Kiracı çıkartma davası ne kadar sürer?

Kira ilişkilerinde son yıllarda en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiraya verenin kiracının taşınmazdan tahliyesini istemesidir. Özellikle kira bedellerindeki artış, kiraya verenin kendi konut ihtiyacının ortaya çıkması veya kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi nedenlerle tahliye davaları oldukça sık görülmektedir.

Bu süreçte hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en çok merak ettiği konu ise “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?” sorusudur.

Ancak tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda kesin bir süre vermek mümkün değildir. Çünkü her dava, kendi şartları içerisinde değerlendirilir. Davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların iddiaları, sunulan deliller, yapılacak incelemeler ve tahliyenin hangi hukuki sebebe dayandığı yargılama süresini doğrudan etkiler.

Uygulamada bazen tahliye davalarının birkaç ay içinde sonuçlanacağı düşünülmektedir. Ancak özellikle Sulh Hukuk Mahkemelerindeki yoğunluk nedeniyle bu süre çoğu zaman daha uzun olabilmektedir.

Bu nedenle “tahliye davası kesin olarak 2 ayda biter” veya “3 ay içinde kiracı çıkarılır” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin kanunda belirtilen sebeplerden birine dayanarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği davadır.

Kira sözleşmesi devam ederken kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeden kiracıyı çıkarması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması amacıyla tahliye sebeplerini belirli sınırlar içerisinde düzenlemiştir.

Bu nedenle ev sahibinin kiracısını tahliye edebilmesi için hukuken geçerli bir sebebe dayanması gerekir.

Örneğin kiraya verenin kendi konut ihtiyacının bulunması, kiracının kira borcunu ödememesi, kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi veya kanunda belirtilen sürelerin tamamlanması gibi durumlarda tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ancak yalnızca “evimi geri almak istiyorum” veya “daha yüksek kira bedeliyle başkasına vermek istiyorum” şeklindeki nedenler her zaman tahliye için yeterli değildir.

Kiracı Tahliye Davası Hangi Mahkemede Görülür?

Kiracı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, özel düzenleme nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.
İcra takibi ile başlayan

Tahliye davası açılmadan önce bazı kira uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması hâlinde dava açılmasına gerek kalmayabilir. Ancak anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurabilir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davalarının süresi, davanın niteliğine ve mahkemenin çalışma yoğunluğuna göre değişmektedir.

Tahliye davaları basit yargılama usulüne tabi davalardandır. Bu nedenle yazılı yargılama usulüne göre daha hızlı ilerlemesi amaçlanmıştır.

Ancak basit yargılama usulüne tabi olması, davanın mutlaka kısa sürede sonuçlanacağı anlamına gelmez.

Dava dilekçesinin verilmesi, karşı tarafın cevap dilekçesi sunması ve dilekçeler aşamasının tamamlanmasının ardından mahkeme ön inceleme aşamasına geçer.

Ön inceleme ve tahkikat aşamalarının ne kadar süreceği ise mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların sunduğu deliller dinlenecek tanıkların sayısı bilirkişi raporu aldırılıp aldırılmayacak olması ve dosyanın özelliklerine bağlıdır.

Bazı dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilirken, özellikle yoğun Sulh Hukuk Mahkemelerinde yargılama süreci daha uzun sürebilmektedir.

Bu nedenle tahliye davasının süresi hakkında kesin bir ay vermek yerine, dosyanın özelliklerine göre değerlendirme yapmak gerekir.

Tahliye Davasında Yargılama Süreci Nasıl İlerler?

Tahliye davalarında yargılama süreci, basit yargılama usulüne göre yürütülür.

Dava açıldıktan sonra öncelikle dava dilekçesi kiracıya tebliğ edilir. Duruşma günü tensiple birlikte verilir. Dava dilekçesi ve tensip davalıya tebliğ edilir. Kiracının cevap dilekçesini sunmasıyla birlikte dilekçeler aşaması tamamlanır.

Bundan sonra mahkeme tarafından ön inceleme duruşması yapılır.

Tahliye Davasında Ön İnceleme Aşaması Nedir?

Ön inceleme aşaması, mahkemenin uyuşmazlığın temel noktalarını belirlediği aşamadır.

Bu aşamada mahkeme öncelikle dava şartlarının bulunup bulunmadığını inceler. Tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilir, hangi konularda anlaşmazlık olduğu belirlenir.

Hakim, mümkün olması hâlinde tarafları sulhe teşvik eder. Çünkü kira uyuşmazlıklarında tarafların anlaşarak sorunu çözmesi, hem zaman hem de ekonomik açıdan daha uygun bir sonuç doğurabilir.

Ancak taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa mahkeme tahkikat aşamasına geçer.

Tahliye Davasında Tahkikat Aşaması Nasıl İlerler?

Ön inceleme aşamasında taraflar arasında anlaşma sağlanamaması hâlinde mahkeme tahkikat aşamasına geçer.

Tahkikat aşaması, tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirildiği, delillerin incelendiği ve uyuşmazlığın esasının araştırıldığı aşamadır.

Bu aşamada kiraya veren, tahliye talebini hangi hukuki sebebe dayandırıyorsa bunu ispatlamak zorundadır. Çünkü tahliye davalarında yalnızca “kiracının çıkmasını istiyorum” şeklindeki bir talep yeterli değildir.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmışsa, kiraya verenin gerçekten konut veya iş yeri ihtiyacının bulunduğunu ortaya koyması gerekir. Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle dava açılmışsa, kira borcunun oluştuğu ve kanuni şartların gerçekleştiği ispatlanmalıdır.

Mahkeme tahkikat aşamasında tarafların sunduğu belgeleri inceler, gerekli görürse tanıkları dinler ve uyuşmazlığın çözümü için gerekli değerlendirmeleri yapar.

Tahkikat tamamlandıktan sonra mahkeme sözlü yargılama aşamasına geçerek tarafların son açıklamalarını alır ve kararını verir.

Tahliye Davasında Delillerin Önemi Nedir?

Tahliye davalarında en önemli konulardan biri, ileri sürülen tahliye sebebinin ispatlanmasıdır.

Kiraya veren hangi nedenle tahliye talep ediyorsa, bu nedeni destekleyen delilleri mahkemeye sunmalıdır.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu gösteren durumlar önem taşır. Kiraya verenin mevcut konut durumu, taşınmaza neden ihtiyaç duyduğu ve bu ihtiyacın zorunlu olup olmadığı değerlendirilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davalarında ise kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarlar ve diğer belgeler önem kazanır.

Bunun yanında tanık anlatımları da bazı tahliye davalarında etkili olabilir.

Ancak her tahliye davasında aynı deliller yeterli olmaz. Davanın hangi hukuki sebebe dayandığına göre ispat araçları değişir.

Evden Çıkmak İstemeyen Kiracı İçin Ne Yapılabilir?

Kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması, uygulamada sık karşılaşılan sorunlardan biridir.

Ancak kiracının çıkmaması hâlinde kiraya verenin kendi başına hareket etmesi mümkün değildir.

Bazı ev sahipleri kiracıyı çıkarmak amacıyla elektrik veya suyu kesmek, kapı kilidini değiştirmek ya da kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak gibi yöntemlere başvurabilmektedir. Ancak bu tür davranışlar hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Kiracının tahliye edilebilmesi için öncelikle kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Daha sonra gerekli bildirimlerin yapılması ve şartları oluşmuşsa dava veya icra yoluna başvurulması gerekir.

Yani ev sahibinin haklı olması tek başına yeterli değildir; hakkın doğru hukuki yöntemle kullanılması gerekir.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda kabul edilen bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.

Kiraya verenin en sık başvurduğu tahliye sebeplerinden biri ihtiyaç nedeniyle tahliyedir.

Bunun yanında kiracının kira borcunu ödememesi, kira sözleşmesine aykırı davranması veya kanunda öngörülen diğer şartların gerçekleşmesi hâlinde de tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ancak her durumda kanunun aradığı şartların yerine getirilmesi gerekir.

Örneğin ev sahibinin yalnızca kira bedelini artırmak istemesi veya taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya vermeyi düşünmesi, tek başına tahliye sebebi değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Uygulamada en çok karşılaşılan tahliye nedenlerinden biri, kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacıdır.

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, çocuklarının veya kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir.

Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında önemli olan, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.

Sadece kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen yapay ihtiyaç iddiaları mahkeme tarafından kabul edilmeyebilir.

Örneğin yıllardır başka bir yerde rahat şekilde yaşayan kişinin, yalnızca kira bedelini artırmak amacıyla “kendim oturacağım” şeklinde iddia ileri sürmesi durumunda mahkeme bu ihtiyacın gerçek olup olmadığını araştırır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında yalnızca ihtarın çekilmiş olması yeterli değildir. İhtiyacın hukuken kabul edilebilir şekilde ortaya konulması gerekir.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının uzun süre taşınmazda oturması, kiraya verene her zaman istediği anda tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması amacıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi bakımından belirli şartlar öngörmüştür.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminde kendiliğinden tahliye edilmez. Kiracı sözleşmeyi sona erdirmediği sürece kira ilişkisi kanunda belirtilen uzama süreleriyle devam eder.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresini tamamladıktan sonra, kiraya veren herhangi bir sebep göstermek zorunda olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, halk arasında söylendiği gibi “kira sözleşmesi 10 yıl oldu, hemen çıkarılır” şeklinde bir durumun bulunmamasıdır. 10 yıllık kiracılık ihtar süreleri ile yargılamaya başlamadan 12 yılı bulur yargılama süreci de ayrıca tahliyeyi uzatır.

Kanundaki 10 yıllık süre, kira sözleşmesinin ilk yapıldığı tarihten itibaren değil, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra başlayan uzama süreleri dikkate alınarak hesaplanır.

Örneğin bir yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa, ilk kira süresinin sona ermesinden sonra başlayan uzama dönemleri hesaplanır. Bu uzama sürelerinin toplamda 10 yılı doldurması gerekir.

10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu bildirim yapılmadığı takdirde kira ilişkisi bir yıl daha devam eder.

Yani 10 yıllık kiracının tahliyesi için; öncelikle kanundaki 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması, ardından üç aylık bildirim süresine uyulması gerekir.

Şartlara uygun bildirim yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açarak veya şartları oluşmuşsa diğer hukuki yollarla kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu nedenle uzun süredir aynı evde oturan bir kiracının çıkarılmasında yalnızca “10 yıl geçti” demek yeterli değildir. Sürenin doğru hesaplanması ve kanuni prosedürün eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.

Tahliye Davası Açılması Kiracının Kesin Çıkacağı Anlamına Gelir mi?

Hayır.

Bir tahliye davasının açılmış olması, kiracının mutlaka taşınmazdan çıkarılacağı anlamına gelmez.

Mahkeme öncelikle kiraya verenin dayandığı tahliye sebebini inceler. Tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı, tarafların sunduğu deliller ve olayın özellikleri değerlendirilir.

Kiraya verenin geçerli bir tahliye sebebine dayanması, kanuni sürelere uygun hareket etmesi ve iddialarını ispatlaması gerekir.

Davanın yanlış sebebe dayanılarak açılması, gerekli şartların oluşmaması veya ispat yükünün yerine getirilememesi hâlinde tahliye talebi reddedilebilir.

Bu nedenle tahliye davalarında önemli olan yalnızca dava açmak değil, doğru hukuki yolu seçmek ve süreci usulüne uygun şekilde yürütmektir.

Kiracı Tahliye Davasında Karar Ne Zaman Kesinleşir?

Tahliye davasında mahkemenin kiracının tahliyesine karar vermesiyle süreç her zaman hemen sona ermez. Verilen kararın kesinleşip kesinleşmeyeceği, tarafların kanun yollarına başvurup başvurmadığına ve kararın niteliğine göre değişir.

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarına karşı taraflar, kararın kendilerine tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir.

Süresi içerisinde istinaf başvurusu yapılmazsa karar kesinleşir. Taraflardan biri istinaf yoluna başvurursa dosya Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenir ve kesinleşme süreci uzayabilir.

Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır. Her tahliye kararı istinaf incelemesine açık değildir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenen kesinlik sınırı nedeniyle, belirli parasal sınırın altında kalan bazı kararlar hakkında istinaf yoluna başvurulamaz.

Tahliye davalarında kararın kesin olup olmadığı yalnızca dava türüne göre değil, aynı zamanda hükmedilen alacak miktarı veya parasal değer bakımından da değerlendirilir. Bu nedenle özellikle kira bedeli, kira alacağı veya tazminat talepleriyle birlikte açılan davalarda kesinlik sınırı ayrıca incelenmelidir.

Tahliye kararının kesinleşmesi bakımından bir diğer önemli husus da kararın icra edilmesidir. Tahliye kararları bakımından kesinleşme gerekip gerekmediği, kararın hangi hukuki talebe ilişkin olduğuna ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Bu nedenle bir tahliye kararında;

• Kararın taraflara ne zaman tebliğ edildiği,
• İstinaf başvurusu yapılıp yapılmadığı,
• Kararın kesinlik sınırı içinde kalıp kalmadığı,
• Tahliye kararının icra edilebilir olup olmadığı, ayrıca incelenmelidir.