Kiracı Kirayı Geç Ödüyorsa Tahliye İçin Ne Yapılmalıdır

Kiracının kira bedelini ay içerisinde herhangi bir tarihte ödemesi, kirasını zamanında ödediği anlamına gelmez. Kira sözleşmesinde ödeme günü kararlaştırılmışsa kiracının bu tarihe uyması gerekir.

Örneğin kira bedelinin her ayın 5’inde ödeneceği yazılıysa, kiracının kirayı sürekli ayın 20’sinde veya 25’inde yatırması kira borcunun geç ifa edilmesidir. Kiraya verenin bu ödemeleri uzun süre kabul etmiş olması da her olayda gecikmenin hukuki önemini ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte “kiracı sürekli geç ödüyor” denilerek doğrudan tahliye kararı alınamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında geç ödemelerin tahliyeye dönüşebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartların oluşması gerekir. Bunlardan biri, aynı kira yılı içerisinde gerçekleşen iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir.

Bu yöntemde yalnız kira borcunun ne zaman doğduğu değil; ödemenin, ihtarın ve tebligatın tarihleri, bazı durumlarda saatleri dahi önem taşıyabilir.

Kiracının Kirayı Geç Ödemesi Tahliye Sebebi Olur mu?

Kiracının kira bedelini sözleşmede belirlenen tarihte ödememesi sözleşmeye aykırıdır. Ancak tek bir geç ödeme, kendiliğinden iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sonucunu doğurmaz.

Türk Borçlar Kanunu m.352/2 uyarınca, gerekli şartlar oluştuğunda kiracının aynı kira yılı içerisinde iki ayrı kira borcunu zamanında ödememesi ve bu borçlar nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi tahliye davasına dayanak oluşturabilir.

Burada üç unsur birlikte önemlidir: kira borcunun ödeme gününün geçmiş olması, iki ayrı kira borcu bulunması ve bu borçlar nedeniyle iki ayrı haklı ihtarın oluşması.

Kiracı aylar boyunca geç ödeme yapmış olsa bile kiraya veren hiçbir yazılı ihtarda bulunmamışsa, geçmişteki gecikmeler kendiliğinden iki haklı ihtara dönüşmez.

İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar, kiracının farklı kira borçlarını zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki ayrı haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesidir.

Örneğin kira bedelinin her ayın 5’inde ödenmesi gereken bir sözleşmede kiracı Eylül kirasını zamanında ödemez ve bu borç nedeniyle yazılı ihtar gönderilirse ilk ihtar oluşabilir. Aynı kira yılı içerisinde kiracı Aralık kirasını da zamanında ödemez ve bu borç için ikinci bir haklı ihtar yapılırsa TBK m.352/2 bakımından iki haklı ihtar şartı gündeme gelebilir.

Ancak ihtarların varlığı tek başına yeterli değildir. İhtarların aynı kira yılı içerisindeki ayrı kira borçlarına dayanması ve kiraya verenin daha sonra dava açma süresine de uyması gerekir.

İki Haklı İhtar Aynı Takvim Yılında mı Olmalıdır?

Hayır. İki haklı ihtar hesabında esas olan her zaman 1 Ocak–31 Aralık arasındaki takvim yılı değildir.

Önemli olan kira yılıdır.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Haziran 2025 tarihinde başlamışsa ilgili kira yılı 1 Haziran 2025 ile 31 Mayıs 2026 arasındadır. Eylül 2025’te oluşan bir haklı ihtar ile Şubat 2026’da oluşan ikinci haklı ihtar, farklı takvim yıllarında bulunmasına rağmen aynı kira yılı içerisinde olabilir.

Buna karşılık Ocak ve Kasım aylarında gönderilmiş iki ihtarın aynı takvim yılı içinde bulunması, bunların mutlaka aynı kira yılı içinde olduğu anlamına gelmez. Önce sözleşmenin başlangıç tarihi belirlenmelidir.

İki Haklı İhtar Oluştuktan Sonra Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İki haklı ihtar oluştuğunda kiraya veren hemen tahliye davası açmaz.

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarların gerçekleştiği kira yılının sona ermesi beklenir. Tahliye davası ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılmalıdır.

Örneğin kira yılı 1 Haziran 2025–31 Mayıs 2026 arasındaysa ve bu dönem içerisinde iki haklı ihtar oluşmuşsa dava, ilgili kira yılının sona ermesinden sonra kanundaki bir aylık süre içerisinde açılır.

Bir sonraki kira yılının sona ermesini beklemek gerekmez.

Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk hükümlerinin de ayrıca dikkate alınması gerekir.

Kiracı İhtar Geldikten Sonra Kirayı Öderse İhtar Geçersiz Olur mu?

Kiracının borcu sonradan ödemesi ile borcu ihtarın kendisine ulaşmasından önce ödemesi aynı durum değildir.

İki haklı ihtar bakımından önemli olan noktalardan biri, kira borcunun ihtarın kiracıya tebliğ edildiği sırada hâlen ödenmemiş olup olmadığıdır.

Kiracı borcu ihtar kendisine ulaşmadan önce tamamen ödemişse, sonradan tebliğ edilen bildirimin iki haklı ihtar bakımından haklı ihtar sayılması mümkün olmayabilir.

Buna karşılık kira borcu ödenmemişken ihtar kiracıya tebliğ edilmiş ve kiracı bundan sonra ödeme yapmışsa, sonradan yapılan ödeme daha önce oluşan ihtarın haklılığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle yalnız “ihtar 5 Ocak’ta düzenlendi” veya “kira 6 Ocak’ta ödendi” bilgileriyle sonuç çıkarılmamalıdır. İhtarın kiracıya hangi tarihte ulaştığı da görülmelidir.

Ödeme ile İhtar Aynı Günse Saat Önemli midir?

Evet. Özellikle ödeme ile tebligatın aynı gün gerçekleştiği dosyalarda saat bilgisi sonucu etkileyebilir.

Örneğin kira borcu saat 10.15’te banka üzerinden ödenmiş, ihtar saat 14.30’da kiracıya tebliğ edilmişse ödeme tebliğden önce gerçekleşmiştir.

Tersi durumda ihtar saat 10.15’te tebliğ edilmiş ve ödeme saat 14.30’da yapılmışsa, kiracı borcu ihtarı aldıktan sonra ödemiştir.

Bu nedenle aynı gün gerçekleşen işlemlerde yalnız takvim tarihine bakılması yeterli olmayabilir. Banka işlem kayıtları, tebliğ kayıtları, UETS kayıtları veya somut olaya göre PTT ve diğer tebligat kayıtları birlikte incelenmelidir.

Özellikle iki haklı ihtar davasında birkaç saatlik farkın dahi ihtarlardan birinin hukuki niteliği üzerinde etkisi olabilir.

İhtarın Noterden Gönderilmesi Zorunlu mudur?

İki haklı ihtar bakımından kanunun aradığı temel şart ihtarın yazılı olmasıdır. Noter ihtarnamesi geçerlilik için tek zorunlu yöntem değildir.

Bununla birlikte uygulamada noter ihtarı önemli bir avantaj sağlar. İhtarnamenin içeriği, düzenlenme tarihi ve tebliğ süreci kolaylıkla ispatlanabilir.

Telefonla yapılan konuşma veya ev sahibinin kiracıya yüz yüze “kirayı geç yatırıyorsun” demesi yazılı ihtar şartını karşılamaz.

WhatsApp, SMS veya diğer elektronik yazışmalarda ise daha farklı bir sorun ortaya çıkar. Mesajın kim tarafından gönderildiği, içeriğinin değiştirilip değiştirilmediği, hangi tarihte karşı tarafa ulaştığı ve hukuken ihtar niteliğinde olup olmadığı konusunda ispat tartışması çıkabilir. Bu nedenle iki haklı ihtar gibi doğrudan tahliye sonucu doğurabilecek bir süreçte yalnız sıradan mesajlaşmalara güvenilmesi doğru değildir.

İhtarda Hangi Kira Borcunun Ödenmediği Yazılmalı mı?

İhtarın hangi borç nedeniyle gönderildiğinin anlaşılabilir olması gerekir.

Kiracıya yalnızca “kiralarınızı zamanında ödemiyorsunuz” şeklinde genel bir bildirim gönderilmesi ile hangi aya ait ne kadar kira borcunun talep edildiğinin açıkça gösterilmesi aynı değildir.

İhtarda kira döneminin, talep edilen kira bedelinin ve ödeme talebinin açık olması daha sonra çıkabilecek uyuşmazlığı azaltır.

Ayrıca ihtar gönderildiği tarihte borcun muaccel olması gerekir. Henüz kira ödeme günü gelmeden gönderilen bir ihtar, sonradan borcun ödenmemesine dayanılarak haklı ihtara dönüştürülemez.

Bu nedenle kira sözleşmesinde ödeme gününün açıkça kararlaştırılmış olması iki haklı ihtar dosyalarında önemli bir ispat kolaylığı sağlar.

İki Aylık Kira Borcu İçin Tek İhtar Gönderilirse İki Haklı İhtar Oluşur mu?

Hayır. İki ayrı aya ait kira borcunun tek ihtarnamede birlikte talep edilmesi, sırf iki aylık borç bulunduğu için iki haklı ihtar oluşturmaz.

Örneğin kiracı Ocak ve Şubat kiralarını ödememiş, kiraya veren Mart ayında tek ihtarname göndererek her iki ayın kirasını birlikte istemişse ortada iki ayrı kira borcu bulunmakla birlikte tek bir ihtar vardır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için kanunun aradığı iki ayrı haklı ihtar şartı bu şekilde sağlanmış olmaz.

Ancak bu, kiracının hiçbir şekilde tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Ödenmemiş kira borçları nedeniyle TBK m.315 kapsamında temerrüt veya tahliye talepli icra takibi gibi başka yolların şartları oluşabilir.

İki haklı ihtar ile kira borcunun hiç ödenmemesine dayanan temerrüt tahliyesi birbirinden ayrılmalıdır.

Kiracı Her Ay Geç Ödüyor Ama Ev Sahibi Hiç İhtar Göndermediyse Ne Olur?

Kiracının banka dekontlarına bakıldığında bir yıl boyunca her ay kirayı on veya on beş gün geç ödediği görülebilir. Ancak kiraya veren bu gecikmeler sırasında yazılı ihtarda bulunmamışsa, geçmiş ayların sonradan topluca iki haklı ihtara dönüştürülmesi mümkün değildir.

İki haklı ihtar yolu, kiraya verene kiracının geçmiş ödeme alışkanlığını genel olarak değerlendirme imkânı veren bir tahliye nedeni değildir. Kanunun aradığı şekilde iki ayrı haklı ihtarın oluşması gerekir.

Bu nedenle sürekli geç ödeme yapan bir kiracı karşısında kiraya verenin aylarca sessiz kalıp kira yılının sonunda geçmiş bütün gecikmeleri bir araya getirerek tahliye istemesi aynı sonucu doğurmaz.

Kiraya veren, geciken her kira borcu bakımından o tarihte hangi hukuki yolu kullanacağını değerlendirmelidir.

Kiracının Kira Borcunu İhtardan Önce Ödemesi Halinde Ne Olur?

Kiracı ödeme gününü geçirmiş olsa bile kiraya verenin ihtarı henüz kiracıya ulaşmadan önce borcun tamamını ödemiş olabilir.

İki haklı ihtar bakımından tebliğden önce yapılan ödeme önem taşır. Kiracı borcu kapattıktan sonra kendisine ulaşan bir ihtarın, artık mevcut olmayan kira borcuna dayanılarak iki haklı ihtardan biri olarak kabul edilmesi mümkün olmayabilir.

Burada ihtarnamenin noterde düzenlendiği tarihten ziyade kiracıya hangi tarihte ve gerekiyorsa hangi saatte ulaştığı önem kazanır.

Örneğin noter ihtarı Pazartesi günü düzenlenmiş, kiracı Salı günü kira borcunu tamamen ödemiş ve ihtar Çarşamba günü tebliğ edilmiş olabilir. Böyle bir dosyada yalnız ihtarnamenin Pazartesi günü hazırlanmış olmasına dayanılarak kiracının tebliğden önce yaptığı ödeme görmezden gelinmemelidir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Haklı İhtar Sayılır mı?

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiraya veren noter ihtarı göndermek yerine tahliye talepli icra takibi de başlatabilir.

İcra dairesinden gönderilen ödeme emri, şartları oluştuğunda iki haklı ihtar bakımından yazılı ihtar niteliği taşıyabilir.

Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra kanuni süre içerisinde borcu ödeyerek o icra takibindeki temerrüt nedeniyle tahliyeyi önleyebilir. Ancak ödemenin ödeme emrinin tebliğinden sonra yapılmış olması, ilgili bildirimin iki haklı ihtar bakımından önemini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Örneğin aynı kira yılı içerisinde kiracı bir kira borcu nedeniyle tahliye talepli icra takibine maruz kalmış ve ödeme emrinin tebliğinden sonra borcu ödemiş olabilir. Daha sonraki bir ayın kirasını da zamanında ödemez ve bu kez ikinci haklı ihtara sebebiyet verirse, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları ayrıca değerlendirilebilir.

Bu nedenle kiracının “İcra dosyasını ödedim, o işlem artık hiçbir yerde karşıma çıkmaz” düşüncesi her durumda doğru değildir.

Tahliye Talepli İcra Takibinde 30 Gün İçinde Ödeme Yapılırsa Ne Olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibinde kiracıya borcu ödemesi için kanuni süre tanınır.

Kiracı bu süre içerisinde borcun tamamını öderse o icra takibine dayanan temerrüt nedeniyle tahliye engellenebilir.

Fakat burada iki ayrı hukuki sonuç vardır.

Kiracı ödeme emrinin tebliğinden sonra fakat otuz günlük ödeme süresi dolmadan borcu ödemiş olabilir. Bu durumda temerrüt nedeniyle o takip üzerinden tahliye önlenebilir; ancak ödeme emrinin iki haklı ihtar bakımından oluşturduğu sonuç şartları varsa devam edebilir.

Bu ayrım uygulamada önemlidir. Temerrüt nedeniyle tahliye gerçekleşmemesi ile bildirimin haklı ihtar niteliği taşımaması aynı şey değildir.

Kiranın Elden Ödenmesi İki Haklı İhtar Davasında Sorun Yaratır mı?

Elden kira ödenmesi tek başına geçersiz değildir; ancak ödeme tarihi konusunda ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.

Kiracı “ayın 4’ünde elden verdim” derken kiraya veren “ayın 15’inde ödedi” diyebilir. İki haklı ihtar dosyasında ise birkaç günlük, bazen birkaç saatlik fark dahi önemli olabileceğinden ödemenin ne zaman yapıldığının ispatlanması gerekir.

Banka üzerinden yapılan ödemelerde işlem tarihi ve çoğu zaman saati görülebildiği için bu tartışma önemli ölçüde azalır.

Elden ödeme yapılacaksa kiracının ödemenin hangi aya ait olduğunu ve hangi tarihte yapıldığını gösteren imzalı bir belge veya makbuz alması ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından önemlidir.

Kira Sözleşmesinde Ödeme Tarihi Yazmıyorsa Ne Olur?

İki haklı ihtar bakımından kira borcunun ne zaman muaccel olduğunun belirlenmesi gerekir. Sözleşmede “her ayın 5’inde ödenir” gibi açık bir hüküm varsa bu konuda ciddi bir tartışma çıkmaz.

Ödeme gününün sözleşmede açıkça kararlaştırılmadığı hâllerde ise Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin ödeme zamanına ilişkin hükümleri ve taraflar arasında yerleşmiş ödeme düzeni birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle ödeme günü hiç yazılmamış bir sözleşmede doğrudan “kiracı ayın şu günü itibarıyla temerrüde düştü” denilmeden önce sözleşmenin tamamına ve tarafların uygulamasına bakılması gerekir.

Ev Sahibi Yıllarca Geç Ödemeyi Kabul Ettiyse Sonradan İhtar Gönderebilir mi?

Kiraya verenin uzun süre geç yapılan ödemelere itiraz etmemesi, özellikle ödeme gününün tarafların davranışlarıyla değiştirilip değiştirilmediği konusunda tartışma yaratabilir.

Örneğin sözleşmede her ayın 1’i ödeme günü olarak yazmasına rağmen taraflar yıllarca kiranın düzenli olarak ayın 15’inde ödenmesini benimsemiş olabilir. Böyle bir dosyada kiraya verenin yıllar sonra geçmiş uygulamayı yok sayarak ayın 2’sinde ihtar göndermesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Her geç ödemenin kabul edilmiş olması sözleşmedeki ödeme gününü otomatik olarak değiştirmez. Ancak taraflar arasında sonradan oluşan uygulamanın yeni bir ödeme düzenine dönüşüp dönüşmediği somut olayın delillerine göre incelenebilir.

Bu nedenle iki haklı ihtar davasında yalnız kira sözleşmesindeki tek bir maddeye değil, önceki yıllardaki ödeme ve kabul biçimine de bakılması gerekebilir.

Ara Dönemde Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa Eski İhtarlar Ne Olur?

İki haklı ihtar bakımından hangi kira yılının esas alınacağı belirlenirken tarafların sonradan yeni bir sözleşme yapıp yapmadığı da önem taşıyabilir.

Ancak yalnız kira bedelinin artırılmış olması veya tarafların mevcut sözleşmeye ilişkin ek protokol düzenlemesi her durumda eski kira ilişkisini sona erdirip yeni bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez.

Gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş, taraflar eski sözleşmenin yerine yeni başlangıç tarihi ve yeni şartlarla farklı bir kira ilişkisi oluşturmuşsa kira yılı hesabı buna göre değişebilir.

Buna karşılık yalnız yeni kira bedelinin yazıldığı bir yenileme belgesinin eski sözleşmedeki kira başlangıç tarihini kendiliğinden değiştirdiği kabul edilmemelidir.

İki haklı ihtar hesabında bu nedenle belgenin başlığından çok, tarafların gerçekten eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni bir sözleşme kurmak isteyip istemediğine bakılmalıdır.

İki Haklı İhtar Oluşmuşsa Kiracı Kesin Tahliye Edilir mi?

İki adet ihtar bulunması tek başına tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir.

Mahkeme ihtarların aynı kira yılı içerisinde olup olmadığını, farklı kira borçlarına dayanıp dayanmadığını, borcun ihtar sırasında gerçekten mevcut olup olmadığını, ihtarların kiracıya ne zaman ulaştığını ve tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığını inceler.

Ödeme ile tebligat aynı güne denk gelmişse saat kayıtlarının dahi dosyada önem kazanması mümkündür.

Ayrıca dava şartı arabuluculuk sürecinin zamanında ve doğru şekilde tamamlanmış olması gerekir.

Bu nedenle iki ihtarnameyi yan yana koyarak “artık tahliye kesin” sonucuna varmak doğru değildir. İhtarların hukuken haklı ihtar niteliği taşıyıp taşımadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kirayı Sürekli Geç Ödeyen Kiracı İçin Hangi Yol Daha Uygundur?

Kiracı kirayı sürekli geç ödüyor fakat sonunda ödüyorsa, iki haklı ihtar yolu kiraya veren açısından önem kazanabilir. Burada kiraya verenin her gecikmede borcun ödenip ödenmediğini, ödeme ile tebligatın sırasını ve aynı kira yılı içerisinde daha önce oluşmuş bir haklı ihtar bulunup bulunmadığını takip etmesi gerekir.

Kiracı kira borcunu hiç ödemiyorsa veya gönderilen ödeme emrine rağmen kanuni süre içerisinde ödeme yapmıyorsa temerrüt nedeniyle tahliye daha doğrudan bir yol hâline gelebilir.

Bu iki yöntemin birbirine karıştırılmaması gerekir. İki haklı ihtarda kiracı borçlarını sonradan ödemiş olsa bile ödeme alışkanlığının kanundaki şartları oluşturması tartışılırken, temerrüt nedeniyle tahliyede belirleyici olan verilen kanuni ödeme süresinin borç ödenmeden geçirilmesidir.

Kiracının kirasını geç ödemesi nedeniyle hangi tahliye yolunun kullanılacağı bu nedenle yalnız “kaç aydır geç ödüyor?” sorusuyla değil; hangi tarihte borç doğduğu, hangi tarihte ihtar veya ödeme emri tebliğ edildiği ve hangi tarihte ödeme yapıldığı birlikte incelenerek belirlenmelidir.