Kiracının evi izinsiz şekilde başkasına devretmesi durumunda tahliye

Kiracı, kira sözleşmesi devam ederken evden fiilen ayrılmış ve taşınmazı bir arkadaşına, akrabasına veya tamamen farklı bir kişiye bırakmış olabilir. Bazen kiracı evi para karşılığında yeniden kiraya verirken bazen de herhangi bir kira bedeli almadan kullanım hakkını başka bir kişiye devretmektedir. Her iki durumda da ev sahibinin yazılı onayı bulunmuyorsa kira sözleşmesine aykırılık gündeme gelir.

Ancak evde kiracının bir yakınının bulunması, tek başına her zaman izinsiz devir anlamına gelmez. Kiracının geçici olarak şehir dışında bulunması, misafir kabul etmesi veya kendisi de evde yaşamaya devam ederken aile bireylerinden birinin yanında kalması ile evi tamamen boşaltıp bağımsız kullanımını başka bir kişiye bırakması aynı değildir. Tahliye bakımından asıl belirleyici olan, kiracının taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetini ve kullanım hakkını başka bir kişiye bırakıp bırakmadığıdır.

Kiracı Evi Ev Sahibinin İzni Olmadan Başkasına Verebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesine göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Bu nedenle kiracının ev sahibinden yazılı onay almadan evi üçüncü bir kişiye kiralaması, bedelsiz kullandırması veya kendisi ayrılarak taşınmazın kullanımını tamamen başka birine bırakması sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Kanunda özellikle yazılı rıza aranması nedeniyle ev sahibinin devre izin verdiğini söyleyen kiracı, bu iddiasını ispatlamak zorunda kalabilir. Ev sahibinin evi başka bir kişinin kullandığını bilmesi ise her olayda otomatik olarak yazılı izin verdiği anlamına gelmez. Bununla birlikte kiraya verenin uzun süre boyunca bu kullanıma açıkça ses çıkarmaması, kira ödemelerini üçüncü kişiden kabul etmesi veya davranışlarıyla devri benimsediğini göstermesi somut olayın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Kiracının Evi Başkasına Kiraya Vermesi Durumunda Ne Yapılmalıdır?

Kiracının taşınmazı izinsiz biçimde başkasına devretmesi, kira sözleşmesine aykırı bir davranıştır. Ancak ev sahibinin bu durumu öğrenir öğrenmez doğrudan tahliye davası açması her durumda yeterli olmayabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz günlük süre vermeli ve bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmelidir.

Bu nedenle kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek evi kullanan üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılması, izinsiz alt kira veya kullanım devrinin sona erdirilmesi istenmelidir. İhtarnamede verilen sürenin en az otuz gün olması, aykırılığın ne olduğunun açıkça anlatılması ve sürenin sonunda sözleşmenin feshedilerek tahliye talep edileceğinin belirtilmesi önemlidir.

Otuz Günlük İhtar Süresi Verilmeden Tahliye Davası Açılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel kural, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az otuz gün süre verilmesidir. Kiracı bu süre içinde üçüncü kişinin kullanımına son verir ve taşınmazı yeniden kendisi kullanmaya başlarsa, ihtarda belirtilen aykırılık giderilmiş olabilir.

Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiraya verene yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshetme imkânı da tanımaktadır. Kiracının taşınmaza kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin açıkça yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da aynı taşınmazda yaşayan kişiler bakımından çekilmez hâle gelmesi bu istisnalar arasındadır.

Burada önemli olan çekilen ihtarda 30 gün süre vermektir. Bir ay yazmak veya herhangi bir başka süre vermek geçerli değildir.

Kiracının Evi Başkasına Devrettiği Nasıl İspatlanır?

Tahliye talebinde yalnızca “kiracı artık burada yaşamıyor” denilmesi yeterli olmayabilir. Kiracının gerçekten başka bir adrese taşındığının ve evi bağımsız biçimde üçüncü bir kişiye bıraktığının somut delillerle ortaya konulması gerekir.

Taşınmazda kimin yaşadığına ilişkin kolluk araştırması, apartman yöneticisi ve komşu anlatımları, abonelik kayıtları, kira veya para transferleri, mesajlaşmalar, üçüncü kişinin taşınmazı kendi evi gibi kullandığını gösteren belgeler ve gerektiğinde keşif delil olarak değerlendirilebilir. Kiracının adres kaydını değiştirmemiş olması, fiilen evde yaşamaya devam ettiğini tek başına göstermez. Aynı şekilde başka bir adreste kaydının bulunması da kiralananı kesin olarak devrettiğini her durumda kanıtlamaz. Delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kiracıya Gönderilecek İhtarnamede Ne Yazılmalıdır?

İhtarnamede, taşınmazın kiracının kullanımından çıktığı ve ev sahibinin yazılı izni bulunmadan üçüncü bir kişiye bırakıldığı açıkça belirtilmelidir. Taşınmazı kullanan kişi biliniyorsa adı yazılmalı, bilinmiyorsa evin kiracı dışındaki kişilerce kullanıldığı açıklanmalıdır.

Kiracıdan sözleşmeye aykırılığı en az otuz gün içinde gidermesi istenmeli ve verilen sürede üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedilerek tahliye davası açılacağı bildirilmelidir. Belirsiz, neyin düzeltilmesi gerektiğini açıklamayan veya otuz günden daha kısa süre veren bir ihtarname dava sırasında sorun yaratabilir.

İhtarnameye Rağmen Ev Başkasına Kullandırılmaya Devam Edilirse Ne Olur?

Kiracı, verilen otuz günlük süre içinde izinsiz devri sona erdirmezse kiraya veren sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Burada davanın dayanağı yalnızca kiracının evden ayrılması değil, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananın başkasına kiralanması veya kullanım hakkının devredilmesidir.

Dava sırasında mahkeme, kira sözleşmesini, ihtarnamenin içeriğini ve tebliğ tarihini, kiracıya tanınan süreyi, taşınmazı fiilen kimin kullandığını ve aykırılığın süresi içinde giderilip giderilmediğini birlikte değerlendirir.

Tahliye Davasından Önce Arabulucuya Başvurmak Gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları, ilamsız icra yoluyla tahliye hakkındaki istisna dışında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle ihtar süresi sona erdikten sonra doğrudan tahliye davası açılmamalı; önce arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte tahliye davası açılabilir.

Kiracının Evi İzinsiz Devretmesi Muhakkak Tahliye Sağlar mı?

Kiracının evden tamamen ayrıldığı, kullanım hakkını üçüncü bir kişiye bıraktığı, ev sahibinin yazılı izninin bulunmadığı ve usulüne uygun ihtara rağmen aykırılığın giderilmediği ispatlandığında tahliye kararı verilebilir.

Ancak evde yalnızca bir akrabanın veya tanıdığın bulunması, kiracının geçici süreyle başka yerde kalması ya da misafir ağırlaması tek başına yeterli değildir. Kiracının taşınmazla fiilî bağını kesip kesmediği, üçüncü kişinin evi bağımsız ve sürekli şekilde kullanıp kullanmadığı ve kiracının kendisine verilen süre içinde aykırılığı giderip gidermediği somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Kiracının Evi Annesine, Abisine veya Kuzenine Kullandırması Tahliye Sebebi midir?

Kiracının evde kendisi oturmayıp taşınmazı annesine, babasına, kardeşine veya başka bir akrabasına bırakması otomatik tahliye sebebi değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça konutun başkasına kiralanmasını veya kullanım hakkının devredilmesini yasaklamaktadır. Bununla birlikte, üçüncü kişinin kiracının yakını olması hâlinde yalnızca nüfus kayıtlarındaki akrabalık bağına değil; bu kişinin daha önce kiracıyla birlikte yaşayıp yaşamadığına, kiracının bakım ve geçimini üstlendiği yakın aile bireylerinden olup olmadığına, kira bedelini kimin ödediğine ve ev sahibinin bu kullanımı ne kadar süredir bildiğine bakılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.01.2026 tarihli, 2025/5269 E. ve 2026/59 K. sayılı kararında kiracı, evi kiraladığı dönemde babası ve abisiyle birlikte oturmuş, daha sonra evlenerek başka yere taşınmış; babası ile abisi ise kiralananda kalmaya devam etmiştir. Kiracı kira bedelini ödemeyi sürdürmüş, kiraya veren de bu kullanıma yaklaşık dört yıl boyunca ses çıkarmamıştır. Yargıtay, konutun kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanılmasının alt kira yasağına girmeyeceğini; kiracının ayrılmasından sonra aynı kişilerin evde kalmasına uzun süre sessiz kalan ev sahibinin sonradan tahliye istemesinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını kabul etmiştir.

Bu karara göre kiracının daha önce birlikte yaşadığı babasını, annesini veya somut olayda abisini evde bırakması mutlaka izinsiz devir sayılmayabilir. Ancak kiracı baştan itibaren evde hiç yaşamamış, taşınmazı doğrudan annesinin veya kardeşinin bağımsız kullanımına bırakmışsa; ev sahibi bu durumu bilmiyor ve kabul etmiyorsa değerlendirme değişebilir. Böyle bir durumda kira sözleşmesinin gerçek kiracısı ile evi fiilen kullanan kişi arasındaki bağın, görünüşte kiracılık oluşturmak amacıyla kullanılıp kullanılmadığı araştırılır.

Kuzen bakımından ise aynı sonuca doğrudan varılamaz. Yargıtayın anılan kararı, daha önce kiracıyla birlikte yaşayan ve yakın aile ilişkisi içinde bulunan baba ile abi hakkındadır. Kiracının kendisi tamamen ayrılıp evi kuzeninin bağımsız kullanımına bırakmışsa, kuzenin sırf akraba olması bu durumu hukuka uygun hâle getirmez. Ev sahibinin yazılı rızası bulunmadığı sürece bu kullanım, TBK m.322 anlamında kullanım hakkının üçüncü kişiye devri olarak değerlendirilebilir.

Tahliye yoluna gidilecekse kiracının evde yaşamaması tek başına yeterli görülmemeli; evi kullanan kişinin kim olduğu, kullanımın ne zaman başladığı, kiracının eşyalarının ve fiilî bağının devam edip etmediği, kira ödemelerinin kim tarafından yapıldığı ve ev sahibinin bu durumu önceden bilip bilmediği ispatlanmalıdır. Akde aykırılığın varlığı hâlinde de konut kiralarında kural olarak kiracıya yazılı ihtarla en az otuz gün süre verilerek üçüncü kişinin kullanımına son verilmesi istenmelidir. Yargıtay, izinsiz alt kira veya üçüncü kişiye kullandırma hâllerinde otuz günlük süre verilmeden ya da daha kısa süreli ihtarla açılan tahliye davalarının reddedilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Dolayısıyla anneye veya abiye kullandırma her olayda tahliye sağlamaz; kuzen gibi daha uzak bir akrabaya bağımsız kullanım bırakılması ise tahliye sebebi olmaya daha elverişlidir. Kesin sonuç, akrabalık derecesinden çok kiracının taşınmazla bağını tamamen kesip kesmediğine, üçüncü kişinin eve bağımsız biçimde yerleşip yerleşmediğine ve ev sahibinin bu kullanıma açık veya örtülü şekilde onay verip vermediğine göre belirlenir.

Kira Bedelinin Başka Bir IBAN’dan Ödenmesi, Evde Oturan Kişiye Kiracı Sıfatı Kazandırır mı?

Kira bedelinin sözleşmede adı yazılı kiracı yerine evde oturan başka bir kişinin banka hesabından gönderilmeye başlanması, bu kişiyi kendiliğinden kiracı hâline getirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 83. maddesine göre, alacaklının borcun bizzat borçlu tarafından yerine getirilmesinde özel bir menfaati bulunmadıkça borç üçüncü kişi tarafından da ödenebilir. Bu nedenle kirayı kiracının annesinin, kardeşinin, eşinin, arkadaşının veya taşınmazı fiilen kullanan kişinin yatırması, kural olarak yalnızca mevcut kiracının kira borcunun üçüncü kişi tarafından ödenmesi anlamına gelir.

Kira borcunun ödenmesi ile kiracılık sıfatının devri birbirinden farklı işlemlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini başka bir kişiye devredemez. Devir geçerli şekilde gerçekleştiğinde eski kiracı sözleşmeden çıkar ve devralan kişi onun yerine geçer. Dolayısıyla yalnızca ödeme yapan kişinin adının banka dekontunda görünmesi, kiraya verenin kira sözleşmesinin devrine yazılı olarak rıza gösterdiğini kanıtlamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.10.2017 tarihli, 2017/5299 E. ve 2017/13652 K. sayılı kararında da kiracının taşınmazı bir şirkete devrettiği, kira bedellerinin bu şirket tarafından ev sahibinin banka hesabına yatırıldığı ileri sürülmüştür. Yargıtay, şirket tarafından kira ödenmesinin kiraya verenin sözleşmenin devrine onay verdiğini göstermeyeceğini ve asıl sözleşmedeki kişinin kiracı sıfatının devam ettiğini kabul etmiştir.

Aynı yöndeki Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/5282 E. ve 2017/16600 K. sayılı kararında, kira bedellerinin taşınmazı sonradan kullanan kişi tarafından ev sahibinin banka hesabına yatırılması açıkça yeterli görülmemiştir. Yazılı rıza ispatlanamadığı için kira ilişkisinin üçüncü kişiye devredilmediği, bu kişinin kiracı sıfatı kazanmadığı kabul edilmiştir.

Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/4343 E. ve 2017/12797 K. sayılı kararında, kiraya verenin yazılı rızasını ispatlayamayan ve taşınmazı asıl kiracıdan devralarak kullanan kişi kiracı değil, haksız işgalci olarak değerlendirilmiştir. Bu kişi bakımından taşınmazdan tahliye kararı verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ev sahibinin kira ödemelerini uzun süre almış olması da tek başına yeni kişiyi kiracı yapmaz. Ancak banka ödemelerinin yanında ev sahibi ile yeni kullanıcı arasında imzalanmış bir kira sözleşmesi, kira devri protokolü, yazılı muvafakat, yeni kişi adına düzenlenen makbuzlar veya onun doğrudan kiracı olarak kabul edildiğini açıkça gösteren yazışmalar varsa durum değişebilir. Bu durumda salt üçüncü kişi ödemesinden değil, ev sahibinin yeni bir kira ilişkisi kurma veya mevcut sözleşmenin devrine izin verme iradesinden söz edilebilir.

Sonuç olarak, kiralananda izinsiz oturmaya başlayan kişinin kirayı kendi IBAN’ından göndermesi ona kiracı sıfatı kazandırmaz. Ödeme asıl kiracının borcunu sona erdirebilir; ancak kiracılık hakkını üçüncü kişiye geçirmez. Yazılı devir izni veya ev sahibiyle kurulduğu ispatlanan ayrı bir kira ilişkisi bulunmadıkça sözleşmenin kiracısı değişmez ve taşınmazı bağımsız biçimde kullanan üçüncü kişinin tahliyesi istenebilir.

Kiracı Otuz Günlük Süre İçinde Eve Geri Dönerse Tahliye Edilebilir mi?

Kiracı, kendisine gönderilen ihtarnamede verilen otuz günlük süre dolmadan üçüncü kişinin bağımsız kullanımına son verir ve kiralananı yeniden gerçekten kendisi kullanmaya başlarsa, sözleşmeye aykırılık kural olarak giderilmiş olur. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde kiracıya süre verilmesinin amacı da aykırılığın ortadan kaldırılmasıdır. Bu nedenle ihtar sonuçsuz kalmamışsa, yalnızca geçmişteki izinsiz kullandırmaya dayanılarak tahliye kararı verilmesi kural olarak mümkün değildir. Yargıtay da akde aykırılık nedeniyle tahliye için, usulüne uygun ihtarın yanında tanınan süre içinde aykırılığın giderilmemiş olmasını aramaktadır.

Ancak kiracının yalnızca görünüşte eve dönmesi yeterli değildir. Kiracı birkaç eşya getirerek veya adres kaydını yeniden kiralanana aldırarak eve döndüğünü ileri sürse de annesi, kardeşi, kuzeni ya da başka bir kişi taşınmazı bağımsız şekilde kullanmaya devam ediyorsa aykırılık giderilmiş sayılmaz. Mahkeme kiracının fiilen evde yaşayıp yaşamadığını, üçüncü kişinin kullanımının sona erip ermediğini, faturaları, banka ödemelerini, apartman ve komşu anlatımlarını ve gerektiğinde kolluk araştırmasını birlikte değerlendirir.

Kiracının süre dolmadan gerçekten geri dönmesi hâlinde ev sahibi bu sebebe dayanarak dava açarsa, ihtara konu aykırılık süresi içinde giderildiği için davanın reddi gerekir. Buna karşılık kiracı otuz günlük süre geçtikten sonra, sözleşmenin feshedilmesinden veya dava açılmasından sonra eve geri dönerse bu dönüş her durumda önceki feshi etkisiz hâle getirmez. Burada ihtarın tebliğ tarihi, verilen sürenin sona erdiği gün, aykırılığın ne zaman giderildiği ve fesih bildiriminin yapılıp yapılmadığı önem taşır.

TBK m.316’nın derhâl feshe izin verdiği ağır ve istisnai durumlarda ise kiracının sonradan eve dönmesi farklı değerlendirilebilir. Fakat kiralananın izinsiz biçimde üçüncü kişiye kullandırılması bakımından genel ve daha güvenli yol, otuz günlük süre verilmesi ve bu süre sonunda aykırılığın devam edip etmediğinin tespit edilmesidir.