Kiranın geç ödenmesi durumunda yapılması gerekenler

Kiracının kirayı ay içinde bir şekilde tamamlaması, her zaman sorunsuz ödeme yaptığı anlamına gelmez. Esas olan, kira sözleşmesinde kararlaştırılan ödeme gününde kira bedelinin ödenmiş olmasıdır. Kiracı kirayı sürekli geç ödüyorsa ya da hiç ödemiyorsa, bu durum tahliye sebebi hâline gelebilir.

İki Haklı İhtar Nedir?

Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemezse ve bu nedenle iki ayrı ay için iki haklı ihtar gönderilirse, kiraya veren tahliye talep etme hakkı kazanır.

Bu durumda:

• Tahliye davası, kira döneminin bitiminde açılır.
• Dava açılabilmesi için, kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtarın usulüne uygun şekilde gönderilmiş olması gerekir.

Kiranın Nasıl Ödendiği Önemlidir

Kira ödeme zamanlarının net şekilde ispatlanabilmesi için, kiranın banka havalesi yoluyla ödenmesi gerekir. Elden ödemeler, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından ciddi sorunlara yol açabilir.

İhtar Nasıl Yapılmalıdır?

Kanunen ihtarın yazılı olması şarttır.
Bu nedenle;

• Telgraf,
• Faks,
• Yazılı mesaj sms teorik olarak mümkün olsa da, karşı tarafa ulaştığının ispatı bakımından en güvenli yol noter aracılığıyla ihtarname göndermektir.

Kapıya adam göndererek, telefonla arayarak veya sözlü uyarılarla yapılan ihtarlar hukuken geçerli sayılmaz.

Haklı İhtarın Geçerli Olabilmesi İçin Gerekli Şartlar

Bir ihtarın “haklı ihtar” sayılabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• İhtarda, hangi ay veya aylara ait kira borcu olduğu açıkça belirtilmelidir.
• Aynı kira yılı içinde gönderilen iki ihtar, farklı aylara ait kiralar için olmalıdır.
• Kira bedelinin muaccel hâle gelmiş olması, yani ödeme gününün geçmiş olması gerekir.
• Bunun için kira sözleşmesinde, kiranın ödeneceği tarihin açık ve net şekilde yazılı olması önemlidir.
• Kiracı, ihtar tebliğ edilmeden önce de kira bedelini ödememiş olmalıdır.

Örneğin:
1 Ocak’ta noter aracılığıyla ihtar çekildiğini,
2 Ocak’ta kiracının kirayı ödediğini,
3 Ocak’ta da ihtarın kiracıya tebliğ edildiğini varsayalım.

Bu durumda ihtar, haklı ihtar niteliğini kaybeder. Çünkü kiracı, ihtar kendisine ulaşmadan önce borcunu ödemiştir.

İhtarın çekildidği gün kiracı ödeme yaparsa, ihtar kiracıya UETS veya KEP aracılığı ile veya posta memuru tarafından tebliğ edilmiş olsa dahi tebliğ saatleri ve havale saati tespit edilebildiğinden geç ödeme ispatlanabilecektir.

Önemli: Kiracı kirayı geciktirip aynı ay içinde kendiliğinden ödüyorsa, bu gecikmeye dayalı tahliye davası açılamaz. her gecikmede ihtar çekilmiş olması aranır.

Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası:

• Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Uygulamada en sağlıklı yol, yeni kira yılına ait ilk kira bedeli ödenmeden davanın açılmasıdır. Aksi hâlde dava hakkı kaybedilebilir.

İki Haklı İhtar Yolu Yerine Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracının kirayı geç ödemesi ya da hiç ödememesi hâlinde, kiraya veren açısından yalnızca iki haklı ihtar yoluna başvurmak zorunlu değildir. Uygulamada sıkça tercih edilen bir diğer yol da tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.

Bu yöntemde kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla kiracıya ödeme ve tahliye talepli bir icra takibi gönderir. Kiracıya, kira borcunu 30 gün içinde ödemesi için süre tanınır.

30 Günlük Sürenin Önemi

Tahliye talepli icra takibinde esas nokta şudur:

• Kiracı, icra takibinin kendisine tebliğinden itibaren
• 30 gün içinde kira borcunun tamamını ödemezse, Kiraya veren tahliye davası açma hakkı kazanır.

Bu yöntem, iki haklı ihtar yolundan farklı olarak tek bir kira borcu üzerinden ilerler ve sürecin daha kısa sürede sonuçlanmasını sağlayabilir.

Kiracı Borcu Süresinde Öderse Ne Olur?

Kiracı, 30 günlük süre içinde kira borcunun tamamını öderse:

• Tahliye talebi düşer,
• Takip sadece alacak yönünden sonuçlanmış olur,
• Bu ödeme, kiraya veren açısından tahliye sebebi oluşturmaz.

Hangi Yol Daha Avantajlıdır?

• İki haklı ihtar yolu, kira yılı içinde tekrar eden geç ödemeler için uygundur ancak zaman alır. Kiracının düzgün gelir elde edip kira ödemelerinden kaçınmadığı durumda mantıklıdır.
  
• Tahliye talepli icra takibi, kira borcunun hiç ödenmemesi hâlinde daha hızlı bir yol sunar. Kiracı kirayı zaten ödeme taraftarı değilse daha kestirme bir yol sunar

Hangi yöntemin tercih edileceği, kiracının ödeme alışkanlığına ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Tahliye Talepli İcra Takibinde 30 Gün İçinde Ödeme Yapılırsa Ne Olur?

Tahliye talepli icra takibinde kiracıya, tebliğden itibaren 30 gün süre verilir. Kiracı bu süre içinde kira borcunu öderse, o icra takibine dayalı tahliye talebi düşer. Bu nokta çoğu zaman yanlış anlaşılır.

Ancak önemli olan şudur:

Kiracı, 30 gün içinde ödeme yapmış olsa bile, bu icra takibi haklı ihtar niteliğini kaybetmez.

Aynı Kira Döneminde İkinci İcra Takibi Ne Anlama Gelir?

Eğer kiracı;

• Aynı kira yılı içinde,
• Kira bedelini tekrar zamanında ödemez,
• Kiraya veren de ikinci kez tahliye talepli icra takibi başlatırsa,Bu ikinci icra takibiyle birlikte, iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş sayılır.

Yani:

• Birinci icra takibinde 30 gün içinde ödeme yapılmış olması,
• Kiracıyı ilerideki tahliyeden tamamen korumaz.
• Aynı kira dönemi içinde yapılan iki ayrı icra takibi, iki haklı ihtar yerine geçer.

Kira Dönemi Nedir?

Kira dönemi, kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren bir yıl boyunca devam eden süredir. Uygulamada çoğu kişi kira dönemini takvim yılıyla (1 Ocak–31 Aralık) karıştırır. Oysa kira dönemi, sözleşmede yazan başlangıç tarihine göre belirlenir.

Yani kira dönemi, kiracının ne zaman taşındığına veya kira ödemelerini hangi ay yaptığına göre değil, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Kira Dönemi Ne Zaman Başlar?

Kira dönemi, kira sözleşmesinde yazılı olan başlangıç tarihinde başlar.

Örneğin:

• Sözleşme başlangıç tarihi 15 Mart 2024 ise Kira dönemi 15 Mart 2024’te başlar

Kira Dönemi Ne Zaman Biter?

Kira dönemi, başlangıç tarihinden bir yıl sonra, aynı gün sona erer.

Yukarıdaki örneğe devam edersek:

• Başlangıç: 15 Mart 2024
• Bitiş: 14 Mart 2025 (gece 24.00)

Bu tarih itibarıyla bir kira dönemi tamamlanmış olur ve yeni kira dönemi 15 Mart 2025’te başlar.

Otomatik Uzayan Sözleşmelerde Kira Dönemi Nasıl Hesaplanır?

Kira sözleşmesi her yıl otomatik olarak uzasa bile, kira döneminin başlangıç tarihi değişmez.

Yani, ilk sözleşme 15 Mart’ta başladıysa, 5 yıl da geçse, Kira dönemleri her zaman 15 Mart – 14 Mart aralığında kabul edilir.

Ara dönemde yenilenen sözleşme kira dönemini değiştirir mi?

Evet, değiştirebilir.
Ama her yenileme otomatik olarak yeni kira dönemi başlatmaz.

➤ Yeni kira dönemi başlatan yenileme:

• Taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmışsa
• Sözleşmede yeni bir başlangıç tarihi açıkça yazıyorsa
• Süre ve şartlar baştan düzenlenmişsekira dönemi değişir

📌 Bu durumda Kira dönemi, yenilenen sözleşmede yazan başlangıç tarihinden itibaren başlar.

➤ Yeni kira dönemi başlatmayan yenileme:

• Sadece kira bedeli artırılmışsa
• “Önceki sözleşmenin devamı niteliğindedir” ibaresi varsa
• Başlangıç tarihi değişmemişse
• Yazılı bir yenileme yok, sadece fiili devam varsa

📌 Bu durumda Kira dönemi, ilk kira sözleşmesinin (veya fiili başlangıcın) esas alındığı tarih üzerinden devam eder.

İki haklı ihtar bakımından ara yenileme ile kira dönemi değiştirilmişse

➤ Eğer ara dönemde:

• Yeni bir sözleşme yapılmış
• Yeni kira dönemi başlamışsa

📌 Önceki dönemdeki ihtarlar geçersiz hale gelir, yeni dönem için baştan ihtar gerekir.