Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir? Arsa Payı Neye Göre Belirlenir?

Arsa payı, kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm malikinin ana taşınmazın arsasındaki payını gösterir. Tapuda çoğu zaman kesir şeklinde yazıldığı için yıllarca önemsenmeyebilir. Binada oturulmaya devam edildiği sürece iki dairenin arsa payının neden farklı olduğu çoğu malikin dikkatini dahi çekmez. Fakat bina kentsel dönüşüme girdiğinde, kamulaştırıldığında veya tamamen yıkıldığında tapudaki bu oran doğrudan ekonomik bir değere dönüşür.

Bu nedenle arsa payının yüksek veya düşük olması tek başına önemli değildir. Asıl mesele, verilen payın bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değeriyle orantılı olup olmadığıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi de sistemi bunun üzerine kurmuştur. Bağımsız bölümlere özgülenecek arsa paylarının, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleri dikkate alınarak hesaplanan değerleriyle orantılı olması gerekir. Başlangıçta bu denge kurulmamışsa kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeden arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir.

Arsa payı düzeltme davasında mahkeme bugünkü daire fiyatlarını yeniden paylaştırmaz. Yapılan iş, yıllar önce kat mülkiyeti kurulurken verilmesi gereken payın doğru olup olmadığını araştırmaktır.

Arsa Payı Neye Göre Belirlenir?

Uygulamada arsa payı denildiğinde ilk akla gelen bağımsız bölümün metrekaresidir. Metrekare gerçekten önemli bir ölçüttür; ancak arsa payını tek başına belirlemez.

Bir bağımsız bölümün konut veya işyeri olması, bulunduğu kat, ön veya arka cephede bulunması, doğal ışık alma durumu, mimari kullanım kolaylığı, manzarası, ısınma imkânı, dükkânsa caddeyle bağlantısı, kendisine ait depo veya başka bir eklentisinin bulunması gibi ekonomik değeri etkileyen özellikler birlikte değerlendirilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 02.04.2019 tarihli, 2019/1297 E., 2019/2233 K. sayılı kararında, arsa paylarının düzeltilmesi istemiyle açılan davada ilk derece mahkemesi, bilirkişi raporunu esas alarak mevcut arsa paylarının değiştirilmesine karar vermiştir. Ancak Yargıtay, bilirkişi incelemesini yeterli bulmamıştır. Daireye göre bağımsız bölümlerin yalnızca bulundukları yer ile yüzölçümlerinin tespit edilmesi, arsa paylarının doğru belirlenip belirlenmediğini ortaya koymak için yeterli değildir.

Kararda, her bağımsız bölümün kat irtifakının kurulduğu tarihteki değeri esas alınarak; cinsi, bulunduğu kat, cephe, aydınlanma, kullanım şekli, mimari konumu, manzarası ve değer üzerinde etkili diğer özelliklerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu unsurlar dikkate alınmadan hazırlanan bilirkişi raporuna dayanılarak arsa paylarının değiştirilmesi doğru bulunmamış ve karar bozulmuştur.

Bu karar, arsa payı düzeltme davalarında yalnız metrekare veya kat konumuna bakılarak sonuca gidilemeyeceğini; bütün bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki nispi değerlerinin ayrıntılı biçimde belirlenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Dolayısıyla bir dairenin 150 m², diğerinin 100 m² olması, ilk dairenin arsa payının mutlaka yüzde elli fazla olması gerektiğini göstermez. Metrekare farkı ekonomik değer üzerinde etkili olur; fakat değer hesabı bununla bitmez.

Arsa Payının Yanlış Belirlendiği Nasıl Anlaşılır?

Bir binadaki tapu kayıtlarına bakıldığında benzer dairelerin arsa payları arasında ciddi fark görülmesi, inceleme yapılmasını gerektirebilir. Fakat yalnızca rakamların farklı olması arsa payının yanlış olduğunu göstermez.

Örneğin aynı katta bulunan ve yaklaşık aynı büyüklükte olan iki daireden biri geniş caddeye ve güneye bakarken diğeri arka cephede, karanlık bir konumda olabilir. Kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte bu özellikler önemli bir değer farkı yaratıyorsa arsa paylarının farklı olması normaldir.

argıtay 20. Hukuk Dairesinin 01.10.2018 tarihli, 2017/9227 E., 2018/6105 K. sayılı kararında, tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olması tek başına arsa paylarının hatalı belirlendiğinin kabulü için yeterli görülmemiştir. Daire, arsa paylarının düzeltilip düzeltilmeyeceğinin belirlenebilmesi için öncelikle kat irtifakının kurulduğu tarihin tespit edilmesi ve her bağımsız bölümün o tarihteki değerinin birbirleriyle karşılaştırılması gerektiğini vurgulamıştır. Bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleri ortaya konulmadan, yalnız mevcut eşit pay dağılımından hareketle arsa paylarının değiştirilmesine karar verilmesini doğru bulmamış ve hükmü bozmuştur.

Karar, eşit arsa payının da tek başına doğru veya yanlış sayılmayacağını göstermektedir. Bağımsız bölümler kuruluş tarihinde gerçekten birbirine yakın değerdeyse eşit paylandırma hukuka uygun olabilir; değerler arasında belirgin fark bulunmasına rağmen bütün bölümlere aynı pay verilmişse bu kez düzeltme gündeme gelebilir.

Bu nedenle arsa payının doğru olup olmadığını araştırırken şu sorunun cevabı aranır: Tapuda verilen oran, o bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki ekonomik değerinin binadaki bütün bağımsız bölümlerin toplam değerine oranını yansıtıyor mu?

Bugünkü Daire Fiyatı Arsa Payını Değiştirir mi?

Arsa payı düzeltme davasında en çok karıştırılan konulardan biri budur. Bir dairenin bugün çok değer kazanmış olması, arsa payının bugün de buna göre artırılmasını sağlamaz.

Kat irtifakı 1975 yılında kurulmuşsa inceleme 1975 şartlarına göre yapılır. O tarihte arka cephede kalan bir bölge bugün şehrin en kıymetli ticaret merkezi hâline gelmiş olabilir. Zemin kattaki dükkânın değeri sonraki yıllarda dairelerin birkaç katına çıkmış olabilir. Bu sonraki gelişmeler, 1975 yılında doğru şekilde kurulmuş bir arsa payını sonradan hatalı hâle getirmez.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 30.11.2018 tarihli, 2017/2367 E., 2018/7718 K. sayılı kararında da arsa payının düzeltilmesi incelenirken kat irtifakının kurulduğu tarih esas alınmış; bu tarihten sonraki imar değişiklikleri, cins ve manzara değişiklikleri ile bakım ve onarım sonucunda ortaya çıkan değer artışlarının hesaba katılamayacağı belirtilmiştir. Karar, eksik bilirkişi incelemesi nedeniyle bozulmuştur.

Bu ayrım özellikle kentsel dönüşüm yaklaşan eski binalarda önemlidir. Bir bağımsız bölüm bugün diğerlerinden çok daha pahalı olabilir; ancak bu fark sonradan oluşmuşsa arsa payı düzeltme davasına dayanak olmaz.

Büyük Dairenin Arsa Payı Küçük Daireden Daha Fazla Olmak Zorunda mı?

Çoğu binada büyük dairelerin daha yüksek arsa payına sahip olması olağandır. Bunun sebebi büyük alanın genellikle bağımsız bölümün ekonomik değerini artırmasıdır. Fakat kanun, arsa payını yalnız metrekare üzerinden kurmadığı için bunun mutlak bir kural olduğu söylenemez.

Örneğin 160 m² büyüklüğünde bodrum veya arka cephede bulunan bir bağımsız bölümün, 110 m² büyüklüğünde ana caddeye cepheli ve ticari değeri çok yüksek bir dükkândan daha değerli olması gerekmeyebilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 30.11.2018 tarihli, 2017/3188 E., 2018/7717 K. sayılı kararında, arsa payı hesabında farklı nitelikteki bağımsız bölümlerin yalnız yüzölçümleri esas alınarak aynı değerde kabul edilmesi doğru bulunmamıştır. Daire, dükkân ve dairelerin aynı metrekareye sahip olsalar dahi ekonomik değerlerinin farklı olabileceğini; bu nedenle bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, yüzölçümü, aydınlanma durumu, mimari kullanım biçimi, cephe, konum ve manzara gibi değer üzerinde etkili özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay, bilirkişi tarafından dükkân ve dairelerin her 100 m²’sine aynı değer verilmesini yeterli görmemiş; bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki gerçek ve nispi değerleri ortaya konulmadan yapılan arsa payı hesabına dayanılarak hüküm kurulamayacağını kabul ederek kararı bozmuştur.

Arsa payında metrekaresi fazla olana otomatik olarak daha fazla pay verilmemesinin nedeni budur.

Dükkânın Arsa Payı Daireden Daha Yüksek Olabilir mi?

Bölümün dükkân olması tek başına yüksek arsa payı hakkı doğurmaz.

Özellikle eski şehir merkezlerinde kat mülkiyeti kurulurken zemin kattaki dükkânların ekonomik değeri üst kattaki dairelerden çok daha yüksek olabilir. Ana caddeye bakan, geniş vitrini ve doğrudan sokak girişi bulunan küçük bir dükkân, kendisinden iki kat daha büyük bir konuttan daha değerli olabilir. Böyle bir durumda dükkâna daha yüksek arsa payı verilmesi hukuka aykırı değildir.

Bunun tersine apartmanın arka tarafında kalan, ticari kullanımı sınırlı ve küçük bir işyerinin sırf “dükkân” niteliğinde olması nedeniyle yüksek pay alması gerektiği de söylenemez.

Yargıtay’ın 2017/3188 E., 2018/7717 K. sayılı kararında tam da bu nedenle dükkân ile dairelerin aynı birim metrekare değeri üzerinden hesaplanması eleştirilmiştir. Dairenin yaklaşımı, dükkâna otomatik olarak daha çok pay vermek değil; işyeri niteliğinin gerçekten ne kadar ekonomik değer oluşturduğunu kuruluş tarihi bakımından araştırmaktır.

Bu sebeple eski bir binada küçük bir dükkânın arsa payının büyük bir daireden yüksek olması tek başına “tapu yanlış” sonucunu doğurmaz.

Bodrum Kattaki Bağımsız Bölümün Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

“Bodrum katta olduğu için arsa payı az olmalıdır” şeklinde bir kural da bulunmamaktadır.

Gerçekten yer altında kalan, gün ışığı almayan, kullanım imkânı zayıf bir bodrum bölümün değeri daha düşük olabilir. Buna karşılık eğimli bir arazide tapuda bodrum kat olarak görünen işyeri doğrudan cadde seviyesine açılabilir. Böyle bir yerin ticari değeri üst kattaki bağımsız bölümlerden yüksek dahi olabilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 18.10.2018 tarihli, 2017/2373 E., 2018/6544 K. sayılı kararında, tapuda “bodrumda deposu olan dükkân” niteliğiyle kayıtlı bağımsız bölümün arsa payının düşük belirlendiği iddiası incelenmiştir. Daire, arsa payının düzeltilip düzeltilmeyeceğinin belirlenmesinde kat mülkiyetinin kurulduğu 1969 yılındaki bağımsız bölüm değerlerinin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Yargıtay, bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerlerinin somut ölçütlerle ortaya konulmadığını, yalnız genel değerlendirmelerle yetinildiğini belirterek ret kararını bozmuştur. Karara göre, bodrumda depo bulunması veya bağımsız bölümün dükkân niteliğinde olması tek başına yeterli değildir; bu özelliklerin kuruluş tarihinde bağımsız bölümün ekonomik değerine ne ölçüde etki ettiği somut biçimde belirlenmeli ve arsa payı buna göre değerlendirilmelidir.

Karardan çıkan sonuç bodrum bölümün mutlaka yüksek veya düşük pay alması değildir. Asıl olarak “bodrum” ibaresinin tek başına değer tespiti için yeterli olmadığı kabul edilmektedir.

Dükkânın Altındaki Depo Arsa Payını Artırır mı?

Bodrumdaki depo, kat mülkiyeti kurulurken dükkânın eklentisi veya bağımsız bölümün hukuki kullanım alanının bir parçası olarak gösterilmişse dükkânın değerinin belirlenmesinde dikkate alınabilir. Örneğin 60 m² satış alanına sahip bir dükkânla birlikte yalnız o dükkâna tahsis edilmiş 100 m² bir deponun bulunması ekonomik değeri etkiler.

Buna karşılık bodrumdaki ortak alan yıllar sonra dükkân sahibi tarafından kapatılmış ve depo olarak kullanılmaya başlanmışsa, bu fiili durum eski arsa payının artırılmasına gerekçe yapılamaz. Arsa payı hesabı, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte hukuken var olan bağımsız bölüm ve eklentiler üzerinden yapılır.

Yıllar sonra ortak yere el atılması başka bir uyuşmazlıktır; arsa payı düzeltme davası bu fiili kullanımı hukuka uygun hâle getirme aracı değildir.

Teraslı Dairenin Arsa Payı Daha Fazla Olur mu?

Terasın bulunması bağımsız bölümün değerini artırabilir. Fakat burada da önce terasın ne zaman ve hangi hukuki statüde ortaya çıktığı belirlenmelidir.

Kat irtifakı kurulurken projede dairenin özel kullanımına ait teras bulunuyorsa bunun o tarihte daireye sağladığı değer avantajı hesaba katılabilir. Ancak ortak terasın daha sonra kapatılarak daireye eklenmesi veya yıllardır yalnız üst kattaki malik tarafından kullanılıyor olması, başlangıçta verilmiş arsa payının artırılması için yeterli değildir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 02.06.2020 tarihli, 2020/1260 E., 2020/1487 K. sayılı kararında, bağımsız bölümün kullanım alanı, bulunduğu yer, manzara, teras ve balkon özellikleri ile kat konumu gerekçe gösterilerek arsa payının artırılması talep edilmiştir. Daire, arsa payının düzeltilmesinde esas alınması gereken tarihin kat irtifakının kurulduğu 1963 yılı olduğunu belirtmiştir.

Yargıtay, kuruluş tarihinde bağımsız bölümler arasında arsa paylarının yanlış belirlendiğini gösteren somut bir oransızlık ortaya konulamadığını ve sonradan meydana gelen değer değişikliklerinin arsa payı hesabında dikkate alınamayacağını kabul ederek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır. Karara göre, bugün bağımsız bölüme değer kazandıran teras, manzara veya benzeri üstünlükler ancak kat irtifakı kurulurken de mevcut olup o tarihteki ekonomik değeri etkiliyorsa arsa payı hesabında dikkate alınabilir.

Dolayısıyla bugün çok değerli hâle gelmiş büyük bir terasın bulunması tek başına arsa payının artırılmasını sağlamaz. Terasın kuruluş tarihinde de bağımsız bölümün değer unsurlarından biri olması gerekir.

Sonradan Kapatılan Balkon veya Teras Arsa Payına Eklenebilir mi?

Bağımsız bölümün sonradan büyütülmesi, ilk kurulan arsa payının da otomatik olarak büyüyeceği anlamına gelmez.

Balkon kapatılarak oda yapılması, çatı arasının daireye eklenmesi, ortak terasın çevrilmesi veya dükkânın ortak koridoru kendi alanına katması gibi sonradan yapılan değişiklikler arsa payı hesabında kuruluş tarihine geri götürülmez.

Aksi düşünce, hukuka aykırı biçimde ortak alan kullanan kişinin arsa payı bakımından da avantaj kazanması sonucunu doğururdu.

Arsa payı davasında bugünkü fiili kullanım ile bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulurken hukuken sahip olduğu alanın birbirinden ayrılması gerekir.

Aynı Kat ve Aynı Metrekaredeki Dairelerin Arsa Payları Farklı Olabilir mi?

Aynı katta ve aynı büyüklükte iki daire bulunmasına rağmen arsa paylarının farklı olması mümkündür.

Ön cephe ile arka cephenin ekonomik değerinin farklı olması, bir dairenin daha iyi ışık alması, planının daha kullanışlı olması veya kuruluş tarihinde önemli bir manzara avantajının bulunması değer farkı yaratabilir.

Bu farklılıklar gerçekten mevcutsa farklı arsa payları hukuka uygundur. Ancak iki bağımsız bölüm kuruluş tarihinde hemen hemen aynı değere sahip olduğu hâlde birine diğerinin iki veya üç katı pay verilmişse farkın neden kaynaklandığı araştırılmalıdır.

Yargıtay’ın kararlarında aranan şey bağımsız bölümlerin fiziksel olarak birbirinin aynısı olması değil, arsa payları ile ekonomik değerleri arasında makul bir oran bulunmasıdır.

Çok Küçük Arsa Payı Farkları İçin Düzeltme Yapılır mı?

Arsa payı düzeltme davasında kanunun belirlediği yüzde beş veya yüzde on gibi sayısal bir hata sınırı yoktur. Ancak bilirkişinin yeni bir değerlendirme yaptığında ortaya çıkan her küçük matematiksel farkın tapu kaydının değiştirilmesini gerektireceği de söylenemez.

Önemli olan, başlangıçta bağımsız bölümlerin değerleriyle arsa payları arasında gerçek bir oransızlık bulunmasıdır.

Başka bir ifadeyle bilirkişinin bugün daha hassas bir hesap yaparak 15/100 payı 15,4/100 olarak hesaplaması, tek başına kuruluşta hukuka aykırı bir dağılım yapıldığını göstermeyebilir. Mahkemenin aradığı şey, kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümün gerçek değerinin tapuya verilen payda gereği gibi karşılık bulmamış olmasıdır.

Tapuda Yüksek Arsa Payı Bulunan Daire Her Zaman Daha Değerli midir?

Tapudaki arsa payı bağımsız bölümün bugünkü piyasa değerinin göstergesi değildir.

Eski bir apartmanda sıradan bir dairenin çok yüksek arsa payı bulunabilir. Bunun gerçekten kuruluş tarihindeki değer üstünlüğünden mi, yoksa yıllar önce yapılan hatalı veya keyfî bir dağılımdan mı kaynaklandığı araştırılmadan yüksek arsa payının güvenli bir ekonomik avantaj olduğu söylenemez.

Örneğin aynı yapıdaki birbirine yakın nitelikte dört dairenin üçünün arsa payları birbirine yakınken bir dairenin payı diğerlerinin birkaç katıysa bu farkın geçmişteki ekonomik karşılığına bakılması gerekir. Yüksek paylı bağımsız bölüm kuruluş tarihinde büyük bir dükkân, özel eklentili bir bölüm veya belirgin biçimde daha değerli bir konut olabilir. Böyle bir neden yoksa arsa payının yanlış tahsis edilmiş olması ihtimali güçlenir.

Özellikle kentsel dönüşüm beklentisi bulunan bir binadan taşınmaz satın alınırken yalnız “bu dairenin arsa payı çok yüksek” denilerek fiyat belirlenmesi risklidir. Tapudaki oran arsa payı düzeltme davasına konu olabilecek bir başlangıç hatasından kaynaklanıyorsa, payın daha sonra azaltılması mümkündür.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Temel Şartı Nedir?

Davanın temelinde, mevcut arsa payıyla bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değeri arasında gerçek bir oransızlık bulunması gerekir.

Kat malikinin kendi payını az bulması, komşusunun payının fazla olduğunu düşünmesi veya kentsel dönüşümde daha fazla hak elde etmek istemesi tek başına yeterli değildir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 17.04.2018 tarihli, 2017/2920 E., 2018/3087 K. sayılı kararında da arsa paylarının yeniden düzenlenebilmesinin ilk şartı olarak, bağımsız bölümlere özgülenen paylarla bağımsız bölümlerin değerleri arasında oransızlık bulunması gösterilmiştir. Mahkeme bu oransızlığı bütün delilleri ve bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki gerçek özelliklerini dikkate alarak belirlemek zorundadır.

Bu nedenle arsa payı düzeltme davası, bugünkü piyasa koşullarına göre daha adil bir paylaşım yaratma davası değildir. Dava, ilk paylandırmada yapılmış bir hatayı düzeltmeye yöneliktir.

Bilirkişi İncelemesinde Bütün Bağımsız Bölümlere Bakılması Gerekir mi?

Arsa payları birbirinden bağımsız düşünülemez. Bir bağımsız bölümün payı artırılacaksa başka bağımsız bölümlerin paylarının azaltılması gerekir; çünkü ana taşınmazın toplam arsa payı değişmez.

Bu nedenle yalnız davacının dairesinin değerini belirleyip ona yeni bir pay vermek mümkün değildir. Binadaki bütün bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki nispi değerlerinin karşılaştırılması gerekir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 02.04.2019 tarihli, 2019/1297 E., 2019/2233 K. sayılı kararında, arsa paylarının düzeltilmesine karar verilebilmesi için yalnız davacının bağımsız bölümünün değil, ana taşınmazdaki bütün bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerlerinin ayrı ayrı belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Daire, mevcut arsa payları ile bağımsız bölümlerin gerçek değerleri arasında nasıl bir oransızlık bulunduğunun somut biçimde ortaya konulmasını, düzeltme yapılacaksa da her bağımsız bölüm yönünden mevcut arsa payı ile olması gereken yeni arsa payının karşılaştırmalı ve açık şekilde gösterilmesini istemiştir. Bu unsurları içermeyen bilirkişi incelemesini yeterli bulmamış ve kararı bozmuştur.

Uygulamada bu nedenle mimar, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişilerden oluşan heyetlerle inceleme yapılması önem taşır.

Arsa Payı Davasında Bugünkü Binaya Bakılması Yeterli midir?

Çoğu eski binada bugünkü fiziksel durum ile kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki durum aynı değildir. Daireler birleştirilmiş olabilir, balkonlar kapatılmış, çatı araları büyütülmüş, dükkânlar ortak alanlara taşmış veya kullanım biçimleri tamamen değişmiş olabilir.

Bu nedenle bilirkişinin yalnız bugünkü binada keşif yapıp mevcut alanları ölçmesi sağlıklı bir arsa payı hesabı için yeterli değildir.

Belediyedeki ilk onaylı mimari proje, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri, eski bağımsız bölüm listeleri ve tapu kayıtları getirtilmeli; bugünkü yapı ile kuruluş tarihindeki hukuki durum birbirinden ayrılmalıdır.

Yargıtay’ın yukarıdaki bozma kararlarının ortak noktası da budur. Mahkemeden istenen, bugün en değerli bağımsız bölümü bulmak değil; arsa paylarının tesis edildiği gün yapılması gereken doğru değer oranını ortaya çıkarmaktır.

Arsa Payı Düzeltme Davasını Kim Açabilir?

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmadığını ileri sürerek dava açabilecek kişiler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde kat maliki ve kat irtifakı sahibi olarak gösterilmiştir. Kiracı, apartman yöneticisi veya bağımsız bölümde fiilen oturan aile bireyi, sırf bu sıfatları nedeniyle kendi adına arsa payı düzeltme davası açamaz.

Bağımsız bölüm dava devam ederken el değiştirirse durum da buna göre değerlendirilir. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemediğinden, bağımsız bölümü devralan kişi ona bağlı arsa payını da kazanır. Uzun süren davalarda bu nedenle tapu kayıtlarının güncel tutulması ve malik değişikliğinin yargılamaya yansıtılması gerekir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Kime Karşı Açılır?

Arsa payı düzeltme davasında husumet apartman veya site yönetimine değil, arsa payı değişikliğinden etkilenecek bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir. Çünkü davacının payı artırıldığında toplam arsa miktarı değişmeyecek, başka bağımsız bölümlerin paylarında azalma meydana gelecektir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 04.06.2024 tarihli, 2024/2768 E., 2024/6979 K. sayılı kararında, arsa paylarının düzeltilmesi isteminin site yönetimine yöneltilemeyeceği kabul edilmiştir. Daire, arsa payının bağımsız bölüme bağlı bir mülkiyet hakkı olduğunu ve yapılacak düzeltmenin doğrudan kat maliklerinin tapudaki paylarını etkileyeceğini belirterek, arsa payı düzeltme davasında site yönetiminin pasif husumet ehliyetinin bulunmadığına karar vermiştir. Bu nedenle dava, payları verilecek karardan etkilenecek bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir.

Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kayıtları alınarak bütün bağımsız bölümlerin maliklerinin belirlenmesi gerekir. Tapuda malik görünen kişi ölmüşse mirasçılık durumu araştırılmalı; dava sırasında bağımsız bölüm satılmışsa yeni malik de dikkate alınmalıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Arsa payının düzeltilmesi talebi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğduğu için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını açıkça dava şartı hâline getirmiştir. Bu nedenle doğrudan mahkemeye dava açılması hâlinde dava şartı eksikliği gündeme gelir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması durumunda uyuşmazlık taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine götürülebilir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa ve istenen şey Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının düzeltilmesi ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle dava taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Ancak tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmaksızın normal paylı mülkiyet söz konusuysa, tapudaki payların değiştirilmesi talebi teknik anlamda arsa payı düzeltme davası değildir. Böyle bir uyuşmazlıkta görevli mahkeme ve uygulanacak hükümler farklılaşabilir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde arsa paylarının düzeltilmesi için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Kat irtifakının otuz, kırk veya elli yıl önce kurulmuş olması tek başına dava hakkını ortadan kaldırmaz.

Anayasa Mahkemesinin 10.09.2015 tarihli, 2015/25 E., 2015/81 K. sayılı kararında, arsa payı düzeltme talebinin herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlanmamış olması Anayasa’ya uygun bulunmuştur. Mahkeme, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı tutulmasının, diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarının korunmasına hizmet ettiğini vurgulamış; bu nedenle arsa paylarının yıllar sonra dahi dava yoluyla düzeltilmesine imkân tanınmasının mülkiyet hakkını ihlal etmediğine karar vermiştir.

Karara göre, Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 kapsamında arsa payı düzeltme davası açılması için kanunda belirli bir süre öngörülmemiştir.

Bununla birlikte süre bulunmaması, aradan uzun yıllar geçtikten sonra açılan her davanın mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Arsa paylarının ilk kuruluşuna kimin katıldığı, payların nasıl belirlendiği ve davacının yıllar boyunca bu dağılıma karşı nasıl davrandığı bazı dosyalarda dürüstlük kuralı bakımından ayrıca önem taşımaktadır.

Arsa Paylarını Bizzat Belirleyen Malik Daha Sonra Düzeltme Davası Açabilir mi?

Arsa paylarının kuruluşuna bizzat katılan kişinin daha sonra kendi yaptığı paylaştırmaya itiraz etmesi Yargıtay tarafından farklı değerlendirilmektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.11.2021 tarihli, 2021/10013 E., 2021/13186 K. sayılı kararında, arsa paylarının kuruluşuna bizzat katılan ve düzenlenen arsa payı listelerini imzalayan malikin, sonradan bu dağılımın kendi aleyhine hatalı olduğunu ileri sürerek düzeltme istemesi kabul edilmemiştir. Daire, arsa paylarının belirlenmesine kendi iradesiyle katılan kişinin daha sonra aynı pay dağılımına karşı dava açmasının hukuki yarar ve dürüstlük kuralı bakımından korunamayacağını kabul ederek ret kararını onamıştır.

Dolayısıyla arsa paylarının yanlışlığını hiç bilmeyen sonraki malik ile payları bizzat belirleyip imzalayan ilk malik aynı durumda değildir.

Aradan Uzun Yıllar Geçmiş Olması Davayı Engeller mi?

Tek başına engellemez; çünkü kanunda bir dava süresi bulunmamaktadır. Bununla birlikte son dönem Yargıtay kararlarında uzun süre itiraz edilmemesi, başlangıçtaki gerçek oransızlığın kanıtlanamamasıyla birlikte değerlendirilerek TMK m.2 kapsamında sonuca etkili olabilmektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.03.2025 tarihli, 2024/5809 E., 2025/3987 K. sayılı kararında, arsa paylarının uzun yıllar boyunca itiraz edilmeksizin kullanılmış olması ve kat irtifakının kuruluşunda paylar arasında gerçek bir oransızlık bulunduğunu gösteren somut nedenlerin ortaya konulamaması birlikte değerlendirilmiştir. Daire çoğunluğu, somut olayın özellikleri itibarıyla arsa paylarının düzeltilmesi talebinin dürüstlük kuralı çerçevesinde korunamayacağı sonucuna vararak davanın reddine ilişkin kararı onamıştır.

Karardaki karşı oyda ise farklı bir yaklaşım benimsenmiştir. KMK m.3’te arsa payı düzeltme davası için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmediği, bağımsız bölümü sonradan edinen maliklerin ilk paylandırmaya katılmadıkları ve yalnız aradan uzun zaman geçmiş olmasının yeni maliki kötü niyetli saymak için yeterli olmadığı belirtilmiştir. Bu nedenle karşı oyda, uzun süre sessiz kalınmış olmasının tek başına arsa payı düzeltme hakkını ortadan kaldırmaması gerektiği savunulmuştur.

Bu nedenle “on yıl geçtiyse dava açılamaz” veya “elli yıl geçse bile hiçbir sorun olmaz” biçimindeki iki uç yaklaşım da doğru değildir. Aradan geçen süre dava hakkını kendiliğinden düşürmez; fakat somut olayın tamamı içerisinde değerlendirilebilir.

Kentsel Dönüşüm Başladıktan Sonra Arsa Payı Düzeltme Davası Açılabilir mi?

Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması, arsa payı düzeltme davası açılmasına başlı başına engel değildir. Zaten arsa payındaki dengesizlik çoğu kez bina dönüşüme girdiğinde fark edilmektedir. Ancak sırf dönüşümden daha fazla ekonomik pay almak amacıyla taşınmaz edinildiği anlaşılan dosyalarda dürüstlük kuralı ayrıca gündeme gelebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17.02.2025 tarihli, 2024/6889 E., 2025/1930 K. sayılı kararında, bağımsız bölümü kentsel dönüşüm sürecinde bulunduğunu bilerek satın alan ve satıştan yalnız altı gün sonra arsa payı düzeltme davası açan malikin talebi kabul edilmemiştir. Daire, kat irtifakının kuruluş tarihinde arsa paylarının hatalı belirlendiğini gösteren somut ve haklı nedenlerin ortaya konulamamasını ve taşınmazın dönüşümden ekonomik menfaat sağlama amacıyla edinilmiş olmasını birlikte değerlendirerek ret kararını onamıştır.

Karar, kentsel dönüşüm başlamış olmasının tek başına arsa payı düzeltme davasına engel olmadığını; ancak dönüşümden yararlanma amacıyla taşınmaz edinilmesi ve kuruluş tarihindeki gerçek oransızlığın ispatlanamaması hâlinde talebin dürüstlük kuralı çerçevesinde korunmayabileceğini göstermektedir.

Bu karar, kentsel dönüşüm başladıktan sonra dava açılamayacağı anlamına gelmez. Kararın sonucu; taşınmazın edinilme zamanı, davanın hemen ardından açılması, dönüşümün bilinmesi ve kuruluş tarihindeki gerçek pay hatasının yeterince ortaya konulamaması birlikte değerlendirilerek verilmiştir.

Bina Dava Devam Ederken Yıkılırsa Arsa Payı Düzeltme Davası Konusuz Kalır mı?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararı, bu konuda önemli bir ayrım ortaya koymuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararında, arsa payı düzeltme davası açıldıktan sonra ana yapının yıkılmış olması, davanın konusuz kaldığının kabulü için yeterli görülmemiştir. Hukuk Genel Kurulu, bina ortadan kalksa dahi maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet oranlarının mevcut arsa paylarına göre devam ettiğini; taraflar yeni bir pay dağılımı üzerinde anlaşarak yeniden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkça eski arsa paylarının hukuki ve ekonomik önemini koruduğunu belirtmiştir.

Bu nedenle yapının dava sırasında yıkılmış olması davacının arsa paylarının düzeltilmesini istemekteki hukuki yararını ortadan kaldırmaz. Hukuk Genel Kurulu, aksi yöndeki Bölge Adliye Mahkemesi kararını bu gerekçeyle bozmuştur.

Bu kararın önemi, kentsel dönüşüm nedeniyle gerçekleşen fiilî yıkım ile tapudaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünün hukuken tasfiye edilmesini birbirinden ayırmasıdır.

Kat İrtifakı Terkin Edilip Taşınmaz Paylı Mülkiyete Dönmüşse Durum Değişir mi?

Değişir. Binanın yalnızca fiilen yıkılmış olmasıyla, tapudaki kat irtifakının veya kat mülkiyetinin hukuken terkin edilmesi aynı şey değildir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.05.2025 tarihli, 2025/2631 E., 2025/7777 K. sayılı kararında, ana yapı 1999 depreminde tamamen yıkılmış, buna rağmen tapuda kat irtifakı bir süre daha devam etmişti. Daha sonra açılan arsa payı düzeltme davası devam ederken, başka bir mahkeme kararıyla kat irtifakının terkinine ve taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilmiş; bu karar da kesinleşmiştir.

Yargıtay, kat irtifakının tapudan terkin edilmesiyle birlikte bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarının hukuken ortadan kalktığını ve taşınmazın artık paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğunu kabul etmiştir. Bu nedenle, 1999 depreminde yıkılan bina yönünden kat irtifakı da sonradan kesinleşen mahkeme kararıyla terkin edildiğinden, KMK m.3 kapsamında düzeltilecek bir arsa payı kalmadığı gerekçesiyle davanın reddini yerinde bulmuştur.

Kararın önemi, yalnız yapının fiziksel olarak yıkılması ile kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tapudan terkin edilmesini birbirinden ayırmasıdır. Bina yıkılmış olsa bile kat irtifakı sicilde devam ediyorsa arsa payı düzeltme talebi önemini koruyabilir; ancak 1999 depreminde yıkılan bu binada olduğu gibi kat irtifakı ayrıca terkin edilip taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmüşse artık KMK m.3 anlamında arsa payı düzeltme davası yürütülemez.

Bu iki güncel karar birlikte okunduğunda, kentsel dönüşüm dosyalarında yalnız “bina yıkıldı mı?” sorusuna bakmanın yeterli olmadığı görülmektedir. Tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakının hâlen devam edip etmediği de kontrol edilmelidir.

Arsa Payı Kentsel Dönüşümde Neden Önemlidir?

Arsa payının dönüşümdeki önemi yalnız yeni binadan hangi bağımsız bölümün alınacağıyla sınırlı değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden bina yaptırılması, parselin kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yoluyla değerlendirilmesi, payların satışı ve benzeri temel kararlar maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınmaktadır. 2026 tarihli güncel Yönetmelik de bu esası sürdürmektedir.

Bu nedenle aynı binada iki malikin birer dairesinin bulunması, dönüşüm kararındaki ağırlıklarının mutlaka eşit olduğu anlamına gelmez. Birinin arsa payı yüzde 30, diğerinin yüzde 10 ise karar çoğunluğundaki etkileri de bu oran üzerinden hesaplanır.

Üstelik salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı, Kanunda ve Yönetmelikte öngörülen şartlar gerçekleştiğinde satış sürecine konu olabilir. Bu nedenle başlangıçta hatalı belirlenen bir arsa payı, kentsel dönüşümde yalnız ekonomik paylaşımı değil, malikin karar gücünü de etkileyebilir.

Arsa Payı Yüksek Olan Malik Yeni Binada Mutlaka Daha Büyük Daire mi Alır?

Arsa payı yüksekliği, yeni yapılacak binada otomatik olarak daha büyük bir daire veya aynı katta bağımsız bölüm alma hakkı vermez.

Arsa payı malikin arsa üzerindeki mülkiyet oranını gösterir. Yeni projede bağımsız bölümlerin kimlere nasıl dağıtılacağı ise maliklerin kendi aralarındaki anlaşma, yükleniciyle yapılan sözleşme, yeni projenin imar koşulları ve oluşturulacak bağımsız bölümlerin değerleriyle birlikte belirlenir.

Bu nedenle eski binada 25/100 arsa payına sahip olan malikin yeni binadaki toplam bağımsız bölüm alanının mutlaka yüzde 25’ini alacağı şeklinde doğrudan bir matematik kurulamaz. Buna rağmen yüksek veya düşük arsa payı, malikin dönüşüm görüşmelerindeki ekonomik ve hukuki konumunu ciddi biçimde etkiler.

Arsa Payı Kamulaştırma Bedelini Etkiler mi?

Ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte kamulaştırılması hâlinde arsa payı doğrudan bedel hesabında dikkate alınır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 10.06.2021 tarihli, 2020/3783 E., 2021/8796 K. sayılı kararında, kat mülkiyetli bir taşınmazın kamulaştırma bedelinin hesabında izlenecek yöntem ayrıntılı biçimde açıklanmıştır. Yargıtay’a göre önce arsanın değeri ile ortak yerleri de kapsayacak şekilde yapının tamamının değeri belirlenmeli; daha sonra her bağımsız bölümün karşılığı, bağlı bulunduğu arsa payı üzerinden hesaplanmalıdır. Bağımsız bölümün değerini etkileyen özel nitelikler bulunuyorsa bunların da ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Eksik hesaplamaya dayanan karar bu nedenle bozulmuştur.

Bu nedenle yanlış belirlenmiş bir arsa payı yalnız kentsel dönüşümde değil, taşınmazın kamulaştırılması hâlinde de malikin alacağı bedel üzerinde doğrudan sonuç yaratabilir.

Arsa Payı Büyük Diye Ev Alan Kişinin Payı Sonradan Mahkeme Kararıyla Küçültülebilir mi?

Tapuda yazılı arsa payı, kuruluş tarihinde bağımsız bölümün gerçek değeriyle orantılı değilse sonradan açılacak bir arsa payı düzeltme davasıyla azaltılabilir. Bağımsız bölümü daha sonra satın alan kişinin tapuda görünen yüksek paya güvenmiş olması, diğer kat maliklerinin KMK m.3’ten doğan düzeltme hakkını ortadan kaldırmaz.

Anayasa Mahkemesinin 2015/25 E., 2015/81 K. sayılı kararında bu sorun özellikle ele alınmıştır. Mahkeme, arsa payının yıllar sonra düzeltilmesinin mevcut malikin mülkiyet hakkına etkide bulunduğunu kabul etmiş; buna karşılık başlangıçtaki yanlış paylandırmanın diğer maliklerin mülkiyet haklarını da zedelediğini belirterek düzeltme imkânını Anayasa’ya uygun bulmuştur.

Dolayısıyla kişi tapuda 30/100 arsa payıyla bir daire satın almış olsa bile, kuruluş tarihindeki gerçek değerinin örneğin 18/100 payı gerektirdiği kesinleşen bir mahkeme kararıyla ortaya çıkarsa tapudaki oran değişebilir.

Arsa Payı Azalan Malik Diğer Kat Maliklerinden Para İsteyebilir mi?

Arsa payı düzeltme davasında payı artan kat malikleri, payı azaltılan malike sırf bu nedenle para ödemek zorunda değildir.

Mahkeme burada bir malvarlığının bir kişiden diğerine satılmasına karar vermemekte; başlangıçta yanlış belirlenmiş ortak mülkiyet oranlarını kanuna uygun hâle getirmektedir. Bu nedenle bir dairenin payı 30/100’den 20/100’e inerken başka bir dairenin payının artması, ikinci maliki birinci malike karşı tazminat borçlusu hâline getirmez.

Payı azalan kişinin ekonomik zararı varsa bunun muhatabı, şartları oluşmuşsa taşınmazı kendisine satan kişi olabilir.

Yüksek Arsa Payına Güvenerek Ev Alan Kişi Satıcıdan Para İsteyebilir mi?

Burada arsa payı düzeltme davası ile alıcı ve satıcı arasındaki satış sözleşmesini birbirinden ayırmak gerekir.

Bir kişi taşınmazı satın alırken yüksek arsa payı özellikle satışın bir unsuru olarak gösterilmiş, bu özellik taşınmazın fiyatını yükseltmiş ve daha sonra kesinleşen bir mahkeme kararıyla arsa payının önemli bölümü kaybedilmişse alıcının satıcıya karşı ayrıca talepte bulunması mümkün olabilir. Özellikle satıcının devam eden bir arsa payı uyuşmazlığını veya payın hukuken tartışmalı olduğunu bildiği hâlde bunu gizlemiş olması, sorumluluğun değerlendirilmesinde önem taşır.

Buna karşılık her arsa payı düzeltmesinde satıcının otomatik olarak “eksilen arsa payının bedelini” ödeyeceği söylenemez. Satış sözleşmesinin içeriği, yüksek arsa payının satış bedeline ne ölçüde yansıdığı, satıcının ne bildiği, alıcının mevcut uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığı ve düzeltme kararının gerçekten ne kadar ekonomik kayıp yarattığı ayrı ayrı incelenmelidir.

Somut olayın özelliklerine göre satıcının sözleşmeye aykırılıktan, ayıptan veya zapta ilişkin hükümlerden doğan sorumluluğu tartışılabilir. Hangi hukuki sebebe dayanılacağı ve talep edilecek zarar miktarı ise arsa payı düzeltme davasından ayrı olarak belirlenmelidir.

Özellikle burada bir başka süre sorununa dikkat edilmelidir: Arsa payı düzeltme davasının zamanaşımına tabi olmaması, alıcının satıcıya karşı ileri süreceği para veya tazminat talebinin de süresiz olduğu anlamına gelmez. Satıcıya yöneltilecek talebin zamanaşımı, seçilen hukuki sebebe göre ayrıca hesaplanır.

Satıcı Arsa Payını Özellikle Pazarlama Unsuru Olarak Kullanmışsa Durum Değişir mi?

Örneğin eski ve kentsel dönüşüm ihtimali yüksek bir binadaki daire “Binada en yüksek arsa payı bu dairede, yeni bina yapılınca büyük avantaj sağlar.” denilerek diğer dairelerden daha yüksek bedelle satılmışsa, bu beyan satış sözleşmesi bakımından önem kazanabilir.

Daha sonra arsa payının kuruluşta hatalı belirlendiği ve gerçek payın çok daha düşük olduğu mahkeme kararıyla ortaya çıkarsa, yüksek arsa payının satış fiyatını ne kadar etkilediğinin bilirkişi marifetiyle araştırılması gerekebilir. Satıcının yalnız tapuda görünen bilgiyi aktarması ile mevcut arsa payı sorununu bilmesine rağmen alıcıya güvence vermesi aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Bu nedenle yüksek arsa paylı eski binalarda alıcının yalnız tapudaki kesre değil, payın neden yüksek olduğuna da bakması gerekir.

Tapu Siciline Güvenen Alıcı Zararı Doğrudan Devletten İsteyebilir mi?

Arsa payının mahkeme kararıyla azaltılması tek başına TMK m.1007 kapsamında Devletin sorumluluğunu doğurmaz.

Birçok arsa payı uyuşmazlığında tapu müdürlüğü, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken maliklerin ve proje belgelerinin gösterdiği arsa paylarını sicile tescil etmektedir. Başlangıçta ekonomik değer hesabının malik veya proje sahipleri tarafından yanlış yapılması ile tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması aynı şey değildir.

Devletin sorumluluğunun gündeme gelebilmesi için tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan bağımsız bir hukuka aykırılık ile zarar arasında illiyet bağının bulunması gerekir. Bu nedenle arsa payı azalan alıcının her durumda Hazineye yönelmesi mümkün değildir.

Arsa Payı Düzeltildiğinde Bütün Tapular Değişir mi?

Arsa payı düzeltme davasının sonucu yalnız davacının bağımsız bölümünü etkilemez. Toplam arsa payı aynı kalacağından, bir bağımsız bölümün payı yükseldiğinde başka bağımsız bölümlerin payları da buna göre azalır.

Bu nedenle mahkemenin sağlıklı bir karar verebilmesi için binadaki bütün bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerlerini birlikte değerlendirmesi gerekir. Hüküm de tapuda uygulanabilecek şekilde bütün arsa payları arasındaki yeni oranı ortaya koymalıdır.

Arsa payı düzeltme davasının ekonomik önemi özellikle burada görülür. Dava sonunda bir malikin payının yalnız birkaç puan değişmesi dahi eski ve değeri yüksek bir arsada, kentsel dönüşüm veya kamulaştırma aşamasında çok ciddi parasal sonuçlar yaratabilir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Nispi Harca mı Tabidir? Karşı Vekâlet Ücreti Ne Şekilde Belirlenir?

Arsa payı düzeltme davası, taşınmazın veya değişmesi istenen arsa payının ekonomik değeri üzerinden nispi harca tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayanılarak açılan ve doğrudan bir para alacağı içermeyen arsa payı düzeltme davalarında maktu harç ve maktu vekâlet ücreti uygulanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 24.02.2021 tarihli, 2020/10308 E., 2021/2129 K. sayılı kararında, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan ve konusu doğrudan para alacağı olmayan davaların maktu harç ve maktu vekâlet ücretine tabi olduğu açıkça kabul edilmiş; nispi harç ve nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru bulunmamıştır.

Bu nedenle örneğin dava sonunda bir bağımsız bölümün arsa payının 10/100’den 25/100’e çıkarılması isteniyor ve bu değişikliğin ekonomik karşılığı milyonlarca liraya ulaşıyor olsa dahi, salt arsa paylarının düzeltilmesi talebi bakımından dava değeri üzerinden nispi harç alınmaz. Ancak arsa payı düzeltme talebiyle birlikte ayrıca belirli bir para, tazminat veya bedel talep ediliyorsa bu talep yönünden harç ve vekâlet ücreti ayrıca değerlendirilir.

Davanın maktu harca tabi olması, davacı bakımından herhangi bir mali risk bulunmadığı anlamına gelmez. Arsa payı düzeltme davalarında bütün bağımsız bölümlerin payları birbirine bağlı olduğundan, payı verilecek karardan etkilenecek maliklerin davada yer alması gerekir. Bu nedenle kalabalık apartman ve sitelerde tebligat, keşif ve özellikle geçmiş tarihteki bağımsız bölüm değerlerini belirlemek üzere yapılacak bilirkişi incelemeleri önemli yargılama giderlerine yol açabilir.

Davanın reddedilmesi hâlinde kendisini avukatla temsil ettiren davalılar lehine maktu karşı vekâlet ücretine hükmedilir. 2025-2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde takip edilen davalar için maktu vekâlet ücreti 30.000 TL olarak belirlenmiştir. Karar tarihinde yürürlükte bulunan tarife uygulanacağından bu tutar her yıl değişebilir.

Birden fazla davalının bulunması ise davacının her davalı için ayrı ayrı vekâlet ücreti ödeyeceği anlamına gelmez. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 30.03.2022 tarihli, 2022/2508 E., 2022/5802 K. sayılı kararında, arsa payı düzeltme davasının aynı nedenle reddedilmesi üzerine davalılar lehine ayrı ayrı vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru bulunmamıştır. Daire, ret sebebi ortak olan davalılar bakımından Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tek vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini kabul ederek kararı bu yönden düzeltmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 07.02.2019 tarihli, 2017/6413 E., 2019/792 K. sayılı kararında da aynı ilke uygulanmış; ret sebebi aynı olduğu hâlde davalılar lehine ayrı ayrı maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi bozma nedeni yapılmıştır. Buna karşılık davalılar yönünden ret sebepleri birbirinden farklıysa, her farklı ret sebebi için ayrı vekâlet ücreti gündeme gelebilir.

Arsa payı düzeltme davasındaki asıl mali risk bu nedenle taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan yüksek bir nispi harç değildir. Maktu karşı vekâlet ücreti, keşif ve bilirkişi giderleri, çok sayıda malike yapılacak tebligatlar ve taraf teşkilindeki bir hata nedeniyle davanın usulden sonuçlanması birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle yalnız bugünkü değer farkına dayanılarak veya kuruluş tarihindeki gerçek oransızlık yeterince araştırılmadan açılan davalarda, dava sonunda arsa payında hiçbir değişiklik sağlanamamasına rağmen bütün yargılama giderlerinin davacı üzerinde kalması mümkündür.