Kira uyuşmazlıklarında haklı olmak her zaman yeterli değildir. Ev sahibinin konuta gerçekten ihtiyacı bulunabilir, kiracı geçerli bir tahliye taahhüdü vermiş olabilir veya aynı kira yılı içinde iki kez kira borcu nedeniyle haklı ihtara sebep olmuş olabilir. Buna rağmen kanunun öngördüğü süre içinde gerekli işlem yapılmamışsa, tahliye talebi sırf süre yönünden sonuçsuz kalabilir.
Fakat kira hukukundaki bütün süreler aynı sonucu doğurmaz. Tahliye taahhüdündeki bir aylık başvuru süresi ile kira tespit davasındaki otuz günlük bildirim süresinin geçirilmesi aynı şey değildir. Birinde belirli bir tahliye belgesine dayanma imkânı kaybedilebilirken diğerinde dava açma hakkı devam eder, yalnızca yeni kira bedelinin uygulanacağı dönem değişebilir. Yeni malikin satın almadan sonraki bir aylık bildirim süresini kaçırması da ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının tamamını ortadan kaldırmaz; esas olarak yeni malike tanınan özel tahliye yolunu etkiler.
Bu sebeple kira dosyalarında önce hangi sürenin geçirildiği ve o sürenin kanunda hangi sonuca bağlandığı belirlenmelidir.
Kira Hukukunda Süreyi Kaçırmak Her Zaman Dava Hakkını Kaybettirir mi?
Hayır. Kira hukukunda bir süre geçtiğinde ortaya çıkacak sonucu anlayabilmek için o sürenin ne için öngörüldüğüne bakmak gerekir.
Bazı süreler doğrudan belirli bir tahliye sebebinin kullanılmasına ilişkindir. Tahliye taahhüdüne dayanılarak işlem yapılması için öngörülen bir aylık süre buna örnektir. Kiraya veren bu süre içerisinde dava açmaz veya icra takibine başlamazsa daha sonra aynı tahliye taahhüdüne dayanması mümkün olmayabilir.
Bazı sürelerde ise yalnız o kira dönemi kaybedilir. On yıllık uzama süresini dolduran bir kira sözleşmesinde kiraya veren üç aylık bildirim süresini kaçırmışsa fesih hakkı tamamen ortadan kalkmaz; gerekli bildirimi bir sonraki uzama yılı için yapabilir.
Kira tespit davasındaki süreler daha da farklıdır. Burada otuz günlük süre geçirilmiş olsa dahi kira tespit davası açılması mümkün olabilir. Tartışma çoğu zaman mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı noktasında çıkar.
Zamanaşımı süreleri de bunlardan ayrılır. Ödenmeyen kira alacağında beş yıllık zamanaşımının dolması borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Zamanaşımının borçlu tarafından ileri sürülmesi gerekir.
Dolayısıyla kira hukukunda bir sürenin geçirilmesinin sonucu, “dava açılır veya açılamaz” biçiminde tek cümleyle açıklanamaz.
Kiracı 15 Gün Önce Bildirim Yapmazsa Kira Sözleşmesi Ne Olur?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmeyi sürenin sonunda sona erdirmek istiyorsa bitim tarihinden en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim yapılmadığında sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin son gününde evden çıkılması, tek başına sözleşmenin dönem sonunda sona erdiği anlamına gelmez. Kiracı daha önce kanundaki fesih bildirimini yapmamışsa sözleşme uzamış olabilir.
Bunun sonucu kiracının mutlaka yeni kira yılının tamamına ait kiraları ödeyeceği değildir. Kiracı uzayan sözleşmeye rağmen taşınmazı erken geri verirse bu kez TBK m.325 uygulanır. Kiracının sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı olabilir.
Buradaki hak kaybı, kiracının dönem sonunda sözleşmeyi olağan yoldan sona erdirme imkânını zamanında kullanmamış olmasıdır.
Kira Borcu İçin Verilen 30 Günlük Sürede Ödeme Yapılmazsa Tahliye Mümkün mü?
Kiracı muaccel kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren TBK m.315 uyarınca yazılı bildirimde bulunarak borcun ödenmesini isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınması gereken süre en az otuz gündür.
Borç bu süre içerisinde ödenirse temerrüt nedeniyle tahliye sebebi ortadan kalkabilir. Ödemenin süre sona erdikten sonra yapılması ise aynı sonucu doğurmaz. Kiracı geç de olsa kira borcunu ödeyerek alacağı sona erdirebilir; ancak daha önce gerçekleşmiş temerrüdün tahliye üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilir.
Özellikle tahliye talepli icra takiplerinde kiracı açısından iki farklı süre bulunması uygulamada sık sık karışıklığa yol açmaktadır. Kiracı ödeme emrine karşı yedi gün içerisinde itiraz edebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında borcun ödenmesi için ise otuz günlük süre vardır.
Yedi günlük itiraz süresinin geçirilmesi ile otuz günlük ödeme süresinin geçirilmesi aynı hukuki sonucu doğurmaz. İlkinde icra takibine yönelik itiraz imkânı etkilenirken ikincisinde temerrüt nedeniyle tahliye şartlarının oluşması gündeme gelir.
İcra Takibine 7 Gün İçinde İtiraz Edilmezse Kiracı Hemen Tahliye Edilir mi?
Hayır. Tahliye talepli kira icra takibinde yedi günlük itiraz süresinin geçirilmesi, kiracının sekizinci gün taşınmazdan çıkarılacağı anlamına gelmez.
Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira borcunun ödenmesi için tanınan otuz günlük süre ayrıca dikkate alınır. Tahliye talebinin ileri sürülebilmesi için bu sürede ödeme yapılmamış olması da gerekir.
Kiracının yedi gün içerisinde itiraz etmesi durumunda ise takip durabilir. Bundan sonraki yol, kiraya verenin elindeki belgelere ve kiracının itirazının içeriğine göre değişir. İtirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolları bu aşamada gündeme gelir.
Yeni Malik Bir Ay İçinde İhtar Göndermezse Ne Kaybeder?
Kiracılı bir taşınmaz satın alan kişi, kendisinin veya TBK m.351’de sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak satın alma sonrasında tanınan özel tahliye yolunun kullanılabilmesi için yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir.
Bu süre geçirildiğinde yeni malik, edinmeden altı ay sonra dava açılmasına imkân veren TBK m.351/1 yolunu kullanamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.09.2025 tarihli, 2025/2624 E., 2025/3931 K. sayılı kararında, taşınmaz 09.12.2022 tarihinde satın alınmış olmasına rağmen bildirimin kiracılara 13.01.2023 tarihinde ulaşması nedeniyle bir aylık sürenin geçirildiği ve TBK m.351/1’e dayanılarak tahliye kararı verilemeyeceği kabul edilmiştir.
Yeni malikin bu süreyi kaçırmış olması ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının tamamen sona erdiği anlamına gelmez. TBK m.351/2 uyarınca kira sözleşmesinin dönem sonuna dayanan dava yolu ayrıca kullanılabilir. Dolayısıyla kaybedilen, ihtiyaç iddiasının kendisinden ziyade yeni malike satın alma nedeniyle tanınan özel altı aylık tahliye yoludur.
Yeni Malik Altı Ay Dolmadan Dava Açarsa Ne Olur?
Yeni malik edinmeden itibaren bir aylık bildirimi zamanında yapmış olsa bile TBK m.351/1’e dayanarak hemen tahliye davası açamaz. Kanun, edinme tarihinden itibaren altı aylık bir bekleme dönemi öngörmektedir.
Bu süre dolmadan açılan dava, dava hakkı henüz doğmadığı için reddedilebilir.
Yeni malik bakımından satın alma tarihinden sonra iki ayrı süre birlikte takip edilmelidir. Bir aylık dönem kiracıya yapılacak yazılı bildirime, altı aylık dönem ise tahliye davasının açılabileceği en erken zamana ilişkindir. Birinin yerine getirilmesi diğerini ortadan kaldırmaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması tahliye için tek başına yeterli değildir. Dava zamanında da açılmalıdır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kira süresinin sona ermesinden sonra açılabilir. Kanunda öngörülen dava süresinin geçirilmesi hâlinde, ilgili kira dönemi bakımından ihtiyaç sebebine dayanan tahliye imkânı kaybedilebilir.
TBK m.353 bu noktada kiraya verene önemli bir koruma sağlar. Kiraya veren dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Dolayısıyla dönem sonunda hemen dava açılamayacaksa, süresi içinde gönderilen yazılı bildirim hakkın korunmasını sağlayabilir. Buna karşılık hem dava süresi geçirilmiş hem de TBK m.353’e uygun bir bildirim yapılmamışsa gerçek bir ihtiyaç bulunması tek başına süre sorununu gidermez.
İhtiyacın samimi ve zorunlu olması davanın esasına, zamanında açılmış olması ise süresine ilişkindir. Mahkeme her ikisini ayrı ayrı inceler.
Arabuluculuk Tahliye Davasının Süresini Nasıl Etkiler?
Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Tahliye davalarının kısa sürelerle bağlı olması nedeniyle arabuluculuk başvuru tarihi ayrıca önem taşır.
Dava hakkı doğduktan sonra arabuluculuğa başvurulması hâlinde, başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen dönemde hak düşürücü süre işlemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2025 tarihli, 2025/2548 E., 2025/5852 K. sayılı kararında, dava hakkı doğduktan sonra zorunlu arabuluculuğa başvurulması durumunda arabuluculukta geçen sürenin dava açma süresine eklenemeyeceği, bu dönemde hak düşürücü sürenin işlemediği kabul edilmiştir.
Bu koruma yalnızca arabuluculuk başvurusu yapılırken hâlen kullanılabilir durumda olan hak bakımından söz konusudur. Dava açma süresi tamamen sona erdikten sonra arabuluculuk başvurusu yapılması, geçmişte kaybedilmiş tahliye hakkını yeniden doğurmaz.
Tahliye İçin Arabuluculuğa Çok Erken Başvurmak da Sorun Yaratabilir
Tahliye davalarında yalnız geç kalmak değil, dava hakkı doğmadan önce arabuluculuğu tamamlamak da sorun çıkarabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararında, belirli süreli kira sözleşmesine dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlığında dava hakkı henüz doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun daha sonra açılacak dava için dava şartını karşılamadığı kabul edilmiştir.
Bu karar özellikle kira dönemi sona ermeden aylar önce arabuluculuk sürecini tamamlayıp dönem sonunda doğrudan dava açmayı planlayan kiraya verenler açısından önemlidir.
Arabuluculuk tahliye sebebi doğmadan önce tamamlanmışsa, daha sonra açılacak davada yeniden dava şartı sorunu ortaya çıkabilir. Bu sebeple kira sözleşmesinin sona erme tarihi ile arabuluculuk başvuru tarihinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Süre Geçirilirse Belge Geçersiz mi Olur?
Tahliye taahhüdünün geçerli olması ile geçerli taahhüdün zamanında kullanılması farklı konulardır.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihte çıkmamışsa kiraya veren TBK m.352/1 uyarınca tahliye isteyebilir. Bunun için taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir.
Kiraya veren bu süreyi geçirirse taahhütname fiziksel olarak ortadan kalkmaz veya sahte hâle gelmez. Fakat o taahhüde dayanılarak tahliye isteme imkânı kaybedilebilir.
Örneğin taahhütnamenin noterde düzenlenmiş olması, imzanın kiracıya ait olduğunun tartışmasız bulunması veya tahliye tarihinin son derece açık yazılması, kiraya verenin kanundaki bir aylık süreye uyması gereğini ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesi dosyasında önce belgenin geçerliliği, ardından taahhüt edilen tahliye tarihi ve kiraya verenin hangi tarihte dava veya icra takibi başlattığı incelenmelidir.
İki Haklı İhtar Oluştuğu Hâlde Dava Geç Açılırsa Ne Olur?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye de süresiz kullanılabilecek bir hak değildir.
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebep olması hâlinde kiraya veren TBK m.352/2 uyarınca tahliye davası açabilir. Dava, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli, 2024/2951 E., 2025/3118 K. sayılı kararında, iki haklı ihtarın oluşabilmesi için borçların ve ihtarların aynı kira yılı içerisindeki dönemlere ilişkin olması gerektiği benimsenmiştir.
İki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş olsa dahi kiraya veren dava süresini geçirirse bu ihtarlara dayanarak sonraki herhangi bir tarihte tahliye isteyemez. İki ihtarın bulunması kiraya verene sürekli kullanılabilecek bir tahliye hakkı vermez.
Bu dosyalarda ayrıca takvim yılı ile kira yılı birbirine karıştırılmamalıdır. Kira sözleşmesi 1 Eylül’de başlamışsa değerlendirme sırf Ocak-Aralık arasındaki takvim yılına göre yapılamaz.
On Yıllık Uzama Süresinden Sonraki Bildirim Kaçırılırsa Tahliye Hakkı Biter mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren yalnız sözleşmenin süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Ancak TBK m.347 uyarınca on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bunun için ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirim yapılmalıdır.
Üç aylık bildirim süresi kaçırılırsa o uzama yılının sonunda tahliye gerçekleştirilemez. Fakat ihtiyaç tahliyesindeki veya tahliye taahhüdündeki bazı sürelerden farklı olarak fesih hakkı tamamen ortadan kalkmaz. Kiraya veren sonraki uzama yılının sonuna ilişkin bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Dolayısıyla burada gecikmenin sonucu çoğu kez kalıcı bir hak kaybı değil, tahliyenin bir sonraki uzama dönemine kalmasıdır.
Kira Tespit Davasında 30 Günlük Süre Geçirilirse Dava Açılamaz mı?
Kira tespit davasında süre konusunda en sık yapılan hata, otuz günlük dönemin bir dava açma süresi olduğu düşüncesidir.
TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir. Otuz günlük süre esas olarak mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından önemlidir.
Taraflar arasında yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir sözleşme hükmü bulunmuyorsa, yeni kira döneminden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimin kiracıya ulaşması gerekir. Bu şart yerine getirilmişse daha sonra açılan davada belirlenen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.09.2018 tarihli, 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararında, kira artış şartının kanıtlanamadığı bir kira ilişkisinde yeni dönemden otuz gün önce dava açılmadığı ve süresinde yazılı bildirim de yapılmadığı için başlamış kira dönemi yönünden geriye etkili kira tespiti yapılamayacağı kabul edilmiştir.
Bu nedenle otuz günlük sürenin geçirilmesi kira tespit davasını tamamen ortadan kaldırmaz. Kiraya veren davayı yine açabilir; ancak yeni bedelin uygulanmaya başlayacağı tarih daha sonraki kira dönemine kalabilir.
Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Varsa Kira Tespit Süresi Değişir mi?
TBK m.345, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde farklı bir sonuç öngörür.
Sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılan kira tespit davasında mahkemenin belirlediği bedel, şartları oluşmuşsa yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Bu sebeple kira tespit dosyasında yalnız yeni kira döneminin başlangıç tarihine bakılması yeterli değildir. Sözleşmede yıllık artış hükmü bulunup bulunmadığı da görülmelidir.
Sözleşmede hiç artış maddesi bulunmaması ile açık bir yıllık artış hükmünün mevcut olması, TBK m.345 bakımından aynı sonucu doğurmaz.
İtirazın Kaldırılması İçin Altı Ay Geçerse Kira Alacağı Kaybedilir mi?
Kiracı kira alacağına ilişkin icra takibine itiraz ettiğinde kiraya veren, elindeki belgelerin niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
İtirazın kaldırılması için itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren altı aylık süre vardır.
Bu süre geçirilirse kiraya verenin kira alacağı kendiliğinden ortadan kalkmaz. Kaybedilen, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluyla takibe devam edebilme imkânıdır.
Bir yıllık itirazın iptali süresi henüz sona ermemişse kiraya veren genel mahkemede itirazın iptali davası açabilir.
Bu yüzden altı aylık sürenin geçtiği bir dosyada alacağın bittiği sonucuna varılmadan önce bir yıllık dava süresi ayrıca kontrol edilmelidir.
İtirazın İptali İçin Bir Yıllık Süre de Geçmişse Ne Olur?
İtirazın iptali davası, borçlunun itirazının alacaklıya tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.
Bu süre geçirilirse itirazın iptali adı verilen özel dava yolu kullanılamaz. Ancak yine kira alacağının kendisinin sona erdiğinden söz edilemez.
İcra ve İflas Kanunu’ndaki bir yıllık süre ile kira alacağının tabi olduğu zamanaşımı farklıdır. Şartları varsa alacak genel alacak davasına konu olabilir; bunun için kira alacağının zamanaşımına uğrayıp uğramadığı ayrıca incelenir.
Altı aylık itirazın kaldırılması süresi, bir yıllık itirazın iptali süresi ve kira alacağının zamanaşımı aynı sürenin farklı isimleri değildir. Her biri başka bir hukuki imkâna ilişkindir.
Eski Kira Borçları Ne Zamana Kadar İstenebilir?
Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir.
Her ayın kira bedeli için zamanaşımı ayrı ayrı işler. Örneğin Ocak 2021 kirasının zamanaşımı ile Aralık 2021 kirasının zamanaşımı aynı tarihte başlamaz. Kira sözleşmesinin sona ermesi bütün geçmiş kira borçlarının zamanaşımını tek bir tarihten başlatmaz.
Beş yıllık sürenin dolmasıyla borç kendiliğinden silinmiş de olmaz. Borçlu zamanaşımı savunmasını ileri sürmediği takdirde mahkeme bunu kural olarak kendiliğinden dikkate almaz.
Bu yönüyle zamanaşımı, tahliye taahhüdündeki bir aylık başvuru süresinden veya ihtiyaç tahliyesindeki dava süresinden farklı sonuç doğurur.
Tahliye Süresi Kaçırılmışsa Başka Bir Tahliye Sebebine Dayanılabilir mi?
Bir tahliye sebebinin süresinin kaçırılması, kira sözleşmesinden kaynaklanabilecek bütün diğer tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz.
Yeni malik bir aylık bildirim süresini kaçırmış olabilir; ancak sözleşmenin dönem sonunda TBK m.351/2 kapsamında ihtiyaç nedeniyle dava açılması mümkün olabilir.
Tahliye taahhüdünün bir aylık süresi geçirilmiş olabilir; fakat kiracı daha sonra iki haklı ihtara sebep olmuşsa bu tahliye nedeni kendi şartları içerisinde değerlendirilebilir.
İki haklı ihtara ilişkin dava süresi geçirilmiş olsa bile ilerleyen dönemde kiracının kira borcunu ödememesi TBK m.315 kapsamında yeni bir temerrüt süreci doğurabilir.
Burada yapılması gereken, süreyi kaçırılmış bir tahliye sebebini başka isim altında canlandırmaya çalışmak değil; sonradan doğmuş bağımsız bir tahliye sebebi bulunup bulunmadığını incelemektir.
Tahliye Davası Süresinden Önce Açılırsa Ne Olur?
Kira hukukunda yalnız geç açılan davalar değil, henüz dava hakkı doğmadan açılan davalar da sorun yaratır.
Yeni malik TBK m.351/1’e dayanacaksa altı aylık bekleme süresini tamamlamalıdır. İhtiyaç nedeniyle belirli süreli kira sözleşmesinde ise kira döneminin sona ermesi beklenmelidir.
Dava hakkı doğmadan mahkemeye başvurulması, yargılama sürerken gerekli tarihin gelmesiyle her zaman düzelmiş sayılmaz.
Aynı yaklaşım zorunlu arabuluculukta da görülmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararında dava hakkı doğmadan tamamlanan arabuluculuğun, sonradan açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının dava şartını karşılamadığı kabul edilmiştir.
Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında yalnız “son gün ne zaman?” sorusu değil, başvurunun yapılabileceği ilk tarih de önemlidir.
Süre Geçirildiğinde Dosyada Hangi Tarihlere Bakılmalıdır?
Tahliye ve kira davalarında süre tartışması çıktığında dosyadaki belgelerin tarih sırasına konulması çoğu zaman uyuşmazlığı büyük ölçüde açıklığa kavuşturur.
Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi, yeni malik varsa tapudaki edinme tarihi, ihtarnamenin düzenlendiği ve kiracıya ulaştığı tarih, tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihi, icra ödeme veya tahliye emrinin tebliğ tarihi, arabuluculuk başvurusu ile son tutanak tarihi ve davanın açıldığı gün birlikte incelenmelidir.
Tek bir tarihe bakılması yanıltıcı olabilir. Örneğin ihtarnamenin noter tarafından düzenlendiği gün ile kiracıya ulaştığı gün farklı olabilir. Arabuluculuğa süresi içinde başvurulmuş olmakla birlikte son tutanak dava süresinin ilerleyen bir tarihinde düzenlenmiş olabilir. Yeni malik bir aylık bildirimi zamanında yapmış olsa da altı ay tamamlanmadan dava açmış olabilir.
Kira hukukunda süre uyuşmazlıkları bu nedenle çoğu zaman belgenin içeriğinden çok dosyanın kronolojisi üzerinden çözülür.
Kira Hukukunda Sürelerin Kaçırılması Neden Aynı Sonucu Doğurmaz?
Tahliye taahhüdünde süre geçirilirse o taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkabilir. İki haklı ihtarda dava geç açılırsa ilgili kira yılı bakımından tahliye talebi kaybedilebilir. Yeni malikin bir aylık bildirimi kaçırması satın alma sonrasındaki özel tahliye yolunu kapatabilir. On yıllık uzama süresindeki üç aylık bildirimin unutulması ise çoğu zaman yalnız bir sonraki uzama yılının beklenmesine yol açar.
Kira tespit davasında durum daha farklıdır; otuz günlük sürenin geçirilmesi davanın tamamen açılamaması sonucunu değil, belirlenen yeni kira bedelinin uygulanacağı dönemin değişmesini doğurabilir. İtirazın kaldırılması ve itirazın iptali sürelerinin geçirilmesi de kira alacağını kendiliğinden sona erdirmez; kullanılabilecek usul yolunu değiştirir.
Bu yüzden kira uyuşmazlığında tarih kontrolü yapılırken yalnız kaç gün geçtiğine değil, kaçırıldığı iddia edilen sürenin hangi hakkı koruduğuna bakılmalıdır. Sürenin niteliği belirlenmeden tahliye hakkının kaybedildiği veya davanın artık açılamayacağı sonucuna varmak doğru değildir.
