Tahliye Kararı Çıktıktan Sonra Ne Yapılır? Kiracı Kaç Günde Çıkar?

Tahliye kararı çıktıktan sonra kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa kararın icra dairesi aracılığıyla uygulanması gerekir. Kira sözleşmesinden doğan tahliye kararlarında kural olarak kesinleşme beklenmez. Kiracının istinafa başvurması da tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz. Ancak zorla tahliye yapılabilmesi için kararın niteliğine göre gerekli tebligatların yapılması, kanuni sürelerin geçmesi ve icrayı durduran bir karar bulunmaması gerekir.

Kiracıya tanınan süre, tahliye kararının hangi yargılama sonunda verildiğine göre değişir. Sulh hukuk mahkemesinden alınan tahliye ilamının icrasında icra emrinin tebliğinden itibaren yedi günlük teslim süresi bulunur. İİK m. 269/c kapsamındaki icra hukuk mahkemesi kararında ise kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmeden tahliye yapılamaz.

Bu süreler, mahkeme kararından sonra taşınmazın mutlaka yedi veya on gün içinde teslim alınacağı anlamına gelmez. Tebligat, icranın geri bırakılması ve fiilî tahliye hazırlıkları, işlemin tamamlanacağı tarihi etkiler.

Tahliye Kararından Sonra Yedi Gün mü, On Gün mü Beklenir?

Tahliye süresini hesaplarken önce kararın dayandığı hukuki yol belirlenmelidir:

Tahliye kararının niteliği	Uygulanacak süre	Sürenin başlangıcı
Sulh hukuk mahkemesinden alınan kira tahliye ilamının İİK m. 26 kapsamında icrası	Taşınmazın teslimi için yedi gün	İcra emrinin kiracıya usulüne uygun tebliği
İİK m. 269/c kapsamındaki icra hukuk mahkemesi tahliye kararı	Tahliyeden önce on günlük bekleme	Kararın usulüne uygun tefhimi veya tebliği

Yedi günlük süre, ilamlı takipte kiracıya taşınmazı teslim etmesi için verilir. On günlük süre ise ilgili icra mahkemesi kararının uygulanmasından önce geçmesi gereken süredir. Bunlar birbirine eklenerek her tahliye dosyasında on yedi gün beklenmesi gereken süreler değildir.

Ayrıca bu sürelerle istinaf veya temyiz başvuru süresi karıştırılmamalıdır. Kanun yoluna başvurunun süresi ve kararın icra edilebileceği tarih ayrı hükümlere göre belirlenir.

Sulh Hukuk Mahkemesinin Tahliye Kararı Nasıl İcraya Konulur?

İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar veya kira sözleşmesinden doğan başka bir sebeple sulh hukuk mahkemesinden tahliye kararı alınmışsa ilamlı icra yoluna başvurulabilir. Gerekçeli ilam icra dairesine sunulur; taşınmazın tahliye ve teslimi istenir. İcra dairesi, İİK m. 26 uyarınca kiracıya taşınmazı yedi gün içinde teslim etmesini bildiren icra emri gönderir.

Yedi gün, mahkemenin karar tarihinden başlamaz. Örneğin mahkeme 1 Eylül’de tahliye kararı vermiş, icra emri kiracıya 15 Eylül’de tebliğ edilmişse süre hesabında esas alınacak işlem 15 Eylül tarihli tebligattır. Kararın verildiği tarihten yedi gün geçmiş olması, tek başına zorla tahliye yapılmasına yeterli değildir.

Kiracı verilen sürede taşınmazı boşaltıp teslim etmezse ve icranın devamını engelleyen bir karar bulunmuyorsa alacaklı fiilî tahliye talep edebilir. Bu aşamada ikinci bir tahliye davası açılması veya kiracıya yeniden noter ihtarnamesi gönderilmesi gerekmez.

Kira tahliye ilamının icrası kesinleşmeye bağlı olmadığından, takibe başlamak için istinaf süresinin dolması da kural olarak beklenmez. Bununla birlikte icra emrinin doğru kişiye ve usulüne uygun tebliğ edilmesi gerekir. Tebligattaki eksiklik, sonraki tahliye işleminin de şikâyet konusu olmasına neden olabilir.

İcra Hukuk Mahkemesinin Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibinden sonra icra hukuk mahkemesinin verdiği tahliye kararı, ilgili takip dosyası üzerinden uygulanır. İİK m. 269/c kapsamındaki kararlarda kesinleşme aranmaz; ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir.

Karar kiracı veya vekilinin yüzüne karşı usulüne uygun açıklanmışsa tefhim tarihi dikkate alınır. Yoklukta verilen kararda ise sürenin başlayabilmesi için kararın usulüne uygun tebliği gerekir. Dosyadaki duruşma tutanağı ile tebligat kaydı birlikte incelenmeden tahliye günü belirlenmemelidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 19.03.2014 tarihli, 2014/4609 E., 2014/7824 K. sayılı kararında bu ayrım uygulanmıştır. İncelenen olayda tahliye kararı kiracının yokluğunda verilmiş; gerekçeli karar kiracıya tebliğ edilmeden tahliye gerçekleştirilmiştir. Yargıtay, kararın kesinleşmesinin gerekmediğini belirtmekle birlikte, yoklukta verilen karar bakımından on günlük sürenin tebliğden itibaren hesaplanması gerektiğini kabul etmiştir. Tebliğ gerçekleşmeden yapılan tahliye hukuka aykırı bulunmuştur.

Dolayısıyla kesinleşme aranmaması, kanunun öngördüğü bekleme süresini ortadan kaldırmaz. İcra hukuk mahkemesinden verilen her karar için de yalnızca mahkemenin adına bakılarak aynı usul uygulanamaz; kararın hangi takip ve kanun hükmüne dayandığı belirlenmelidir.

Tahliye Kararının Kesinleşmesi Gerekir mi?

Kira sözleşmesine dayanan tahliye davasında mahkeme, kiracının taşınmazı kullanma hakkının devam edip etmediğini inceler. Taşınmazın mülkiyeti hakkında karar verilmediğinden bu ilamlar, taşınmazın aynına ilişkin kararlarla aynı kesinleşme rejimine tabi değildir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 07.02.2012 tarihli, 2011/16161 E., 2012/2612 K. sayılı kararında, taşınmaz üzerindeki kişisel haklara ilişkin ilamların kesinleşmeden icraya konulabileceği belirtilmiştir. Böylece uyuşmazlığın bir taşınmazla ilgili olması ile taşınmazın aynına ilişkin olması arasındaki ayrım esas alınmıştır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 15.05.2017 tarihli, 2015/6386 E., 2017/7009 K. sayılı kararında ise elatmanın önlenmesi ve tahliyeye ilişkin ilam incelenmiştir. Somut uyuşmazlıkta mülkiyet ihtilafı bulunmaması ve hükmün tapu sicilinde değişiklik meydana getirmemesi nedeniyle ilamın icrasında kesinleşme aranmayacağı kabul edilmiştir. Bu kararın değerlendirilmesinde, uyuşmazlıkta ayni hakkın tartışılmamış olması belirleyicidir.

Kira tahliye kararına karşı kanun yolunun açık olması, ilamın icraya konulmasını tek başına engellemez. Ancak tahliye talebiyle birlikte tapu iptali, tescil veya başka bir ayni hak uyuşmazlığı da karara bağlanmışsa hüküm ayrıca değerlendirilmelidir.

Kanun yoluna açık bir karara süresinde başvurulmazsa karar kesinleşir. Bunun için gerekçeli kararın ilgili taraflara usulüne uygun tebliği ve başvuru sürelerinin tamamlanması önem taşır. Kesinleşme tarihi ile tahliye takibinin başlatılabileceği tarih bu nedenle her zaman aynı değildir.

Kiracı İstinafa Başvurursa Tahliye Durur mu?

HMK m. 350 uyarınca istinafa başvurulması, kural olarak kararın icrasını durdurmaz. Temyiz bakımından da HMK m. 367 aynı esası benimser. Bu nedenle tahliye davası üst mahkemede incelenirken icra dosyasındaki işlemler devam edebilir.

Kiracının istinaf dilekçesi vermesi, başvuru belgesini icra dosyasına sunması veya dilekçesinde “tehiri icra taleplidir” ifadesini kullanması, tek başına tahliyeyi durdurmaya yeterli değildir. Tahliyenin kanun yolu incelemesi sırasında uygulanmaması için şartları varsa İİK m. 36 kapsamında icranın geri bırakılması yoluna başvurulmalıdır.

İstinaf mahkemesi, tahliye kararının hukuka uygunluğunu inceler. İcranın geri bırakılması kararı ise bu inceleme sürerken ilamın uygulanmasını geçici olarak durdurur. Kiracı bakımından her iki dosyanın sürelerinin ayrı ayrı takip edilmesi gerekir.

Tahliyede İcranın Geri Bırakılması Nasıl Alınır?

Tahliye kararına karşı kanun yoluna başvuran kiracı, İİK m. 36’daki güvence koşullarını yerine getirerek icra müdürlüğünden uygun süre verilmesini ister. Uygulamada mehil belgesi olarak anılan bu süre içinde, takibin yapıldığı yer icra hukuk mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alınması gerekir.

İİK m. 36’nın 2021 yılında değiştirilmesinden sonra bu kararı verme görevi takibin yapıldığı yer icra mahkemesine aittir. İstinaf veya temyiz incelemesini yürüten mahkeme ile icranın geri bırakılmasına karar veren mahkeme farklıdır.

Teminatın yatırılması, süre alınması ve mahkeme kararının dosyaya sunulması birbirini tamamlayan işlemlerdir. Kiracıya verilen süre içinde gerekli karar alınmaz ve sürenin devamını sağlayan bir işlem de bulunmazsa tahliye takibi ilerleyebilir.

İcranın geri bırakılması kararı alındığında ise tahliye, kararın kapsamı ve kanuni etkisi devam ettiği sürece gerçekleştirilemez. Bölge adliye mahkemesinin istinaf başvurusunu esastan reddetmesi hâlinde, kararın temyize açık olup olmadığı da incelenmelidir. Temyiz yolu açıksa mevcut icranın geri bırakılması kararının etkisi, temyiz başvuru süresinin sonuna kadar devam eder. Sonraki aşama için gerekli işlemlerin süresinde yapılması gerekir.

Tahliyeyi Durdurmak İçin Üç Aylık Kira Bedeli Yeterli mi?

Tahliye hükmünün icrasının geri bırakılmasında yerleşmiş güvence ölçüsü üç aylık kira bedelidir. Bu uygulamanın dayanaklarından biri Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 04.12.1957 tarihli, 1957/10 E., 1957/25 K. sayılı kararıdır. Kararda, tahliye kararına karşı kanun yoluna başvuran kiracının üç aylık kira karşılığını yatırması suretiyle İİK m. 36’dan yararlanması kabul edilmiştir.

Üç aylık kira tutarındaki güvence, tahliyeye ilişkin kısım bakımındandır. İlamda kira alacağı, yargılama gideri veya başka bir para borcu da bulunuyorsa ve bunların icrasının da geri bırakılması isteniyorsa güvence hesabı ilgili kalemler yönünden ayrıca yapılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.11.2011 tarihli, 2011/14748 E., 2011/19401 K. sayılı kararında, hem genel mahkemelerden hem de icra hukuk mahkemelerinden verilen tahliye kararlarının icrasının geri bırakılması için üç aylık kira bedeli tutarında güvence alınması açıklanmıştır. Kararda ayrıca bu amaçla icra dosyasına yatırılan paranın kira ödemesi sayılamayacağı kabul edilmiştir.

Örneğin aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir kiracı, tahliyenin durdurulması için 60.000 TL teminat yatırdığında gelecek üç ayın kirasını ödemiş olmaz. Taşınmazı kullanmaya devam ettiği dönemlerin kira bedellerini ayrıca ödemelidir. Teminatın kira yerine geçtiği düşünülerek ödemelerin kesilmesi, yeni bir temerrüt uyuşmazlığı doğurabilir.

Ayrıca üç aylık tutarın yatırılmasıyla kiracıya üç ay daha oturma hakkı verilmiş olmaz. Tahliyenin ne kadar süre duracağı, alınan kararın kapsamına ve kanun yolu sürecine bağlıdır.

Kiracı İcra Emrine Rağmen Çıkmazsa Zorla Tahliye Nasıl Yapılır?

Teslim süresi geçtiği hâlde kiracı taşınmazı boşaltmamışsa alacaklı icra dosyasından tahliye talep eder. Gerekli giderler yatırılır, icra müdürlüğünün işlemleri doğrultusunda tahliye hazırlığı yapılır. Gerektiğinde çilingir, nakliye ve muhafaza imkânları sağlanır; kolluk yardımına başvurulur.

Tahliye günü kiracının evde bulunmaması, usulüne uygun yürütülen işlemi tek başına engellemez. Kapının kapalı olması hâlinde icra görevlisi tarafından gerekli usul izlenerek taşınmaza girilebilir. Taşınmazın durumu ve yapılan işlemler tutanağa geçirilir; tahliye tamamlandığında taşınmaz alacaklıya teslim edilir.

Ev sahibi, mahkeme kararına dayanarak kendisi zor kullanamaz. Kiracı henüz taşınmazı teslim etmeden yedek anahtarla içeri girilmesi, kilidin değiştirilmesi, eşyaların çıkarılması veya elektrik ve su kesilerek kiracının çıkmaya zorlanması, mahkeme kararının icrası yerine geçmez.

Tahliye için yapılan tebligat, çilingir, taşıma ve muhafaza giderlerinin başlangıçta alacaklı tarafından karşılanması gerekebilir. Kanunen borçluya yükletilebilen takip giderleri dosyada kiracıya yansıtılır. Davanın kazanılması, fiilî tahliye için hiçbir gider avansı yatırılmayacağı anlamına gelmez.

Tahliye Sırasında Evde Kalan Eşyalara Ne Olur?

Kiracının eşyaları tahliye ilamının konusu değildir. Taşınmazın boşaltılması sırasında bu eşyaların teslimi ve muhafazası İİK m. 26’daki usule göre yapılır.

Kiracı hazırsa eşyalar kendisine teslim edilir. Hazır değilse vekiline, ailesinden veya yanında çalışan ergin bir kişiye teslimi mümkündür. Teslim edilecek kimse bulunamazsa eşyalar güvenli bir yerde muhafaza edilir. Muhafaza gideri başlangıçta alacaklıdan alınarak daha sonra borçluya yükletilir.

Kiracıya eşyaların bulunduğu yer ve teslim alma yükümlülüğü bildirilir. Kanunda, kiracının eşyanın bulunduğu yerde olması hâlinde beş günlük, başka yerde olması hâlinde otuz günlük süre öngörülmüştür. Eşyaların alınmaması veya giderlerin ödenmemesi durumunda kanuni koşullarla icra mahkemesi kararı üzerine satış yapılabilir; giderlerden kalan bedel kiracı adına muhafaza edilir.

Ev sahibinin eşyaları kendi kararıyla satması, kullanması veya sokağa bırakması bu usule uygun değildir. Eşyaların cinsi, durumu, kime teslim edildiği ve nerede muhafaza altına alındığı tutanakta açıkça gösterilmelidir.

Anahtar Teslim Edildiğinde Tahliye Tamamlanmış Sayılır mı?

Kiracı mahkeme kararından sonra taşınmazı kendiliğinden boşaltıp teslim edebilir. Böyle bir teslim gerçekleşmişse zorla tahliyeye gerek kalmaz. Ancak taşınmazdan taşınılması ile hukuken teslimin tamamlanması arasında ispat bakımından fark bulunabilir.

Anahtarın ev sahibine veya teslim almaya yetkili kişiye verildiği, taşınmazın hangi tarihte ve ne durumda bırakıldığı belirlenebilmelidir. Anahtarın kapıcıya bırakılması veya yalnızca mesajla “evden çıktım” denilmesi, her olayda teslimi kanıtlamaya yeterli olmayabilir.

Taşınmazda eşya bırakılmışsa bunların teslim üzerindeki etkisi de değerlendirilir. Tarafların teslimi kabul edip etmediği ve kalan eşyalar hakkında ne kararlaştırıldığı önem taşır. Yazılı teslim tutanağında tarih, anahtarlar, taşınmazın durumu ve varsa kalan eşyalar belirtilmelidir. Devam eden icra dosyasına da teslimin bildirilmesi, gereksiz tahliye işlemleriyle ek masrafları önler.

Kiracının Ailesi veya Başka Bir Kişi Taşınmazdaysa Ne Yapılır?

Kiracıyla birlikte yaşayan ve kullanımını onun kira ilişkisine dayandıran aile bireylerinin taşınmazda bulunması, tahliyeyi kendiliğinden engellemez. Tahliye ilamı, kiracının şahsen dışarı çıkarılmasının ötesinde taşınmazın teslimini amaçlar.

Bununla birlikte taşınmazda bulunan kişinin bağımsız bir kira sözleşmesine, ayni hakka veya başka bir hukuki sıfata dayanması hâlinde iddianın niteliği incelenir. Üçüncü kişinin ne zamandan beri taşınmazda bulunduğu, hangi belgeye dayandığı ve takibin hangi usulle yürütüldüğü uygulanacak hükümleri etkiler.

Yalnızca “Ben kiracı değilim” denilmesi tahliyeyi durdurmaya yeterli olmadığı gibi, her üçüncü kişinin kiracının yakını kabul edilerek çıkarılması da doğru değildir.

İcra yoluyla tahliye edilen kiracının sonradan haklı bir sebep olmadan taşınmaza yeniden girmesi ise İİK m. 26’da ayrıca düzenlenmiştir. Bu durumda yeni bir hüküm alınmadan tekrar çıkarılması mümkündür. Tahliyeden sonra yeni bir kira ilişkisi kurulmuş olması gibi hukuki sebepler varsa bunlar ayrıca değerlendirilir.

Tahliye Kararı İstinafta Kaldırılır veya Yargıtayda Bozulursa Ne Olur?

Tahliye hükmü kesinleşmeden uygulanabildiği için, kiracı çıkarıldıktan sonra kararın kaldırılması veya bozulması mümkündür. Bu durumda İİK m. 40 uygulanır.

Henüz tamamlanmamış icra bakımından, ilamın bölge adliye mahkemesince kaldırılması veya Yargıtayca bozulması icra işlemlerini bulunduğu yerde durdurur. Ancak tahliye daha önce gerçekleştirilmişse taşınmazın kiracıya geri verilmesi için icranın iadesi koşulları ayrıca incelenir.

Bozma kararı verilmesi, tek başına eski kiracının derhâl taşınmaza geri yerleştirilmesi sonucunu doğurmaz. İİK m. 40/2 kapsamında eski hâle iade için, aleyhine takip yapılan kişinin tahliye yükümlülüğünün bulunmadığının kesin bir ilamla ortaya çıkması gerekir. Bu koşullar gerçekleştiğinde ayrıca bir iade hükmü alınmasına gerek olmadan icranın eski hâline döndürülmesi istenebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.06.2013 tarihli, 2013/6498 E., 2013/10270 K. sayılı kararında temerrüt nedeniyle verilen tahliye hükmü uygulanmış, ardından karar bozulmuştur. Bozma sonrasında taşınmazın dava dışı bir şirkete devredildiği de anlaşılmıştır.

Yargıtay, sonradan bozulan tahliye hükmünün icrasıyla gerçekleşen tahliyenin, kiracının rızasıyla çıkması veya kesinleşmiş tahliye ilamının uygulanması gibi değerlendirilemeyeceğini belirtmiştir. İİK m. 40 çerçevesinde taşınmazın kiracıya iadesinin mümkün olabileceğini gözeterek, yalnızca tahliye gerçekleştiği gerekçesiyle davanın konusuz kaldığı sonucuna varılmasını doğru bulmamıştır. Somut olayda davacının dava hakkının kalmaması nedeniyle ret kararı verilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Karar metni

Bu nedenle icranın iadesi incelenirken üst mahkeme kararının içeriği, sonrasında verilen hüküm ve kesinleşme durumu birlikte değerlendirilir. Kiracı da bozma kararına dayanarak kendi imkânlarıyla taşınmaza giremez; talebini hukuki yoldan ileri sürmelidir.

Tahliyeden Sonra Taşınmaz Başkasına Kiralanmışsa Ne Olur?

İİK m. 40, icranın iadesinde üçüncü kişilerin iyi niyetle kazandığı hakları korur. Bu nedenle taşınmazın tahliyeden sonra başka bir kişiye kiralanması veya devredilmesi, eski kiracıya geri teslimin koşullarını etkileyebilir.

Yeni kiracının ya da devralanın hakkı, iyi niyeti ve işlemin yapıldığı tarih incelenmeden kesin bir sonuca varılamaz. Taşınmazın başkasına kiralanmış olması her durumda iadeyi engellemediği gibi, tahliye kararının kaldırılması da yeni kiracının koşulsuz biçimde çıkarılmasını sağlamaz.

Ayrıca tahliye sebebinden doğan yeniden kiralama sınırlamaları vardır. İhtiyaç nedeniyle boşaltılması sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. TBK m. 355’teki yasağa aykırılık, eski kiracıya karşı tazminat sorumluluğu doğurabilir. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyelerde de aynı maddede düzenlenen sınırlamalar ve eski kiracının öncelik hakkı dikkate alınmalıdır.

Dolayısıyla taşınmazın icra yoluyla teslim alınmasından sonra yapılacak yeni kira sözleşmesi değerlendirilirken hem tahliye kararının kanun yolu durumu hem de tahliyenin hukuki sebebi göz önünde tutulmalıdır.

Tahliye Kararından Sonra Kiracıya Ek Süre Verilebilir mi?

Taraflar, kararın ardından kiracının belirli bir tarihte çıkması konusunda anlaşabilir. Anlaşmada tahliye ve anahtar teslim tarihi, o tarihe kadar ödenecek bedeller, icra giderleri ve mevcut takibin nasıl yürütüleceği açıkça belirtilmelidir.

Kiracıya taşınması için süre tanınması ile yeni bir kira sözleşmesi kurulması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Aynı şekilde karar sonrasında kira bedeli alınması da bütün olaylarda tahliye hakkından vazgeçildiği anlamına gelmez; ödemenin hangi döneme ilişkin olduğu ve tarafların iradesi incelenir.

Bu aşamadaki belirsiz ifadeler, kazanılmış davadan sonra yeni bir uyuşmazlık çıkarabilir. Yazılı anlaşmada mevcut tahliye ilamının ve icra dosyasının belirtilmesi, verilen sürenin niteliğinin açıklanması ve teslimin ayrıca tutanakla belgelenmesi, tarafların hangi koşulları kabul ettiğini ortaya koyar.