Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkarsa Kalan Kiraları Öder mi?

Bir yıllık kira sözleşmesinin altıncı ayında evden çıkan kiracının kalan altı aylık kirayı otomatik olarak ödemesi gerekmez. Aynı şekilde kiracının anahtarı teslim ettiği gün bütün kira sorumluluğunun kesin olarak sona erdiğini söylemek de doğru değildir.

Kiracının sözleşmede kararlaştırılan süreden veya fesih döneminden önce kiralananı geri vermesi Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Kiracının sorumluluğu, kural olarak sözleşmenin kalan süresinin tamamı kadar değil, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar devam eder.

Bu süre bazı konutlarda birkaç hafta olabilirken, özellikli bir işyerinde birkaç aya çıkabilir. Ev sahibi taşınmazı kısa sürede yeniden kiraya verirse eski kiracıdan aynı dönem için ikinci kez kira alamaz. Kiracı ise kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa makul sürenin sonunu beklemeden sorumluluktan kurtulabilir.

Bu nedenle “sözleşmenin bitmesine sekiz ay vardı, sekiz aylık kirayı ödersin” şeklinde yapılan hesap çoğu durumda TBK m.325’e uygun değildir.

Kiracı 1 Yıllık Sözleşme Bitmeden Evden Çıkabilir mi?

Kiracı fiilen istediği zaman taşınmazı boşaltabilir. Bununla birlikte kira sözleşmesini kararlaştırılan süreden veya kanuni fesih döneminden önce sona erdirmesi, erken tahliyenin mali sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

TBK m.325’e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiğinde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.

Örneğin 1 Ocak 2026 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesinde kiracı 1 Haziran 2026 tarihinde evi terk etmişse, yalnız takvim hesabıyla Aralık sonuna kadar kalan yedi aylık kiranın tamamından sorumlu olduğu kabul edilemez. Evin aynı kira bedeli ve benzer koşullarla bir ay içinde yeniden kiraya verilebileceği belirlenirse sorumluluk buna göre hesaplanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.03.2017 tarihli, 2017/1645 E., 2017/3093 K. sayılı kararında, sözleşme sona ermeden kiralananın geri verilmesi hâlinde kiraya verenin sözleşmenin sonuna kadar bütün kira bedellerini talep edemeyeceği; zararın, taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre esas alınarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Kiracı Erken Çıkarsa Kaç Aylık Kira Öder?

Kanunda “kiracı iki aylık”, “üç aylık” veya “altı aylık” kira öder şeklinde sabit bir süre bulunmamaktadır.

Makul süre, somut taşınmaz bakımından belirlenir. Evin veya işyerinin bulunduğu yer, kira bedeli, taşınmazın büyüklüğü ve özellikleri, kullanım amacı, bölgede benzer taşınmazlara olan talep ve piyasa koşulları değerlendirilir.

Merkezi bir yerde bulunan ve rayicine uygun bedelle kiraya verilen standart bir dairenin yeniden kiralanma süresi ile yalnız belirli bir sektöre uygun büyük bir fabrikanın, deponun veya özellikli işyerinin yeniden kiralanma süresi aynı olmayabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.02.2022 tarihli, 2021/9036 E., 2022/834 K. sayılı kararında, iki dairenin birleştirilmesi suretiyle işyerine dönüştürülen ve bir binanın sekizinci katının tamamını kapsayan kiralanan bakımından makul sürenin taşınmazın özellikleri dikkate alınarak uzman bilirkişilerce belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.12.2015 tarihli, 2015/1481 E., 2015/10932 K. sayılı kararında da makul sürenin mahallinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiği benimsenmiştir.

Dolayısıyla ev sahibinin tek taraflı olarak “yeni kiracı bulmam üç ay sürer” demesi de, kiracının “bu ev bir haftada kiraya verilir” demesi de tek başına sonucu belirlemez.

Sözleşmenin Bitmesine 6 Ay Kaldıysa 6 Aylık Kira İstenebilir mi?

Kural olarak kalan altı ayın tamamı otomatik biçimde istenemez.

Kiracının sorumluluğu sözleşmenin kalan süresi ile makul süreden hangisinin somut olayda uygulanabileceğine göre belirlenir. Örneğin sözleşmenin bitmesine altı ay kalmasına rağmen evin bir ay içerisinde benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tespit edilmişse eski kiracıdan altı aylık kira talep edilmesi TBK m.325’in amacıyla bağdaşmaz.

Buna karşılık kiralananın niteliği nedeniyle aynı koşullarla yeniden kiralanmasının dört ay süreceği belirlenirse sorumluluk dört aya kadar devam edebilir.

Kiraya verenin amacı erken tahliye nedeniyle uğradığı gerçek kira kaybının karşılanmasıdır; erken tahliye, kiraya verene kalan bütün sözleşme bedelini herhangi bir zarar hesabı yapılmaksızın tahsil etme hakkı vermez.

Anahtarı Teslim Eden Kiracının Kira Borcu Hemen Biter mi?

Anahtar teslimi çok önemlidir; fakat iki farklı dönemi birbirinden ayırmak gerekir.

Kiracı anahtarı usulüne uygun olarak teslim edene kadar kiralananı iade etmiş sayılmaz ve normal kira bedeli ödeme yükümlülüğü devam eder. Anahtar tesliminden sonra ise taşınmaz erken tahliye edilmişse TBK m.325 kapsamındaki makul süre sorumluluğu gündeme gelebilir.

Başka bir ifadeyle anahtar teslimi, “bundan sonra hiçbir ödeme yapmam” anlamına gelmez; ancak tahliye tarihinin belirlenmesini ve makul sürenin hangi tarihten başlayacağının tespitini sağlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.04.2023 tarihli, 2023/909 E., 2023/1063 K. sayılı kararında, kiralananın yalnız fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerektiği ve çekişmeli hâllerde anahtar teslimini ispat yükünün kiracı üzerinde bulunduğu kabul edilmiştir.

Bu nedenle eşyaları taşıyıp kapıyı kilitleyerek başka şehre gitmek kira sorumluluğunu sona erdirmez.

Ev Sahibi Anahtarı Teslim Almıyorsa Ne Yapılır?

Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması, kiracının süresiz şekilde kira borcu altında kalmasına neden olmaz. Ancak kiracı teslim girişimini ispatlanabilir hâle getirmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.04.2023 tarihli, 2023/909 E., 2023/1063 K. sayılı kararında, kiraya verenin anahtarı kabul etmemesi hâlinde anahtarın noter aracılığıyla veya uygun hukuki tevdi yöntemleri kullanılarak teslim edilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 29.02.2016 tarihli, 2015/5819 E., 2016/1409 K. sayılı kararında da anahtarın notere bırakılması yanında bu teslimin kiraya verene bildirilme tarihi tahliye tarihi bakımından önem taşıyan bir unsur olarak değerlendirilmiştir.

Anahtar tesliminin tarihini belgelemek özellikle erken tahliye uyuşmazlıklarında önemlidir. Çünkü birkaç aylık gecikmenin dahi ciddi kira alacağı doğurması mümkündür.

Kiracı Yerine Yeni Kiracı Bulursa Kalan Kiradan Kurtulur mu?

TBK m.325 kiracıya önemli bir çıkış yolu tanımaktadır.

Kiracı, makul süre dolmadan önce kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir kişiyi bulursa sözleşmeden doğan borçları sona erebilir.

Ancak herhangi bir kişinin adını vermek yeterli değildir. Yeni kiracı adayının gerçekten taşınmazı kiralamaya hazır olması, ödeme gücünün bulunması ve kira ilişkisini makul biçimde devralabilecek durumda olması gerekir.

Örneğin eski kiracı, aynı kira bedeli ve benzer şartlarla evi hemen kiralamaya hazır, düzenli geliri bulunan bir kişiyi ev sahibine sunmuşsa; ev sahibinin yalnız eski kiracıdan birkaç ay daha kira almak amacıyla bu kişiyi sebepsiz yere reddetmesi TBK m.325 bakımından korunmaz.

Buna karşılık “bir arkadaşım belki tutabilir” şeklindeki soyut öneri yeterli değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.03.2018 tarihli, 2017/8930 E., 2018/1992 K. sayılı kararında, taşınmazı kendi adına değil şirket ortağı adına kiralamak istediğini belirten kişinin varlığı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni kiracı bulunması için yeterli görülmemiştir.

Yeni kiracı adayının kim olduğu, hangi bedelle kiralamayı kabul ettiği ve bu teklifin ev sahibine hangi tarihte iletildiği mümkün olduğunca yazılı biçimde belgelenmelidir.

Ev Sahibi Yeni Kiracıyı Kabul Etmezse Eski Kiracıdan Kira İsteyebilir mi?

Kiraya verenin her yeni kiracı adayını kabul etmek zorunda olduğu söylenemez. Ödeme gücü bulunmayan, taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanacağı anlaşılan veya mevcut kira şartlarını kabul etmeyen bir adayın reddedilmesi haklı olabilir.

Bununla birlikte TBK m.325’in açık düzenlemesi karşısında kiraya veren kabul etmesi beklenebilecek uygun bir kiracı adayını keyfî olarak reddedip daha sonra eski kiracıdan aylarca kira talep edemez.

Örneğin aylık 20.000 TL bedelle kiralanmış bir konut için ödeme gücü bulunan yeni kiracı aynı koşullarla hemen taşınmaya hazırken ev sahibinin “artık 35.000 TL istiyorum” diyerek bu kişiyi reddetmesi ve daha sonra aradaki boş dönem için eski kiracıdan 20.000 TL istemesi hâlinde, zararın artmasına kendi davranışıyla sebep olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Kiraya veren de zararın büyümemesi için makul davranmak zorundadır.

Ev Sahibi Evi Yeniden Kiraya Vermek İçin Çaba Göstermek Zorunda mı?

TBK m.325 yalnız kiracının sorumluluğunu düzenlemez; kiraya verene de zararı artırmama yükümlülüğü yükler.

Kiraya veren taşınmazı yeniden kiralamak için makul çaba göstermek zorundadır. Evi aylarca ilana koymamak, gösterim taleplerini reddetmek veya piyasanın çok üzerinde bedel isteyerek kiralanmasını bilerek güçleştirmek suretiyle ortaya çıkan bütün zarar eski kiracıya yüklenemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.01.2016 tarihli, 2015/2251 E., 2016/114 K. sayılı kararında, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme konusunda çaba göstermesi ve zararın artmasını önlemek için üzerine düşeni yapması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.03.2017 tarihli, 2017/1645 E., 2017/3093 K. sayılı kararında da makul sürenin, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi hâlinde taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre olduğu benimsenmiştir.

Bu nedenle mahkemede yalnız evin fiilen kaç ay boş kaldığına bakılmaz. O taşınmazın normal şartlarda kaç ay içinde yeniden kiralanabileceği önemlidir.

Ev Sahibi Evi 6 Ay Boş Tutarsa Kiracı 6 Aylık Kira Öder mi?

Hayır. Taşınmazın fiilen altı ay boş kalması, makul sürenin mutlaka altı ay olduğu anlamına gelmez.

Bir bilirkişi incelemesinde benzer bir evin aynı koşullarla bir ay içinde kiralanabileceği belirlenmişse, ev sahibinin kişisel tercihiyle evi altı ay boş bırakması eski kiracının sorumluluğunu altı aya çıkarmaz.

TBK m.325’in ikinci fıkrası uyarınca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka şekilde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları da hesaba katmak zorundadır.

Bu hüküm, ev sahibinin erken tahliyeyi gelir kaynağına dönüştürmesini engeller.

Ev Sahibi Evi Hemen Başkasına Kiralarsa Eski Kiracıdan da Kira Alabilir mi?

Aynı dönem için hem yeni kiracıdan kira alınması hem de eski kiracıdan aynı kira bedelinin tahsil edilmesi mümkün değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.05.2017 tarihli, 2017/2064 E., 2017/7056 K. sayılı kararında, kiralananın erken tahliyeden sonra üçüncü kişiye yeniden kiraya verilmiş olması karşısında, eski kiracının sorumluluğunun yeniden kiralama tarihine kadar olan dönem esas alınarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Örneğin kiracı 1 Haziran’da anahtarı teslim etmiş ve ev 20 Haziran’da aynı koşullarla yeni kiracıya verilmişse, ev sahibinin eski kiracıdan ayrıca Temmuz ve Ağustos kiralarını istemesi kural olarak mümkün değildir.

Ancak yeni kira sözleşmesinin bedeli eski kiradan düşükse farklı bir hesap gündeme gelebilir.

Ev Daha Düşük Bedelle Kiraya Verilirse Eski Kiracı Aradaki Farkı Öder mi?

Taşınmazın erken tahliyeden sonra daha düşük kira bedeliyle yeniden kiraya verilmesi eski kiracının sorumluluğunu her durumda tamamen sona erdirmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.06.2019 tarihli, 2017/8508 E., 2019/5218 K. sayılı kararında, taşınmazın makul süre içerisinde eski kira bedelinden daha düşük bir bedelle yeniden kiraya verilmesi hâlinde, eski kiracının makul sürenin kalan kısmı bakımından iki kira bedeli arasındaki farktan sorumlu tutulabileceği kabul edilmiştir.

Örneğin eski kira 30.000 TL, makul yeniden kiralama süresi üç ay ve taşınmaz bir ay sonra 25.000 TL’ye kiralanmışsa, ilk boş ayın kira kaybı yanında makul sürenin kalan kısmındaki bedel farkının da hesaplanması gündeme gelebilir.

Bununla birlikte yeni sözleşmenin düşük bedelle yapılmasının gerçekten piyasa koşullarından mı kaynaklandığı, yoksa eski kiracıya zarar yüklemek amacıyla mı yapıldığı da somut olayda incelenebilir.

Ev Daha Yüksek Bedelle Kiraya Verilirse Eski Kiracıdan Kalan Kira İstenebilir mi?

Kiraya veren erken tahliyeden sonra taşınmazı daha yüksek bedelle ve kısa süre içerisinde yeniden kiraya vermişse, erken tahliye nedeniyle uğranılan gerçek zarar buna göre belirlenir.

TBK m.325 kiraya verenin taşınmazı başka biçimde kullanarak elde ettiği yararların veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların kira alacağından indirilmesini öngörmektedir.

Dolayısıyla eski kiracı 15.000 TL kira öderken evin birkaç gün sonra 25.000 TL’ye kiralanması hâlinde, ev sahibinin bir taraftan yeni yüksek kira gelirini elde edip diğer taraftan eski kiracıdan sözleşmenin kalan aylarının tamamını talep etmesi mümkün değildir.

Kira Sözleşmesinde “3 Ay Önceden Haber Verilecek” Yazıyorsa Ne Olur?

Kira sözleşmelerinde kiracının çıkmadan önce belirli bir süre önceden bildirim yapacağına ilişkin hükümler bulunabilir.

Yargıtay uygulamasında bu tür hükümler, özellikle erken tahliye hâlinde makul sürenin belirlenmesinde dikkate alınabilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.07.2020 tarihli, 2019/5073 E., 2020/3938 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinde kiracının üç ay önceden noter aracılığıyla bildirim yaparak taşınmazı tahliye edebileceğinin kararlaştırılmış olması nedeniyle tarafların makul süreyi üç ay olarak belirledikleri kabul edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.12.2016 tarihli, 2015/10249 E., 2016/7529 K. sayılı kararında da tarafların sözleşmede bir aylık bildirim süresi kararlaştırmaları nedeniyle erken tahliyedeki makul sürenin bir ay kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Bu nedenle kira sözleşmesindeki fesih ve ihbar hükümleri görülmeden yalnız genel TBK m.325 hesabıyla sonuca gidilmemelidir.

Kiracı “Bir Ay Önceden Haber Verdim” Derse Borçtan Kurtulur mu?

Sözleşmede bir aylık ihbarla erken çıkış hakkı açıkça tanınmışsa ve kiracı bu usule uygun davranmışsa sonuç farklı olabilir.

Ancak kira sözleşmesinde böyle bir hak bulunmadığı hâlde yalnız bir ay önce “çıkıyorum” demek TBK m.325 sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bildirim yapılması ev sahibinin yeni kiracı aramaya erken başlamasını sağlayacağı için makul süre ve zarar hesabında önem taşıyabilir. Buna karşılık bildirimin tek başına sözleşmenin kalan bütün sonuçlarını ortadan kaldırıp kaldırmadığı sözleşmenin içeriğine göre belirlenir.

İş Değişikliği, Tayin veya Başka Şehre Taşınmak Kalan Kiraları Siler mi?

Kiracının iş değiştirmesi, başka şehre tayin olması, ev satın alması, evlenmesi veya kişisel nedenlerle taşınmak istemesi tek başına TBK m.325 kapsamındaki erken tahliye sorumluluğunu ortadan kaldıran genel bir kural değildir.

Kiracı açısından sözleşmenin devamını çekilmez hâle getiren olağanüstü bir durum bulunduğu iddia ediliyorsa TBK’nın önemli sebeple feshe ilişkin hükümleri ayrıca değerlendirilebilir. Ancak her kişisel değişiklik önemli sebep kabul edilmez.

Bu nedenle “tayin oldum, artık hiç kira ödemem” veya “şehir değiştirdim, sözleşme kendiliğinden bitti” şeklinde genel bir hukuki sonuç bulunmamaktadır.

Evde Ciddi Ayıp Varsa Kiracı Yine Makul Süre Kirası Öder mi?

Kiracının sözleşmeyi haklı nedenle sona erdirme imkânının bulunduğu hâller, sıradan erken tahliyeden farklıdır.

Kiralananın kullanılmasını ciddi biçimde engelleyen ayıplar, sağlık ve güvenliği ağır biçimde etkileyen sorunlar veya kiraya verenin temel borçlarını yerine getirmemesi durumunda fesih hakkının şartları ayrıca değerlendirilir.

Ancak ayıbın varlığı da kiracının hiçbir işlem yapmadan evi terk etmesini her durumda haklı hâle getirmez. Kiraya verene ayıbı gidermesi için gereken bildirimin ve uygun sürenin verilip verilmediği önem taşıyabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 29.02.2016 tarihli, 2015/5819 E., 2016/1409 K. sayılı kararında, kiralanandaki ayıp nedeniyle kiraya verene uygun süre verilmeden gerçekleştirilen erken feshin haklı olmadığı ve kiracının makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu kabul edilmiştir.

Kiracı Depozitoyu “Son Ayların Kirasına Say” Diyebilir mi?

Depozito, kiracının tek taraflı kararıyla otomatik olarak son kira aylarına dönüşmez.

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiraya verenin ödenmemiş kira, erken tahliye nedeniyle doğmuş geçerli alacak veya kiralanandaki zarar gibi talepleri varsa depozito hesabında bunların değerlendirilmesi mümkündür. Ancak ev sahibinin “erken çıktın, depoziton tamamen yandı” şeklinde hiçbir hesap yapmaksızın depozitoyu tutması da doğru değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.06.2019 tarihli, 2017/8508 E., 2019/5218 K. sayılı kararında, erken tahliye nedeniyle kira kaybı ile depozito alacağının birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.03.2018 tarihli, 2017/7188 E., 2018/2873 K. sayılı kararında da depozito ile kira alacağının mahsubu bakımından öncelikle gerçek kira alacağının hangi döneme ait olduğunun belirlenmesi gerektiği benimsenmiştir.

Ev Sahibi Kalan 1 Yıllık Kiranın Tamamı İçin İcra Takibi Yapabilir mi?

Kiraya veren talep ettiği alacak için icra takibi başlatabilir; ancak erken tahliye nedeniyle gerçekten ne kadar kira kaybı bulunduğu TBK m.325’e göre belirlenir.

Makul sürenin bilirkişi incelemesiyle tespit edilmesi gereken durumlarda, kalan sözleşme süresinin tamamının takip konusu yapılmış olması alacağın tamamının haklı olduğu anlamına gelmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.07.2020 tarihli, 2019/5073 E., 2020/3938 K. sayılı kararında, erken tahliyeden kaynaklanan makul süre kira alacağının miktarı yargılama sonucunda belirlenebildiğinden alacağın likit olmadığı kabul edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.12.2015 tarihli, 2015/1481 E., 2015/10932 K. sayılı kararında da makul süre kira alacağının bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gereken nitelikte olması nedeniyle icra inkâr tazminatı bakımından likit alacak sayılamayacağı benimsenmiştir.

Kira alacağına ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce, kanundaki istisnalar dışında, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin zorunlu arabuluculuk hükümleri de dikkate alınmalıdır.

Kiracı Erken Çıkarken Ne Yapmalı?

Erken tahliyede en fazla uyuşmazlık yaratan konu, evin ne zaman boşaltıldığı değil, anahtarın hangi tarihte ve hangi şekilde teslim edildiğidir.

Kiracının ayrılma iradesini yazılı olarak bildirmesi, anahtar teslimini imzalı tutanakla belgelemesi ve taşınmazın teslim anındaki durumunu kayıt altına alması daha sonra çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşır.

Kiracı uygun yeni kiracı adayı bulmuşsa adayın kimliği, ödeme gücü ve hangi koşullarla kiralamaya hazır olduğu ev sahibine ispatlanabilir biçimde bildirilmelidir.

Kiraya verenin anahtarı almaması hâlinde anahtarı apartman görevlisine, komşuya veya posta kutusuna bırakmak yerine hukuken ispatlanabilir teslim yöntemlerine başvurulmalıdır.

Ev Sahibi Erken Çıkan Kiracıdan Ne İsteyebilir?

Kiraya veren bakımından da en sağlıklı yöntem sözleşmenin kalan bütün aylarını topluca istemek değildir.

Öncelikle anahtarın teslim tarihi belirlenmeli, taşınmaz gecikmeden yeniden kiraya çıkarılmalı ve ilanlar ile gösterimler kayıt altına alınmalıdır. Taşınmazın aynı koşullarla kaç sürede kiralanabileceği uyuşmazlık konusu olursa piyasa koşulları ve taşınmazın özellikleri üzerinden makul süre tespit edilir.

Taşınmaz daha önce yeniden kiralanmışsa yeni sözleşmenin tarihi ve kira bedeli de hesapta dikkate alınır. Kiraya verenin kendi tercihiyle evi boş tutması veya kabul edilebilir bir kiracı adayını gerekçesiz reddetmesi eski kiracının sorumluluğunu sınırsız hâle getirmez.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Çıkarsa Kalan Kiraların Tamamını Ödemek Zorunda Değildir

Erken tahliye uyuşmazlığında hesabın başlangıç noktası sözleşmenin bitiş tarihi değil, kiralananın usulüne uygun biçimde geri verildiği tarihtir. Kiracı bu tarihe kadar normal kira borcundan; sonrasında ise şartları varsa taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca doğan kira kaybından sorumlu olur.

Kiracının uygun ve ödeme gücü bulunan yeni bir kiracı bulması sorumluluğu daha erken sona erdirebilir. Ev sahibinin taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli çabayı göstermemesi veya uygun kiracı adayını sebepsiz reddetmesi ise talep edebileceği bedeli etkileyebilir.

Bu nedenle bir yıllık sözleşmeden altı ay erken çıkan kiracının otomatik olarak altı aylık kira borçlandığı kabul edilmez. Gerçek sorumluluk; sözleşmedeki fesih hükümleri, anahtar teslim tarihi, taşınmazın yeniden kiralanma süresi, yeni kiracı bulunup bulunmadığı ve kiraya verenin zararın artmasını önlemek için gösterdiği çaba birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa bütün kalan kirayı öder mi?

Kural olarak hayır. TBK m.325 gereğince sorumluluk, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre üzerinden belirlenir.

Bir yıllık kontrattan 6 ay sonra çıkarsam kalan 6 ayı öder miyim?

Kalan altı ayın tamamı otomatik olarak istenemez. Evin örneğin bir ay içinde yeniden kiraya verilebileceği belirlenirse sorumluluk buna göre sınırlandırılır.

Anahtarı verdiğim gün kira borcum biter mi?

Anahtar teslimine kadar normal kira bedeli devam eder. Erken çıkılmışsa anahtar tesliminden sonra TBK m.325 kapsamında makul süre kira kaybı sorumluluğu ayrıca doğabilir.

Ev sahibi anahtarı almıyorsa ne yapmalıyım?

Anahtarın ispatlanabilir hukuki yöntemlerle teslim edilmesi gerekir. Noter aracılığıyla teslim ve gerekli bildirimler uygulamada önem taşır.

Yerime başka kiracı bulursam ödeme yapmam gerekir mi?

Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulunması hâlinde TBK m.325 uyarınca sorumluluk sona erebilir.

Ev sahibi bulduğum kiracıyı kabul etmezse ne olur?

Reddin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığı değerlendirilir. Uygun ve ödeme gücü bulunan bir adayı yalnız eski kiracıdan kira almaya devam etmek amacıyla reddetmek korunmaz.

Ev sahibi evi hemen yeniden kiralarsa benden de kira alabilir mi?

Aynı dönem için iki ayrı kiracıdan tam kira alınamaz. Yeni kiralama tarihi ve yeni kira bedeli eski kiracının sorumluluğunun hesabında dikkate alınır.

Ev sahibi evi daha ucuza kiralarsa farkı benden isteyebilir mi?

Yargıtay uygulamasında, makul sürenin kalan kısmı bakımından eski kira ile yeni kira arasındaki farkın eski kiracıdan istenebilmesi mümkündür.

Depozito erken tahliye tazminatına sayılabilir mi?

Geçerli kira ve zarar alacaklarının depozitodan mahsup edilmesi mümkün olabilir; ancak depozito yalnız erken çıkıldığı gerekçesiyle otomatik olarak yanmaz.

İş için başka şehre taşındım, kira borcum biter mi?

Başka şehre taşınmak veya tayin olmak tek başına erken tahliye sorumluluğunu ortadan kaldıran genel bir sebep değildir. Somut olayda farklı bir haklı veya önemli fesih sebebi bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilir.

Kaynakça

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.52, m.112, m.301, m.325 ve ilgili kira hükümleri.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.04.2023, 2023/909 E., 2023/1063 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.02.2022, 2021/9036 E., 2022/834 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.07.2020, 2019/5073 E., 2020/3938 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.06.2019, 2017/8508 E., 2019/5218 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.03.2018, 2017/8930 E., 2018/1992 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.03.2018, 2017/7188 E., 2018/2873 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.05.2017, 2017/2064 E., 2017/7056 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.03.2017, 2017/1645 E., 2017/3093 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.12.2016, 2015/10249 E., 2016/7529 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.02.2016, 2015/5819 E., 2016/1409 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.01.2016, 2015/2251 E., 2016/114 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.12.2015, 2015/1481 E., 2015/10932 K.