Kiracılı ev aldım. Kiracıyı nasıl çıkartırım?

Kiracılı bir ev satın alan kişinin en sık yaptığı hata, tapu devriyle birlikte mevcut kira sözleşmesinin sona ereceğini düşünmesidir. Oysa taşınmazın satılması, kiracıyı kendiliğinden tahliye etmez. Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında kurulmuş kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve sözleşme aynı şartlarla devam eder.

Bu nedenle ev satın alındıktan sonra kiracıya “Ben yeni malikim, evi hemen boşaltın” denilmesi hukuken yeterli değildir. Kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda düzenlenen sebeplerden birinin bulunması ve gerekli bildirim, arabuluculuk ve dava süreçlerinin doğru yürütülmesi gerekir.

Yeni malik evi gerçekten kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kullanacaksa ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Ancak satın alma işlemi tek başına tahliye sebebi değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Kiracılı Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Hayır. Kiralananın el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Böylece eski malikin yerine yeni malik geçer. Kiracı aynı kira bedeli, artış dönemi, ödeme günü ve diğer sözleşme şartlarıyla taşınmazda oturmaya devam eder. Yeni malik, yalnızca tapuyu devraldığı gerekçesiyle kira bedelini istediği seviyeye çıkaramaz, yeni bir sözleşme imzalamaya zorlayamaz veya kiracıyı derhâl tahliye edemez.

Yeni malik, mülkiyetin kendisine geçtiğini ve kira bedelinin bundan sonra hangi hesaba ödeneceğini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinden farklıdır.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

Yeni malik; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu başka kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanmak zorundaysa ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir.

Altsoy kapsamına çocuklar ve torunlar, üstsoy kapsamına anne, baba, büyükanne ve büyükbaba girer. Bununla birlikte yalnızca bu kişilerden birinin evde oturacağının söylenmesi yeterli değildir. İleri sürülen ihtiyacın gerçekten mevcut olması ve taşınmazın kullanılmasını zorunlu kılması gerekir.

Yeni malikin önünde iki ayrı dava açma yolu bulunur:

Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar gönderilmesi

Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunabilir. Bildirimde taşınmazın kim tarafından ve hangi ihtiyaç nedeniyle kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.

Bir aylık süre, ihtarnamenin yalnızca hazırlanması veya notere verilmesiyle değil, kural olarak kiracıya ulaştırılması bakımından önem taşır. Bu nedenle ihtarnamenin son günlere bırakılmaması gerekir.

Yeni malik bu bildirimi zamanında yaptıktan sonra, taşınmazı edindiği tarihten itibaren altı ay geçince tahliye davası açabilir.

Yeni malik, şartları yerine getirmişse edinmeden altı ay sonra dava açma hakkı kazanır. Kiracı altıncı ayın sonunda kendiliğinden çıkmazsa malik kapıyı açtırıp taşınmaza giremez; tahliye için hukuki süreci yürütmek zorundadır.

Sözleşme süresinin bitiminden itibaren dava açılması

Yeni malik, bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme yolunu kullanmak zorunda değildir. Dilerse ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını, mevcut kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açarak da kullanabilir.

Hangi yolun daha erken sonuç vereceği, tapu devir tarihi ile kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerine göre hesaplanmalıdır. Bazı olaylarda sözleşme sonunu beklemek daha kısa, bazı olaylarda ise edinmeden altı ay sonra dava açmak daha avantajlı olabilir.

Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını doğrudan açmamalıdır. Öncelikle adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulmalı, anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınmalı ve ardından dava açılmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023 tarihinde başlamıştır.

Arabuluculuk süresi, kanundaki dava açma süreleri hesaplanırken ayrıca dikkate alınmalıdır. Sürelerin yanlış hesaplanması davanın usulden reddedilmesine veya tahliyenin bir sonraki kira dönemine kalmasına neden olabilir.

Kiracı Altı Ay Sonunda Çıkmazsa Ne Yapılabilir?

Kiracı, yeni malikin gönderdiği ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmayabilir. Bu durumda yeni malik zor kullanamaz.

Ev sahibinin kiracının kapısını kırması, kilidi değiştirmesi, eşyalarını dışarı çıkarması, elektrik veya suyunu kestirmesi ya da fiziksel baskı uygulaması hukuka aykırıdır. Bu tür davranışlar hukuk ve ceza sorumluluğu doğurabilir.

Yeni malik, arabuluculuk sürecinin ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Tahliye ancak kiracının kendiliğinden çıkması, geçerli bir anlaşma yapılması veya mahkeme kararının icra edilmesiyle sağlanabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nasıl İspatlanır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında yeni malikin yalnızca “Evi kullanmak istiyorum” demesi yeterli olmaz. İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olduğu dosya kapsamında ortaya konulmalıdır.

Örneğin yeni malikin kirada oturması, mevcut evinin aile için yetersiz kalması, başka şehirden tayininin çıkması, işyerinin veya okulunun taşınmaza yakın olması, evlenmek üzere olması ya da çocuğunun bağımsız konut ihtiyacının doğması ihtiyacı destekleyebilir.

Buna karşılık yalnızca uzak bir ihtimal veya gelecekte gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bilinmeyen bir düşünce yeterli görülmez. “İleride belki çocuğum oturur” veya “Bir gün bu şehre taşınabilirim” şeklindeki soyut ihtimaller, zorunlu ve güncel ihtiyaç olarak kabul edilmeyebilir.

Örneğin Van’da yaşayan bir kişinin Samsun’dan kiracılı bir ev satın alarak yalnızca “Artık Samsun’da yaşayacağım” demesi her dosyada yeterli olmaz. İşinin, okulunun, aile düzeninin veya taşınma hazırlıklarının Samsun’a taşınma iradesini desteklemesi gerekebilir. Mahkeme, beyanın yanında hayatın olağan akışını ve sunulan delilleri birlikte değerlendirir.

Aynı İlçede Başka Evi Olan Yeni Malik Tahliye Davası Açamaz mı?

“Aynı ilçede başka evi varsa tahliye davası açamaz” biçiminde kesin bir kural bulunmamaktadır.

Yeni malikin veya ailesinin kullanabileceği başka bir konutunun bulunması, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesinde önemlidir. Ancak başka bir taşınmazın bulunması davanın her durumda reddedileceği anlamına gelmez.

Diğer evin kullanıma elverişli olup olmadığı, kirada bulunup bulunmadığı, büyüklüğü, konumu, aile nüfusuna uygunluğu, sağlık ve ulaşım ihtiyaçlarını karşılayıp karşılamadığı araştırılabilir.

Örneğin yeni malikin aynı ilçede küçük ve kullanıma elverişsiz bir evi bulunmasına rağmen kalabalık ailesi için satın aldığı daha büyük eve gerçekten ihtiyaç duyması mümkündür. Buna karşılık kendisinin, eşinin veya ihtiyacı ileri sürülen kişinin kullanabileceği boş ve uygun bir konut varken yeni alınan ev için tahliye talep edilmesi, ihtiyacın samimiyeti konusunda kuşku doğurabilir.

Çocuk İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İstenebilir mi?

Yeni malik, altsoyu olan çocuğunun gerçek konut ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Ancak çocuğun ihtiyacının somut olması gerekir.

Çocuğun evlenmek üzere olması, çalıştığı veya öğrenim gördüğü yere yakın bir konuta ihtiyaç duyması, aile evinden ayrılmak istemesi ya da mevcut konutunun yetersiz olması somut olayda değerlendirilebilir.

Buna karşılık çocuğun başka şehirde sürekli yaşaması, uygun bir evinin bulunması veya yalnızca gelecekte kullanabileceğinin söylenmesi ihtiyacın samimiyetini zayıflatabilir.

Eşin, çocuğun veya anne-babanın adına başka taşınmaz bulunması da tek başına kesin sonuç doğurmaz. Her taşınmazın gerçekten kullanılabilir ve ihtiyacı karşılayabilir olup olmadığı ayrıca incelenir.

Kiracı, Eski Ev Sahibine Verdiği Depozitoyu Yeni Malikten İsteyebilir mi?

Evet. Kiralanan taşınmaz satıldığında yeni malik, kanun gereği mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira sözleşmesi; kira bedeli, depozito, kullanım şartları ve diğer hükümleriyle birlikte devam eder. Bu nedenle kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı, daha önce eski malike ödediği depozitonun iadesini kural olarak yeni malikten talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik, önceki malikin kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarının halefi olur.

Yeni malik, kiracıya karşı “Depozitoyu ben almadım, eski ev sahibinden isteyin.” diyerek başına sorumluluktan kurtulamaz. Yargıtay uygulamasında, taşınmazı sonradan edinen kişinin eski malikin halefi olduğu ve ilk malike ödenen depozitodan sorumlu bulunduğu kabul edilmektedir.

Ancak depozitonun kiracıya eksiksiz biçimde iade edilebilmesi için kiracının ödenmemiş kira veya yan gider borcunun bulunmaması ve taşınmazda olağan kullanım sınırını aşan bir zarar meydana getirmemiş olması gerekir. Yeni malik, ispatlayabildiği kira borcunu, aidat borcunu veya hor kullanma zararını depozitodan mahsup edebilir. Zarar depozitodan azsa kalan tutarı kiracıya iade etmeli; depozitoyu aşan ispatlanmış zarar varsa farkı ayrıca talep edebilir.

Eski Malik Depozitoyu Yeni Malike Aktarmamışsa Ne Olur?

Eski malikin depozitoyu satış sırasında yeni malike vermemiş olması, esas olarak eski malik ile yeni malik arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirir. Kiracının bu iki kişi arasındaki hesaplaşmayı takip etme veya depozitonun gerçekten devredilip devredilmediğini araştırma yükümlülüğü yoktur.

Yeni malik, kira ilişkisi sona erdiğinde şartları oluşmuşsa depozitoyu kiracıya iade eder; daha sonra kendisine aktarılmayan bedel için eski malike başvurabilir. Bu nedenle yeni malikin taşınmazı satın alırken depozito tutarını satış bedelinden düşmesi veya eski malikten ayrıca teslim alması kendi menfaatinedir.

Bununla birlikte bazı uyuşmazlıklarda kiracı, depozitoyu fiilen alan eski malike de başvurabilmektedir. Yargıtayın bir kararında eski malikin, depozitoyu yeni malike teslim ettiğini kanıtlayamadığı sürece bedelin hâlen kendisinde bulunduğunun kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle somut davada talebin eski malike, yeni malike veya her ikisine yöneltilmesi; satış tarihi, tahliye tarihi ve depozitonun devredildiğine ilişkin belgelere göre değerlendirilmelidir.

Yeni Malik Kiracıdan Yeniden Depozito İsteyebilir mi?

Kural olarak hayır. Kiracı önceki malik döneminde geçerli şekilde depozito ödemişse, taşınmazın satılması nedeniyle aynı kira sözleşmesi için ikinci kez depozito ödemek zorunda değildir.

Yeni malikin depozitoyu eski malikten teslim almamış olması, kiracıdan yeniden güvence talep etmesine gerekçe oluşturmaz. Kiracı ödeme yaptığını kira sözleşmesi, banka dekontu, makbuz veya başka bir belgeyle gösterebilmelidir.

Taraflar satıştan sonra tamamen yeni şartlarla yeni bir kira sözleşmesi kurar ve eski depozitonun nasıl değerlendirileceğini ayrıca kararlaştırırsa durum farklı olabilir. Ancak yalnızca malik değişikliği mevcut depozitoyu geçersiz hâle getirmez.

Depozito Bankada Bloke Hesapta Tutuluyorsa

Konut ve çatılı işyeri kiralarında para olarak kararlaştırılan güvence, Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Taşınmaz satılırsa bankadaki güvence hesabı bakımından yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğunun bankaya bildirilmesi ve gerekli hesap işlemlerinin yapılması gerekir.

Kira sona erdiğinde banka güvenceyi; tarafların rızası, kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine serbest bırakabilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava veya takip başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Kiracının Tahliye Taahhüdü Varsa Yeni Malik Kullanabilir mi?

Evet kullanabilir.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması, tahliye tarihinin açık bulunması ve yasal başvuru sürelerinin geçirilmemiş olması gerekir. Kiracı taahhütte belirtilen tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

Yeni malikin mevcut tahliye taahhüdünden yararlanıp yararlanamayacağı; belgenin içeriği, düzenlenme tarihi, satış tarihi ve süreler üzerinden değerlendirilmelidir. Satıcının “Tahliye taahhüdü var” demesiyle yetinilmemeli, belge satın alma öncesinde incelenmelidir.

On Yıllık Kiracı Sebep Gösterilmeden Çıkarılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca ilk kira sözleşmesinin üzerinden on yıl geçmiş olması, her durumda sebep göstermeden tahliye hakkı doğurmaz.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde önce ilk sözleşme süresi tamamlanır. Ardından başlayan on yıllık uzama süresinin sona ermesi gerekir. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Örneğin bir yıllık sözleşme 1 Temmuz 2015 tarihinde başlamışsa ilk dönem 30 Haziran 2016 tarihinde tamamlanır. On yıllık uzama süresi bundan sonra hesaplanır. Bu nedenle “Kiracı 2015’te girdi, 2025’te on yıl doldu ve çıkarılabilir” şeklinde doğrudan hesap yapılması hatalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Taşınmazın satılması, işlemiş kira ve uzama sürelerini sıfırlamaz. Yeni malik önceki malik döneminde geçen sürelerden yararlanabilir. Ancak sözleşmenin başlangıcı ve uzama dönemleri belgeler üzerinden doğru hesaplanmalıdır.

Kiracı Kirasını Ödemiyorsa Yeni Malik Tahliye İsteyebilir mi?

Kiracı, satıştan sonra kira bedelini yeni malike ödemekle yükümlüdür. Yeni malik ödeme hesabını yazılı şekilde bildirmeli ve kiracının önceki ödeme düzenini incelemelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira veya yan gider ödenmezse kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi veren yazılı ihtar gönderilir. Bu süre, bildirimin kiracıya ulaşmasını izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye gündeme gelebilir.

Aynı kira yılı içinde haklı iki yazılı ihtara neden olunması da şartları oluştuğunda ayrı bir tahliye sebebidir. Ancak ihtarların hangi kira dönemlerine ait olduğu, ödemelerin ne zaman yapıldığı ve dava süresine uyulup uyulmadığı dikkatle incelenmelidir.

Evin satın alınması, önceki malike ait ve satıştan önce doğmuş kira alacaklarını her durumda kendiliğinden yeni malike geçirmez. Geçmiş alacakların devredilip devredilmediği satış ve alacağın temliki hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı Taşınmazı Sözleşmeye Aykırı Kullanıyorsa Tahliye Edilebilir mi?

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak; aynı taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde kural olarak en az otuz günlük süre veren yazılı ihtar gönderilir. İhtarda aykırılığın giderilmesi, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği belirtilir.

Kiracının davranışı kiraya verene veya komşulara ağır zarar veriyorsa, verilen sürenin yararsız olacağı açıkça anlaşılıyorsa ya da yükümlülüğe aykırılık çekilmez hâle gelmişse bazı durumlarda önceden süre verilmeden yazılı bildirimle fesih gündeme gelebilir.

Ancak yeni malik yalnızca satıcının “Kiracı sorunlu” demesine dayanarak hareket etmemelidir. Şikâyetler, yönetim tutanakları, ihtarlar, kolluk kayıtları ve diğer deliller incelenmelidir.

Kiracılı Ev Alınır mı?

Kiracılı evin alınıp alınmayacağı, alıcının taşınmazı hangi amaçla satın aldığına bağlıdır. Hemen taşınmak isteyen kişiyle uzun vadeli kira geliri hedefleyen yatırımcı aynı değerlendirmeyi yapmamalıdır.

Durum	Alınır mı?	Değerlendirme
Evi aldıktan hemen sonra taşınmanız gerekiyorsa	Alınmaz	Kiracının kısa sürede çıkacağı garanti edilemez. İhtar, arabuluculuk, dava ve icra süreçleri nedeniyle eve taşınmanız uzun süre ertelenecektir
Aynı bölgede ihtiyacınızı karşılayan başka uygun bir eviniz varsa	Tahliye beklentisiyle alınması risklidir	İhtiyaç davasında gereksinimin zorunlu ve samimi olduğu tartışılabilir. Başka evin bulunması kesin engel değildir; fakat davayı kazanma ihtimalini zayıflatabilir
Eş veya çocuk için ihtiyaç ileri sürülecek ancak ihtiyaç henüz somut değilse	Kiracının tahliye edileceğine güvenilerek alınmamalıdır	Gelecekte doğabilecek belirsiz ihtiyaç yeterli olmayabilir.
Ev fiyatı ve bulunduğu bölge bakımından cazipse ve hemen kullanma ihtiyacınız yoksa	Alınabilir	Kiracının uzun süre daha kalabileceği kabul edilerek yatırım hesabı yapılmalıdır.
Evde oturmayı düşünmüyor, kira bedeli ve ödeme düzenini uygun buluyorsanız	Alınabilir	Hazır ve düzenli kiracı, boş kalma ve yeni kiracı bulma riskini azaltır.
Mevcut kira bedeli emsallerin çok altındaysa	Dikkatli alınmalıdır	Satıştan sonra kira kendiliğinden piyasa seviyesine çıkmaz. Kira tespit şartları ve süreleri incelenmelidir.
Kiracı düzenli ödeme yapmıyorsa	Risklidir	Satın alma sonrasında ihtar, takip ve dava süreçleriyle yeni malik uğraşır.
On yıllık uzama süresinin sonuna yaklaşılmışsa	Daha elverişli olabilir	Sebepsiz fesih imkânı yaklaşmış olabilir; fakat süre sözleşme üzerinden uzmanlıkla hesaplanmalıdır. Sözleşmenin kayıp olup olmadığı ve arada yenilenip yenilenmediği araştırılmalıdır.
Yalnızca ilk sözleşme tarihinden itibaren on yıl geçmişse	Belgeler incelenmeden karar verilmemelidir	İlk süre ile on yıllık uzama süresi birbirine karıştırılmamalıdır.
Geçerli tahliye taahhüdü varsa	Alınabilir; ancak belge incelenmelidir	Düzenleme tarihi, tahliye tarihi ve başvuru süreleri geçerlilik bakımından önemlidir.
Satıcı “Kiracı zaten çıkacak” diyorsa	Yazılı güvence olmadan güvenilmemelidir	Sözlü vaat tahliye garantisi sağlamaz. Ev, kiracılı kabul edilerek fiyatlandırılmalıdır.
Ev boş emsallerine göre ciddi ölçüde ucuzsa	Uzun vadeli yatırım için düşünülebilir	İndirim, düşük kira ve tahliye belirsizliği riskini gerçekten karşılamalıdır.
Kiracı taşınmazı iyi kullanıyor ve düzenli ödüyorsa	Yatırım için avantajlı olabilir	Yeni kiracı arama ve boş kalma riski azalır.
Ev görülmeden veya kiracıyla konuşulmadan satın alınacaksa	Alınmamalıdır	Taşınmazın iç durumu, kullanım biçimi ve kira ilişkisinin gerçek şartları bilinmez.
Devam eden tahliye veya kira davası varsa	Dosya incelenmeden alınmamalıdır	Dava açılmış olması tahliyenin kesinleştiği anlamına gelmez.

Kiracılı Ev Satın Almadan Önce Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Satın alma işleminden önce yalnızca tapu ve taşınmazın fiziksel durumu değil, kira ilişkisi de ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Kira sözleşmesinin aslı veya okunaklı bir örneği görülmeli; başlangıç tarihi, süresi, artış şartı, ödeme günü, depozito ve özel hükümler kontrol edilmelidir. Kiracının banka ödeme kayıtları istenmeli ve güncel kira tutarı teyit edilmelidir.

Varsa tahliye taahhüdü, ihtarnameler, icra takipleri, kira tespit veya tahliye davaları incelenmelidir. Satıcının kiracıyla yaptığı sözlü anlaşmaların bulunup bulunmadığı da sorulmalıdır.

Kiracıyla mümkünse doğrudan görüşülmelidir. Kiracıdan alınan bilgiler, satıcının anlattıklarıyla karşılaştırılmalıdır. Kiracının taşınmazdan çıkmayı kabul ettiğini söylemesi hâlinde bunun sözlü beyan olarak kalmaması gerekir.

Satış sözleşmesinde en azından mevcut kira bedeli, depozito tutarı, depozitonun yeni malike devri, ödenmemiş borçlar ve devam eden uyuşmazlıklar açıkça belirtilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Çıkarılan Ev Üç Yıl Başkasına Kiralanabilir mi?

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz.

Bu yasak, yeni malikin “Kendim oturacağım” veya kanunda sayılan yakınlarından birinin kullanacağını ileri sürerek tahliyeyi sağlaması hâlinde de uygulanır. Malik, kiracıyı ihtiyaç gerekçesiyle çıkardıktan kısa süre sonra evi daha yüksek bedelle başka bir kiracıya veremez.

Üç yıllık süre içinde yeniden kiralama için sonradan ortaya çıkan haklı bir sebep varsa durum ayrıca değerlendirilir. Ancak yalnızca daha yüksek kira elde etmek istemek haklı sebep sayılmaz.

Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı İhlal Edilirse Ne Olur?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başka bir kişiye kiralanması hâlinde eski kiracı tazminat isteyebilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre tazminat, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu tutar yalnızca alt sınırdır; eski kiracının koşulları varsa daha yüksek gerçek zararını ileri sürmesi de gündeme gelebilir.

Örneğin eski kiracının son aylık kira bedeli 20.000 TL ise kanundaki asgari tazminat hesabı:

20.000 TL × 12 ay = 240.000 TL

olur.

Kiraya veren, tahliye sağlandıktan sonra taşınmazı gerçekten ileri sürdüğü ihtiyaç için kullanmalıdır. Kısa süre içinde satışa çıkarması veya başkasına kiralaması, ihtiyacın başlangıçtan itibaren samimi olup olmadığı konusunda da uyuşmazlık yaratabilir.

Kiracı İhtardan Sonra Kendiliğinden Çıkarsa Üç Yıllık Yasak Uygulanır mı?

Bu konu somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Kanun, gereksinim amacıyla “kiralananın boşaltılmasının sağlanması”ndan söz etmektedir. Kiracının ihtiyaç ihtarı, dava tehdidi veya yürütülen tahliye süreci sonucunda çıkması hâlinde, yalnızca mahkeme kararı bulunmadığı gerekçesiyle yeniden kiralama yasağının kesinlikle uygulanmayacağını söylemek güvenli değildir.

Kiracı tamamen kendi iradesiyle ve ihtiyaç talebinden bağımsız olarak çıkmışsa sonuç farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle tahliye tutanağında taşınmazın hangi sebeple boşaltıldığı ve tarafların ne üzerinde anlaştığı açık biçimde yazılmalıdır.

Tahliyeden Sonra Ev Satılabilir mi?

Kanunda ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmazın üç yıl boyunca satılamayacağına ilişkin genel bir yasak bulunmamaktadır. Üç yıllık düzenleme esas olarak eski kiracı dışında bir kişiye yeniden kiralamaya ilişkindir.

Bununla birlikte malik, ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliyeyi sağladıktan hemen sonra taşınmazı satarsa, ihtiyacın gerçekte samimi olmadığı iddiasıyla karşılaşabilir. Tahliye davasında gerçeğe aykırı beyanda bulunulduğu veya kiracının bu beyana güvenerek taşındığı ileri sürülebilir. Bu durumda olayın şartlarına göre tazminat ve dürüstlük kuralı tartışmaları gündeme gelebilir.

Bu nedenle tahliye davası açılırken ileri sürülen ihtiyacın gerçekten mevcut olması ve yalnızca kiracıyı çıkarmak amacıyla kullanılmaması gerekir.

Kiracılı Ev Alırken En Güvenli Yaklaşım Nedir?

Kiracılı bir ev, kiracının en azından uzun bir süre daha taşınmazda kalabileceği ihtimali kabul edilerek satın alınmalıdır.

Satın alma kararının yalnızca “İhtarı çekerim, altı ay sonra kesin çıkar” düşüncesine dayanması risklidir. Altı aylık süre tahliyeyi garanti etmez; yalnızca kanundaki şartlar yerine getirildiğinde dava açma imkânı sağlar. Dava, kanun yolu ve icra süreçleri nedeniyle fiilî teslim daha geç gerçekleşebilir.

Bu nedenle alıcı kendisine şu soruyu sormalıdır:

Kiracı birkaç yıl daha bu evde kalırsa, mevcut kira bedeli ve satış fiyatıyla bu taşınmazı yine de satın alır mıydım?

Cevap hayırsa alım kararı büyük ölçüde belirsiz bir tahliye beklentisine dayanıyor demektir.

Sonuç

Kiracılı bir ev satın alındığında mevcut kiracı otomatik olarak çıkmaz. Yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder.

Yeni malik taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak sözleşme döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluna başvurabilir.

Ancak ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması gerekir. Aynı bölgede başka bir konut bulunması otomatik ret sebebi olmasa da ihtiyacın zorunluluğunu etkileyebilir. Kiracı çıkmadığında zor kullanılamaz; arabuluculuk ve dava yolu izlenmelidir.

On yıllık süre bakımından da yalnızca sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl sayılması doğru değildir. Belirli süreli sözleşmelerde ilk kira döneminden sonra başlayan on yıllık uzama süresi dikkate alınmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle boşaltılan ev ise haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz. Bu yasağın ihlal edilmesi hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.

Kiracılı ev hemen kullanılmak üzere alınıyorsa ciddi bir tahliye riski taşır. Buna karşılık satış fiyatı uygun, kiracı düzenli ve kira bedeli tatmin ediciyse uzun vadeli yatırım bakımından avantajlı olabilir.