Ev Sahibi Depozitoyu Geri Vermiyor: İhtar, Arabuluculuk ve İcra Süreci

Kiracı evi boşaltıp anahtarını teslim ettikten sonra depozitonun iadesi çoğu zaman basit bir hesaplaşma gibi görülür. Uyuşmazlık çıktığında ise mesele yalnız “depozitoyu verdim, geri istiyorum” noktasında kalmaz. Kira ilişkisinin gerçekten sona erip ermediği, anahtarın hangi tarihte teslim edildiği, ödenmemiş kira veya aidat bulunup bulunmadığı, ev sahibinin ileri sürdüğü hasarın olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığı ve depozitonun ilk başta nasıl ödendiği birlikte değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu m.342’de güvence bedeli için özel bir sistem kurulmuştur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin de kanunda öngörülen şekilde bankada tutulması gerekir. Uygulamada ise depozitonun doğrudan ev sahibine havale edildiği veya elden verildiği kira ilişkileri oldukça fazladır. Depozitonun kanundaki banka sistemi dışında verilmiş olması, kira sona erdiğinde kiracının parasını geri isteyemeyeceği anlamına gelmez.

Asıl sorun, ev sahibi iadeyi yapmadığında başlar. Kiracının her durumda önce dava açması gerekmez. Dosyanın durumuna göre yazılı ihtar gönderilebilir, depozito alacağı için icra takibi başlatılabilir veya uyuşmazlık dava aşamasına taşınacaksa önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekebilir.

Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Durumda Geri Vermek Zorundadır?

Depozito, kiraya verenin kira sözleşmesinden kaynaklanan alacakları için güvence oluşturur. Bu nedenle kira ilişkisi devam ederken kiracının kural olarak “depozitomu geri ver” deme hakkı bulunmaz. İade meselesi, kira ilişkisinin sona ermesi ve taşınmazın kiraya verene geri verilmesiyle gündeme gelir.

Kiracı taşınmazı teslim etmiş, ödenmemiş kira veya kiracıya ait yan gider bırakmamış ve taşınmazda olağan kullanımı aşan bir zarar meydana getirmemişse depozitonun kiraya verende kalmasını haklı gösterecek bir sebep bulunmaz.

Buna karşılık ev sahibinin depozitodan mahsup edebileceği gerçek bir alacağı varsa önce bu alacak dikkate alınır. Örneğin kiracının ödenmemiş kira borcu veya kiralananda kötü kullanımdan kaynaklanan ve kiracıya yüklenebilen bir zarar bulunabilir. Depozitonun bu alacaklardan fazla kalan kısmının ise kiracıya iade edilmesi gerekir.

Ev sahibinin “depozitoyu geri vermiyorum” demesi tek başına yeterli değildir. Depozitonun tutulmasına dayanak gösterilen kira borcunun veya zararın gerçekten mevcut olması gerekir.

Depozitoyu Geri Alabilmek İçin Anahtarın Teslim Edilmiş Olması Gerekir mi?

Depozito uyuşmazlıklarında anahtar teslim tarihi önemlidir. Kiracı eşyalarını taşımış olsa bile kiralananın hukuken kiraya verene geri verildiği ispatlanamıyorsa kira ilişkisinin sona erdiği tarih konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.01.2014 tarihli, 2014/468 E., 2014/739 K. sayılı kararında, depozitonun kira bedelinden mahsup edilebilmesi için kiralananın tahliye edilmesi ve anahtarın usulüne uygun şekilde teslim edilmiş olması gerektiği kabul edilmiştir. Kararda, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kural olarak kiracının kullanımında olduğunun kabul edileceği belirtilmiştir.

Bu nedenle “Ben üç ay önce evden çıktım” demek ile “Anahtarı üç ay önce ev sahibine teslim ettim” aynı şey değildir.

Anahtarın kiraya verene teslim edildiğini gösteren yazılı teslim tutanağı en güvenli yöntemlerden biridir. Ev sahibi anahtarı almıyorsa kiracının anahtarı emlakçıya, komşuya veya apartman görevlisine bırakıp kira ilişkisinin sona erdiğini varsayması ciddi sorun yaratabilir. Bu durumda usulüne uygun tevdi yolunun değerlendirilmesi gerekir.

Depozito talep edilecek bir dosyada ilk bakılması gereken belgelerden biri bu nedenle anahtar teslim belgesidir.

Ev Sahibi “Evde Hasar Var” Diyerek Depozitonun Tamamını Tutabilir mi?

Ev sahibinin taşınmazda bir zarar bulunduğunu ileri sürmesi, depozitonun tamamını otomatik olarak kendisine bırakmaz.

Kiracı, kira süresince olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Duvar boyasının kullanım süresine bağlı olarak eskimesi, belirli ölçüde yıpranma veya ekonomik ömrünü tamamlayan unsurlar ile kiracının kusuruyla meydana gelmiş kırılma ve hasar birbirinden ayrılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.07.2019 tarihli, 2017/12053 E., 2019/6114 K. sayılı kararında, kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığı; yalnız kötü kullanımdan doğan zararların kiracıya yüklenebileceği benimsenmiştir. Aynı kararda kötü kullanım nedeniyle meydana gelen zarar hesaplanırken eski hâle getirme bedelinden yıpranma payının da düşülmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle örneğin on yıllık bir demirbaşın yenisiyle değiştirilme bedelinin tamamının kiracıya yüklenmesi her durumda doğru bir hesap değildir.

Ev sahibinin depozitodan zarar kesmesi mümkün olmakla birlikte, hangi hasarın kiracıdan kaynaklandığı ve gerçek zarar miktarı somut olarak belirlenmelidir. Hasarın kapsamına ilişkin ayrıntılı tartışma ise depozito iadesinden ziyade hor kullanma tazminatı bakımından ayrı değerlendirilmelidir.

Ev Sahibinin Hasarı İspatlaması Gerekir mi?

Kiracı depozitoyu ödediğini ve kira ilişkisi sonunda geri isteme şartlarının oluştuğunu ortaya koyduğunda, kiraya veren depozitoyu bir zarar veya başka alacak nedeniyle tuttuğunu söylüyorsa bu savunmasının dayanağını göstermek zorundadır.

Teslim sırasında düzenlenmiş tutanaklar, kira başlangıcındaki demirbaş listesi, fotoğraflar, teslimden hemen sonra yapılan tespit, faturalar ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi burada önem kazanır.

Kiraya verenin taşınmazın yıllar önceki durumunu gösteren hiçbir belge olmadan yalnızca sonradan çekilmiş fotoğraflara dayanması, her zararın kiracıya ait olduğunu göstermeye yetmeyebilir. Aynı şekilde kiracı da taşınmazı teslim ederken durumunu kayıt altına almadıysa sonradan ortaya çıkan bir hasar iddiasına karşı ispat sorunu yaşayabilir.

Bu nedenle depozito davası çoğu zaman yalnız para alacağından ibaret değildir; taşınmazın teslim anındaki durumunun da tartışıldığı bir dosyaya dönüşebilir.

Ev Sahibi Depozitoyu Vermiyorsa Önce İhtar Çekmek Zorunlu mu?

Depozitonun iadesi için her olayda noter ihtarı gönderilmiş olması dava şartı değildir. Kiracı, şartları oluşmuş ve muaccel hâle gelmiş depozito alacağı için hukuki yollara başvurabilir.

Bununla birlikte ihtar çoğu dosyada yararlıdır.

Kiracı ihtarda kira sözleşmesinin sona erdiğini, anahtarın hangi tarihte teslim edildiğini, depozito miktarını, varsa banka hesabını ve belirli bir süre içinde ödemenin yapılmasını istediğini açık biçimde bildirebilir. Böylece ev sahibinin depozitoyu hangi gerekçeyle ödemediği de çoğu zaman ortaya çıkar.

İhtar özellikle faiz talebi bakımından da önem kazanabilir. Borçlunun ne zaman temerrüde düştüğü her dosyada aynı şekilde belirlenmediğinden, yazılı ödeme talebi daha sonra çıkabilecek tartışmayı azaltır.

Noter ihtarı tek yol değildir; ancak ileride “benden hiç depozito istenmedi” veya “hesaplaşmak için çağrılmadım” şeklinde bir tartışma çıkması ihtimalinde ispat kolaylığı sağlar.

Ev Sahibi Depozitoyu Vermiyorsa Doğrudan İcra Takibi Yapılabilir mi?

Depozito alacağı para alacağı olduğundan, şartları oluşmuşsa kiracı ev sahibi hakkında ilamsız icra takibi başlatabilir. Bunun için önceden depozito iadesi davası kazanılmış olması zorunlu değildir.

Ancak icra takibi yapılabiliyor olması, her depozito dosyasının tartışmasız olduğu anlamına gelmez.

Ev sahibi ödeme emrine itiraz ederek örneğin kira borcu bulunduğunu, taşınmazın hasarlı teslim edildiğini, depozitonun zaten mahsup edildiğini veya kiracının talep ettiği miktarın doğru olmadığını ileri sürebilir. Süresinde yapılan itiraz üzerine takip durursa kiracının uyuşmazlığı dava aşamasına taşıması gerekebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.07.2019 tarihli, 2017/12053 E., 2019/6114 K. sayılı kararına konu uyuşmazlık da depozitonun iadesi amacıyla başlatılmış icra takibine yapılan itirazdan sonra açılan itirazın iptali davasına ilişkindir.

Bu nedenle depozito için icra takibi hukuken mümkün olmakla birlikte, takibin başarıyla sonuçlanıp sonuçlanmayacağı depozitonun ödendiğinin, kira ilişkisinin sona erdiğinin ve ev sahibinin mahsup edebileceği bir alacak bulunmadığının ispatına bağlıdır.

Depozito İçin İcra Takibi Başlatmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

İcra takibi ile dava birbirinden ayrılmalıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak dava şartıdır. Depozito iadesi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır.

Bununla birlikte doğrudan para alacağı için ilamsız icra takibi başlatılması bir dava değildir. Bu nedenle kiracının depozito için icra takibi başlatmadan önce dava şartı arabuluculuğu tamamlaması gerekmez.

Ev sahibi icra takibine itiraz eder ve kiracı itirazın iptali davası açmak isterse durum değişir. Artık bir dava açılacağı için kira uyuşmazlıklarına ilişkin zorunlu arabuluculuk hükümleri devreye girer. Arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Dolayısıyla “depozito alacağı için arabuluculuk zorunlu mu?” sorusunun cevabı yapılacak işleme göre değişir. İcra takibi başlatmak ile depozito alacağı hakkında dava açmak aynı usule tabi değildir.

Ev Sahibi İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?

Ev sahibinin süresinde itiraz etmesi üzerine ilamsız icra takibi durabilir. Bu aşamada kiracının, itirazın ortadan kaldırılması ve alacağın tahsili için uygun hukuki yola başvurması gerekir.

Depozito uyuşmazlıklarında uygulamada sık karşılaşılan yol itirazın iptali davasıdır. Mahkeme yalnız depozitonun verilip verilmediğini değil, kira sözleşmesinin sona erip ermediğini, anahtar teslimini, kiracının borç bırakıp bırakmadığını ve kiraya verenin mahsup savunmasının haklı olup olmadığını da inceleyebilir.

Bu aşamada “Kira sözleşmesinde depozito yazıyor” demek her dosyada tek başına yeterli değildir. Sözleşmedeki ifadenin depozitonun ödendiğini mi, yoksa gelecekte ödeneceğini mi gösterdiğine bakılmalıdır.

Örneğin sözleşmede “Kiracı 30.000 TL depozitoyu kiraya verene teslim etmiştir” şeklindeki bir kayıt ile “Kiracı 30.000 TL depozito verecektir” hükmü aynı ispat gücüne sahip değildir.

Depozito Elden Verildiyse Nasıl İspatlanır?

Depozito elden verilmiş ve ayrıca makbuz alınmamışsa uyuşmazlığın en önemli konusu ödeme ispatı olabilir.

Kira sözleşmesinde depozitonun alındığını gösteren açık bir kayıt varsa bu kiracı açısından güçlü bir yazılı delildir. Örneğin “iki aylık kira bedeli depozito olarak teslim alınmıştır” veya “kiracı 40.000 TL depozito vermiştir” şeklindeki bir hüküm yalnız depozito kararlaştırıldığını değil, ödemenin yapıldığını da gösterebilir.

Buna karşılık sözleşmede yalnızca “Depozito iki aylık kira bedelidir.” veya “Kiracı iki aylık depozito verecektir.” yazması, paranın gerçekten teslim edildiği konusunda ayrıca ispat tartışması doğurabilir.

Banka dekontu varsa açıklama kısmındaki ifade önemlidir. “Depozito”, “güvence bedeli” veya kira sözleşmesine açık atıf bulunan bir açıklama, ödemenin niteliğinin belirlenmesini kolaylaştırır. Açıklamasız para transferlerinde ise ev sahibi ödemenin kira, aidat veya başka bir borca ilişkin olduğunu ileri sürebilir.

Bu nedenle elden verilen depozito bakımından kira sözleşmesi, makbuz, tarafların mesajlaşmaları ve ödemenin yapıldığı döneme ilişkin diğer yazılı belgeler birlikte değerlendirilmelidir.

Bankaya Yatırılan Depozito Nasıl Geri Alınır?

TBK m.342’nin öngördüğü sistemde para şeklindeki güvence, kiraya verenin tek başına çekemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Banka güvenceyi tarafların birlikte rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak serbest bırakabilir.

Kanunda ayrıca kiraya veren bakımından üç aylık özel bir süre bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacağı nedeniyle kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu üç aylık süre, her depozito alacağında kiracının üç ay beklemesi gerektiği anlamına gelmez.

Düzenleme, TBK m.342’ye uygun şekilde bankada tutulan güvence bedelinin banka tarafından serbest bırakılmasıyla ilgilidir. Depozito doğrudan ev sahibinin hesabına gönderilmiş veya elden verilmişse “kanunda üç ay yazıyor, ev sahibi üç ay boyunca parayı tutabilir” şeklinde genel bir sonuç çıkarılamaz.

Kiracı Son Ayın Kirasını Ödemeyip Depozitodan Düşebilir mi?

Depozito ile kira bedeli birbirinden farklıdır. Kiracı kira ilişkisi devam ederken tek taraflı olarak “nasıl olsa depozito var, son ay kirayı ödemiyorum” diyemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.01.2014 tarihli, 2014/468 E., 2014/739 K. sayılı kararında da kira sözleşmesi devam ettiği ve taşınmaz tahliye edilmediği sürece depozitonun kira bedelinden mahsup edilemeyeceği kabul edilmiştir.

Taraflar açıkça anlaşmışsa elbette kira sonunda depozitonun belirli bir borca mahsup edilmesi mümkündür. Ancak kiracının tek taraflı mahsup yapması özellikle kira borcuna dayalı ihtar ve tahliye uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Bu nedenle depozitoyu geri alamama ihtimaline karşı son ay kirasını kendiliğinden ödememek güvenli bir yöntem değildir.

Ev Satılmışsa Depozitoyu Eski Ev Sahibi mi Yeni Ev Sahibi mi Öder?

Kiracılı taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.

Bu durum depozito bakımından da önemlidir. Yeni malikin “Depozitoyu bana vermedin, eski malikten iste” savunması her durumda kiracıya karşı ileri sürülemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 29.05.2013 tarihli, 2012/15914 E., 2013/9504 K. sayılı kararında, yeni malikin önceki kiraya verenin halefi olduğu ve depozitoyu iade yükümlülüğünün devam ettiği kabul edilmiştir. Depozitonun önceki malik tarafından yeni malike fiilen aktarılmamış olması kiracının iade hakkını ortadan kaldırmamıştır.

Bu karar özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde önemlidir. Kiracı depozitoyu yıllar önce ilk malike ödemiş, taşınmaz bu sürede bir veya birkaç kez satılmış olabilir. Kira ilişkisinin sonunda “parayı hangi eski malike vermiştin?” tartışmasından önce mevcut malikin kira sözleşmesindeki hukuki konumu değerlendirilmelidir.

Yıllar Önce Verilen Depozito Aynı Rakamla mı Geri Ödenir?

Bu soru özellikle eski kira sözleşmelerinde önemli miktar farkına yol açabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 29.05.2013 tarihli, 2012/15914 E., 2013/9504 K. sayılı kararında yalnız yeni malikin sorumluluğu değerlendirilmemiş, iade edilecek depozitonun güncel değerinin nasıl belirlenmesi gerektiği de açıklanmıştır. Kararda sözleşmenin başlangıcındaki depozito bedelinin o tarihteki kira bedeline oranının belirlenmesi ve bu oranın kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira bedeline uygulanması gerektiği benimsenmiştir.

Bu nedenle “On yıl önce 2.000 TL verdin, sana yine 2.000 TL veririm” yaklaşımı özellikle doğrudan kiraya verene bırakılmış eski depozitolar bakımından her durumda doğru değildir.

Ancak buradan da “depozito mutlaka bugünkü bir aylık kira bedeli kadar iade edilir” şeklinde genel bir kural çıkarılmamalıdır. Sözleşmede depozitonun kaç aylık kiraya karşılık geldiği, depozitonun hangi tarihte ve ne şekilde verildiği, bankada nemalandırılıp nemalandırılmadığı ve tarafların iade konusunda özel bir düzenleme yapıp yapmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle eski depozitonun güncel değeri ayrı bir hesap sorunu olarak ele alınmalıdır.