Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Kira sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenir ve kiracının ileri bir tarihte evi tahliye edeceğine dair açık irade beyanını içerir. Uygulamada özellikle konut kiralarında sıkça başvurulan bu belge, ev sahibine belirli şartlar altında tahliye imkânı tanıyan önemli bir hukuki dayanak niteliğindedir.
Tahliye Taahhüdünün Hukuki Dayanağı
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi halinde, bu tarihte tahliye gerçekleşmezse ev sahibine dava veya icra yoluna başvurma hakkı tanımıştır.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
Her imzalanan belge hukuken geçerli bir tahliye taahhütnamesi sayılmaz. Öncelikle belgenin yazılı olması gerekir; sözlü beyanların herhangi bir bağlayıcılığı bulunmaz. Ayrıca taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması önemlidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatılan belgeler uygulamada çoğu zaman baskı iddiasıyla geçersizlik tartışmasına konu olur. Bunun yanında tahliye tarihinin açık, net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılmış olması gerekir. Gün, ay ve yıl belirtilmeden düzenlenen ifadeler ileride ciddi ispat sorunları doğurabilir. Birden fazla kiracının bulunduğu hallerde ise tüm kiracıların imzası aranır. SMS ile mail ile wwhatsapp mesajı ile evi tahliye edeceğini taahhüt etmek BK 352 gereği bir tahliye taahhüdü değildir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir? Noterde Yapılması Zorunlu mudur?
Tahliye taahhüdü, kiraya veren açısından güçlü bir hukuki imkân sağlar; ancak bunun için belgenin usule uygun şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Aksi halde, imzalanmış bir kağıt parçası hukuken sonuç doğurmayabilir.
Tahliye taahhüdünün dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.352 hükmüdür. Kanun, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi halinde, bu tarihte tahliye gerçekleşmezse kiraya verene icra veya dava yoluna başvurma hakkı tanır. Ancak bu hakkın doğması bazı şartlara bağlıdır.
Yazılı Olması Şarttır
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü beyanların hiçbir hukuki değeri yoktur. Uygulamada çoğu uyuşmazlık, “anlaştık” denilen ancak yazıya dökülmeyen beyanlardan kaynaklanır. Basit bir yazılı belge yeterlidir; resmi şekil şartı aranmaz.
Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olmalıdır
En önemli şartlardan biri budur. Tahliye taahhüdü, kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra düzenlenmelidir. Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameler sıklıkla geçersizlik iddiasına konu olur. Çünkü kanun, kiracının baskı altında taahhüt vermesini önlemeyi amaçlar.
Tahliye Tarihi Açık ve Belirli Olmalıdır
Belgede tahliye edilecek tarih net biçimde yazılmalıdır. Gün, ay ve yıl belirtilmelidir. “Gerektiğinde”, “talep halinde” gibi belirsiz ifadeler geçerli kabul edilmez. Tahliye taahhüdü ileri bir tarihe ilişkin açık bir irade beyanı içermelidir.
Kiracı Tarafından İmzalanmış Olmalıdır
Kiracı birden fazlaysa tüm kiracıların imzası gerekir. Aksi halde belge yalnızca imzalayan kişi yönünden sonuç doğurur. İmzanın kiracıya ait olduğunun ispatı da önemlidir; bu nedenle uygulamada imza inkârı sıkça görülür.
Kiracı Evli İse Eşinin De Onay Vermesi Gerekmektedir
Evli kiracı bu kiralananı aile konutu olarak kullanıyorsa tahliye taahhüdü alınırken kiracının eşinin de onayı gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdünün Noterde Yapılması Mecburi midir?
Tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Kanun yalnızca “yazılı şekil” arar. El yazısıyla veya bilgisayarda hazırlanmış bir belge de geçerli olabilir.
Ancak noter düzenlemesi zorunlu olmasa da uygulamada önemli bir avantaj sağlar. Noter huzurunda düzenlenen ya da imzası onaylanan belgelerde imza inkârı çok daha zor olur. Bu da olası bir icra veya dava sürecinde ispat kolaylığı sağlar.
Özetle, noter şart değildir; fakat özellikle yüksek riskli veya ihtilaf ihtimali bulunan durumlarda noterden düzenlenmesi ev sahibi açısından güvenli bir yoldur.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Süreç Nasıl İşler?
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibinin harekete geçmesi gerekir. Kanun, bu durumda ev sahibine bir aylık süre tanır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bu süre içinde icra yoluna başvurulabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Sürenin kaçırılması halinde taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkabilir.
Tahliye taahhüdü icraya konur. İcra takibine itiraz edilmesi halinde arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve sonrasında da dava açılması gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesinin Tarih Kısmı Boş Bırakılarak Düzenlenmesi Durumunda Ne Olur?
Taahhütname üzerinde iki tarih bulunmaktadır. Birisi taahhütnamenin düzenlenme tarihi, diğeri ise tahliye tarihidir. Uygulamada tarih kısımları boş bırakılarak tahliye taahhütnamesinin imzalanması sıkça karşılaşılmaktadır. Bu durumda bazen kiraya veren, kiracısıyla problem yaşadığında ya da çeşitli gerekçelerle kiracısını çıkarmak istediğinde boş bırakılan tarihi doldurarak, kiracının taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmadığı gerekçesi ile kiracıya karşı icra veya dava yoluna başvurabilmektedir.
Yargıtay’ın son kararlarında taahhütnamede boş bırakılan tarihin tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı şekilde doldurulması sebebiyle taahhütnamenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkündür. Bu durumda ispat yükü kiracı tarafa ait olacaktır. Kiracı bunu ispatlayamazsa tarih kısmı sonradan doldurulmuş olsa bile taahhütname geçerli kabul edilir.
Bu nedenle kiracı tarafından tarafından tahliye taahhütnamesine imza atılırken tarih kısımlarına dikkat edilmesi önemlidir. Tarih kısmı doldurulmamış tahliye taahhütnamesine imza atmanız ve ev sahibinizin istediği vakit size tahliye davası açması durumunda hukuki yardım alarak süreci takip etmeniz hak kaybına uğramamanız açısından önemlidir.