Kira İlişkisinin çekilmez hale gelmesi Nedeniyle Tahliye

Kira ilişkisi her zaman tarafların planladığı şekilde devam etmeyebilir. Başlangıçta normal şekilde kurulan bir kira ilişkisi, zaman içinde ortaya çıkan bazı olaylar nedeniyle taraflardan biri için devam ettirilemez hâle gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu, böyle olağan dışı durumlarda taraflara kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımıştır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, her anlaşmazlığın veya her memnuniyetsizliğin kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiği anlamına gelmemesidir.

Kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, yaşanan durumun sıradan bir uyuşmazlığın ötesine geçmesi ve kira ilişkisinin devamını gerçekten beklenemez hâle getirmesi gerekir.

Kira Sözleşmesinin Çekilmez Hale Gelmesi Ne Demektir?

Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi, taraflardan birinin kira sözleşmesine aynı şartlarla devam etmesinin kendisinden beklenemeyecek derecede zorlaşması anlamına gelir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde bu durum düzenlenmiştir.

Kanuna göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması durumunda, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Buradaki “önemli sebep” kavramı kanunda tek tek sayılmamıştır. Çünkü hayatın içinde ortaya çıkabilecek olaylar çok farklı şekillerde gerçekleşebilir. Bu nedenle her olay kendi şartları içerisinde değerlendirilir.

Hakim, olayın niteliğine, tarafların durumuna ve kira ilişkisinin özelliklerine göre değerlendirme yapar.

Kira Sözleşmesinin Yazılı Olmaması Fesih İçin Yeterli midir?

Kira sözleşmesinin yazılı yapılmamış olması, taraflara diledikleri zaman kira ilişkisini sona erdirme hakkı vermez.

Türk hukukunda kira sözleşmeleri kural olarak şekle bağlı değildir. Yani sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir.

Bu nedenle “yazılı sözleşmemiz yok, kiracıyı çıkarırım” veya “sözleşme imzalanmadı, istediğim zaman feshederim” düşüncesi hukuken doğru değildir.

Sözleşmenin varlığı; kira ödemeleri, teslim edilen taşınmaz, tarafların davranışları ve diğer delillerle ispat edilebilir.

Kiranın Emsal Bedellere Göre Düşük Kalması Çekilmezlik Sebebi Olur mu?

Uygulamada özellikle ev sahiplerinin en çok başvurduğu iddialardan biri, kira bedelinin güncel piyasa değerinin çok altında kalmasıdır.

Ancak yalnızca kira bedelinin düşük kalması, kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiği anlamına gelmez.

Kira bedelinin zaman içerisinde rayicin altında kalması durumunda hukuk düzeni, bunun için özel bir çözüm yolu öngörmüştür.

Şartları oluşuyorsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açılması mümkündür.

Bu nedenle “kira çok düşük kaldı, artık bu sözleşmeye devam edemem” gerekçesiyle Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirmek her olayda mümkün değildir.

Çünkü kanun, kira bedelinin değişen şartlara göre düzeltilmesi için ayrıca kira tespit ve uyarlama hükümleri getirmiştir.

Hangi Durumlarda Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Geldiği Kabul Edilebilir?

Her olayın değerlendirmesi farklı olmakla birlikte, kira ilişkisinin devamını gerçekten zorlaştıran bazı durumlar önemli sebep olarak değerlendirilebilir.

Örneğin uzun süreli belirli süreli bir kira sözleşmesinde, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ekonomik veya fiili değişiklikler nedeniyle taraflardan birinin sözleşmeye devam etmesinin beklenemez hâle gelmesi mümkündür.

Özellikle ticari kiralarda bu durum daha sık karşımıza çıkar.

Örneğin bir alışveriş merkezinde faaliyet gösteren bir işletme için, AVM’nin müşteri potansiyelinin ciddi şekilde ve kalıcı olarak azalması, işletmenin faaliyetini sürdürülemez hâle getirebilir. Bu durumda somut olayın özelliklerine göre kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiği ileri sürülebilir.

Ancak geçici müşteri azalması, dönemsel ekonomik zorluklar veya beklenen ticari riskler her zaman fesih hakkı doğurmaz.

Kiracının Saygısız Davranışları Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi Sayılır mı?

Kiracının ev sahibine hakaret etmesi, tehditte bulunması, bina düzenini bozması veya diğer kişileri rahatsız edecek davranışlarda bulunması durumunda konu genellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kapsamında değerlendirilir.

Kiracının “kanuni artış oranını uygularım” demesi veya “evi tahliye etmiyorum git dava aç” demesi saygısız davranış olarak değerlendirilmemektedir.

Bu tür durumlarda kiraya verenin başvuracağı yol, genel anlamda “kira ilişkisi çekilmez oldu” diyerek fesih değil; kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırılık nedeniyle tahliye sürecidir.

Yani her sorun aynı hukuki sebebe dayanmaz. Yaşanan olayın niteliğine göre uygulanacak kanun maddesi değişebilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Çekilmezlik Nedeniyle Fesih Mümkün müdür?

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi özellikle uzun süreli belirli süreli kira sözleşmelerinde önem taşımaktadır.

Normal şartlarda belirli süreli kira sözleşmelerinde taraflar sözleşme süresine bağlıdır. Ancak sözleşmenin devamını imkânsız veya katlanılamaz hâle getiren önemli sebepler ortaya çıkarsa olağanüstü fesih gündeme gelebilir.

Özellikle uzun yıllar devam edecek şekilde yapılan ticari kira sözleşmelerinde, başlangıçta öngörülemeyen ciddi değişiklikler bu hüküm kapsamında değerlendirilebilir.

Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi Nedeniyle Fesihte Hakimin Rolü

Kira sözleşmesinin feshi konusunda taraflardan birinin tek taraflı olarak “ilişki benim için çekilmez oldu” demesi her zaman yeterli değildir.

Uyuşmazlık mahkemeye taşındığında hakim tarafların durumunu, yaşanan olayın ağırlığını, sözleşmenin süresini, feshi gerektirecek şartların gerçekten oluşup oluşmadığını değerlendirir.

Ayrıca fesih nedeniyle ortaya çıkabilecek parasal sonuçlar da hakim tarafından karara bağlanabilir.

Sonuç Olarak Kira İlişkisi Her An Çekilmez Hale Geldi Denilerek Bitirilemez

Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi, kira sözleşmesini sona erdirebilecek önemli bir hukuki sebeptir. Ancak bunun uygulanabilmesi için sıradan bir anlaşmazlığın değil, kira ilişkisini gerçekten sürdürülemez hâle getiren ciddi bir durumun bulunması gerekir.

Kiranın düşük kalması, kiracıyla anlaşmazlık yaşanması veya tarafların birbirinden memnun olmaması tek başına yeterli değildir.

Özellikle kira sözleşmesinin feshi veya tahliye sürecinde hangi hukuki düzenlemenin uygulanacağı, yaşanan olayın ayrıntılarına göre değişeceğinden somut olayın değerlendirilmesi önem taşır.

Bu konuya şu paragraf iyi oturur:

Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi Nedeniyle Fesihte Süre Var mı?

Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi nedeniyle fesih hakkı kullanılırken, klasik anlamda kira bedeli veya tahliye davalarındaki gibi belirli bir dava açma süresi öngörülmemiştir. Ancak önemli sebebin ortaya çıkmasından sonra makul olmayan şekilde uzun süre beklenmesi, fesih hakkının kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine dayanılarak fesih yapılacaksa, tarafın kira ilişkisinin devamını kendisi açısından çekilmez hâle getiren olayı öğrendikten sonra gereksiz şekilde beklememesi gerekir. Çünkü bu hak, ortaya çıkan önemli sebebe karşı kullanılan olağanüstü bir fesih hakkıdır.

Örneğin kiracı veya kiraya veren açısından sözleşmenin devamını imkânsızlaştıran ciddi bir durum ortaya çıkmasına rağmen taraf yıllarca sözleşmeye devam eder, daha sonra aynı olaya dayanarak fesih talep ederse bu durum mahkeme tarafından ayrıca değerlendirilecektir.

Ayrıca fesih bildiriminin de kanunda belirtilen yasal fesih bildirim sürelerine uygun yapılması gerekir. Belirli süreli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulanacak bildirim süreleri farklılık gösterebileceğinden, fesih öncesinde sözleşmenin türü ve süresi mutlaka incelenmelidir.

Kısacası kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi nedeniyle fesih hakkı için kanunda “şu kadar gün içinde dava açılmalıdır” şeklinde kesin bir süre bulunmasa da, önemli sebebin ortaya çıkmasından sonra hakkın zamanında ve dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanılması gerekir.

Bu konu için yazıya şu başlık ve paragraf eklenebilir:

Taraflar Arasında Soruşturma Olması Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Geldiği Anlamına Gelir mi?

Taraflar arasında devam eden bir ceza soruşturması veya ciddi bir hukuki uyuşmazlık, bazı durumlarda kira ilişkisinin taraflar açısından çekilmez hâle geldiğinin değerlendirilmesine neden olabilir.

Örneğin kiracı ile kiraya veren arasında hakaret, tehdit, darp, konut dokunulmazlığının ihlali gibi iddialara ilişkin bir ceza soruşturması bulunması, taraflar arasındaki ilişkinin ciddi şekilde bozulduğunu gösterebilir.

Bu durumda mağdur olan taraf kiracı olsa dahi, somut olayın özelliklerine göre kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine dayanarak kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiğini ileri sürebilir ve fesih talebinde bulunabilir.

Çünkü kanun, yalnızca kusurlu tarafın değil, kira ilişkisinin devamı kendisi açısından katlanılamaz hâle gelen tarafın fesih hakkını düzenlemektedir. Ancak mahkeme, soruşturmanın nedenini, tarafların davranışlarını ve olayın ağırlığını ayrı ayrı değerlendirerek karar verir.

Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve buna bağlı tahliye talepleri, kira uyuşmazlığı kapsamında değerlendirilir.

Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile birlikte dava açılabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, arabuluculuğun yalnızca tahliye talebi bakımından değil, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların genelinde dava şartı olmasıdır.

Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi nedeniyle fesihte de dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

İçtihatlar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2020/2910

K. 2020/6680

T. 17.11.2020

* KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI İSTEMİ ( Taraflar Arasında Geçerli Kabul Edilen Kira Sözleşmesi 15 Yıl Gibi Uzun Süreli Olup Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Bozulması ve Sözleşmenin Taraflar Açısından Çekilmez Hale Gelmesi Halinde Kira Parasının Günün Ekonomik Koşullarına Uyarlanması İçin Her Zaman Uyarlama Davası Açılabileceği – Mahkemece Uyarlama Davalarında Uygulanması Gereken İlke ve Esasların Tek Tek Ortaya Konulması ve Bilirkişi Kurulundan Rapor Alınması Gerektiği )

* BİLİRKİŞİ RAPORU ( Kiralananın Niteliği Kullanma Alanı Konumu Bölgedeki Kira Parasını da Etkileyecek Normalin Üstündeki İmar ve Ticaret Değişiklikleri Emsal Kira Paraları Vergi ve Amortisman Giderlerindeki Artışlar Döviz Kurlarındaki Ani ve Aşırı İniş ve Çıkışlar ile Ülkeyi Sarsan Ciddi Ekonomik Kriz veya Deprem Sel Yangın Salgın Hastalık Gibi Mücbir Sebep Sayılan Doğal Afetlere Bağlı ve Ödeme Esaslarının Yeniden Düzenlenmesini Gerektirecek Olayların Varlığı Araştırılıp Değerlendirilmek Suretiyle Rapor Alınması Gerektiği )

* YANILGILI DEĞERLENDİRME ( Mahkemece Uyarlama Davalarında Uygulanması Gereken İlke ve Esasların Tek Tek Ortaya Konulması ve Bilirkişi Kurulundan Rapor Alınması Gerektiği – Kira Bedelinin Tespitine Yönelik Yanılgılı Değerlendirme ile Verilen Kararın Bozmayı Gerektirdiği )

6098/m.138

ÖZET : Dava, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, cebri icra yoluyla 160.000 TL karşılığı satın alarak dava konusu taşınmazın maliki olduğunu, cebri icra işlemleri devam ederken … ile …’in dava dışı … Süpermarketleri Tic.A.Ş. ile 01.06.2007 başlangıç tarihli 15 yıl süreli aylık 1.850 TL bedelli kira sözleşmesi yaptıklarını, bir süre sonra sözleşmenin davalı …Ş.’ne devredildiğini, taraflar arasında yürürlükte olan kira sözleşmesinin 01.06.2007 yılında akdedilmiş olup aradan 7 sene 6 ay geçtiğini ve sözleşmenin bitmesine 8 sene kaldığını ancak ödenen 3.000 TL kiranın emsallere göre çok düşük olduğunu oysaki mecurun bulunduğu yerde gayrimenkul kira değerlerinin büyük artış gösterdiğini belirterek kira bedelinin aylık 6.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 6.400 TL net, 8.000 TL brüt olarak tespitine dair verilen hükmün, Dairemizin 02.05.2019 tarih ve 2017/6576 E.-2019/4030 K.sayılı ilamı ile; uyarlama şartlarının varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınması ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 6.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Kural olarak bozma kararına uyan mahkeme, artık bozma kararı gereğince işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Çünkü, mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep (kazanılmış) hak doğmuştur. Bu kazanılmış hak yeni bir hükümle ortadan kaldırılamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri dışında kalan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle; kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinleşmiş olan kısımlar, lehine olan taraf yararına bir usulü müktesep hak teşkil eder.

Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde gereği yerine getirilmemiş, bozmaya uygun karar verilmemiştir. Şöyle ki; Dairece uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtilerek bunların tek tek ortaya konulması ve tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan bir rapor alınarak hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı ve belirtilen hususları içerir şekilde bilirkişi raporu alınması gerektiği işaret edilen bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereği inceleme yapılmamış, bozma ilamı yalnızca ıslah talebine ilişkin verilmiş gibi değerlendirilerek, usulüne uygun bilirkişi raporu alınmaksızın karar verilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2-Bozma nedenine göre davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelemesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.11.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.