Apartman yöneticisi, ödenmeyen aidatların tahsili, yönetimle ilgili davaların yürütülmesi ve hukuki danışmanlık alınması için görev ve yetkisi kapsamında avukatla çalışabilir. Bunun için yöneticilik yetkisinin geçerli bir seçim veya mahkeme kararına dayanması, avukata verilecek işin belirlenmesi ve noterlikte yönetici sıfatıyla vekâletname düzenlenmesi gerekir. Avukatlık hizmetinin kapsamı ve ücreti ise ayrıca sözleşmeyle kararlaştırılır.
Yönetici değiştiğinde, avukatın elindeki bütün dosyaların iadesi veya her dosya için yeniden vekâletname çıkarılması gerekmez. Önceki yöneticinin görev süresinde açılmış dosyaların devamı ile yeni yönetici döneminde açılacak davalar farklı değerlendirilir. Yeni dönemde dava açılması için görevdeki yöneticinin vereceği vekâletname gerekirken, daha önce usulüne uygun açılmış davalar, avukatlık ilişkisi sona erdirilmedikçe mevcut vekâletnameyle sürdürülebilir.
Apartman Yöneticisinin Avukat Tutma Yetkisi Nereden Doğar?
Apartman yönetiminin ayrı bir tüzel kişiliği bulunmadığından yönetici, yönetim işlerinde kat maliklerini temsilen hareket eder. Avukat görevlendirme yetkisinin kapsamı da Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre belirlenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan seçilen bir kişi de olabilir. Mahkeme tarafından atanan yöneticinin temsil yetkisi ise atama kararına dayanır.
Avukata verilecek işin yöneticinin görev alanına girmesi gerekir. Aidat ve ortak gider borçlarının tahsili, yönetimle ilgili sözleşmelerden doğan uyuşmazlıkların takibi ve apartmanın ortak menfaatlerini ilgilendiren hukuki işlemler bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak bir kat malikinin kişisel alacağı, tapu uyuşmazlığı veya kendi sözleşmesinden doğan talebi, yalnızca apartmanla bağlantısı bulunduğu için yöneticinin temsil yetkisine girmez.
Yöneticinin yetkisi dışında kalan bir konuda avukata vekâletname verilmesi, temsil eksikliğini gidermez. Önce işin niteliğine uygun yetkilendirme yapılmalı, ardından avukata verilecek vekâletnamenin kapsamı belirlenmelidir.
Avukat Tutmak İçin Kat Malikleri Kurulundan Nasıl Karar Alınır?
Avukatlık hizmeti alınması, kat malikleri kurulu toplantısının gündemine konularak görüşülebilir. Kararda hangi hukuki işlerin avukata verileceği, avukatın doğrudan kurul tarafından mı seçileceği yoksa seçimin yöneticiye mi bırakılacağı ve ücret konusunda yöneticinin ne ölçüde yetkili olduğu açıklanmalıdır.
Avukat görevlendirmeye ilişkin olağan bir yönetim kararında, işin niteliği gereği özel bir çoğunluk aranmıyorsa genel toplantı ve karar yeter sayıları uygulanır. Bununla birlikte yönetici seçimi ile avukat görevlendirme kararı birbirinden ayrıdır. Yönetici seçimi için aranan sayı ve arsa payı çoğunluğu, toplantının ikinci toplantı olması gerekçesiyle ortadan kalkmaz.
Alınan karar, noter tasdikli karar defterine tarih ve sıra numarasıyla yazılmalı ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır. Karşı oy kullananlar, karşı çıkma sebeplerini belirterek imza koyar. Avukatlık ücretinin kurulda kararlaştırılması hâlinde tutar, ödeme zamanı ve hizmetin kapsamı da kararda gösterilebilir.
Sürekli danışmanlık ile yalnızca belirli aidat borçlarının takibi aynı hizmet değildir. Kararda sadece “avukat tutulmasına” denilmesi, ücretin hangi işleri kapsadığı konusunda belirsizlik yaratabilir. Danışmanlık, icra takibi, itiraz üzerine açılacak dava ve diğer hukuki işlemlerin kapsamı mümkün olduğunca açık belirlenmelidir.
Aidat Borçları İçin İcra Takibi Başlatılmasına Ayrı Karar Gerekir mi?
Aidat ve ortak gider borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı dava açılması ve icra takibi yapılması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Bu nedenle yöneticinin her borçlu için yeniden kurul kararı alması veya bütün kat maliklerinden ayrı ayrı vekâletname toplaması kural olarak gerekmez.
Bununla birlikte yönetim planındaki hükümler, mevcut kurul kararları ve alacağın dayanağı incelenmelidir. Özellikle avukatlık hizmetinin ücretini ve kapsamını belirlemek için kurul kararı alınması, yönetim kayıtlarının düzenli tutulmasını sağlar. Böyle bir karar, aidat borçlarının tahsili için yöneticinin kanundan doğan yetkisini açıklığa kavuşturur.
İcra takibine ilişkin yetki kararı, aidatın miktarını ve ödeme zamanını gösteren belgelerin yerine geçmez. Avukata yalnızca borçlu isimlerinin verilmesi yeterli değildir. Aidatın dayandığı kurul kararı veya işletme projesi, borcun hangi aylara ait olduğu, vade tarihleri ve yapılmış ödemeler de belirlenmelidir.
Bir malikin hesabında görünen toplam borcun içinde aidat, yakıt gideri, onarım payı veya başka bir ortak gider bulunabilir. Bu kalemlerin ayrı gösterilmesi, takipte hangi alacağın istendiğinin anlaşılmasını ve itirazların değerlendirilmesini kolaylaştırır.
Apartman Adına Avukat Görevlendirme Kararında Neler Yazılabilir?
Aidat alacaklarının takibine yönelik bir kurul kararında apartmanın adı, toplantı tarihi, karar numarası, yetkilendirilen yönetici ve hizmetin kapsamı yer almalıdır. Avukat belirlenmişse adı ve baro bilgileri yazılabilir. Henüz belirlenmemişse avukat seçme ve belirlenen koşullarla sözleşme yapma yetkisi yöneticiye bırakılabilir.
Aidat takibine ilişkin yetkilendirme, somut apartmanın kararına uyarlanmak üzere şu kapsamda düzenlenebilir:
“…… Apartmanının vadesi geçmiş aidat, ortak gider ve avans alacaklarının, yapılan ödemeler düşülerek ve her borçlunun hukuki sorumluluğu ayrı değerlendirilerek tahsili amacıyla gerekli ihtar, arabuluculuk, icra takibi ve dava işlemlerinin yürütülmesi için Av. …… ile çalışılmasına; apartman kat maliklerini temsilen yönetici ……’ın bu işler kapsamında avukata noterlikte vekâletname vermesine; avukatlık hizmetinin kapsamı, ücret ve ödeme koşullarının …… olarak belirlenmesine ve gerekli hukuki giderlerin ortak bütçeden karşılanmasına karar verilmiştir.”
Kararda ücretin belirlenmesi yöneticiye bırakılacaksa, bunun sınırı veya uygulanacak esaslar ayrıca gösterilebilir. Sürekli danışmanlık alınacaksa hizmet süresi ve aylık ücret de düzenlenebilir.
Alacağın tahsili için avukat görevlendirilmesi, borcun silinmesine veya alacaktan vazgeçilmesine kendiliğinden yetki vermez. Sulh, ibra ve davadan feragat gibi işlemler gündeme geldiğinde, yöneticinin bu konudaki yetkisi ile avukatın vekâletnamesindeki özel yetkiler ayrıca incelenir.
Yönetici Notere Hangi Belgelerle Gider?
Yönetici, noterlikte kimliğini ve apartmanı temsil yetkisini belgelendirmelidir. Vekâletnamenin yöneticinin kişisel işleri için değil, belirtilen apartmanın yönetim işleri için verildiği açıkça anlaşılmalıdır.
Noterlik işlemi için genellikle şu belgeler ve bilgiler hazırlanır:
- Yöneticinin geçerli kimlik belgesi.
- Yönetici seçimini gösteren karar defteri veya noterlikçe kabul edilecek usulüne uygun karar örneği.
- Alınmışsa avukat görevlendirme ve ücret konusunda yetkilendirme kararı.
- Temsil yetkisinin kapsamını belirlemek için gerektiğinde yönetim planı.
- Apartmanın adı, adresi ve varsa vergi numarası.
- Avukatın kimlik ve baro bilgileri.
- Yönetici mahkemece atanmışsa atama kararı.
Noterlik Kanunu’nun 79. maddesi uyarınca başkası adına işlem yaptıran kişinin temsil sıfatını ve yetkisini belgelendirmesi gerekir. Bu nedenle noterlik, yönetimin yapısına veya sunulan kararın içeriğine göre ek belge isteyebilir.
Üç kişilik yönetim kurulu bulunan apartmanlarda, üyelerden birinin tek başına vekâletname verebileceği varsayılamaz. Yönetim planı, seçim kararı ve imza düzenine göre işlemin kimler tarafından yapılacağı belirlenir. Apartmanın kaşesi veya vergi numarasının bulunması, yöneticilik yetkisini gösteren kararın yerine geçmez.
Aidat Takibi İçin Avukata Hangi Belgeler Teslim Edilir?
Noterde vekâletname çıkarılmasından sonra, takibe konu alacağı gösteren belgeler avukata teslim edilir. Yönetici seçimi ve yetkilendirme kararlarının yanında, yönetim planı, aidatın belirlendiği kararlar, işletme projesi, borçlu hesap dökümleri ve ödeme kayıtları önem taşır.
Borç dökümünde her dönemin tahakkuku, ödeme tarihi, yapılan kısmi ödemeler ve kalan tutar görülebilmelidir. Borçlunun bağımsız bölümle ilişkisi, malik olduğu dönem ve varsa kiracı bilgileri de belirlenmelidir. Daha önce gönderilmiş ihtarlar ile bunların tebliğ belgeleri bulunuyorsa dosyaya eklenir.
Takip başladıktan sonra apartman hesabına yapılan ödemelerin avukata bildirilmesi gerekir. Borçlu doğrudan yönetime ödeme yaptığında bu tahsilatın dosya hesabına yansıtılmaması, ödenmiş bir alacak için işlemlerin sürdürülmesine yol açabilir. Yönetimin muhasebe kayıtları ile icra dosyasındaki hesabın birbirini takip etmesi bu nedenle önemlidir.
Yönetici Değişirse Avukat Eski Vekâletnameyle Yeni Dava Açabilir mi?
Yeni yönetici göreve geldikten sonra açılacak dava bakımından, önceki yöneticinin verdiği vekâletnameyle yetinilemez. Avukatın, dava açıldığı tarihte görevde bulunan yöneticiden yönetici sıfatıyla vekâletname alması gerekir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12.06.1997 tarihli, 1997/4346 E., 1997/6274 K. sayılı kararında, önceki yönetici tarafından verilen vekâletnameye dayanılarak yeni yönetici döneminde açılan dava bakımından, görevdeki yöneticinin vereceği vekâletnamenin sunulması gerektiği kabul edilmiştir. Kararda, bu eksikliğin tamamlanması için avukata süre verilmesi gerektiği de belirtilmiştir.
Bu ayrım, önceki dönemde başlatılan aidat icrasına itiraz edilmesi üzerine yeni yönetici döneminde açılacak itirazın iptali davası bakımından da önemlidir. İcra dosyasının eski olması, sonradan açılacak davanın da önceki yönetici döneminde açılmış sayılmasını sağlamaz. Yeni dava için güncel vekâletname hazırlanmalıdır.
Yeni dönemde başlatılacak icra takipleri bakımından da görevdeki yöneticinin temsil belgeleri ve vereceği vekâletnameyle işlem yapılması, yetki tartışmasının önlenmesini sağlar. Yönetimin aynı avukatla çalışmaya devam etmesi, yeni işler için gerekli temsil belgelerinin tamamlanmasına engel değildir.
Önceki Yönetici Döneminde Açılmış Dosyalar Devam Eder mi?
Önceki yöneticinin görev süresi içinde, geçerli vekâletnameye dayanılarak açılmış davalar yönetici değişikliği nedeniyle sona ermez. Avukatın azledilmemiş ve vekâlet ilişkisinin başka bir sebeple sona ermemiş olması hâlinde, bu davaların mevcut vekâletnameyle takibi mümkündür.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12.06.1997 tarihli, 1997/4346 E., 1997/6274 K. sayılı kararında da yöneticinin görev süresinin bitmesinin, onun döneminde açılmış davayı takip eden avukatın vekâletnamesini hükümsüz bırakmayacağı kabul edilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 05.11.2018 tarihli, 2017/2236 E., 2018/7023 K. sayılı kararında ise kat maliklerini temsilen açılmış davada yönetimin sürekliliği esas alınmış; yönetici değişikliğinin taraf sıfatını ortadan kaldırmayacağı ve yeni yöneticinin ayrıca davaya dahil edilmesine gerek olmadan davayı takip edebileceği benimsenmiştir.
Yeni yönetim, seçim kararını avukata ileterek devam eden dava ve icra dosyalarının durumunu öğrenmelidir. Dosya numaraları, yaklaşan süreler, hacizler, tahsilatlar ve masraf bakiyeleri devir kapsamında belirlenir. Yönetici değişikliği, duruşma veya başvuru sürelerini durdurmaz.
Yönetici Değişince Avukat Elindeki Eski Dosyaları İade Eder mi?
Yönetici değişikliği tek başına avukatın dosyaları iade ederek bütün işlerden çekilmesini gerektirmez. Önceki dönemde açılmış dosyalar devam ediyorsa ve avukatlık ilişkisi sona erdirilmemişse, avukat bu işleri yürütmeye devam edebilir. Yeni yönetimin dosyalar hakkında bilgi ve belge istemesi de tek başına azil sayılmaz.
Yeni dava açılması için güncel vekâletname gerekmesi ile eski dosyaların teslim edilmesi farklı konulardır. Avukat, yeni yöneticiden henüz vekâletname almamış olduğu için elindeki bütün eski dosyaları kendiliğinden bırakmak zorunda değildir. Ancak yeni işler için gereken vekâletname ve yetki belgelerinin tamamlanması gerekir.
Avukatlık ilişkisi sona erdirildiğinde ise belge teslimi ve hesaplaşma yapılır. Avukata verilmiş belge asılları, yapılan tahsilatlar, kullanılmamış masraf avansları ve bekleyen işlemler belirlenir. Teslim edilen belgelerin tutanakla gösterilmesi ve yaklaşan sürelerin yazılı bildirilmesi, dosyaların yeni temsilciye geçişini kolaylaştırır.
Avukatlık Kanunu’nun 39. maddesi, avukata bırakılan evrakın saklanmasını ve ücret ile giderler ödenmediğinde iade yükümlülüğünün durumunu ayrıca düzenler. Bu nedenle teslim sürecinde avukatın kanuni hakları da gözetilir. Mahkeme veya icra dairesindeki resmî dosya ise avukatın kişisel evrakı değildir; yeni vekilin bu dosyayı incelemesi ve gerekli işlemleri yapması kendi temsil yetkisine göre yürütülür.
Yeni Yönetim Başka Bir Avukatla Çalışabilir mi?
Yeni yönetim, yetkisi ve ilgili kurul kararları çerçevesinde başka bir avukatla çalışabilir. Bu durumda önceki avukatın görevinin nasıl sona erdirildiği, azlin ilgili dosyalara bildirilmesi ve yeni vekâletnamenin sunulması önem taşır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12.04.2004 tarihli, 2004/2281 E., 2004/2995 K. sayılı kararında, baca onarımı için bağımsız bölüme giriş izni istenen davada, yeni yöneticinin önceki avukatı noter azilnamesiyle azletmesi ve başka bir avukat görevlendirmesi değerlendirilmiştir. Yeni avukatın kat malikleri kurulunun verdiği yetkiye dayanarak bildirdiği feragatin dikkate alınması ve davanın feragat nedeniyle reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Bu olayda önceki avukatın görevi ayrıca yapılan azil işlemiyle sona ermiştir. Yönetici değişikliği nedeniyle vekâletnamenin kendiliğinden geçersiz hâle geldiği kabul edilmemiştir. Ayrıca karar, önceki avukatın ücret alacağı hakkında verilmiş değildir.
Avukatın değiştirilmesi, apartmanın devam eden davasından veya icra alacağından vazgeçilmesini de gerektirmez. Yeni avukat aynı dosyayı sürdürebilir. Davadan feragat veya borçlunun ibra edilmesi isteniyorsa, bu işlemler için gerekli yetkiler ayrıca değerlendirilir.
Avukat Değiştirilirse Önceki Avukatın Ücreti Ödenir mi?
Önceki yönetimin yetkisi içinde yaptığı avukatlık sözleşmesi, yalnızca yönetici değiştiği gerekçesiyle hükümsüz hâle gelmez. Yeni yönetimin başka bir avukatla çalışma tercihi, doğmuş ücret ve masraf borçlarını ortadan kaldırmaz. Ücretin kapsamı, sözleşmenin süresi, üstlenilen işler ve ilişkinin sona erme sebebi birlikte değerlendirilir.
Avukatlık Kanunu’nun 174. maddesi uyarınca haksız azil, üstlenilen işe ilişkin ücretin tamamının ödenmesini gerektirebilir. Avukatın kusur veya ihmaline dayanan haklı azilde ise ücret bakımından farklı sonuçlar doğar.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 13.05.2015 tarihli, 2014/16879 E., 2015/15258 K. sayılı kararında, apartman yönetiminin vekilliği devam ederken bazı kat malikleri adına aynı yönetim aleyhine ihtarnameler gönderen avukatın azli haklı bulunmuştur. Azlin avukata ulaştığı tarihte sonuçlanıp kesinleşmiş dava ve icra dosyası bulunmadığından, uyuşmazlığa konu sözleşme ücreti ile mahkeme ve icra karşı taraf vekâlet ücreti taleplerinin reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Kararda azlin haklı bulunması, avukatın yönetim aleyhine üstlendiği işlemlere dayanmaktadır. Önceki yönetim tarafından seçilmiş olmak veya yeni yönetimin başka bir avukatla çalışmak istemesi, aynı nitelikte bir mesleki kusur oluşturmaz.
Avukatın görevi sona erdikten sonra üstleneceği işler bakımından da önceki hizmetiyle bağlantı önemini korur. Türkiye Barolar Birliği Disiplin Kurulunun resmî yayınında 06.09.2013 tarihli, 2013/52 E., 2013/668 K. künyesiyle yer alan kararda, siteyi temsilen hukuki işlemler yürüten avukatların, yönetim değişikliğinden sonra bağlantılı uyuşmazlıkta siteye karşı eski yöneticiyi savunmaları meslek kurallarına aykırı bulunmuştur. Bu karar, ücret uyuşmazlığına değil, avukatın karşıt menfaatleri temsil etmesine ilişkindir.
Yöneticinin Ölümü Hâlinde Avukatın Takip Ettiği İşler Ne Olur?
Yöneticinin ölümü hâlinde, vekâletnamenin kişisel işler için mi yoksa kat maliklerini temsilen yönetim işleri için mi verildiğine bakılır. Kat maliklerini temsilen verilmiş bir vekâlet bakımından yalnızca imza sahibi yöneticinin ölümüne dayanılarak bütün dosyaların kapandığı veya avukatın tüm yetkilerinin sona erdiği söylenemez. Vekâletname, sözleşme ve işin niteliği birlikte değerlendirilir.
Yeni yönetici seçilerek avukata bilgi verilmeli, gerekli temsil belgeleri tamamlanmalı ve devam eden dosyaların süreleri takip edilmelidir. Ölen yöneticinin mirasçıları, mirasçılık sıfatıyla yöneticilik görevini veya apartman adına talimat verme yetkisini kazanmaz.
Avukatın ölen kişinin kişisel davasını takip etmesi hâlinde ise ölümün etkisi, yönetim dosyalarından ayrı olarak miras ve usul hükümlerine göre belirlenir.
Apartmanın Avukatlık Ücreti Aidatlardan Karşılanabilir mi?
Apartmanın ortak yönetim işleri için yetki sınırları içinde alınan avukatlık hizmetinin ücreti ve gerekli dava veya takip giderleri ortak bütçeden karşılanabilir. Harcamanın yönetim planına, geçerli kararlara ve bütçe düzenine uygun olması; sözleşme ve ödeme belgeleriyle kaydedilmesi gerekir.
Aidatlardan oluşan hesaptan avukata ödeme yapılması, maliklerin bireysel aidat ödemelerinden indirim yapılması anlamına gelmez. Bir malikin ödediği aidat kendi hesabına tam tutarıyla işlenir; avukata yapılan ödeme ayrıca yönetim gideri olarak gösterilir. Yöneticinin ücreti önce kendi cebinden ödemesi hâlinde de gider belgelenerek geri ödeme veya mahsup koşulları belirlenmelidir.
Yönetimin avukatla kararlaştırdığı ücret ile dava veya takip sonunda borçluya yükletilen vekâlet ücreti farklı kalemlerdir. Apartmanın yaptığı ücret sözleşmesi, bedelin tamamını kendiliğinden aidat borçlusuna yükleme hakkı vermez. Yöneticinin kişisel uyuşmazlığı için alınan avukatlık hizmeti de sırf hizmeti alan kişi yönetici olduğu için ortak gider sayılmaz.
Avukatlık sözleşmesinde hizmet kapsamının, ücretin, masrafların ve dosya tesliminin açıkça düzenlenmesi; seçim kararları, vekâletnameler ve borç kayıtlarının birlikte saklanması, sonraki yönetimin devam eden hukuki işleri eksiksiz devralmasını sağlar.