Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, Ev Sahibi Beni Çıkarabilir mi?

Tahliye taahhütnamesinin imzalanmış olması, kiracının her durumda ve hiçbir itiraz hakkı bulunmaksızın evden çıkarılacağı anlamına gelmez. Buna karşılık, belgedeki imzanın kiracıya ait olması da önemsiz değildir. Özellikle boş olarak imzalanıp daha sonra tarihleri doldurulan tahliye taahhütnamelerinde Yargıtay, uzun süredir kiracının imzasının sonuçlarına katlanması gerektiği yönünde oldukça katı bir yaklaşım benimsemektedir.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesiyle karşılaşan kiracı bakımından yalnızca “imzaladım mı?” sorusuna bakmak yeterli değildir. Belgenin kiralananın tesliminden önce mi sonra mı verildiği, düzenleme ve tahliye tarihlerinin ne zaman yazıldığı, belgenin boş imzalanıp imzalanmadığı, ilk kira sözleşmesiyle aynı anda alınıp alınmadığı, kiracının imzayı veya tarihleri inkâr edip etmediği ve ev sahibinin taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra bir aylık süreyi geçirip geçirmediği birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhütnamesinin güçlü bir tahliye aracı olmasının sebebi de budur. Kiraya verenin ayrıca ihtiyaç, iki haklı ihtar veya kira süresinin uzunluğu gibi başka bir tahliye sebebi göstermesi gerekmez. Ancak bu imkânın kullanılabilmesi için kanunun aradığı şartların gerçekten mevcut olması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi İmzalayan Kiracı Evden Çıkmak Zorunda mı?

Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunuyor ve kiraya veren kanuni süre içinde gerekli hukuki yola başvuruyorsa kiracının tahliyesi sağlanabilir. Bununla birlikte kiraya veren, yalnızca elindeki taahhütnameyi göstererek kiracıyı kendiliğinden evden çıkaramaz. Kiracı taşınmazı gönüllü olarak boşaltmıyorsa tahliye için icra takibi veya dava yolunun kullanılması gerekir.

Dolayısıyla taahhütnamede “15 Eylül 2026 tarihinde taşınmazı tahliye edeceğim” yazması, 16 Eylül sabahı ev sahibine kilidi değiştirme veya kiracının eşyalarını çıkarma hakkı vermez. Kiraya verenin TBK m. 352’de öngörülen usulü izlemesi gerekir.

Buna karşılık kiracının da “Ben artık çıkmak istemiyorum” demesi, geçerli şekilde verilmiş tahliye taahhüdünü tek başına ortadan kaldırmaz. Tahliye taahhüdü, kiracının daha sonra tek taraflı olarak vazgeçmesiyle etkisiz hâle gelen sıradan bir niyet açıklaması değildir.

Uyuşmazlığın asıl ağırlık noktası çoğu zaman taahhüdün geçerli biçimde verilip verilmediğinde ortaya çıkar.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Aranır?

TBK m. 352/1 kapsamında tahliyeye esas alınabilecek bir taahhüdün yazılı olması, kiracı tarafından verilmesi, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağını içermesi ve özellikle kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması gerekir.

Kanunun “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesini kullanmasının önemli bir sebebi vardır. Henüz eve girmemiş ve anahtarı teslim almamış kişi, çoğu zaman evi kiralayabilmek için ev sahibinin ileri sürdüğü koşulları kabul etmek zorundadır. Kanun, tahliye taahhüdünün bu aşamada kira sözleşmesinin fiilen zorunlu bir eki hâline getirilmesini önlemek istemektedir.

Kiracı eve yerleştikten ve kira ilişkisi işlemeye başladıktan sonra verilen taahhütte ise aynı baskının bulunduğu peşinen kabul edilmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında da tahliye taahhüdünün kira ilişkisinin başlangıcından önce imzalatıldığını ileri süren kiracının bu iddiasını ispatlaması gerektiği kabul edilmiştir. Karar, özellikle uygulamada çok sık karşılaşılan “Ben bunu eve girerken imzalamıştım, ev sahibi tarihleri daha sonra yazdı” savunmasının yalnızca ileri sürülmesinin yeterli olmadığını göstermesi bakımından önemlidir.

Bu noktada belgenin üzerinde yazılı olan tarihle gerçekte imzalandığı tarih arasında uyuşmazlık varsa mesele artık yalnızca geçerlilik değil, aynı zamanda ispat sorununa dönüşmektedir.

Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?

İlk kira ilişkisi kurulurken kira sözleşmesiyle birlikte alınan tahliye taahhüdü, Yargıtay’ın köklü içtihadında geçerli kabul edilmemektedir.

Bu yaklaşımın temeli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 04.10.1944 tarihli, 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı kararına kadar uzanmaktadır. İlk kira sözleşmesi yapılırken alınan tahliye taahhüdünün kiracının serbest iradesinin ürünü sayılamayacağı kabul edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu da bu yaklaşımı kanun metnine taşımış ve tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini açıkça şart koşmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 26.11.2015 tarihli, 2015/7505 E., 2015/10435 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinin düzenleme tarihi ile noterlikte düzenlenen tahliye taahhüdünün tarihi 30.07.2013 olarak aynı güne aittir. Tahliye taahhüdü noterde düzenlenmiş olmasına rağmen Daire, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen taahhüdün geçerli olmadığını kabul ederek tahliye kararını bozmuştur.

Burada noterlikte düzenlenmiş olmanın da tek başına sorunu çözmediği görülmektedir. Noter, belgedeki imza ve düzenleme bakımından güçlü bir ispat imkânı sağlar; ancak kanunen geçersiz olan zamanlamayı geçerli hâle getirmez.

Bu sebeple ilk kira sözleşmesinin 1 Eylül tarihinde yapıldığı ve tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin de 1 Eylül olduğu bir olayda, yalnızca belgenin imzalı olmasına bakılarak tahliye sonucuna gidilmemelidir.

Kira Sözleşmesiyle Tahliye Taahhüdünün Tarihi Aynıysa Taahhüt Her Zaman Geçersiz mi?

Burada ilk sözleşme ile yenilenen kira sözleşmesini birbirinden ayırmak gerekir.

Kiracı taşınmazda uzun süredir otururken tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapması ve aynı sırada tahliye tarihi kararlaştırması, ilk defa eve giren kiracının durumundan farklıdır. Kiracı artık taşınmazı teslim almış ve kira ilişkisi kurulmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.02.2016 tarihli, 2015/5363 E., 2016/1143 K. sayılı kararında da bu ayrım yapılmıştır. Taraflar arasında devam eden bir kira ilişkisi varken yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmiş ve bu sözleşmeyle birlikte tahliye taahhüdü verilmiştir. Daire, yenilenen sözleşmeyle birlikte verilen tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı tarihi taşımasının taahhüdü geçersiz hâle getirmediğini kabul etmiştir.

Bu nedenle “kira sözleşmesiyle aynı tarihli tahliye taahhüdü daima geçersizdir” biçimindeki mutlak ifade doğru değildir.

İlk kira sözleşmesi kurulurken aynı gün alınan taahhüt ile kiracı zaten taşınmazda otururken yenilenen sözleşme sırasında verilen taahhüt aynı hukuki durumda değildir.

Evi Tutarken Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda Kaldım, Geçerli mi?

Uygulamadaki en yaygın uyuşmazlıklardan biri, ev sahibinin “Tahliye taahhüdünü imzalamazsan evi vermem” diyerek kira sözleşmesiyle birlikte taahhütname almasıdır.

Gerçekten de tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi şartının amacı büyük ölçüde bu durumu önlemektir. Kiracının konuta ihtiyacı olduğu ve anahtarı henüz teslim almadığı aşamada, kira sözleşmesini yapabilmek için önüne konulan tahliye belgesini imzalaması gerçek anlamda serbest bir tahliye iradesi olarak görülmemektedir.

Ancak uygulamadaki sorun çoğu zaman belge üzerinde farklı bir düzenleme tarihi bulunmasından kaynaklanır.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Mart tarihinde imzalanmış, kiracı aynı gün kendisine verilen boş tahliye taahhütnamesini imzalamış, ev sahibi ise düzenleme tarihini daha sonra 10 Mart olarak doldurmuş olabilir. Belgeye bakıldığında kanuna uygun şekilde kira ilişkisinden sonra düzenlenmiş bir taahhüt görüntüsü ortaya çıkar.

Böyle bir durumda kiracının yalnızca “Aslında 1 Mart’ta imzaladım” demesi çoğu zaman yeterli değildir. Belgedeki imza kabul edildiğinde, tarihlerin sonradan ve anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğu veya belgenin gerçekte kiralananın tesliminden önce verildiği iddiasının ispatı önem kazanır.

Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında da kiracı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden önce alındığını ve taşınmazı kiralayabilmesinin ön şartı olarak kendisine imzalatıldığını savunmuştur. Hukuk Genel Kurulu, bu vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan yararlanmak isteyen kiracının iddiasını ispatlaması gerektiğini kabul etmiştir.

Bu içtihat nedeniyle, eve girerken alınan tahliye taahhütnamesinde en kritik meselelerden biri belgenin gerçek imza tarihinin ortaya konulabilmesidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, Geçerli mi?

Kiracıların önemli bir kısmı tahliye taahhütnamesini imzalarken düzenleme tarihinin veya tahliye tarihinin boş bırakıldığını, bu kısımların daha sonra ev sahibi tarafından doldurulduğunu ileri sürmektedir.

Burada kiracı açısından şaşırtıcı olabilen husus şudur: Tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanmış olması tek başına belgenin geçersizliği sonucunu doğurmaz.

Yargıtay’ın beyaza imza konusundaki yaklaşımı uzun yıllardır büyük ölçüde aynıdır. Bir kişi, belirli bir hukuki işlem amacıyla boş bırakılan belgeyi imzalayıp karşı tarafa teslim etmişse belgenin anlaşmaya uygun biçimde doldurulması hâlinde imzasının sonuçlarıyla bağlı kabul edilmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.03.1991 tarihli, 1991/2856 E., 1991/3289 K. sayılı kararında kiracı, tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olduğunu ancak düzenleme ve tahliye tarihleri boşken belgeyi imzaladığını savunmuştur. Daire, tarihlerin sonradan yazılmış olmasının tek başına taahhüdü geçersiz hâle getirmeyeceğini; ancak belgenin tarafların anlaşmasına aykırı biçimde doldurulduğunun kanıtlanması hâlinde farklı sonuca ulaşılabileceğini kabul etmiştir.

Aynı yaklaşım daha sonraki kararlarda da devam etmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.05.2014 tarihli, 2013/13547 E., 2014/5798 K. sayılı kararında bilirkişi incelemesi sonucunda tahliye taahhüdündeki imzanın kiracıya ait olduğu, buna karşılık belge üzerindeki diğer yazı ve rakamların kiracının el ürünü olmadığı belirlenmiştir. Yargıtay buna rağmen belgeyi doğrudan geçersiz saymamıştır. İmzanın kiracıya ait olması karşısında, düzenleme ve tahliye tarihlerinin daha sonra kiracının iradesine aykırı biçimde doldurulduğunu ispatlama yükünün kiracıda olduğu kabul edilmiştir.

Bu karar, uygulamadaki “Tarihi ben yazmadım, o hâlde taahhüt geçersizdir” düşüncesinin neden her zaman doğru olmadığını açık biçimde göstermektedir.

İmza Benim Ama Tahliye Tarihini Ben Yazmadım, Taahhüt Geçerli mi?

Bu karar özellikle günümüzde çok sık karşılaşılan bir savunma bakımından önemlidir. Belgedeki imza kabul ediliyorsa yalnızca tarihlerin başka bir kalemle yazılmış olması, başka bir kişinin elinden çıkması veya sonradan doldurulduğunun anlaşılması otomatik olarak geçersizlik yaratmamaktadır.

Tahliye taahhütnamesinin bütün bölümlerinin kiracı tarafından el yazısıyla doldurulması gerekmez. Belgedeki imzanın kiracıya ait olması hâlinde, tahliye tarihi veya düzenleme tarihi başka bir kişi tarafından yazılmış olsa dahi taahhütname sırf bu nedenle geçersiz sayılmaz. Uyuşmazlık çoğu zaman tarihlerin kimin tarafından yazıldığından ziyade, belgenin kiracının bilgisi ve iradesi dışında doldurulup doldurulmadığı noktasında ortaya çıkar.

Bu sebeple kiracının “İmza bana ait, fakat tahliye tarihini ben yazmadım” veya “Belgeyi imzaladığım sırada tarihler boştu” şeklindeki savunması tek başına yeterli olmayabilir. İmzanın kabul edildiği hâllerde, tarihlerin sonradan yazılmış olması ile belgenin taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı şekilde doldurulmuş olması birbirinden farklıdır. Kiracının, yalnızca yazıların kendisine ait olmadığını değil, belgenin kararlaştırılan şekilde doldurulmadığını da ortaya koyması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.02.2025 tarihli, 2024/4052 E., 2025/1108 K. sayılı kararında da bu ayrım üzerinde durulmuştur. Uyuşmazlıkta kira sözleşmesi 15.05.2022 başlangıç tarihli, tahliye taahhütnamesi ise 16.05.2022 düzenleme tarihliydi. Kiracı, taahhütnamedeki düzenleme tarihinin sonradan eklendiğini ve gerçekte kira sözleşmesi kurulurken imza attığını savunmuştur.

Yargıtay, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhüdünün kural olarak kiracının serbest iradesine dayandığını kabul etmiş; belgede yazılı düzenleme tarihinin gerçeği yansıtmadığını ileri süren kiracının bu iddiasını ispatlaması gerektiğini belirtmiştir. Dosyada bu savunmayı destekleyen yeterli delil bulunmadığından karar kanun yararına bozulmuştur. Böylece, imzanın kiracıya ait olduğu bir tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan yazıldığının ileri sürülmesinin tek başına geçersizlik için yeterli olmadığı bir kez daha kabul edilmiştir.

Uyuşmazlığın asıl konusu, boşluğun sonradan doldurulup doldurulmadığından çok, hangi yetki ve anlaşmaya göre doldurulduğudur.

Kiracı örneğin “15 Haziran olarak doldurulması için vermiştim, ev sahibi 15 Nisan yazdı” diyorsa anlaşmaya aykırı doldurma iddiası vardır. “Belgeyi yalnızca kira başvuru evraklarının arasında imzaladım, tahliye taahhüdü olduğunu bilmiyordum” savunması başka bir hukuki tartışma doğurur. “İmza kira sözleşmesi yapılırken atıldı ancak ev sahibi düzenleme tarihini on gün sonrası olarak yazdı” deniliyorsa bu defa taahhüdün TBK m. 352’de aranan teslimden sonra verilme şartını gerçekten sağlayıp sağlamadığı araştırılır.

Bu ayrımlar, boş taahhüt uyuşmazlıklarında davanın sonucunu değiştirebilir.

Düzenleme Tarihi Sonradan Yazılan Tahliye Taahhütnamesi Geçersiz mi?

Düzenleme tarihinin sonradan doldurulması da tek başına geçersizlik sebebi değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.02.2023 tarihli, 2022/8307 E., 2023/168 K. sayılı kararında kiracı, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle birlikte tarihsiz olarak imzaladığını ve tarihin daha sonra kiraya veren tarafından eklendiğini savunmuştur.

Taahhütnamede “içinde kiracı olarak bulunduğum” şeklinde bir ifade yer alması Yargıtay tarafından önemsenmiş; bu ibarenin, taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiğini gösterdiği değerlendirilmiştir. Kiracının belgenin gerçekte sözleşmeyle birlikte verildiği yönündeki iddiasını kanıtlayamaması karşısında tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmiştir.

Bu karar, tahliye taahhütnamesinin yalnızca üst kısmında yazan tarihin değil belgenin bütün içeriğinin değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

Belgede “halen kiracısı bulunduğum taşınmaz”, “kiracı olarak kullanmakta olduğum konut” veya benzeri ifadeler bulunması, taahhüdün kira ilişkisi başladıktan sonra verildiği iddiasını destekleyebilir.

Buna karşılık belge üzerindeki tarihlerin kira sözleşmesinden sonraki bir günü göstermesine rağmen kiracının elinde taahhüdün daha önce imzalandığını ortaya koyan güçlü deliller varsa uyuşmazlık farklı değerlendirilebilir.

Tahliye Tarihi Sonradan Doldurulduysa Ev Sahibi İstediği Tarihi Yazabilir mi?

Boş imza verilmiş olması, kiraya verene sınırsız bir doldurma yetkisi vermez.

Yargıtay’ın “boş belgeyi imzalayan sonucuna katlanır” biçiminde özetlenen içtihadı, ev sahibinin dilediği düzenleme veya tahliye tarihini hiçbir anlaşma olmadan yazabileceği anlamına gelmemektedir.

Beyaza imzanın hukuki sonucu, boşlukların taraflar arasındaki anlaşmaya uygun biçimde doldurulacağı varsayımına dayanır. Kiracı belgenin verilen yetkiye veya tarafların anlaşmasına aykırı doldurulduğunu ispatlayabilirse taahhütnamenin kendisini bağlamadığını ileri sürebilir.

Buradaki güçlük, bu iddianın nasıl kanıtlanacağıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.05.2014 tarihli, 2013/13547 E., 2014/5798 K. sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.02.2025 tarihli, 2024/4052 E., 2025/1108 K. sayılı kararı birlikte değerlendirildiğinde, imzasını kabul eden kiracının tarihlerin kendi el yazısı olmadığını göstermesi çoğu durumda yeterli değildir. Tarihlerin iradesine aykırı biçimde doldurulduğunu da ispatlaması gerekir.

Bu sebeple boş tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarında belgenin bilirkişi tarafından incelenmesi kadar kira sözleşmesinin imzalandığı günkü yazışmalar, belgenin kiracıya gönderilmiş örnekleri, mesajlar, e-postalar, teslim tutanakları ve taraflar arasındaki diğer yazılı kayıtlar da önem kazanabilir.

Tahliye Taahhütnamesindeki Yazı Bana Ait Değil Ama İmza Benimse Ne Olur?

İmza ile belgenin diğer yazılarının aynı kişiye ait olması zorunlu değildir.

Tahliye tarihini kiraya veren, emlakçı veya başka bir kişi yazmış olabilir. Bu nedenle yapılacak bilirkişi incelemesinde “belgedeki tarihler kiracının eli ürünü değildir” sonucuna ulaşılması tahliye taahhütnamesini kendiliğinden hükümsüz hâle getirmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/13547 E., 2014/5798 K. sayılı kararında tam olarak böyle bir durum söz konusudur. Bilirkişi, imzanın kiracıya ait olduğunu ancak diğer yazı ve rakamların onun eli ürünü olmadığını belirlemiştir. Daire, tarihlerin kiracının rızasına aykırı doldurulduğunun yazılı delille kanıtlanması gerektiğini kabul etmiştir.

Kiracının “Yazı benim değil” savunması ile “İmza benim değil” savunması bu nedenle aynı hukuki sonucu doğurmaz.

İmzanın inkâr edilmesi hâlinde öncelikle taahhütnamenin gerçekten kiracı tarafından imzalanıp imzalanmadığının belirlenmesi gerekir. İmzanın kabul edildiği ancak tarihlerin reddedildiği durumda ise belgenin hangi şartlarda doldurulduğu ve ispat yükünün kimde olduğu tartışılır.

İcra takibine karşı yapılacak itirazın nasıl kurulacağı bakımından da bu ayrım son derece önemlidir. Çünkü kiracının imzaya itiraz etmesi, tarihe itiraz etmesi veya taahhüdün kira sözleşmesiyle birlikte verildiğini ileri sürmesi, ev sahibinin takipten sonra başvurabileceği hukuki yolu ve uyuşmazlığın görüleceği mahkemeyi etkileyebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Emri Geldi, Ne Yapmalıyım?

Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı açısından uyuşmazlığın en kritik aşaması çoğu zaman belgenin düzenlendiği gün değil, aylar sonra icra müdürlüğünden tahliye emri geldiği gündür. Çünkü bu aşamadan itibaren tartışma artık tahliye taahhüdünün teorik olarak geçerli olup olmadığıyla sınırlı değildir. Kiracının süresi içinde ve doğru içerikle itiraz edip etmemesi doğrudan tahliye sonucunu etkiler.

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinde taşınmaz boşaltılmadığında İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerine göre ilamsız tahliye takibi başlatabilir. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinin tebliğinden itibaren kiracının yedi gün içinde itiraz hakkı vardır. Tahliye emrinde ayrıca taşınmazın on beş gün içinde tahliye edilmesi ihtar edilir.

Bu iki süre birbirinden farklıdır. Kiracı yedi günlük itiraz süresini kaçırdığı hâlde henüz on beş günlük tahliye süresi dolmamış olabilir. Böyle bir durumda takip kesinleşmiş olmakla birlikte cebrî tahliye için on beş günlük sürenin de dolması gerekir.

Tahliye emrine süresinde itiraz edildiğinde ise ilamsız tahliye takibi durur. Ev sahibi yalnızca icra dosyasına başvurarak tahliyeyi sürdüremez; yapılan itirazın bertaraf edilmesi gerekir.

Bu sebeple tahliye emri tebliğ edildiğinde ilk incelenmesi gereken konular belgedeki imzanın kime ait olduğu, düzenleme ve tahliye tarihlerinin doğru olup olmadığı, taahhüdün gerçekten kira ilişkisinin kurulmasından sonra verilip verilmediği ve ev sahibinin takibi kanuni süre içinde başlatıp başlatmadığıdır.

Tahliye Emrine İtiraz Süresi Kaç Gündür?

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak gönderilen tahliye emrine itiraz süresi tebliğden itibaren yedi gündür.

Süre hesabında tahliye emrinin tebliğ edildiği gün hesaba katılmaz; süre ertesi gün işlemeye başlar. Elektronik tebligat yapılmışsa Tebligat Kanunu’nun 7/a maddesindeki özel kural ayrıca dikkate alınmalıdır. Elektronik tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayıldığından yedi günlük itiraz süresi de bu hukuki tebliğ tarihine göre hesaplanır.

Kiracının UYAP’tan dosyayı görmüş olması, fiziki veya elektronik tebligatın hangi tarihte hukuken yapılmış sayılacağı meselesinden farklıdır. Süre hesabı somut dosyadaki tebligat evrakına göre yapılmalıdır.

Yedi günlük sürenin kısa olması nedeniyle tahliye emri alındıktan sonra “ev sahibiyle konuşalım, belki vazgeçer” düşüncesiyle sürenin geçirilmesi ciddi hak kaybına yol açabilir. Tarafların görüşme yapması veya kiraya verenin sözlü olarak bekleyeceğini söylemesi, icra dosyasındaki itiraz süresini kendiliğinden durdurmaz.

Tahliye Emrine İtiraz Edince Tahliye Durur mu?

Süresi içinde yapılan itiraz, tahliye takibini durdurur.

Kiracı bakımından önemli olan, itirazın yalnızca süresinde yapılması değil, uyuşmazlığın niteliğine uygun biçimde ortaya konulmasıdır. Özellikle tahliye taahhüdündeki imza veya tarihler inkâr ediliyorsa bunun açıkça belirtilmesi gerekir.

“Takibe, borca ve ferilerine itiraz ediyorum” şeklindeki genel bir ifade, tahliye taahhütnamesindeki imzanın açıkça inkâr edildiğini göstermeyebilir. Oysa “Tahliye taahhütnamesi altındaki imza bana ait değildir” savunması ile “İmza bana aittir ancak düzenleme tarihi sonradan yazılmıştır” savunmasının hukuki sonuçları birbirinden farklıdır.

Aynı şekilde kiracı, belgeyi imzaladığını kabul etmekle birlikte taahhütnamenin ilk kira sözleşmesiyle birlikte boş olarak alındığını ileri sürüyorsa bunun da itirazın içinde açıkça ortaya konulması önemlidir.

Tahliye taahhüdüne ilişkin uyuşmazlıklarda birkaç kelimelik farklılık, ev sahibinin takipten sonra icra hukuk mahkemesinde sonuç alıp alamayacağını dahi değiştirebilir.

Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz Edersem Ne Olur?

Kiracının “Bu imza bana ait değil” diyerek imzayı açıkça inkâr etmesi, özellikle adi yazılı tahliye taahhütnamelerinde önemli sonuç doğurur.

Noterde düzenlenmemiş veya tarih ve imzası noter tarafından tasdik edilmemiş adi yazılı bir tahliye taahhüdünde imza inkâr edilmişse, uyuşmazlığın icra hukuk mahkemesinin sınırlı incelemesiyle sonuçlandırılması her durumda mümkün değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23.02.2015 tarihli, 2015/1019 E., 2015/1686 K. sayılı kararında kiracı, adi yazılı tahliye taahhüdünün imzasına ve tarihlerine itiraz etmiştir. Yargıtay, alacaklının noterlikçe resen düzenlenmiş, tarih ve imzası tasdik edilmiş veya kiracı tarafından ikrar edilmiş bir belgeye dayanmaması nedeniyle icra mahkemesinden tahliye sağlayamayacağını; uyuşmazlığın genel mahkemede yargılamayı gerektirdiğini kabul etmiştir.

Bu ayrım 2025 yılında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından da açık biçimde ortaya konulmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.02.2025 tarihli, 2024/3875 E., 2025/759 K. sayılı kararında, noterlikçe düzenlenmediği anlaşılan bir tahliye taahhüdündeki imza ve tarihlere itiraz edilmesi üzerine açılan itirazın iptali davasında sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir. Daire, tahliye taahhüdüne dayalı takipte kiraya verenin şartları varsa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebileceğini; bunun yanında İİK m. 67 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabileceğini açıkça belirtmiştir.

Bu karar, uygulamadaki önemli bir tereddüdü gidermektedir. Tahliye takibine itiraz edilmiş olması, uyuşmazlığın mutlaka icra hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği anlamına gelmez.

Özellikle adi yazılı taahhüdün imzasının inkâr edildiği durumlarda sulh hukuk mahkemesindeki itirazın iptali davasında imzanın gerçekten kiracıya ait olup olmadığı bilirkişi veya Adli Tıp incelemesiyle araştırılabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.01.2013 tarihli, 2012/17052 E., 2013/913 K. sayılı kararında da sulh hukuk mahkemesinde görülen itirazın iptali ve tahliye davasında kiracı tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmiştir. Yargıtay, imzanın kendisine ait olmadığını ispat yükünü doğrudan kiracıya yükleyerek karar verilmesini doğru bulmamış; HMK m. 211 uyarınca imza incelemesi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Dolayısıyla gerçek anlamda imza inkârı bulunan bir dosyada “İmza senin değilse sen ispatla” şeklinde basit bir yaklaşım benimsenmez. İmzanın aidiyeti usul hükümlerine göre araştırılır.

İmza Bana Ait Çıkarsa Tahliye Kesinleşir mi?

İmza inkâr edilmiş ve yapılan kriminal veya Adli Tıp incelemesinde imzanın kiracıya ait olduğu belirlenmişse kiracının savunması önemli ölçüde zayıflar. Ancak bundan tahliye taahhüdüne ilişkin diğer bütün itirazların kendiliğinden ortadan kalkacağı sonucu çıkarılamaz.

Taahhüdün kiralananın tesliminden önce verilmiş olması, düzenleme tarihinin gerçeği yansıtmaması, sonradan yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olması veya takibin bir aylık hak düşürücü süre içinde başlatılmamış olması gibi başka savunmalar ayrıca incelenebilir.

Bununla birlikte imzanın kiracıya ait olduğunun tespit edilmesi ve belgenin sonradan anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunun ispatlanamaması hâlinde tahliye sonucuna ulaşılması mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli, 2024/3413 E., 2025/3541 K. sayılı kararında tahliye taahhüdündeki imza Adli Tıp Kurumu incelemeleri sonucunda şirketi temsil ve ilzama yetkili kişinin imzası olarak belirlenmiştir. Kiracı ayrıca taahhütnamenin sonradan doldurulduğunu ileri sürmüş; ancak bu iddiayı yazılı delille ispatlayamamıştır. Yargıtay, imzaya ilişkin raporların hüküm kurmaya yeterli olduğunu ve taahhütnamenin sonradan doldurulduğu savunmasının ispatlanamadığını kabul ederek tahliye sonucunu yerinde bulmuştur.

Kararda ayrıca bu iddiaya ilişkin yazılı delil başlangıcı bulunmadığından tanık dinlenemeyeceği de kabul edilmiştir.

Bu yaklaşım, “İmzayı inkâr ederim, dava birkaç yıl sürer ve zaten sonuç alınamaz” biçimindeki düşüncenin hukuken güvenli olmadığını göstermektedir. Gerçek olmayan imza inkârı bilirkişi incelemesiyle bertaraf edilebilir.

İmza Benim Ama Tarihe İtiraz Ediyorsam Ne Olur?

Tahliye taahhütlerinde en önemli ayrımlardan biri budur.

Kiracı belgenin altındaki imzayı kabul edip sadece “Bu düzenleme tarihini ben yazmadım” dediğinde her dosyada aynı sonuç ortaya çıkmaz.

Bir taraftan Yargıtay’ın beyaza imzaya ilişkin yerleşik yaklaşımı gereğince, imzalı olarak teslim edilen belgenin sonradan doldurulmuş olması tek başına geçersizlik sebebi değildir. Kiracının belgenin iradesine aykırı doldurulduğunu ispatlaması gerekebilir.

Diğer taraftan icra hukuk mahkemesinde görülen itirazın kaldırılması yargılaması bakımından farklı bir usul sorunu vardır. Tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi, belgenin kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediğinin belirlenmesi açısından temel unsurdur. Adi yazılı taahhütte bu tarihin açıkça inkâr edilmesi, icra mahkemesinin tahliye kararı verip veremeyeceğini etkileyebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.06.2013 tarihli, 2013/8268 E., 2013/11198 K. sayılı kararında tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmemiş veya tasdik edilmemiştir. Kiracı, taahhütnamenin ilk kira sözleşmesiyle birlikte boş olarak verildiğini ileri sürerek düzenleme tarihine karşı çıkmıştır.

Yargıtay, İİK m. 275 ile 04.12.1957 tarihli, 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak, imza ikrar edilmiş olsa dahi tarihi inkâr edilen adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasının istenemeyeceğini kabul etmiştir. Uyuşmazlığın genel hükümlere göre yargılamayı gerektirdiği belirtilmiştir.

Bu karar, tahliye taahhütnamesinde “imza benim ama tarih benim değil” savunmasının neden ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini açık biçimde göstermektedir.

Ancak bundan “Tarihe itiraz ettiğim anda tahliye taahhüdü geçersiz olur” sonucu da çıkarılamaz.

İcra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması talebinin reddedilmesi ile tahliye taahhüdünün maddi hukuk bakımından kesin olarak geçersiz olduğunun kabul edilmesi aynı şey değildir. Kiraya veren uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesine taşıyabilir. Sulh hukuk mahkemesi daha geniş bir yargılama yaparak belgenin hangi tarihte ve hangi şartlarda düzenlendiğini, imzayı, yazılı delilleri ve diğer usulen mümkün delilleri değerlendirebilir.

Noterden Verilen Tahliye Taahhüdüne İtiraz Edilebilir mi?

Noterlikte düzenlenen veya tarih ve imzası noter tarafından onaylanan tahliye taahhüdüne de itiraz edilebilir. Ancak noterlik belgesinin ispat kuvveti, adi yazılı taahhüde göre daha güçlüdür.

İİK m. 275 uyarınca tahliye talebi noterlikçe resen düzenlenmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvette bir belgeyle ispatlayamıyorsa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi mümkündür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.05.2012 tarihli, 2012/4203 E., 2012/6900 K. sayılı kararında takip, noterlikçe resen düzenlenen tahliye taahhüdüne dayanımıştır. Yargıtay, İİK m. 275/2 gereğince noterlikçe düzenlenen tahliye taahhüdünün gözetilerek itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Bu nedenle kiracının noterlikte imzaladığı taahhütte yalnızca “Ben vazgeçtim” veya “Çıkmak istemiyorum” demesi takibi durduracak maddi bir savunma oluşturmaz.

Noterlikte verilen taahhüdün de örneğin ilk kira sözleşmesi ve teslimden önce düzenlenmiş olması, temsil yetkisinin bulunmaması veya daha sonraki hukuki işlemlerle etkisini yitirmesi gibi farklı geçersizlik sebepleri gündeme gelebilir. Ancak belgenin imzası ve tarihi bakımından adi yazılı taahhütle aynı ispat problemi bulunmaz.

Tahliye Emrine İtirazdan Sonra Ev Sahibi Ne Yapar?

Kiracının süresinde itiraz etmesi takip dosyasını durdurur, fakat uyuşmazlığı sona erdirmez.

Kiraya verenin önünde dosyanın niteliğine göre iki temel yol bulunur: itirazın kaldırılması veya itirazın iptali.

İtirazın kaldırılması icra hukuk mahkemesinde görülür. İcra mahkemesinin inceleme alanı genel mahkemeye göre daha sınırlıdır. Tahliye taahhüdünün noterlikçe düzenlenmiş veya tarih ve imzasının noterlikçe onaylanmış olması yahut adi belgedeki ilgili hususların kiracı tarafından ikrar edilmiş bulunması bu yolda önem taşır.

İtirazın iptali ise genel hükümlere göre görülen bir davadır ve kira ilişkisinden kaynaklandığı için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.02.2025 tarihli, 2024/3875 E., 2025/759 K. sayılı kararı kiraya verenin bu konuda seçimlik hakkı bulunduğunu açıkça kabul etmiştir. Kiraya veren, şartları varsa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi, İİK m. 67 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye talep edebilir.

Bu ayrım özellikle imza ve tarih inkârı bakımından önemlidir.

Adi yazılı bir belgede imza veya düzenleme tarihi uyuşmazlık konusu yapıldığında icra hukuk mahkemesindeki itirazın kaldırılması yolu yetersiz kalabilirken, sulh hukuk mahkemesinde daha kapsamlı bir delil incelemesi yapılabilir.

İtirazın Kaldırılması ile İtirazın İptali Arasındaki Fark Nedir?

Her iki yol da durmuş olan icra takibinin devamını sağlamaya yönelik olmakla birlikte aynı yargılama değildir.

İcra hukuk mahkemesindeki itirazın kaldırılması, icra hukukuna özgü ve daha dar kapsamlı bir incelemedir. Özellikle İİK m. 275’in aradığı belge şartları önem taşır.

Sulh hukuk mahkemesindeki itirazın iptali davasında ise uyuşmazlık genel hükümlere göre incelenir. İmza inkârı varsa HMK m. 211 çerçevesinde inceleme yapılabilir; gerektiğinde karşılaştırmaya elverişli imzalar getirtilip bilirkişi veya Adli Tıp Kurumundan rapor alınabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.01.2013 tarihli, 2012/17052 E., 2013/913 K. sayılı kararında da adi tahliye taahhüdündeki imzanın inkâr edildiği sulh hukuk mahkemesi yargılamasında HMK m. 211’e göre imza incelemesi yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla kiracının tahliye emrine yaptığı itirazın niteliği, ev sahibinin daha sonra hangi yolu kullanacağı bakımından doğrudan önem taşır.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ancak kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça istisna tutmuştur.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra müdürlüğünde ilamsız tahliye takibi başlatılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmez.

Kiracı takibe itiraz ettikten sonra kiraya veren İİK m. 275 kapsamında icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edecekse de bu süreç ilamsız icra yoluyla tahliyenin devamı niteliğinde olduğundan dava şartı arabuluculuk aranmaz.

Buna karşılık kiraya veren genel mahkemede, yani sulh hukuk mahkemesinde doğrudan tahliye davası veya itirazın iptali ve tahliye davası açacaksa 1 Eylül 2023 sonrasında dava şartı arabuluculuk hükümlerinin ayrıca dikkate alınması gerekir.

Ev Sahibi Tahliye Tarihinden Sonra Ne Kadar Sürede İcraya Vermelidir?

TBK m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açmalı veya icra takibi başlatmalıdır.

Örneğin taahhütnamede kiralananın 10 Eylül 2026 tarihinde tahliye edileceği yazılıysa, kiraya verenin kanuni bir aylık süreyi gözeterek hareket etmesi gerekir.

Bu süre tahliye taahhüdünün en önemli geçerlilik ve takip şartlarından biridir. Kiraya verenin aylar sonra eski bir tahliye taahhütnamesini çıkararak istediği zaman icra takibi yapması mümkün değildir.

Ancak bir aylık süre içinde icra takibinin başlatılmış olması, daha sonra itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurulması açısından önemlidir. Takibin süresinde başlatılması, TBK m. 352’deki bir aylık sürenin korunmasını sağlar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.03.2010 tarihli, 2009/12494 E., 2010/2577 K. sayılı kararında da tahliye taahhüdüne dayanılarak taahhüt tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açılması veya icra takibi yapılması gerektiği; süresinde başlatılan icra takibinin dava açma bakımından süreyi koruyacağı kabul edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.12.2012 tarihli, 2012/9504 E., 2012/17007 K. sayılı kararında da tahliye tarihi sonrasında bir aylık süre içinde İİK m. 272 uyarınca takip yapılmış olması yeterli görülmüş; takipten sonra açılan davanın yalnızca bir aylık sürenin geçmiş olması gerekçesiyle reddedilmesi doğru bulunmamıştır.

Bu sebeple “Ev sahibi bir ay içinde mahkemeden tahliye kararı almak zorunda” düşüncesi doğru değildir. Aranan husus, bir aylık süre içinde davanın açılması veya icra takibinin başlatılmasıdır.

Ev Sahibi Bir Aylık Süreyi Geçirdiyse Eski Taahhütle Tahliye İsteyebilir mi?

TBK m. 352/1’de öngörülen bir aylık süre geçirilmiş ve bu süre içinde ne dava açılmış ne de tahliye amacıyla icra takibi yapılmışsa, kiraya veren kural olarak o tahliye tarihine dayanarak daha sonra tahliye isteyemez.

Örneğin 1 Mart tarihli tahliye taahhüdünü elinde bulunduran ev sahibinin aylarca hiçbir işlem yapmayıp aynı belgeyle ekim ayında tahliye takibi başlatması hâlinde süre yönünden itiraz gündeme gelir.

Burada kiracının kira ödemeye devam etmesi veya ev sahibinin kiraları kabul etmesi tek başına belirleyici değildir. Esas olan TBK m. 352’deki sürenin korunup korunmadığıdır.

Bununla birlikte TBK m. 353’teki yazılı bildirimle dava açma süresinin uzamasına ilişkin düzenleme de somut olayın niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle yalnızca taahhüt tarihine bakılarak işlem yapılmamalı; arada gönderilmiş noter ihtarnamesi veya başka bir yazılı bildirim bulunup bulunmadığı da incelenmelidir.

Tahliye Emrine İtiraz Etmezsem Ne Olur?

Tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edilmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir.

Ancak kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş günlük süre dolmadan cebren tahliye edilemez. On beş günlük sürenin sonunda taşınmaz hâlen boşaltılmamışsa kiraya veren icra dosyasından cebrî tahliye işlemlerinin yapılmasını isteyebilir.

Bu aşamada icra müdürlüğünün yaptığı işlem yalnızca “ev sahibine anahtarı vermek”ten ibaret değildir. Taşınmazın fiilen tahliyesi, içeride eşya bulunması hâlinde bunların durumu ve teslim işlemleri icra hukuku hükümlerine göre yürütülür.

Yedi günlük itiraz süresinin geçirilmesi, kiracı bakımından bu nedenle son derece ağır sonuç doğurabilir. Taahhüdün geçersizliğine ilişkin güçlü bir savunma bulunmasına rağmen süresinde icra itirazı yapılmamış olması, uyuşmazlığın artık çok daha zor bir usul aşamasında ele alınmasına neden olur.

İcra Takibine İtiraz Ederken Hangi Hususlar Önemlidir?

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde her dosya aynı savunmayı gerektirmez. İtirazın içeriği somut belgenin özelliğine göre kurulmalıdır.

Kiracı gerçekten imzalamamışsa imzanın açıkça inkâr edilmesi; imza kendisine ait olmakla birlikte belge ilk kira sözleşmesi sırasında boş imzalanmışsa gerçek düzenleme tarihine itiraz edilmesi; taahhüt kira ilişkisinin başlamasından önce alınmışsa bunun ortaya konulması; ev sahibi taahhüt edilen tarihten sonra bir aylık süreyi geçirmişse süre itirazının ileri sürülmesi gerekir.

Bunların yanında tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması, tahliye taahhüdünün yenilenmesi veya geri alınması, kiraya veren sıfatının değişmesi ve kiralananın aile konutu olması gibi hususlar da tahliye sonucunu değiştirebilir.

Özellikle Yargıtay’ın 2025 ve 2026 tarihli kararlarında yeni kira sözleşmesi, kiraya veren sıfatı, aile konutu ve tahliye taahhüdünden sonra ortaya çıkan hukuki işlemlerin etkisi ayrı ayrı ele alınmaktadır.

Aile Konutunda Tahliye Taahhütnamesini Tek Eş İmzalarsa Geçerli mi?

Kiralık evin aile konutu olarak kullanılması, tahliye taahhütnamesi bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir durumdur. Bununla birlikte “Aile konutuysa mutlaka iki eşin de tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir” şeklinde genel bir kural kurmak doğru değildir.

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Bu bildirimden sonra kira ilişkisi artık yalnızca sözleşmeyi başlangıçta imzalayan eş bakımından değerlendirilmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararı, Bölge Adliye Mahkemeleri arasında bu konuda oluşan görüş ayrılığını gidermiştir. Kararda, tahliye taahhüdünün geçerliliğinin verildiği tarihteki hukuki duruma göre belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Buna göre kira sözleşmesini yalnızca eşlerden biri imzalamış, diğer eş henüz TMK m. 194 kapsamında kiraya verene bildirimde bulunmamış ve kiracı eş bu dönemde geçerli bir tahliye taahhüdü vermişse, diğer eşin daha sonra aile konutu bildirimi yaparak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesi daha önce verilmiş tahliye taahhüdünü geçmişe etkili olarak geçersiz hâle getirmez.

Bu karar özellikle uygulamada kullanılan “Eşim imzalamadı, o hâlde tahliye taahhüdü geçersizdir” savunmasının her olayda sonuç doğurmayacağını göstermektedir.

Eş Daha Önce Kira Sözleşmesinin Tarafı Hâline Gelmişse Ne Olur?

Durum, diğer eşin tahliye taahhüdünden önce TMK m. 194 kapsamında kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmiş olması hâlinde değişir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararında, aile konutunda eşlerin başlangıçtan itibaren birlikte kiracı olması veya kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin bildirim yoluyla sözleşmeye katılması hâlinde birlikte kiracılık hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Bu durumda tahliye taahhüdünün her iki eş tarafından birlikte verilmesi veya bir eş tarafından verilen taahhüde diğer eşin açıkça muvafakat etmesi gerekir.

Dolayısıyla burada zamanlama belirleyicidir.

Kiracı eşin önce tahliye taahhüdünü vermesi, diğer eşin aylar sonra aile konutu bildirimi yapması ile; diğer eşin önce kira sözleşmesine katılması ve bundan sonra eşlerden yalnızca birinin tahliye taahhüdü vermesi aynı hukuki durum değildir.

İlk durumda 2025 tarihli Yargıtay kararına göre sonradan yapılan bildirim, daha önce geçerli olarak doğmuş tahliye taahhüdünü ortadan kaldırmaz. İkinci durumda ise birlikte kiracı hâline gelmiş eşlerden yalnızca birinin tahliye iradesi yeterli olmayabilir.

Ev Aile Konutuysa Eş Sonradan Dava Açarak Tahliyeyi Durdurabilir mi?

Taşınmazın fiilen aile konutu olması ile kiracı olmayan eşin TMK m. 194 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesi birbirinden ayrılmalıdır.

Kiracı olmayan eşin “Ben de burada yaşıyorum, burası aile konutumuz” demesi tek başına geçmişte verilmiş bütün tahliye taahhütlerini hükümsüz kılmaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.02.2024 tarihli, 2023/2876 E., 2024/1124 K. sayılı ve aynı konuda verilen diğer kararlarında da aile konutunun tespiti ile tahliye taahhüdüne dayalı kira uyuşmazlığının birbirinden farklı hukuki sonuçları bulunduğu görülmektedir.

2025 yılında Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin verdiği uyuşmazlığın giderilmesi kararı ise meseleye tahliye taahhüdü bakımından daha açık bir sınır getirmiştir. Tahliye taahhüdü verildiği sırada yalnızca sözleşmeyi imzalayan eş kiracı sıfatına sahipse, diğer eşin sonradan yapacağı aile konutu bildirimi geçmişe yürütülemez.

Bu nedenle aile konutu savunmasında sadece evlilik tarihi veya eşlerin evde birlikte yaşaması değil, kira sözleşmesinin kim tarafından imzalandığı, diğer eşin kiraya verene ne zaman bildirim yaptığı ve tahliye taahhüdünün hangi tarihte verildiği birlikte incelenmelidir.

Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa Ne Olur?

Tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzalaması, 2026 yılında verilen önemli bir Yargıtay kararıyla yeniden gündeme gelmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı kararında kiracı, 28.09.2022 tarihli kira sözleşmesinden sonra 23.11.2022 tarihinde tahliye taahhüdü vermiştir. Daha sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

Yargıtay, tahliye taahhüdünden sonra tarafların yeni sözleşmeyle kira ilişkisini yenilediklerinin kabul edildiği olayda, önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığının gözetilmesi gerektiğini belirterek kararı kanun yararına bozmuştur.

Bu karar son derece önemlidir. Çünkü tahliye taahhüdü alındıktan sonra kiraya veren ile kiracının yeni bir sözleşme imzalaması, önceki tahliye iradesiyle bağdaşmayan yeni bir hukuki durum yaratabilir.

Ancak kiracının her yıl kira bedelinin güncellendiği bir kâğıdı imzalaması veya tarafların yalnızca kira artışını yazılı hâle getirmesi, her olayda eski sözleşmenin sona erdirilip tamamen yeni bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez. Belgenin içeriği ve tarafların iradesi incelenmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı kararında önemli olan, tarafların tahliye taahhüdünden sonra kira sözleşmesini gerçekten yenilemiş olmalarıdır.

Yeni Kira Sözleşmesi Eski Tahliye Taahhüdünü Her Zaman Geçersiz Kılar mı?

Burada iki farklı ihtimali birbirinden ayırmak gerekir.

Birinci ihtimalde kiracı tahliye taahhüdünü verir; bundan aylar veya yıllar sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparak kira ilişkisini yeniden düzenler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı kararında olduğu gibi yeni sözleşmenin önceki kira ilişkisini yenilediği kabul edilirse eski tahliye taahhüdü hükümsüz kalabilir.

İkinci ihtimal ise zaten devam eden kira ilişkisi sırasında tarafların yeni sözleşme yaparken aynı zamanda yeni bir tahliye taahhüdü vermeleridir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.02.2016 tarihli, 2015/5363 E., 2016/1143 K. sayılı kararında, daha önce başlamış ve devam etmekte olan bir kira ilişkisi sırasında taraflar yeni kira sözleşmesi düzenlemiş, kiracı bu sırada ayrıca tahliye taahhüdünde bulunmuştur. Yargıtay, yenilenen kira sözleşmesiyle birlikte verilen tahliye taahhüdünü geçerli kabul etmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin yine 22.02.2016 tarihli, 2015/5771 E., 2016/1190 K. sayılı kararında da kiracı yıllardır taşınmazda otururken yenilenen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümüne belirli tarihte tahliye hükmü yazılmış ve kiracı sözleşmeyi imzalamıştır. Daire, tahliye iradesinin ayrı bir kâğıtta bulunmasının zorunlu olmadığını ve yenilenen sözleşmedeki açık tahliye taahhüdünün geçerli olduğunu kabul etmiştir.

Bu kararlarla 2026 tarihli karar birbiriyle çelişmemektedir.

Birinde eski tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılmaktadır. Diğerinde ise devam eden kira ilişkisinde yeni sözleşmeyle birlikte yeni bir tahliye taahhüdü verilmektedir.

Ev Sahibi Her Yıl Yeni Tahliye Taahhütnamesi İsteyebilir mi?

Kiraya verenin kiracıdan yeni tahliye taahhüdü istemesini yasaklayan genel bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak kiracının her yıl yeni bir tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda olduğuna ilişkin bir hüküm de yoktur.

Kira sözleşmesinin TBK hükümleri gereğince uzaması için kiracının ayrıca yeni bir tahliye taahhüdü vermesi gerekmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi, kiraya verene sırf sürenin dolması sebebiyle tahliye hakkı vermez.

Bu nedenle ev sahibinin; “Yeni yıl için sözleşme yapacaksak tahliye taahhüdü imzalamalısın”, “Kira artışını kabul etmem için yeni taahhüt vermelisin”, “Eski taahhüdün tarihi geçti, yenisini imzalamak zorundasın” şeklindeki taleplerinin kiracı açısından kanundan doğan bir imza yükümlülüğü bulunduğu söylenemez.

Kiracı yeni bir tahliye taahhüdü verirse bunun geçerliliği ise kendi şartları içinde değerlendirilir. Kira ilişkisi zaten kurulmuş ve kiracı uzun süredir taşınmazı kullanıyorsa “ilk kira sözleşmesiyle aynı gün alındı” gerekçesi de çoğu durumda uygulanamaz.

Eski Tahliye Taahhüdünün Tarihi Geçince Kendiliğinden Yeni Bir Tahliye Tarihi Oluşur mu?

Tahliye taahhüdü belirli bir tarihe bağlıdır.

Kiracı örneğin taşınmazı 1 Eylül 2025 tarihinde boşaltacağını taahhüt etmiş, kiraya veren de kanuni süre içinde bu taahhüde dayanarak işlem yapmamışsa taahhütnamedeki tarih her yıl kendiliğinden 1 Eylül olarak yenilenmez.

“2025’te kullanmadım, 2026’da aynı taahhütle çıkarırım” şeklinde süresiz bir tahliye hakkı bulunmaz.

Kiraya veren eski taahhüde dayanma süresini kaybetmişse, kiracının yeni bir tahliye taahhüdü vermesi ayrı bir hukuki işlemdir. Kiracı bunu imzalamaya zorunlu değildir.

Kira Artışını Kabul Etmek İçin Tahliye Taahhüdü İmzalamak Zorunda mıyım?

Kira bedelinin artırılması ile tahliye taahhüdü hukuken farklı işlemlerdir.

Kanuni kira artışının uygulanması veya tarafların yeni kira bedelinde anlaşması için kiracının ayrıca tahliye taahhüdü vermesi zorunlu değildir.

Taraflar kira bedelini değiştirirken bunun yanında tahliye tarihi konusunda da anlaşabilirler. Kiracı bu yönde geçerli bir yazılı taahhüt verirse, kira ilişkisinin daha önce başlamış olması nedeniyle bu taahhüt ileride tahliye sebebi oluşturabilir.

Özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracının yeni kira bedeli görüşmeleri sırasında imzaladığı belgeler bu nedenle dikkatle incelenmelidir. Belgenin başlığında “kira sözleşmesi” yazması, içindeki açık tahliye iradesinin yok sayılacağı anlamına gelmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.02.2016 tarihli, 2015/5771 E., 2016/1190 K. sayılı kararında tahliye taahhüdünün yenilenen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde bulunması geçerliliğe engel sayılmamıştır.

Tahliye Taahhüdünü Kiracı Yerine Başka Birisi İmzalayabilir mi?

Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmesi zorunlu değildir; yetkili temsilci aracılığıyla da tahliye taahhüdünde bulunulabilir. Ancak temsilcinin kiracı adına böyle bir işlem yapmaya yetkili olup olmadığı ayrıca incelenir.

Özellikle şirket kiracılarında tahliye taahhüdünü imzalayan kişinin şirketi temsil ve ilzama yetkili olup olmadığı önem taşır. İmza sirküleri, ticaret sicil kayıtları ve temsil yetkisinin kapsamı bu nedenle incelenmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli, 2024/3413 E., 2025/3541 K. sayılı kararında şirket adına verilen tahliye taahhüdündeki imza Adli Tıp incelemesine konu olmuş ve şirketi temsil ve ilzama yetkili kişiye ait olduğu belirlenmiştir. Taahhütnamenin sonradan doldurulduğu savunması da ispatlanamadığından tahliye sonucuna ulaşılmıştır.

Dolayısıyla şirket kaşesinin bulunması tek başına yeterli olmadığı gibi, kaşenin bulunmaması da her olayda belgeyi geçersiz kılmaz. İmza sahibinin temsil yetkisi araştırılmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Birden Fazla Kiracı Varsa Tahliye Taahhüdünü Kim İmzalamalıdır?

Kira sözleşmesinde iki veya daha fazla kişi kiracı olarak yer alıyorsa tahliye taahhüdünün yalnızca kiracılardan biri tarafından verilmesi ciddi bir geçerlilik sorunu doğurabilir.

Tahliye, niteliği gereği kiralananın tamamına ilişkin ve bölünemez bir sonuç doğurur. Birlikte kiracıların bulunduğu durumda kiracılardan yalnızca birinin kira ilişkisini sona erdirecek nitelikte tahliye taahhüdü vermesi diğer kiracı bakımından sonuç doğurmayabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararında da birlikte kiracılık hâlinde tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu durum özellikle eşlerin her ikisinin de kira sözleşmesinde kiracı olarak gösterildiği aile konutlarında önemlidir. Sözleşmede iki eş de kiracıysa yalnızca eşlerden birinden alınan tahliye taahhüdü ile her iki kiracının tahliyesine gidilmesi mümkün olmayabilir.

Ev Satılırsa Yeni Ev Sahibi Eski Tahliye Taahhütnamesini Kullanabilir mi?

Kiralık taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. TBK m. 310 gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Bu halefiyet, önceki kiraya veren döneminde verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü bakımından da önem taşır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.04.2010 tarihli, 2010/1162 E., 2010/5005 K. sayılı kararında yeni malikin önceki malik ve kiraya verenin halefi olarak eski malik döneminde verilmiş tahliye taahhüdüne dayanabileceği kabul edilmiştir.

Aynı ilke Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/3080 E., 2018/6171 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

Bu nedenle evin satılmış olması tahliye taahhüdünü kendiliğinden hükümsüz hâle getirmez. Yeni malik, şartları mevcutsa eski malik döneminde verilmiş taahhüde dayanabilir.

Burada yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesiyle tahliye taahhüdüne dayalı tahliyeyi birbirine karıştırmamak gerekir. TBK m. 351 kapsamında yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede öngörülen süreler ile kiracının daha önce verdiği tahliye taahhüdüne dayanılması farklı hukuki sebeplerdir.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulduğunu Nasıl İspatlayabilirim?

Boş tahliye taahhütnamesi uyuşmazlıklarında asıl güçlük çoğu zaman “Belge sonradan dolduruldu mu?” sorusundan çok “Belge anlaşmaya aykırı dolduruldu mu?” sorusunda ortaya çıkar.

İmzanın kiracıya ait olduğu kabul edildiğinde, belgedeki diğer yazıların kiracının elinden çıkmadığının tespit edilmesi tek başına yeterli olmayabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.04.2018 tarihli, 2017/13-619 E., 2018/919 K. sayılı kararında beyaza imza konusunda, boş belgeye imza atan kişinin belgenin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun doldurulacağı yönünde güven gösterdiği; buna karşılık belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri süren kişinin bu iddiasını ispatlaması gerektiği kabul edilmiştir.

Tahliye taahhütlerine ilişkin Yargıtay kararlarında da aynı yaklaşım görülmektedir.

Bu nedenle WhatsApp konuşmaları, SMS’ler, e-postalar, belgenin daha önce gönderilmiş fotoğrafı veya taraması, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında taraflar arasında düzenlenen diğer belgeler ve yazılı açıklamalar somut olayın özelliğine göre önemli hâle gelebilir.

Örneğin ev sahibinin kiracıya kira sözleşmesinin imzalandığı gün gönderdiği mesajda “Boş tahliye kâğıdını da imzalayıp gönder” şeklinde bir ifade bulunması ile kiracının yıllar sonra yalnızca “Ben ilk gün imzalamıştım” demesi aynı ispat gücüne sahip değildir.

WhatsApp Konuşmaları Tahliye Taahhüdünde Delil Olur mu?

WhatsApp yazışmaları tahliye taahhüdünün hangi şartlarda verildiğinin ortaya çıkarılmasında delil olarak ileri sürülebilir. Bununla birlikte mesajın kime ait olduğu, bütünlüğünün korunup korunmadığı, konuşmanın tamamının sunulup sunulmadığı ve hukuka uygun şekilde elde edilip edilmediği önem taşır.

Özellikle taraflardan birinin doğrudan tarafı olduğu yazışmalarda; “Taahhüt kâğıdını bugün boş bırak, tarihi sonra konuşuruz”, “Evi verebilmem için sözleşmeyle birlikte bunu da imzalaman gerekiyor”, “Tahliye tarihini 1 Temmuz olarak dolduracaktık” gibi ifadeler uyuşmazlığın niteliğine göre ispat bakımından değer taşıyabilir.

Ancak bir ekran görüntüsünün bulunması, tek başına her durumda taahhüdü geçersiz kılmaz. Mesajların içeriğinin hangi vakıayı ispatladığı ve HMK’daki senede karşı ispat kurallarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Tahliye Taahhütnamesinde Mürekkep Yaşı Tespit Edilebilir mi?

Tahliye taahhütlerinde sıkça “İmza eski, tarih yeni mürekkeple yazılmış; mürekkep yaşını tespit ettirelim” talebiyle karşılaşılmaktadır.

Belge incelemesiyle imzanın veya yazıların farklı kalemlerle yazılıp yazılmadığı, yazıların aynı kişiye ait olup olmadığı, bazı ekleme veya tahrifatların bulunup bulunmadığı belirli ölçülerde araştırılabilir. Buna karşılık mürekkebin tam olarak hangi gün veya ayda kâğıda yazıldığının kesin biçimde tespit edilebileceği düşüncesi yanıltıcıdır.

Üstelik tarihlerin imzadan sonra yazıldığının teknik olarak belirlenmesi de tek başına davayı çözmeyebilir. Çünkü Yargıtay, boş olarak imzalanıp karşı tarafa teslim edilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulmasını başlı başına geçersizlik sebebi kabul etmemektedir.

Asıl hukuki mesele, belgenin hangi anlaşmaya göre doldurulduğudur.

Bu nedenle kriminal incelemeyle “tarihler kiracının eli ürünü değildir” sonucuna ulaşılması ile “tarihler kiracının iradesine aykırı doldurulmuştur” sonucuna ulaşılması birbirinden farklıdır.

Boş İmzalı Tahliye Taahhütnamesini Doldurmak Suç Oluşturur mu?

Boş bir kâğıda veya içeriğinin bir kısmı boş bırakılmış belgeye atılan imzanın, teslim edilme amacına ve taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı biçimde doldurulması ceza hukuku bakımından da ayrıca değerlendirilebilir.

Türk Ceza Kanunu’nun 209. maddesinde açığa imzanın kötüye kullanılması suçu düzenlenmiştir. İmzalı ve kısmen veya tamamen boş bir kâğıdın belirli şekilde doldurulup kullanılmak üzere teslim edildiği kişinin, bu belgeyi verilme nedeninden farklı biçimde doldurması hâlinde suçun şartları oluşabilir.

Ancak “Tahliye taahhüdünü boş imzalamıştım” denilmesi, tek başına suçun oluştuğu anlamına gelmez. Belgenin hangi amaçla teslim edildiği ve sonradan bu amaca aykırı doldurulup doldurulmadığı ispatlanmalıdır.

Ceza soruşturmasının başlatılmış olması da hukuk mahkemesindeki tahliye uyuşmazlığını kendiliğinden kiracı lehine sonuçlandırmaz. Hukuk mahkemesinin bekletici mesele yapıp yapmayacağı ve ceza dosyasındaki tespitlerin hukuk davasına etkisi somut dosyaya göre değerlendirilir.

Tahliye Taahhütnamesini İptal Ettirebilir miyim?

Geçerli biçimde verilmiş bir tahliye taahhüdünün kiracı tarafından tek taraflı bir bildirimle geri alınması mümkün değildir.

Kiracının; “Taahhütten vazgeçtim”, “Noterden iptal ihtarı gönderdim”, “Ev sahibine çıkmayacağımı söyledim” şeklindeki açıklamaları, kiraya verenin de kabulü bulunmadıkça geçerli taahhüdü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık taraflar tahliye taahhüdünden sonra yeni bir anlaşma yapabilir, önceki taahhüdü açıkça hükümsüz bırakabilir veya 2026 tarihli Yargıtay kararında görüldüğü gibi kira ilişkisini yeni bir sözleşmeyle yenileyebilirler.

Bu nedenle “tahliye taahhüdünü iptal ettirmek” ile taahhüdün başlangıçtan itibaren geçersiz olduğunu ileri sürmek veya tarafların daha sonra taahhüdü ortadan kaldıran yeni bir hukuki işlem yapması birbirinden farklıdır.

Tahliye Taahhütnamesi İmzalayan Kiracının En Güçlü İtirazları Nelerdir?

Tahliye taahhüdüne karşı tek ve bütün dosyalarda kullanılabilecek standart bir savunma bulunmamaktadır. Belgenin gerçekten nasıl düzenlendiğine göre farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkar.

Taahhüt ilk kira sözleşmesi ve teslim sırasında verilmişse teslimden sonra verilme şartı; belge boş imzalanmışsa anlaşmaya aykırı doldurma ve ispat; imza kiracıya ait değilse imza incelemesi; düzenleme tarihi gerçeği yansıtmıyorsa tarihe ilişkin ispat; kiraya veren bir aylık süreyi geçirmişse süre; taahhütten sonra yeni kira sözleşmesi yapılmışsa 2026 tarihli Yargıtay içtihadı; aile konutu söz konusuysa diğer eşin sözleşmeye ne zaman katıldığı; birden fazla kiracı varsa bütün kiracıların tahliye iradesinin bulunup bulunmadığı ayrı ayrı incelenmelidir.

Bu sebeple tahliye taahhütnamesinin yalnızca ön yüzüne bakılarak “geçerli” veya “geçersiz” sonucuna ulaşılması çoğu zaman mümkün değildir. Kira sözleşmesi, taşınmazın teslim tarihi, tahliye taahhüdünün düzenleme ve tahliye tarihleri, tarafların sonradan yaptığı sözleşmeler, icra takibinin tarihi, tebligat evrakı ve kiracının icra dosyasındaki itirazının içeriği birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle boş tahliye taahhütnamelerinde kiracının imzayı kabul etmesi hâlinde Yargıtay’ın ispat konusunda katı bir yaklaşımı bulunduğu gözden kaçırılmamalıdır. Buna karşılık belgenin ilk kira sözleşmesi kurulurken alındığını, anlaşmaya aykırı doldurulduğunu veya tahliye taahhüdünden sonra kira ilişkisinin yeni bir sözleşmeyle yenilendiğini ortaya koyan somut deliller davanın sonucunu değiştirebilir.

Tahliye emri tebliğ edilmişse bu incelemenin geciktirilmemesi ayrıca önem taşır. Çünkü tahliye taahhüdünün geçersizliğine ilişkin savunmaların bulunması, icra takibindeki yedi günlük itiraz süresini kendiliğinden uzatmaz.