Apartman ve Site Aidatları Avukatla Nasıl Tahsil Edilir?

Apartman ve site yönetimlerinde aidatların düzenli tahsil edilememesi, kısa sürede bütün yönetimi etkileyen bir soruna dönüşebilir. Güvenlik, temizlik, asansör bakımı, personel ücretleri, sigorta, ortak alan elektrik giderleri ve diğer hizmetler düzenli olarak devam ederken bazı kat maliklerinin aidatlarını ödememesi, borcunu zamanında ödeyen maliklerin üzerinde ek yük oluşturur.

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yöneticisine ortak gider ve avans borçlarının tahsili için doğrudan hukuki imkânlar tanımaktadır. Borcun niteliğine ve yönetimin elindeki belgelere göre aidat alacağı için ilamsız icra takibi başlatılabilir; borçlunun itirazı hâlinde itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yollarına başvurulabilir. Gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve belirli koşullarda icra inkâr tazminatı da uyuşmazlığın kapsamına girebilir.

Yönetimin bu işlemleri bizzat takip etmesi zorunlu değildir. Temsil yetkisine sahip yönetici veya yönetim kurulu tarafından avukata vekâlet verilerek çok sayıda aidat dosyası aynı sistem içerisinde takip edilebilir.

Apartman Yöneticisi Aidat Borcu İçin İcra Takibi Başlatabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini düzenlemektedir. Kanunun 35. maddesinde de kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere karşı dava ve icra takibi yapılması yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.

Bu nedenle apartman yöneticisinin aidat borçlarını tahsil etmek için her borçlu hakkında ayrıca kat malikleri kurulundan icra yetkisi alması kural olarak gerekmez. Yönetici bu yetkiyi doğrudan kanundan almaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.11.2018 tarihli, 2017/264 E., 2018/1765 K. sayılı kararında, yönetici veya diğer kat maliklerinden her birinin gider ve avans payını ödemeyen kat malikine karşı ilamsız icra takibi yapabileceği kabul edilmiştir. Hukuk Genel Kurulu ayrıca kesinleşmiş işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin kat malikleri kurulu kararının bulunması hâlinde bunların İİK m.68 kapsamında belge niteliği taşıyabileceğini belirtmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 17.01.2019 tarihli, 2017/4661 E., 2019/213 K. sayılı kararında da yönetim adına yetkili yöneticiler tarafından avukata vekâlet verilerek aidat alacağına ilişkin dava yürütülmesi hukuka uygun bulunmuştur.

Aidat İcra Takibi İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı Gerekir mi?

Aidat alacağının tahsili için yöneticinin her borçlu hakkında ayrıca “icra takibi başlatılmasına” ilişkin kurul kararı alması zorunlu değildir. Bununla birlikte aidatın veya avansın hangi hukuki belgeye dayanarak doğduğunun belirlenmesi gerekir.

Yönetici aidat tahsil yetkisini kanundan alırken, takip konusu borcun miktarı işletme projesi, kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı veya fiilen yapılmış ortak giderlere ilişkin belgeler üzerinden tespit edilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 21.01.2019 tarihli, 2017/5723 E., 2019/292 K. sayılı kararında, ortak gider alacağının kat malikleri kurulu kararı, kesinleşmiş işletme projesi veya yapılan giderlere ilişkin makbuz ve faturalarla ispatlanabileceği; mahkemenin bu belgeleri incelemeden davayı reddetmesinin doğru olmadığı kabul edilmiştir.

Bu sebeple icra dosyasının hazırlanmasında “yönetici yetkili mi?” sorusu kadar “takibe konulan rakam hangi karara ve hangi gider dönemine dayanıyor?” sorusu da önemlidir.

2026 Değişikliğinden Sonra İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme projesini düzenleyen 37. maddesi, 7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026 tarihinde önemli ölçüde değiştirilmiştir.

Güncel düzenlemeye göre işletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Genel kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici, projenin en geç üç ay içerisinde genel kurulda onaylanmasına kadar geçerli olmak üzere gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Geçici proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir ve en geç üç ay içerisinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanır.

Kanun değişikliğinden önce yönetici tarafından hazırlanan işletme projesinin bildirilmesi ve yedi günlük itiraz süresi üzerinden şekillenen sistem bulunuyordu. 2026 değişikliğiyle bu yapı değiştirilmiş ve işletme projesinin genel kurul tarafından onaylanması esas hâline getirilmiştir.

Mevcut bir işletme projesinin bulunduğu hâllerde geçici işletme projesinde öngörülecek bedelin artırılması da sınırsız değildir. Yeni düzenlemeye göre bu tutar, bir önceki yılın işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranından fazla artırılmaması kaydıyla belirlenir.

Aidat takibine başlanmadan önce işletme projesinin hangi döneme ilişkin olduğu ve 2026 sonrası yeni düzenlemeye uygun biçimde oluşturulup oluşturulmadığı bu nedenle özellikle incelenmelidir.

Kesinleşmiş İşletme Projesi Aidat İcra Takibinde Neden Önemlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca kesinleşmiş işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılmaktadır. Bu hüküm 2026 değişikliğinden sonra da korunmuştur.

Bu durum özellikle borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi hâlinde önem taşır. Yönetimin elindeki belgenin İİK m.68 kapsamında olması, somut olayın koşullarına göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolunun değerlendirilmesine imkân sağlayabilir.

Hukuk Genel Kurulunun 2017/264 E., 2018/1765 K. sayılı kararında, takip dayanağı belgeler gerçek anlamda kesinleşmiş işletme projesi veya işletme giderine ilişkin kurul kararı niteliğinde olmadığı için itirazın kaldırılması talebinin kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.

Bu içtihat, aidat takiplerinde yalnız borç tablosu veya yönetimin kendi hazırladığı hesap dökümünün her zaman yeterli olmadığını göstermektedir.

İşletme Projesi Olmadan Aidat İcra Takibi Yapılabilir mi?

İşletme projesinin bulunmaması her durumda ortak gider alacağının var olmadığı anlamına gelmez. Gerçekten yapılmış ve kat malikinin katılmak zorunda olduğu ortak giderler faturalar, makbuzlar ve diğer delillerle ispatlanabilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/5723 E., 2019/292 K. sayılı kararında, işletme projesi veya kurul kararı bulunmadığı takdirde yapılan giderlere ilişkin makbuz ve faturaların incelenerek ortak gider borcunun belirlenebileceği kabul edilmiştir.

Bununla birlikte düzenli aidat tahsilatı yürüten apartman ve site yönetimlerinde işletme projesinin usulüne uygun hazırlanması, borcun miktarının ve vadesinin daha açık biçimde ortaya konulmasını sağlar. Özellikle onlarca veya yüzlerce bağımsız bölüm bulunan sitelerde yalnız fiilî gider faturaları üzerinden tahsilat sistemi yürütmek ilerleyen dönemde ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.

Aidat Borcuna Aylık Yüzde 5 Gecikme Tazminatı Uygulanabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Bu oran yıllık yüzde 5 değildir. Kanundaki düzenleme aylık yüzde 5 gecikme tazminatıdır.

Ancak gecikme tazminatının hangi tarihten başlayacağı her dosyada ayrı değerlendirilmelidir. Yargıtay, malikin aidat borcundan ne zaman haberdar olduğunun tespit edilmesini istemektedir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 17.01.2019 tarihli, 2017/4661 E., 2019/213 K. sayılı kararında, borcun işletme projesinden kaynaklanması hâlinde projenin tebliğ tarihi; kurul kararından kaynaklanıyorsa malikin toplantıya katılmış olması durumunda karar tarihi, toplantıya katılmamışsa kararın tebliğ veya başka şekilde öğrenildiği tarih esas alınmıştır. Bunların hiçbiri tespit edilemiyorsa ödeme emrinin tebliğ tarihi dikkate alınmalıdır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 24.01.2019 tarihli, 2018/6488 E., 2019/465 K. sayılı kararında da aynı yaklaşım benimsenmiş ve borcun öğrenildiği tarih araştırılmadan gecikme tazminatına hükmedilmesi bozma nedeni yapılmıştır.

2026 yılında işletme projesinin onaylanma usulü değişmiş olmakla birlikte, borcun miktarı ve vadesinin malike hangi kararla yüklendiğinin ve ilgili karar veya projenin bildirim durumunun dosyada açıklığa kavuşturulması hâlen önemlidir.

Aidat Borçlusuna Doğrudan İcra Takibi Başlatılabilir mi?

Yönetimin öncelikle noter ihtarı göndermesi aidat icra takibinin genel bir dava şartı değildir. Muaccel hâle gelmiş ortak gider veya aidat borcu için şartları varsa doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir.

Bununla birlikte ihtar bazı uyuşmazlıklarda borcun malike bildirildiğinin ve temerrüt tarihinin belirlenmesinin ispatını kolaylaştırabilir.

Takip talebinde asıl aidat borcu ile gecikme tazminatının dönemlere göre açık biçimde ayrılması önemlidir. Özellikle birkaç yıllık aidat borcunun tek kalemde yazılması, borçlunun hangi aya ne kadar borcu bulunduğunun denetlenmesini zorlaştırabilir.

Aidat İcra Takibine İtiraz Edilirse Ne Olur?

Borçlu, ilamsız icra takibinde ödeme emrine süresinde itiraz ettiğinde takip itiraz edilen miktar bakımından durur. Bundan sonra yönetimin elindeki belgelere göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurulabilir.

Kesinleşmiş işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin kurul kararının İİK m.68 kapsamında belge niteliğinde olması, itirazın kaldırılması bakımından önemlidir. Böyle bir belge bulunmuyorsa veya alacağın kapsamı geniş bir yargılama gerektiriyorsa itirazın iptali davası gündeme gelebilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 24.01.2019 tarihli, 2018/6499 E., 2019/467 K. sayılı kararında, kurul kararıyla belirlenen ortak gider alacağının belirli ve hesaplanabilir olduğu kabul edilmiş; somut olayda icra inkâr tazminatına hükmedilmemesi ayrıca bozma nedeni yapılmıştır.

Bununla birlikte icra inkâr tazminatı her aidat uyuşmazlığında otomatik biçimde uygulanmaz. Borcun miktarının bilirkişi incelemesi veya kapsamlı yargılama sonunda belirlenebildiği olaylarda alacağın likit olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Aidat Davası Açılmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu düzenleme, aidat için doğrudan ilamsız icra takibi başlatılmasına engel değildir. İcra takibinden önce arabuluculuk yapılması genel bir zorunluluk değildir.

Borçlunun takibe itiraz etmesi ve uyuşmazlığın itirazın iptali davasına taşınması hâlinde ise dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

İcra dosyası ile daha sonra açılacak dava arasındaki süreler de birlikte takip edilmelidir.

Aidat Borcundan Ev Sahibi mi Kiracı mı Sorumludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında temel ortak gider borçlusu kat malikidir. Bununla birlikte bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebebe dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişiler de Kanun’un 22. maddesi uyarınca belirli ölçüde sorumlu tutulabilir.

Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yönetim için yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Yönetimin malike başvurabilme hakkı ise devam eder. Malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde aidatın kimin tarafından karşılanacağının kararlaştırılmış olması, yönetimin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan haklarını her durumda ortadan kaldırmaz.

Özellikle demirbaş, büyük onarım ve yatırım giderleriyle olağan işletme giderlerinin kira ilişkisindeki nihai yükümlüsü ayrıca değerlendirilmelidir.

Daire Yeni Satılmışsa Eski Aidat Borcundan Yeni Malik Sorumlu Olur mu?

Aidat alacağında borcun doğduğu dönem ile bağımsız bölümün malikinin kim olduğu birlikte incelenmelidir. Bir kişinin taşınmazı daha sonra satın alması, önceki malikin kendi döneminde doğmuş bütün aidat borçlarını kendiliğinden yeni malike yüklemez.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/4661 E., 2019/213 K. sayılı kararında, borçlunun kooperatif üyelik tarihinin veya bağımsız bölümü edinme tarihinin belirlenmesi ve sorumluluğun buna göre tespit edilmesi gerektiği özellikle belirtilmiştir.

Bu nedenle icra takibine başlanmadan önce güncel tapu kaydının yanında borç dönemindeki malik bilgisi de kontrol edilmelidir.

Aidat Alacaklarında Zamanaşımı Ne Kadardır?

Dönemsel olarak ödenen aidat ve ortak gider alacakları bakımından Yargıtay uygulamasında beş yıllık zamanaşımı kabul edilmektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.04.2022 tarihli, 2022/2712 E., 2022/6385 K. sayılı kararında, ortak gider alacaklarının TBK m.147 kapsamında dönemsel edim niteliğinde olduğu ve beş yıllık zamanaşımına tabi bulunduğu belirtilmiştir. Zamanaşımı itirazının incelenmemesi bozma sebebi yapılmıştır.

Bu nedenle uzun yıllar biriktirilen aidat borçlarının hiçbir süre sınırlaması olmaksızın tek seferde takip edilebileceği düşünülmemelidir. Zamanaşımını kesen işlemler ve her bir aidat döneminin vadesi ayrıca değerlendirilir.

Toplu Yapı Yönetimlerinde Aidat Takibinde Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Birden fazla ada veya parselden oluşan sitelerde “site yönetimi” adı altında faaliyet gösteren yapının gerçekten Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapı hükümleri kapsamında kurulmuş olup olmadığı önemlidir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.04.2022 tarihli, 2022/2712 E., 2022/6385 K. sayılı kararında, iki parseli kapsayan geçerli ortak yönetim planı veya usulüne uygun toplu yapı yönetimi bulunmadığı için bir parselde alınan ortak gider kararlarının diğer parsel maliklerini doğrudan bağlamayacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte fiilen sağlanan yol, güvenlik, aydınlatma ve benzeri hizmetlerden yararlanılması hâlinde genel hükümler çerçevesinde ödeme yükümlülüğünün ayrıca araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle özellikle büyük sitelerde icra takiplerine başlamadan önce tapudaki yönetim planlarının ve toplu yapı kuruluşunun kontrol edilmesi gerekir.

Apartman Yönetimi Aidat Takibi İçin Avukata Vekâlet Verebilir mi?

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan takip yetkisini avukat aracılığıyla kullanabilir. Yönetim adına vekâlet verecek kişinin temsil yetkisinin bulunması gerekir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/4661 E., 2019/213 K. sayılı kararında, usulüne uygun şekilde seçilmiş yöneticilerin yönetim adına avukata vekâlet vererek ortak gider alacağının tahsili için dava açabileceği kabul edilmiştir.

Birden fazla üyeden oluşan yönetim kurullarında yönetim planında veya kurul kararında müşterek temsil öngörülmüşse vekâletnamenin de bu temsil düzenine uygun verilmesi gerekir.

Avukata vekâlet verilmesi, yalnız tek bir aidat dosyasının takibini değil, yönetimin mevcut ve ileride doğacak tahsilat süreçlerinin düzenli biçimde yürütülmesini sağlayabilir.

Çok Sayıda Aidat Borçlusu İçin Toplu Hukuki Takip Nasıl Yürütülür?

Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde aidat takibindeki temel sorun çoğu zaman tek bir borçlunun yüksek borcu değil, onlarca küçük borcun farklı dönemlere dağılmış olmasıdır.

Bu durumda borçlu listesi hazırlanırken yalnız “toplam borç” rakamı üzerinden hareket edilmesi yeterli değildir. Her bağımsız bölüm için borcun hangi aylara ilişkin olduğu, dönemsel aidat miktarı, yapılan kısmi ödemeler, malikin değişip değişmediği ve gecikme tazminatının hangi tarihten başlatılacağı ayrı ayrı gösterilmelidir.

İşletme projesi, aidat kararları, banka ödeme listeleri ve tapu bilgileri birbiriyle eşleştirildiğinde icra dosyaları standart ve denetlenebilir biçimde hazırlanabilir.

Borçlu ödeme yaptığında bu ödemenin hangi icra dosyasına ve hangi borç dönemine mahsup edildiğinin de yönetim kayıtlarında açık tutulması gerekir.

Aidat Tahsilinde Hangi Belgeler Hazır Olmalıdır?

Sağlıklı bir aidat takibinde yönetimin temsil yetkisini gösteren belgeler ile alacağın dayanak belgelerinin birbirinden ayrılması gerekir.

Yönetici seçimine ilişkin karar ve yönetim planı, yönetimin temsil yetkisini ortaya koyarken; işletme projesi, aidatın belirlendiği kat malikleri kurulu kararları, borç dökümleri, ödeme kayıtları ve ilgili gider belgeleri alacağın miktarının ispatında kullanılır.

Yargıtayın ortak gider uyuşmazlıklarında tekrar eden yaklaşımı da bu yöndedir. Mahkemeler yalnız yönetimin hazırladığı tek taraflı borç tablosuyla yetinmemekte; karar defterleri, toplantı tutanakları, hazirun cetvelleri, işletme projeleri ve ödeme belgelerinin birlikte değerlendirilmesini istemektedir.

Aidat borçları uzun süre bekletilmeden hukuki takibe alındığında hem zamanaşımı riski hem de eski dönem belgelerinin bulunamaması problemi azalır. Düzenli hukukî takip, aidatını zamanında ödeyen kat maliklerinin mali yükünün artmasını engellediği gibi apartman veya sitenin bakım ve hizmetlerinin kesintisiz sürdürülebilmesini de sağlar.