Kiracı Taşınmaza Zarar Verirse Tazminat Öder mi? Hor Kullanma Tazminatı Nasıl Alınır?

Kira ilişkisi yalnızca kiracının her ay kira bedelini ödemesinden ibaret değildir. Kiracı, taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun ve özenli biçimde kullanmak; kira ilişkisi sona erdiğinde de kiralananı teslim aldığı duruma uygun şekilde geri vermekle yükümlüdür.

Ancak bu yükümlülük, kiracının taşınmazı yıllar sonra hiç kullanılmamış ve tamamen yeni durumdaymış gibi teslim etmesi gerektiği anlamına gelmez. Bir evin veya işyerinin olağan şekilde kullanılması sırasında boya eskir, parke aşınır, duvarların rengi solar ve bazı demirbaşlar kullanım ömrünü tamamlar. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan bu doğal eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.

Buna karşılık kiralananda olağan kullanım sınırını aşan kırılma, yanma, sökülme, tahribat veya ağır kirlenme meydana gelmişse kiracının hor kullanma tazminatı ödemesi gündeme gelebilir. Uyuşmazlığın merkezinde çoğu zaman tek bir soru bulunur: Ortaya çıkan zarar, taşınmazın normal kullanılmasının sonucu mudur, yoksa kiracının özensiz veya sözleşmeye aykırı davranışından mı kaynaklanmıştır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Bununla birlikte sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kanun ayrıca, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları dışında önceden başka bir tazminat ödemeyi üstlenmesine ilişkin kayıtları geçersiz kabul etmektedir.

Hor Kullanma Ne Demektir?

“Hor kullanma” ifadesi Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmış özel bir terim değildir. Uygulamada bu kavram, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması sonucunda oluşan zararları anlatmak için kullanılmaktadır.

Kiracının her verdiği zarar hor kullanma sayılmaz. Kiralananın kullanıldığı süre, taşınmazın yaşı, malzemelerin kullanım ömrü, sözleşmede belirlenen kullanım amacı ve hasarın oluşma biçimi birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin konut olarak kiralanan bir evin uzun yıllar boyunca kullanılması sonucunda duvar boyasının solması, parkelerin yüzeysel olarak aşınması veya mutfak dolaplarının renginin değişmesi olağan kullanım kapsamında kalabilir. Buna karşılık kapıların kırılması, mutfak tezgâhının yakılması, fayansların parçalanması, tesisatın bilinçsiz müdahaleyle kullanılmaz hâle getirilmesi veya duvarların olağan kullanımın çok ötesinde tahrip edilmesi hor kullanım sayılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kiracının, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar dışında kalan zararlarla sınırlı olarak sorumlu olduğunu; hasarların olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığının ayrı ayrı belirlenmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Olağan Kullanım ile Hor Kullanım Nasıl Ayırt Edilir?

Olağan kullanım ile hor kullanım arasındaki sınır her olayda aynı değildir. Aynı hasar, kısa süreli bir kiralamada hor kullanım sayılabilirken uzun yıllar süren başka bir kira ilişkisinde doğal eskime olarak değerlendirilebilir.

Örneğin bir yıllık kullanım sonunda tamamen parçalanmış bir parke olağan kabul edilmeyebilir. Ancak on beş yıldır kullanılan ve ekonomik ömrünün önemli bölümünü tamamlamış bir parkenin yenilenme bedelinin tamamının kiracıdan istenmesi de hakkaniyete uygun olmaz.

Değerlendirme yapılırken kiralananın teslim tarihindeki durumu, kira süresi, malzemenin yaşı, kullanıldığı alan, hasarın niteliği ve kiracının davranışı dikkate alınır. Bu nedenle yalnızca “Ev eskiydi” veya “Kiracı evi kötü kullandı” şeklindeki genel açıklamalar yeterli değildir. Her zarar kalemi ayrı ayrı incelenmelidir.

Olağan kullanıma örnek olabilecek durumlar

Duvar boyasının zamanla solması, güneş alan parkelerin renginin değişmesi, musluk ve bataryalarda kullanım kaynaklı yüzey aşınmaları, kapı kollarında gevşeme, ekonomik ömrünü tamamlayan beyaz eşyalardaki arızalar ve mobilyalarda normal kullanıma bağlı izler çoğunlukla olağan eskime kapsamında değerlendirilir.

Bununla birlikte sözleşmede boya ve badana konusunda özel bir hüküm bulunması, olayın değerlendirilmesini etkileyebilir. Yine de sözleşme hükmü kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan bütün yenileme giderlerini sınırsız biçimde üstleneceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesindeki emredici sınırlama göz önünde bulundurulmalıdır.

Hor kullanıma örnek olabilecek durumlar

Kapıların veya dolapların kırılması, zeminin yakılması, camların parçalanması, elektrik veya su tesisatına bilinçsiz biçimde müdahale edilmesi, duvarların ağır şekilde tahrip edilmesi, demirbaşların sökülerek götürülmesi, evcil hayvan nedeniyle olağan sınırları aşan zararlar hor kullanma kapsamında değerlendirilebilir.

Kiracı Hangi Zararlardan Sorumlu Tutulabilir?

Kiracı, yalnızca kendi davranışından doğan zararlarla değil, kiralananı birlikte kullandığı kişilerin veya izin verdiği üçüncü kişilerin verdiği zararlardan da sorumlu tutulabilir.

Kiracının aile bireyleri, çalışanları, müşterileri, misafirleri veya kiralananda onun bilgisi dâhilinde bulunan kişiler tarafından verilen zararlar da kira sözleşmesine aykırılık kapsamında değerlendirilebilir. Kiracının bu kişileri seçerken veya denetlerken kusurlu olup olmadığı somut olayın şartlarına göre incelenir.

Kiracının sorumluluğu yalnızca konutun veya işyerinin iç kısmıyla da sınırlı değildir. Kiracının apartman girişi, asansör, merdiven, otopark, çatı, bahçe veya tesisat gibi ortak alanlara verdiği zararlar da tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Ev Sahibi Hangi Bedelleri Talep Edebilir?

Hor kullanım tazminatı yalnızca kırılan eşyanın yenisiyle değiştirilme bedelinden oluşmaz. Kiraya veren, zarar ile kiracının sözleşmeye aykırı davranışı arasında uygun bağ bulunması şartıyla farklı zarar kalemleri talep edebilir.

Onarım ve eski hâle getirme giderleri

Kiraya veren, hor kullanım nedeniyle zarar gören yerlerin onarımı için gerekli makul giderleri talep edebilir. Örneğin kırılmış kapının tamiri, yanmış tezgâhın değiştirilmesi, sökülmüş tesisatın yeniden kurulması veya kullanılamaz hâle getirilen demirbaşın yenilenmesi istenebilir.

Ancak zarar gören eski bir eşyanın yerine sıfır ve daha nitelikli bir eşya takılması hâlinde bedelin tamamının kiracıya yükletilmesi her zaman mümkün değildir. Böyle bir durumda eski eşyanın yaşı ve yıpranma payı hesaptan düşülmelidir.

Değer kaybı

Bazı zararlar tamir edilse bile taşınmazın veya demirbaşın değerinde kalıcı azalma meydana getirebilir. Zararın onarımla tamamen giderilememesi hâlinde değer kaybı da talep konusu yapılabilir.

Bununla birlikte hem tam onarım bedeli hem de aynı zarara ilişkin tam değer kaybı birlikte istenerek kiraya verenin zararından fazla ödeme alması mümkün değildir. Tazminatın amacı kiraya vereni zenginleştirmek değil, gerçek zararını karşılamaktır.

Makul onarım süresine ait kira kaybı

Hor kullanım nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için onarılması gerekiyorsa, kiraya veren yalnızca tamir bedelini değil, makul onarım süresince mahrum kaldığı kira gelirini de talep edebilir.

Burada esas alınan süre, taşınmazın fiilen aylarca boş tutulduğu süre değil, gerekli onarımların normal koşullarda tamamlanabileceği makul süredir. Onarımın gereksiz yere uzatılması veya kiraya verenin taşınmazı bilerek boş bırakması nedeniyle oluşan ilave kayıp kiracıya yüklenemez.

Yargıtay uygulamasında hor kullanım zararının yanında, taşınmazın onarılması için gerekli makul süre boyunca mahrum kalınan kira bedelinin de ayrı bir zarar kalemi olabileceği kabul edilmektedir. Ancak bu talebin açıkça ileri sürülmesi ve onarım süresinin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi gerekir.

Eski Eşyanın Yenisiyle Değiştirilme Bedelinin Tamamı İstenebilir mi?

Kural olarak hayır. Kiraya verenin zararı hesaplanırken, hasarlı malzemenin yaşı ve kullanım süresi göz önünde bulundurulmalıdır.

Örneğin ekonomik ömrünün büyük bölümünü tamamlamış on yıllık bir mutfak dolabı kiracı tarafından tamamen kullanılmaz hâle getirilmişse, yeni dolabın bütün bedelinin kiracıdan alınması kiraya verene haksız bir kazanç sağlayabilir. Bu durumda bilirkişi, eski dolabın yaşı ile yıpranma oranını belirleyerek uygun bir indirim yapmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, hor kullanım zararının kalem kalem belirlenmesi, malzemelerin büyüklük, model, marka ve birim fiyatlarının incelenmesi ve yıpranma paylarının düşülmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Kiralananın Boyanması Her Zaman Kiracının Sorumluluğunda mıdır?

Hayır. Kiracının evi her tahliyede yeniden boyatmak zorunda olduğu şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Duvar boyasının kullanım süresi içinde solması, renk değiştirmesi veya olağan ölçüde kirlenmesi normal kullanım sonucu olabilir. Bu durumda boya giderinin tamamı kiracıdan istenemez.

Buna karşılık duvarların yoğun biçimde çizilmesi, delinmesi, kirletilmesi, is veya boya lekeleriyle kaplanması ya da olağan dışı biçimde tahrip edilmesi hâlinde kiracının boya ve onarım giderinden sorumlu olması mümkündür.

Kiracının duvarları farklı bir renge boyaması da çıkarken yeniden badana ettirmesi gerektiği sonucunu doğurmaz.

Kira sözleşmesinde evden çıkarken taze badana boya yaptıracaktır yazması da güncel kararlara göre geçerli bir şart değildir.

Evcil Hayvanın Verdiği Zararlardan Kiracı Sorumlu mudur?

Kiracının evcil hayvanı nedeniyle taşınmazda olağan kullanım sınırını aşan zarar meydana gelmişse kiracı bu zarardan sorumlu olabilir.

Kapıların veya parkelerin derin biçimde çizilmesi, mobilyaların parçalanması, duvarların zarar görmesi veya giderilmesi olağan temizlikle mümkün olmayan ağır koku ve lekeler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ancak yalnızca evde evcil hayvan beslenmiş olması zarar bulunduğunu göstermez. Kiraya veren, hayvan nedeniyle oluştuğunu ileri sürdüğü somut hasarı ve onarım bedelini ispatlamalıdır.

Taşınmazın profesyonel temizliğe ihtiyaç duyması hâlinde temizlik bedelinin makul olup olmadığı da değerlendirilir. Yenileme veya tadilat niteliğindeki giderlerin tamamı “evcil hayvan zararı” adı altında kiracıya yüklenemez.

Kiracının Ailesi veya Misafirlerinin Verdiği Zararlardan Kim Sorumludur?

Kiracı yalnızca kendi verdiği zararlardan değil, kiralananı kendisiyle birlikte kullanan kişilerin verdiği zararlardan da sorumlu tutulur.

Kiracının eşi, çocukları, çalışanları, misafirleri veya kiralanana kabul ettiği diğer kişiler tarafından verilen zararlar, kira sözleşmesine aykırılık kapsamında kiracıdan talep edilebilir.

Örneğin kiracının misafirinin apartman giriş kapısını kırması veya çalışanının işyerindeki sabit tesisata zarar vermesi hâlinde kiraya veren doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya başvurabilir. Kiracı, daha sonra şartları varsa zararı veren kişiye rücu edebilir.

Ancak zararın gerçekten bu kişiler tarafından verildiğinin ve kiracının kullanım alanıyla bağlantılı olduğunun ispatlanması gerekir.

Ortak Alanlara Verilen Zararlardan Kiracı Sorumlu Olur mu?

Kiracı, apartman veya sitenin ortak alanlarına zarar verirse sorumluluğu yalnızca kiralanan bağımsız bölümle sınırlı kalmaz.

Taşınma sırasında asansörün zarar görmesi, bina giriş kapısının kırılması, merdivenlerin tahrip edilmesi veya otopark ekipmanlarının zarar görmesi hâlinde yönetim veya kat malikleri zarar talebinde bulunabilir.

Ortak alan zararı önce bağımsız bölüm malikinden tahsil edilmişse malik, ödediği bedeli kusurlu kiracıya rücu edebilir. Ancak kiracıdan talep edilecek tutar, gerçek zarar ve malikin ödediği miktarla sınırlıdır.

Apartmanın genel yenileme giderleri veya kiracının fiiliyle ilgisi bulunmayan masraflar kiracıya yüklenemez.

Demirbaşlara Verilen Zararlardan Kim Sorumludur?

Kira sözleşmesine eklenen demirbaş listesi, taşınmazla birlikte kiracıya teslim edilen eşya ve donanımların belirlenmesini sağlar. Beyaz eşyalar, klima, kombi, ankastre ürünler, perde, dolap, avize veya mobilyalar bu listede yer alabilir.

Kiracı, demirbaşları özenli kullanmakla yükümlüdür. Demirbaş kiracının hatası nedeniyle kırılmış veya kullanılamaz hâle gelmişse zarardan sorumlu olabilir. Ancak arıza malzemenin eskiliğinden, üretim hatasından veya ekonomik ömrünü tamamlamasından kaynaklanıyorsa sorumluluk kiracıya yüklenemez.

Bu nedenle yalnızca demirbaşın kira sonunda çalışmıyor olması yeterli değildir. Arızanın sebebi, eşyanın yaşı, bakım geçmişi ve olağan kullanım ömrü araştırılmalıdır.

Teslim Tutanağı Neden Önemlidir?

Hor kullanma tazminatında en önemli meselelerden biri, taşınmazın kira başlangıcındaki durumunun belirlenmesidir.

Kiralananın teslim edildiği sırada ayrıntılı bir teslim tutanağı düzenlenmişse, hangi odanın ne durumda olduğu, duvarların boyası, kapıların, parkelerin, tesisatın ve demirbaşların mevcut durumu bu belgeyle ispatlanabilir.

Fotoğraf ve videoların tarihli olması, kira sözleşmesiyle ilişkilendirilebilmesi ve mümkünse taraflarca imzalanmış tutanağa eklenmesi ispat gücünü artırır.

Teslim tutanağının bulunmadığı durumlarda tanık beyanları, önceki ilan fotoğrafları, faturalar, ekspertiz kayıtları, yazışmalar ve diğer belgelerden yararlanılabilir. Ancak kira başlangıcındaki durum ispatlanamazsa, sonradan görülen hasarın kiracı döneminde meydana geldiğini göstermek zorlaşabilir.

Anahtar Teslimi Neden Belgelendirilmelidir?

Kiracının yalnızca eşyalarını taşınmazdan çıkarması, her zaman hukuken teslimin gerçekleştiği anlamına gelmez. Anahtarın kiraya verene teslim edilmesi veya kiraya veren teslim almıyorsa usulüne uygun bir yöntemle tevdi edilmesi önemlidir.

Anahtar teslim tarihi, kira ödeme borcunun sona ermesi, taşınmazın hangi tarihte kiraya verenin hâkimiyetine geçtiği ve hasarın hangi tarihte mevcut olduğunun belirlenmesi bakımından etkili olabilir.

Bu nedenle anahtar teslimi yazılı tutanakla yapılmalı; tutanakta teslim tarihi, anahtar sayısı, sayaç değerleri ve taşınmazın genel durumu belirtilmelidir. Taraflardan biri tutanak imzalamaktan kaçınıyorsa noter bildirimi veya uygun bir hukuki teslim yöntemi değerlendirilmelidir.

Kiraya Veren Hasarı Ne Zaman Bildirmelidir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesi kiraya verene önemli bir yükümlülük yüklemektedir. Kiraya veren, taşınmaz geri verildiğinde kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Kiraya veren bu bildirimi yapmazsa, olağan incelemeyle anlaşılabilecek hasarlar bakımından kiracı sorumluluktan kurtulabilir. Ancak teslim sırasında yapılan normal bir incelemeyle fark edilemeyecek gizli ayıplar sonradan ortaya çıkarsa, kiraya veren bunları öğrendiğinde derhâl yazılı bildirimde bulunmalıdır.

Kanunda “hemen” ifadesi kullanıldığı için bütün olaylara uygulanabilecek kesin bir gün sayısı yoktur. Taşınmazın büyüklüğü, hasarın niteliği ve incelemenin ne kadar sürede yapılabileceği değerlendirilir. Bununla birlikte kiraya verenin haftalar veya aylar sonra genel bir hasar listesi göndermesi ciddi ispat ve hak kaybı sorunları doğurabilir.

Hasar Bildirimi Nasıl Yapılmalıdır?

Bildirim yazılı olmalıdır. Uygulamada noter ihtarnamesi, Ptt telepost güvenli elektronik tebligat veya ispatlanabilir başka bir yazılı yöntem kullanılabilir.

Bildirimde yalnızca “Ev hasarlı teslim edildi” denilmesi yerine hasarların açıkça sıralanması daha doğru olur. Hangi odada hangi eşyanın zarar gördüğü, zararın niteliği ve mümkünse fotoğraf veya tespit tutanağı bildirimle ilişkilendirilmelidir.

WhatsApp veya e-posta yazışmaları da somut olayda delil olarak ileri sürülebilir. Ancak bildirimin içeriği, gönderildiği kişi ve tarih konusunda tartışma yaşanmaması için noter ihtarnamesi daha güvenli olabilir.

Delil Tespiti Ne Zaman Yapılmalıdır?

Kiralananın tesliminden sonra onarım yapılmadan veya yeni kiracı taşınmadan önce delil tespiti yaptırılması büyük önem taşır.

Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talep ederek taşınmazda keşif yapılmasını ve bilirkişi raporu alınmasını isteyebilir. Bilirkişi hasarları yerinde inceler; hangi kalemlerin olağan kullanım, hangilerinin hor kullanım sonucu olduğunu değerlendirir ve gerekli onarım bedeliyle makul onarım süresini belirleyebilir.

Delil tespiti tazminat davasının yerine geçmez. Ancak taşınmazın mevcut durumunun değişmeden kayıt altına alınmasını sağlar. Onarım yapıldıktan veya taşınmaz başka bir kişiye kiralandıktan sonra hasarın kapsamını belirlemek çok daha güç olabilir.

Onarım faturaları tek başına hasarın onarımdan önce mevcut olduğuna delil değildir. Faturalar olsa da devletin belirlediği rayiç fiyatlara göre ödeme yapılmasına dair karar çıkabilir. Çevre şehircilik bakanlığının yayınladığı ve mahkemelerin esas aldığı rayiçler de gerçekçi değildir.

Yargıtay, hor kullanma iddialarında hasarların tek tek incelenmesini, gerektiğinde keşif yapılmasını ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınmasını aramaktadır.

İspat Yükü Kime Aittir?

Genel kural uyarınca iddiasından kendi lehine hak çıkaran taraf iddiasını ispatlamalıdır. Bu nedenle kiraya veren, taşınmazın kiracıya hangi durumda teslim edildiğini, kira sonunda hangi hasarların bulunduğunu ve bu zararların olağan kullanım sınırını aştığını ortaya koymalıdır.

Kiraya veren ayrıca talep ettiği tazminatın miktarını da ispatlamalıdır. Yalnızca yüksek tutarlı bir tadilat faturası sunulması her zaman yeterli olmayabilir. Yapılan işlerin gerçekten hor kullanım zararını gidermeye yönelik olup olmadığı, bedellerin piyasa koşullarına uygunluğu ve yenileme nedeniyle değer artışı bulunup bulunmadığı incelenir.

Kiracı ise hasarın önceden mevcut olduğunu, olağan kullanımdan kaynaklandığını, kendisine zamanında yazılı bildirim yapılmadığını veya talep edilen bedelin aşırı olduğunu ileri sürebilir.

Kiraya Veren Evi Tadilatla Daha Değerli Hâle Getirirse Ne Olur?

Kiracı, yalnızca eski hâle getirme için gereken gerçek zarardan sorumludur. Kiraya verenin taşınmazı yenilemesi, daha kaliteli malzemeler kullanması veya kapsamlı bir dekorasyon yaptırması nedeniyle ortaya çıkan bütün giderler kiracıya yüklenemez.

Örneğin zarar gören standart laminat parkenin yerine pahalı masif parke döşenmişse kiracıdan yeni malzemenin bütün bedeli istenemez. Hesaplama, eski malzemenin niteliği ve yıpranma durumu dikkate alınarak yapılmalıdır.

Aynı şekilde tek bir dolap kapağının onarılması mümkünken mutfağın tamamının yenilenmesi hâlinde, tamamının bedelinin kiracıya yüklenebilmesi için yenilemenin gerçekten zorunlu olduğunun gösterilmesi gerekir.

Taşınmaz Satılmışsa Tazminatı Kim İsteyebilir?

Kiralananın satışından önce meydana gelen hor kullanım zararında, talep hakkının kime ait olduğu zarar tarihine, teslim tarihine ve satış sözleşmesinin kapsamına göre belirlenir.

Zarar, kiracının taşınmazı eski malike teslim ettiği sırada mevcutsa ve tazminat alacağı eski malik döneminde doğmuşsa, taşınmazın daha sonra satılması bu alacağı kendiliğinden yeni malike geçirmez. Eski malik, kendi döneminde doğan sözleşmesel zararını talep edebilir.

Buna karşılık yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline geldikten sonra zarar ortaya çıkmış veya taşınmaz ona hasarlı biçimde teslim edilmişse talep hakkı yeni malike ait olabilir.

Satış sırasında mevcut tazminat alacağının ayrıca devredilip devredilmediği de incelenmelidir. Bu nedenle yalnızca tapunun kimin adına olduğuna bakılarak kesin sonuca varılması doğru olmaz.

Ortak Alanlara Verilen Zarar Nasıl Talep Edilir?

Kiracı apartman veya site ortak alanlarına zarar vermişse, zarar doğrudan kat malikleri veya yönetim tarafından karşılanmış olabilir.

Örneğin kiracı taşınma sırasında asansöre, bina giriş kapısına veya merdivenlere zarar vermişse site yönetimi ilgili bağımsız bölüm malikine başvurabilir. Malik ödediği tutarı, kiracının kusurunu ve zarar miktarını ispatlamak şartıyla kiracıya rücu edebilir.

Ancak bütün ortak alan yenileme giderlerinin kiracıya yüklenmesi mümkün değildir. Kiracının fiiliyle bağlantılı somut zarar ile bağımsız bölüm malikine düşen bedel açık biçimde belirlenmelidir.

Kiracının Yaptığı Değişiklikler Her Zaman Zarar Sayılır mı?

Kiracının taşınmazda yaptığı her değişiklik hor kullanma değildir. Kiraya verenin açık veya örtülü onayıyla yapılan faydalı değişiklikler farklı değerlendirilir.

Kiracı izinsiz olarak duvar yıkmış, sabit tesisatı değiştirmiş veya taşınmazın mimari yapısına müdahale etmişse eski hâle getirme sorumluluğu doğabilir. Buna karşılık kiraya verenin yazılı izniyle yapılan tadilatlar bakımından sözleşmedeki hükümler önem taşır.

Kiraya veren değişikliğe uzun süre itiraz etmemiş veya tadilatı açıkça benimsemişse, kira sonunda eski hâle getirme talebinin dürüstlük kuralına uygun olup olmadığı ayrıca tartışılabilir.

Dava Açılmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kiracının hor kullanması nedeniyle talep edilen tazminat, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle kiraya veren, hor kullanma tazminatı davası açmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, dava şartı yerine getirilmediği için davayı usulden reddedebilir.

Arabuluculuk başvurusunda, kiracının taşınmazda hangi zararlara neden olduğu, talep edilen onarım bedeli, varsa depozitonun ne şekilde mahsup edileceği ve makul onarım süresine ilişkin kira kaybı açıkça belirtilmelidir. Hasar tespit tutanağı, fotoğraflar, bilirkişi raporu, onarım teklifleri ve faturalar arabuluculuk görüşmelerinde tarafların iddialarını somutlaştırmasına yardımcı olabilir.

Taraflar arabuluculuk sürecinde yalnızca toplam bir bedel üzerinde değil, ödeme şekli ve taşınmazın eski hâle getirilmesi konusunda da anlaşabilirler. Örneğin kiracının belirli bir ödeme yapması, depozitonun bu bedelden mahsup edilmesi veya kalan tutarın taksitle ödenmesi kararlaştırılabilir. Uyuşmazlığın anlaşmayla sonuçlanması hâlinde düzenlenen anlaşma belgesi, şartları varsa icra edilebilirlik niteliği kazanabilir.

Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması durumunda ise son tutanak düzenlenir. Kiraya veren, bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek sulh hukuk mahkemesinde hor kullanma tazminatı davası açabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, arabuluculuğa başvurulmasının delil tespiti yapılmasına engel olmamasıdır. Taşınmazdaki hasarların onarım başlamadan veya yeni kiracı taşınmadan önce kayıt altına alınması gerekiyorsa, arabuluculuk süreci devam ederken de mahkemeden delil tespiti istenebilir. Çünkü delil tespiti, esas tazminat davasından farklı olarak mevcut delillerin kaybolmasını veya değişmesini önlemeye yönelik geçici bir hukuki korumadır.

Ayrıca arabuluculuk başvurusu yapılırken yalnızca “kira uyuşmazlığı” şeklinde genel bir açıklamayla yetinilmemesi, hor kullanım nedeniyle talep edilen zarar kalemlerinin mümkün olduğunca açık şekilde gösterilmesi daha doğru olur. Böylece hem karşı taraf talebin kapsamını anlayabilir hem de ileride açılacak davada arabuluculuğa konu edilen uyuşmazlığın sınırları daha kolay belirlenebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Kiracının hor kullanması nedeniyle açılacak tazminat davasında görevli mahkeme, kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlığın yalnızca zarar bedeline ilişkin olması, görevli mahkemeyi değiştirmez. Talep kira sözleşmesinden kaynaklandığı için dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yetkili bakımından dava kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede yer alan yetki şartının geçerli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Konut kiralarında sözleşmeye yazılan her yetki hükmünün doğrudan geçerli olduğu kabul edilmemelidir.

Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir.

Hor Kullanma Tazminatı Hangi Tarihe Göre Hesaplanır?

Hor kullanma zararının belirlenmesinde öncelikle taşınmazın kiracı tarafından fiilen geri verildiği tarihteki durum esas alınır. Çünkü hasarın kapsamı, kiralananın kiraya verene teslim edildiği anda ortaya çıkar.

Kiracının eşyalarını çıkarmış olması her zaman fiilî teslimin gerçekleştiği anlamına gelmez. Anahtarların ne zaman ve hangi şekilde teslim edildiği de önemlidir. Kiraya veren anahtarları teslim almamışsa veya teslim tarihi konusunda uyuşmazlık varsa bu husus ayrıca ispatlanmalıdır.

Hasarın miktarı belirlenirken bilirkişi, taşınmazın tahliye tarihindeki durumunu, hasarlı malzemenin yaşını, kullanım süresini ve onarım için gerekli makul bedeli dikkate almalıdır. Yalnızca dava tarihindeki sıfır malzeme fiyatlarının esas alınması doğru bir hesaplama oluşturmayabilir.

Örneğin kiracının zarar verdiği parke on yıllık ise, yeni parkenin bedelinin tamamının kiracıdan istenmesi kiraya verene sebepsiz bir değer artışı sağlayabilir. Bu nedenle eski malzemenin yıpranma payı düşülmeli ve gerçek zarar hesaplanmalıdır.

Onarım bedeli daha sonraki bir tarihte ödenmişse, fiyat artışlarının hangi tarafa yükletileceği, kiraya verenin onarımı makul sürede yaptırıp yaptırmadığı ve zararın büyümesine neden olup olmadığı da değerlendirilir.

Faiz Hangi Tarihten İtibaren İstenebilir?

Kiracının zararın giderilmesi konusunda ne zaman temerrüde düşürüldüğü önemlidir.

Kiraya veren, taşınmazı teslim aldıktan sonra hasarları yazılı olarak bildirerek belirli bir bedelin ödenmesini istemişse, verilen sürenin sonunda kiracı temerrüde düşer. Bu durumda faiz, ihtarnamede belirtilen ödeme süresinin bitiminden itibaren talep edilebilir.

Zarar miktarı teslim tarihinde kesin olarak belirlenemiyorsa ve bedel ancak bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkıyorsa, faizin başlangıcı konusunda dava tarihi veya temerrüt tarihi tartışma konusu olabilir.

Bu nedenle kiraya verenin hasarları mümkün olduğunca ayrıntılı şekilde belirlemesi, bedeli hesaplatması ve kiracıya yazılı ödeme talebi göndermesi önemlidir. Yalnızca “Eve zarar verdiniz, masrafları ödeyin” şeklindeki belirsiz bir bildirim, temerrüt bakımından yeterli görülmez.

Haklısın, burada net süreyi yazmak gerekiyordu. Düzeltilmiş bölüm şöyle:

Hor Kullanma Tazminatı İçin Zamanaşımı Süresi Nedir?

Kiracının taşınmazı hor kullanması nedeniyle doğan tazminat talebi, kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan bir alacaktır. Kanunda bu alacak için daha kısa özel bir süre öngörülmediğinden, Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.

On yıllık süre, kural olarak kiralananın kiraya verene fiilen geri verildiği, başka bir ifadeyle tahliye ve anahtar tesliminin gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Çünkü hor kullanmadan doğan eski hâle getirme ve tazminat alacağı bu tarihte istenebilir hâle gelir.

Örneğin taşınmaz 15 Mayıs 2026 tarihinde boşaltılıp anahtarları kiraya verene teslim edilmişse, zamanaşımını kesen veya durduran başka bir durum bulunmadığı sürece hor kullanma tazminatı talebinin 15 Mayıs 2036 tarihine kadar ileri sürülmesi gerekir.

Ancak bu 10 yıllık süre, kiraya verenin hasarı bildirme yükümlülüğüyle karıştırılmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesine göre kiraya veren, taşınmazı teslim aldıktan sonra durumunu hemen gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu görülebilir eksikliklerle ayıpları hemen yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Zamanında bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle anlaşılabilecek hasarlar bakımından sorumluluktan kurtulabilir.

Dolayısıyla iki ayrı süre söz konusudur:

• Dava zamanaşımı: Teslimden itibaren 10 yıl.
• Hasar bildirim süresi: Kiralanan teslim alınıp incelendikten sonra hemen.

Kanunda “hemen” için üç gün, yedi gün veya on beş gün gibi kesin bir sayı verilmemiştir. Hasarın niteliğine ve taşınmazın incelenmesi için gereken makul zamana göre değerlendirme yapılır. Bu nedenle kiraya verenin hasarı teslim sırasında tutanak altına alması ve mümkünse aynı gün ya da birkaç gün içinde yazılı bildirim yapması en güvenli yoldur.

Teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan gizli ayıplar bakımından ise kiraya veren, hasarı daha sonra öğrendiğinde bunu kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir.

Özetle, hor kullanma tazminatı davası için genel süre 10 yıl olmakla birlikte, kiraya veren görülebilir hasarları teslimden sonra hemen bildirmemişse on yıllık süre dolmamış olsa dahi talep hakkını kaybedebilir.

Kiracı Hangi Savunmaları İleri Sürebilir?

Kiracı, kiraya verenin ileri sürdüğü bütün hasar kalemlerini kabul etmek zorunda değildir. Her zarar ayrı ayrı incelenmeli ve kiracının sorumluluğu somut delillerle belirlenmelidir.

Kiracı öncelikle ileri sürülen hasarın taşınmazı teslim aldığı tarihte de mevcut olduğunu savunabilir. Kira başlangıcında düzenlenmiş teslim tutanağı, fotoğraflar, ilan görüntüleri veya yazışmalar bu savunmanın ispatında kullanılabilir.

Hasarın olağan kullanımdan kaynaklandığı da ileri sürülebilir. Uzun yıllar kullanılan bir evde boyanın eskimesi, parkelerin yüzeysel şekilde aşınması veya bazı demirbaşların kullanım ömrünü tamamlaması kiracının kusurlu olduğu anlamına gelmez.

Kiracı, zararın yapısal bir sorundan kaynaklandığını da savunabilir. Örneğin duvardaki rutubet, binanın yalıtım eksikliğinden doğmuşsa bu zarar kiracıya yüklenemez. Aynı şekilde eski elektrik veya su tesisatından kaynaklanan arızalar da kural olarak kiracının hor kullanımı sayılmaz.

Kiraya verenin hasarı zamanında bildirmediği, taşınmaz teslim edildikten sonra başkaları tarafından kullanıldığı veya tadilat sırasında yeni zararlar meydana geldiği de savunma konusu yapılabilir.

Talep edilen onarım bedelinin piyasa koşullarının üzerinde olduğu, eski malzemenin yerine çok daha pahalı bir malzeme kullanıldığı veya kapsamlı yenileme giderlerinin hor kullanım zararı gibi gösterildiği ileri sürülebilir.

Kiraya Veren Zararı Artırmamakla Yükümlü müdür?

Kiraya veren, kiracının neden olduğu bir zararın gereksiz biçimde büyümesine izin veremez. Zarar gören tarafın, makul önlemleri alarak zararı azaltması gerekir.

Örneğin kiracının sebep olduğu küçük bir su kaçağı teslim sırasında fark edilmiş olmasına rağmen kiraya veren aylarca müdahale etmez ve bu nedenle duvarlar ile zemin daha fazla zarar görürse, büyüyen zararın tamamı kiracıya yüklenemeyebilir.

Aynı şekilde birkaç günlük onarımla yeniden kiraya verilebilecek bir taşınmazın aylarca boş bırakılması hâlinde, bütün boş kalma süresine ait kira bedeli kiracıdan istenemez. Kiracının sorumluluğu, normal şartlarda gerekli olan makul onarım süresiyle sınırlıdır.

Kiraya veren, taşınmazı teslim aldıktan sonra hasarı tespit ettirmeli, gerekli koruyucu önlemleri almalı ve onarımı gereksiz yere geciktirmemelidir.

Kiracının Yaptırdığı Onarımlar Tazminattan Düşülür mü?

Kiracı, taşınmazı teslim etmeden önce kendi neden olduğu hasarları usulüne uygun şekilde onarmışsa aynı zarar için yeniden tazminat ödemek zorunda değildir.

Ancak yapılan onarımın yeterli ve uygun olması gerekir. Kiracının kırık bir kapıyı geçici şekilde yapıştırması veya zarar gören tesisatı uzman olmayan bir kişiye eksik biçimde tamir ettirmesi, eski hâle getirme borcunun yerine getirildiği anlamına gelmeyebilir.

Kiraya veren, yapılan onarımın ayıplı olduğunu ileri sürüyorsa bunun hangi yönden yetersiz olduğunu açıklamalıdır. Onarımın tamamen sökülüp yeniden yapılması gerekiyorsa gerçek zarar buna göre belirlenir.

Kiracının ödediği onarım giderleri ile kiraya verenin talep ettiği bedel arasında büyük fark varsa, yapılan işin niteliği bilirkişi tarafından incelenebilir.

Taşınmaz Satılırsa Hor Kullanma Tazminatını Kim Talep Eder?

Taşınmazın satılması, daha önce doğmuş olan hor kullanma tazminatı alacağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiracı taşınmazı eski malike teslim etmiş ve zarar bu teslim sırasında ortaya çıkmışsa, kural olarak tazminat alacağı eski malik döneminde doğmuş olur. Taşınmazın daha sonra satılması bu kişisel alacağın kendiliğinden yeni malike geçmesini sağlamaz.

Buna karşılık kiracı taşınmazı yeni malike teslim etmişse veya zarar yeni malik döneminde ortaya çıkmışsa talep hakkı yeni malike ait olabilir.

Satış sözleşmesinde mevcut kira alacakları ve tazminat taleplerinin yeni malike devredildiğine ilişkin özel bir hüküm bulunması hâlinde durum değişebilir. Bu nedenle tapu devrinin yanında alacağın ayrıca devredilip devredilmediği de incelenmelidir.

Delil Tespiti Yapılmadan Tadilata Başlanırsa Ne Olur?

Kiraya veren, taşınmazdaki hasarları belgelemeden doğrudan tadilata başlarsa daha sonra zararın kapsamını ispatlamakta güçlük yaşayabilir.

Tadilat tamamlandığında hasarın ne olduğu, hangi malzemenin zarar gördüğü ve onarımın gerçekten gerekli olup olmadığı yalnızca fatura ve tanık anlatımlarıyla tartışmalı hâle gelebilir.

Bu nedenle önemli bir zarar varsa onarımdan önce mahkemeden delil tespiti talep edilmesi yararlıdır. Ancak delil tespiti yapılmamış olması davanın mutlaka reddedileceği anlamına gelmez.

Teslim tutanağı, tarihli fotoğraf ve videolar, noter tespiti, taraflar arasındaki yazışmalar, faturalar ve tanık anlatımlarıyla da zarar ispatlanabilir. Yine de yerinde bilirkişi incelemesi yapılmadan tadilat gerçekleştirilmesi, özellikle olağan kullanım ile hor kullanım ayrımını zorlaştırabilir.

Kiraya Verenin Fatura Sunması Tek Başına Yeterli midir?

Kiraya verenin onarım faturası sunması önemli bir delildir ancak tek başına her zaman yeterli değildir.

Faturada yazılı işlerin gerçekten kiracının neden olduğu zararları gidermek için yapıldığı, bedellerin piyasa koşullarına uygun olduğu ve yapılan işlemlerin taşınmazı daha değerli hâle getiren yenilemelerden ibaret olmadığı araştırılabilir.

Örneğin yalnızca birkaç dolap kapağı zarar görmüşken mutfağın tamamının yenilendiğine ilişkin fatura sunulması hâlinde bedelin tamamı kiracıya yüklenemez. Hasarın giderilmesi için gerekli olan makul tutar belirlenmelidir.

Fatura bulunmaması da tazminat talebini otomatik olarak engellemez. Kiraya veren henüz onarım yaptırmamış olsa bile bilirkişi tarafından hesaplanan makul onarım bedelini isteyebilir. Ancak varsayımsal ve belirsiz talepler yerine her zarar kaleminin somutlaştırılması gerekir.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Kiraya verenlerin en sık yaptığı hatalardan biri, taşınmazın tesliminden uzun süre sonra hasar iddiasında bulunmaktır. Gecikmiş bildirim, görülebilir hasarlar bakımından kiracının sorumluluktan kurtulmasına yol açabilir.

Bir diğer hata, taşınmazın kira başlangıcındaki durumunu belgelememektir. Başlangıçta teslim tutanağı, fotoğraf veya demirbaş listesi bulunmadığında hasarın kiracı döneminde meydana geldiğini ispatlamak zorlaşır.

Eski malzemelerin yeni bedelinin tamamını talep etmek de sık yapılan hatalardandır. Kiraya veren gerçek zararını isteyebilir; kiracı sayesinde taşınmazını tamamen yenileme hakkına sahip değildir.

Kiracıların en sık yaptığı hata ise anahtarı belgesiz şekilde teslim etmek veya apartman görevlisine bırakmaktır. Bu durumda kira ilişkisinin hangi tarihte sona erdiği ve taşınmazın hangi durumda teslim edildiği tartışmalı hâle gelebilir.

Kiracının teslim sırasında taşınmazın fotoğraf ve videosunu çekmemesi de daha sonra ileri sürülecek hasar iddialarına karşı savunmasını güçleştirebilir.

Kiraya Veren Taşınmazı Teslim Alırken Ne Yapmalıdır?

Kiraya veren, anahtar teslimi sırasında taşınmazı kiracıyla birlikte incelemeli ve ayrıntılı bir teslim tutanağı düzenlemelidir.

Tutanakta teslim tarihi, anahtar sayısı, sayaç değerleri, demirbaşların durumu ve görülen hasarlar açıkça yazılmalıdır. “Ev hasarlı teslim edilmiştir” şeklindeki genel ifadeler yerine her hasarın bulunduğu yer ve niteliği ayrı ayrı belirtilmelidir.

Hasarlar fotoğraf ve videoyla kayıt altına alınmalı, mümkünse görüntülerin teslim tutanağına ek olduğu açıkça yazılmalıdır.

Kiracı tutanağı imzalamaktan kaçınıyorsa kiraya veren bu durumu tutanağa yazabilir ve tanıklarla belgeleyebilir. Önemli zararlar varsa onarım yapılmadan önce delil tespiti talep edilmelidir.

Kiraya veren, görülebilir hasarları gecikmeden yazılı olarak kiracıya bildirmeli ve ödeme talebini somutlaştırmalıdır. Onarım teklifleri, faturalar ve ödeme belgeleri de saklanmalıdır.

Kiracı Taşınmazı Teslim Ederken Ne Yapmalıdır?

Kiracı, taşınmazı teslim etmeden önce bütün odaların, demirbaşların ve sayaçların fotoğraf ve videosunu çekmelidir. Görüntülerin tarihi ve taşınmazla bağlantısı anlaşılır olmalıdır.

Anahtar teslimi mutlaka yazılı tutanakla yapılmalıdır. Tutanakta anahtar sayısı, teslim tarihi, sayaç değerleri ve taşınmazın genel durumu belirtilmelidir.

Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınıyorsa anahtar gelişigüzel bir yere bırakılmamalıdır. Noter aracılığıyla bildirim yapılması ve gerektiğinde tevdi yeri belirlenmesi gibi hukuki yollar kullanılmalıdır.

Kiracı, kira süresince meydana gelen yapısal arızaları kiraya verene yazılı olarak bildirmelidir. Su kaçağı, rutubet, kombi arızası veya elektrik tesisatı sorunu daha önce bildirilmişse, buna ilişkin mesaj ve belgeler saklanmalıdır.

Teslimden sonra kiraya veren hasar iddiasında bulunursa kiracı, zararın fotoğraflarını ve ayrıntılı listesini istemeli; hangi bedelin neye dayanılarak talep edildiğini kontrol etmelidir.

Verilen Depozito Hor Kullanma Tazminatı Yerine Geçer mi?

Depozito, kiracının taşınmaza verebileceği zararlar ile ödenmeyen kira ve yan giderler için alınan bir güvencedir. Bu nedenle depozito, hor kullanma tazminatının yerine kendiliğinden geçen, kiracının sorumluluğunu peşinen sınırlayan bir bedel değildir.

Kiracı taşınmaza olağan kullanım sınırlarını aşan bir zarar vermişse, tespit edilen hor kullanma bedeli depozitodan mahsup edilebilir. Ancak zararın depozitodan fazla olması hâlinde kiraya veren aradaki farkı ayrıca talep edebilir. Zarar depozitodan düşükse de kalan depozito kiracıya iade edilmelidir. Yargıtay uygulamasında, usulüne uygun biçimde belirlenen hasar bedelinin depozitodan mahsup edilerek kalan tutar hakkında karar verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Örneğin güncellenmiş depozito 90.000 TL, ispatlanan hor kullanma zararı 35.000 TL ise kiraya veren 35.000 TL’yi mahsup ederek kalan 55.000 TL’yi kiracıya vermelidir. Hasar 120.000 TL ise depozitonun tamamı zarara mahsup edilir; kiraya veren kalan 30.000 TL’yi kiracıdan ayrıca isteyebilir.

Bununla birlikte depozitodan kesinti yapılabilmesi için kiraya verenin yalnızca “Ev hasarlı bırakıldı” demesi yeterli değildir. Hangi zararların kiracıdan kaynaklandığı, bunların olağan eskimeyi aşıp aşmadığı ve gerçek onarım bedeli ortaya konulmalıdır. Kiraya veren ayrıca taşınmazı teslim alırken görülebilecek hasarları inceleyerek kiracıya hemen yazılı biçimde bildirmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesindeki bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi, görülebilir zararlar bakımından kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırabilir.

Depozitonun varlığı, kiracıya “En fazla depozito kadar sorumlu olurum” deme hakkı vermez. Aynı şekilde kiraya veren de hiçbir hesap ve delil sunmadan depozitonun tamamına el koyamaz.

Yıllar Önce Üç Aylık Kira Bedeli Olarak Verilen Depozito Bugün Nasıl Hesaplanır?

Burada öncelikle kira sözleşmesindeki ifadenin nasıl yazıldığına bakılır.

Sözleşmede yalnızca belirli bir tutar, örneğin “9.000 TL depozito alınmıştır” yazıyorsa durum ile “üç aylık kira bedeli depozito alınmıştır” yazması aynı değildir.

Sözleşmede depozito açıkça üç aylık kira bedeli şeklinde kararlaştırılmışsa, Yargıtay uygulamasında depozitonun kira başlangıcındaki nominal rakamla sınırlı tutulmayıp, tahliye tarihindeki kira bedeline göre oranlanması yönünde kararlar bulunmaktadır. Bu yaklaşıma göre başlangıçta üç kira tutarında alınan güvence, sözleşmenin sonunda da üç aylık güncel kira bedeli karşılığı üzerinden değerlendirilir.

Hesaplama şu şekilde yapılır:

Tahliye tarihindeki son aylık kira bedeli × 3 = güncellenmiş depozito tutarı

Örneğin kiracı yıllar önce aylık kira 2.000 TL iken 6.000 TL, yani üç aylık kira tutarında depozito vermişse ve tahliye tarihinde ödediği son aylık kira 20.000 TL ise, üç aylık güvence karşılığı:

20.000 TL × 3 = 60.000 TL

olarak değerlendirilebilir. Kiracının sorumlu olduğu 15.000 TL hor kullanma zararı tespit edilmişse, bu tutar 60.000 TL’den düşülür ve kalan 45.000 TL kiracıya iade edilir.

Ancak burada esas alınması gereken bedel, ev sahibinin yeni kiracıdan istemeyi düşündüğü veya piyasada ilan ettiği kira değildir. Kural olarak taraflar arasındaki mevcut sözleşmede tahliye tarihinde geçerli olan son kira bedeli dikkate alınır.

Depozito Bankadaki Vadeli Hesaba Yatırılmışsa Hesap Değişir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak kararlaştırılmışsa, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Banka, bedeli ancak tarafların birlikte rıza göstermesi, kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı bulunması hâlinde serbest bırakabilir.

Depozito kanuna uygun şekilde bankadaki vadeli hesaba yatırılmışsa, hesaptaki anapara ve işleyen faiz güvenceyi oluşturur. Bu durumda başlangıçtaki paranın değer kaybı, hesaba işleyen faizle karşılanmaya çalışılır.

Sözleşmede Hem Rakam Hem “Üç Aylık Kira” Yazıyorsa Ne Olur?

Sözleşmede örneğin:

“Üç aylık kira karşılığı 6.000 TL depozito alınmıştır.”

yazıyorsa, “üç aylık kira” ifadesi kiracı çıkarken güncel kira bedeli üstünden depozitonun tartışılacağını gösterir. Çünkü burada 6.000 TL’nin bağımsız ve sabit bir para değil, üç kira bedelinin o tarihteki karşılığı olduğu anlaşılabilir.

Buna karşılık:

“6.000 TL depozito alınmış olup sözleşme sonunda aynı tutar iade edilir.”

şeklinde açık bir düzenleme varsa güncelleme meselesi için “son kiranın üç katı ödenir” demek doğru olmaz. Bu durumda paranın denkleştirici adalete göre güncellenmesi daha olasıdır.

Kiracı Son Üç Ay Kira Ödemeyip Depozitoyu Kullanabilir mi?

Kiracı, kiraya verenle açıkça anlaşmadıkça son aylardaki kiraları ödemeyip “Depozitodan düşersiniz” diyemez. Depozito kira ilişkisinin devamı sırasında kiracının dilediği anda kira ödemesine çevirebileceği bir avans değildir.

Depozitonun hangi alacaklara mahsup edileceği, taşınmaz teslim edildikten, kira ve yan gider borçları ile varsa hasarlar belirlendikten sonra ortaya çıkar. Kiracının son üç aylık kirayı ödememesi temerrüt ve tahliye sonuçları doğurabilir.

İlgili içtihatlar:

Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi         2012/11640 E.  ,  2013/4432 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tazminat

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalılar ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, hor kullanma tazminatı, eski hale getirme bedeli ve tamirat süresince yoksun kalınan kiranın kaybı istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davacının hor kullanma tazminatı ve tamirat süresince yoksun kalınan kira kaybı isteminde haklı olduğundan, eski hale getirme bedeli yönünden ise sözleşmede kiralananın eski hale getirilerek teslim edileceğine dair hüküm bulunmadığından, eski hale getirme bedeli talep edilemeyeceğinden davanın kısmen kabulü ile 2.126,00 TL’sı hor kullanma tazminatı 3000,00 TL kira kira kaybı olmak üzere toplam 5.126,00-TL’nın davalılardan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1. Dosya kapsamına, toplanan delillere, bozma gereklerine uygun şekilde karar verilmiş olmasına, delillerin takdirinde de bir isabetsizlik bulunmamasına ve daha önceki bozma kararında kira sözleşmesinin sözlü olmasına rağmen yazılı olduğunun belirtilmesinin maddi hatadan kaynaklanmasına göre, davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2. Davalının tamirat süresince oluşacak kira kaybı nedeniyle hükmedilen tazminata yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacı tarafından hor kullanma tazminatı ve eski hale getirme tazminatına yönelik açılan davada mahkemece dairemiz bozma ilamı doğrultusunda davacının eski hale getirme bedelini talep edemeyeceğinden bahisle masraflardan hangilerinin hor kullanmaya hangilerinin eski hale getirilmesine yönelik olduğuna ilişkin 14.07.2011 tarihli bilirkişi raporu alınmış, bilirkişi raporunda hor kullanmadan kaynaklanan zararları ve eski hale getirme niteliğinde olan işler ile bedellerini belirledikten sonra, hor kullanmadan kaynaklanan zararlar nedeniyle kira kaybının 15 gün, eski hale getirilme işleri nedeniyle kira kaybının 5 gün olduğuna ilişkin kanaatini bildirmiştir. Mahkemece bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli görülerek hükme esas alınmıştır. Davalı sadece hor kullanmadan kaynaklanan zararlardan sorumlu olduğuna göre, kira kaybı yönünden de hor kullanmadan kaynaklanan zararların tamiratı süresince oluşacak kira kaybından sorumluluğuna karar verilmesi gerekir. Mahkemece tamirat süresince oluşan kira kaybının hesabında, bilirkişi raporunda, hor kullanma nedeniyle zararların giderilmesi ve kiralananın eski haline getirilmesi için gerekli süre olduğu belirtilen 20 gün üzerinden kira kaybına hükmedilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
./..

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         2017/9233 E.  ,  2019/550 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında görülen alacak ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı 15.11.2012 tarihinde açtığı işbu dava ile, davalı şirketin, tarafına ait … Merkez Mahallesi, … Sokak, No:22 …/… adresinde bulunan taşınmazda 01.01.2008 başlangıç tarihli sözleşmeye göre 5 yıl süre ile aylık 7.000 USD karşılığında kiracı olduğunu,ancak davalı tarafın taşınmazı sözleşmede belirtilen süreden erken tahliye ettiğini,kiralanan taşınmaza ait anahtarın 07.07.2011 tarihli 09861 yevmiye numaralı tutanakla iade alındığını, dava konusu işyerinin tüm çabalarına karşılık ancak 01.03.2012 tarihinde aylık 11.000 TL bedelle yeniden kiraya verilebildiğini, davalının 07.07.2011 ile 01.03.2012 tarihleri arasında geçen 7 ay 23 gün karşılığı 54.365 USD tutarındaki kira parasından sorumlu olduğunu ,bunun yanızıra kiralananın anahtarının teslim alınmasından sonra, … 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/134 D.İş sayılı dosyasından yapılan tespitte aldırılan bilirkişi raporunda davalı şirketin kira sözleşmesine göre yerine getirmeyi taahhüt etmesine rağmen getirmediği işler ile kiralananda meydana gelen hasar bedellerinin 16.400 TL, tamir süresinin ise 7 gün olarak belirlendiğini belirterek davalının 07.07.2011 olan anahtar teslim tarihinden taşınmazın yeniden kiraya verildiği 01.03.2012 tarihine kadar geçen süreye ilişkin toplam 54.365 USD kira bedeli ile 19.300.00 TL tutarındaki hor kullanma tazminatı ve tadilat süresine ait kira bedelinin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, müvekkili şirket ile davacı arasında 22.10.2007 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, mecurda kalındığı sürece kiralanan taşınmaza işçilik hariç 117.500 TL değerinde faydalı ve zorunlu masraf yapıldığını, müvekkilinin davacı kiraya vereni ile görüşerek kira sözleşmesini 15.10.2010 tarihinde karşılıklı olarak feshedip anahtarı yine bu tarihte davacıya teslim ettiğini, bir an için davacı kiraya verenin iddialarının haklı olduğu varsayılsa bile TBK’nun 325 maddesi uyarınca taşınmazın erken tahliyesine yönelik talep edebileceği tutarın makul süreye tekabül etmesi gerektiğini ; Müvekkili tarafından mecura yapılan eklenti bedeline ilişkin alacak davası açıldığını ,bu dosyada alınan bilirkişi raporlarında davacı kiraya verenin işbu davada belirttiği hor görmeden kaynaklı tutarın tenzil edildiğini ve davacı kiraya verenin bu tutarı bu şekilde zaten aldığını, bu sebeple davacının
hor kullanmaya ilişkin yapmış olduğu tazminat talebi konusuz kaldığından reddedilmesi gerektiğini, öte yandah davacının … 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/134 D.İş sayılı dosyasından aldığı delil tespiti raporunun taraflarına tebliğ edilmediği gibi bu raporu kabul etmediklerini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, tamirat süresince mahrum kalınan kira bedelinin tahsili ve hor kullanma ile eski hale getirme bedelinin tazmini davalarının kabulüne , mahrum kalınan kira bedelinin tahsiline yönelik davanın ise kısmen kabulüne karar verilmiş,hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-)Davalının hor kullanma tazminatı ve tamirat süresi kira bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; 6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmadır.
Mahkemece, davalı tarafın yokluğunda … 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/134 D.İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit sonucu alınan inşaat bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle eski hale getirme ve hor kullanma tazminatı ile tamirat süresine yönelik kira bedeline ilişkin hüküm verilmiş ise de; Davalı taraf verdiği cevap dilekçesinde, tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunun tarafına tebliğ edilmediği gibi bu raporu kabul etmediklerini belirterek, itiraz etmiştir. Bu durumda mahkemece gerekirse yerinde keşif yapılmak suretiyle, konusunda uzman bilirkişilerden rapor aldırılarak ve aynı zamanda taraflar arasında görülen … . Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/96 E. – 2014/271 K. sayılı dosyasında hükme esas alınan bilirkişi raporları da değerlendirilerek, kiralananda meydana geldiği ileri sürülen hasarların ve eski hale getirilmesi istenen hususların ayrıntılı olarak tespit edilmesi, bu hasarın normal ya da hor kullanım sonucu oluşup oluşmadığı belirlenerek sözleşme hükümleri de göz önüne alınmak suretiyle değerlendirilmesi, hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak varsa yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile tespit bilirkişi raporu üzerinden karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün davalı lehine BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.