Kiracının ölmesi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ev sahibi, kira sözleşmesinde adı yazılı kişinin vefat ettiğini öğrenince “Sözleşme bitti, evi boşaltın” diyerek kiracının eşi veya onunla birlikte yaşayan kişileri doğrudan çıkaramaz.
Özellikle konut kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta yaşayan kişilerin kira sözleşmesini devam ettirebilmesine imkân tanımaktadır. Bu nedenle sözleşme yalnız eşin adına olsa bile, ölüm tarihine kadar aynı evde eşiyle birlikte yaşayan sağ kalan eş kira sözleşmesinin tarafı olarak konutta kalmaya devam edebilir.
Ancak kiracının her mirasçısının, yalnız mirasçı olması nedeniyle aynı hakka sahip olduğu da söylenemez. Başka şehirde yaşayan ve kiralanan konutla hiçbir fiilî bağı bulunmayan çocuğun durumu ile yıllardır kiracıyla aynı evde yaşayan eşin durumu aynı değildir.
İşyeri kiralarında ise daha farklı bir sistem uygulanır. Ölen kiracının işyerindeki ortaklık ilişkisi, faaliyetin kim tarafından sürdürüldüğü ve aynı meslek veya sanatın devam edip etmediği önem kazanır.
Bu nedenle kiracının ölümünden sonra ilk sorulması gereken soru “Mirasçı kim?” değil, “Kiralanan konut mu, işyeri mi ve ölümden önce burada kim yaşıyor veya faaliyeti kim yürütüyordu?” olmalıdır.
Kiracı Ölünce Kira Sözleşmesi Otomatik Olarak Biter mi?
Hayır.
Türk Borçlar Kanunu kiracının ölümünü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir sebep olarak düzenlememiştir.
TBK m.333’e göre kiracının ölmesi hâlinde mirasçılara, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanınmıştır. Kanunun mirasçılara ayrıca fesih hakkı vermesi bile ölüm anında sözleşmenin kendiliğinden ortadan kalkmadığını göstermektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise TBK m.356 ayrıca uygulanır. Bu maddeye göre ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar ile işyeri bakımından kanunda sayılan kişiler sözleşmeye ve kanuna uygun davrandıkları sürece kira ilişkisini sürdürebilirler.
Dolayısıyla ev sahibinin yalnız ölüm belgesine dayanarak:
“Kiracı öldü, sözleşme artık yok.”
demesi hukuken yeterli değildir.
Kiracı Ölürse Eşi Evden Çıkmak Zorunda mı?
Kural olarak, kiracının eşi ölümden önce onunla birlikte aynı kiralık konutta yaşıyorsa yalnız ölüm nedeniyle evden çıkarılamaz.
TBK m.356’nın koruduğu kişilerden biri, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturan kişilerdir. Kanun burada yalnız kira sözleşmesinde adı bulunan kişileri korumamıştır.
Örneğin kira sözleşmesi yalnız kocanın adına yapılmış olabilir. Eşler on yıldır aynı evde birlikte yaşıyor ve kira bedelleri düzenli şekilde ödeniyorsa kocanın ölmesi üzerine ev sahibinin kadına: “Sözleşmede senin adın yok, bir ay içinde evi boşalt.” demesi tek başına tahliye hakkı doğurmaz.
Sağ kalan eş, sözleşmeye ve kanundan doğan yükümlülüklere uygun davranmak şartıyla kira ilişkisini devam ettirebilir.
Burada belirleyici olan yalnız evlilik bağı da değildir. TBK m.356, “eş” yerine daha geniş biçimde ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar ifadesini kullanmaktadır.
Kira Sözleşmesinde Eşin Adı Yoksa Yine de Evde Kalabilir mi?
Konut kiralarında en sık yapılan hata, kira sözleşmesinde yalnız bir kişinin adının bulunmasının evde yaşayan diğer aile bireylerini tamamen korumasız bıraktığının düşünülmesidir.
TBK m.356’nın amacı tam tersidir.
Eş, çocuk veya başka bir kişi gerçekten ölen kiracıyla birlikte kiralanan konutta sürekli biçimde yaşıyorsa, kira sözleşmesinde adının yazılı olmaması tek başına onun haksız işgalci sayılması sonucunu doğurmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.07.2002 tarihli, 2002/4673 E., 2002/4883 K. sayılı kararında, kiracıyla birlikte ikamet eden ve kiracının ölümünden sonra da aynı konutta oturmaya devam eden kişinin haksız işgalci sayılamayacağı kabul edilmiştir.
Karar eski kanun döneminde verilmiş olmakla birlikte, birlikte yaşayan kişilerin korunmasına ilişkin esas bugün TBK m.356’da açıkça düzenlenmiştir.
Nikâhsız Birlikte Yaşadığı Kişi Kiracı Ölünce Evde Kalabilir mi?
Bu soru özellikle önemlidir; çünkü TBK m.356 yalnız “eş” veya “mirasçı” dememektedir.
Kanun, ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanları korumaktadır.
Dolayısıyla ölen kiracıyla uzun süredir aynı konutta fiilen yaşayan ancak resmî nikâhı bulunmayan kişinin de, birlikte yaşama koşulunu kanıtlaması hâlinde TBK m.356 kapsamında kira sözleşmesini sürdürmesi gündeme gelebilir.
Burada mirasçı olup olmamakla kira sözleşmesini sürdürme hakkı birbirinden ayrılmalıdır.
Resmî nikâhı olmayan kişi miras hukuku bakımından yasal mirasçı olmayabilir; ancak gerçekten aynı konutta yaşıyorsa kira hukuku bakımından TBK m.356’nın sağladığı korumadan yararlanabilir.
Bu nedenle: “Mirastan pay alamaz, o hâlde evden de çıkar.” şeklinde bir sonuç doğru değildir.
Kiracının Çocuğu Anne veya Babası Öldükten Sonra Kiralık Evde Kalabilir mi?
Çocuğun yalnız mirasçı olması tek başına yeterli kabul edilmemelidir. Özellikle konut kiralarında çocuğun ölen kiracıyla aynı konutta yaşayıp yaşamadığı önemlidir.
Anne veya babasıyla yıllardır aynı evde yaşayan çocuk ile başka şehirde kendi konutunda yaşayan ve ölümden sonra boşalan eve taşınmak isteyen çocuk aynı durumda değildir.
Örneğin anne kiracı, yetişkin kızı da onunla birlikte aynı konutta oturuyorsa annenin ölümü üzerine kızın TBK m.356 kapsamında kira sözleşmesini devam ettirmesi mümkündür.
Buna karşılık yıllardır İstanbul’da yaşayan oğlun, Samsun’daki kiracı babasının ölümü üzerine yalnız mirasçılık belgesini göstererek “Babam kiracıydı, artık ben burada kiracıyım.” demesi TBK m.356 bakımından aynı ölçüde korunmaz.
Konut kiralarında ölümden önceki gerçek birlikte yaşam önem taşır.
“Aynı Konutta Oturmak” Nasıl İspatlanır?
Nüfus kayıtlarındaki adres önemli bir delildir; ancak uyuşmazlığın niteliğine göre tek başına yeterli veya tek mümkün delil değildir.
Kişinin gerçekten o konutta yaşayıp yaşamadığı; adres kayıtları, abonelikler, apartman ve site kayıtları, yazışmalar, banka ve kurum kayıtlarındaki adres bilgileri, tanık anlatımları ve somut olayın diğer delilleriyle belirlenebilir.
Örneğin bir kişinin nüfus adresinin başka yerde görünmesine rağmen yıllardır fiilen ölen kiracıyla birlikte yaşadığı ileri sürülüyorsa mahkeme yalnız nüfus kaydına bakmakla yetinmeyebilir.
Tersine, yalnız ölümden kısa süre önce adres kaydının kiralanana alınması da gerçek bir birlikte yaşam bulunduğunu otomatik olarak kanıtlamaz.
Önemli olan, ölümden önce gerçek ve devamlı bir konut birlikteliğinin bulunmasıdır.
Kiracı Ölünce Ev Sahibi Yeni Kira Sözleşmesi Yapmak Zorunda mı?
Kira ilişkisini kanun gereğince sürdüren kişiye: “Eski sözleşme bitti, yeni sözleşme imzalarsan kalabilirsin.” denilmesi doğru değildir.
TBK m.356 kapsamında kira sözleşmesi devam ediyorsa yeni bir sözleşme yapılması kira ilişkisinin devam edebilmesinin şartı değildir.
Dolayısıyla ev sahibi, kiracının ölümünü fırsat bilerek: “Eski kira 15.000 TL idi. Yeni sözleşmeyi 35.000 TL’den imzalarsanız kalabilirsiniz.” şeklinde bir koşul ileri süremez.
Kira bedelinin artırılması bakımından Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira artışı ve kira tespitine ilişkin hükümler uygulanmaya devam eder.
Ölüm, tek başına kira bedelinin serbestçe yeniden belirlenmesine imkân vermez.
Kiracı Öldü Diye Ev Sahibi Kirayı İstediği Kadar Artırabilir mi?
Kira sözleşmesini TBK m.356 kapsamında sürdüren kişiler sözleşmeyi tamamen yeni bir kira ilişkisi kuruyormuş gibi değil, mevcut kira ilişkisinin devamı kapsamında sürdürür.
Bu nedenle ölümden hemen sonra rayiç kira gerekçesiyle kira bedelinin iki veya üç katına çıkarılması mümkün değildir.
Kira artışında mevcut sözleşmenin başlangıç tarihi, kira dönemi ve TBK m.344 hükümleri dikkate alınır.
Şartları oluşmuşsa kiraya veren kira tespit davası açabilir; fakat kiracının ölümü başlı başına bir “rayice çıkarma” sebebi değildir.
Ev Sahibi Kiracının Ölümü Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi?
Kiraya verene, sırf kiracının ölmesi nedeniyle konut kira sözleşmesini sona erdirme hakkı verilmemiştir.
TBK m.333’ün kanun gerekçesinde de eski Borçlar Kanunundan farklı olarak kiraya verenin kiracının ölümüne bağlı özel fesih hakkının kaldırıldığı görülmektedir.
Bu nedenle ölen kiracıyla birlikte aynı konutta yaşayan ve kira sözleşmesine uygun davranmaya devam eden kişilerin yalnız ölüm gerekçesiyle tahliyesi istenemez.
Ancak bu kişilerin kirayı ödememesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, iki haklı ihtar veya kanunda düzenlenen başka bir tahliye sebebinin ortaya çıkması farklıdır.
Ölüm tahliye sebebi değildir; fakat ölümden sonra kira sözleşmesinin bütün diğer hükümleri uygulanmaya devam eder.
Kiracının Eşi Kirayı Ödemezse Tahliye Edilebilir mi?
TBK m.356’nın sağladığı koruma sınırsız değildir.
Kanun açıkça sözleşmenin ve kanun hükümlerinin yerine getirilmesi şartıyla kira ilişkisinin sürdürülebileceğini düzenlemektedir.
Örneğin kiracının ölümünden sonra eşi evde yaşamaya devam ediyor ancak kira bedellerini ödemiyorsa, ev sahibi artık “kiracı öldü” gerekçesine değil, kira bedelinin ödenmemesine ilişkin genel tahliye hükümlerine dayanabilir.
Aynı şekilde konutun sözleşmeye ağır şekilde aykırı kullanılması veya başka bir yasal tahliye sebebinin oluşması hâlinde de kira sözleşmesinin devam ettirilmesi hakkı tahliyeyi tamamen engellemez.
Kiracı Ölmeden Önce Birikmiş Kiraları Kim Öder?
Ölüm tarihine kadar doğmuş ve ödenmemiş kira borçları miras hukukunun da konusudur.
Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesine göre mirasçılar mirası ölümle birlikte bir bütün olarak kazanırlar ve mirasbırakanın borçlarından da sorumlu olurlar.
TMK m.641’e göre ise birden fazla mirasçı bulunuyorsa mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen sorumludur.
Bu nedenle kiracının ölmeden önce örneğin üç aylık kira borcu bulunuyorsa, bu borç ölümle ortadan kalkmaz.
Mirası reddetmeyen mirasçılar bakımından tereke borcu olarak sorumluluk gündeme gelir.
Ev sahibinin “Kiracı öldü, eski borcu silelim.” şeklinde bir yükümlülüğü bulunmadığı gibi; mirasçıların da: “Borç onun borcuydu, ölümle bitti.” demeleri mümkün değildir.
Mirasçılardan Yalnız Birinden Bütün Kira Borcu İstenebilir mi?
Tereke borçları yönünden TMK m.641’de müteselsil sorumluluk öngörülmüştür.
Bu nedenle mirası kabul eden birden fazla mirasçı varsa kiraya veren, ölümden önce doğmuş tereke niteliğindeki kira borçları bakımından yalnız miras payı hesabıyla hareket etmek zorunda değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.12.2003 tarihli, 2002/14030 E., 2003/13811 K. sayılı kararında da kiracının ölümünden sonra mirasçıların, fesih hakkı kullanılmadığı sürece kira ilişkisinden kaynaklanan borçlar yönünden sorumluluğu değerlendirilmiştir.
Bununla birlikte ölümden önce doğmuş borçlar ile ölümden sonra sözleşmeyi fiilen sürdüren kişilerin yeni kira borçları birbirinden ayrılmalıdır.
Mirası Reddeden Çocuk Ölen Kiracının Kira Borcunu Öder mi?
Mirasın reddi, kira borçları bakımından da önemlidir.
Türk Medeni Kanunu’na göre yasal ve atanmış mirasçılar mirası reddedebilir. Ret süresi kural olarak üç aydır.
Mirası usulüne uygun biçimde reddeden kişinin, yalnız mirasçı sıfatıyla ölen kiracının eski kira borçlarından sorumlu tutulması mümkün değildir.
Bir kişi ölen kiracının çocuğu olabilir, mirası reddedebilir ama ölümden önce de aynı kiralık evde yaşıyor olabilir. Bu kişi TBK m.356 kapsamında kira sözleşmesini kendi adına sürdürmeye devam ederse, mirasın reddi ölümden sonra doğan kendi kira borçlarını ortadan kaldırmaz.
Eski borç bakımından miras hukuku, yeni kira bakımından kira sözleşmesinin devamı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kiracı Ölürse Depozito Kime Verilir?
Kiracının ölmesi depozitonun hemen mirasçılara iade edilmesini gerektirmez.
Kira sözleşmesi ölen kiracıyla birlikte yaşayan kişi tarafından devam ettiriliyorsa kira ilişkisi sona ermediğinden güvence bedeli de sözleşme kapsamında varlığını sürdürür.
Başka bir ifadeyle sağ kalan eş evde oturmaya devam ederken “Kiracı öldü, depozitoyu mirasçılara geri verin; sonra eş yeniden depozito yatırsın.” şeklinde zorunlu bir sistem yoktur.
Kira ilişkisi sona ermiş ve konut teslim edilmişse depozitonun iadesi artık tereke bakımından değerlendirilir. Kiraya verenin geçerli kira, aidat veya kiralanana verilen zarardan kaynaklanan alacakları varsa bunların durumu da ayrıca dikkate alınır.
Kiracı Ölünce Anahtarı Kim Teslim Eder?
Kira sözleşmesinin devam ettirilmek istenmediği durumda taşınmazın yalnız boşaltılması yeterli değildir.
Anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir.
Ölen kiracının mirasçıları eşyaları alıp daireyi boşaltıp anahtarı teslim etmezlerse, taşınmazın ne zaman geri verildiği konusunda daha sonra ciddi uyuşmazlık çıkabilir.
Bu nedenle kira ilişkisini sona erdirmek isteyen mirasçıların kiraya verenle yazılı bir teslim tutanağı düzenlemesi; kiraya veren anahtarı almıyorsa ispatlanabilir hukuki teslim yöntemlerine başvurması önemlidir.
Özellikle ölümden sonra aylarca kira bedeli istenen dosyalarda, ölüm tarihi kadar anahtarın hangi tarihte teslim edildiği de belirleyici hâle gelebilir.
Kiracı Ölürse Mirasçılar Sözleşmeyi Erken Feshedebilir mi?
TBK m.333, genel kira hükümleri kapsamında mirasçılara özel bir fesih imkânı tanımaktadır.
Buna göre kiracının ölmesi hâlinde mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir.
Buradaki önemli nokta, mirasçıların belirli süreli bir sözleşmenin sonunu mutlaka beklemek zorunda bırakılmamasıdır. Ölüm, mirasçılar yönünden olağanüstü bir fesih imkânı yaratmaktadır.
Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.333 ile TBK m.356’nın ilişkisi öğretide tartışmalıdır. Bu nedenle konut kiralarında otomatik biçimde yalnız m.333’e dayanarak süre hesabı yapmak yerine kimin sözleşmeyi sürdürdüğü, kişinin ölen kiracıyla birlikte yaşayıp yaşamadığı ve kiralananın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracı Ölürse Bir Yıllık Sözleşmenin Kalan Kiraları Mirasçılardan İstenebilir mi?
“Kiracı öldü, sözleşmenin bitmesine sekiz ay vardı; sekiz aylık kirayı mirasçılar ödemek zorunda.” şeklinde otomatik bir sonuç kurulamaz.
Kiracının ölümü özel bir durumdur ve TBK m.333 mirasçılara yasal sürelere uyarak sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımaktadır.
Dolayısıyla kiracının ölümünü, kiracının kendi isteğiyle sözleşme bitmeden evden çıktığı erken tahliye ile karıştırmamak gerekir.
Kiracı hayattayken hiçbir sebep olmadan evi erken boşaltırsa TBK m.325 kapsamında “makul süre kira bedeli” gündeme gelir.
Kiracının ölümü hâlinde ise TBK m.333 ve konut-çatılı işyeri kiralarında TBK m.356’nın özel düzenlemeleri dikkate alınır.
Evde Kimse Kalmıyorsa Kiracının Ölümünden Sonra Kira Devam Eder mi?
Ölen kiracı tek başına yaşıyorsa ve mirasçılar da konutu kullanmak istemiyorsa kira ilişkisinin usulüne uygun biçimde sona erdirilmesi gerekir.
Ölüm, ev sahibine otomatik biçimde anahtarı alıp eve girme hakkı vermediği gibi mirasçılara da hiçbir bildirim yapmadan evi aylarca kapalı bırakma hakkı vermez.
Mirasçılar sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa gerekli fesih bildirimlerini yapmalı, kiralananı boşaltmalı ve anahtarı teslim etmelidir.
Kira ilişkisinin hangi tarihte sona erdiği, bu işlemlerin zamanına göre belirlenir.
Ev Sahibi Kiracı Ölünce Eve Girip Eşyaları Çıkarabilir mi?
Kiracının ölmesi, kiraya verene evdeki eşyaları dışarı çıkarma veya konutu kendi başına boşaltma yetkisi vermez.
Evdeki eşyaların bir kısmı terekeye ait olabilir. Konutta birlikte yaşayan başka kişiler bulunabilir. Kira sözleşmesi TBK m.356 kapsamında devam ediyor olabilir.
Ev sahibinin yedek anahtarla içeri girerek: “Kiracım öldü, artık ev benim kullanımımda.” demesi ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
Kira ilişkisinin sona erip ermediği ve kiralananın teslim edilip edilmediği hukuka uygun biçimde belirlenmelidir.
Kiracı Ölürse Ev Sahibi Eşyaları Rehin Tutabilir mi?
Konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları bakımından aynı sonuç doğmaz.
Kiraya verenin hapis hakkı esas olarak taşınmaz kiralarında, özellikle çatılı işyeri kiralarında TBK’nın ilgili hükümleri kapsamında gündeme gelir. Kiracının ölümü, önceden doğmuş kira alacaklarını kendiliğinden sona erdirmediğinden işyerinde bulunan ve hapis hakkının kapsamına giren taşınırlar bakımından ayrıca değerlendirme yapılabilir.
Ancak ev sahibinin kendi kararıyla eşyaları alıp satması veya mirasçıların eşyalarına el koyması mümkün değildir.
Kiraya verenin alacağının bulunması başka, bu alacağın hukuken nasıl tahsil edileceği başkadır.
Kiracı Ölürse Elektrik, Su ve Doğalgaz Borçlarını Kim Öder?
Abonelik borçları ile kira borcu birbirinden ayrılmalıdır.
Ölen kiracının kendi adına olan ve ölümden önce doğmuş abonelik borçları tereke borcu niteliğinde olabilir. Mirası kabul eden mirasçıların sorumluluğu bu kapsamda değerlendirilir.
Buna karşılık sözleşmeyi sürdüren kişi kullanımına devam ediyorsa yeni dönem tüketimlerinden kendisi sorumlu olur.
Kiraya verenin yalnız malik olması, kiracının kişisel elektrik veya doğalgaz borcunun otomatik olarak ev sahibine geçtiği anlamına gelmez. Ancak aboneliğin kimin adına olduğu ve ilgili hizmet sözleşmesinin şartları ayrıca incelenmelidir.
Kiracı Ölürse Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Olmaya Devam Eder mi?
Ölen kiracının daha önce verdiği tahliye taahhütnamesinin ölümden sonra nasıl sonuç doğuracağı, taahhüdün tarihi, tahliye tarihi ve kira ilişkisinin kim tarafından hangi hukuki sıfatla devam ettirildiğine göre değerlendirilmelidir.
Ölüm, kiracının sağlığında doğmuş bütün sözleşmesel sonuçları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Ancak TBK m.356 uyarınca kira sözleşmesini sürdürme hakkına sahip kişinin durumu görülmeden yalnız “Ölen kişi tahliye taahhüdü vermişti.” denilerek doğrudan tahliye sonucuna gidilmesi doğru değildir.
Taahhütnameye dayalı tahliye sürelerinin de ayrıca kaçırılmamış olması gerekir.
Kira Sözleşmesinde İki Kiracı Varsa Birinin Ölümü Sözleşmeyi Bitirir mi?
Kira sözleşmesinde iki veya daha fazla kişi kiracı olarak yer alıyorsa içlerinden birinin ölümü kural olarak bütün kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez.
Hayatta kalan kiracının sözleşmedeki sıfatı devam eder.
Ölen kiracının kira ilişkisindeki konumunun mirasçılar ve TBK m.356 kapsamında kimler bakımından devam edeceği ise ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle eşlerin ikisinin de kira sözleşmesinde kiracı olarak yazılı olduğu durumda eşlerden birinin ölmesi ile yalnız diğer eşin adının sözleşmede bulunmadığı durum aynı değildir.
Kiracı Ölürse Kefilin Sorumluluğu Biter mi?
Kiracının ölmesi, kira sözleşmesine verilmiş kefaleti her durumda otomatik biçimde sona erdirmez.
Kefilin hangi dönem ve hangi borçlardan sorumlu olduğu, kefalet sözleşmesinin kapsamına, süresine, TBK’nın kefalete ilişkin emredici hükümlerine ve kira ilişkisinin ölümden sonra nasıl devam ettiğine göre belirlenir.
Özellikle belirsiz süreli bir kira ilişkisinde kefilin yıllar boyunca sınırsız biçimde sorumlu olduğu kabul edilemez.
Bu nedenle kiracının ölümünden sonra hem mirasçılara hem kefile takip yapılmışsa, kefaletin şekli ve kapsamı ayrıca incelenmelidir.
İşyeri Kiracısı Ölürse Dükkan Kime Kalır?
Çatılı işyeri kiralarında konuttan farklı bir düzen vardır.
TBK m.356, ölen kiracının ortakları veya maddede belirtilen şekilde aynı meslek ve sanatı sürdüren mirasçılar bakımından kira sözleşmesinin devamına imkân tanımaktadır.
Burada “mirasçı olmak” kadar işletmenin ve mesleki faaliyetin gerçekten devam ettirilmesi önem kazanabilir.
Örneğin bir eczanenin kiracısı olan eczacı öldüğünde, aynı mesleği yürüten ve işletmeyi devam ettiren kişinin durumu ile eczacılıkla hiçbir ilgisi bulunmayan bir mirasçının yalnız dükkânı elinde tutmak istemesi aynı değildir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 03.03.2009 tarihli, 2008/13591 E., 2009/1629 K. sayılı kararında, eczane olarak kullanılan kiralananda kiracının ölümünden sonra kendisi de eczacı olan eşin aynı faaliyeti sürdürmesi karşısında yalnız ölüm gerekçesiyle tahliyeye karar verilemeyeceği kabul edilmiştir.
Bu karar eski 6570 sayılı Kanun dönemine ait olmakla birlikte, korunan hukuki esas TBK m.356’da devam etmektedir.
Ölen Kiracının İş Ortağı Dükkânda Kalmaya Devam Edebilir mi?
TBK m.356 kapsamında işyeri ortaklığı ciddi biçimde araştırılmalıdır.
Bir kişinin ölen kiracının yanında yıllarca çalışmış olması veya ara sıra işyerine gelmesi tek başına “ortak” olduğu anlamına gelmez.
Gerçek bir ortaklık ilişkisinin bulunup bulunmadığı; ticari kayıtlar, vergi ve banka kayıtları, sözleşmeler, faturalar, ortaklık belgeleri, sermaye ve kâr paylaşımı gibi delillerle ortaya konulabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.09.2025 tarihli, 2025/220 E., 2025/3634 K. sayılı kararında da kiracının ölümünden sonra TBK m.356’ya dayanılarak ileri sürülen işyeri ortaklığının varlığı ve bu ilişkinin gerçekten ispatlanıp ispatlanmadığı uyuşmazlığın belirleyici noktalarından biri olmuştur.
Bu nedenle sonradan hazırlanmış belgelerle veya yalnız “Biz zaten birlikte çalışıyorduk” denilerek TBK m.356 korumasından yararlanılması mümkün değildir.
Eczacı Ölürse Eczane Kira Sözleşmesi Devam Eder mi?
Kira hukuku bakımından yalnız eczanenin işletme ruhsatı değil, kira sözleşmesinin kim tarafından sürdürülebileceği de değerlendirilir.
Ölen eczacının işyerini aynı mesleği yürüten ve kanundaki koşulları taşıyan kişinin devam ettirmesi hâlinde TBK m.356 gündeme gelir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 03.03.2009 tarihli, 2008/13591 E., 2009/1629 K. sayılı kararında, ölen kiracının eşi olan ve kendisi de eczacılık mesleğini sürdüren kişinin kiralanandan sırf önceki kiracının ölmesi nedeniyle çıkarılamayacağı benimsenmiştir.
Bununla birlikte eczacılık mevzuatından doğan ruhsat ve işletme şartları kira hukukundan ayrı olarak değerlendirilmelidir.
İşyeri Kiracısının Çocuğu Dükkâna Otomatik Olarak Devam Edebilir mi?
Hayır, bu konuda otomatik bir sonuç çıkarmak doğru değildir.
Çatılı işyeri kiralarında TBK m.356’nın aradığı ortaklık ve mesleki devam koşulları incelenmelidir.
Örneğin babası oto tamircisi olan ancak başka şehirde öğretmenlik yapan çocuğun, baba öldükten sonra dükkânı yalnız üçüncü kişiye kiralamak veya başka bir işte kullanmak istemesi ile babasıyla birlikte yıllardır aynı oto tamir işini sürdüren kişinin durumu aynı değildir.
İşyeri kira hakkı, yalnız ekonomik değeri bulunan ve her mirasçıya serbestçe geçen bağımsız bir mal gibi değerlendirilmemelidir.
Ev Sahibi “Ölen Kiracıyla Benim Güven İlişkim Vardı” Diyerek Sözleşmeyi Bitirebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yalnız bu gerekçeyle tahliye hakkı yoktur.
Kira sözleşmesinin kiracının kişiliğine bağlı olarak yapılmış olması bazı özel kira ilişkilerinde önem taşıyabilir; ancak olağan konut kirasında “Ben yalnız babanı kiracı olarak istiyordum, seni istemiyorum.” demek TBK m.356’nın sağladığı korumayı ortadan kaldırmaz.
Kanunun aradığı kişiler sözleşmeye uygun biçimde kira ilişkisini devam ettiriyorsa ölüm başlı başına fesih nedeni değildir.
Ev Sahibi Kiracının Ölümünden Sonra Kira Bedelini Kimin Hesabından Almalı?
Kira sözleşmesini devam ettiren kişi belirlenmişse kira bedellerinin bu kişi tarafından ödenmeye devam edilmesi en sağlıklı yöntemdir.
Kiraya verenin “Kiracı öldü, artık ödeme kabul etmiyorum.” diyerek ödemeleri almaması daha sonra temerrüt ve tahliye bakımından uyuşmazlık doğurabilir.
Kira bedelinin banka üzerinden gönderilmesi ve açıklamaya ilgili ay ile taşınmaz bilgisinin yazılması ispat açısından önemlidir.
Kiraya veren ödeme kabul etmiyorsa borcun usulüne uygun şekilde ifası veya tevdi konusunda hukuki yollara başvurulması gerekebilir.
Ev Sahibi Ölen Kiracının Eşinden Ecrimisil İsteyebilir mi?
Ölen kiracıyla birlikte aynı konutta yaşayan kişi TBK m.356 kapsamında kira sözleşmesini sürdürüyorsa, o kişinin sırf sözleşmede kendi adı bulunmadığı gerekçesiyle haksız işgalci sayılması mümkün değildir.
Dolayısıyla kira ilişkisi devam ettiği hâlde kullanım bedelinin “ecrimisil” adı altında talep edilmesi doğru olmaz.
Bu ayrım Yargıtay uygulamasında da önemlidir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.04.2024 tarihli, 2023/775 E., 2024/1332 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta ölen kiracının eşi tarafından kira ilişkisinin devam ettiği savunulmuş; ancak Yargıtay esas bakımından TBK m.356 değerlendirmesine girmek yerine, kira sözleşmesine dayalı savunmanın süresinde ileri sürülmemiş olması nedeniyle usul yönünden bozma kararı vermiştir.
Bu kararın önemli tarafı şudur: Kira sözleşmesini ölüm nedeniyle sürdürdüğünü ileri süren kişinin bu vakıayı ve delillerini dilekçeler aşamasında zamanında ileri sürmesi gerekir. İlk kez istinafta kira sözleşmesi sunulması hak kaybına yol açabilir.
Kiracının Ölümü Sonradan Öğrenilirse Ne Yapılmalı?
Kiraya veren açısından ölümün öğrenilmesi üzerine ilk yapılması gereken şey hemen tahliye istemek değil, kiralananı kimin kullandığını belirlemektir.
Konutsa ölen kiracıyla birlikte kimlerin yaşadığı, kira bedelini kimin ödediği ve kira ilişkisinin sürdürülmek istenip istenmediği açıklığa kavuşturulmalıdır.
İşyeri ise işletmenin kim tarafından devam ettirildiği ve TBK m.356’nın şartlarının bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Mirasçılar ve konutta kalan kişiler bakımından ise durum kiraya verene yazılı şekilde bildirilmelidir. Özellikle ileride “Ben onunla birlikte oturuyordum.” veya “Kira sözleşmesini devam ettirdiğimi ev sahibine bildirdim.”
şeklinde bir uyuşmazlık çıkma ihtimali varsa yazılı iletişim önemlidir.
Kiracı Ölünce Ev Sahibi Ne Yapmalı?
Kiraya veren öncelikle ölüm tarihini ve konutta veya işyerinde kimlerin kaldığını belirlemelidir. Kiralanana kendiliğinden girilmemeli, eşyalar çıkarılmamalı ve sözleşmenin otomatik sona erdiği varsayılmamalıdır.
Ödenmemiş kira borcu varsa ölümden önce doğan alacak ile ölümden sonra işleyen kira bedelleri birbirinden ayrılmalıdır.
Konut kira sözleşmesini sürdüren kişi varsa ödemeler kabul edilmeli; başka bir yasal tahliye sebebi mevcutsa buna ilişkin usul uygulanmalıdır.
Kimse kira ilişkisini devam ettirmiyorsa mirasçılarla fesih ve anahtar teslimi süreci yürütülmelidir.
Kiracının Yakınları Ne Yapmalı?
Kiracıyla birlikte yaşayan eş, çocuk veya diğer kişiler ev sahibine ölümü ve kira sözleşmesini devam ettirmek istediklerini mümkün olduğunca yazılı şekilde bildirmelidir.
Kira ödemeleri aksatılmamalı ve ödeme belgeleri saklanmalıdır.
Sözleşme devam ettirilmek istenmiyorsa anahtarın teslimi mutlaka belgelendirilmelidir.
Ölen kiracının birikmiş ciddi borçları varsa, kira uyuşmazlığından bağımsız olarak mirasın reddi süresi de gözden kaçırılmamalıdır. Mirasın reddi kural olarak üç aylık süreye tabidir.
Kiracı Ölünce Ev Hemen Boşaltılmak Zorunda Değildir
Kiracının ölmesi hâlinde uygulanacak hukuk, “Sözleşmede adı yazan öldü, herkes çıksın” kadar basit değildir.
Konut kiralarında ölen kiracıyla aynı konutta yaşayan kişilere TBK m.356 önemli bir koruma sağlar. Bu kişiler sözleşmeye ve kanuna uygun davrandıkları sürece kira ilişkisini sürdürebilirler. Sağ kalan eşin kira sözleşmesinde adının bulunmaması tek başına tahliye nedeni değildir. Aynı koruma, şartları varsa mirasçı olmayan ancak ölen kiracıyla gerçekten aynı konutta yaşayan kişiler bakımından da gündeme gelebilir.
Buna karşılık başka yerde yaşayan bir mirasçının yalnız veraset ilamıyla kiralık eve gelip sözleşmeyi devam ettirmek istemesi aynı şekilde değerlendirilmez.
İşyeri kiralarında ise ortaklık, meslek ve faaliyetin devamı ayrıca önem taşır.
Ölümden önce doğmuş kira borçları tereke borcu olarak devam eder; mirası reddetmeyen mirasçıların sorumluluğu gündeme gelebilir. Ölümden sonra sözleşmeyi sürdüren kişilerin ise yeni kira bedellerini ödemeye devam etmesi gerekir.
Bu nedenle kiracının ölümünde hem ev sahibinin hem de yakınlarının önce kira sözleşmesinin ölüm nedeniyle sona erip ermediğini değil, kanuna göre kim tarafından sürdürülebileceğini belirlemesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı ölürse kira kontratı iptal olur mu?
Hayır. Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.356 ayrıca uygulanır.
Kocam öldü, kira kontratı onun adına. Ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Ölümden önce eşinizle aynı kiralık konutta yaşıyorsanız sırf kontratta adınız bulunmadığı veya eşiniz öldüğü için tahliye edilemezsiniz. Kira sözleşmesini TBK m.356 kapsamında sürdürmeniz mümkündür.
Kiracının çocuğu evde kalmaya devam edebilir mi?
Ölen kiracıyla aynı konutta yaşayan çocuk bakımından TBK m.356 uygulanabilir. Başka yerde yaşayan çocuğun durumu yalnız mirasçı olması nedeniyle aynı değildir.
Kiracının sevgilisi evde kalabilir mi?
Ölen kiracıyla gerçekten ve sürekli biçimde aynı konutta yaşıyorsa, kişinin yasal mirasçı olmaması TBK m.356 korumasını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Ev sahibi kiracı öldü diye kirayı artırabilir mi?
Hayır. Ölüm, mevcut kira bedelini serbestçe rayice çıkarma hakkı vermez. Kira artışı ve kira tespitine ilişkin normal kurallar uygulanır.
Ölen kiracının eski kira borçlarını kim öder?
Ölüm tarihine kadar doğmuş kira borçları tereke borcu niteliğindedir. Mirası reddetmeyen mirasçılar bakımından TMK m.599 ve m.641 kapsamında sorumluluk gündeme gelir.
Mirası reddedersem kira borcunu öder miyim?
Usulüne uygun biçimde mirası reddeden kişi yalnız mirasçılık nedeniyle ölen kiracının tereke borçlarından sorumlu tutulmaz. Ancak aynı konutta yaşamaya ve kira sözleşmesini kendi adına sürdürmeye devam ederse ölümden sonraki kira bedellerinden ayrıca sorumlu olur.
Kiracı ölürse depozito hemen mirasçılara ödenir mi?
Kira sözleşmesi devam ediyorsa hayır. Güvence kira ilişkisinin parçası olarak devam eder. Sözleşme sona erdiğinde iade şartları oluşmuşsa depozito tereke bakımından değerlendirilir.
Kiracı öldükten sonra ev sahibi eve girebilir mi?
Ölüm tek başına ev sahibine yedek anahtarla eve girme veya eşyaları çıkarma hakkı vermez.
İşyerinin kiracısı ölürse oğlu dükkânda kalabilir mi?
Otomatik olarak değil. TBK m.356 kapsamında işyeri ortaklığı, mesleğin veya sanatın devamı ve somut faaliyetin niteliği değerlendirilmelidir.
Kiracı ölünce kefalet biter mi?
Her durumda otomatik olarak sona ermez. Kefalet sözleşmesinin kapsamı ve süresi ayrıca incelenmelidir.
Kiracı öldü, evde kimse yaşamıyor. Kira yine işler mi?
Mirasçıların sözleşmeyi usulüne uygun şekilde sona erdirmesi ve anahtarı teslim etmesi gerekir. Yalnız ölüm nedeniyle kira ilişkisinin aynı gün sona erdiği kabul edilmez.
Ev sahibi ölen kiracının eşinden ecrimisil isteyebilir mi?
Ölen kiracıyla aynı konutta yaşayan eş TBK m.356 kapsamında sözleşmeyi sürdürüyorsa haksız işgalci değildir. Bu durumda kullanımın kira ilişkisi kapsamında değerlendirilmesi gerekir.
Kaynakça
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.333, m.356.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.599, m.605, m.606, m.641.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.09.2025, 2025/220 E., 2025/3634 K.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 05.04.2024, 2023/775 E., 2024/1332 K.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.11.2018, 2017/4719 E., 2018/11918 K.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 03.03.2009, 2008/13591 E., 2009/1629 K.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.12.2003, 2002/14030 E., 2003/13811 K.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.07.2002, 2002/4673 E., 2002/4883 K.