Bir taşınmazda hissedar olmak, o taşınmazdaki ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez. Miras kalan bir evin kullanımı konusunda mirasçılar anlaşamayabilir, hisseli bir arsanın satışı yıllarca yapılamayabilir veya paydaşlardan biri taşınmazı kullanırken diğerleri kendi paylarından fiilen yararlanamayabilir. Bu tür durumlarda ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası gündeme gelir.
Ortaklığın giderilmesi davasındaki asıl mesele yalnızca taşınmazın satılıp satılmayacağı değildir. Taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği, üzerinde bulunan ev veya diğer yapıların kime ait olduğu, satışın kimler arasında yapılacağı, mirasçıların ihalede önceliğinin bulunup bulunmadığı ve satış parasının nasıl dağıtılacağı dava sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Özellikle 2026 yılında ortaklığın giderilmesi satışlarına ilişkin yapılan değişiklikler, miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar bakımından satış sürecini önemli ölçüde değiştirmiştir. Bu nedenle dava açılırken yalnız mahkeme aşamasının değil, karar sonrasında başlayabilecek satış sürecinin de birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlar.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlem nedeniyle veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri paylaşma talebinde bulunabilir.
Bunun için payın belirli bir büyüklükte olması gerekmez. Taşınmazın çok küçük bir payına sahip kişinin de kanuni şartların bulunması hâlinde ortaklığın giderilmesini istemesi mümkündür.
Ortaklık iki şekilde sona erdirilebilir. Malın fiziken bölünmesi mümkünse aynen taksim yoluna gidilebilir. Aynen bölünme mümkün değilse veya bölünme taşınmazda önemli değer kaybına yol açacaksa satış suretiyle ortaklık giderilebilir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılması, taşınmazın mutlaka açık artırmayla satılacağı anlamına gelmez.
Bir Hissedar Diğerleri İstemese de Ortaklığın Giderilmesini İsteyebilir mi?
Ortaklığın giderilmesi için bütün paydaşların dava açmayı kabul etmesi gerekmez. Tek bir paydaş dahi ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Diğer hissedarların taşınmazı satmak istememesi, tek başına davanın reddedilmesi için yeterli değildir. Paydaşların çoğunluğunun satışa karşı olması da kural olarak tek başına sonucu değiştirmez.
Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nda paylaşmanın talep edilemeyeceği bazı istisnalar bulunmaktadır. Paydaşlar ortaklığı belirli süreyle devam ettirmeyi geçerli biçimde kararlaştırmış olabilir veya mal sürekli bir amaca özgülenmiş olabilir. Ayrıca TMK m.698 uyarınca ortaklığın giderilmesinin “uygun olmayan zamanda” istenemeyeceği kabul edilmektedir.
Bu istisnalar dar değerlendirilmelidir. Bir paydaşın yalnızca taşınmazın satılmasını istememesi veya satış fiyatının ileride artacağını düşünmesi, ortaklığın süresiz olarak devam ettirilmesine tek başına yeterli değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması doğru değildir. Öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılmalı, anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınarak dava açılmalıdır.
Arabuluculuk aşaması yalnızca yerine getirilmesi gereken şekli bir işlem olarak görülmemelidir. Özellikle birkaç mirasçının bulunduğu taşınmazlarda paydaşlardan birinin diğerlerinin hisselerini satın alması, taşınmazın üçüncü kişiye birlikte satılması veya birden fazla taşınmaz bulunuyorsa bunların mirasçılar arasında paylaştırılması konusunda anlaşma sağlanması mümkün olabilir.
Taşınmaza ilişkin arabuluculuk anlaşmalarında ise kanundaki özel şekil ve icra edilebilirlik kuralları ayrıca gözetilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Davanın konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmazın ortaklığının giderilmesi isteniyorsa ve kanuni koşullar mevcutsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğer taşınmazlar bakımından da dava açılması mümkün olabilir.
Dava açılırken tapu kayıtlarının güncel olması özellikle önemlidir. Eski bir mirasçılık belgesi, sonradan yapılan hisse devri veya paydaşlardan birinin ölümü taraf teşkilini doğrudan etkileyebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bütün Hissedarların Yer Alması Gerekir mi?
Ortaklığın giderilmesi davası bütün paydaşları ilgilendirir. Bu nedenle dava yalnızca anlaşmazlık yaşanan bir paydaşa karşı yürütülüp diğer hissedarların tamamen dosya dışında bırakılması mümkün değildir.
Tapuda paydaş olarak görünen kişilerin ve elbirliği mülkiyeti söz konusuysa ilgili ortakların davada yer alması gerekir.
Paydaşlardan biri dava açılmadan önce veya dava sırasında ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak mirasçılarının dosyaya katılması sağlanır. Özellikle çok eski miras kalan taşınmazlarda birkaç kuşak boyunca intikal yapılmamış olması, dava süresini uzatan en önemli sorunlardan biridir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14.05.2024 tarihli, 2023/2262 E., 2024/2585 K. sayılı kararında da ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada yer alması gerektiği; güncel tapu kayıtları üzerinden taraf teşkilinin denetlenmesi gerektiği benimsenmiştir.
Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim mi, Satış mı Yapılır?
Bir paydaş taşınmazın aynen paylaşılmasını isterken diğer paydaş satış talep edebilir. Bu durumda taşınmazın hukuken ve fiilen bölünüp bölünemeyeceğinin araştırılması gerekir.
Aynen taksim yalnızca parseli matematiksel olarak birkaç parçaya ayırabilmek anlamına gelmez. İmar mevzuatı, parselin büyüklüğü, taşınmazın niteliği, oluşturulacak parçaların kullanılabilirliği ve değer kaybına uğrayıp uğramayacağı birlikte değerlendirilir.
Bölünen parçaların değerleri eşit değilse para eklenerek denkleştirme yapılması da mümkündür.
Buna karşılık taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Bir apartman veya üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapı söz konusu olduğunda ise koşulları varsa kat mülkiyeti kurulması suretiyle aynen paylaşım imkânının bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle üzerinde bina bulunan her taşınmazın doğrudan satılması zorunlu değildir.
Hissedar Taşınmazın Satılmasını İstemiyorsa Ne Yapabilir?
Bir paydaşın “ben satılmasını istemiyorum” demesi ortaklığın giderilmesi davasını tek başına durdurmaz.
Satış istemeyen paydaş bakımından ilk değerlendirilmesi gereken konu, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığıdır. Bölünmeye elverişli bir arazi veya birden fazla bağımsız bölüme ayrılabilecek bir yapı söz konusuysa satış yerine aynen paylaşma talep edilebilir.
Taşınmazda paydaşlardan birine ait bina, ağaç veya başka bir muhdesat bulunuyorsa bunun satış parasına etkisi ileri sürülebilir.
Ayrıca paylaşmanın TMK m.698 anlamında uygun olmayan zamanda istendiği veya ortaklığın devamını gerektiren geçerli bir hukuki sebep bulunduğu düşünülüyorsa bu husus somut delillerle ortaya konulmalıdır.
Buna karşılık yalnızca taşınmazın aileden kalmış olması, kişinin satış istememesi veya hissedarlar arasında uzun süredir anlaşmazlık bulunması kural olarak ortaklığın giderilmesi hakkını ortadan kaldırmaz.
Taşınmazdaki Ev veya Bina Bir Hissedara Aitse Ne Olur?
Ortaklığın giderilmesi davalarında en önemli uyuşmazlıklardan biri, arsa üzerinde bulunan ev, işyeri, depo, ağaç veya diğer yapıların kime ait olduğudur. Hukuk uygulamasında bunlar “muhdesat” olarak ifade edilmektedir.
Bir paydaş taşınmaz üzerindeki binayı kendi parasıyla yaptırmış olabilir. Arsanın tamamı mirasçılara aitken ev mirasçılardan yalnızca biri tarafından inşa edilmiş olabilir.
Taşınmaz satılırken bina arsadan sökülerek ayrı satılmaz. Kural olarak arsa ve üzerindeki yapı birlikte satışa çıkarılır. Ancak muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu tapuda belirtilmişse veya bütün paydaşlar bunu kabul ediyorsa, arsanın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenerek satış parasının buna göre dağıtılması gerekir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14.05.2024 tarihli, 2023/2262 E., 2024/2585 K. sayılı kararında da taşınmazın arsa değeri ile muhdesat değerinin ayrı ayrı tespit edilmesi, toplam değer içindeki oranlarının belirlenmesi ve satış parasının bu oran dikkate alınarak dağıtılması gerektiği kabul edilmiştir.
Örneğin taşınmaz üzerindeki binanın belirli bir paydaşa ait olduğu kabul edilmişse, satış sonunda binaya isabet eden bedel o paydaş bakımından ayrıca dikkate alınırken arsa bedeli tapudaki paylar doğrultusunda dağıtılır.
Diğer Hissedarlar Evin Bana Ait Olduğunu Kabul Etmiyorsa Ne Olur?
Muhdesatın kime ait olduğu konusunda bütün paydaşlar anlaşmıyorsa ortaklığın giderilmesi mahkemesi her durumda bu uyuşmazlığı kendi içinde çözüp geçmez.
Muhdesat üzerinde hak iddia eden paydaşa, şartları varsa görevli mahkemede muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilmesi gündeme gelebilir. Süresi içinde dava açılırsa ortaklığın giderilmesi dosyasında bu davanın sonucu beklenebilir.
Bu konu özellikle satış sonunda alınacak para bakımından ciddi önem taşır. Çünkü milyonlarca lira değerindeki bir binanın hangi paydaşa ait olduğunun belirlenmemesi, satış parasının paylaştırılmasını doğrudan değiştirir.
Bu nedenle muhdesat uyuşmazlığı yalnızca “davayı geciktirecek ek bir dava” olarak görülmemelidir. Bazı dosyalarda asıl ekonomik uyuşmazlık ortaklığın giderilmesinden çok binanın veya diğer yapıların kime ait olduğudur.
Miras Kalan Tarla Ortaklığın Giderilmesi Davasıyla Bölünebilir mi?
Tarım arazilerinde aynen taksim değerlendirmesi diğer taşınmazlara göre daha farklıdır. Tarımsal arazilerin bölünmesinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki sınırlamalar ve taşınmazın tarımsal niteliği dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle büyük görünen bir tarla dahi yalnızca yüzölçümü yeterli olduğu düşünülerek mirasçı sayısı kadar parsele ayrılamayabilir.
Mahkeme aynen paylaşma talebini değerlendirirken taşınmazın tapu niteliğini, tarımsal büyüklüğünü, ilgili mevzuatı ve gerektiğinde kurum görüşlerini dikkate alır. Aynen bölünmenin hukuken mümkün olmadığı durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
Miras yoluyla edinilen tarım arazilerinde ayrıca miras hukukuna ve tarımsal arazilerin devrine ilişkin özel hükümler bulunabileceğinden dosyanın yalnızca genel izale-i şuyu kurallarıyla değerlendirilmesi yeterli olmayabilir.
Satış Sadece Hissedarlar Arasında Yapılabilir mi?
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi kural olarak bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Dolayısıyla paydaşlardan biri satışın herkese açık yapılmasını isterken diğerlerinin “yalnız bizim aramızda satılsın” demesi tek başına yeterli değildir.
Ancak 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenleme, miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazlar bakımından bu konuda çok önemli bir istisna getirmiştir.
2026 Yılında Miras Kalan Taşınmazların Satışında Ne Değişti?
7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu’nun satış hükümlerinde değişiklik yapıldı.
Yeni düzenlemeye göre, taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmazda mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Bu uygulama bir defaya mahsustur.
Dolayısıyla anne veya babadan kalan ve hâlen yalnızca mirasçıların hissedar olduğu bir taşınmaz ile mirasçılardan birinin payını daha sonra dışarıdan bir üçüncü kişiye sattığı taşınmaz aynı kurala tabi değildir.
Yalnız mirasçılara ait taşınmazlarda yapılacak ilk artırmada teklif eşiği de genel satış sisteminden farklı belirlenmiştir. İlk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınırken, ikinci artırmada kanundaki genel yüzde ellilik eşik uygulanmaktadır. Satış ve paylaştırma giderlerine ilişkin kanuni koşullar ayrıca dikkate alınır.
Böylece miras kalan taşınmazın ilk ihalede düşük bedelle dışarıdan bir kişiye gitmesi ihtimaline karşı mirasçılara taşınmazı kendi aralarında edinme imkânı tanınmıştır.
Yeni sistem, değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilan edilmiş artırmalar bakımından uygulanmaz; bu artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder.
2026 Değişikliğinden Sonra Hissedar İhaleye Girerken Teminat Yatırır mı?
2026 değişikliğiyle ortaklığın giderilmesi satışlarında pay sahiplerinin artırmaya katılımı bakımından teminat sistemi de değişmiştir.
Paydaşın taşınmazda zaten hissesi bulunması, artırmaya hiçbir teminat göstermeden katılabileceği anlamına gelmez. İhaleye girmeden önce güncel satış şartnamesinin ve elektronik satış portalındaki teminat koşullarının kontrol edilmesi gerekir.
Daha önemlisi, en yüksek teklifi verdikten sonra ihale bedelini süresinde yatırmayan kişi bakımından yaptırımlar ağırlaştırılmıştır. Kanunda teminatın iade edilmemesine ve ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır.
İhaleye girerken yalnız “taşınmazı kaça alabilirim?” sorusuna değil, teklif kazanılırsa bakiye bedelin hangi süre içinde ve hangi kaynakla yatırılacağına da bakılmalıdır.
Hissedar İhaleyi Kazanırsa Kendi Hissesinin Parasını da Öder mi?
İhaleyi kazanan kişinin aynı zamanda taşınmazın paydaşı olması hâlinde önemli bir mahsup meselesi ortaya çıkar.
Satış bedelinin belirli bir kısmı zaten payı nedeniyle kendisine döneceğinden, Yargıtay uygulamasında paydaşın kendi payına isabet eden tutarın ihale bedelinden mahsup edilmesi kabul edilmektedir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 09.12.2024 tarihli, 2024/6889 E., 2024/10326 K. sayılı kararında da ihaleyi kazanan paydaşın kendisine düşecek tutarı ihale bedelinden mahsup edebileceği; kalan bakiye bedelin ise kanuni süresi içinde yatırılması gerektiği kabul edilmiştir.
Ancak mahsup edilecek miktar her zaman “ihale bedeli × tapudaki hisse oranı” şeklinde hesaplanmaz.
Taşınmazda muhdesat bulunması, satış parasının farklı oranlarda paylaştırılmasına karar verilmesi, pay üzerindeki hacizler veya başka hakların bulunması mahsup hesabını etkileyebilir.
Bu nedenle ihaleye giren paydaş bakımından yatırılması gereken bakiye bedel satış dosyasındaki gerçek paylaştırma durumuna göre hesaplanmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Kararından Sonra Satış Nasıl Yapılır?
Mahkemenin satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermesiyle taşınmaz aynı gün satılmış olmaz.
Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemlerinin yürütülmesi gerekir. Satış dosyasında gerekli işlemler yapılarak taşınmazın güncel değeri belirlenir, satış ilanı hazırlanır ve kanuni şartlar doğrultusunda elektronik artırma süreci yürütülür.
Bu aşama davanın kendisinden ayrı öneme sahiptir.
Taşınmazın mahkeme davasındaki keşif tarihinde belirlenen değeri ile fiilî satış aşamasındaki ekonomik değeri aynı olmak zorunda değildir. Satışa ilişkin kıymet takdiri ve bunun tebliği, artırmanın koşulları, teminat ve ihale bedelinin yatırılması gibi işlemler ayrıca takip edilmelidir.
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda yalnız ortaklığın giderilmesi kararının alınması değil, satış aşamasındaki işlemlerin doğru takip edilmesi ekonomik sonuç bakımından önemlidir.
Satış Bedeli Hissedarlar Arasında Nasıl Dağıtılır?
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda satış parasının temel dağıtım ölçütü tapudaki pay oranlarıdır.
Elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda ise mirasçılık belgesindeki haklar dikkate alınabilir. Hem paylı hem elbirliği mülkiyetinin birlikte bulunduğu daha karmaşık tapu kayıtlarında dağıtım buna göre yapılır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 12.02.2025 tarihli, 2024/5019 E., 2025/707 K. sayılı kararında da satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirken satışın nasıl yapılacağı ile satış bedelinin hangi oranlarda dağıtılacağının hükümde açık biçimde gösterilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Taşınmaz üzerinde bir paydaşa ait muhdesat varsa satış bedelinin dağıtımı yalnız tapudaki hisse oranlarına göre yapılmayabilir. Muhdesata isabet eden tutar ayrıldıktan sonra kalan arsa bedeli hisselere göre paylaştırılabilir.
Bu nedenle tapuda yüzde 25 payı bulunan kişinin her durumda toplam ihale bedelinin tam yüzde 25’ini alacağı sonucuna otomatik olarak varılmamalıdır.
Taşınmazda Haciz veya İpotek Varsa Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?
Bir pay üzerinde haciz veya taşınmaz üzerinde başka ayni hakların bulunması, ortaklığın giderilmesi dosyasında ayrıca incelenmesi gereken bir konudur.
Bu kayıtların varlığı her durumda ortaklığın giderilmesini imkânsız hâle getirmez. Ancak satış parasının dağıtılması, hak sahiplerine yapılacak ödemeler ve ihale süreci üzerinde etkileri olabilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce yalnızca maliklerin isimlerinin görüldüğü basit tapu kaydıyla yetinilmemeli; taşınmazın güncel takyidat durumu da incelenmelidir.
Özellikle paydaşlardan birinin borçları nedeniyle hissesi üzerinde haciz bulunması hâlinde, satış sonunda o paydaşa düşecek bedel üzerindeki hukuki durum ayrıca değerlendirilir.
Davacı Ortaklığın Giderilmesi Davasından Vazgeçerse Dava Biter mi?
Ortaklığın giderilmesi davaları klasik anlamda yalnız davacının hakkını elde etmeye çalıştığı tek yönlü davalardan farklıdır. Dava sonucunda ortaklık bütün paydaşlar bakımından sona erdiğinden tarafların benzer hakları bulunmaktadır.
Bu nedenle davayı ilk açan paydaşın sonradan feragat etmesi, her durumda dosyanın otomatik olarak sona ermesi sonucunu doğurmaz.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.02.2017 tarihli, 2015/17514 E., 2017/810 K. sayılı kararında, davacı feragat etse bile davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi hâlinde yargılamaya devam edilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Bu özellik özellikle tarafların dava sırasında kendi aralarında anlaşmaya çalıştığı dosyalarda önemlidir. Davayı açan paydaşla anlaşılması, diğer bütün paydaşların artık ortaklığın sona erdirilmesini istemediği anlamına gelmeyebilir.
Dava Devam Ederken Hisse Satılırsa Ne Olur?
Paydaşlık yapısında dava sırasında değişiklik meydana gelebilir. Hisselerden biri üçüncü kişiye devredilebilir veya bir paydaşın ölümü nedeniyle mirasçıları hak sahibi hâline gelebilir.
Bu durumda güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi ve davanın doğru taraflarla devam edip etmediğinin değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle 2026 yılında mirasçılara özgü getirilen ilk artırma sistemi bakımından, taşınmazda mirasçı olmayan üçüncü kişinin pay sahibi hâle gelmesi satış yöntemini de etkileyebilir.
Bu nedenle uzun süren ortaklığın giderilmesi davalarında tapu kaydı yalnız dava açıldığı gün kontrol edilip bırakılmamalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Bu davalar için her dosyada geçerli sabit bir süre vermek mümkün değildir.
Az sayıda paydaşı bulunan, tapu kayıtları açık olan, muhdesat uyuşmazlığı bulunmayan ve aynen taksim konusunda kapsamlı inceleme gerektirmeyen bir dosya ile onlarca mirasçısı bulunan, bazı paydaşları ölmüş, adresleri tespit edilemeyen ve taşınmaz üzerindeki yapılar konusunda ayrıca dava açılması gereken dosyanın süresi aynı olmaz.
Tebligat, keşif, bilirkişi incelemesi, imar araştırmaları, muhdesat davası ve kanun yolları yargılamanın süresini etkileyebilir.
Ayrıca mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermesi sürecin tamamen bittiği anlamına gelmez. Kararın kesinleşmesinden sonra ayrıca satış aşaması bulunmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Masrafları Nelerdir?
Dava açılırken başvurma ve dava harçları ile tebligat giderleri gündeme gelir. Yargılama sırasında keşif yapılması, harita veya gayrimenkul değerleme bilirkişilerinden rapor alınması hâlinde ayrıca gider avansı yatırılması gerekebilir.
Satış kararı kesinleştikten sonra başlayan satış aşamasında da kıymet takdiri, ilan ve diğer satış giderleri ortaya çıkabilir.
Bu giderlerin tutarı taşınmazın niteliğine, paydaş sayısına ve dosyada yapılacak işlemlere göre değiştiği için bütün ortaklığın giderilmesi davaları için tek bir toplam masraf söylenmesi doğru değildir.
Avukatlık ücreti ise avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır; yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında ücret belirlenemez.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatın Yaptığı İş Nedir?
Ortaklığın giderilmesi dosyasının yalnızca standart bir dava dilekçesi hazırlanarak yürütüldüğü düşünülmemelidir.
Dosyanın başında tapu ve mirasçılık kayıtlarının incelenmesi, bütün paydaşların belirlenmesi, taşınmaz üzerindeki takyidatların kontrolü ve aynen paylaşım imkânının değerlendirilmesi gerekir.
Muhdesat iddiası varsa bunun ayrı dava konusu yapılıp yapılmayacağı; tarım arazisi söz konusuysa özel sınırlamalar; birden fazla taşınmaz bulunuyorsa bunların birlikte veya ayrı şekilde paylaşılmasının ekonomik sonucu değerlendirilmelidir.
Mahkeme satış kararı verirse süreç satış dosyasına taşınır. Kıymet takdiri, satış ilanı, elektronik artırma, paydaşın ihaleye katılması ve satış parasının dağıtılması artık dosyanın ekonomik sonucunu belirleyen aşamalardır.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi dosyasındaki hukuki çalışma yalnızca “satış kararı almak” değil, ortak mülkiyetin hangi yöntemle ve hangi ekonomik sonuçla sona ereceğini takip etmektir.
Samsun’da Ortaklığın Giderilmesi Davalarının Takibi
Avukat Ayşe Deniz Oral tarafından Samsun’da ortaklığın giderilmesi dosyalarında dava öncesi tapu ve mirasçılık kayıtlarının incelenmesi, zorunlu arabuluculuk süreci, dava dilekçesinin hazırlanması, aynen taksim veya satış seçeneklerinin değerlendirilmesi ve yargılama süreci takip edilmektedir.
Taşınmaz üzerinde bina, ev, işyeri veya diğer muhdesatların bulunması hâlinde bunların satış bedeline etkisi; miras kalan tarım arazilerinde özel kanuni sınırlamalar ve güncel tapu kayıtları ayrıca değerlendirilir.
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilen dosyalarda ise kararın kesinleşmesinden sonraki satış süreci, kıymet takdiri, elektronik artırma ve satış parasının paylaştırılmasına ilişkin işlemler dosyanın özelliklerine göre takip edilmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Tek bir mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Paydaşlardan birinin tek başına ortaklığın giderilmesini talep etmesi mümkündür. Diğer bütün mirasçıların dava açılmasını kabul etmesi gerekmez. Ancak dava bütün paydaşları ilgilendirdiği için taraf teşkili doğru kurulmalıdır.
Hissedarların çoğu satış istemezse dava reddedilir mi?
Paydaşların çoğunluğunun satış istememesi tek başına ortaklığın giderilmesine engel değildir. Aynen taksim imkânı, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü ve TMK m.698’deki istisnalar ayrıca değerlendirilir.
Taşınmazı hissedarlardan biri satın alabilir mi?
Paydaşların artırmaya katılarak taşınmazı satın almaları mümkündür. Miras yoluyla edinilmiş ve yalnız mirasçılara ait taşınmazlarda 2026 yılında getirilen özel ilk artırma sistemi ayrıca uygulanabilir.
İhaleyi kazanan hissedar kendi payını mahsup edebilir mi?
Yargıtay uygulamasında ihaleyi kazanan paydaşın kendisine satış bedelinden düşecek miktarın ihale bedelinden mahsup edilmesi kabul edilmektedir. Ancak gerçek mahsup miktarı tapu payı, muhdesat, hacizler ve satış bedelinin paylaşım biçimine göre değişebilir.
Taşınmazın üzerindeki evi ben yaptıysam evin parası diğer mirasçılarla eşit mi paylaşılır?
Her durumda eşit paylaşım yapılmaz. Muhdesatın size ait olduğunun hukuken kabul edilmesi hâlinde arsa ile muhdesatın değerleri ayrı belirlenerek satış bedelinin dağıtımında buna göre oranlama yapılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası açılır açılmaz ev satışa çıkar mı?
Hayır. Önce yargılama yapılır ve ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar verilir. Satış kararı verilirse kararın kesinleşmesinden sonra ayrıca satış işlemleri yürütülür.
Satışın sadece mirasçılar arasında yapılmasını isteyebilir miyiz?
Genel kuralda satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Ancak 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren düzenleme uyarınca bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçı olmayan üçüncü bir malik bulunmaması hâlinde ilk artırma kanun gereği yalnız malik mirasçılar arasında yapılır.
Davayı açan kişi vazgeçerse dava sona erer mi?
Her durumda sona ermez. Ortaklığın giderilmesi iki taraflı nitelikte bir dava olduğundan diğer paydaşlardan biri davaya devam etmek isterse yargılama devam edebilir.
Kaynakça
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.698, m.699 ve ortak mülkiyete ilişkin hükümler.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4, m.12, m.27 ve m.165.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, elektronik satış ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin hükümler.
7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 14.05.2024, 2023/2262 E., 2024/2585 K. — taraf teşkili, muhdesat ve satış bedelinin oranlanması.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 12.02.2025, 2024/5019 E., 2025/707 K. — satış şeklinin ve satış bedelinin paylaştırılmasının hükümde açıkça gösterilmesi.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.12.2024, 2024/6889 E., 2024/10326 K. — ihaleyi kazanan paydaşın kendi payının ihale bedelinden mahsubu ve bakiye bedelin ödenmesi.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 08.02.2017, 2015/17514 E., 2017/810 K. — davacının feragatine rağmen diğer paydaşın istemesi hâlinde davaya devam edilmesi.