Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satışına karar verilmesi hâlinde, paydaşların veya üçüncü kişilerin ihaleye katılarak taşınmazı satın almaları mümkündür. Ancak taşınmazı tek bir kişinin satın alması ile birden fazla kişinin birlikte satın almak istemesi farklı hukuki şartlara tabidir. Özellikle ortaklığın giderilmesi satışında iki veya daha fazla paydaşın birleşerek ortak teklif vermesi, satış sonunda taşınmazın müştereken edinilmesi ve tarım arazilerinin birlikte satın alınması uygulamada önem taşıyan uyuşmazlıklar arasındadır.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi, belirli şartlarla müşterek alıcıların elektronik artırmaya katılmalarına olanak tanımaktadır. Bununla birlikte bu imkân bütün taşınmazlar bakımından sınırsız değildir. Kanunda müşterek alıcılık, hisseli satışın mümkün olduğu hâllerle sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla taşınmazın hukuki niteliği, mülkiyet yapısı ve özel kanunlardan kaynaklanan devir kısıtlamaları birlikte değerlendirilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Satışında Birden Fazla Kişi Birlikte İhaleye Katılabilir mi?
İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi uyarınca, hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde açık artırma konusu malı belirli paylarla satın almak isteyen müşterek alıcıların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurmaları zorunludur.
Bu düzenleme, ortaklığın giderilmesi kararının infazı kapsamında satış memurluğunca yürütülen elektronik artırmalar bakımından da uygulanmaktadır. Birden fazla kişinin birlikte alıcı olması, taşınmazın tamamı için müştereken teklif verilmesi ve ihalenin kazanılması durumunda mülkiyetin önceden belirlenen paylar oranında edinilmesi anlamına gelir.
Örneğin dört kişinin paydaş olduğu bir konutun ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışına karar verilmiş olsun. Paydaşlardan ikisi konutu birlikte satın almak istiyorsa, müşterek alıcılık başvurusunda bulunarak taşınmazın yarı yarıya kendi adlarına tescil edilmesini talep edebilir. Taşınmazın hisseli edinilmesine hukuki bir engel bulunmaması ve satış usulüne ilişkin şartların yerine getirilmesi hâlinde birlikte ihaleye katılmaları mümkündür.
Bunun için bütün paydaşların birlikte hareket etmesi gerekmez. İki veya daha fazla paydaş müşterek alıcı olarak başvurabileceği gibi, taşınmazın niteliği ve satış şartları elverişli olduğu takdirde paydaş olmayan kişiler de birlikte alıcı olabilir.
Bununla birlikte müşterek alıcılık, iki kişinin birbirinden bağımsız teklif verip sonradan taşınmazı birlikte satın aldıklarını açıklamaları anlamına gelmez. Birlikte satın alma iradesinin ve edinilecek payların ihale öncesinde usulüne uygun olarak bildirilmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi İhalesine Birlikte Katılmak İçin Ne Yapılmalıdır?
Birden fazla kişinin müşterek alıcı sıfatıyla elektronik artırmaya katılabilmesi için satış işlemini yürüten satış memurluğuna başvurması gerekir. Başvuruda birlikte satın almak isteyen kişilerin kimlik bilgileri, müşterek alıcılık iradeleri ve taşınmazı hangi paylar oranında edinmek istedikleri açıkça belirtilmelidir.
Başvurunun en geç artırmanın sona ermesinden önceki iş günü mesai bitimine kadar yapılması zorunludur. Bu süre, ihale sonunda tapuda mülkiyetin birden fazla kişi adına kurulabilmesi açısından önemlidir.
Örneğin iki kardeşin taşınmazı yüzde ellişer payla satın almak istemesi hâlinde müşterek alıcılık başvurusunda bu oranlara yer verilmelidir. Başvuru yapılmadan kardeşlerden birinin kendi adına ihaleye katılması ve ihaleyi kazanması, diğer kardeşi kendiliğinden ihale alıcısı hâline getirmez.
Müşterek alıcıların teminat ve ihale bedeline ilişkin yükümlülükleri de devam eder. Ortaklığın giderilmesi davasında daha önceden pay sahibi olmak, ihale bedelinin yalnızca diğer paydaşların hisselerine karşılık gelen kısmının yatırılabileceği anlamına gelmez. İhale bedelinin ödenmesi ile satış bedelinin paydaşlara dağıtılması birbirinden ayrı işlemlerdir. Teminat bakımından uygulanabilecek özel hükümler ise ayrıca değerlendirilmelidir.
Tarım Arazilerinin Ortaklığın Giderilmesi İhalesinde Birlikte Satın Alınması Mümkün mü?
Ortaklığın giderilmesi satışında müşterek alıcılığın en fazla tartışma yarattığı taşınmazlar tarım arazileridir. Konut, iş yeri veya imarlı bir arsanın birden fazla kişi adına paylı mülkiyet şeklinde edinilmesi ile tarım arazisinin hisselendirilerek edinilmesi aynı hukuki koşullara tabi değildir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri dışında pay ve paydaş sayısının artırılması da yasaklanmıştır.
Bu sınırlamaların amacı tarım arazilerinin ekonomik bütünlüğünün korunması ve tarımsal işletmelerin giderek küçülen paylara ayrılmasının önlenmesidir. Kanunun emredici hükümleri yalnızca tarafların kendi aralarında yaptıkları satış sözleşmeleri bakımından değil, tarım arazilerinin mülkiyetini etkileyen diğer işlemler bakımından da önem taşır.
İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde müşterek alıcılığa izin verilmiş olması, 5403 sayılı Kanun’daki hisselendirme sınırlamalarını ortadan kaldırmaz. Nitekim İİK m. 114’te müşterek alıcılık açıkça hisseli satışın mümkün olduğu hâllerle sınırlandırılmıştır.
Bu sebeple tarım arazisinin ortaklığın giderilmesi yoluyla satılması sırasında birden fazla kişinin müşterek alıcı olmak istemesi hâlinde, ihale sonucunda ortaya çıkacak mülkiyet yapısının tarım mevzuatına uygun olup olmadığı araştırılmalıdır.
Mevcut Paydaşlar Tarım Arazisini Birlikte Satın Alabilir mi?
Tarım arazisinin hâlihazırda paylı mülkiyete konu olması ve birlikte satın almak isteyen kişilerin mevcut paydaşlardan oluşması, hukuki değerlendirmede önemlidir.
Örneğin bir tarla beş kardeşin mülkiyetinde bulunuyor ve ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışa çıkarılıyorsa, kardeşlerden ikisi taşınmazın tamamını müştereken satın almak isteyebilir. Bu durumda ihale sonucunda paydaş sayısı beşten ikiye düşecektir.
5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi, pay ve paydaş sayısının artırılmasını yasaklamakla birlikte mevcut payların diğer paydaşlara devredilmesine ilişkin özel hükümler de içermektedir.
Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik’in 8. maddesinde, paylı mülkiyete konu tarım arazilerinde bir payın tamamının hisselendirilerek diğer paydaşların mevcut hisseleriyle birleştirilmesi hâlinde işlemin tarım müdürlüğünün görüşü alınmaksızın tapu müdürlüğünce gerçekleştirilebilmesine imkân tanınmıştır. Payın bir kısmının hisselendirilerek devredilmesi bakımından ise farklı şartlar öngörülmüştür.
Bu düzenlemeler, mevcut paydaşlar arasında gerçekleştirilen bütün pay devirlerinin yasak olmadığını göstermektedir.
Bununla birlikte mevcut payın diğer paydaşlara devredilmesi ile ortaklığın giderilmesi ihalesinde taşınmazın tamamının müşterek alıcılar adına tescil edilmesi birbirinden farklı işlemlerdir. Pay devrine ilişkin izin veya istisnaların, müşterek ihale alıcılığına herhangi bir inceleme yapılmaksızın uygulanması mümkün değildir.
İhaleye birlikte katılmak isteyen kişilerin mevcut paydaş olmaları ve ihale sonucunda paydaş sayısının azalması, müşterek alıcılık talebinin kabul edilmesini destekleyen hukuki olgulardır. Ancak yalnızca bu iki husus, tarım arazisinin istenilen pay oranlarında tesciline kesin olarak izin verileceği anlamına gelmez.
Taşınmazın yüzölçümü, tarımsal niteliği, mevcut payların büyüklüğü, ihale sonucunda kurulacak paylı mülkiyetin yapısı ve uygulanacak mevzuat hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Tarım Arazisini Birlikte Satın Almak İçin Tarım Müdürlüğünden İzin Alınması Gerekir mi?
5403 sayılı Kanun’un 8/B maddesi ve Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik’in 8. maddesi, tarım arazilerinde gerçekleştirilecek çeşitli mülkiyet işlemlerinde il veya ilçe tarım ve orman müdürlüklerinin görüşünün alınmasını öngörmektedir.
Yönetmelikte payın tamamının diğer paydaşların paylarıyla birleştirilmesi gibi bazı işlemler bakımından doğrudan tapu işlemi yapılabilmesine izin verilirken, payın kısmen devredilmesi veya diğer hisselendirme işlemleri bakımından Bakanlık birimlerinin değerlendirmesi aranmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi ihalesinde müşterek alıcılar adına kurulması istenen mülkiyetin bu düzenlemeler kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Özellikle satış sonucunda yeni payların oluşturulması söz konusuysa, tapuda tescile engel bulunup bulunmadığı hususu ihale kesinleşmeden önce açıklığa kavuşturulmalıdır.
Tarım arazilerinde müşterek alıcılık talebinin kabul edilebilirliği konusunda tereddüt bulunması hâlinde satış memurluğunca ilgili tarım müdürlüğünden görüş alınması, ileride ortaya çıkabilecek tescil uyuşmazlıklarının önlenmesi bakımından önem taşır.
Yargıtay’ın Tarım Arazilerinde Pay Devri ve Cebrî Satışa İlişkin Yaklaşımı
Yargıtay kararlarında tarım arazilerindeki mülkiyet sınırlamaları değerlendirilirken, 5403 sayılı Kanun’un 6537 sayılı Kanun’la değiştirilen hükümleri önem taşımaktadır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.03.2022 tarihli, 2022/839 E., 2022/1827 K. sayılı kararında, 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde yapılan değişiklik sonrasında asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki arazilerde de mevcut payın üçüncü kişilere satışının ve devrinin mümkün hâle geldiği benimsenmiştir.
Bu yaklaşım, tarım arazileri üzerindeki mevcut payların el değiştirmesinin mutlak olarak yasaklanmadığını göstermektedir. Ancak karar, bir tarım arazisinin ortaklığın giderilmesi ihalesinde birden fazla mevcut paydaş tarafından müşterek alıcı sıfatıyla satın alınmasına doğrudan ilişkin değildir.
Yargıtay içtihatlarının değerlendirilmesinde, mevcut payın aynen devredilmesi ile yeni paylı mülkiyet oluşturulması arasındaki ayrımın korunması gerekir. Mevcut payın satışına izin veren bir karar, tarım arazisinin her durumda istenilen sayıda kişi adına hisselendirilerek ihale edilebileceği anlamına gelmez.
Ortaklığın giderilmesi satışında müşterek alıcılık bakımından İİK m. 114’ün uygulanacağı açıktır. Ancak tarım arazilerinde bu hükmün uygulanması, 5403 sayılı Kanun’un emredici mülkiyet sınırlamalarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
2026 Yılında Ortaklığın Giderilmesi İhalelerinde Mirasçılara İlişkin Yeni Düzenleme
16 Temmuz 2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır.
Düzenlemeye göre bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılmaktadır.
Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır. Yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilen ilk artırmada, muhammen bedelin yüzde yüzünü esas alan özel asgari teklif koşulu geçerlidir.
Yeni düzenleme, miras kalan taşınmazların öncelikle mirasçılar arasında satın alınabilmesine imkân tanımaktadır. Mirasçılardan birden fazlasının müşterek alıcı olarak teklif vermek istemesi hâlinde ise İİK m. 114’ün müşterek alıcılığa ilişkin şartları ayrıca uygulanır.
Bununla birlikte mirasçılara özgü ilk artırma usulü, tarım arazilerinin hisselendirilmesine ilişkin yasakları ortadan kaldırmamaktadır. Mirasçılardan birkaçının birlikte alıcı olmak istemesi durumunda da taşınmazın niteliğine göre 5403 sayılı Kanun hükümlerinin gözetilmesi gerekir.
Ayrıca her ortaklığın giderilmesi satışında ilk artırmanın yalnızca paydaşlara açık olduğu düşünülmemelidir. Bu özel uygulama, kanunda belirtilen miras yoluyla edinim ve malik yapısına ilişkin şartların birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
Ortaklığın Giderilmesi İhalesinde Müşterek Alıcılık Talebine İtiraz Edilebilir mi?
Birden fazla kişinin birlikte satın alma talebinin kabul edilmesi, taşınmazın niteliği veya satış şartları bakımından hukuka aykırılık oluşturuyorsa ilgililer satış memurluğuna başvurarak bu hususun değerlendirilmesini isteyebilir.
Özellikle tarım arazisinin paylı olarak tescil edilmesinin 5403 sayılı Kanun’a aykırı olacağı ileri sürülüyorsa, taşınmazın tarımsal vasfı ve müşterek alıcılık sonucunda ortaya çıkacak pay yapısı somut biçimde ortaya konulmalıdır.
Satış memurluğunun müşterek alıcılık talebinin kabulüne veya reddine ilişkin işlemleri, hukuki niteliğine göre şikâyete konu olabilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 16. maddesi kapsamında icra ve iflas dairesi işlemlerine karşı kural olarak işlemin öğrenilmesinden itibaren yedi günlük şikâyet süresi öngörülmüştür. Ortaklığın giderilmesi satışlarında görevli yargı merciinin ve başvuru usulünün belirlenmesinde satış memurluğuna özgü hükümler de dikkate alınmalıdır.
İhalenin tamamlanmasından sonra ileri sürülecek hukuka aykırılıklar ise ihale öncesindeki şikâyetlerden farklı usul ve süre koşullarına tabidir. Müşterek alıcılığın hukuka aykırı biçimde kabul edildiği iddiasının ihale aşamasında ileri sürülmesi, sonradan ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesi bakımından önemlidir.
Ortaklığın Giderilmesi Satışında Paydaşlar Birleşerek Taşınmazı Satın Alabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi satışında mevcut paydaşların birleşerek taşınmazı satın almak istemeleri, kanunun öngördüğü müşterek alıcılık usulü kapsamında mümkündür. Bunun için taşınmazın hisseli satın almaya elverişli olması, müşterek alıcılık başvurusunun süresinde yapılması ve satış şartlarının yerine getirilmesi gerekir.
Ancak tarım arazilerinde müşterek alıcılık talebi, yalnızca kişilerin hâlihazırda paydaş olduğu gerekçesiyle kabul edilemez. Aynı şekilde taşınmazın tarla niteliğinde bulunması da bütün müşterek alıcılık taleplerinin kendiliğinden reddedilmesini gerektirmez.
5403 sayılı Kanun kapsamında tarım arazisinin hisselendirilmesine veya pay devrine ilişkin bir sınırlama bulunup bulunmadığı, ihaleyle oluşacak mülkiyet yapısı dikkate alınarak belirlenmelidir.
Bu çerçevede, ortaklığın giderilmesi ihalesinde birkaç kişinin birlikte alıcı olmasının hukuken mümkün olup olmadığı değerlendirilirken İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi ile taşınmazın niteliğine göre uygulanması gereken özel mevzuat hükümlerinin birlikte ele alınması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi İhalesine Birlikte Katılmanın Avantajları ve Dezavantajları
Ortaklığın giderilmesi satışında mevcut paydaşların birlikte hareket ederek taşınmazı satın almaları, özellikle miras yoluyla edinilen aile taşınmazlarının üçüncü kişilere geçmesini önlemek bakımından önemli bir avantaj sağlayabilir. Ancak müşterek alıcılık, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini tamamen sona erdirmediği için uzun vadede yeni uyuşmazlıklara da yol açabilir.
Birlikte Satın Almanın Avantajları
Müşterek alıcılığın başlıca faydası, taşınmazın mevcut maliklerin bir kısmının mülkiyetinde kalmasının sağlanmasıdır. Özellikle nesiller boyunca aynı aileye ait olan tarım arazilerinin, konutların ve diğer taşınmazların üçüncü kişilere satılması istenmeyebilir. Paydaşların birlikte teklif vermesi, taşınmazı aile bünyesinde tutmalarına ve mevcut kullanım biçimini sürdürmelerine imkân tanıyabilir.
Birden fazla kişinin ihaleye birlikte katılması, satın alma için gerekli finansmanın paylaşılmasını da sağlayabilir. Taşınmazın tamamını satın alabilecek ekonomik güce tek başına sahip olmayan bir paydaş, diğer paydaşlarla birleşerek ihaleye katılabilir. Böylece taşınmazın yabancı bir alıcıya geçmesi önlenirken, satın alma maliyeti müşterek alıcılar arasında paylaşılabilir.
Bunun yanında taşınmazın fiilî kullanımının korunması da önemli bir avantajdır. Özellikle üzerinde aile konutu bulunan, tarımsal üretim yapılan veya aile üyelerince kullanılan taşınmazlarda mevcut kullanım ilişkisi devam ettirilebilir. Ancak fiilî kullanımın korunması, müşterek alıcılar arasındaki yönetim ve yararlanma konularında anlaşmazlık çıkmayacağını garanti etmez.
Birlikte Satın Almanın Dezavantajları
Müşterek alıcılığın en önemli sakıncası, ortaklığın giderilmesi davasıyla sona erdirilmek istenen paylı mülkiyet ilişkisinin başka bir paydaş grubu arasında devam etmesidir.
Örneğin sekiz kardeşin paydaş olduğu bir taşınmazın satışında üç kardeş birlikte ihaleye katılarak taşınmazı satın alırsa, sekiz kişilik ortaklık sona ermekle birlikte üç kardeş arasında yeni bir paylı mülkiyet ilişkisi ortaya çıkar.
Zaman içerisinde bu üç kişinin taşınmazın kullanılması, kiraya verilmesi, gelirlerinin paylaşılması, bakım giderleri veya satılması konularında anlaşmazlığa düşmesi mümkündür. Bu durumda paydaşlardan biri yeniden ortaklığın giderilmesi davası açabilir. İlk satışla sona erdirilmek istenen uyuşmazlığın ilerleyen yıllarda tekrar yargılamaya konu olması, müşterek alıcılığın uzun vadeli risklerinden biridir.
Müşterek alıcıların vefatı hâlinde ise mülkiyet ilişkisi daha karmaşık hâle gelebilir. Her paydaşın hissesi kendi mirasçılarına intikal edeceğinden, başlangıçta üç kişi arasında kurulan ortaklık zamanla çok daha fazla kişinin paydaş olduğu bir mülkiyet yapısına dönüşebilir. Mirasçıların taşınmazı kullanma veya satma konusunda farklı menfaatlere sahip olmaları, yeni ortaklığın giderilmesi davalarına neden olabilir.
Özellikle tarım arazilerinde miras yoluyla paydaş sayısının artması, arazinin ekonomik bütünlüğünün korunması ve mülkiyetin sonraki kuşaklara aktarılması bakımından ek sorunlar doğurabilir. Tarım arazilerine ilişkin özel miras ve devir hükümleri saklı olmakla birlikte, müşterek alıcılık yoluyla kurulan paylı mülkiyetin ilerleyen kuşaklarda aynı uyuşmazlıkları yeniden doğurabilmesi önemli bir sakıncadır.
Bu sebeple ortaklığın giderilmesi ihalesinde birkaç kişinin birlikte taşınmaz satın alması, kısa vadede mevcut mülkiyet düzeninin korunmasını sağlayabilse de paydaşlar arasında kalıcı bir anlaşma bulunmadığı sürece ortaklığın sona erdirilmesi ihtiyacını tamamen ortadan kaldırmayabilir.
2026 Yılındaki Yeni Düzenlemeye Göre Sekiz Paydaş İhaleye Katılırsa Ne Kadar Ödeme Yapar?
16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilen ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi satışlarında paydaşların ihaleye katılmasına ilişkin mali koşulları önemli ölçüde değiştirmiştir.
Yeni düzenlemede paydaşların mevcut hisseleri nedeniyle yararlandıkları ihale teminatı muafiyeti kaldırılmıştır. Ayrıca miras yoluyla edinilen ve tamamı mirasçılara ait taşınmazlarda ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması, bu artırmada muhammen bedelin tamamının esas alınması öngörülmüştür.
Sekiz Paydaş Birlikte İhaleye Girerse Teminat Öder mi?
Taşınmazda sekiz paydaş bulunması ve bu kişilerin tamamının birlikte ihaleye katılmak istemesi, ihale teminatından muafiyet sağlamaz.
İİK m. 114’ün 7589 sayılı Kanun’la değiştirilen yedinci fıkrasının altıncı bendinde, satış talep eden alacaklının alacağı ölçüsünde teminat muafiyeti ile Hazinenin teminat muafiyeti korunmuş; buna karşılık ortaklığın giderilmesi satışına katılan paydaşların hisseleri nedeniyle yararlanabildiği teminat muafiyeti kaldırılmıştır.
Bu nedenle yeni düzenleme kapsamındaki satışlarda, mevcut paydaşlar da kural olarak muhammen bedelin yüzde onu oranında ihale teminatı göstermek zorundadır.
Örneğin sekiz kişinin eşit paydaş olduğu bir taşınmazın muhammen değeri 8.000.000 TL ise artırmaya katılım için aranacak toplam teminat 800.000 TL’dir. Sekiz paydaşın birlikte müşterek alıcı olarak katılmasının kabul edildiği varsayımında, bu tutarın kişi başına ekonomik karşılığı 100.000 TL olacaktır. Ancak teminatın yatırılma şekli, müşterek alıcılık başvurusunun kabulü ve elektronik satış şartnamesine göre belirlenir.
Sekiz Paydaş İhaleyi Kazanırsa Bedelin Tamamını Öder mi?
İİK m. 114/7-11 uyarınca ihale alıcısı, satış bedelinin tamamını, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde satış hesabına yatırmakla yükümlüdür.
Bu düzenlemede mevcut paydaşların, ileride kendilerine dağıtılacak satış bedelindeki hisselerini ihale bedelinden doğrudan düşebileceklerine ilişkin açık bir istisna bulunmamaktadır.
Dolayısıyla sekiz paydaşın tamamının müşterek alıcı sıfatıyla ihaleyi kazandığı varsayımında, sırf satış bedeli sonunda yine kendilerine dağıtılacak diye ihale bedelini yatırmaktan muaf oldukları kabul edilemez.
Örneğin taşınmazın 8.000.000 TL bedelle ihale edildiği ve sekiz paydaşın eşit oranda müşterek alıcı olduğu varsayılırsa:
| İşlem | Tutar |
|---|---|
| İhale bedeli | 8.000.000 TL |
| Toplam ihale teminatı | 800.000 TL |
| Teminatın bedelden sayılması hâlinde kalan ödeme | 7.200.000 TL |
| Her paydaşın satış bedelindeki brüt 1/8 payı | 1.000.000 TL |
Bu örnekte sekiz paydaşın tamamı satış bedelinin dağıtımında hak sahibidir. Ancak ihale bedelinin ödenmesi ile satış bedelinin paydaşlara dağıtılması ayrı aşamalardır. İhale bedeli, satış masrafları ve varsa öncelikli haklar dikkate alınarak paydaşlara dağıtılır.
Mevcut hukuki düzenlemede, paydaşların gelecekte elde edecekleri satış paylarını ihale bedeline kendiliğinden mahsup edebileceklerine ilişkin açık bir hak bulunmadığından, ihale bedelinin tamamının süresinde ödenmesine hazırlıklı olunması gerekir.
Sekiz paydaşın tamamı mevcut mülkiyet oranlarıyla aynı oranlarda yeniden malik olacaksa, ekonomik bakımdan taşınmazın sahiplik yapısında esaslı bir değişiklik meydana gelmeyecektir. Buna karşılık satış işleminin gerektirdiği masraflar ve mali yükümlülükler ortaya çıkacaktır. Bu durum, bütün paydaşların aynı şartlarda taşınmazı yeniden satın almasının ekonomik yararını önemli ölçüde azaltabilir.
İlk Artırmada Hangi Bedel Üzerinden Teklif Verilir?
7589 sayılı Kanun’la getirilen özel artırma usulü, taşınmazın tamamının miras yoluyla edinilmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmaması şartlarına bağlıdır.
Bu koşullar gerçekleştiğinde yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada, muhammen bedelin yüzde yüzü esas alınır. Teklifin ayrıca satış ve paylaştırma masraflarına ilişkin kanuni koşulları karşılaması gerekir.
Bu nedenle 8.000.000 TL muhammen değerli bir taşınmazda, mirasçılar arasındaki özel ilk artırmada 4.000.000 TL teklif verilerek taşınmazın satın alınması mümkün değildir. Kanunda öngörülen yüzde yüzlük eşik uygulanır.
Özel ilk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel yüzde ellilik asgari bedel kuralı ve diğer kanuni koşullar uygulanır. İkinci artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir.
Ancak sekiz kişinin paydaş olması, bu özel ilk artırma usulünün kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez. Paydaşların taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmaları ve kanunun diğer şartlarının gerçekleşmesi gerekir.
İhale Bedeli Yatırılmazsa Ne Olur?
Yeni düzenleme, ihale bedelinin süresinde yatırılmamasına ağır yaptırımlar bağlamıştır.
Ortaklığın giderilmesi ihalesini kazanan kişinin mevcut paydaş olması ve ihale bedelini süresinde yatırmaması hâlinde, yatırdığı teminat iade edilmez. Teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
Ayrıca en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
Örneğin 8.000.000 TL teklif vererek ihaleyi kazanan paydaşın bedeli süresinde yatırmaması durumunda, teminatın kaybının yanında 400.000 TL idari para cezası da gündeme gelecektir.
Müşterek alıcıların birden fazla kişi olması hâlinde bu yaptırımların kişilere nasıl uygulanacağı, müşterek alıcılık kaydının ve teminat yükümlülüğünün niteliği gözetilerek değerlendirilmelidir. Müşterek alıcıların sorumluluklarının her durumda kişi sayısına bölüneceği kabul edilemez.
Yeni Düzenleme Hangi Satışlara Uygulanır?
7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi gereğince İİK m. 114’te yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmaz. Bu artırmalarda önceki hükümler geçerliliğini korur.
Bu nedenle satış dosyasının açıldığı tarih veya ortaklığın giderilmesi kararının verildiği tarih tek başına belirleyici değildir. Yeni mali yükümlülüklerin uygulanmasında artırma ilanının tarihi esas alınmalıdır.
