Ev Sahibi Anahtarı Almıyor, Ne Yapmalıyım? Anahtarı Emlakçıya Teslim Edebilir miyim?

Evi tamamen boşalttınız, bütün eşyalarınızı taşıdınız fakat ev sahibi anahtarı almıyor. Telefonlara cevap vermiyor, teslim için gün vermiyor veya “Anahtarı istemiyorum, kira sözleşmen devam ediyor.” diyor olabilir. Böyle bir durumda anahtarı kapıcıya, komşuya veya emlakçıya bırakıp gitmek kiracı açısından ciddi bir risk yaratabilir.

Çünkü bir konutun boşaltılması ile kiralananın kiraya verene geri teslim edilmesi aynı şey değildir. Anahtarın hangi tarihte teslim edildiği sonradan tartışma konusu olursa, teslim tarihini ispatlamak kural olarak kiracıya düşer.

Bu nedenle özellikle kiraya verenle aranın bozuk olduğu bir tahliyede anahtar elden veriliyorsa mutlaka yazılı teslim belgesi alınmalıdır. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa noter yoluyla teslim veya mahkemeden tevdi mahalli belirlenmesi gündeme gelir.

Emlakçıya teslim ise ancak emlakçının anahtarı kiraya veren adına teslim almaya yetkili olduğunun ortaya konulabildiği durumda güvenlidir. Evi yıllar önce aynı emlakçı aracılığıyla kiralamış olmak, tek başına o emlakçının tahliye sırasında anahtarı almaya da yetkili olduğunu göstermez.

1. Ev Sahibi Anahtarı Almıyor, Ne Yapmalıyım?

Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınıyorsa kiracı anahtarı elinde tutup aylarca beklemek zorunda değildir. Fakat kiracının yapmaması gereken şey, anahtarı gelişigüzel bir kişiye bırakıp taşınmazın teslim edildiğini varsaymaktır.

Öncelikle kiraya verene anahtarın teslim edilmek istendiği açık biçimde bildirilmelidir. Kiraya veren teslim için gelirse anahtar, tarih yazılı bir teslim tutanağı karşılığında verilmelidir.

Kiraya veren açıkça anahtarı almayacağını söylüyorsa veya teslimden kaçınıyorsa anahtarın teslimi ispatlanabilir hâle getirilmelidir. Yargıtay’ın uzun süredir benimsediği uygulamada kiracının önünde iki güvenli yol bulunmaktadır: anahtarın noter aracılığıyla tevdi edilerek durumun kiraya verene bildirilmesi veya mahkemeden tevdi mahalli belirlenmesinin istenmesi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/3046 E., 2021/5851 K. sayılı kararında da anahtarın kiraya verene bizzat teslim edilmesi dışında, notere tevdi veya tevdi mahalli tayini yoluyla teslim mümkün kabul edilmiştir. Kararda ayrıca yalnız anahtarı belirlenen yere bırakmanın yeterli olmadığı, yapılan teslimin kiraya verene bildirilmesinin de önem taşıdığı belirtilmiştir.

Dolayısıyla ev sahibi anahtarı almıyorsa çözüm, anahtarı rastgele bir yere bırakmak değil; teslim tarihini daha sonra tartışmaya yer bırakmayacak şekilde ortaya koymaktır.

2. Evi Boşaltmak Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Kiracının eşyalarını taşıması, elektrik ve su aboneliklerini kapatması veya artık evde yaşamaması tek başına kiralananın geri verildiğini göstermez.

Türk Borçlar Kanunu m.334 uyarınca kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralananı kiraya verene geri vermekle yükümlüdür. Konut ve işyerlerinde bu geri verme işleminin en önemli göstergelerinden biri anahtarın teslimidir.

Yargıtay kararlarında da kiralananın fiilen boşaltılmış olması ile anahtarın teslim edilmesi birbirinden ayrılmaktadır. Anahtar teslim edilmediği sürece taşınmazın kiracının kullanımında bulunduğu kabul edilebilir.

Örneğin kiracı 1 Haziran’da bütün eşyalarını çıkarmış ancak anahtarı 20 Haziran’da teslim etmişse, yalnız “Ben 1 Haziran’dan beri evde yaşamıyordum.” demesi 1 Haziran tarihinin hukuki teslim tarihi olarak kabul edilmesini sağlamayabilir.

Bu sebeple taşınırken yalnız nakliye tarihine değil, anahtarın hangi gün ve kime teslim edildiğine de dikkat edilmelidir.

3. Anahtar Teslim Edilmezse Kira Ödemeye Devam Edilir mi?

Anahtarın teslim edilmemesi, özellikle teslim tarihi taraflar arasında tartışmalıysa kira borcunun hangi tarihe kadar devam ettiği konusunda kiracı aleyhine sonuç doğurabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7031 E., 2019/3765 K. sayılı kararında, kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerektiği; anahtar teslim edilmediği sürece taşınmazın kiracının kullanımında olduğunun kabul edileceği belirtilmiştir.

Kiracı “Ben evi mart ayında boşalttım.”, ev sahibi ise “Anahtarı bana haziranda verdi.” diyorsa mart ayındaki teslimi ispatlamak kiracıya düşer. Kiracı bunu ispatlayamazsa ev sahibinin ileri sürdüğü daha sonraki teslim tarihinin esas alınması riski vardır.

Ancak anahtarın teslim edildiği gün ile kiracının bütün kira sorumluluğunun mutlaka aynı gün sona ermesi de birbirinden farklı meselelerdir.

Kiracı sözleşme süresini veya fesih dönemini beklemeden evi erken teslim etmişse Türk Borçlar Kanunu m.325 uygulanabilir. Bu durumda taşınmaz geri verilmiş olsa dahi kira sözleşmesinden doğan borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir.

Örneğin bir yıllık sözleşmenin beşinci ayında kiracı haklı bir sebep olmaksızın çıkıp anahtarı usulüne uygun teslim etmişse, anahtar teslimi taşınmazın artık kiracının fiilî kullanımında olmadığını gösterir. Fakat erken tahliyeden kaynaklanan makul süre kira sorumluluğu ayrıca hesaplanabilir.

Bu nedenle iki soru birbirine karıştırılmamalıdır: “Anahtarı ne zaman teslim ettim?” ve “Kira borcum hangi tarihte tamamen sona erdi?” her dosyada aynı cevabı vermeyebilir.

4. Anahtar Üçüncü Bir Kişiye Teslim Edilebilir mi?

Anahtarın mutlaka kiraya verenin bizzat kendisine verilmesi şart değildir. Kiraya veren adına anahtarı teslim almaya yetkili bir vekile, temsilciye veya bu konuda yetkilendirilmiş başka bir kişiye yapılan teslim de geçerli olabilir.

Ancak anahtarın herhangi bir üçüncü kişiye bırakılmış olması tek başına kiralananın geri verildiğini göstermez. Emlakçı, apartman görevlisi, kiraya verenin oğlu veya başka bir yakını anahtarı fiilen teslim almış olabilir; fakat bu kişinin kiraya veren adına teslim almaya yetkili olup olmadığı ayrıca belirlenmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022/6434 E., 2023/1271 K. sayılı kararında kiraya veren tüzel kişiye ait anahtarlar, kurumun Yapı Teknik Proje Müdürlüğü evrak birimindeki görevliye imza karşılığında teslim edilmiştir. Yargıtay, anahtarların kiraya veren tüzel kişinin teslim almaya yetkili birimine bırakılmış olmasını usulüne uygun teslim olarak kabul etmiştir. Kararda, anahtarların kiraya verenin hâkimiyet alanına geçmiş olması da dikkate alınmıştır.

Buna karşılık aynı sonuç, kiraya verenle herhangi bir bağlantısı bulunan her kişi için geçerli değildir. Yargıtay kararlarında emlakçıya, çalışana veya kiraya verenin yakınına yapılan teslimlerde kişinin teslim almaya yetkili olup olmadığı özellikle araştırılmaktadır.

Bu nedenle üçüncü kişiye teslimde asıl soru “Anahtarı birine verdim mi?” değil, “Anahtarı verdiğim kişi kiraya veren adına bunu teslim almaya yetkili miydi ve kiralanan bu teslimle kiraya verenin hâkimiyetine geçti mi?” sorusudur.

5. Anahtar Emlakçıya Teslim Edilebilir mi?

Anahtar emlakçıya teslim edilebilir; ancak emlakçının kiraya veren adına anahtarı teslim almaya yetkili olduğunun ispatlanabilmesi gerekir.

Kiracının taşınmazı yıllar önce aynı emlakçı aracılığıyla kiralamış olması, emlakçıya kira sona erdiğinde anahtarı geri alma konusunda kendiliğinden yetki vermez. Emlakçı yalnız kira sözleşmesinin kurulmasına aracılık etmiş olabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.12.2023 tarihli, 2023/2972 E., 2023/3825 K. sayılı kararında anahtarın emlakçıya bırakılması tek başına usulüne uygun anahtar teslimi olarak kabul edilmemiştir. Ancak kiraya verenin daha sonra taşınmazda tadilat yaptırmak üzere işlem yaptığı anlaşılmış ve bu tarihte taşınmazın artık kiraya verenin fiilî hâkimiyetine geçtiği kabul edilmiştir.

Bu karar iki ayrı noktayı göstermektedir. Emlakçının teslim almaya yetkisi ispatlanamıyorsa yalnız emlakçıya anahtar bırakılması yeterli olmayabilir. Buna karşılık kiraya veren daha sonra taşınmazı fiilen geri almış, eve girmiş, tadilat yaptırmış veya yeniden kullanmaya başlamışsa bu durum gerçek teslim tarihinin belirlenmesinde dikkate alınabilir.

5.1. Ev Sahibi “Anahtarı Emlakçıya Bırak” Derse Teslim Geçerli Olur mu?

Kiraya veren açıkça anahtarın belirli bir emlakçıya teslim edilmesini istemişse durum farklıdır.

Örneğin ev sahibi WhatsApp üzerinden “Ben şehir dışındayım, anahtarı X Emlak’tan Ahmet Bey’e bırakın.” demişse, bu mesaj emlakçının teslim almaya yetkili olduğunu gösterebilir.

Ancak talimat kadar anahtarın gerçekten o kişiye hangi tarihte teslim edildiğinin de ispatlanması gerekir. Bu nedenle emlakçıdan anahtarın teslim alındığını gösteren imzalı bir tutanak alınması en güvenli yöntemdir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7071 E., 2019/3258 K. sayılı kararında kiracı, kiraya verenin talimatıyla anahtarı emlakçıya teslim ettiğini ileri sürmüş; kiraya veren ise bunu kabul etmemiştir. Kiracının ileri sürdüğü teslim tarihi ispatlanamadığından Yargıtay bu tarihi doğrudan esas almamış, kiraya verenin daha sonraki tarihte taşınmazda tadilat tespiti yaptırmış olmasından hareketle anahtarın en geç o tarihte kendisine geçtiğini kabul etmiştir.

Dolayısıyla “Ev sahibi bana emlakçıya bırak dedi.”şeklindeki sözlü iddianın uyuşmazlık çıktığında ispatlanması güç olabilir. Talimatın yazılı olması ve teslimin ayrıca tutanakla belgelenmesi gerekir.

5.2. Evi Kiralarken Anahtarı Veren Emlakçı Çıkarken de Anahtarı Alabilir mi?

Evi kiralarken anahtarı teslim eden emlakçının tahliye sırasında da anahtarı teslim almaya yetkili olduğu otomatik olarak kabul edilmez.

Emlakçı hâlen kiraya veren adına taşınmazı yönetiyor, kira ilişkisini takip ediyor veya kiraya veren tarafından anahtar teslimi konusunda ayrıca yetkilendirilmişse teslim geçerli olabilir.

Buna karşılık emlakçı yıllar önce yalnızca kiralama işlemine aracılık etmiş ve sonrasında kiraya veren adına herhangi bir yetkisi kalmamışsa kiracının kendi kararıyla anahtarı bu emlakçıya bırakması risklidir.

Bu nedenle emlakçıya yapılacak teslimde iki belge mümkün olduğunca birlikte bulunmalıdır:

kiraya verenin emlakçıya teslim konusundaki talimatı ve emlakçının anahtarı teslim aldığına ilişkin imzalı belge.

6. Anahtar Kapıcıya veya Komşuya Teslim Edilebilir mi?

Kapıcıya veya komşuya yapılan anahtar tesliminde de aynı ölçüt uygulanır.

Apartman görevlisinin binada çalışması, kendisine kiraya veren adına anahtar teslim alma yetkisi vermez. Komşunun kiraya verenle yakın ilişkisi bulunması da tek başına yeterli değildir.

Kiraya veren “Anahtarı apartman görevlisine teslim edin.” şeklinde açık talimat vermişse ve bu talimat ispatlanabiliyorsa kapıcıya yapılan teslim geçerli kabul edilebilir. Bu durumda yine hangi dairenin kaç adet anahtarının hangi tarihte teslim edildiğini gösteren yazılı bir belge alınmalıdır.

Kiracının böyle bir talimat olmadan anahtarı kapıcıya veya komşuya bırakması ise farklıdır. Anahtarın daha sonra kiraya verene ulaştırılmış olması mümkün olsa da hukuken hangi tarihte teslim gerçekleştiği tartışmalı hâle gelebilir.

Örneğin kiracı anahtarı 1 Haziran’da kapıcıya bırakmış, kapıcı ise anahtarı ev sahibine 15 Haziran’da vermişse kiraya veren 1 Haziran tarihindeki teslimi kabul etmeyebilir.

Kiracı açısından önemli olan anahtarın binada bir kişiye bırakılmış olması değil, kiraya verenin anahtar üzerinde yeniden tasarruf edebilir hâle geldiği tarihin ispatlanabilmesidir.

7. Anahtar Ev Sahibinin Oğluna, Annesine veya Başka Bir Akrabasına Teslim Edilebilir mi?

Kiraya verenin yakını olmak kişiye kendiliğinden anahtar teslim alma yetkisi vermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/9111 E., 2019/5588 K. sayılı kararında kiracı, yurt dışında bulunan kiraya verenin oğluna anahtarı teslim etmek istemiş; ancak oğlu anahtarı kabul etmemiştir.

Yerel mahkeme kiracının anahtarı teslim etmek için gerekli çabayı gösterdiği kanaatiyle kira talebini reddetmiş, Yargıtay ise bu yaklaşımı yeterli görmemiştir. Daire, kiraya veren anahtarı teslim almıyorsa kiracının notere tevdi veya tevdi mahalli tayini yoluna başvurması gerektiğini belirtmiştir.

Kararın gösterdiği nokta açıktır: kiraya verenin oğlu olmak dahi tek başına anahtar teslim alma yetkisi anlamına gelmez.

Aynı esas anne, baba, kardeş veya diğer yakınlar bakımından da geçerlidir.

Kiraya veren açıkça “Benim yerime anahtarı oğlum teslim alacak.” demişse ve bu talimat ispatlanabiliyorsa durum değişir. Bu durumda oğul artık yalnız kiraya verenin yakını sıfatıyla değil, anahtarı teslim almak üzere yetkilendirilmiş kişi sıfatıyla hareket eder.

8. Anahtar Kiraya Verenin Çalışanına Teslim Edilebilir mi?

Bir kişinin kiraya verenin çalışanı olması da tek başına anahtarı teslim almaya yetkili olduğu anlamına gelmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7540 E., 2019/3799 K. sayılı kararında kiracı anahtarı kiraya veren şirketin çalışanına teslim etmek istemiş; çalışan anahtarı almamıştır. Kiracı bunun üzerine kendi çalışanlarıyla tutanak düzenleyerek taşınmazı terk etmiştir.

Yargıtay bu işlemi usulüne uygun anahtar teslimi olarak kabul etmemiştir.

Buna karşılık Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022/6434 E., 2023/1271 K. sayılı kararında kiraya veren tüzel kişinin anahtarları, kurumun evrak biriminde teslim almaya yetkili görevliye imza karşılığında verilmiş ve bu teslim geçerli sayılmıştır.

İki karar arasındaki fark, kişinin yalnızca çalışan olup olmaması değildir. Teslim alan çalışanın kurum adına anahtar kabul etmeye yetkili olup olmadığıdır.

Dolayısıyla bir şirket çalışanına anahtar bırakılırken kişinin görevi ve teslim alma yetkisi mutlaka belirlenmelidir.

9. Anahtar Kiraya Verenin Avukatına veya Vekiline Teslim Edilebilir mi?

Kiraya veren adına anahtarı teslim almaya yetkili vekile yapılan teslim geçerli olabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2010/2575 E., 2010/7432 K. sayılı kararında anahtarların kiraya verenin vekiline tutanakla teslim edildiği anlaşılmış ve teslim tarihi buna göre kabul edilmiştir.

Ancak burada da vekâletin kapsamına dikkat edilmelidir. Bir avukatın veya başka bir kişinin kiraya vereni belirli bir işlemde temsil ediyor olması, her durumda anahtar teslim almaya da yetkili olduğunu göstermeyebilir.

Bu nedenle vekile teslim yapılacaksa anahtar teslim alma yetkisinin bulunduğunun kontrol edilmesi ve teslimin yazılı belgeye bağlanması gerekir.

10. Ev Anahtarı Kargoyla Gönderilebilir mi?

Anahtarı kargoya vermek tek başına kiralananın kiraya verene geri teslim edildiğini göstermez.

Kargo belgesi çoğu zaman yalnızca belirli bir gönderinin belirli bir adrese gönderildiğini ve teslim edildiğini gösterir. Zarf veya paketin içinde gerçekten hangi anahtarların bulunduğu ve teslim alan kişinin kiraya veren adına teslim almaya yetkili olup olmadığı sıkıntılıdır.

Yargıtay’ın üçüncü kişiye teslim kararlarında benimsediği ölçüt burada da önemlidir: anahtarın kiraya verenin hâkimiyet alanına geçtiği ispatlanabilmelidir.

11. Anahtarı Ev Sahibinin Posta Kutusuna Bırakmak Teslim Sayılır mı?

Anahtarın kiraya verenin posta kutusuna veya kapısının önüne bırakılması da aynı sebeple risklidir.

Kiracı anahtarın belirli bir yere bırakıldığını ispatlayabilir; ancak bu durum kiraya verenin anahtarı gerçekten hangi tarihte teslim aldığı veya taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurabildiği meselesini çözmez

9. Kiracı Anahtarı En Güvenli Şekilde Nasıl Teslim Etmeli?

Kiraya veren anahtarı almaya hazırsa en basit ve güvenli yöntem, anahtarın yazılı teslim tutanağı karşılığında doğrudan kiraya verene veya anahtarı teslim almaya yetkili temsilcisine verilmesidir.

Tutanakta yalnız:

“Anahtarı aldım.”

yazılması yerine taşınmazın açık adresi, teslim tarihi, teslim edilen anahtar adedi ve teslim alan kişinin sıfatı belirtilmelidir.

Taşınmazın teslim anındaki durumu da aynı tutanağa yazılabilir. Sayaç değerleri, demirbaşlar ve gözle görülen hasarlar kayda geçirilirse sonradan çıkabilecek başka uyuşmazlıkların da önüne geçilebilir.

Özellikle kira borcu veya depozito konusunda anlaşmazlık varsa anahtar teslimi ile tarafların bütün alacaklarından vazgeçmesi birbirine karıştırılmamalıdır. Anahtarın teslim alındığının yazılması başka, tarafların karşılıklı ibra edilmesi başka hukuki sonuç doğurur.

10. Anahtar Teslim Tutanağı Nasıl Yapılır?

Anahtar teslim tutanağı için noter zorunluluğu yoktur. Tarafların birlikte düzenleyip imzaladığı yazılı bir tutanak yeterli olabilir.

Tutanağın ana amacı kiracının taşınmazı hangi tarihte geri verdiğini ve kiraya verenin anahtarı hangi tarihte teslim aldığını tartışmasız hâle getirmektir.

Metin gereksiz yere uzatılmadan açık hazırlanabilir:

Kiralananın adresi yazılır, kira ilişkisinin tarafları belirtilir, anahtarların kaç adet olduğu kaydedilir ve kiraya verenin anahtarları teslim aldığı tarih açıkça gösterilir.

Taşınmaz birlikte incelenmişse teslim anındaki durum da yazılabilir. Ancak ev sahibi anahtarı almak için gelmiş fakat ayrıntılı inceleme yapmak istemiyorsa sırf kapsamlı tutanak hazırlanamıyor diye anahtar tesliminin belgesiz bırakılması doğru değildir.

11. Ev Sahibi Anahtarı Teslim Almaktan Kaçınırsa Ne Yapılır?

Kiraya veren anahtarı teslim almıyorsa kiracının kira borcunun devam etmesini önlemek için teslim girişimini hukuken sonuç doğuracak hâle getirmesi gerekir.

Yargıtay kararlarında bu konuda istikrarlı biçimde noter veya tevdi mahalli yolu gösterilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/13600 E., 2018/10161 K. sayılı kararında, kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması hâlinde kiracının mahkemeden tevdi mahalli tayini istemesi veya anahtarı notere teslim ederek durumu kiraya verene bildirmesi gerektiği belirtilmiştir.

Aynı yaklaşım Dairenin 2017/5738 E., 2019/2154 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

Dolayısıyla ev sahibinin: “Ben anahtarı almıyorum.” demesi kiracıyı sonsuza kadar kira ilişkisi içinde tutan bir imkân vermez. Fakat kiracının da anahtarı cebinde tutup yalnızca “Teslim etmek istemiştim.” demesi yeterli olmaz.

12. Anahtar Notere Teslim Edilebilir mi?

Yargıtay uygulamasında kiraya veren anahtarı almaktan kaçındığında anahtarın notere tevdi edilmesi ve bu durumun kiraya verene bildirilmesi, usulüne uygun teslim yollarından biri olarak kabul edilmektedir.

Bu yöntemde yalnız noterlikte bir ihtarname düzenlemekle yetinilmez. Anahtarın teslimi ile kiraya verene yapılan bildirim birlikte yürütülür.

Kiraya verene, kiralananın boşaltıldığı, anahtarın nerede bulunduğu ve teslim alabileceği açık şekilde bildirilmelidir.

Uygulamada noterliklerin fiziki anahtar kabulü konusunda farklı işlemleriyle karşılaşılabildiğinden, işlem yapılmadan önce ilgili noterlikle görüşmek gerekir.

Noterlik anahtarı tevdi almıyorsa kiracının anahtarı yanında tutmaya devam etmesi gerekmez. Bu durumda mahkemeden tevdi mahalli tayini istenebilir.

13. Noter Anahtarı Kabul Etmezse Tevdi Mahalli Nasıl Belirlenir?

Kiraya veren anahtarı teslim almıyor ve noter aracılığıyla fiziki teslim de gerçekleştirilemiyorsa kiracı mahkemeye başvurarak anahtarın bırakılacağı yerin belirlenmesini isteyebilir. Uygulamada bu işlem tevdi mahalli tayini olarak adlandırılır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan bu talep bakımından Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak kiralananın boşaltıldığı, kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçındığı ve anahtarın güvenli şekilde teslim edilebilmesi için tevdi mahalli belirlenmesi istenir.

Anahtarın belirlenen yere bırakıldığı ve nereden teslim alınabileceği kiraya verene bildirilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/3046 E., 2021/5851 K. sayılı kararında kiracı tevdi mahalli tayin ettirmiş ve anahtarları belirlenen yere teslim etmiş olmasına rağmen, teslime ilişkin bildirimin kiraya verene tebliğ edildiğinin dosyada gösterilememesi özellikle değerlendirilmiştir.

Bu nedenle tevdi mahalli kararı almak, anahtarı bırakmak ve kiraya verene bildirmek birbirini tamamlayan işlemlerdir.

Kiraya verenin anahtarı kabul etmekten kaçınması hâlinde kiracının amacı yalnız anahtardan fiziksel olarak kurtulmak değildir. Asıl amaç, kiralananın hangi tarihte geri verildiğini daha sonra tartışmaya bırakmayacak biçimde ortaya koymaktır.

14. Anahtarı Teslim Ettiğimi Kim İspatlamak Zorunda?

Anahtarın hangi tarihte kiraya verene teslim edildiği konusunda uyuşmazlık çıkarsa teslimi ispat yükü kural olarak kiracıdadır.

Bu durum özellikle kiracının evi boşalttığı tarih ile kiraya verenin anahtarı aldığını kabul ettiği tarih farklı olduğunda önem kazanır.

Kiracı “Ben 1 Haziran’da çıktım ve anahtarı verdim.” diyor, kiraya veren ise “Anahtarı 1 Ağustos’ta teslim aldım.” diyorsa, 1 Haziran tarihindeki teslimi ispatlayacak belgelerin kiracı tarafından sunulması gerekir.

Bu nedenle anahtarın elden tesliminde birkaç satırlık bir tutanak dahi çok değerlidir. Kiraya verenin imzasını taşıyan ve teslim tarihini gösteren bir belge, aylar sonra ortaya çıkabilecek iki aylık kira uyuşmazlığını baştan önleyebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/6201 E., 2014/983 K. sayılı kararında da anahtar tesliminin ispatı kiracı bakımından değerlendirilmiş; kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması hâlinde kiracının tevdi mahalli tayin ettirerek anahtarı belirlenen yere teslim etmesi ve durumu kiraya verene bildirmesi gerektiği kabul edilmiştir.

15. Anahtar Teslimi Tanıkla İspatlanabilir mi?

Anahtar tesliminin yalnız tanık anlatımıyla ispatlanabileceği düşünülmemelidir.

Yıllık kira bedelinin HMK’daki senetle ispat sınırını aştığı durumlarda, anahtar tesliminin de kural olarak yazılı delille ispatlanması gerekir. Karşı tarafın tanık dinlenmesine açıkça muvafakat etmesi veya kanundaki yazılı delil başlangıcı gibi istisnaların bulunması hâlleri ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle “Yanımda arkadaşım vardı, anahtarı verdiğimi gördü.” savunması her dosyada yeterli olmayabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/6201 E., 2014/983 K. sayılı kararında da yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması hâlinde anahtar tesliminin yazılı delille ispatlanması gerektiği belirtilmiştir.

Kiracı açısından en güvenli yol tanığa ihtiyaç bırakmayacak bir teslim belgesi düzenlemektir.

16. Ev Sahibi “Anahtarı Bana Vermedi” Derse Ne Olur?

Kiracı anahtarı teslim ettiğini, kiraya veren ise teslim almadığını söylüyorsa mahkeme tarafların yalnız beyanlarıyla yetinmez; teslim tarihini gösteren delillere bakar.

Anahtar teslim tutanağı, noter işlemi, tevdi mahalli dosyası, kiraya verenin yazılı mesajı, emlakçıya teslim konusunda verdiği talimat, taşınmazın teslimden sonra kiraya veren tarafından kullanılması veya yeniden kiraya verilmesi gibi olgular önem taşıyabilir.

Örneğin ev sahibi “Anahtarı aldım, yarın evi kontrol edeceğim.” şeklinde kiracıya mesaj göndermişse daha sonra hiç anahtar teslim almadığını ileri sürmesi farklı değerlendirilir.

Aynı şekilde kiraya verenin belirli bir tarihten itibaren evde tadilat yaptırması veya taşınmazı yeni bir kiracıya göstermeye başlaması da fiilî teslim tarihi bakımından önem taşıyabilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda tek bir belge yerine dosyanın tamamına bakılır.

17. WhatsApp’ta “Anahtarı Aldım” Yazması Delil Olur mu?

WhatsApp yazışmaları anahtar tesliminin ispatında kullanılabilir.

Özellikle kiraya verenin kendi telefon numarasından “Anahtarı bugün aldım.” “Anahtarı emlakçıdan teslim aldım.” “Evi kontrol ettim, depozitoyu sonra konuşuruz.” şeklinde mesajlar göndermesi teslim iddiasını destekleyen önemli bir elektronik belge olabilir.

Ancak yalnız ekran görüntüsü bulunması hâlinde mesajın kime ait olduğu veya üzerinde değişiklik yapılıp yapılmadığı tartışılabilir. Yazışmanın tamamının, telefon numarasının ve mesaj tarihinin korunması daha sağlıklıdır.

Anahtarın emlakçıya bırakılması konusunda da kiraya verenin önceden “Anahtarı X Emlak’a bırakabilirsiniz.” şeklindeki yazılı mesajı özellikle saklanmalıdır.

Bu mesaj, emlakçının teslim almaya yetkili olup olmadığı tartışmasında kiracı açısından önemli bir delil oluşturabilir.

18. Anahtar Teslim Edilince Kira Hangi Tarihte Sona Erer?

Anahtarın usulüne uygun şekilde teslim edildiği tarih, kiralananın kiraya verene geri verildiği tarihin belirlenmesinde önemlidir.

Ancak anahtar teslim tarihi ile kiracının bütün kira borçlarının sona erdiği tarih her durumda aynı değildir.

Kira sözleşmesi tarafların anlaşmasıyla sona ermiş, fesih süresine uygun çıkılmış veya sözleşmenin sona ermesi bakımından başka bir uyuşmazlık bulunmuyorsa anahtar teslim tarihi kira borcunun sona ermesinde doğrudan önem taşır.

Kiracı sözleşmeyi süresinden önce bırakmışsa durum farklıdır. Anahtar teslim edilmiş olsa bile Türk Borçlar Kanunu m.325 uyarınca erken geri vermeden kaynaklanan kira sorumluluğu bir süre daha devam edebilir.

Bu sebeple yalnız “Anahtarı teslim ettim, artık hiçbir kira borcum olamaz.” şeklinde genel bir sonuca varılamaz.

Önce taşınmazın hangi tarihte teslim edildiği, ardından kira sözleşmesinin hangi sebeple sona erdiği belirlenmelidir.

19. Kiracı Sözleşme Bitmeden Evi Boşaltıp Anahtarı Teslim Ederse Kira Borcu Biter mi?

Kiracı kira sözleşmesinde kararlaştırılan süreden veya fesih döneminden önce evi geri verirse Türk Borçlar Kanunu m.325 uygulanır.

Kiracının sözleşmeden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edebilir.

Örneğin kiracı bir yıllık kira sözleşmesinin dördüncü ayında hiçbir haklı sebep olmadan evi boşaltıp anahtarı teslim etmişse ev sahibi kalan sekiz aylık kiranın tamamını hiçbir inceleme yapılmadan otomatik olarak talep edemez.

Taşınmazın bulunduğu yer, niteliği, kira bedeli ve piyasa koşulları dikkate alınarak benzer şartlarla ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği belirlenir.

Anahtar tesliminin önemi burada da devam eder. Makul sürenin hesabı yapılırken taşınmazın kiraya verenin yeniden kiralayabileceği şekilde geri verilmiş olması gerekir.

20. Kiracı Yerine Yeni Bir Kiracı Bulursa Kira Borcu Sona Erer mi?

Kiracı süresinden önce çıkmak istiyorsa kiraya verene yeni bir kiracı önermesi kira sorumluluğunun daha erken sona ermesini sağlayabilir.

Bunun için önerilen kişinin yalnız “Ben bu evi tutabilirim.” demesi yeterli değildir.

Yeni kiracının ödeme gücüne sahip, kira ilişkisini devralmaya hazır ve kiraya verenden kabul etmesi makul olarak beklenebilecek bir kişi olması gerekir.

Bu nitelikte bir kiracı bulunduğu hâlde kiraya veren hiçbir haklı sebep göstermeden kabul etmiyorsa eski kiracının kira sorumluluğunun devamı buna göre değerlendirilir.

Kiraya verenin de erken boşaltılan taşınmazın yeniden kiralanması konusunda makul davranması gerekir. Taşınmazı bilerek boş tutup uzun süre eski kiracıdan kira talep edilmesi her olayda korunmaz.

21. Anahtar Teslim Edilince Depozito Hemen Geri Verilmek Zorunda mı?

Anahtarın teslim edilmesi depozitonun aynı dakika içinde mutlaka iade edilmesi gerektiği anlamına gelmez.

Kiraya veren taşınmazın teslim durumunu, ödenmemiş kira veya yan gider bulunup bulunmadığını ve kiracının olağan kullanım dışında bir zarar verip vermediğini kontrol edebilir.

Ancak depozito da kiraya verenin dilediği süre boyunca elinde tutabileceği bir para değildir.

Kiracının kira borcu bulunmuyor ve taşınmazda kiracıya yüklenebilecek bir zarar yoksa güvence bedelinin iadesi gerekir.

Para veya kıymetli evrak şeklindeki güvence TBK m.342’ye uygun şekilde bankaya yatırılmışsa farklı bir sistem uygulanır. Banka, kiraya verenin rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan güvenceyi kiraya verene ödemez. Kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı güvenceyle ilgili dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse kiracı bankadan güvencenin iadesini isteyebilir.

Uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verene verildiği çok sayıda kira ilişkisi bulunduğundan, teslim tutanağında depozito konusunda ne kararlaştırıldığı da ayrıca yazılabilir.

22. Anahtar Tesliminde Evdeki Hasarlar Nasıl Tespit Edilmelidir?

Anahtar teslimi yalnız anahtarların el değiştirdiği bir an değildir. Taşınmazın hangi durumda geri verildiğinin kayıt altına alınması için de en uygun zamandır.

Kiracı evi boşalttıktan sonra odaların, mutfak ve banyonun genel durumunu fotoğraf ve video ile kaydetmelidir.

Teslim tutanağına varsa sayaç değerleri, teslim edilen demirbaşlar ve tarafların birlikte gördüğü hasarlar yazılabilir.

Örneğin “Salon duvarında boya izi bulunmaktadır.” “Buzdolabı çalışır durumdadır.” “Elektrik sayacı 12.430 kWh göstermektedir.”gibi somut kayıtlar sonradan çıkabilecek uyuşmazlığı azaltır.

Kiraya verenin “Evi çok kötü bıraktı.”, kiracının ise “Bu hasar zaten vardı.” dediği dosyalarda giriş ve çıkıştaki fotoğraflar büyük önem taşır.

Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ile kiracının hor kullanmasından kaynaklanan zarar da birbirinden ayrılmalıdır. Kiracı, zaman içinde normal kullanımla meydana gelen eskime ve yıpranmayı yenilemekle yükümlü değildir.

23. Ev Sahibi Anahtarı Alıyor Ama Teslim Tutanağını İmzalamıyorsa Ne Yapılır?

Ev sahibi bazen anahtarı almak ister ancak “Ben hiçbir şey imzalamam.” diyebilir.

Tarafların ilişkisi iyiyse bu durum başlangıçta önemli görünmeyebilir. Fakat daha sonra anahtarın hangi tarihte teslim edildiği konusunda uyuşmazlık çıkarsa kiracı ispat sorunu yaşayabilir.

Kiraya veren tutanak imzalamayı reddediyorsa teslimi başka şekilde yazılı hâle getirmek gerekir.

Örneğin teslimden hemen sonra “Bugün saat 15.00’te … adresindeki taşınmazın iki adet anahtarını tarafınıza teslim ettim.” şeklinde yazılı bildirim yapılabilir. Kiraya veren buna “Evet aldım.” şeklinde cevap verirse teslim bakımından önemli bir belge oluşur.

Kiraya veren hem tutanağı imzalamıyor hem de anahtarı aldığını yazılı olarak teyit etmekten kaçınıyorsa, özellikle taraflar arasında uyuşmazlık bekleniyorsa anahtarı belgesiz teslim etmek yerine noter veya diğer ispatlanabilir teslim yolları değerlendirilmelidir.

24. Anahtar Teslim Tutanağında Neler Yazmalıdır?

Anahtar teslim tutanağının çok uzun olması gerekmez. Asıl amaç, hangi taşınmazın anahtarlarının hangi tarihte ve kime teslim edildiğini açıkça göstermektir.

Tutanakta mümkünse şu bilgiler bulunmalıdır:

• Kiracının ve kiraya verenin adı soyadı,
• kiralananın açık adresi,
• teslim tarihi ve mümkünse saati,
• teslim edilen anahtar sayısı,
• anahtarı teslim eden ve alan kişinin sıfatı,
• taşınmazın genel durumu,
• sayaç değerleri,
• varsa demirbaş veya hasar tespitleri,
• depozito konusunda tarafların beyanı,
• tarafların imzaları.

Kiraya veren evi o anda ayrıntılı incelemek istemiyorsa bu nedenle anahtar teslimi belgesiz bırakılmamalıdır.

Tutanağa “Anahtarlar teslim alınmış olup taşınmazdaki hasar ve alacaklara ilişkin tarafların hakları saklıdır.” gibi bir kayıt konularak anahtar teslimi ile hasar incelemesi birbirinden ayrılabilir.

25. Anahtar Teslim Tutanağı Örneği

ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI

…/…/20… tarihinde, ……………………………………………….. adresinde bulunan kiralanana ait …….. adet anahtar, kiracı ………………………….. tarafından kiraya veren / kiraya verenin yetkili temsilcisi …………………………..’a teslim edilmiş ve teslim alan tarafından eksiksiz olarak alınmıştır.

Kiralanan bu tarih itibarıyla boş olarak teslim edilmiştir.

Elektrik sayaç değeri: ……………………
Su sayaç değeri: ……………………
Doğalgaz sayaç değeri: ……………………

Taşınmazın teslim anındaki durumuna ilişkin açıklamalar:

………………………………………………………………….

………………………………………………………………….

Depozito hakkında açıklama:

………………………………………………………………….

İşbu tutanak, anahtarların …/…/20… tarihinde teslim edildiğini göstermek üzere iki nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır.

Kiracı
Ad Soyad:
İmza:

Kiraya Veren / Yetkili Temsilci
Ad Soyad:
İmza:

Bu tutanak ihtiyaca göre kısaltılabilir. Tarafların arasında hasar veya depozito uyuşmazlığı varsa, anahtar tesliminin diğer alacaklardan feragat anlamına gelmemesi için metin buna göre düzenlenmelidir.

26. Anahtarı Emlakçıya Teslim Ettim, Kira Borcum Biter mi?

Anahtarın emlakçıya bırakılmış olması tek başına kira borcunun o tarihte sona erdiğini göstermez.

Emlakçının kiraya veren adına teslim almaya yetkili olup olmadığı ve teslimin hangi tarihte gerçekleştiği ispatlanmalıdır.

Kiraya verenin açık talimatıyla emlakçıya teslim yapılmış ve teslim tutanağı alınmışsa kiracının ispat durumu oldukça güçlüdür.

Kiracının kendi kararıyla anahtarı emlak ofisine bırakması, buna karşılık kiraya verenin emlakçının teslim yetkisini inkâr etmesi hâlinde uyuşmazlık çıkabilir.

Bu nedenle emlakçıya yapılacak teslimde hem yetkiyi hem teslim tarihini gösteren yazılı kayıt alınmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi anahtarı almıyorsa kira işlemeye devam eder mi?

Kiracı yalnız evi boşaltmakla yetinirse anahtar teslim tarihi tartışmalı hâle gelebilir. Kiraya veren teslim almaktan kaçınıyorsa noter veya tevdi mahalli yoluyla teslimin gerçekleştirilmesi gerekir. Erken tahliye varsa TBK m.325 kapsamındaki makul süre kira sorumluluğu ayrıca değerlendirilebilir.

Anahtarı kapıcıya bırakırsam teslim edilmiş sayılır mı?

Kapıcının kiraya veren tarafından anahtarı teslim almaya yetkilendirildiği ispatlanabiliyorsa teslim geçerli olabilir. Böyle bir yetki yoksa yalnız kapıcıya bırakmak güvenli değildir.

Anahtarı emlakçıya bırakmak yeterli mi?

Emlakçının kiraya veren adına anahtar teslim almaya yetkili olduğunun ortaya konulması gerekir. Evi daha önce aynı emlakçının kiralamış olması tek başına yeterli olmayabilir.

Anahtar kargoyla gönderilebilir mi?

Kiraya verenin açık talimatıyla ve teslim ispatlanabilecek şekilde gönderilmişse dikkate alınabilir. Ev sahibi anahtarı almaktan kaçınıyorsa tek taraflı kargo gönderimi yerine noter veya tevdi mahalli daha güvenlidir.

Ev sahibi anahtarı teslim aldığını inkâr ederse ne olur?

Anahtar teslim tutanağı, noter kaydı, WhatsApp yazışmaları, emlakçıya verilen yetki, tevdi mahalli dosyası ve taşınmazın teslim sonrasındaki kullanımı gibi deliller değerlendirilir. Teslimi ispat yükü kural olarak kiracıdadır.

Anahtar teslim tutanağını noter yapmak zorunda mı?

Hayır. Tarafların birlikte imzaladığı yazılı bir tutanak yeterli olabilir. Noter özellikle kiraya verenin teslimden kaçındığı veya taraflar arasında ciddi uyuşmazlık bulunduğu durumlarda önem kazanır.

Anahtar teslim edilince depozito aynı gün ödenmek zorunda mı?

Her durumda aynı gün ödeme zorunluluğu yoktur. Kiraya veren haklı bir kira, yan gider veya hasar talebi bulunup bulunmadığını inceleyebilir. Ancak depozitoyu hiçbir sebep olmadan süresiz şekilde tutamaz.

Anahtar teslim edilince kalan bütün kiralar silinir mi?

Hayır. Kiracı sözleşme süresi veya fesih döneminden önce çıkmışsa TBK m.325 uyarınca taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin sorumluluk gündeme gelebilir.