Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Yoksa Ev Sahibi Kirayı Artırabilir mi?

Kira sözleşmesinde yıllık artış oranının hiç yazılmamış olması, kiracının aynı kira bedeliyle yıllarca oturacağı anlamına gelmez. Bunun tersi de doğru değildir: sözleşmede artış maddesi bulunmadığı için ev sahibi her yeni kira yılında TÜFE oranını doğrudan mevcut kiraya ekleyip aradaki farkı kesinleşmiş bir borç gibi isteyemez.

Türk Borçlar Kanunu bu ihtimali ayrıca düzenlemiştir. Taraflar yeni dönem kira bedelinde anlaşamıyorsa, ilk beş yıllık dönemde kira bedeli TBK m.344/2 kapsamında hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkimin belirleyeceği bedel, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Beş yılın tamamlanmasından sonra ise hesap değişir. Bu kez yalnız TÜFE sınırına bakılmaz; emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet de değerlendirmeye girer.

Bu nedenle “kontratta zam maddesi yok” denildiğinde önce kira ilişkisinin kaçıncı yılında olduğu, yeni kira döneminin ne zaman başladığı ve kiraya verenin zamanında yazılı bildirim yapıp yapmadığı belirlenmelidir. Özellikle artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde TBK m.345’teki 30 günlük süre, yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyebilir.

Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Yoksa Kira Hiç Artmaz mı?

Artış maddesinin bulunmaması, kira bedelinin sözleşme boyunca değişmeden kalmasını zorunlu kılmaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344, tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamamış olması ihtimalini ayrıca düzenlemiştir. Buna göre taraflar arasında artış konusunda bir anlaşma yoksa yeni dönem kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla, kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir.

Buradaki önemli ayrım şudur: TÜFE oranı, artış maddesi bulunmayan sözleşmede ev sahibinin otomatik olarak uygulayacağı zam oranı değil, hâkimin aşamayacağı üst sınırdır.

Örneğin aylık kira 20.000 TL ve ilgili dönem için kanuni üst sınır varsayımsal olarak yüzde 30 ise, “artış maddesi yok ama kanun yüzde 30 veriyor” denilerek aylık kira kendiliğinden 26.000 TL’ye dönüşmez. Taraflar 26.000 TL üzerinde anlaşabilir; anlaşamazlarsa şartları oluştuğunda kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde yenilenen kira dönemleri bakımından artış şartı bulunmasa dahi TBK m.344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesinin istenebileceği, ilk beş yıllık dönemde kanundaki TÜFE sisteminin uygulanacağı kabul edilmiştir.

Ev Sahibi Artış Maddesi Yoksa TÜFE Kadar Zammı Kendiliğinden Yapabilir mi?

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, kiraya verenin yalnız TÜFE oranını hesaplayarak kiracıya “bundan sonra kiran bu” demesi taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda anlaşma sağlandığı anlamına gelmez.

TBK m.344/2 tam da bu durumda hâkimin müdahalesini öngörür.

Kiracı kiraya verenin istediği yeni bedeli kabul ederse tarafların anlaşmasıyla sorun çözülür. Kiracı kabul etmiyorsa kiraya verenin, şartları varsa kira bedelinin tespiti yoluna başvurması gerekir.

Bu durum, sözleşmede açık bir yıllık artış hükmünün bulunmasından farklıdır.

Örneğin sözleşmede “Her yenilenen kira yılında kira bedeli yüzde 10 artırılır.” yazıyorsa ortada tarafların önceden yaptığı bir artış anlaşması vardır. Yüzde 10 kanuni üst sınırı aşmadığı sürece tarafları bağlar.

Buna karşılık sözleşmede yıllık artış konusunda hiçbir hüküm yoksa yalnız kanundaki üst sınırın varlığı, aynı oranı doğrudan sözleşmenin bir hükmüne dönüştürmez.

Kiracı Artışı Kabul Etmezse Eski Kirayı Ödemeye Devam Edebilir mi?

Kiracının artış talebini kabul etmemesi, kira ödeme borcunun ortadan kalktığı anlamına gelmez. Mevcut kira bedelinin zamanında ödenmesine devam edilmelidir.

Ancak sözleşmede artış şartı bulunmayan bir durumda kiraya verenin tek taraflı olarak açıkladığı yeni bedelin tamamının ödenmemesi de tek başına “kiracı kira borcunu eksik ödedi” sonucunu doğurmaz. Yeni bedelin hangi hukuki temele dayandığı belirlenmelidir.

Burada kiracı açısından başka bir risk vardır. Kiraya veren TBK m.345’teki süreleri doğru kullanmış ve daha sonra kira tespit davası açmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir. Böyle bir durumda eski bedelle yeni belirlenen bedel arasındaki kira farkı sonradan gündeme gelebilir.

Bu nedenle “artış maddesi yok, ben eski kirayı yatırırım ve hiçbir fark doğmaz” düşüncesi de her durumda doğru değildir.

Artış Maddesi Yoksa Ev Sahibi Ne Zaman İhtar Göndermeli?

Artış maddesinin bulunmadığı kira sözleşmelerinde TBK m.345 özellikle önemlidir.

Kira bedelinin tespiti davası hukuken her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği yeni bedelin başlayan yeni kira döneminin ilk gününden itibaren uygulanması isteniyorsa süreye uyulması gerekir.

Kiraya veren ya yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açmalı ya da bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.

Kiraya veren yazılı bildirimi zamanında yaptıysa, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar davayı açarak mahkemenin belirleyeceği bedelin o kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmasını sağlayabilir.

Örneğin kira sözleşmesinin yeni dönemi 1 Eylül’de başlıyorsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni döneme ilişkin bedelin 1 Eylül’den itibaren uygulanması isteniyorsa TBK m.345’teki süre buna göre hesaplanmalıdır.

İhtarın birkaç ay sonra gönderilmesi, mahkemenin kira bedelini hiçbir zaman belirleyemeyeceği anlamına gelmez; ancak hangi kira döneminden itibaren yeni bedelin uygulanabileceğini değiştirebilir.

Ev Sahibi 30 Günlük Süreyi Kaçırırsa Ne Olur?

Artış maddesi bulunmayan sözleşmelerde bu süre özellikle önemlidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.09.2018 tarihli, 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararında, taraflar arasındaki sözlü kira ilişkisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir şartın kanıtlanamadığı, yeni kira döneminden en geç otuz gün önce dava açılmadığı ve süresinde yazılı bildirim yapılmadığı için başlayan kira dönemi yönünden yeni kira bedeli tespit edilemeyeceği kabul edilmiştir.

Karara konu olayda kira dönemi 1 Haziran’da başlamış, kiraya verenin bildirimi otuz günlük sürenin dışında kalmış ve dava da Aralık ayında açılmıştı. Yargıtay, başlayan dönem bakımından geriye dönük tespit yapılamayacağını; yargılama sırasında başlayan sonraki dönem için talep bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi gerektiğini benimsemiştir.

Bu karar, artış maddesi bulunmayan sözleşmelerde ihtarın yalnız “kiracıya zam yaptığımı bildireyim” amacı taşımadığını gösterir. Bildirim tarihi, daha sonra verilecek kira tespit kararının hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağını belirler.

Artış Maddesi Varsa 30 Gün Önce İhtar Şart mı?

Artış hükmünün bulunduğu sözleşmelerde TBK m.345 farklı bir kolaylık sağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılması hâlinde mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Bu nedenle iki sözleşmeyi aynı şekilde değerlendirmemek gerekir.

Birinci sözleşmede “Yeni dönem kira bedeli her yıl artırılacaktır.” şeklinde geçerli bir artış hükmü vardır.

İkinci sözleşmede ise yıllık artış hakkında hiçbir şey yazmamaktadır.

TBK m.345 bakımından bu iki dosyanın süre hesabı aynı değildir.

Artış maddesi bulunmayan kira sözleşmelerinde otuz günlük yazılı bildirim meselesi bu nedenle çok daha önemlidir.

Kira Sözleşmesinde Yüzde 10 Artış Yazıyorsa Ev Sahibi TÜFE Oranını İsteyebilir mi?

İlk beş yıllık dönemde tarafların yaptığı geçerli artış anlaşması esas alınır.

TBK m.344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı sürece geçerlidir.

Örneğin sözleşmede yıllık yüzde 10 artış kararlaştırılmış, kanuni üst sınır ise o yıl yüzde 30 çıkmışsa, ev sahibi sırf kanuni sınır yüzde 30 olduğu için sözleşmedeki yüzde 10’u bırakıp yüzde 30 talep edemez.

Çünkü yüzde 30 burada zorunlu artış oranı değil, aşılmaması gereken üst sınırdır.

Taraflar yüzde 10 üzerinde anlaşmışsa ve bu oran kanuna uygunsa, sözleşmedeki oran bağlayıcıdır.

Sözleşmede Yüzde 50 Artış Yazıyorsa Ne Olur?

Tarafların sözleşmeye diledikleri oranı yazmış olmaları, o oranın her durumda uygulanacağı anlamına gelmez.

Örneğin sözleşmede yıllık yüzde 50 artış kararlaştırılmış fakat ilgili yenileme dönemindeki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 30 olmuşsa, sözleşmedeki yüzde 50 oranı kanuni sınırı aşan kısmıyla uygulanamaz.

TBK m.344 kiracının aleyhine aşılabilecek bir üst sınır değil, konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici bir sınırlama getirir.

Bu nedenle kira sözleşmesindeki artış maddesi okunurken yalnız oran değil, o dönemde kanunun izin verdiği azami oran da belirlenmelidir.

Sözleşmede “TÜFE Oranında Artış Yapılır” Yazıyorsa Ne Olur?

Bu durumda taraflar yeni dönem kira artışının yöntemini önceden kararlaştırmış olur.

İlgili yeni kira döneminde tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ne ise sözleşme hükmü buna göre uygulanır.

Burada ayrıca ev sahibinin her yıl yeni bir oran üzerinde kiracıyla anlaşmasına gerek kalmaz. Sözleşmedeki artış hükmü yeni dönem kira bedelinin hesaplanmasına esas olur.

Ancak beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra kiraya veren yalnız bu matematiksel artışla bağlı kalmak zorunda değildir. Şartları oluştuğunda TBK m.344/3 kapsamında emsal kira bedellerinin de dikkate alınacağı kira tespit davası gündeme gelebilir.

Eski Kira Sözleşmesinde “ÜFE” Yazıyorsa Ne Yapılır?

Eski tarihli birçok kira sözleşmesinde yıllık artışın ÜFE, TEFE veya farklı endekslere göre yapılacağına ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Güncel TBK m.344 bakımından kanuni üst sınır artık tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Dolayısıyla eski sözleşmedeki artış formülünün kanunun bugün izin verdiği sınırı aşan sonucu kiracı aleyhine uygulanamaz.

Sözleşmede yer alan eski endeks ifadesi tek başına güncel emredici sınırı ortadan kaldırmaz.

Kira Sözleşmesinde “Artış Yapılmayacaktır” Yazıyorsa Ev Sahibi Yine Zam İsteyebilir mi?

Bu ihtimal, sözleşmede hiçbir hüküm bulunmamasından farklıdır.

Taraflar belirli bir dönem boyunca kira bedelinin sabit kalacağını açıkça kararlaştırmış olabilir. Böyle bir hüküm, kiracı lehine bir sözleşme düzenlemesidir ve sırf piyasa kiraları yükseldi diye görmezden gelinemez.

Örneğin tarafların üç yıllık bir kira sözleşmesi yapıp “Üç yıl boyunca aylık kira bedeli 30.000 TL olarak sabittir.” şeklinde açık bir düzenleme kurması ile bir yıllık kira sözleşmesinde sonraki dönem artışı hakkında hiçbir şey yazmaması aynı hukuki durum değildir.

Bu nedenle “artış maddesi yok” dosyalarında önce gerçekten sessizlik mi bulunduğu, yoksa kira bedelinin sabit tutulacağı konusunda bir anlaşma mı yapıldığı belirlenmelidir.

Beş yıllık süre tamamlandığında TBK m.344/3’ün emsal kira ve hakkaniyete dayanan özel sistemi ayrıca gündeme gelir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Hiç Yoksa Ev Sahibi Kirayı Artırabilir mi?

Kira sözleşmesinin yazılı yapılmamış olması, kural olarak kira ilişkisinin geçersiz olduğu anlamına gelmez. Konut kiraları sözlü olarak da kurulabilir.

Ancak uyuşmazlık çıktığında sözlü sözleşmede hangi kira bedelinin kararlaştırıldığı, kira döneminin hangi tarihte başladığı ve yıllık artış konusunda bir anlaşma bulunup bulunmadığı ispat sorunu yaratır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararında da taraflar arasında uzun yıllardır devam eden sözlü kira ilişkisi bulunmaktaydı. Yargıtay, kiraya verenin kira bedelinin artırılacağına ilişkin önceden yapılmış bir anlaşmayı kanıtlayamadığını dikkate alarak TBK m.345’teki otuz günlük süreyi uygulamıştır.

Bu nedenle yazılı sözleşmenin bulunmaması ev sahibinin kira artışı talep etmesini engellemez; fakat artış hükmünün bulunduğunu ileri süren taraf açısından ispat meselesini güçleştirebilir.

Banka açıklamaları, önceki yıllardaki ödeme düzeni, mesajlar, tarafların yazışmaları ve diğer deliller kira ilişkisinin şartlarının belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Kiracı Her Yıl Kendiliğinden Zam Yapmışsa Artış Maddesi Var Sayılır mı?

Kiracının geçmiş yıllarda düzenli şekilde kira bedelini artırarak ödeme yapmış olması, tarafların davranışları bakımından önemli bir delil oluşturabilir. Ancak yalnız geçmişte artış yapılmış olması, sözleşmede hangi oranın veya hangi yöntemin kararlaştırıldığını her olayda tek başına kanıtlamaz.

Örneğin kiracı bir yıl yüzde 15, sonraki yıl yüzde 20, üçüncü yıl farklı bir bedel ödemiş olabilir. Bu ödemeler tarafların yeni kira bedellerinde ayrı ayrı anlaştığını gösterebilir; fakat bundan gelecekte her yıl belirli bir oran uygulanacağı sonucu otomatik olarak çıkarılamaz.

Bu nedenle geçmiş ödeme alışkanlığı ile önceden kararlaştırılmış yıllık artış şartı birbirinden ayrılmalıdır.

Ev Sahibi WhatsApp’tan “Kirayı Artırdım” Yazarsa Yeterli mi?

TBK m.345 yazılı bildirimden söz eder. Kanun, kira artışı bildiriminin mutlaka noter aracılığıyla yapılmasını geçerlilik şartı olarak düzenlememiştir.

Bununla birlikte uyuşmazlık çıktığında bildirimin içeriğinin, tarihinin ve kiracıya ulaştığının ispatlanması gerekir. Özellikle yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önceki sürenin korunması isteniyorsa birkaç günlük tarih farkı dahi sonucu değiştirebilir.

Bu nedenle ispat bakımından güvenli bir yöntem kullanılmadan yalnız sözlü konuşmaya veya sonradan tartışmaya açık mesajlara güvenilmesi ciddi sorun yaratabilir.

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davası için her durumda beş yıl beklenmesi gerektiği düşüncesi doğru değildir.

Artış konusunda taraflar arasında bir anlaşma yoksa TBK m.344/2 kapsamında ilk beş yıllık dönem içerisinde de kira bedelinin belirlenmesi mahkemeden istenebilir. Ancak bu dönemde hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Beş yılın önemi, davanın ilk kez açılabileceği tarih değil, mahkemenin hangi ölçütlerle kira belirleyebileceği bakımından ortaya çıkar.

İlk beş yılda emsal kiralar yükselmiş olsa dahi mahkeme sırf komşu daire 50.000 TL’ye kiraya veriliyor diye 20.000 TL olan kirayı serbestçe emsal seviyesine çıkaramaz.

Beş yıldan sonra ise sistem değişir.

Beş Yıl Dolduysa Artış Maddesinin Olmaması Önemini Kaybeder mi?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TBK m.344/3 uygulanır.

Bu aşamada hâkim, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranının yanında kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Taraflar arasında yıllık artış maddesi bulunup bulunmaması, hâkimin emsal kira incelemesi yapmasını engellemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.01.2026 tarihli, 2025/3054 E., 2026/57 K. sayılı kararında, beş yıllık sürenin tamamlandığı kira ilişkisinde TBK m.344/3 kapsamında emsal kira bedelleri ve kiralananın özellikleri incelenerek belirlenen bedelden eski kiracılık nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılması uygun bulunmuş ve karar onanmıştır.

Bu aşama artık “kontratta zam maddesi var mı?” sorusunun ötesine geçer.

Beş yıldan sonraki emsal kira hesabı, eski kiracı indirimi ve bilirkişi incelemesi ayrı olarak “Kiracı Emsal Kiranın Çok Altında Oturuyorsa Ne Yapılır? Kira Tespit Davası” kapsamında değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi “Emsal Kiralar Çok Arttı” Diyerek Beş Yıldan Önce Rayiç Kira İsteyebilir mi?

Sırf çevredeki kira bedellerinin yükselmiş olması, ilk beş yıllık dönemde TBK m.344 sisteminin dışına çıkılmasına imkân vermez.

Bu konu 2025 yılında Yargıtay tarafından açık biçimde ele alınmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmeden yalnız yüksek enflasyon, paranın değer kaybı ve emsal kiraların yükselmesine dayanılarak TBK m.138 kapsamında kira bedelinin uyarlanamayacağı; kira bedelindeki olağan ekonomik değişimlerin TBK m.344’teki özel sistem içerisinde değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Başka bir ifadeyle ev sahibi “Kontratımızda zam maddesi yok ama çevrede kiralar üç katına çıktı; hâkim de benim kirayı hemen üç katına çıkarsın.” sonucuna ulaşamaz.

İlk beş yıllık dönem bakımından kanunun koyduğu sınırlar korunur.

Enflasyon Çok Yükselirse Kira Uyarlama Davası Açılabilir mi?

Yüksek enflasyon ile TBK m.138 anlamındaki aşırı ifa güçlüğü birbirine karıştırılmamalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararında, konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan kira enflasyonu ve paranın satın alma gücündeki değişimin TBK m.344 kapsamında değerlendirildiği; aynı olgular kullanılarak beş yıllık sistemin TBK m.138 üzerinden aşılmasının mümkün olmadığı benimsenmiştir.

Uyarlama davası tamamen ortadan kalkmış değildir. Sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve TBK m.138’deki ağır şartları taşıyan olağanüstü gelişmeler varsa ayrı bir değerlendirme yapılabilir.

Ancak “kiralar çok yükseldi” tek başına kira uyarlaması için yeterli değildir.

Kiracı Ev Sahibinin İstediği Zammı Kabul Etmezse Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının hukuken dayanağı bulunmayan bir kira artış talebini kabul etmemesi bağımsız bir tahliye sebebi değildir.

Ev sahibi “Kirayı 20.000 TL’den 35.000 TL’ye çıkarıyorum, kabul etmezsen evi boşalt.” diyerek kanunda bulunmayan yeni bir tahliye sebebi yaratamaz.

Bununla birlikte sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunuyorsa veya mahkemece yeni kira bedeli belirlenmiş ve buna bağlı ödenmesi gereken kira farkları doğmuşsa, kira borcunun ödenmemesinin sonuçları ayrıca değerlendirilir.

Yani artışı kabul etmemek ile hukuken muaccel hâle gelmiş kira borcunu ödememek aynı şey değildir.

Ev Sahibi Artış Maddesi Yoksa Geçmiş Yılların TÜFE Farkını İsteyebilir mi?

Sözleşmede yıllık artış şartı yoksa geçmiş yıllar için yalnızca TÜFE hesabı yapılıp “Son dört yılda şu kadar zam yapman gerekiyordu, bana birikmiş fark borcun var.” denilmesi kural olarak yeterli değildir.

Yeni kira bedelinin hangi dönem için geçerli olacağı TBK m.345’e göre belirlenir.

Özellikle artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde yeni dönemin başlangıcından otuz gün önce dava veya yazılı bildirim koşulu yerine getirilmemişse, daha sonra açılan dava ile başlayan geçmiş kira dönemine dönük kira tespiti yapılamayabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararında da bu nedenle başlamış kira dönemi için geriye etkili tespit kabul edilmemiştir.

Buna karşılık kiraya veren süresinde yazılı bildirim yapmış ve TBK m.345’e uygun biçimde kira tespit davası açmışsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir ve kira farkı alacağı gündeme gelebilir.

Sözleşmede Artış Maddesi Varsa Ödenmeyen Zam Farkı İstenebilir mi?

Geçerli bir artış hükmünün bulunduğu durumda mesele farklıdır. Sözleşmedeki oran kanuni üst sınırı aşmıyorsa yeni dönem kira bedeli sözleşme hükmüne göre hesaplanabilir.

Kiracının eski kira bedelini ödemeye devam etmesi hâlinde sözleşmeye göre doğan kira farkının talep edilmesi mümkün olabilir.

Bu nedenle kira borcu uyuşmazlığında ilk bakılacak belge yalnız banka dekontları değildir. Kira sözleşmesinin artış maddesi de görülmelidir.

Artış maddesi bulunan sözleşmeyle hiçbir artış hükmü bulunmayan sözleşmenin kira farkı hesabı aynı yöntemle yapılamaz.

Kira Tespit Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Kira bedelinin tespitine ilişkin davalar da bu kapsamdadır.

Taraflar arabuluculuk görüşmesinde yeni kira bedeli üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanmazsa dava şartı tamamlandıktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde kira bedelinin tespiti talep edilebilir.

Bununla birlikte kira tespitinde TBK m.345’teki sürelerin ayrıca hesaba katılması gerekir. Arabuluculuğa başvurulması, yeni kira dönemine ilişkin planlamanın son güne bırakılabileceği anlamına gelmez.

Artış Maddesi Olmayan Kira Sözleşmesinde En Çok Yapılan Hata Nedir?

Kiraya veren bakımından en sık yapılan hata, yeni kira dönemi başladıktan aylar sonra yüksek bir bedel talep edip bu bedelin kira döneminin ilk gününden itibaren kendiliğinden geçerli olduğunu düşünmektir.

Kiracı bakımından en sık yapılan hata ise sözleşmede artış maddesi bulunmadığı için kira bedelinin hiçbir zaman mahkeme yoluyla artırılamayacağını düşünmektir.

İki düşünce de doğru değildir.

Artış hükmü yoksa kanun boşluğu kendi kurallarıyla doldurur. İlk beş yıl içinde TBK m.344/2, beş yıldan sonra TBK m.344/3 devreye girer. Yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı ise TBK m.345’e göre belirlenir.

Bu nedenle sözleşmede yalnız “zam maddesi var mı?” sorusuna bakmak yetmez. Kira ilişkisinin kaçıncı yılında bulunulduğu ve sürelerin doğru kullanılıp kullanılmadığı da aynı derecede önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Kontratta kira artış oranı yazmıyorsa kiracı zam yapmak zorunda mı?

Sözleşmede artış şartı bulunmaması, yeni kira bedelinin otomatik olarak TÜFE oranında arttığı anlamına gelmez. Taraflar anlaşamazsa TBK m.344 kapsamında mahkemeden kira bedelinin belirlenmesi istenebilir.

Ev sahibi TÜFE oranını doğrudan kiraya ekleyebilir mi?

Artış maddesi bulunmayan sözleşmede TÜFE oranı ev sahibinin otomatik uygulayacağı oran değildir. İlk beş yılda hâkimin belirleyeceği bedel bakımından aşılmaması gereken kanuni sınırdır.

Kontratta yüzde 10 artış yazıyor ama TÜFE yüzde 30 ise hangisi uygulanır?

İlk beş yıllık dönemde geçerli sözleşme hükmü yüzde 10 ise, kanuni üst sınırı aşmadığından kural olarak yüzde 10 uygulanır. Kanuni oranın daha yüksek olması ev sahibine sözleşmedeki oranı tek taraflı olarak yükseltme hakkı vermez.

Kontratta yüzde 50 zam yazıyorsa yüzde 50 uygulanır mı?

Sözleşmedeki oran ilgili dönemde TBK m.344’ün izin verdiği azami oranı aşıyorsa, aşan kısmı kiracı aleyhine uygulanamaz.

Yazılı kontrat yoksa kira artırılabilir mi?

Sözlü kira ilişkisi de geçerli olabilir. Artış konusunda anlaşma ispatlanamıyorsa TBK m.344 ve m.345 hükümleri uygulanır.

Artış maddesi yoksa 5 yıl beklemek gerekir mi?

Kira bedelinin mahkemece belirlenebilmesi için mutlaka beş yıl beklenmez. İlk beş yılda TBK m.344/2’deki TÜFE üst sınırı uygulanır. Beş yıldan sonra emsal kira ve hakkaniyet de değerlendirmeye girer.

Ev sahibi zam talebini kabul etmediğim için beni çıkarabilir mi?

Kiraya verenin tek taraflı artış talebini kabul etmemek bağımsız bir tahliye sebebi değildir. Ancak hukuken doğmuş ve ödenmesi gereken kira borçlarının ödenmemesinin farklı sonuçları olabilir.

Artış maddesi yoksa ihtar çekmek zorunlu mu?

Kira tespit davasının açılabilmesi için her durumda ihtar şart değildir. Ancak artış maddesi bulunmayan sözleşmede mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın başlayan yeni dönemden itibaren uygulanması isteniyorsa TBK m.345’teki otuz günlük dava veya yazılı bildirim süresi önem taşır.

Ev sahibi yıllar sonra geçmiş TÜFE farklarını isteyebilir mi?

Artış maddesi bulunmayan sözleşmede geçmiş yıllara yalnız TÜFE hesabı uygulanarak kendiliğinden fark kira borcu çıkarılması mümkün değildir. TBK m.345’teki süreler ve varsa kira tespit kararı değerlendirilmelidir.

Beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı isteyebilir mi?

Beş yılın dolması ev sahibinin kirayı tek taraflı olarak rayice çıkarmasını sağlamaz. Anlaşma yoksa yeni kira bedeli TBK m.344/3 kapsamında mahkemece belirlenir.

Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Yoksa Sonuç Ne Olur?

Kira sözleşmesinde yıllık artış maddesinin bulunmaması ne kiracının kirasını sonsuza kadar sabitler ne de ev sahibine her yıl istediği oranda zam yapma hakkı verir.

İlk beş yıllık dönemde taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşamıyorsa TBK m.344/2 uygulanır. Mahkemenin belirleyeceği kira bedeli tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Beş yıl tamamlandıktan sonra TBK m.344/3 kapsamında emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet de hesaba katılır.

Artış maddesinin bulunmadığı sözleşmelerde asıl dikkat edilmesi gereken noktalardan biri TBK m.345’tir. Kiraya veren yeni bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmasını istiyorsa dava ve yazılı bildirim sürelerini doğru kullanmalıdır.

Bu yüzden “kontratta zam maddesi yok” şeklindeki tek bilgiyle yeni kira bedeli belirlenemez. Sözleşmenin süresi, kira döneminin başlangıcı, önceki ödeme düzeni, tarafların sonradan yaptığı anlaşmalar ve bildirimin tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Kaynakça

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 13.01.2026, 2025/3054 E., 2026/57 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, 2024/1083 E., 2025/1439 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.09.2018, 2017/3856 E., 2018/9229 K.