanması, borcun hangi tarihte doğduğunun belirlenmesi, malikin veya kiracının sorumluluğunun doğru tespit edilmesi ve ödeme kayıtlarının düzenli tutulması tahsilatın sağlıklı yürütülmesinde doğrudan önem taşır.

Samsun Apartman ve Site Yönetimi Avukatı Hangi İşleri Yapar?

Apartman ve site yönetimi adına yürütülen hukuki hizmetlerin en önemli bölümünü aidat ve ortak gider alacaklarının takibi oluşturur. Bunun yanında kat malikleri kurulu kararlarının hazırlanması ve incelenmesi, işletme projelerinin hukuki denetimi, yönetici seçimi ve temsil yetkisine ilişkin sorunlar, ortak alan uyuşmazlıkları, çatı ve asansör giderleri, yönetim planından kaynaklanan anlaşmazlıklar ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı davalar da yönetimin hukuki işlerinin kapsamına girebilir.

Düzenli çalışan bir yönetimde hukuki takip, borç birkaç yıl biriktikten sonra başlayan bir işlem olmamalıdır. Hangi ayın aidatının ne zaman muaccel olduğu, borçluya işletme projesinin veya kurul kararının ne şekilde bildirildiği ve hangi ödemelerin hangi borca mahsup edildiği düzenli tutulursa icra ve dava süreçlerinde ispat sorunu önemli ölçüde azalır.

Özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan sitelerde hukuki takibin tek merkezden yürütülmesi, aynı dönemlere ilişkin borçların farklı hesap yöntemleriyle takip edilmesini ve dosyaların birbirinden kopmasını önler.

Apartman ve Site Aidatları Nasıl Tahsil Edilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, kanunda belirlenen esaslara göre ortak giderlere ve bu giderler için toplanacak avanslara katılmak zorundadır. Bir kat malikinin ortak tesislerden yararlanmadığını veya belirli bir hizmeti kullanmadığını ileri sürmesi, kural olarak kendisini ortak gider borcundan kurtarmaz.

Aidat veya avans borcunu ödemeyen kat malikine karşı yönetici tarafından dava açılabileceği gibi doğrudan icra takibi de başlatılabilir. Kanun ayrıca ödenmeyen gider ve avans payları için gecikme tazminatı öngörmektedir.

Tahsilat sürecinde yalnız borç tablosunun bulunması yeterli olmayabilir. Aidat miktarını belirleyen kurul kararının veya işletme projesinin, ödeme dönemlerinin, varsa geçmiş borçların ve yapılan kısmi ödemelerin dosyayla uyumlu olması gerekir.

Borçlunun bağımsız bölümü ne zaman edindiği de önemlidir. Bir taşınmazın el değiştirmesi hâlinde eski ve yeni maliklerin hangi dönemlerden sorumlu olduğunun ayrıştırılması gerekir. Aynı şekilde kiracı tarafından kullanılan dairelerde malik ile kiracının kanundan kaynaklanan sorumlulukları birbirinden farklıdır.

Apartman Yöneticisi Aidat Borcu İçin İcra Takibi Başlatabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiyi aidat ve ortak gider borçlarının tahsili konusunda açıkça yetkilendirmektedir. Kanunun 35. maddesinde, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.

Bu nedenle aidat borçlarının tahsili için yöneticinin her borçlu bakımından yeniden kat malikleri kurulundan yetki alması kural olarak gerekli değildir. Ancak yönetim planında temsil yetkisinin nasıl kullanılacağına ilişkin özel bir hüküm varsa veya yönetim birden fazla kişiden oluşuyor ve müşterek imza öngörülüyorsa bu düzenlemelere uyulmalıdır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 17.01.2019 tarihli, 2017/4661 E., 2019/213 K. sayılı kararında da yetkili yöneticiler tarafından yönetim adına avukata vekâlet verilerek aidat alacağına ilişkin hukuki sürecin yürütülebileceği kabul edilmiştir. Aynı kararda aidat ve gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren istenebileceğinin belirlenebilmesi için işletme projesi, kurul kararları ve borçlunun bunları öğrenme tarihinin araştırılması gerektiği üzerinde durulmuştur.

Bu nedenle aidat tahsilinde yalnız icra takibi açmak değil, takibin dayanağını doğru oluşturmak önemlidir.

Site veya Apartman Yönetimi Avukat Tutabilir mi?

Apartman veya site yönetiminin avukat aracılığıyla hukuki takip yaptırması mümkündür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticinin görevleri arasında saydığı icra ve dava takipleri, yetkili yönetici tarafından verilen vekâletname ile avukat tarafından yürütülebilir.

Apartman yönetiminin avukatla çalışabilmesi için avukatın kat maliki olması gerekmez. Yönetim adına vekâlet verecek kişinin ise gerçekten yönetici veya temsil yetkisine sahip yönetim kurulu üyesi olması gerekir.

Yönetici seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı ve varsa yönetim kurulunun temsil şekli bu nedenle vekâlet verilmeden önce incelenmelidir. Yönetim kurulunda iki kişinin birlikte imza atması öngörülmüşse tek bir yönetim kurulu üyesinin verdiği vekâlet yeterli olmayabilir.

Aidat tahsilatı gibi yöneticinin kanundan doğan görevleri bakımından yönetimin avukatla çalışması, her dosyanın ayrı ayrı genel kurulda tartışılmasını gerektirmeden hukuki takibin düzenli biçimde sürdürülmesini sağlar.

Apartman Yöneticisi Avukata Nasıl Vekâlet Verir?

Vekâletname yönetim adına temsil yetkisine sahip kişi veya kişiler tarafından düzenlenir. Noterde işlem yapılırken yöneticinin kimliğinin yanında yönetici seçildiğini gösteren karar, yönetim planı ve temsil biçimini gösteren belgelerin bulunması uygulamada önem taşır.

Yönetim kurulu birden fazla kişiden oluşuyorsa vekâletname verilmeden önce karar defteri ve yönetim planındaki temsil hükümleri kontrol edilmelidir. Özellikle toplu yapılarda yönetim modeli klasik apartman yönetiminden farklı olabileceğinden hangi organın temsil yetkisine sahip olduğunun belirlenmesi gerekir.

Vekâletname yalnız aidat takibiyle sınırlı tutulabileceği gibi yönetimin ihtiyaçlarına göre dava, icra ve diğer hukuki işlemleri kapsayacak biçimde düzenlenebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 16.11.2021 tarihli, 2020/10282 E., 2021/13197 K. sayılı kararında, görevdeki yönetici tarafından usulüne uygun biçimde avukata verilen vekâletnamenin daha sonra yeni bir yönetici seçilmesiyle kendiliğinden sona ermeyeceği kabul edilmiştir. Yeni yönetimin vekili azletmemesi hâlinde daha önce verilmiş vekâletnameye dayanılarak hukuki sürecin devam edebilmesi mümkündür.

Aidat İcra Takibi İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı Gerekir mi?

Aidat ve ortak gider alacaklarının tahsili yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan görevleri arasındadır. Bu nedenle her bir borçlu için “icra takibi açılsın” şeklinde ayrı bir kat malikleri kurulu kararı alınması genel kural olarak gerekli değildir.

Ancak tahsil edilmek istenen borcun dayanağı ayrı bir konudur. Aidat ve avans tutarlarının hukuken belirlenmiş olması gerekir. Kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları ve işletme projeleri bu noktada önem taşır.

Yönetim planında yöneticinin yetkisini sınırlayan veya bazı işlemleri kurul kararına bağlayan özel hükümler de bulunabilir. Bu sebeple özellikle yüksek tutarlı veya geçmiş yıllara ilişkin toplu takiplerde yönetim planı ve ilgili kurul kararlarının icra öncesinde incelenmesi gerekir.

İşletme Projesi Aidat Tahsilinde Neden Önemlidir?

İşletme projesi, apartman veya sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her bağımsız bölüme düşen gider veya avans miktarını belirleyen temel yönetim belgelerinden biridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi 2026 yılında değiştirilmiştir. Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar ve bu proje en geç üç ay içerisinde genel kurulda görüşülür.

Kesinleşmiş işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinde belirtilen belgeler arasında sayılmaktadır. Bu nedenle aidat takibi bakımından işletme projesinin usulüne uygun hazırlanması ve bildirilmesi yalnız muhasebe düzeni açısından değil, icra hukukundaki ispat gücü bakımından da önemlidir.

Özellikle çok sayıda borçlu bulunan yönetimlerde işletme projesindeki eksikliklerin takipler başladıktan sonra fark edilmesi gereksiz dava ve itirazlara yol açabilir.

Aidat Borcunda Aylık Yüzde 5 Gecikme Tazminatı İstenebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemesini öngörmektedir.

Gecikme tazminatının başlangıç tarihi ise her dosyada otomatik olarak aidat ayının ilk günü kabul edilmez. Borçlunun aidat veya ortak gider borcunu hangi tarihte öğrendiği önem taşıyabilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 17.01.2019 tarihli, 2017/4661 E., 2019/213 K. sayılı kararında; borcun dayanağı işletme projesi ise bunun borçluya bildirildiği tarih, kurul kararı ise malikin toplantıya katılıp katılmadığı ve kararı ne zaman öğrendiği üzerinde durulmuştur. Borcun daha önce öğrenildiği kanıtlanamıyorsa ödeme emrinin tebliğ tarihi de önem kazanabilir.

Bu nedenle icra takibinde asıl aidat borcu kadar gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren hesaplandığı da denetlenmelidir.

Aidat Borcundan Kiracı mı, Ev Sahibi mi Sorumludur?

Kat malikinin ortak gider ve avans borcundan temel sorumluluğu devam eder. Bununla birlikte bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir hukuki sebebe dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişiler de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesindeki şartlarla gider ve avans borçlarından sorumlu tutulabilir.

Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan mahsup edilir.

Bu düzenleme, yönetimin yalnız kiracıyı takip ederek malik yönünden alacağından vazgeçmesi gerektiği anlamına gelmez. Takibin kime ve hangi kapsamda yöneltileceği, borcun niteliği ve kullanım dönemi dikkate alınarak belirlenmelidir.

Demirbaş niteliğindeki yenileme ve esaslı onarım giderleri ile olağan kullanım giderlerinin kira ilişkisindeki nihai yükümlüsü ayrıca kira sözleşmesi ve borçlar hukuku hükümleri bakımından değerlendirilir.

Aidat İcra Takibine İtiraz Edilirse Ne Olur?

Borçlu, ilamsız icra takibine süresinde itiraz ederse takip itiraz edilen bölüm bakımından durur. Bundan sonra yönetimin elindeki belgelere ve itirazın niteliğine göre hukuki yol belirlenir.

Kesinleşmiş işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin kurul kararlarının İİK m.68 kapsamında belge niteliği taşıması, bazı uyuşmazlıklarda icra hukukundaki başvuru yolları bakımından önemlidir. Başka durumlarda itirazın iptali davası açılması gerekebilir.

Borçlu yalnız “aidat çok yüksek” veya “ben asansörü kullanmıyorum” şeklinde itiraz etmiş olabilir. Bazı dosyalarda ise bağımsız bölümün edinim tarihi, kararın geçerliliği, borcun yanlış kişiye yöneltilmesi veya ödeme yapılmış olması gerçekten tartışmalı olabilir.

Bu nedenle toplu aidat takiplerinde borçluların itirazlarının aynı şablonla cevaplanması yerine her dosyanın dayanak belgeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu düzenleme, doğrudan ilamsız icra takibine başlanabilmesi için önceden arabuluculuk yapılmasını zorunlu hâle getirmez. Aidat alacağı için icra takibi başlatılabilir. Takibe yapılan itirazın ardından uyuşmazlığın dava yoluyla sürdürülmesinin gerektiği hâllerde dava şartı arabuluculuk ayrıca değerlendirilir.

Arabuluculuk sürecinin usulüne uygun tamamlanmaması, daha sonra açılacak davanın usulden sonuçlanmasına yol açabileceğinden takip ile dava arasındaki geçişin doğru yürütülmesi gerekir.

Aidat Borcu İçin Bağımsız Bölüme Kanuni İpotek Konulabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider alacaklarının korunması için ayrıca kanuni ipotek imkânı tanımaktadır.

Kat malikinin borcu diğer tahsil yollarıyla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç bakımından bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescili gündeme gelebilir.

Bu yol özellikle yüksek miktarda birikmiş ortak gider borçlarında ve borçlunun başka malvarlığından tahsil kabiliyetinin zayıf olduğu durumlarda önem taşıyabilir.

Kanuni ipotek, rutin her aidat borcunda ilk başvurulacak yol olmamakla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetime tanıdığı tahsil güvencelerinden biridir.

Çok Sayıda Aidat Borçlusu Olan Sitelerde Toplu Hukuki Takip Nasıl Yürütülür?

Büyük sitelerde tahsilat problemi genellikle tek bir borçludan kaynaklanmaz. Onlarca bağımsız bölümün farklı aylara ait borçları, eski ve yeni malikler, kiracılar ve kısmi ödemeler aynı anda takip edilmek zorunda kalabilir.

Bu tür yapılarda öncelikle güncel malik listesinin, bağımsız bölüm numaralarının, aylık aidatların ve ödeme hareketlerinin eşleştirilmesi gerekir. Borçlu listesi tek başına yeterli değildir; borcun dayanağı olan işletme projesi veya kurul kararının da dosyayla uyumlu olması gerekir.

Hukuki takip tek merkezden yürütüldüğünde hangi borçluya ödeme emri gönderildiği, hangisinin itiraz ettiği, hangi dosyada haciz aşamasına geçildiği ve yapılan tahsilatların hangi döneme mahsup edildiği düzenli biçimde izlenebilir.

Yönetimin hukuki takip için ihtiyaç duyduğu temel belgeler arasında yönetici seçimine ilişkin karar, yönetim planı, işletme projesi, aidat ve ortak gider kararları, bağımsız bölüm ve malik bilgileri ile borç dökümleri yer alır.

Samsun Site Yönetimleri İçin Sürekli Hukuki Danışmanlık

Apartman ve site yönetiminin hukuki ihtiyacı yalnız aidat borcu doğduğunda ortaya çıkmaz. Usulsüz bir toplantı çağrısı, yanlış çoğunlukla alınmış kurul kararı veya eksik hazırlanmış işletme projesi daha sonra toplu biçimde birçok icra dosyasını etkileyebilir.

Bu nedenle yönetim tarafından alınacak önemli kararların uygulanmadan önce Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı bakımından değerlendirilmesi, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra yapılacak müdahaleden daha etkili olabilir.

Sürekli hukuki danışmanlık kapsamında kat malikleri kurulu kararları, işletme projeleri, ihtarnameler, hizmet ve bakım sözleşmeleri, ortak alan sorunları, asansör ve çatı uyuşmazlıkları ile yönetimin taraf olduğu dava ve icra dosyaları hukuki açıdan takip edilebilir.

Samsun’da Apartman ve Site Aidatlarının Hukuki Takibi

Aidatların düzenli tahsil edilemediği bir yönetimde zaman geçtikçe hem toplam borç büyür hem de eski dönemlerin belgelerine ulaşmak güçleşir. Yönetici değişiklikleri, bağımsız bölüm satışları ve kiracı değişimleri dosyaların daha karmaşık hâle gelmesine yol açabilir.

Samsun’daki apartman ve site yönetimleri adına aidat ve ortak gider borçlarının hukuki takibine başlanırken borçlu listesiyle birlikte yönetim planı, yönetici seçimine ilişkin karar, işletme projesi veya aidatı belirleyen kurul kararları ve mevcut ödeme kayıtlarının birlikte incelenmesi gerekir.

Usulüne uygun temsil yetkisine sahip yönetim tarafından vekâlet verilmesiyle icra takipleri, itirazlara karşı başvurular, gerektiğinde dava ve haciz işlemleri aynı hukuki süreç içerisinde yürütülebilir. Böylece yönetimin tahsilat işleri kişisel takiplere bağlı kalmadan kayıtlı ve sürdürülebilir bir sistem içinde devam eder.