Eski apartmanların önemli bir kısmında mimari projede asansör bulunmasına, hatta bina yapılırken katlar arasında asansör boşluğu bırakılmasına rağmen asansör hiç monte edilmemiştir. Özellikle üst katlarda yaşayan kat maliklerinin yaşlanması, sağlık sorunlarının ortaya çıkması veya binada engelli bir kişinin yaşamaya başlamasıyla yıllardır kullanılmayan bu boşluğa asansör yapılması yeniden gündeme gelir.

Burada yalnız “binada asansör boşluğu var mı?” sorusuna bakmak yeterli değildir. Öncelikle belediyede bulunan onaylı mimari projede gerçekten asansör bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. Çünkü projede asansör bulunan fakat yapım sırasında monte edilmeyen bir bina ile projede hiç asansör bulunmayan ve sonradan yeni bir asansör yapılmak istenen bina aynı hukuki kurallara tabi değildir.

Bu ayrım, kat maliklerinden kaç kişinin onayının gerektiğini, masrafın kimlerden alınacağını ve anlaşma sağlanamadığında mahkemeden asansör yapılmasının istenip istenemeyeceğini doğrudan etkiler.

Mimari Projede Asansör Var Ancak Asansör Yapılmamışsa Dava ile Yaptırılabilir mi?

Onaylı mimari projede asansörün ve asansör yerinin bulunması hâlinde, asansörün sonradan projeye uygun şekilde yapılması yeni ve proje dışı bir yapı meydana getirilmesinden farklıdır. Burada esas olarak binanın onaylı projesinin tamamlanması söz konusudur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 07.05.2024 tarihli, 2024/1557 E., 2024/5537 K. sayılı kararında, bodrum, zemin ve dört normal kattan oluşan binanın onaylı mimari projesinde asansörün yer aldığı ve binada asansör boşluğunun da bırakıldığı hâlde asansörün fiilen yapılmadığı uyuşmazlık konusu olmuştur. Üst katta bulunan bağımsız bölüm maliki, projede öngörülen asansörün yapılmasını istemiş; kat malikleri arasında bu konuda anlaşma sağlanamaması üzerine hâkimin müdahalesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi, asansörün onaylı mimari projede bulunduğunu esas alarak asansörün projeye uygun şekilde yaptırılmasına karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu reddetmiş, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de kararı onamıştır. Böylece Yargıtay, mimari projede baştan beri yer alan ancak yapım sırasında tamamlanmamış bir asansör bakımından, bazı kat maliklerinin sonradan karşı çıkmasının projenin uygulanmasına tek başına engel oluşturmayacağını kabul etmiştir.

Bu karar bakımından belirleyici nokta, binaya sonradan projede hiç bulunmayan yeni bir asansör eklenmesi değil; mevcut onaylı projede zaten yer alan asansörün tamamlanmasının istenmesidir. Bu nedenle projede asansör bulunan binalarla, projede hiç asansör öngörülmemiş binaların hukuki durumu birbirinden ayrılmalıdır.

Benzer şekilde Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2010/8346 E., 2010/11509 K. sayılı kararında, projede asansör boşluğu bulunan ancak başlangıçta asansörü yapılmayan binada sonradan projeye uygun asansör yapılmasının bütün maliklerin oybirliğine bağlı olmadığı kabul edilmiştir. Daire ayrıca asansörün ortak yerlerden olduğunu ve projeye uygun şekilde yapılan asansörden kat maliklerinin yararlanabileceğini belirtmiştir.

Binada Fiziken Asansör Boşluğu Olması Yeterli midir?

Binada yukarıdan aşağıya kadar boş bir alan bulunması veya inşaat sırasında “buraya ileride asansör yapılır” denilmiş olması tek başına yeterli değildir.

Esas alınması gereken belge onaylı mimari projedir.

Yargıtay uygulamasında da mimari projeye ilişkin uyuşmazlıklarda belediye imar müdürlüğünde bulunan onaylı proje önem taşımaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 26.03.2018 tarihli, 2017/9783 E., 2018/2271 K. sayılı kararında, tapu müdürlüğündeki proje ile belediyedeki proje arasında farklılık bulunması durumunda belediye imar müdürlüğündeki onaylı projenin esas alınması gerektiği belirtilmiştir.

Bu sebeple asansör uyuşmazlığında ilk yapılacak işlerden biri belediyeden binanın onaylı mimari projesi ile varsa daha sonra onaylanan tadilat projelerinin getirtilmesidir.

Projede Asansör Yoksa Sonradan Asansör Yapılabilir mi?

Projede hiç asansör bulunmaması hâlinde durum değişir. Artık mevcut projenin uygulanmasından değil, binanın mimari durumunda yeni bir değişiklik yapılmasından söz edilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 uyarınca ortak yerlerde yapılacak inşaat ve tesisler için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır. Bunun yanında esaslı mimari proje değişikliklerinde belediye tarafından onaylanmış tadilat projesinin bulunması gerekir.

Asansör gibi binanın katlarını birbirine bağlayan, taşıyıcı sistem, merdiven, hava boşluğu veya ortak alanları etkileyebilecek büyük bir imalat bakımından yalnız kat malikleri kurulunda basit bir karar alınması her zaman yeterli değildir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 15.05.2017 tarihli, 2017/968 E., 2017/4389 K. sayılı kararında, onaylı mimari projede asansör bulunmayan binaya asansör yapılmasına mahkemece izin verilmesi doğru bulunmamıştır. Daire, projede olmayan asansörün yapılabilmesi için kat maliklerinin iradesi doğrultusunda tadilat projesinin hazırlanması ve belediyece onaylanması gerektiğini belirtmiştir.

Bozma sonrasında verilen ret kararı da Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 07.02.2019 tarihli, 2018/6715 E., 2019/780 K. sayılı kararıyla onanmıştır.

Dolayısıyla projede olmayan bir asansör bakımından hâkim, yalnız bir kat malikinin istemi üzerine diğer bütün maliklerin yerine geçerek yeni bir mimari proje oluşturamaz.

Asansör Yapılması İçin Kaç Kat Malikinin Onayı Gerekir?

Bu soruya binanın projesi görülmeden tek bir oran verilmesi doğru değildir.

Onaylı mimari projede asansör zaten mevcutsa mesele büyük ölçüde projenin uygulanmasıdır. Yargıtay’ın 2024 tarihli kararında da projedeki asansörün yapılması konusunda kat malikleri arasındaki anlaşmazlığa rağmen hâkimin müdahalesiyle asansörün yaptırılmasına ilişkin karar onanmıştır.

Projede hiç asansör yoksa ortak alanda yeni tesis yapılması, proje değişikliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19 ve 42. maddeleri birlikte değerlendirilir. Yapılacak müdahalenin kapsamına göre yalnız sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması yeterli olmayabilir; belediyece onaylı tadilat projesi ve gerekli malik muvafakatlerinin bulunması gerekir.

Bu yüzden “asansör için yüzde 51 yeterlidir” veya “her durumda yüzde 80 gerekir” şeklindeki genellemeler uygulamada hatalı sonuç verebilir.

Engelli Bir Kat Maliki Varsa Asansör İçin Bütün Kat Maliklerinin Onayı Gerekir mi?

Engelli kişilerin erişimini sağlamak amacıyla yapılacak değişiklikler için Kat Mülkiyeti Kanunu m.42’de özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Engellinin yaşamı bakımından proje değişikliğinin zorunlu olması hâlinde talep en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda görüşülür. Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamaz veya toplantı yapılmazsa süreç tamamen sona ermez. Kanunda öngörülen komisyon raporu, bina güvenliğinin tehlikeye düşmediğinin belirlenmesi ve ilgili mercilerce tasdik edilen proje veya krokiyle gerekli tesisin yapılabilmesi mümkündür.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 03.07.2018 tarihli, 2018/2671 E., 2018/5238 K. sayılı kararına konu olayda da ağır engelli kat maliklerinin kullanımı için asansör yapılması tartışılmış, belediyece onaylanan asansör projesi ve kat maliklerinin onayları değerlendirilmiştir. Yargıtay, asansörün binanın statik sistemine ve diğer bağımsız bölümlere etkisinin bilirkişi marifetiyle ayrıntılı biçimde araştırılması gerektiğini belirtmiştir.

Burada engellilik, projeye ve bina güvenliğine ilişkin kuralları tamamen ortadan kaldırmaz. Asansörün taşıyıcı sisteme, pencerelere, havalandırma boşluklarına veya başka bağımsız bölümlere vereceği etkiler yine teknik olarak incelenir.

Apartmana Sonradan Yapılan Asansörün Masrafını Kim Öder?

Asansör giderlerinde en çok yapılan hatalardan biri, her durumda bütün maliklerin arsa payı oranında ödeme yapacağını veya tam tersine yalnız asansörü kullananların ödeme yapacağını söylemektir.

Binanın onaylı mimari projesinde bulunan fakat başlangıçta yapılmayan asansörün tamamlanmasında Yargıtay, asansörü binanın ortak tesisi olarak değerlendirmekte ve giderlere bütün maliklerin katılması yönünde kararlar vermektedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2010/8346 E., 2010/11509 K. sayılı kararında, onaylı mimari projede bulunmasına rağmen yüklenici tarafından yapılmamış olan asansörün, daha sonra bazı kat maliklerinin kendi imkânlarıyla yaptırılması uyuşmazlık konusu olmuştur. Mahkeme, asansörün binanın ortak yer ve tesislerinden olduğunu; projeye uygun şekilde sonradan yapılmış olmasının bu niteliği değiştirmediğini kabul etmiştir.

Yargıtay’a göre asansör, yalnızca yapım masrafını karşılayan maliklerin kullanımına bırakılamaz. Diğer kat malikleri de ortak tesis niteliğindeki asansörden yararlanma hakkına sahiptir. Buna karşılık asansörün yapım giderine katılmamış olan maliklerin, kendi arsa paylarına düşen yapım bedelini ödemeleri gerekir. Bu nedenle bazı maliklerin kendi paralarıyla yaptırdığı asansöre kilit takarak diğer maliklerin kullanımını engellemesi hukuka uygun değildir.

Karar, projede baştan beri öngörülmüş fakat yapım aşamasında tamamlanmamış bir asansörün sonradan yapılması hâlinde, asansörün yalnızca masrafı karşılayanların özel tesisi hâline gelmeyeceğini; ortak tesis niteliğini koruyacağını ve diğer maliklerin de gider paylarını ödemek suretiyle kullanma hakkına sahip olduklarını ortaya koymaktadır.

Buna karşılık mevcut projede bulunmayan ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.42 kapsamında faydalı yenilik ve ilave olarak yapılan bir asansörde gider rejimi farklı olabilir. Kanuna göre bu tür yeniliklerin giderleri, yenilikten faydalananlar tarafından faydalanma oranlarına göre karşılanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 10.03.2021 tarihli, 2020/11771 E., 2021/3111 K. sayılı kararında, sonradan yapılan asansörün kalıcı bir tesis olduğu belirtilmiş; faydalanma oranının kat maliklerinin kişisel özelliklerine göre değil, bağımsız bölümlerin bulunduğu katlar dikkate alınarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla asansörün hukuki niteliği belirlenmeden gider paylaşımı yapılamaz.

Zemin Katta Oturan Kat Maliki Asansör Masrafını Ödemek Zorunda mı?

“Zemin kattaki daire asansörü kullanmadığı için hiçbir asansör masrafı ödemez” şeklindeki düşünce her durumda doğru değildir.

Mevcut ve ortak tesis niteliğindeki bir asansörün bakım, korunma veya yenilenmesine ilişkin giderlerde Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 önem taşır. Kat maliki, ortak tesisten yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek kural olarak giderden kaçınamaz.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 02.07.2018 tarihli, 2017/4433 E., 2018/5072 K. sayılı kararında, yönetim planında zemin katta ve bazı katlarda bulunan bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderlerinden muaf tutulduğuna ilişkin hüküm bulunmasına rağmen, uyuşmazlığın mevcut asansörün yenilenmesi için yapılan harcamadan kaynaklandığı değerlendirilmiştir.

Yargıtay, asansörün yenilenmesi giderini olağan bakım ve işletme giderlerinden ayrı tutmuştur. Bu nedenle yönetim planındaki muafiyet hükmünün, asansörün tamamen yenilenmesine ilişkin gideri kapsamadığını kabul etmiş; zemin kattaki bağımsız bölüm malikinin de yenileme bedeline arsa payı oranında katılması gerektiğine ilişkin mahkeme kararını onamıştır.

Karar, yönetim planında asansör giderlerine ilişkin muafiyet bulunsa dahi bu muafiyetin kapsamının ayrıca incelenmesi gerektiğini göstermektedir. Periyodik bakım ve işletme giderlerinden muafiyet ile asansörün yenilenmesi veya esaslı biçimde değiştirilmesi için yapılan harcamalar aynı nitelikte değildir. Bu nedenle zemin kattaki malik yönünden de giderin hangi amaçla yapıldığı belirlenmeden yalnızca “asansörü kullanmıyor” veya “yönetim planında muaf” gerekçesiyle sonuca gidilemez.

Ancak projede bulunmayan ve KMK m.42 kapsamında sonradan faydalı yenilik olarak yapılan yeni bir asansör bakımından faydalanma oranı dikkate alınacağından, zemin kattaki bağımsız bölümün durumu aynı şekilde değerlendirilmeyebilir.

Bu yüzden “zemin kat öder” veya “zemin kat kesinlikle ödemez” demek yerine, giderin asansörün ilk yapımı mı, proje gereği tamamlanması mı, işletme gideri mi, bakım mı yoksa yenileme mi olduğu belirlenmelidir.

Asansörü Kullanmıyorum Diyen Kat Maliki Masraftan Kaçınabilir mi?

Binada mevcut ve ortak tesis niteliğinde olan asansör bakımından kural olarak hayır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 açık biçimde, bir kat malikinin ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün konumu nedeniyle tesise ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak giderden kaçınamayacağını düzenlemektedir.

Örneğin üçüncü kattaki malik sürekli merdiven kullandığını söyleyerek mevcut asansörün bakım giderinden kurtulamaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 10.03.2021 tarihli, 2020/11771 E., 2021/3111 K. sayılı kararında, kat malikleri kurulunca apartmana asansör yapılmasına karar verilmesine rağmen asansörün yaptırılmaması üzerine açılan davada, hem asansörün yapılması hem de giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağı tartışılmıştır. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiş; ancak Yargıtay özellikle asansör yapım giderinin paylaşılma biçimini hukuka uygun bulmayarak kararı bozmuştur.

Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca ortak yerlerden elde edilecek faydayı artıran yenilik ve ilavelerin giderlerinin, bu yenilikten yararlananlar tarafından faydalanma oranlarına göre karşılanması gerektiğini belirtmiştir. Yapılacak asansörün binada kalıcı bir tesis olması ve kat malikinin değişmesiyle asansörden yararlanma durumunun değişmemesi nedeniyle, gider paylaşımında maliklerin kişisel özelliklerinin esas alınamayacağı kabul edilmiştir. Bu nedenle davacının veya başka bir kat malikinin engelli olması sebebiyle kişiye özgü ayrı bir katılım oranı belirlenmesi doğru bulunmamıştır.

Daireye göre asansörün yapım giderine katılım oranı, bağımsız bölümlerin binadaki konumu ve bulundukları kat dikkate alınarak belirlenmelidir. Somut olayda bilirkişinin üçüncü ve dördüncü kattaki bağımsız bölümlere aynı oranı, bodrum ve zemin kattaki bağımsız bölümlere de yine aynı oranı vermesi; ayrıca engelli kat maliki için kişisel bir katılım payı belirlemesi yeterli görülmemiştir. Yargıtay bu nedenle hükmü bozmuştur. Karar, sonradan KMK m.42 kapsamında yapılan asansörün ilk yapım giderinde her malik için otomatik olarak eşit veya arsa payına göre bir dağılım yapılamayacağını; asansörden objektif faydalanma oranının bağımsız bölümün bulunduğu kata göre ayrıca belirlenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Asansörün Parasını Ödemeyen Kat Malikinin Asansörü Kullanması Engellenebilir mi?

Projede bulunan ortak asansörün yalnız masrafa katılan kişilerin kullanımına tahsis edilmesi kural olarak mümkün değildir.

Asansör ortak yer ve tesis niteliğindedir. Bir kat malikinin ortak yer üzerindeki hakkı, diğer maliklerin tek taraflı kararıyla ortadan kaldırılamaz.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2010/8346 E., 2010/11509 K. sayılı kararında, bazı maliklerin kendi paralarıyla yaptırdıkları asansöre kilit takarak diğer malikin kullanmasını engellemeleri hukuka uygun bulunmamıştır. Yargıtay, diğer malikin de yapım masrafından arsa payına düşen kısmı ödeyerek asansörden yararlanma hakkı bulunduğunu kabul etmiştir.

Ödenmeyen gider varsa çözüm asansör kapısını kilitlemek değil, gider payının dava veya icra yoluyla tahsilidir.

Asansör Boşluğu Depo veya Dükkânın Bir Parçası Olarak Kullanılabilir mi?

Onaylı mimari projede asansör yeri olarak gösterilmiş bir alanın bir kat maliki tarafından kapatılarak kendi bağımsız bölümüne eklenmesi hukuken sorunludur.

Asansör ve asansör yeri ortak alan niteliğindedir. Bir kat malikinin ortak alanı tek başına kendi kullanımına tahsis etmesi mümkün olmadığı gibi, mimari projeye aykırı değişiklik yapılması da eski hâle getirme davasına konu olabilir.

Yargıtay kararlarında asansör boşluğunun kapatılarak dükkâna katılması gibi müdahalelerin projeye aykırılık ve ortak alana el atma yönünden incelendiği görülmektedir.

Dolayısıyla yıllardır asansör yapılmadığı gerekçesiyle asansör boşluğunun depo, oda, tuvalet veya dükkân alanı hâline getirilmesi malik lehine kalıcı bir hak oluşturmaz.

Sonradan Asansör Yapılırken Dairelerin Pencereleri Kapanabilir mi?

Kat malikleri kurulunun asansör yapılmasına karar vermiş olması veya belediyeden proje onayı alınması, diğer bağımsız bölümlerin kullanım hakkının sınırsız şekilde ihlal edilebileceği anlamına gelmez.

Asansörün yapılacağı yerde bağımsız bölümlerin pencereleri, banyo veya tuvalet havalandırmaları bulunuyorsa bunun teknik etkileri araştırılmalıdır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2018/2671 E., 2018/5238 K. sayılı kararında, yapılacak asansör nedeniyle bazı bağımsız bölümlerin banyo ve tuvalet havalandırma pencereleri ile oda pencerelerinin kapanacağı ileri sürülmüş; Yargıtay yalnız belediye onaylı projeye dayanılmasını yeterli bulmamış, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini belirtmiştir.

Asansör yapılırken bina güvenliği kadar diğer bağımsız bölümlerin ışık, hava ve kullanım koşulları da önem taşır.

4 Katlı Binada Asansör Zorunlu mu?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin güncel 34. maddesine göre, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, kat adedi üç olan binalarda asansör yeri bırakılması; dört ve daha fazla katlı binalarda ise asansör yapılması zorunludur.

Aslında dört kat ve üzerindeki binalara ilişkin asansör zorunluluğu 2026 yılında ilk defa getirilmiş değildir. Tek bağımsız bölümlü konutların istisna tutulduğu düzenleme 2018 yılında da bulunuyordu. 1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik özellikle bodrum katların kat sayısında nasıl değerlendirileceğini daha açık hâle getirmiştir.

2026 Asansör Düzenlemesinde Bodrum Kat Nasıl Sayılıyor?

1 Temmuz 2026 tarihli değişiklikten sonra asansör zorunluluğu bakımından, bağımsız bölüm, eklenti veya teknik hacim dışında ortak alan bulunan bodrum katlar da kat hesabına dahil edilmektedir.

Isı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, iklimlendirme merkezi, jeneratör odası ve benzeri yalnız teknik hacimlerin bulunduğu bodrum katlar ise bu hesap bakımından aynı şekilde değerlendirilmemektedir.

Örneğin görünürde zemin ve üç normal katı bulunan bir binanın bodrumunda ayrıca bağımsız bölüm veya bağımsız bölüme ait eklenti bulunuyorsa asansör zorunluluğu bakımından kat hesabı yalnız dışarıdan görülen katlara göre yapılmayabilir.

4 Katlı Villada Asansör Yapılması Zorunlu mu?

Binanın günlük hayatta “villa” olarak adlandırılması tek başına belirleyici değildir. Önemli olan yapının tek bağımsız bölümlü konut olup olmadığıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, tek bağımsız bölümlü konutları üç katta asansör yeri bırakma ve dört veya daha fazla katta asansör tesis etme zorunluluğundan açıkça istisna tutmaktadır.

Bu sebeple dört katlı olmasına rağmen tamamı tek konuttan ve tek bağımsız bölümden oluşan müstakil bir villa için sırf dört katlı olduğu gerekçesiyle bu hüküm uyarınca asansör zorunluluğu doğmaz.

Aynı yapı içinde iki veya daha fazla bağımsız konut oluşturulmuşsa artık “tek bağımsız bölümlü konut” istisnasına dayanılması mümkün olmayabilir.

Eski 4 Katlı Binalar 2026 Değişikliği Nedeniyle Hemen Asansör Yaptırmak Zorunda mı?

Mevcut ve geçmişte mevzuata uygun şekilde ruhsatlandırılmış bir binanın durumu, yeni ruhsatlandırılacak bir bina ile aynı değildir.

1 Temmuz 2026 tarihli düzenleme, asansör zorunluluğunun güncel imar ve ruhsat kurallarını belirlemektedir. Değişiklik, mevcut bütün eski dört katlı binaların aynı tarihten itibaren otomatik olarak asansör yaptırmak zorunda olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır.

Eski bir bina bakımından yapının ilk ruhsat tarihi, onaylı mimari projesi, yapı kullanma izni, sonradan esaslı tadilat yapılıp yapılmadığı ve uygulanacak geçiş hükümleri ayrıca incelenir. 2026 değişikliğinde mevcut yapılardaki tadilatlara ilişkin özel düzenlemeler de yer almaktadır.

Özellikle eski binanın projesinde zaten asansör bulunuyorsa konu güncel “dört kat zorunluluğu”ndan önce, onaylı projenin uygulanması meselesidir.

Üç Katlı Binada Asansör Yapılması Zorunlu mu?

Tek bağımsız bölümlü konutlar dışında kat adedi üç olan yapılarda asansörün kendisinin monte edilmesi zorunlu değildir; ancak asansör yeri bırakılması gerekir.

Daha sonra ihtiyaç hâlinde bu alana gerekli proje ve teknik şartlara uygun şekilde asansör yapılabilir.

Dört ve daha fazla katlı yapılarda ise yalnız boşluk bırakılması yeterli değildir; asansör tesis edilmesi gerekir.

Mevcut Müstakil Eve Sonradan Asansör Yapılabilir mi?

Tek bağımsız bölümlü konutun zorunluluk dışında olması, sahibinin isterse asansör yapamayacağı anlamına gelmez.

2026 değişikliğiyle mevcut müstakil konutlarda belirli şartlarla sonradan asansör veya erişilebilirlik platformu yapılmasına yönelik uygulama da kolaylaştırılmıştır. Bunun için binanın taşıyıcı sisteminin korunması, gerekli teknik projelerin hazırlanması ve ilgili idarenin izninin alınması gerekir.

Asansör Yapılmıyorsa Kat Maliki Dava Açabilir mi?

Onaylı mimari projede asansör bulunmasına rağmen diğer kat maliklerinin asansörün yapılmasını engellemesi hâlinde, şartlarına göre Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi istenebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 07.05.2024 tarihli, 2024/1557 E., 2024/5537 K. sayılı kararında, onaylı mimari projede asansörün yer aldığı ve binada asansör boşluğunun da bırakıldığı hâlde asansörün fiilen yapılmamış olması uyuşmazlık konusu olmuştur. Üst katta bulunan bağımsız bölüm maliki, projede öngörülen asansörün yapılmasını istemiş; kat malikleri arasında uzlaşma sağlanamaması üzerine hâkimin müdahalesine başvurmuştur.

İlk derece mahkemesi, asansörün binanın onaylı mimari projesinde baştan beri mevcut olduğunu dikkate alarak asansörün projeye uygun şekilde yaptırılmasına karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu reddetmiş, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de bu kararı onamıştır. Karar, projede sonradan yapılması düşünülen yeni bir tesisle, projede zaten mevcut olup yapım aşamasında tamamlanmamış bir asansörün aynı şekilde değerlendirilemeyeceğini göstermektedir. Asansör onaylı mimari projede yer alıyorsa, bazı kat maliklerinin sonradan karşı çıkması tek başına projenin uygulanmasını engellemez.

Projede hiç asansör bulunmaması hâlinde ise doğrudan mahkemeye gidip diğer maliklerin iradesi yerine karar verilmesini istemek aynı sonucu doğurmaz. Bu durumda proje değişikliği ve malik muvafakatlerine ilişkin kurallar öncelikle değerlendirilir.

Asansör Davasından Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları açıkça dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır.

Dolayısıyla asansör yapılması, kat malikleri kurulu kararının iptali veya ortak gider paylaşımı gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanan bir dava açılacaksa önce dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Asansör Yapılması İçin Dava Kime Karşı Açılır?

Bu soruda davanın konusu belirleyicidir. “Apartmanın yöneticisi var, o hâlde her dava yöneticiye açılır” şeklinde genel bir kural yoktur.

Kat malikleri kurulu tarafından alınan asansöre ilişkin bir kararın iptali isteniyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 gereğince dava kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir. Toplu yapı yönetiminde de kanunda belirtilen toplu yapı yöneticisine dava açılması mümkündür.

Buna karşılık bir kat maliki, diğer maliklerin karşı çıkmasına rağmen asansör yapılmasını ve masrafın maliklere yükletilmesini istiyorsa verilecek karar doğrudan bu maliklerin hak ve borçlarını etkiler. Böyle bir davada husumetin yalnız “apartman yönetimine” yöneltilmesi her durumda yeterli olmayabilir.

Yargıtay’ın eski ve yeni asansör kararlarında da asansör yapılmasına itiraz eden veya hükümden doğrudan etkilenecek kat maliklerinin davaya dahil edilmesine önem verilmektedir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/968 E., 2017/4389 K. sayılı kararında, asansör yapılmasının reddine ilişkin kurul kararına karşı açılan davanın toplantıda olumsuz oy kullanan kat maliklerine yöneltilebileceği belirtilmiştir.

Binada Yönetici Varsa Asansörü Yönetici mi Yaptırır?

Mahkeme asansörün veya zorunlu ortak alan işinin yapılmasına karar verdiğinde, binada usulüne uygun seçilmiş bir yönetici varsa işin fiilen gerçekleştirilmesi için öncelikle yöneticinin görevlendirilmesi mümkündür.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 03.12.2018 tarihli, 2017/3320 E., 2018/7813 K. sayılı kararında, ortak çatı onarımı bakımından öncelikle yöneticiye yetki ve süre verilmesi, yönetici işlemi yerine getirmezse davacı kat malikine yetki verilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Aynı dosyada projede bulunmayan asansör bakımından ise mahkemenin maliklerin iradesi yerine geçerek asansör yaptırmasına karar veremeyeceği belirtilmiştir.

Asansörün onaylı projede bulunduğu başka bir uyuşmazlıkta da Yargıtay bozmasında, işlemlerin yürütülmesi bakımından öncelikle mevcut yöneticinin görevlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Apartmanda Yönetici Yoksa Dava Kime Açılır?

Yönetici bulunmayan bir binada “apartman yönetimi” adı altında gerçekte temsil yetkisi bulunmayan bir yapıya dava açılması doğru olmayabilir.

Asansörün yapılması veya giderlerin paylaştırılması hakkında verilecek karar kat maliklerini doğrudan etkileyecekse, tapu kayıtlarına göre ilgili bağımsız bölüm maliklerinin tespit edilmesi ve davanın gerekli maliklere yöneltilmesi gerekir.

Özellikle bütün maliklerden belirli miktarda gider alınması isteniyorsa, hükmün kimin hakkında kurulacağı açık olmalıdır.

Yargıtay’ın asansör uyuşmazlıklarında yargılama sırasında bağımsız bölümünü devreden maliklerin yerine yeni maliklerin de davaya dahil edilmesi gerektiği yönünde kararları bulunmaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/4411 E., 2018/7960 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta, yargılama sırasında bağımsız bölümü satın alan yeni maliklerin de davaya dahil edilmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir.

Apartman Yönetiminin Tüzel Kişiliği Var mı?

Apartman veya site yönetimi ayrı bir şirket veya dernek gibi genel anlamda tüzel kişiliğe sahip değildir.

Yönetici, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kendisine tanıdığı görev ve temsil yetkisinin sınırları içerisinde kat maliklerini temsil eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022/7540 E., 2022/9329 K. sayılı kararında, apartman yönetimlerinin tüzel kişiliğinin bulunmadığı, yöneticinin yalnız kanundan veya kurul kararından doğan temsil yetkisi kapsamında dava açıp davada taraf olabileceği açıklanmıştır. Bununla birlikte ortak alanların korunması ve güvenliğini ilgilendiren işlerde yöneticinin temsil yetkisinin kabul edilmesi gerektiği de vurgulanmıştır.

Bu nedenle asansör davasında taraflar belirlenirken yalnız bina girişindeki “Apartman Yönetimi” tabelasına bakılmamalıdır.

Birden Fazla Parselden Oluşan Sitede Toplu Yapı Yönetimine Geçilmemişse Dava Kime Açılır?

Bir yerleşimin günlük hayatta “site” olarak adlandırılması, onun Kat Mülkiyeti Kanunu m.66 ve devamı anlamında toplu yapı olduğu anlamına gelmez.

Birden fazla parsel üzerinde bulunan binalarda toplu yapı rejimine usulüne uygun biçimde geçilmemişse, bütün parselleri temsil ettiği düşünülen fiili site yönetiminin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan toplu yapı temsil yetkisine sahip olduğu kabul edilemez.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 26.11.2018 tarihli, 2018/5552 E., 2018/7509 K. sayılı kararında, birden fazla parsel üzerinde bulunan fakat toplu yapı yönetimine geçmemiş sitede Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapı hükümlerinin uygulanamayacağı, uyuşmazlığın genel hükümlere göre değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2024/6505 E., 2025/3638 K. sayılı kararında da toplu yapı rejimine geçilmemiş bir sitede tüm parseller adına hareket eden yönetimin yetkisi ayrıca incelenmiş ve toplu yapı yönetim tarzının kanuni şartlar sağlanmadan oluşturulamayacağı vurgulanmıştır.

Dolayısıyla birkaç bloktan ve birden fazla parselden oluşan bir sitede asansör uyuşmazlığı varsa önce asansörün bulunduğu blok ve parsel, o parselin yönetim planı ve gerçek kat malikleri belirlenmelidir.

Toplu yapı rejimine geçilmemişse yalnız “Site Yönetimi”ne dava açmak yeterli olmayabilir. Hüküm maliklerin mülkiyet ve gider yükümlülüğünü etkiliyorsa ilgili maliklerin taraf olarak gösterilmesi gerekir.

Kat Maliklerinden Biri Ölmüşse Asansör Davası Kime Açılır?

Tapuda bağımsız bölümün maliki olarak görünen kişi ölmüşse ölü kişi adına dava yürütülemez.

Öncelikle mirasçılık belgesi temin edilerek bağımsız bölümün mirasçılarının belirlenmesi gerekir. Miras henüz paylaşılmamışsa bağımsız bölüm üzerinde mirasçıların elbirliği mülkiyeti söz konusu olur.

Asansör yapılması, ortak alanın değiştirilmesi veya ilgili bağımsız bölümün gider yükümlülüğünün belirlenmesi gibi verilecek hükmün mülkiyet hakkını doğrudan etkileyeceği davalarda, o bağımsız bölüm bakımından bütün mirasçıların taraf teşkilinde dikkate alınması gerekir.

Yargıtay’ın asansör uyuşmazlıklarında da ölmüş maliklerin mirasçılarının taraf olarak gösterildiği ve yargılama sırasında malik değişmişse yeni maliklerin davaya dahil edilmesinin istendiği görülmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/4411 E., 2018/7960 K. sayılı kararına konu dosyada hem ölen maliklerin mirasçıları hem de yargılama sırasında bağımsız bölüm satın alan yeni malikler bakımından taraf teşkili üzerinde durulmuştur.

Bu nedenle eski tapu listesi üzerinden dava açılması yerine güncel tapu kayıtlarının ve ölmüş malik varsa mirasçılık durumunun dava açılmadan önce kontrol edilmesi önemlidir.

Kiracı Asansör Yapılması Davasında Davalı Gösterilir mi?

Asansörün binaya yaptırılması ve ilk yapım giderlerinin kat maliklerine yükletilmesi esas olarak mülkiyet hakkıyla ilgilidir. Bu sebeple yalnız dairede fiilen oturan kiracının davalı gösterilmesi yeterli değildir.

Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2024/1557 E., 2024/5537 K. sayılı asansör davasında bazı davalılar kendilerinin malik değil kiracı olduklarını savunmuşlardır. Asansör yapılması konusunda hükmün muhatabı belirlenirken tapu malikliği önem taşır.

Kiracının mevcut asansörün işletme giderlerinden sorumluluğu ile yeni asansör tesisinin mülkiyete ilişkin yapım gideri aynı konu değildir.

Kat Malikleri Kurulu Asansör Yapılmasına Karar Vermezse Hâkim Karar Verebilir mi?

Asansör mimari projede mevcutsa ve binanın asansörsüz bırakılması projeye aykırılık oluşturuyorsa, Yargıtay’ın 2024 tarihli kararında görüldüğü üzere hâkim müdahalesiyle projenin uygulanması mümkün olabilir.

Asansör projede hiç yoksa hâkimin görevi kat maliklerinin yerine geçerek yeni bir bina projesi yaratmak değildir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3320 E., 2018/7813 K. sayılı kararında, projede asansör bulunmadığı ve kat malikleri kurulunca asansör yapılmasına karar verilmediği hâlde mahkemenin doğrudan asansör yapılmasına hükmetmesi açıkça hukuka aykırı bulunmuştur.

Engelli kişilere ilişkin KMK m.42’deki özel yol ise bunun istisnalarından biridir.

Asansör Yapımına Karşı Çıkan Malik Binanın Eski ve Depreme Dayanıksız Olduğunu Söylerse Ne Olur?

Asansör yapılması kararı, binanın taşıyıcı sistemine zarar verecek bir uygulamaya izin vermez.

Özellikle dış cepheye yeni asansör yapılması, merdiven veya döşemede kesim yapılması, kuyu açılması ya da betonarme sisteme bağlantı kurulması gerekiyorsa mimar ve mühendislerden oluşan uzman bilirkişi heyetiyle inceleme yapılması gerekir.

Yargıtay’ın 2018 tarihli engelli asansörü kararında da yalnız belediye tarafından projenin onaylanmış olmasını yeterli görmeyip, binaya ve bağımsız bölümlere verilecek olası etkilerin mahallinde araştırılmasını istemesi bu sebeptendir.

Aynı şekilde projeye aykırı biçimde ortak alana yapılan asansör yuvası ve asansör, şartları oluştuğunda kaldırma ve eski hâle getirme davasına konu olabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2025/881 K. sayılı kararında da ortak alanda proje dışı yapılan asansör imalatı, mimari projeye aykırılık yönünden incelenmiştir.

Apartmanda asansör yapılması konusunda sağlıklı değerlendirme yapılabilmesi için yalnız binanın kaç katlı olduğuna veya boşluk bulunup bulunmadığına bakılması yeterli değildir. Belediyedeki onaylı mimari proje, varsa tadilat projeleri, yapı ruhsatı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve güncel tapu maliklerinin birlikte incelenmesi gerekir. Özellikle projede asansör bulunan eski binalarda mesele çoğu zaman yeni bir tesis yapılmasından çok, yıllar önce onaylanmış binanın projesinin tamamlanması noktasında toplanmaktadır.