Kira Bedeli Nasıl Arttırılır? Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarmadan Kira Artışı Yapabilir mi?

Enflasyonun yükselmesi ve taşınmaz değerlerinin artması nedeniyle birçok ev sahibi, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarının çok altında kaldığını düşünmektedir. Bu nedenle bazı ev sahipleri kiracıyı tahliye ederek daha yüksek bedelle yeni bir kiracı bulmayı tercih etmektedir.

Ancak kira ilişkisi devam ederken ev sahibinin önünde tek seçenek kiracıyı çıkarmak değildir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli şartların oluşması hâlinde kira bedelinin artırılması, mahkeme yoluyla güncel koşullara uygun hâle getirilmesi mümkündür.

Özellikle uzun süredir aynı kiracı ile devam eden kira ilişkilerinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası veya şartları oluşmuşsa kira uyarlama davası gündeme gelebilir.

Burada önemli olan husus, kira artışının hangi hukuki yolla yapılacağının doğru belirlenmesidir. Çünkü kira artışı, yalnızca taşınmazın değer kazanması veya enflasyonun yükselmesi gerekçesiyle her zaman tek taraflı olarak yapılamaz.

Kira Sözleşmesi 1 Yıllık Olsa da Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Uygulamada en sık yapılan yanlışlardan biri, kira sözleşmesinin 1 yıllık yapılmasının kiracının 1 yıl sonunda çıkarılabileceği düşüncesidir.

Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında 1 yıllık kira sözleşmesi, sürenin sonunda kendiliğinden sona eren bir sözleşme değildir.

Kiracı taşınmazı kullanmaya devam ettiği sürece ve geçerli bir tahliye sebebi bulunmadığı sürece kira ilişkisi 10 yıl devam eder. Geçerli ihtar şartlarının takibi ile süre dava açmadan 12 yıla ulaşır.

Kiracının taşınmazdan çıkarılabilmesi için kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü vermemiş olması hâlinde, yalnızca kira süresinin dolması ev sahibine tahliye hakkı vermez.

Kira Artışı Sözleşmedeki Artış Oranına Göre Yapılabilir mi?

Taraflar kira sözleşmesi sırasında kira artışına ilişkin bir düzenleme yapabilir.

Örneğin sözleşmede her yıl belirli bir oranda kira artışı yapılacağı kararlaştırılmış olabilir. Ancak konut kiralarında tarafların belirlediği artış oranı da kanuni sınırlar içerisinde uygulanır.

Kira artış oranları bakımından özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi önem taşımaktadır.

Taraflar arasında geçerli bir artış maddesi bulunması, her durumda ev sahibinin istediği bedeli talep edebileceği anlamına gelmez.

Kira artışı kanunun belirlediği sınırlar içinde yapılmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Yoksa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmayabilir veya yapılan sözleşmede kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm yer almayabilir.

Bu durumda ev sahibinin kira bedelini tek taraflı olarak istediği seviyeye yükseltmesi mümkün değildir.

Ancak kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre düşük kaldığı düşünülüyorsa, şartları oluştuğunda kira tespit davası açılarak mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesi istenebilir.

Mahkeme kira bedelini belirlerken taşınmazın özelliklerini, emsal kira bedellerini, bölgedeki ekonomik şartları ve yasal düzenlemeleri dikkate alır.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kira Bedeli Nasıl Arttırılır?

Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması, ev sahibinin kira bedelini istediği zaman tek taraflı olarak artırabileceği anlamına gelmez. Kira ilişkisi sözlü olarak kurulmuş olsa bile taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır ve bu durumda da Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Yazılı sözleşme bulunmayan kira ilişkilerinde öncelikle mevcut kira bedeli ve ödeme düzeni dikkate alınır. Ev sahibi, kiracıdan güncel kira bedeline uygun bir artış yapmasını talep edebilir. Ancak kiracının bu artışı kabul etmemesi hâlinde, kira bedelinin belirlenmesi için şartları oluşmuşsa mahkemeden kira tespit talebinde bulunulabilir.

Özellikle kira ilişkisinin üzerinden beş yıl geçmişse, taraflar arasında yazılı bir artış hükmü bulunmasa dahi mahkeme, taşınmazın emsal kira değerlerini, bulunduğu bölgenin özelliklerini ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.

Bu nedenle yazılı kira sözleşmesinin olmaması, ev sahibinin kira bedelini artırma hakkını tamamen ortadan kaldırmaz. Ancak artışın hukuka uygun şekilde yapılması ve gerektiğinde mahkeme yoluyla güncel kira bedelinin belirlenmesi gerekir.

5 Yıl Dolduktan Sonra Kira Bedeli Nasıl Artırılır?

Kira ilişkilerinde en önemli dönüm noktalarından biri 5 yıllık sürenin dolmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir.

Bu durumda mahkeme yalnızca yıllık artış oranına bakmaz.

Taşınmazın bulunduğu bölge, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, önceki kira bedeli ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.

Özellikle uzun yıllardır aynı kira bedeliyle oturan kiracılar bakımından kira tespit davası, güncel kira değerine ulaşmak için önemli bir hukuki yoldur.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark Nedir?

Kira artışı konusunda sık karıştırılan iki dava türü bulunmaktadır:

Bunlardan biri kira tespit davası, diğeri ise kira uyarlama davasıdır.

Kira tespit davasında amaç, mevcut kira bedelinin günün ekonomik şartlarına göre yeniden belirlenmesidir.

Kira uyarlama davasında ise tarafların sözleşme kurulurken öngöremediği olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşme dengesinin bozulması söz konusudur.

Örneğin; bir taşınmazın bulunduğu bölgeden metro hattı geçmesi, yeni bir ulaşım projesi nedeniyle bölgenin değerinin aşırı yükselmesi, ekonomik şartlarda olağanüstü değişiklik meydana gelmesi, gibi durumlarda kira uyarlama davası gündeme gelebilir.

Ancak her kira artışı talebi uyarlama davası kapsamında değerlendirilemez.

Enflasyon Kira Artışında Etkili midir?

Kira bedelinin belirlenmesinde ekonomik koşullar önemli bir unsurdur.

Ancak kira tespit davası ile kira uyarlama davasında dikkate alınan ölçütler birbirinden farklıdır.

Kira tespit davasında enflasyon, emsal kira bedelleri ve ekonomik göstergeler değerlendirme kapsamında olabilir.

Buna karşılık kira uyarlama davasında temel mesele, sözleşme kurulurken mevcut olmayan olağanüstü bir değişikliğin taraflar arasındaki dengeyi bozup bozmadığıdır.

Bu nedenle yalnızca enflasyonun yükselmiş olması her zaman kira uyarlama davası açılması için yeterli değildir.

Kira Tespit Davası Hangi Taşınmazlar İçin Açılır?

Kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeler özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanmaktadır. Bu nedenle kira tespit davası esas olarak konut kiraları ile dükkân, mağaza ve diğer çatılı işyeri kiralarında gündeme gelir.

Ev sahibi, kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara göre düşük kaldığını düşünüyorsa ve kanuni şartlar oluşmuşsa mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme kira bedelini belirlerken yalnızca mevcut kira bedeline değil, taşınmazın bulunduğu bölgeye, emsal kira bedellerine, taşınmazın özelliklerine ve hakkaniyet ilkelerine göre değerlendirme yapar.

Buna karşılık kira uyarlama davasının uygulama alanı kira tespit davasına göre daha geniştir. Olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmedeki denge bozulmuşsa, yalnızca konut veya çatılı işyeri kiralarında değil, diğer kira ilişkilerinde de kira bedelinin yeniden düzenlenmesi talep edilebilir.

Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarmadan Kirasını Nasıl Yükseltebilir?

Sonuç olarak ev sahibinin mevcut kiracıyı tahliye ederek yeni bir kiracı bulması her zaman tek çözüm değildir. Kira ilişkisi devam ederken de hukuka uygun yollarla kira bedelinin güncel şartlara yaklaştırılması mümkündür.

Taraflar arasında geçerli bir kira artış hükmü bulunuyorsa bu düzenleme kanuni sınırlar içerisinde uygulanabilir. Ancak kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmişse, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılması mümkündür.

Bunun yanında sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların öngöremeyeceği olağanüstü bir durum meydana gelmiş ve mevcut kira bedeli artık hakkaniyete aykırı bir sonuç doğurmuşsa kira uyarlama davası da gündeme gelebilir.

Ancak hangi hukuki yolun kullanılacağı; kira sözleşmesinin süresine, taşınmazın niteliğine, tarafların durumuna ve meydana gelen ekonomik değişikliklere göre farklılık gösterebilir.

Enflasyonun yükselmesi ve taşınmaz değerlerinin artması nedeniyle birçok ev sahibi, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarının çok altında kaldığını düşünmektedir. Bu nedenle bazı ev sahipleri kiracıyı tahliye ederek daha yüksek bedelle yeni bir kiracı bulmayı tercih etmektedir.

Ancak kira ilişkisi devam ederken ev sahibinin önünde tek seçenek kiracıyı çıkarmak değildir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli şartların oluşması hâlinde kira bedelinin artırılması, mahkeme yoluyla güncel koşullara uygun hâle getirilmesi mümkündür.

Özellikle uzun süredir aynı kiracı ile devam eden kira ilişkilerinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası veya şartları oluşmuşsa kira uyarlama davası gündeme gelebilir.

Burada önemli olan husus, kira artışının hangi hukuki yolla yapılacağının doğru belirlenmesidir. Çünkü kira artışı, yalnızca taşınmazın değer kazanması veya enflasyonun yükselmesi gerekçesiyle her zaman tek taraflı olarak yapılamaz.

Kira Sözleşmesi 1 Yıllık Olsa da Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Uygulamada en sık yapılan yanlışlardan biri, kira sözleşmesinin 1 yıllık yapılmasının kiracının 1 yıl sonunda çıkarılabileceği düşüncesidir.

Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında 1 yıllık kira sözleşmesi, sürenin sonunda kendiliğinden sona eren bir sözleşme değildir.

Kiracı taşınmazı kullanmaya devam ettiği sürece ve geçerli bir tahliye sebebi bulunmadığı sürece kira ilişkisi 10 yıl devam eder. Geçerli ihtar şartlarının takibi ile süre dava açmadan 12 yıla ulaşır.

Kiracının taşınmazdan çıkarılabilmesi için kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü vermemiş olması hâlinde, yalnızca kira süresinin dolması ev sahibine tahliye hakkı vermez.

Kira Artışı Sözleşmedeki Artış Oranına Göre Yapılabilir mi?

Taraflar kira sözleşmesi sırasında kira artışına ilişkin bir düzenleme yapabilir.

Örneğin sözleşmede her yıl belirli bir oranda kira artışı yapılacağı kararlaştırılmış olabilir. Ancak konut kiralarında tarafların belirlediği artış oranı da kanuni sınırlar içerisinde uygulanır.

Kira artış oranları bakımından özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi önem taşımaktadır.

Taraflar arasında geçerli bir artış maddesi bulunması, her durumda ev sahibinin istediği bedeli talep edebileceği anlamına gelmez.

Kira artışı kanunun belirlediği sınırlar içinde yapılmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Yoksa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmayabilir veya yapılan sözleşmede kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm yer almayabilir.

Bu durumda ev sahibinin kira bedelini tek taraflı olarak istediği seviyeye yükseltmesi mümkün değildir.

Ancak kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre düşük kaldığı düşünülüyorsa, şartları oluştuğunda kira tespit davası açılarak mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesi istenebilir.

Mahkeme kira bedelini belirlerken taşınmazın özelliklerini, emsal kira bedellerini, bölgedeki ekonomik şartları ve yasal düzenlemeleri dikkate alır.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kira Bedeli Nasıl Arttırılır?

Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması, ev sahibinin kira bedelini istediği zaman tek taraflı olarak artırabileceği anlamına gelmez. Kira ilişkisi sözlü olarak kurulmuş olsa bile taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır ve bu durumda da Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Yazılı sözleşme bulunmayan kira ilişkilerinde öncelikle mevcut kira bedeli ve ödeme düzeni dikkate alınır. Ev sahibi, kiracıdan güncel kira bedeline uygun bir artış yapmasını talep edebilir. Ancak kiracının bu artışı kabul etmemesi hâlinde, kira bedelinin belirlenmesi için şartları oluşmuşsa mahkemeden kira tespit talebinde bulunulabilir.

Özellikle kira ilişkisinin üzerinden beş yıl geçmişse, taraflar arasında yazılı bir artış hükmü bulunmasa dahi mahkeme, taşınmazın emsal kira değerlerini, bulunduğu bölgenin özelliklerini ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.

Bu nedenle yazılı kira sözleşmesinin olmaması, ev sahibinin kira bedelini artırma hakkını tamamen ortadan kaldırmaz. Ancak artışın hukuka uygun şekilde yapılması ve gerektiğinde mahkeme yoluyla güncel kira bedelinin belirlenmesi gerekir.