Kiracı Evi Satın Almak İsteyenlere Göstermek Zorunda mı?

Bir konutun veya iş yerinin kiracı tarafından kullanılıyor olması, taşınmazın satılmasına engel değildir. Ev sahibi, kira sözleşmesi devam ederken taşınmazını satışa çıkarabilir. Ancak evin içinde kiracı bulunduğu için alıcıların taşınmazı görmesi, ev sahibinin istediği her saatte ve habersiz biçimde eve girebileceği anlamına gelmez.

Kiracı, satış için gerekli olduğu ölçüde evin görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Ev sahibi de bu hakkını kiracının özel hayatına, çalışma saatlerine ve konuttaki huzuruna zarar vermeyecek şekilde kullanmalıdır. Taraflar uygun gün ve saatler konusunda anlaşamazsa ev sahibinin doğrudan eve girmesi değil, hukuki yollara başvurması gerekir.

Kiracı Satılık Evi Göstermek Zorunda mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır.

Bu nedenle kiracı, “Ben burada oturuyorum, evi hiç kimseye göstermem” diyerek taşınmazın satışını tamamen engelleyemez. Bununla birlikte ev sahibi de dilediği gün, dilediği saatte ve sınırsız sayıda alıcıyla eve gelemez.

Kiraya veren, eve yapılacak ziyaretleri uygun bir süre önce kiracıya bildirmeli ve kiracının menfaatlerini gözetmelidir. Gösterim saatlerinin önceden belirlenmesi, ziyaretlerin makul sürelerle sınırlandırılması ve mümkün olduğunca belirli günlerde toplanması gerekir.

Örneğin kiracının haberi olmadan her gün farklı kişilerin kapıya gönderilmesi, geç saatlerde eve alıcı getirilmesi veya kiracının evde bulunmadığı sırada konuta girilmek istenmesi hukuka uygun değildir.

Kiracı Evi Göstermiyorsa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiracı makul gün ve saat önerilerine rağmen evi satın almak isteyen kişilere göstermeyi tamamen reddediyorsa, ev sahibi öncelikle yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde taşınmazın satışa çıkarıldığı, hangi gün ve saatlerde gösterilmek istendiği ve kiracının uygun olduğu alternatif zamanları bildirmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir.

Noter ihtarnamesi gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ev sahibinin talepte bulunduğunu ve kiracının buna karşılık vermediğini ispatlaması bakımından yararlı olabilir.

Kiracı yine izin vermezse kiralananın gösterilmesine izin verilmesi talebiyle hukuki süreç başlatılabilir. Bu uyuşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklandığı için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Ancak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle ev sahibi doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Kiracı mahkemenin evi gösterme kararına uymazsa ne olur?

Mahkeme, kiracının taşınmazı belirli gün ve saatlerde potansiyel alıcılara göstermesine yönelik ihtiyati tedbir kararı verebilir. Ev sahibi, kararın kendisine bildirilmesinden itibaren bir hafta içinde icra dairesinden veya mahkemenin görevlendirdiği yazı işleri müdürlüğünden kararın uygulanmasını istemelidir. Belirlenen randevuda icra memuru taşınmaza giderek işlemi tutanağa bağlar. Kiracı kapıyı açmaz veya gösterimi engellerse gerektiğinde kolluk kuvvetlerinden yardım alabilir. Tedbir kararına kasten aykırı davranan kiracı hakkında, ihlalin öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde şikâyette bulunulması üzerine altı aya kadar disiplin hapsi kararı verilebilir. Bununla birlikte ev sahibi mahkeme kararını gerekçe göstererek kendi başına yedek anahtar veya çilingirle konuta giremez; uygulama yetkili icra memuru tarafından yürütülmelidir.

Evin Gösterilmesine İzin Davası Nerede Açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Dava sonucunda mahkeme yalnızca “kiracı evi göstersin” şeklinde genel ve belirsiz bir karar vermek yerine, taşınmazın hangi günlerde, hangi saat aralığında ve ne kadar süreyle gösterileceğini belirler. B

Örneğin mahkeme, evin haftada bir gün belirli saatler arasında ve önceden haber verilmek şartıyla gösterilmesine karar verebilir. Gün ve saatlerin belirlenmesinde kiracının çalışma düzeni, çocukların durumu, sağlık koşulları ve satışın gerektirdiği makul ihtiyaç değerlendirilir.

Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası Ne Kadar Sürer?

Başvuru yapıldığı anda ev sahibine doğrudan eve girme izni verilmez. Önce zorunlu arabuluculuk süreci yürütülür; anlaşma sağlanamazsa yargılama yapılır. Yargılama başlayınca hakim tensiple birlikte tedbir kararı niteliğinde randevu çizelgesi oluşturur

Ev Sahibi Yedek Anahtarla Eve Girebilir mi?

Hayır. Kiraya verenin taşınmazın sahibi olması, kiracının kullandığı konuta izinsiz girebileceği anlamına gelmez.

Kira sözleşmesi devam ettiği sürece konutun fiilî kullanım ve özel yaşam alanı kiracıya aittir. Ev sahibinin kendisinde bulunan yedek anahtarla, çilingir yardımıyla veya kapıyı zorlayarak kiracının izni olmadan eve girmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu gündeme getirir.

Kiracının evde bulunmaması da sonucu değiştirmez. Ev sahibi “Ev benim, yalnızca alıcıya göstermek için girdim” diyerek izinsiz girişini hukuka uygun hâle getiremez. Kiracı izin vermiyorsa yapılması gereken, zorunlu arabuluculuk ve ardından dava yolunu izlemektir.

Ev Sahibi Kiracıyı Sürekli Arayabilir mi?

Ev sahibi, evin gösterilmesi veya satış süreci hakkında kiracıyla iletişim kurabilir.

Ancak kiracının açıkça uygun olmadığını belirtmesine rağmen çok sayıda telefon açılması, gece saatlerinde aranması, farklı numaralardan sürekli mesaj gönderilmesi veya baskı ve taciz amacıyla iletişimin sürdürülmesi hâlinde suçun şartları oluşabilir.

Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma suçunun oluşabilmesi için ısrarlı davranışın sırf mağdurun huzurunu bozma amacıyla gerçekleştirilmesi gerekir. Bu nedenle her kira anlaşmazlığında otomatik olarak ceza sorumluluğu doğmaz. Aramaların sayısı, saatleri, içeriği ve ne kadar süre devam ettiği birlikte değerlendirilir.

Hakaret, tehdit veya şantaj içeren mesajlar varsa bunlar ayrıca ilgili suçlar bakımından incelenebilir. Kiracı arama kayıtlarını, mesajları ve sesli mesajları delil olarak saklayabilir.

Kiracı Evi Göstermediği İçin Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının evi göstermemesi tahliye sebebi değildir. Ev sahibi bu gerekçeyle kiracıyı evden çıkaramaz veya eşyalarını dışarı koyamaz.

Ancak kiracının kanundan doğan gösterme yükümlülüğünü sürekli ve haksız biçimde ihlal etmesi hâlinde kiraya veren, öncelikle ihlalin giderilmesini talep edebilir ve kiralananın gösterilmesine izin davası açabilir. Davranışın sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyeye yol açıp açmayacağı somut olayın ağırlığına ve gerekli ihtar şartlarının yerine getirilip getirilmediğine göre ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle ev sahibinin doğrudan tahliye tehdidinde bulunmak yerine önce gösterim günlerini yazılı olarak önermesi, arabuluculuğa başvurması ve gerekirse mahkeme kararı alması gerekir.

Kiracılı Ev Satılabilir mi?

Evet. Ev sahibinin taşınmazı satabilmesi için kiracının onayını alması gerekmez. Tapu devri, kiracı evde oturmaya devam ederken gerçekleştirilebilir.

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Eski ev sahibiyle yapılan sözleşme, aynı temel şartlarla yeni malikle devam eder.

Bu nedenle yeni malik, tapuyu aldıktan sonra kiracıya “Evi satın aldım, hemen çıkın” diyemez. Tahliye için kanunda düzenlenen sebeplerden birinin bulunması ve gerekli sürelerin izlenmesi gerekir.

Kiracılı Ev Almak Mantıklı mı?

Kiracılı ev satın almak her durumda avantajlı veya dezavantajlı değildir. Alıcının taşınmazı hangi amaçla aldığı belirleyicidir.

Taşınmaz yatırım amacıyla alınıyorsa düzenli ödeme yapan ve sözleşmeye uygun davranan mevcut bir kiracının bulunması avantaj sağlayabilir. Ancak alıcı evi kısa sürede kendisi kullanmak istiyorsa tahliye sürecinin hemen sonuçlanmayabileceğini hesaba katmalıdır.

Satın almadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira bedeli, ödemelerin düzenli olup olmadığı, depozito, kiracıyla devam eden davalar, tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı ve taşınmazın aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı incelenmelidir.

Kiracının tahliye edileceği varsayımıyla taşınmaz satın alınmamalıdır. Yeni malikin ihtiyacı gerçek olsa bile ihtar, arabuluculuk ve dava süreci zaman alabilir; mahkeme ihtiyacın samimi olmadığı sonucuna da varabilir.

Örnek içtihatlar

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2014/9068

Karar Numarası: 2014/10173

Karar Tarihi: 22.09.2014

ÖZETİ: Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi, kabule göre de davalı kefil hakkında da olumlu olumsuz hüküm kurulmaması doğru olmayıp, Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmektedir.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananı göstermeye izin davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, satışa çıkarılan kiralananın haftanın belli gün ve saatlerinde alıcılara gösterilmesine izin verilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davacı tarafından hafta içi Pazartesi günleri saat 18:00- 20:00 saatleri arasında, hafta sonu pazar günleri ise saat 13:00-16:00 saatleri arasında 3 ay boyunca gösterilmesi hususunda izin verilmesine karar verilmiş, hüküm, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davacı kiraya verenin kiralananı satışa çıkardığını, davalı kiracının alıcıların taşınmazı görmesine izin vermediğini, kiralananın gün ışığı alıp, gündüz vakitlerinde gösterilmesi halinde daha iyi bir fiyatla satılabileceğini belirterek hafta içi bir gün ve hafta sonu bir gün olmak üzere gün ışığı süresince kiralananın gösterilmesine izin verilmesi isteminde bulunmuştur. Davalı vekili davalının haftanın altı günü 09.00 ve 17.30 saatleri arasında çalıştığını, kiralananı Pazartesi günleri 19.00 ile 20.00 saatleri arasında bundan ayrı ciddi alıcıların tekrar talep etmesi halinde üç gün önceden kiracıya haber vermesi kaydıyla Pazar günü 11.00 ile 12.00 saatleri arasında tekrar gösterebileceğini ve ayrıca sürenin iki ay ile sınırlandırılmasını savunmuştur.

Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir. Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayanlar mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile Pazartesi günleri 18.00 ve 20.00, Pazar günleri ise 13.00 ile 16.00 saatleri arasında (davalı kiracının tek tatil gününün Pazar günü olduğunu bildirmesine ve bu konuda çalışma durumunu gösterir belge sunmasına rağmen Pazar günü davalı kiracıyı gündüz vakti üç saat boyunca eve bağlı kalacak şekilde) davacıların müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın Kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi, kabule göre de davalı kefil hakkında da olumlu olumsuz hüküm kurulmaması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 22.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2015/12845

Karar Numarası: 2016/201

Karar Tarihi: 21.01.2016

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananın gösterilmesine izin verilmesi davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, satışa çıkarılan kiralananın haftanın belli gün ve saatlerinde alıcılara gösterilmesine izin verilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davacı tarafından hafta içi Salı ve Perşembe günleri saat 18:00- 20:00 saatleri arasında, hafta sonu Cumartesi günleri ise saat 14:00-16:00 saatleri arasında 3 ay boyunca gösterilmesi hususunda izin verilmesine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davacı kiraya verenin kiralananı satışa çıkardığını, davalı kiracının alıcıların taşınmazı görmesine izin vermediğini, hafta içi iki gün ve hafta sonu bir gün olmak üzere kiralananın gösterilmesine izin verilmesi isteminde bulunmuştur. Davalı vekili kira artış oranında tarafların anlaşamadıklarını, sözlü olarak bildirimin yapıldığını, hakkın kötüye kullanıldığını, talebin reddine karar verilmesini istemiştir.

Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir. Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayan mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki, herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile Salı ve Perşembe 18.00 ve 20.00, Cumartesi günleri ise 14.00 ile 16.00 saatleri arasında davacının müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına da sebep olacak niteliktedir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, ekonomik koşullar, diğer özel genel faktörler, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 21/01/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2013/16845

Karar Numarası: 2014/6228

Karar Tarihi: 14.05.2014

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananı göstermeye izin davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiraya veren tarafından açılan kiralananın gösterilmesine izin istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına ve bozma kararı gereğince işlem yapılarak hüküm verilmiş bulunmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalının vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince, taraflar arasındaki uyuşmazlıkta taşınmazın aynı yahut kira bedeli ihtilaflı olmayıp dava kiralananı göstermeye izin verilemesi istemiyle açılmış olup vekalet ücretinin maktu olarak takdir edilmesi gerekir. Nitekim mahkemece verilen ilk hüküm bu yönden de Yargıtay tarafından bozulmuş olup mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilerek hüküm oluşturulduğu belirtilmiştir. Buna göre vekalet ücreti yönünden de bozma doğrultusunda maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan (2) No’lu bentte yazılı nedenlerle 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 14/05/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.