Kardeşe Bedelsiz Devredilen Tapu Geri Alınabilir mi?

Kardeşler arasında taşınmaz devri çoğu zaman gerçek bir satış ilişkisinden farklı saiklerle yapılır. Aileden kalan bir evin tek elde toplanması, yapının restore edilmesi, korunması, idare edilmesi veya ileride yeniden paylaşılması amacıyla kardeşlerden biri adına tapu devri yapılabilir. Devir sırasında herhangi bir bedel alınmaması da bu tür aile içi işlemlerde sık rastlanan bir durumdur.

Ne var ki tapunun bir kardeş adına geçirilmiş olması, taraflar arasındaki sözlü anlaşmanın içeriğini kendiliğinden tapu siciline taşımaz. Taşınmazı devralan kardeş daha sonra evi satarsa veya devir sırasında konuşulan amacın tamamen dışına çıkarsa, tapunun geri alınıp alınamayacağı tek bir kurala göre belirlenmez. İşlem bazen inançlı işlem, bazen yüklemeli bağış, bazı olaylarda ise doğrudan hile nedeniyle irade sakatlığı niteliği taşır. Aile arasında “emaneten verdik” denilmiş olması da tek başına hukuki nitelendirmeyi belirlemez.

Bu ayrım yalnız teorik değildir. Aynı taşınmaz için yanlış hukuki sebebe dayanılması, özellikle ispat kuralları bakımından davanın reddine yol açabilir. Yargıtay kararlarında, kardeşler arasındaki geri verme anlaşmasının yazılı delille kanıtlanamaması nedeniyle kesin olarak reddedilmiş davalar bulunduğu gibi, yazışmalar ve tanık anlatımlarıyla inançlı işlemin ispatlandığı ve tapunun geri verildiği kararlar da vardır.

Kardeşe Bedelsiz Devredilen Tapu Hangi Gerekçe İle Geri İstenecek?

Kardeşlerden birinin taşınmazdaki payını diğer kardeşe para almadan devretmesi, işlemin hukuki niteliğini tek başına göstermez. Bedelsizlik önemli bir olgudur; ancak neden bedel alınmadığının da açıklanması gerekir.

Tarafların iradesi, “Tapu şimdilik senin üzerinde olsun, belirli işi yap ve daha sonra bana veya bize geri devret” şeklindeyse inançlı işlem söz konusu olabilir. İnançlı işlemde mülkiyet gerçekten devredilir; fakat devralan, kendisine verilen hakkı taraflar arasındaki anlaşmada belirlenen amaç içinde kullanmak ve şartları gerçekleştiğinde geri vermekle yükümlüdür. Bu ilişkide geri devir borcu özellikle önemlidir.

Tarafların iradesi, “Bu ev artık senin olsun; fakat evi restore edeceksin, koruyacaksın, aile evi olarak muhafaza edeceksin veya satmayacaksın” şeklindeyse ilişki yüklemeli bağışlama niteliği taşıyabilir. Burada taşınmazın mülkiyetinin kalıcı biçimde devralanda kalması amaçlanmaktadır; buna karşılık bağışlanan kişiye belirli bir işi yapma veya yapmama yükümlülüğü yüklenmiştir.

Devralan kişi, kardeşlerin taşınmazı kendisine vermesini sağlamak amacıyla daha başlangıçta yerine getirmeyi düşünmediği bir vaat ileri sürmüşse hile gündeme gelir. Örneğin tapuyu alırken “evi restore edip koruyacağım, satmayacağım” dediği hâlde baştan beri amacı taşınmazı satıp bedeli kendisine mal etmekse, uyuşmazlık yalnız sözleşmeye sonradan aykırılık olarak görülmeyebilir. TBK m.36 anlamında aldatma nedeniyle tapu iptali istenmesi mümkün olabilir.

Bu üç hukuki sebebin birbirine benzeyen tarafları olmakla birlikte ispat rejimleri aynı değildir. İnançlı işlem bakımından 05.02.1947 tarihli, 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla şekillenen özel bir yazılı ispat sistemi uygulanırken, hile her türlü delille kanıtlanabilir. Yüklemeli bağışta ise bağış işleminin şekli, yüklemenin varlığı ve bağışlananın bu yüklemeyi kabul edip etmediği ayrı ayrı incelenir.

“Evi Emaneten Kardeşimin Üzerine Yaptım” Demek Ne Anlama Gelir?

Taşınmazın bir kardeşe “emaneten” devredildiğinin söylenmesi, tapu hukukunda bağımsız bir dava sebebi oluşturmaz. Mahkeme, “emanet” kelimesinden çok tarafların gerçekte neyi kararlaştırdığını araştırır.

Tapu yalnız geçici olarak kardeş üzerinde tutulacak ve belli bir süre veya amaç sonunda geri verilecekse uyuşmazlık çoğunlukla inançlı işlem hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, 2025/4320 E., 2026/2456 K. sayılı kararında, taşınmazın “emaneten” satın alınacağı ve borç ödendiğinde geri devredileceği yönündeki ilişki inançlı işlem olarak nitelendirilmiştir. İlk derece mahkemesi yazılı inanç sözleşmesinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; ancak yazışmalar delil başlangıcı sayılmış, tanıklarla birlikte değerlendirilerek inançlı ilişkinin ispatlandığı kabul edilmiş ve bozma sonrası verilen tapu iptali ve tescil kararı Yargıtay tarafından kesin olarak onanmıştır.

Bu karar, aile içinde “emanet” sözcüğü kullanılmış olmasının tek başına yeterli olmadığını, ancak o emanet ilişkisinin geri verme borcu içerdiği ispatlandığında inançlı işlem hükümlerinin uygulanabileceğini göstermektedir.

Tapu Devrinde Kardeşler Arasında Para Ödenmemişse Tapu İptal Edilebilir mi?

Satış bedelinin hiç ödenmemiş olması, özellikle kardeşlerin aynı taşınmazdaki paylarını tek kardeşte toplamaları hâlinde önemli bir delil unsurudur. Bütün kardeşlerin aynı amaçla, örneğin ev restore edilip muhafaza edilsin diye paylarını devretmeleri ve hiçbirinin karşılığında para almaması, işlemin ekonomik anlamda sıradan bir satış olmadığını destekler.

Bununla birlikte bedelin ödenmemiş olması tek başına tapu iptalini sağlamaz. Tapuda satış gösterilmiş bir işlemin bedelsiz olması; hileyi, inançlı işlemi veya yüklemeli bağışı kendiliğinden kanıtlamaz. Mahkeme devrin gerçek sebebini, tarafların birbirlerine verdikleri sözleri, taşınmazın kullanım biçimini, devirden sonraki davranışları ve varsa yazılı belgeleri birlikte değerlendirir.

Bu ayrım Yargıtay kararlarında özellikle belirgindir. Tapuda satış yapılan bir taşınmazın sonradan “aslında bedelsiz bağıştı” denilerek geri istenmesi her zaman kabul edilmemektedir. Buna karşılık görünürde satış yapılmış olsa bile tarafların gerçek ilişkisi geri verme borcu içeren bir inançlı işlem veya hile ise, tapuda “satış” yazılması tek başına bu dava sebeplerini ortadan kaldırmaz.

Tapu Devrinde Kişi Kendi Muvazaasına Dayanabilir mi?

Tapuda satış olarak gerçekleştirilen bir devirde, taşınmazı kendi iradesiyle devreden kişinin daha sonra “aslında satış yapmadım, bedel de almadım; işlem gerçekte bağıştı” diyerek yalnızca bu nedenle tapu kaydının iptalini istemesi kural olarak mümkün değildir. Çünkü muvazaalı işlemin tarafı olan kişi, bizzat oluşturduğu görünüşteki işleme dayanarak kendi lehine bir sonuç elde edemez. Yargıtay uygulamasında bu durum, “hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak talep edemez” ilkesiyle ifade edilmektedir.

Örneğin bir kardeş, taşınmazdaki payını diğer kardeşine tapuda satış yoluyla devretmiş, ancak gerçekte hiçbir satış bedeli almamışsa; yalnızca “satış bedeli ödenmedi, aslında bağış yapmak istemiştim” iddiası tapu iptali için yeterli değildir. Devrin tarafı olan kişinin, görünürde satış sözleşmesi yapıp daha sonra bu işlemin gerçekte bağış olduğunu ileri sürerek satışın geçersizliğinden yararlanmaya çalışması, kendi muvazaasına dayanma yasağıyla karşılaşabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 12.09.2024 tarihli, 2023/4532 E., 2024/4893 K. sayılı kararında da tapuda satış olarak gerçekleştirilen devrin gerçekte bağış olduğu iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davasında, işlem tarafının kendi muvazaasına dayanamayacağı kabul edilmiştir.

Bu ilke, bedelsiz yapılan her kardeşler arası devrin geri alınamayacağı anlamına gelmez. Davanın hukuki sebebi yalnızca “satış gerçekte bağıştı” iddiasından ibaret değilse değerlendirme değişebilir. Taşınmazın belirli bir amaçla devredildiği ve bu amaç gerçekleştiğinde veya belirli bir şart oluştuğunda geri verileceğinin kararlaştırıldığı bir inançlı işlem, devreden kişinin iradesinin hileyle sakatlandığı bir işlem ya da başka bir geçersizlik sebebi söz konusu olabilir. Böyle bir durumda davacı, kendi muvazaasına dayanarak değil, inançlı işlemden doğan geri verme borcuna, irade sakatlığına veya somut olayda mevcut diğer hukuki sebebe dayanır.

Bu nedenle kardeşlerin aynı taşınmazdaki paylarını tek kardeşte toplaması, hiçbir kardeşe para ödenmemesi ve devrin örneğin “aile evi restore edilsin ve korunsun” düşüncesiyle yapılması önemli olmakla birlikte, tek başına yeterli değildir. Davanın sonucunu belirleyen husus, bedelin ödenmemesinden çok devir sırasında taraflar arasında gerçekte nasıl bir hukuki ilişkinin kurulduğunun ispatlanabilmesidir. Salt “satış göstermiştik ama aslında bağıştı” iddiası ile “taşınmazı belirli bir amaçla ve daha sonra geri verilmek üzere devrettim” iddiası hukuken aynı nitelikte değildir.

Evi Restore Etmesi ve Muhafaza Etmesi İçin Devredilen Tapu Geri Alınabilir mi?

“Restore etmek” ve “muhafaza etmek” ifadelerinin kapsamı somut olayda belirlenmelidir. Bir kardeşe yalnızca evi tadil etmesi söylenmiş ve mülkiyet koşulsuz biçimde kendisine bırakılmışsa, restorasyonu gerçekleştirdikten sonra taşınmazı satmasının yasak olduğunun ayrıca ispatlanması gerekebilir.

Buna karşılık kardeşlerin ortak iradesi, aileden kalan taşınmazın restore edilerek korunması ve elden çıkarılmaması yönündeyse, evi üçüncü kişiye satmak bu amacın doğrudan karşısında yer alır. Özellikle “muhafaza etme” yükümlülüğünün aile malı olarak koruma, başkasına devretmeme veya belirli amaç dışında kullanmama anlamında kararlaştırıldığı kanıtlanabiliyorsa yüklemeli bağış hükümleri önem kazanır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 24.05.2017 tarihli, 2016/8675 E., 2017/2866 K. sayılı kararında, taşınmaz belirli sosyal amaçlarla kullanılmak üzere bağışlanmış ve temlikin eki protokolde taşınmazın satılamayacağı, devredilemeyeceği ve amacı dışında kullanılamayacağı açıkça kararlaştırılmıştır. Taşınmazın buna rağmen üçüncü kişiye satılması üzerine Yargıtay, bağıştan dönme şartının gerçekleştiğini ve tazminat talebinin kabulünde isabetsizlik bulunmadığını kabul etmiştir. Karardaki bozma, bağıştan dönme şartının gerçekleşmesine değil faiz yönüne ilişkindir.

Bu karar, “satmama ve amacı dışında kullanmama” yüklemesinin açıkça kabul edildiği bir taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesinin ciddi hukuki sonuç doğurabileceğini göstermektedir. Bununla birlikte kararda yükleme yazılı protokolde açık biçimde yer aldığı için, yalnız sözlü olarak “evi koruyacaktı” denilen uyuşmazlıklarda ispat meselesi ayrıca çözülmelidir.

Yüklemeli Bağış Nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.291 uyarınca bağışlayan, bağışlamasına bir yükleme ekleyebilir. Yükleme, bağışlanan kişiden bağış karşılığında denk bir bedel istemek anlamına gelmez. Bağışlama yine karşılıksızdır; ancak bağışlanan belirli bir amaç doğrultusunda bir edimi yerine getirme yükümlülüğü üstlenir.

Taşınmazın restore edilmesi, korunması, belli bir amaçla kullanılması veya tarafların açık iradesine göre üçüncü kişilere devredilmemesi böyle bir yüklemenin konusu olabilir. Bağışlanan, haklı bir sebep bulunmaksızın kabul ettiği yüklemeyi yerine getirmezse TBK m.295/3 kapsamında bağışlamadan dönme gündeme gelebilir.

Yüklemenin gerçekten ihlal edilip edilmediğinin belirlenmesinde, kullanılan tek bir kelime üzerinden sonuca gidilmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.01.2024 tarihli, 2022/8461 E., 2024/431 K. sayılı kararında, yüklemenin niteliği, kapsamı ve yerine getirilme zamanı belirlenirken tarafların gerçek iradesi ile bağışlayanın asıl amacının dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir. Ancak bu karar davacının kazandığı bir karar değildir. Taşınmazın bağış amacına aykırı biçimde kullanıldığı kanıtlanamadığından Yargıtay, bağıştan dönme şartlarının oluşmadığını ve davanın reddedilmesi gerektiğini belirterek kabul kararını bozmuştur.

Benzer biçimde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 01.04.2024 tarihli, 2024/1530 E., 2024/2621 K. sayılı kararında, bağışlanan taşınmaz üzerinde kararlaştırılan yapının gerçekleştirilememesinin bağışlananın kusurundan kaynaklanmadığı ve yüklemenin yerine getirilmesi için belirli bir süre de öngörülmediği dikkate alınarak bağıştan dönme davasının reddi kesin olarak onanmıştır. Bu karar, yüklemenin yerine gelmemiş olmasının tek başına tapunun geri alınması için yeterli olmadığını göstermektedir.

Restore edilip korunması amacıyla kardeşe verilen bir evde de yalnız “restorasyon yapılmadı” vakıası değil; yüklemenin tam olarak ne olduğu, hangi sürede yerine getirileceği, satmama yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı ve ihlalin devralanın kendi davranışından kaynaklanıp kaynaklanmadığı önem taşır.

Yüklemeli Bağışta Yüklemenin Yazılı Olması Şart mı?

Taşınmaz bağışının kendisi ile bağışa eklenen yüklemenin şekli aynı mesele değildir. Taşınmaz mülkiyetinin bağış yoluyla devri resmî şekle tabidir. Buna karşılık yüklemeli bağışta, bağışlananın yüküm altına girmesinin ayrıca aynı resmî şekle tabi tutulmadığı Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca kabul edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunun 31.03.2004 tarihli, 2004/5-199 E., 2004/187 K. sayılı kararında, yüklemenin bağışlamaya eklenen yan bir kayıt olduğu, bağışlanan kişiye belirli bir amaç için edimde bulunma borcu yüklediği ve yüküm altına girmenin şekil zorunluluğuna tabi olmadığı belirtilmiştir. Bununla birlikte yüklemenin bağlayıcı olabilmesi için bağışlananın yüklemeli bağışı kabul etmiş olması gerekir; bağışlananın yalnız susması yüklemeyi kabul ettiği anlamına gelmez.

Aynı karar, şekil şartı ile ispat sorununu birbirinden ayırması bakımından da önemlidir. Somut olayda tapu resmi senedinde taşınmaz kayıtsız, şartsız ve bedelsiz olarak bağışlanmış; davacı ise belediyenin belirli imar işlemlerini gerçekleştirme yükümlülüğünü üstlendiğini ileri sürmüştür. Bu yükümlülük resmi senette yer almadığı gibi yazılı başka bir belgeyle de ispatlanamamıştır. Hukuk Genel Kurulu bu nedenle davanın reddedilmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Bu içtihat, sözlü yüklemenin hiçbir biçimde geçerli olmayacağı anlamına gelmez. Fakat tapuda “kayıtsız ve şartsız bağış” bulunan bir taşınmazda yıllar sonra ileri sürülen sözlü yüklemenin ispat edilmesi ciddi güçlük yaratabilir. Restore etme, muhafaza etme veya satmama yükümlülüğü konusunda mesaj, protokol, noter belgesi, yazışma veya devralanın açık kabulünü gösteren başka bir belgenin bulunması bu nedenle büyük önem taşır.

Yüklemeli Bağış İçin Tapuda İşlemin Bağış Olarak Yapılması Gerekir mi?

Taşınmaz tapuda satış olarak devredilmişse ve davacı daha sonra “aslında para almadım, bu bir bağıştı” diyerek doğrudan bağıştan dönme hükümlerine dayanıyorsa Yargıtay oldukça sıkı davranmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.03.2026 tarihli, 2025/2521 E., 2026/1861 K. sayılı kararında, taşınmazını kızına tapuda satış suretiyle devreden baba, bedel almadığını, gerçekte işlemin bağış olduğunu ve bağıştan dönme şartlarının oluştuğunu ileri sürmüştür. Bölge Adliye Mahkemesi, resmî şekle uygun geçerli bir bağış işlemi bulunmadığını ve tapudaki temlikin satış olduğunu kabul ederek davayı reddetmiş; Yargıtay bu ret kararını kesin olarak onamıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2024/5036 E., 2025/2677 K. sayılı kararında da taşınmaz tapuda satış yoluyla oğula devredilmiş, davacı ise herhangi bir bedel almadığını ve işlemin gerçekte bağış olduğunu ileri sürmüştür. İlk derece mahkemesinin ret kararı, resmi senette satış görünen işlemin bağış olduğunun gerekli nitelikte delille ortaya konulamadığı ve bağıştan dönme şartlarının bu işlem üzerinden uygulanamayacağı gerekçesiyle korunmuştur.

Bu kararlar nedeniyle, tapuda satış yapılmış bir aile içi devri sırf para ödenmediği gerekçesiyle sonradan “yüklemeli bağış” olarak nitelendirip TBK m.295 hükümlerinden yararlanmak güvenli bir yol değildir.

Bununla birlikte tapuda satış yazması, inançlı işlem veya hile iddiasını aynı şekilde ortadan kaldırmaz. İnançlı işlemlerde tapudaki temlik çoğu kez satış biçiminde yapılmasına rağmen taraflar arasında geri verme borcu bulunabilir. Hilede ise tapu işleminin satış olarak düzenlenmiş olması, davacının iradesinin aldatmayla sakatlandığı iddiasının incelenmesine engel değildir.

Tapuda Satış Gösterilen Bedelsiz Devir İnançlı İşlem Olabilir mi?

İnançlı işlemde görünürdeki tapu devrinin geçerli olması ile taraflar arasındaki geri verme anlaşmasının varlığı birbirinden ayrılır. İnanan, taşınmazın mülkiyetini inanılana gerçekten devreder. İnanan ile inanılan arasındaki sözleşme ise devralanın bu mülkiyet hakkını hangi amaçla kullanacağını ve hangi şartlarda geri vereceğini düzenler.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.10.2025 tarihli, 2024/38 E., 2025/4472 K. sayılı kararında, davacı taşınmazını kredi temin edileceği ve daha sonra geri alacağı inancıyla bedelsiz şekilde davalıya satış suretiyle devretmiştir. İlk devralan taşınmazı ertesi gün başka bir kişiye aktarmıştır. Önceki bozma sonrasında ikinci kişinin de inançlı ilişkiyi bildiği veya bilmesi gerektiği kabul edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmiş; bu kabul hükmü Yargıtay tarafından kesin olarak onanmıştır.

Dolayısıyla tapuda “satış” yazması ile “inançlı işlem bulunamaz” sonucu aynı şey değildir. İnançlı işlemde belirleyici mesele, satış bedelinden ziyade taşınmazın hangi amaçla devredildiğinin ve geri verme borcunun ispatlanabilmesidir.

Kardeşler Arasında İnanç Sözleşmesinin Yazılı Olması Gerekir mi?

İnançlı işlemin ispatında 05.02.1947 tarihli, 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uygulanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2023 tarihli, 2021/483 E., 2023/218 K. sayılı kararında da bu yaklaşım ayrıntılı biçimde tekrar edilmiştir. İnanç sözleşmesinin yazılı biçimde yapılması geçerlilik şartından ziyade bir ispat koşulu olarak kabul edilmektedir. Yazılı inanç sözleşmesi bulunmuyorsa, karşı tarafın elinden çıkmış ve işlemi muhtemel gösteren bir delil başlangıcının bulunması hâlinde tanık dâhil diğer delillerle ispat yoluna gidilebilir. Yazılı belge veya delil başlangıcı bulunmaması hâlinde ikrar ve yemin gibi kesin deliller önem kazanır.

Hukuk Genel Kurulunun anılan kararında davacı kredi ilişkisine dayanarak inançlı işlem bulunduğunu ileri sürmüş; ancak ileri sürülen banka kayıtlarının davacının iddia ettiği ilk devralanla kurulan inanç ilişkisini doğrulamadığı belirlenmiştir. Bu nedenle davanın reddine ilişkin direnme kararı onanmıştır. Karar yalnız yazılı delil başlangıcının mümkün olduğunu söyleyen bir olumlu emsal değildir; somut olayda yeterli delil başlangıcı bulunmadığı için davacının kaybettiği bir karardır.

Bu ayrım, kardeşler arasındaki bedelsiz taşınmaz devrinde özellikle önemlidir. “Hepimiz biliyorduk, aile içinde böyle konuşuldu” şeklindeki tanık anlatımları, inançlı işlem bakımından her olayda tek başına yeterli kabul edilmemektedir.

Kardeşler Arasında Sözlü İnanç Anlaşması Tanıkla İspatlanabilir mi?

HMK m.203’te yakın akrabalar arasındaki bazı hukuki işlemler bakımından senetle ispat kuralının istisnaları bulunmasına rağmen, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi inançlı taşınmaz devrinde 1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının özel ispat düzenini uygulamaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 06.05.2024 tarihli, 2023/2088 E., 2024/3182 K. sayılı kararı bu açıdan son derece önemlidir. Davacı, babasından kalan taşınmazdaki 1/4 payını kendisine daha sonra geri verileceği inancıyla kardeşine devrettiğini ileri sürmüştür. Tapudaki işlem satıştır. İlk derece mahkemesi inançlı işlemin yazılı delille ispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş, istinaf başvurusu esastan reddedilmiş ve Yargıtay da ret kararını kesin olarak onamıştır.

Bu karar, kardeşlik ilişkisinin tek başına “tanıklar dinlenir ve geri verme anlaşması ispatlanır” sonucu doğurmadığını göstermektedir. İnançlı işlem iddiası kurulacaksa, mümkün olduğu ölçüde devralanın elinden çıkmış bir yazı, mesaj, e-posta, dekont açıklaması veya geri verme amacını gösteren başka bir delil başlangıcının bulunması davanın kaderini değiştirebilir.

Bunun karşı örneği Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, 2025/4320 E., 2026/2456 K. sayılı kararıdır. İlk aşamada yazılı inanç sözleşmesi kanıtlanamadığı gerekçesiyle dava reddedilmişken, taraflar arasındaki yazışmalar HMK m.202/2 kapsamında delil başlangıcı kabul edilmiş; bunlarla birlikte tanık anlatımları değerlendirilmiş ve inanç ilişkisinin kanıtlandığı sonucuna ulaşılmıştır. Taşınmazı daha sonra devralan kişinin de ilk devralanın ablası olduğu ve ilişkiyi bilen veya bilmesi gereken konumda bulunduğu kabul edilerek tapu iptali ve tescil hükmü kesinleşmiştir.

Bu iki karar yan yana değerlendirildiğinde, inançlı işlem davalarında fark çoğu zaman “tanık var mı?” sorusunda değil, tanıkları dinlenebilir hâle getiren yazılı delil veya delil başlangıcı bulunup bulunmadığında ortaya çıkmaktadır.

“Evi Restore Edip Koruyacağım” Diyerek Tapuyu Alıp Sonradan Satmak Hile Sayılır mı?

Hile bakımından belirleyici olan, devralanın sözünü sonradan yerine getirmemesi değil, tapunun devredildiği sıradaki gerçek niyetidir. Kişi başlangıçta gerçekten evi restore edip korumayı düşünmüş, yıllar sonra ekonomik veya kişisel sebeplerle kararını değiştirmişse yalnız bu davranıştan hareketle başlangıçtaki hilenin kesin olarak var olduğu söylenemez.

Buna karşılık kardeşleri tapuyu devretmeye ikna etmek için “evi restore edeceğim, ailede koruyacağım, satmayacağım” şeklinde sözler verilmiş; devralan gerçekte daha en başından taşınmazı kendisine mal etmek veya satıp bedeli başka bir taşınmaz almakta kullanmak niyetindeyse, TBK m.36 anlamında aldatma söz konusu olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 10.03.2026 tarihli, 2024/3698 E., 2026/1905 K. sayılı kararında, baba taşınmazdaki payını kendisine ve eşine bakılacağı inancıyla oğluna devretmiştir. İlk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, taraflar arasında yazılı bir ölünceye kadar bakma sözleşmesi bulunmadığını ve hilenin kanıtlanamadığını kabul ederek davayı reddetmiştir. Yargıtay ise uyuşmazlığın hile hukuki sebebine dayandığını, hilenin her türlü delille ispatlanabileceğini, tanık anlatımlarının devrin bakma vaadine dayandığını doğruladığını ve davalının bu yükümlülüğü yerine getirmediğinin sabit olduğunu belirterek temlikin hile ile gerçekleştirildiğini kabul etmiş; davanın kabul edilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Bu karar, söz verilen ilişkinin ayrıca belirli bir sözleşme şekline bağlanmamış olmasının hile davasını kendiliğinden engellemediğini göstermektedir. Davacı, hukuki sonucu “yazılı bakım sözleşmesi vardı” iddiasına değil, taşınmazı devretmesini sağlayan kasıtlı yanıltmaya dayandırıyorsa hile her türlü delille araştırılabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 11.03.2026 tarihli, 2025/1986 E., 2026/1963 K. sayılı kararında da hile iddiası başlangıçta reddedilmiş olmasına rağmen, taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi, son alıcının ödediğini ileri sürdüğü bedele ilişkin belge sunmaması ve davalıların satıştan önce birbirlerini tanıdıklarını gösteren tanık anlatımları birlikte değerlendirilmiştir. Daire, tarafların el ve işbirliği içinde hareket ederek davacının iradesini sakatladıklarını kabul etmiş ve asıl tapu iptali davasının kabul edilmesi gerektiğine karar vermiştir.

Bu nedenle kardeşe bedelsiz devredilen bir evde restorasyon veya muhafaza vaadinin hiç yerine getirilmemesi, taşınmazın kısa sürede satışa çıkarılması, devir sırasında gerçek bir bedel ödenmemesi, satış hazırlıklarının kardeşlerden gizlenmesi ve devralanın devirden hemen sonra vaadin tam tersine davranması gibi olgular, başlangıçtaki gerçek niyetin tespitinde birlikte değerlendirilebilir. Hile iddiasında yazılı inanç sözleşmesi aranmadığından tanık anlatımları, mesajlar, devirlerin zamanlaması, ödeme hareketleri ve tarafların davranışları bir bütün hâlinde ispat aracı olarak kullanılabilir.

Hile Nedeniyle Tapu İptalinde Bir Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

Hileye dayalı tapu iptali davalarında devir tarihinin eski olması tek başına davanın süresinde olmadığı anlamına gelmez. TBK m.39 uyarınca aldatılan taraf, aldatmayı öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse işlemi onamış sayılır. Bu nedenle uyuşmazlıklarda asıl tartışma çoğu zaman tapunun hangi tarihte devredildiğinden çok, hilenin hangi tarihte öğrenildiği üzerinde yoğunlaşır.

Örneğin taşınmaz “restore edilip muhafaza edileceği” sözüne güvenilerek kardeşe devredilmiş ve bu kişi uzun süre gerçekten bu yönde davranmışsa, devir tarihinden itibaren hilenin öğrenildiğinin kabul edilmesi her olayda mümkün değildir. Buna karşılık devralanın taşınmazı kendisine mal etme veya satma niyetinin daha önce açıkça öğrenildiği ispatlanırsa bir yıllık sürenin bu tarihten başlaması mümkündür.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 06.06.2024 tarihli, 2023/3659 E., 2024/4260 K. sayılı kararında, hilenin her türlü delille ispatlanabileceği kabul edilmekle birlikte davacının aldatıldığını daha önce öğrendiği tanık anlatımlarından anlaşılmış ve bir yıllık sürenin geçirilmiş olması davanın sonucunu değiştirmiştir. Bu karar, hile iddiasının güçlü olmasının tek başına yeterli olmadığını; öğrenme tarihinin de dosyada açıkça ortaya konulması gerektiğini göstermektedir.

Taşınmazın üçüncü kişiye satıldığının öğrenildiği tarih her olayda hilenin öğrenme tarihiyle aynı olmayabilir. Devralanın gerçek niyetinin daha önce ortaya çıktığı, satış hazırlıklarının bilindiği veya taşınmazın kendisine ait olduğunu açıkça ileri sürdüğü kanıtlanabiliyorsa süre daha önce başlamış kabul edilebilir. Buna karşılık amaç dışı davranış ilk defa üçüncü kişiye satışla ortaya çıkmışsa, satışın öğrenildiği tarih süre bakımından önem kazanabilir.

Kardeşe Bedelsiz Devredilen Ev Üçüncü Kişiye Satılırsa Tapu Geri Alınabilir mi?

Taşınmazın ilk devralan kardeş tarafından üçüncü kişiye satılması, tapu iptali ihtimalini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak uyuşmazlığın ağırlık noktası bu aşamada TMK m.1023 ve m.1024 hükümlerine kayar.

Tapu sicilindeki kayda güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunur. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise TMK m.1024 kapsamında bu korumadan yararlanamaz. Bu nedenle ilk kardeşler arasındaki işlemin hileli veya inançlı olması ile son malikin tapusunun iptal edilip edilemeyeceği iki ayrı inceleme gerektirir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.10.2025 tarihli, 2024/38 E., 2025/4472 K. sayılı kararında, inançlı işlemle devralınan taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye geçirilmiştir. Son malik başlangıçta iyiniyetli kabul edilmişse de Yargıtayın bozması üzerine taraflar arasındaki sıkı ilişki ve devirlerin zamanlaması değerlendirilmiş; sonraki malikin inançlı işlemi bildiği veya bilmesi gerektiği kabul edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmiş, bu kabul hükmü Yargıtay tarafından onanmıştır. Üçüncü kişiye satışa rağmen tapunun geri alınabildiği açık bir olumlu örnek olması bakımından karar önemlidir.

Buna karşılık üçüncü kişinin önceki aile içi anlaşmayı bilmediği, taşınmazı olağan bir satış sürecinde aldığı, gerçek bir bedel ödediği ve önceki işlemin sakatlığını bilmesini gerektiren başka bir olgunun bulunmadığı hâllerde tapu siciline güveninin korunması mümkündür. Bu durumda ilk devrin sakatlığı, son malikin tapusunun mutlaka iptal edilmesi sonucunu doğurmaz.

Üçüncü Kişinin İyiniyeti Nasıl Belirlenir?

Üçüncü kişinin “Ben hiçbir şey bilmiyordum” demesi tek başına iyiniyetin kabulü için yeterli değildir. TMK m.3 gereğince durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiası dinlenmez. Tapu uyuşmazlıklarında da Yargıtay yalnız resmi senede bakılarak yüzeysel bir değerlendirme yapılmasını yeterli görmemektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.11.2025 tarihli, 2024/5504 E., 2025/4874 K. sayılı kararında, son kayıt malikinin iyiniyetli olduğu kabul edilerek verilen ret hükmü yeterli araştırmaya dayanmadığı gerekçesiyle bozulmuştur. Daire, taşınmazın gerçek değerinin, devir bedelinin, tarafların ilişkilerinin, tanık anlatımlarının ve satışın gerçekleştiği koşulların birlikte araştırılması gerektiğini kabul etmiştir. Bu karar davacının kesin olarak kazandığı bir karar değildir; son malikin iyiniyeti konusunda eksik incelemeyle ret kararı verilemeyeceğini gösteren bir araştırma emsalidir.

Kardeşe restore edip muhafaza etmesi amacıyla bedelsiz verilen bir evde son malik bakımından özellikle ilk devralanla akrabalık, arkadaşlık veya ticari ilişki bulunması; taşınmazın çok kısa süre içerisinde devredilmesi; piyasa değerinden önemli ölçüde düşük bedel gösterilmesi; gerçek ödemenin banka kayıtlarıyla doğrulanamaması; alıcının aile içindeki anlaşmayı bilen kişilerden olması; satıştan sonra taşınmazın fiilen ilk devralanın kullanımında kalması gibi olgular önem taşır.

Bu olguların hiçbiri tek başına her olayda kötüniyetin kesin kanıtı değildir. Buna karşılık birkaçının aynı dosyada birleşmesi, alıcının önceki ilişkiyi gerçekten bilip bilmediğinin ve normal bir alıcının göstereceği özeni gösterip göstermediğinin daha sıkı araştırılmasını gerektirir.

Üçüncü Kişinin Gerçekten Para Ödemesi Tapu İptalini Engeller mi?

Gerçek bir satış bedelinin ödenmiş olması üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını güçlendirir; ancak önceki ilişkiyi bildiği ispatlanabiliyorsa ödemenin yapılmış olması tek başına TMK m.1023 korumasını sağlamaz.

Örneğin son malik, taşınmazın kardeşe yalnız aile evini restore edip muhafaza etmesi için verildiğini biliyor ve buna rağmen devri kabul ediyorsa, rayiç bedeli ödemiş olması önceki hukuki durumu bildiği gerçeğini ortadan kaldırmaz. Buna karşılık taraflarla hiçbir ilişkisi bulunmayan bir alıcının emlak piyasasında olağan şekilde taşınmazı bulması, piyasa değerine yakın bedel ödemesi, ödemenin banka hareketleriyle doğrulanması ve tapuda uyuşmazlığı gösteren herhangi bir kayıt bulunmaması iyiniyet savunmasını önemli ölçüde kuvvetlendirebilir.

Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi de tek başına kötüniyet anlamına gelmez. Değer farkının büyüklüğü, gerçek ödeme biçimi ve taraflar arasındaki diğer ilişkilerle birlikte değerlendirilir.

Son Malik İyiniyetliyse Evi İlk Alan Kardeşten Tazminat İstenebilir mi?

Son kayıt malikinin TMK m.1023 uyarınca korunması, taşınmazı ilk olarak hileyle veya taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı biçimde devralan kişinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Tapunun son malikten geri alınamadığı olaylarda, ilk devralana karşı taşınmazın bedeli veya uğranılan zararın tazmini gündeme gelebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.06.2023 tarihli, 2022/5793 E., 2023/3477 K. sayılı kararında, mirasbırakandan hileyle edinildiği ileri sürülen taşınmaz daha sonra üçüncü kişilere devredilmiştir. Sonraki maliklerin kötüniyetli oldukları kanıtlanamadığından tapu iptali gerçekleşmemiş; buna karşılık ilk hileli devralana yönelik tazminat hükmü korunmuştur. Karar, son malikin sicile güven nedeniyle korunması ile ilk devralanın sorumluluğunun birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

Tazminatın hangi ölçü üzerinden hesaplanacağı ise davanın hukuki sebebine göre değişir. Hile, inançlı işlem veya yüklemeli bağıştan dönme aynı tazminat rejimine tabi değildir. Taşınmazın satış bedeli, dava veya hüküm tarihindeki değeri, davalının elde ettiği menfaat ve temerrüt tarihi somut hukuki ilişkiye göre ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle tapu iptali mümkün olmazsa otomatik olarak taşınmazın bugünkü rayiç değerinin ödeneceği şeklinde genel bir kuraldan söz edilemez.

Dayıya Bedelsiz Verilen Ev Mirasçılar Tarafından Geri Alınabilir mi?

Bir kişinin kardeşine bedelsiz olarak devrettiği taşınmaza ilişkin hakları, ölümünden sonra belirli koşullarda mirasçıları tarafından ileri sürülebilir. Mirasçıların dava hakkı, yalnız “dayıya para ödenmeden ev verilmiş olması”ndan doğmaz. Mirasbırakanın sahip olduğu hukuki hakkın niteliği belirleyicidir.

Mirasbırakan taşınmazı kardeşine yalnız belirli bir amaçla, örneğin restore edilip muhafaza edilmesi ve daha sonra geri verilmesi konusunda anlaşarak devretmişse inançlı işlemden doğan geri isteme hakkının terekeye geçmesi mümkündür. Devir hileyle alınmışsa irade sakatlığına dayalı haklar da ölüm nedeniyle kendiliğinden ortadan kalkmaz. Geçerli bir yüklemeli bağış söz konusuysa mirasçıların geri alma hakkı ayrıca TBK m.297’de düzenlenmiştir.

Bu nedenle anne veya baba, aileden kalan evi kendi kardeşine “restore et ve koru” amacıyla bedelsiz devretmiş; dayı veya amca daha sonra taşınmazı satmışsa, mirasçıların kullanabileceği hukuki yol işlemin ilk kuruluş biçimine göre belirlenir.

Mirasçılar Hile Nedeniyle Tapu İptali Davası Açabilir mi?

Hile nedeniyle doğmuş bulunan tapu iptali hakkının mirasçılara geçmesi mümkündür. Mirasbırakanın ölümünden sonra mirasçılar, mirasbırakanın taşınmazı hangi aldatıcı davranış nedeniyle devrettiğini ve TBK m.39’daki sürenin geçirilip geçirilmediğini ortaya koymalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.06.2023 tarihli, 2022/5793 E., 2023/3477 K. sayılı kararında, mirasbırakanın hileyle yaptığı ileri sürülen ilk temlikten sonra taşınmaz başka kişilere geçmiş ve ölümün ardından mirasçıları tapu iptali, olmadığı takdirde bedel istemiştir. Hileli ilk devralana karşı tazminat yönünden kabul hükmünün korunması, mirasçıların mirasbırakanın hileden kaynaklanan malvarlığı hakkını takip edebileceklerini gösteren önemli örneklerden biridir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 08.12.2025 tarihli, 2025/5020 E., 2025/5768 K. sayılı kararında da hile hukuki sebebine dayanan tapu iptali davası devam ederken davacının ölmesi üzerine uyuşmazlığın miras yoluyla intikali mümkün bir hakka ilişkin olduğu kabul edilmiş; mirasçılar ve tereke temsilcisi bakımından taraf teşkili değerlendirilmiştir.

Mirasbırakanın sağlığında hileyi öğrenip bir yıllık süreyi geçirmiş olması hâlinde ise ölüm, daha önce sona ermiş bir hakkı mirasçılar lehine yeniden canlandırmaz. Mirasçılar, murislerinin sahip olduğundan daha geniş bir hileye dayalı iptal hakkı elde etmezler.

Mirasçılar İnançlı İşlem Nedeniyle Dayıya Verilen Tapuyu Geri İsteyebilir mi?

Mirasbırakanın kardeşiyle yaptığı inançlı işlemden doğan geri verme alacağı malvarlığı hakkı niteliğindedir ve mirasçılara geçebilir. Ancak mirasçılar açısından da 1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararından kaynaklanan ispat sorunu devam eder. Mirasbırakan hayattayken yazılı bir inanç sözleşmesi yapmamışsa, mirasçıların sonradan yalnız aile içindeki tanıklara dayanarak geri devir borcunu ispatlamaları her olayda mümkün değildir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 24.04.2024 tarihli, 2024/1610 E., 2024/2870 K. sayılı kararında, mirasbırakan tarafından geri verilmek üzere devredildiği ileri sürülen taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye geçirilmesi üzerine mirasçıların açtığı tapu iptali ve tescil uyuşmazlığı incelenmiş; inançlı işlem ve sonraki malikin durumu çerçevesinde verilen kabul hükmü Yargıtay denetiminden geçmiştir. Bu tür uyuşmazlıklarda mirasçıların murisin sahip olduğu inançlı işlem iddiasına dayanabilmesi mümkündür; ancak ilişkinin ispatı bakımından muristen kalan belgeler, yazışmalar ve karşı tarafın beyanları özel önem taşır.

Kardeşler arasında doğrudan açılan ve kesin olarak reddedilen Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 06.05.2024 tarihli, 2023/2088 E., 2024/3182 K. sayılı kararı mirasçıların davaları açısından da önemlidir. Murisin hayattayken dahi salt sözlü “geri verecekti” anlatımıyla ispatlayamayacağı bir inanç ilişkisini, mirasçıların yalnız aynı tanıkları göstererek daha kolay ispatlamaları beklenemez.

Tek Bir Mirasçı Dayıya Karşı Tapu İptali Davası Açabilir mi?

Mirasbırakanın ölümünden sonra terekeye ait bir taşınmazın veya terekeye dönmesi istenen bir hakkın takibinde elbirliği mülkiyeti kuralları önem taşır. TMK m.640 gereğince miras ortaklığı devam ettiği sürece terekeye ait haklar üzerinde mirasçılar birlikte tasarruf ederler.

Bu nedenle mirasbırakana ait taşınmazın tapusunun iptal edilerek terekeye döndürülmesi isteniyorsa, kural olarak bütün mirasçıların davada yer alması veya açılan davaya katılmaları gerekir. Katılım sağlanamıyorsa terekeye temsilci atanması yoluna başvurulabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.05.2022 tarihli, 2022/585 E., 2022/3721 K. sayılı kararında, inançlı işlem iddiasına dayanarak terekeye ait hakkın üçüncü kişiden geri alınmasının istendiği uyuşmazlıkta elbirliği mülkiyeti ve taraf teşkili üzerinde durulmuş; yalnız bir kısım mirasçıların kendi payları üzerinden tescil istemelerinin terekeye ait hak bakımından yeterli olmadığı kabul edilmiştir.

Tereke temsilcisi atanmışsa dava takip yetkisi de buna göre şekillenir. Bu nedenle “mirasçılardan biri tek başına dayıya dava açtı” ifadesiyle yetinmek yerine, talebin kişinin kendi bağımsız hakkına mı yoksa terekeye ait hakkın geri kazanılmasına mı ilişkin olduğu belirlenmelidir.

Yüklemeli Bağışta Mirasçılar Bağışlamayı Geri Alabilir mi?

Bağışlamadan dönme hakkının mirasçılara geçişi TBK m.297’de özel olarak düzenlenmiştir. Bağışlayan geri alma sebebini öğrendikten sonra bir yıllık süre dolmadan ölürse, geri alma hakkı mirasçılarına geçer ve mirasçılar kalan süre içinde bu hakkı kullanabilirler.

Bağışlayan geri alma sebebini öğrenmeden ölürse, mirasçılar ölüm tarihinden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilirler. Bağışlananın bağışlayanı kasten ve hukuka aykırı biçimde öldürmesi veya geri alma hakkını kullanmasını engellemesi hâlinde de mirasçılar için ayrıca geri alma imkânı bulunmaktadır.

Bu düzenleme, restore edilip muhafaza edilmek üzere yapılmış gerçek bir yüklemeli bağışta özellikle önemlidir. Mirasbırakan, kardeşinin taşınmazı satma veya kararlaştırılan amaca aykırı kullanma davranışını hiç öğrenmeden ölmüşse mirasçılar açısından ölümden itibaren başlayan bir yıllık süre gündeme gelebilir.

Buna karşılık mirasbırakan yüklemenin ihlal edildiğini sağlığında öğrenmiş ve kendi bir yıllık süresini tamamen geçirmişse, ölüm üzerine mirasçılar için yeni bir geri alma hakkı doğmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 05.05.2025 tarihli, 2024/2662 E., 2025/2378 K. sayılı kararında, belirli amaçla yapılan bağıştan sonra mirasçıların bağıştan dönmeye dayalı tapu iptali talebi incelenmiş; mirasbırakanın yüklemenin yerine getirilmeyeceğini sağlığında öğrenmesine rağmen süresi içinde geri alma hakkını kullanmaması belirleyici olmuştur. Karar, mirasçıların TBK m.297’den doğan hakkının murisin sağlığında sona ermiş bir geri alma hakkını yeniden canlandırmadığını göstermesi bakımından önemlidir.

Mirasbırakan Evin Satıldığını Sağlığında Biliyorsa Mirasçılar Sonradan Dava Açabilir mi?

Bu sorunun cevabı dayanılan hukuki sebebe göre değişir. Yüklemeli bağıştan dönmede TBK m.297’nin özel süre düzenlemesi uygulanır. Mirasbırakan geri alma sebebini öğrenmiş ve bir yıllık süreyi geçirmişse mirasçılar ölümden sonra aynı sebeple yeni bir yıllık süre elde etmezler.

Hile bakımından da benzer biçimde, mirasbırakanın TBK m.39’daki bir yıllık süreyi sağlığında tüketmiş olması mirasçıların aynı hile iddiasıyla yeni bir hak kazanmasına yol açmaz.

İnançlı işlem ise aynı süre rejimine tabi değildir. İnançlı işlemden doğan geri verme alacağı bakımından zamanaşımının ne zaman başladığı, geri verme borcunun muaccel olduğu tarih ve taraflar arasındaki anlaşmanın içeriği ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle “mirasbırakan satışı biliyordu” vakıası bütün hukuki sebeplerde aynı sonucu doğurmaz.

Dayıya Verilen Ev Başkasına Satılmışsa Mirasçılar Tazminat İsteyebilir mi?

Son kayıt malikinin iyiniyetli olması nedeniyle tapu iptal edilemiyorsa, ilk devralan dayı veya amcanın sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. İlk devir hileyle gerçekleşmişse veya inançlı işlemdeki geri verme borcuna aykırı biçimde taşınmaz elden çıkarılmışsa mirasçılar, terekeye geçmiş alacak hakkı kapsamında bedel veya tazminat isteyebilirler.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2022/5793 E., 2023/3477 K. sayılı kararı, bu ihtimali somutlaştıran önemli bir örnektir. Sonraki maliklerin kötüniyeti kanıtlanamadığı için tapu iptali mümkün olmamasına rağmen ilk hileli devralana karşı tazminat sorumluluğu kabul edilmiştir.

Yüklemeli bağış bakımından Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2016/8675 E., 2017/2866 K. sayılı kararında da satmama ve devretmeme yüklemesine aykırı biçimde üçüncü kişiye geçirilen taşınmaz nedeniyle tazminat talebinin kabulü yerinde bulunmuştur. Bu kararda yükleme açıkça yazılı protokole bağlı olduğundan, yalnız sözlü aile anlaşmasının bulunduğu olaylarla aynı ispat kolaylığı mevcut değildir.

Dayıya Bedelsiz Ev Verilmesi Muris Muvazaası Sayılır mı?

Mirasbırakanın kardeşine bedelsiz taşınmaz vermesi tek başına muris muvazaası oluşturmaz. Muris muvazaasında görünürde satış veya başka bir ivazlı işlem yapılmasına rağmen tarafların gerçek iradesinin bağış olması ve işlemin mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıması gerekir.

Aile evinin restore edilmesi, korunması veya daha sonra geri verilmesi için dayıya devredildiği iddia ediliyorsa uyuşmazlığın temelinde her zaman mirasçılardan mal kaçırma bulunmayabilir. Bu durumda inançlı işlem, yüklemeli bağış veya hile hükümleri daha doğrudan uygulanabilir.

Buna karşılık mirasbırakan, bazı mirasçıların hak kazanmasını önlemek amacıyla kardeşiyle danışıklı bir satış yapmış ve gerçekte bedelsiz bağış gerçekleştirmişse muris muvazaası ayrı bir hukuki sebep olarak gündeme gelebilir. Devrin karşılıksız olması tek başına yeterli olmayıp mirasçılardan mal kaçırma iradesinin ayrıca ortaya konulması gerekir.

Geçerli ve gerçek bir bağış bulunduğu, hile veya inançlı işlem olmadığı hâllerde ise saklı paylı mirasçılar bakımından tenkis hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca incelenebilir.

Tapuda Satış Yapılan Bedelsiz Aile İçi Devirlerde Hangi Hukuki Sebep Daha Güçlüdür?

Tapu resmi senedinde satış bulunmasına rağmen gerçekte para ödenmemesi önemli olmakla birlikte davayı tek başına yüklemeli bağışa dönüştürmez. Yargıtayın 2025/2521 E., 2026/1861 K. ve 2024/5036 E., 2025/2677 K. sayılı kararlarında, tapuda satış yapılan taşınmazların sonradan “gerçekte bağıştı” denilerek bağıştan dönme hükümleri kapsamında geri alınması yönündeki davalar reddedilmiş ve ret hükümleri onanmıştır.

Bu nedenle tapuda satış yapılan bir olayda, tarafların gerçek iradesi “tapuyu geçici olarak üzerine al, evi koru ve gerektiğinde geri ver” şeklindeyse inançlı işlem; “bizi bu vaatlerle kandırarak tapuyu üzerine aldı” şeklindeyse hile hukuki sebebi daha doğrudan uyuşmazlığı açıklayabilir.

Tapuda bağış yapıldığı ve bağışlanan kişinin “restore etme, muhafaza etme, satmama” gibi belirli bir yüklemeyi kabul ettiği ispatlanabiliyorsa TBK m.291 ve devamındaki yüklemeli bağış hükümleri daha güçlü bir zemine oturur.

Kardeşe Bedelsiz Devredilen Tapu Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Bu davalarda tapu resmi senedi ilk incelenmesi gereken belgedir. İlk devirde işlemin satış mı bağış mı gösterildiği, satışsa resmi senette hangi bedelin yer aldığı ve taşınmazın daha sonra kimlere hangi tarihlerde devredildiği hukuki nitelendirmeyi doğrudan etkiler.

Kardeşlerin gerçekten satış bedeli alıp almadıklarını gösteren banka hareketleri de önem taşır. Hiçbir kardeşe ödeme yapılmamış olması, bütün payların aynı tarihlerde ve aynı amaçla tek kişide toplanmasıyla birlikte değerlendirildiğinde devrin sıradan bir satış olmadığını destekleyebilir.

Restorasyon ve muhafaza amacı bakımından belediye, koruma kurulu veya diğer idari merciler nezdindeki başvurular; mimari proje, tadilat projesi, yüklenici görüşmeleri, faturalar ve restorasyona ilişkin yazışmalar tarafların başlangıçtaki amacını gösterebilir.

Devralanın gönderdiği “Bu ev sizin, yalnız işler için üzerime aldım”, “evi restore edeceğim”, “satmayacağım”, “ailede kalacak”, “daha sonra geri vereceğim” benzeri mesajlar inançlı işlemin ispatında özellikle değerlidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2025/4320 E., 2026/2456 K. sayılı kararında yazışmaların delil başlangıcı olarak kabul edilmesi ve tanıklarla tamamlanması, bu tür elektronik iletişimin önemini göstermektedir.

Hileye dayanıldığında ise yazılı delil zorunluluğu bulunmadığından tanık anlatımları doğrudan daha geniş bir işleve sahip olabilir. Devir sırasında söylenen sözleri bilen aile bireyleri, komşular, taşınmazla ilgilenen kişiler, restorasyon görüşmelerine katılanlar ve devralanın gerçek amacına ilişkin beyanlarını duyan kişiler tanık olarak önem taşıyabilir.

Üçüncü kişinin kötüniyeti iddiasında ise ilk devralanla ilişkisi, banka kayıtları, ödeme hareketleri, satış ilanları, devir tarihleri, taşınmazın gerçek rayiç değeri, satıştan sonra fiilî kullanım ve tarafların birbirleriyle bağlantısı birlikte değerlendirilir.

Kardeşe Bedelsiz Devredilen Tapu Davasının Kazanıldığı ve Reddedildiği Yargıtay Örnekleri

Yargıtay uygulaması, aile içi bedelsiz devirlerde yalnız “tapuyu güvenerek verdim” anlatımına göre sonuç vermemektedir. Davanın hukuki sebebi ve ispat biçimi sonucun belirlenmesinde doğrudan etkilidir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 06.05.2024 tarihli, 2023/2088 E., 2024/3182 K. sayılı kararında, kardeşine geri verileceği inancıyla payını devrettiğini söyleyen davacının yazılı delil veya yeterli delil başlangıcı sunamaması nedeniyle dava reddedilmiş; ret kararı Yargıtay tarafından kesin olarak onanmıştır. Kardeşlik ilişkisi ve tanık anlatımları tek başına yeterli görülmemiştir.

Buna karşılık Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, 2025/4320 E., 2026/2456 K. sayılı kararında, yazışmalar delil başlangıcı oluşturmuş, tanık anlatımları bunları tamamlamış ve inançlı işlemin ispatlandığı kabul edilmiştir. Taşınmazın daha sonra devredildiği kişinin de ilişkiyi bildiği sonucuna varılarak tapu iptali ve tescil yönündeki kabul kararı kesin olarak onanmıştır.

Hile bakımından Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 10.03.2026 tarihli, 2024/3698 E., 2026/1905 K. sayılı kararında, ilk derece ve Bölge Adliye Mahkemesi davayı reddetmiş; Yargıtay tanık anlatımları ve devir amacını değerlendirerek hilenin gerçekleştiğini ve davanın kabul edilmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Üçüncü kişiye satış bakımından Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.10.2025 tarihli, 2024/38 E., 2025/4472 K. sayılı kararında, son malikin önceki inançlı ilişkiyi bildiği veya bilmesi gerektiği kabul edilmiş ve bozma sonrası verilen tapu iptali ve tescil kararı onanmıştır.

Yüklemeli bağışta Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 24.05.2017 tarihli, 2016/8675 E., 2017/2866 K. sayılı kararında, satmama ve devretmeme yüklemesinin açıkça kararlaştırıldığı taşınmazın üçüncü kişiye satılması bağıştan dönme bakımından yeterli görülmüş ve tazminatın kabulü korunmuştur.

Buna karşılık Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.01.2024 tarihli, 2022/8461 E., 2024/431 K. sayılı kararında, yüklemeye aykırılık şartlarının oluşmadığı kabul edilerek davanın reddedilmesi gerektiğine karar verilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 01.04.2024 tarihli, 2024/1530 E., 2024/2621 K. sayılı kararında da yüklemenin gerçekleşmemesinin bağışlanana yüklenebilecek bir ihlal oluşturmaması nedeniyle ret sonucu korunmuştur.

Tapuda satış yapıldığı hâlde işlemin sonradan bağış olarak nitelendirilmesi bakımından Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.03.2026 tarihli, 2025/2521 E., 2026/1861 K. sayılı ve 26.05.2025 tarihli, 2024/5036 E., 2025/2677 K. sayılı kararlarında davalar reddedilmiş ve ret hükümleri onanmıştır.

Bu içtihatlar birlikte değerlendirildiğinde, kardeşe bedelsiz devredilen tapunun geri alınmasında bedelsizlik tek başına yeterli olmadığı gibi, aile içindeki sözlü güven ilişkisi de her hukuki sebep bakımından aynı ispat gücüne sahip değildir. Taşınmazın geri verilmek üzere devredildiği kanıtlanabiliyorsa inançlı işlem, devralanın daha başlangıçta yanıltıcı vaatlerle tapuyu elde ettiği ortaya konulabiliyorsa hile, mülkiyet gerçekten bağışlanmış fakat restore etme, muhafaza etme veya devretmeme yüklemesi kabul edilmişse yüklemeli bağış hükümleri uygulanır. Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse son malikin iyiniyeti ayrıca incelenir; tapu siciline güveni korunan üçüncü kişiden taşınmaz geri alınamasa bile ilk devralana karşı bedel veya tazminat talebi gündeme gelebilir.