Başkasının Arsasına Ev Yapan Tapuyu Alabilir mi? Temliken Tescil Şartları, Muhtar Senedi, Taşkın Yapı ve Ağaç Dikme

Başkasına ait bir arazi üzerine ev, işyeri, ahır veya başka kalıcı bir yapı yapan kişi kural olarak yaptığı yapının bulunduğu toprağın sahibi hâline gelmez. Türk Medeni Kanunu’nda esas olan, arazi üzerindeki kalıcı yapıların arazinin bütünleyici parçası hâline gelmesidir. Ancak bazı durumlarda yapının yıkılması hem yapı sahibine çok ağır zarar verecek hem de ortaya çıkan ekonomik değeri yok edecektir. Kanun bu tür uyuşmazlıklar için temliken tescil adı verilen istisnai bir yol öngörmüştür. TMK m.724’e göre yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ise, iyiniyetli yapı sahibi uygun bedeli ödemek şartıyla yapının ve arazinin tamamının veya gerekli bölümünün kendi adına tescilini isteyebilir.

Arsa yapı sahibine bedelsiz verilmez. “Ben buraya milyonluk bina yaptım, arazi artık benim olsun” şeklinde bir sistem yoktur. Mahkeme hem yapı sahibinin iyiniyetini hem yapı ile arazi arasındaki değer farkını hem de arsanın devredilecek kısmının bedelini ayrı ayrı araştırır. Bu şartlardan biri gerçekleşmezse yapılan bina çok pahalı olsa bile temliken tescil talebi reddedilebilir.

Temliken Tescil Nedir?

Temliken tescil, kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına sürekli ve kalıcı nitelikte yapı yapan kişinin, kanunda aranan şartların gerçekleşmesi hâlinde yapının bulunduğu araziyi veya yapı için gerekli kısmı bedelini ödeyerek kendi adına tescil ettirebilmesidir.

Yargıtay, TMK m.724 kapsamında temliken tescil için esas olarak iy niyet, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması, uygun bedelin arsa sahibine ödenmesi ve gerekiyorsa tescil edilecek bölümün ana taşınmazdan ayrılmasının imar ve ifraz bakımından mümkün olması şartlarını aramaktadır.

Bu hak sıradan bir tapu iptal ve tescil sebebi değildir. Özellikle iyiniyet bulunmadığında Yargıtay diğer şartların bulunup bulunmadığını dahi araştırmaya gerek görmemektedir.

Temliken Tescilde Arsa Sahibine Para Ödenir mi?

Evet. Arsa sahibine uygun bedel ödenmeden temliken tescile karar verilmez.

Yargıtay uygulamasında uygun bedel kural olarak yapının bulunduğu ve kullanılması için gerekli olan arazi bölümünün dava tarihindeki gerçek değeri üzerinden belirlenmektedir. Ancak hesap yalnızca metrekare değeriyle sınırlı değildir. Büyük bir taşınmazın bir kısmının yapı sahibine verilmesi sonucunda geriye kalan bölüm değer kaybediyorsa bu zarar da dikkate alınabilir. Arsa sahibinin başka zararları varsa bunların da hak ve yarar dengesi içerisinde hesaba katılması gerekir. Mahkeme tarafından belirlenen bedel genellikle arsa sahibine ödenmek üzere dosyaya depo ettirilir. Yapı sahibi daha önce arazi için bir ödeme yapmışsa bu tutarın mahsup edilmesi de mümkündür.

Örneğin 5.000 m²’lik taşınmazın 400 m²’lik bölümünde yapı bulunuyorsa her olayda 5.000 m²’nin tamamının yapı sahibine verilmesi gerekmez. Yapı ve onun zorunlu kullanım alanı belirlenir. Ancak bu 400 m²’nin ayrılması sonucunda geriye kalan taşınmaz kullanılamaz veya ciddi ölçüde değer kaybederse bu durum da bilirkişi tarafından değerlendirilir.

Dolayısıyla temliken tescil arsa sahibinin mülkiyetinin karşılıksız biçimde elinden alınması değildir.

Yapının Değeri Arsadan Ne Kadar Fazla Olmalıdır?

Kanun “açıkça fazla” olmasını aramaktadır. Yapının arsa değerinden birkaç bin lira yüksek çıkması tek başına yeterli değildir. Yargıtay, değer fazlalığının objektif biçimde ve kolaylıkla anlaşılabilecek derecede bulunmasını istemektedir. Yapının bulunduğu bölüm ifraz edilebiliyorsa karşılaştırma yalnızca gerekli arazi bölümünün değeri üzerinden yapılabilir; ifraz mümkün değilse hesabın bütün taşınmaz üzerinden yapılması gerekebilir.

Örneğin yapı ve zorunlu kullanım alanının değeri 1.000.000 TL, bina değeri 6.000.000 TL ise objektif koşul yönünden oldukça farklı bir tablo vardır. Buna karşılık bina 2.000.000 TL, tescili gereken arazi 2.200.000 TL değerindeyse TMK m.724’teki “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla” şartı gerçekleşmez.

Nihai hesap taşınmaz ve yapı konusunda uzman bilirkişiler tarafından yapılır.

Temliken Tescilde İyiniyet Ne Demektir?

Temliken tescil davalarının en önemli şartı iyi niyettir.

Yargıtay’a göre yapı yapan kişinin arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi, gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması veya başkasının arazisine yapı yapmasını hukuken korunabilir hâle getiren haklı bir sebebinin bulunması gerekir. Ayrıca iyiniyet yalnız inşaatın başladığı gün değil, inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar devam etmelidir.

Bu nedenle yapı yapan kişi inşaatın ortasında “Burası benim değilmiş” diye öğrendiği hâlde inşaata devam ederse iyiniyet savunması ciddi şekilde zayıflar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kişinin zeminin kendisine ait olduğunu düşünerek veya mülkiyetin daha sonra kendisine geçirileceğine inanarak yapı yapmasını iyiniyet kapsamında değerlendirmektedir. Buna karşılık basit bir araştırmayla sınırı veya mülkiyet durumunu öğrenebilecek kişinin gereken özeni göstermemesi iyiniyetin reddine yol açabilir.

Muhtar Senediyle Alınan Arsaya Ev Yapılmışsa Temliken Tescil İstenebilir mi?

Muhtar senedi tapunun yerine geçmez. Tapulu taşınmazın mülkiyeti yalnız muhtar senedi veya adi yazılı satış belgesiyle geçmez. Fakat muhtar senedinin temliken tescil davasında hiçbir değeri olmadığı da söylenemez.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.07.2017 tarihli, 2015/18801 E., 2017/5642 K. sayılı kararına konu olayda kişi, 1993 yılında köy muhtarlığı önünde düzenlenen harici satış senediyle aldığı bölüm üzerine yapı yaptığını ileri sürmüştür. Yargıtay, olayın TMK m.724 kapsamında değerlendirilmesi ve özellikle iyiniyet ile diğer temliken tescil şartlarının araştırılması gerektiğini belirtmiştir.

Buradaki önemli ayrım şudur: Muhtar senedi tek başına “iyi niyet vardır” sonucunu doğurmaz.

Senedi veren kişi gerçek tapu malikiyse, bedel alınmışsa, yer teslim edilmişse, uzun süre herhangi bir itiraz yapılmamışsa ve yapı sahibine “bu yer senindir, ileride tapusu verilecek” şeklinde haklı bir güven yaratılmışsa belge iyiniyet açısından güçlü bir delil hâline gelir.

Buna karşılık senedi düzenleyen kişinin zaten taşınmazın maliki olmadığı açıkça biliniyorsa veya hisseli taşınmazda yalnızca bir paydaş bütün taşınmazı satmış ve diğer paydaşların hiçbir rızası yoksa aynı sonucu çıkarmak mümkün değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021/6819 E., 2022/2176 K. sayılı kararında da iştirak hâlindeki taşınmazın bir kısmının diğer maliklerin onayı bulunmaksızın satın alınması hâlinde iyiniyet koşulunun oluşmadığı kabul edilmiştir.

Bu nedenle “Muhtar senedim var, tapuyu kesin alırım” doğru değildir; “Muhtar senedinin hiçbir değeri yoktur” demek de doğru değildir.

Arsa Sahibi İnşaat Yapılırken İtiraz Ederse Temliken Tescil Olur mu?

TMK m.724 bakımından arsa sahibinin inşaat sırasında yaptığı itiraz özellikle iyiniyet değerlendirmesinde önemlidir.

Yapı sahibi başlangıçta gerçekten arazinin kendisine ait olduğunu düşünüyor olsa bile gerçek malik ortaya çıkıp “Burası benim, burada yapı yapmana izin vermiyorum” dediği hâlde inşaata devam edilmesi durumunda inşaatın tamamına kadar devam etmesi gereken iyiniyet ortadan kalkabilir. Yargıtay temliken tescilde iyiniyetin inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar devam etmesini aramaktadır.

Ancak burada 15 günlük süreyle karıştırılmaması gereken önemli bir ayrım vardır. On beş günlük itiraz süresi normal TMK m.724 yapılarında değil, aşağıda açıklayacağımız TMK m.725 kapsamındaki taşkın yapılarda özel olarak düzenlenmiştir.

Kendi Arsasına Ev Yaparken Yanlışlıkla Komşu Arsasına Taşan Bina Ne Olur?

Bu durumda artık klasik TMK m.724’ten ziyade TMK m.725’te düzenlenen taşkın yapı gündeme gelir.

Örneğin kendi parselinize ev yaptırıyorsunuz. Kadastro sınırının yanlış ölçülmesi nedeniyle binanın 20 m²’si komşu parsele taşıyor. Evin tamamı komşunun arazisinde değildir; ana yapı sizin parselinizdedir ancak bir bölümü sınırı aşmıştır.

Bu durumda TMK m.725 uygulanır. Kanuna göre komşu malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmemişse, yapı sahibi de iyiniyetliyse ve durum ile koşullar haklı gösteriyorsa, taşan bölüm için uygun bir bedelle irtifak hakkı kurulmasını veya taşan arazi bölümünün kendisine verilmesini isteyebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/1749 E., 2019/414 K. sayılı kararı bu konuda ayrıntılı kriterler ortaya koymuştur. İtirazın özel bir şekle bağlı olması gerekmez. Komşunun zamanında yaptığı sözlü veya yazılı itiraz dahi somut olayın şartlarına göre önem taşıyabilir. Yargıtay ayrıca 15 günlük sürenin değerlendirilmesinde taşkın yapının görünür hâle gelmesini objektif ölçüt olarak dikkate almaktadır.

Komşu 15 Gün İçinde İtiraz Ederse Ne Olur?

Taşkın yapı bakımından bu çok önemlidir.

Komşu malik taşmayı öğrenmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz etmişse, TMK m.725 kapsamında yapı sahibinin iyiniyetli kabul edilmesi mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda “Binayı yıkmak çok pahalı, o yüzden arsayı bana satın” demek tek başına yeterli değildir.

Bunun sebebi, kanunun yapı sahibini korurken arsa sahibine de inşaat henüz ilerlemeden müdahale etme imkânı tanımasıdır.

Örneğin temel dökülürken komşu sınır ihlalini fark edip hemen itiraz etmiş, buna rağmen müteahhit üç katlı binayı tamamlamışsa sonradan “artık binayı yıkmak ekonomik olmaz” denilmesi yapı sahibinin lehine sonuç yaratmayabilir.

Taşkın Yapıya 15 Gün İçinde Nasıl İtiraz Edilir?

TMK m.725 kapsamında taşkın yapıya yapılacak 15 günlük itiraz herhangi bir şekle bağlı değildir. Arsa maliki taşkınlığı öğrendiğinde noter ihtarnamesi, yazılı bildirim, dava veya ispatlanabildiği takdirde sözlü beyanla da yapıya karşı çıktığını bildirebilir. Ancak sonradan ispat sorunu yaşanmaması için itirazın noter ihtarnamesi veya tarihi açıkça belirlenebilen yazılı bir bildirimle yapılması daha güvenlidir.

İtirazın içeriğinde, komşu parsele taşan yapıya rıza gösterilmediğinin ve tecavüzün durdurulmasının istendiğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Örneğin yalnızca “inşaattan rahatsızım” şeklindeki genel bir ifade yerine, taşınmaz sınırının aşıldığının ve bu taşkınlığa muvafakat edilmediğinin açıkça bildirilmesi ispat açısından daha sağlıklıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/1749 E., 2019/414 K. sayılı kararında da itirazın herhangi bir şekle bağlı olmadığı ve zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmesinin yapı sahibinin iyiniyetli sayılmasını engellediği kabul edilmiştir.

Ancak bunun tersi doğru değildir. Arsa sahibinin 15 gün içinde itiraz etmemesi, yapı sahibinin otomatik olarak iyiniyetli olduğu anlamına gelmez. Yapı sahibinin sınırı bilip bilmediği, basit bir ölçümle taşkınlığı öğrenip öğrenemeyeceği ve kendisinden beklenen dikkat ve özeni gösterip göstermediği ayrıca değerlendirilir.

Binanın Sadece Duvarı Komşunun Arsasına Taşarsa Ne Olur?

Binanın dış duvarı, temeli, kolonları, bodrumu, balkonu veya başka kalıcı bir bölümü komşu parsele taşıyorsa bunun taşkın yapı kapsamında değerlendirilmesi mümkündür. Yargıtay, yapının zeminin altında, üstünde veya yatay biçimde sınırı aşması arasında TMK m.725 yönünden temel bir fark bulunmadığını kabul etmektedir. Önemli olan taşan unsurun binanın kalıcı ve esaslı bir parçası olmasıdır.

Örneğin evin taşıyıcı duvarının 40 santimetresi boyunca komşu parsele girmesi, binanın temelinin komşu parsele taşması veya üst kattaki kalıcı çıkmanın komşu parsele geçmesi bu kapsamda değerlendirilebilir.

Buna karşılık basit bir bahçe duvarı veya tel örgü her durumda TMK m.725 kapsamında taşkın yapı kabul edilmez. Yargıtay’ın taşkın yapı uygulamasında korunmak istenen şey, taşınmaza sıkı ve sürekli biçimde bağlı, ekonomik bütünlük oluşturan esaslı yapıdır.

Binanın Tamamı Yanlışlıkla Komşu Arsasına Yapılmışsa Ne Olur?

Burada ayrım önemlidir.

Kendi arsasınıza yaptığınızı düşündüğünüz evin tamamının başka bir parsele yapılmış olduğu sonradan ortaya çıkıyorsa klasik olarak TMK m.722-724 hükümleri gündeme gelir.

Binanın büyük bölümü sizin arsanızda, yalnızca bir kısmı komşu parsele taşıyorsa TMK m.725 taşkın yapı hükümleri uygulanır.

İki durumda da iyiniyet önemlidir fakat taşkın yapıda ayrıca komşunun 15 günlük itiraz süresi özel önem taşır.

Tapulu Arsaya Yanlışlıkla Bina Yapmak İyiniyet Sayılır mı?

Tapulu olması tek başına bütün olaylarda “iyiniyet kesinlikle yoktur” sonucunu doğurmaz. Fakat tapu ve özellikle çaplı taşınmazlarda yapı sahibinden çok daha yüksek bir dikkat beklenir.

Hukuk Genel Kurulunun 2019/414 sayılı kararında, kişinin basit bir ölçümle yapının komşu taşınmaza taştığını öğrenebilecek durumda olmasına rağmen bunu araştırmadan ruhsatsız inşaata devam etmesi iyiniyetli kabul edilmemiştir.

Buna karşılık sınırların zeminde eskiden beri yanlış kullanılması, kadastro veya ölçüm hatasının sonradan ortaya çıkması, gerçek malik tarafından yer gösterilmesi veya mülkiyetin ileride geçirileceği konusunda yapı sahibinde haklı güven oluşturulması farklı değerlendirilebilir.

Dolayısıyla “Tapulu araziye yapı yapan hiçbir zaman iyiniyetli değildir” şeklinde mutlak bir kural kurulamaz; somut olayın nasıl geliştiğine bakılır.

Arsa Sahibi Yıllarca Ses Çıkarmadıysa Temliken Tescil Kesinleşir mi?

Hayır. Sessiz kalmak önemli bir delildir ancak tek başına bütün şartların yerine geçtiği anlamına gelmez.

Özellikle taşkın yapılarda komşunun 15 günlük süre içerisinde itiraz etmemesi yapı sahibi açısından önemlidir. Ancak yine iyiniyet, değer farkı, uygun bedel, ifraz veya tevhidin mümkün olması ve tarafların uğrayacağı zararların dengesi araştırılır.

TMK m.724 kapsamındaki normal temliken tescilde ise arsa sahibinin yıllarca itiraz etmemesi, özellikle yapının onun bilgisi ve izniyle yapıldığı iddiasını destekleyebilir; fakat yine diğer şartların bulunması gerekir.

Arsa Sahibi “Ben Arsayı Vermiyorum, Binayı Yık” Diyebilir mi?

Diyebilir. Zaten temliken tescil davalarının önemli bölümü arsa sahibinin elatmanın önlenmesi ve yıkım istemesine karşılık yapı sahibinin temliken tescil talebinde bulunmasıyla ortaya çıkmaktadır.

Fakat arsa sahibinin “Tapu benim, mutlaka yıkılsın” demesi de her olayda sonucu belirlemez. Yapı sahibinin kanuni temliken tescil şartlarını ispatlaması hâlinde mülkiyet hakkına istisna getirilebilir. Yargıtay bu noktada yapı sahibinin uğrayacağı zarar ile arsa sahibinin taşınmazında meydana gelecek değer ve kullanım kaybını karşılaştırmaktadır.

Özellikle taşkın yapılarda yapının tamamen yıkılmasıyla ortaya çıkacak zarar son derece yüksek, komşu parselden alınacak bölüm ise çok küçükse bu oran mahkemenin değerlendirmesinde önem taşır. Ancak yapı sahibi kötüniyetliyse sırf yıkım pahalı diye korunması mümkün olmayabilir.

Ağaç Diken Kişi de Temliken Tescil İsteyebilir mi?

Evet.

Temliken tescil yalnızca bina yapanlar için değildir. Türk Medeni Kanunu m.729, kişinin kendi veya üçüncü kişiye ait fidanları başkasının arazisine dikmesi hâlinde yapılarla ilgili hükümlerin buna da uygulanacağını düzenlemektedir.

Bu nedenle başkasının arazisine dikilen ağaçlar bazı hâllerde ağaçları diken kişiye arazinin ilgili bölümünü talep etme hakkı verebilir.

Ancak “Ben buraya 100 zeytin diktim, arazi artık benim” denilemez.

Yargıtay, ağaç dikiminde de iyiniyeti, ağaçların değerinin üzerinde bulundukları arazi değerinden açıkça fazla olup olmadığını, uygun bedelin ödenmesini ve gerekiyorsa ağaçların bulunduğu bölümün ifraz edilmesinin mümkün olup olmadığını araştırmaktadır.

Ağaç Diken Kişi Hangi Durumda İyiniyetli Sayılabilir?

Örneğin kişi kendi arazisinin sınırının yıllardır belirli bir yerde olduğunu düşünerek zeytin veya fıstık ağaçları dikmiş, yıllar sonra yapılan kadastro yenilemesi veya ölçüm sonucunda ağaçların bir kısmının komşu parselde kaldığı ortaya çıkmış olabilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/8555 E., 2019/2076 K. sayılı kararında davacı, kendi bağının üzerine yaklaşık otuz yıl önce diktiği fıstık ağaçlarından 12-13 tanesinin komşu taşınmaz içerisinde kaldığının sonradan anlaşıldığını ileri sürmüştür. Yerel mahkeme “tapulu taşınmazda iyiniyet ileri sürülemez” diyerek davayı reddetmiş, Yargıtay ise bu yaklaşımı yeterli görmeyerek iyiniyet ve diğer temliken tescil şartlarının araştırılması gerektiğine karar vermiştir.

Bu karar çok önemli: Ağaçların komşunun tapulu taşınmazında çıkması, tek başına ağaç diken kişinin kötüniyetli olduğunu göstermiyor.

Ağaçların Değeri Arsadan Fazlaysa Arazi Mutlaka Verilir mi?

Hayır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/14232 E., 2015/10798 K. sayılı kararında yaklaşık 50 portakal ağacının bulunduğu bölüm bakımından temliken tescil istenmiş ancak hem arazi değerinin ağaçlardan yüksek olması hem de ağaçları dikenlerin iyiniyetli bulunmaması nedeniyle tescil talebi reddedilmiştir.

Dolayısıyla ağaç yönünden de iki temel unsur özellikle önemlidir:

Ağaçları iyiniyetle dikmiş olmak ve ağaçların değerinin üzerinde bulundukları arazi değerinden açıkça fazla olması.

Bunların yanında arazi bedelinin ödenmesi ve ifraz şartlarının gerçekleşmesi gerekir.

Kötüniyetle Başkasının Arsasına Ağaç Diken Hiçbir Şey Alamaz mı?

Temliken tescil bakımından kötüniyet ciddi bir engeldir. Bununla birlikte tescil talebinin reddedilmesi, yapılan masraflar veya ağaçlar yönünden hiçbir parasal talebin bulunamayacağı anlamına her olayda gelmez. TMK m.723 ve m.729 kapsamında tazminat tartışması ayrıca yapılabilir.

Ancak kötüniyetli kişinin alabileceği bedel iyiniyetli kişiye göre çok daha sınırlı olabilir. Nitekim portakal ağaçlarına ilişkin Yargıtay kararında, iyiniyetli olmadığı kabul edilen kişiler bakımından ağaçların rayiç ekonomik değeri yerine odun değeri/asgari levazım değeri esas alınması gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle başkasının arazisine bilerek meyve bahçesi kurup yıllar sonra “ağaçlar çok değerlendi, araziyi bana verin” şeklinde temliken tescil istemek kanunun koruduğu bir durum değildir.

Sonradan Satılan Arsada Yeni Malik Temliken Tescile İtiraz Edebilir mi?

Burada TMK m.724 ile TMK m.725 arasında önemli bir fark vardır.

TMK m.724’e dayalı normal temliken tescil hakkı Yargıtay tarafından kişisel hak olarak kabul edilmektedir. Kural olarak yapı yapılırken taşınmazın maliki olan kişiye veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülür. Taşınmaz sonradan üçüncü kişiye satılmışsa yeni malike karşı talebin yöneltilebilmesi için, yeni malik ile önceki malikin yapı sahibini hakkından mahrum bırakmak amacıyla el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği gibi özel durumlar önem kazanabilir.

Taşkın yapıdaki TMK m.725 hakkı ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca taşınmaza bağlı kişisel hak olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle şartları gerçekleşmiş taşkın yapı hakkı yeni arazi malikine karşı da ileri sürülebilir.

Bu ayrım özellikle yapı yapıldıktan sonra arsanın çocuğa, kardeşe veya üçüncü kişiye devredildiği dosyalarda önemlidir.

Temliken Tescilde En Çok Hangi Davalar Kaybediliyor?

Uygulamada en büyük sorun yapının değerinden çok iyi niyet oluyor.

Kişi taşınmazın başkasına ait olduğunu açıkça biliyorsa, gerçek malik inşaat sırasında itiraz etmişse, çap ve sınırlar kolayca belirlenebilir olduğu hâlde hiçbir araştırma yapılmamışsa veya yapı sahibi hakkında yapılan uyarılara rağmen inşaata devam etmişse temliken tescil şartlarının gerçekleşmesi güçleşmektedir. Hukuk Genel Kurulunun 2019/414 sayılı kararında ruhsatsız yapı nedeniyle daha önce tutanak ve yıkım kararları bulunmasına rağmen inşaatın devam ettirilmesi ve basit ölçümle sınır ihlalinin öğrenilebilecek olması iyiniyetin reddinde etkili olmuştur.

Buna karşılık gerçek malik tarafından yer gösterilmesi, harici satış veya parselasyon belgesi bulunması, uzun yıllar itirazsız kullanım, mülkiyetin ileride geçirileceğine yönelik güven yaratılması veya sınır ihlalinin ancak sonradan yapılan teknik ölçümle ortaya çıkması iyiniyet değerlendirmesinde yapı sahibinin lehine değerlendirilebilecek olgulardır. Yargıtay, bütün bunların her dosyanın kendi özelliklerine göre araştırılmasını istemektedir.

Temliken Tescil ile Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Aynı Şey midir?

Hayır.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında amaç, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya benzeri muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesidir. Bu karar tek başına arazi mülkiyetini yapı sahibine geçirmez.

Temliken tescilde ise sonuç çok daha ileri gider. Kanundaki şartlar gerçekleşmişse, yapının veya ağaçların bulunduğu arazi bölümünün mülkiyetinin yapı veya bitki sahibine geçirilmesi istenir.

Dolayısıyla: “Binayı ben yaptım.” ile “Binanın bulunduğu arsayı da benim adıma tescil edin.” aynı talep değildir.

Temliken Tescilde Sonuç Olarak Ne Olur?

Başkasının tapulu arazisine yapı yapmak kural olarak kişiye arazi üzerinde mülkiyet hakkı kazandırmaz. Fakat yapı sahibinin iyiniyetli olması, yaptığı yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla bulunması, arsa sahibine uygun bedelin ödenmesi ve imar-ifraz şartlarının elvermesi hâlinde TMK m.724 uyarınca arazinin tamamı veya gerekli bölümü yapı sahibine geçirilebilir.

Kendi arazisine yapılan binanın yanlışlıkla komşu parsele taşması hâlinde ise TMK m.725 uygulanır ve özellikle komşunun taşmayı öğrendikten sonraki 15 günlük itiraz süresi önem taşır.

Ağaç diken kişiler de TMK m.729 nedeniyle temliken tescilden yararlanabilir. Ancak zeytin, fıstık veya meyve ağaçlarının dikilmiş olması tek başına yeterli değildir; yine iyiniyet, değer üstünlüğü, uygun bedel ve taşınmazın bölünebilirliği araştırılır.

Temliken Tescil İçin Yapının Tamamlanmış Olması Gerekir mi?

Evet. TMK m.724 kapsamında temliken tescil istenebilmesi için ortada tamamlanmış, sürekli ve esaslı nitelikte bir yapı bulunmalıdır. Henüz inşaat hâlindeki veya önemli bölümleri tamamlanmamış bir yapı nedeniyle arsanın yapı sahibine geçirilmesi istenemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 21.10.2008 tarihli, 2008/8253 E., 2008/12065 K. sayılı kararına konu olayda taşınmaz üzerinde zemin katı tamamlanmış ancak diğer katları bitirilmemiş bir bina bulunmaktaydı. Yargıtay, TMK m.724’ün uygulanabilmesi için kişinin kendi malzemesiyle başkasının taşınmazına sürekli ve esaslı bir yapı yapmasının yanında binanın tamamlanmış olması gerektiğini belirterek temliken tescil talebinin kabulünü doğru bulmamıştır.

Burada ayrıca önemli bir ayrıntı vardır. Kararda yalnızca yapının tamamlanmamış olması değil, davacının binayı bizzat kendi malzemesiyle yapan kişi olmayıp yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan kişi olması da değerlendirilmiştir. Bu nedenle tamamlanmamış bir inşaatın sırf yüksek miktarda masraf yapılmış olması veya ileride değerli bir bina hâline gelecek olması, tek başına TMK m.724 kapsamında arazi mülkiyetinin istenmesine yeterli değildir.

Temliken Tescil İçin Arsanın İfraz Edilebilir Olması Gerekir mi?

Yapının bulunduğu bölüm taşınmazın tamamını değil yalnızca bir kısmını kapsıyorsa, mahkemenin temliken tescile karar verebilmesi için tescil edilecek kısmın ana parselden hukuken ayrılabilir olması gerekir.

Bu şart özellikle taşkın yapılarda önemlidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.11.2015 tarihli, 2015/14613 E., 2015/12858 K. sayılı kararında, komşu parsele 8,82 m² taşan bina yönünden temliken tescile karar verilmeden önce bu bölümün 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca ifrazının mümkün olup olmadığının Belediye Encümeni kararına dayalı olarak araştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Yargıtay, bu hususun kamu düzeniyle ilgili olduğunu ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınması gerektiğini de özellikle belirtmiştir.

Bu nedenle bilirkişinin yalnızca “bu bölüm teknik olarak ayrılabilir” demesi her zaman yeterli değildir. Taşınmazın imar durumu, minimum parsel büyüklüğü ve belediye mevzuatı bakımından gerçekten ifraz edilebilir olup olmadığı araştırılmalıdır. İfraz hukuken mümkün değilse mülkiyetin devri talebi bu yönüyle sorun yaşayabilir; olayın özelliklerine göre irtifak hakkı seçeneği ayrıca değerlendirilir. Yargıtay’ın taşkın yapı uygulamasında da uygun bedel karşılığında mülkiyet devri yanında irtifak hakkı kurulması ayrı bir çözüm olarak kabul edilmektedir.

Paydaş Kendi Hisseli Taşınmazında Yaptığı Yapı İçin Temliken Tescil İsteyebilir mi?

TMK m.724’e dayanarak isteyemez.

Çünkü TMK m.724’teki temliken tescil, kendi malzemesiyle başkasının taşınmazına yapı yapan üçüncü kişiyi koruyan bir düzenlemedir. Taşınmazda zaten pay sahibi olan kişi ise o taşınmaza tamamen yabancı bir üçüncü kişi değildir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.03.2009 tarihli, 2009/1948 E., 2009/2900 K. sayılı kararında, taşınmazda 3/28 oranında pay sahibi olan kişinin diğer paydaşların rızasıyla yaptığı evin bulunduğu bölümün ifraz edilerek kendi adına tescilini istemesi kabul edilmemiştir. Yargıtay açıkça, paydaşın TMK m.724 uyarınca ifrazen müstakil tescil isteme hakkının bulunmadığını belirtmiştir.

Ancak bu, yapıyı yapan paydaşın yaptığı yatırımın tamamen karşılıksız kalacağı anlamına gelmez. Aynı kararda paydaşın taşınmazda meydana getirdiği artı değerin diğer paydaşlardan payları oranında talep edilebileceği kabul edilmiştir.

Binanın Tamamı Komşu Arsasına Yapılmışsa Taşkın Yapı mı Sayılır?

Her başkasının arazisine yapılan bina “taşkın yapı” değildir.

Taşkın yapıdan söz edebilmek için ana yapının bir taşınmaz üzerinde bulunması ve yalnızca bir bölümünün komşu taşınmazın sınırını aşması söz konusudur. Örneğin bina kendi parselinizde yapılmış ancak temelinin, bodrumunun veya dış duvarının bir kısmı komşu parsele geçmişse TMK m.725 kapsamında taşkın yapı gündeme gelir.

Buna karşılık kişi kendi arsasına yaptığını düşünerek evi inşa etmiş fakat yapılan ölçümde binanın tamamının başka kişiye ait parsel üzerinde bulunduğu anlaşılmışsa artık klasik anlamda taşkın yapıdan değil, başkasının arazisine yapılan yapıdan söz edilir ve uyuşmazlık TMK m.722-724 hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Bu ayrım önemlidir çünkü iki durumda temliken tescil şartları aynı değildir. Özellikle TMK m.725’teki 15 günlük itiraz sistemi taşkın yapıya özgüdür. TMK m.724 kapsamında başkasının arazisinin tamamına yapılan yapıda bu 15 günlük özel itiraz süresi uygulanmaz.

Her Sınır İhlali Taşkın Yapı Sayılır mı?

Hayır. TMK m.725 anlamında taşkın yapıdan söz edebilmek için komşu taşınmaza taşan bölümün taşınmaza sıkı ve devamlı şekilde bağlı, yapının esaslı ve bütünleyici bir parçası olması gerekir. Yargıtay da taşan unsurun yapının mütemmim cüzü niteliğinde olmasını aramaktadır; yapının yer altında, zemin seviyesinde veya üstten sınırı aşması arasında bu açıdan fark bulunmamaktadır.

Bu nedenle binanın temelinin, bodrumunun, taşıyıcı bölümünün veya yapıyla ekonomik bütünlük oluşturan kalıcı bir unsurunun komşu parsele taşması TMK m.725 kapsamında değerlendirilebilir. Buna karşılık her bahçe duvarı, tel örgü veya kolayca kaldırılabilecek sınır unsurunun otomatik olarak taşkın yapı hükümlerine tabi olduğu söylenemez. Öncelikle taşan unsurun esaslı ve sürekli yapı niteliği taşıyıp taşımadığı belirlenmelidir.

Komşunun 15 Gün Susması Yapı Sahibinin İyiniyetli Olduğunu Kesinleştirir mi?

Hayır. Komşu malikin taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmemesi, tek başına yapı sahibini iyiniyetli hâle getirmez. Taşkın yapıyı yapan kişinin de sınırı aştığını bilmemesi veya gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması gerekir.

Yargıtay uygulamasında gerekli özen yükümlülüğü öncelikle yapıyı yapan kişiye aittir. Bu nedenle yapı sahibi basit bir ölçümle sınır ihlalini anlayabilecek durumda olduğu hâlde hiçbir araştırma yapmadan inşaata devam etmişse, komşunun sessiz kalması tek başına onu korumaz. On beş günlük itiraz meselesi iyiniyetli yapı sahibi bakımından anlam kazanır. Taşkın yapı sahibinin kötüniyetli olduğu tespit edilirse ekonomik kaybın yüksek olması da tek başına temliken tescil hakkı doğurmaz. Yargıtay’ın taşkın yapı içtihadı da iyiniyetin ayrıca ve re’sen araştırılmasını aramaktadır.

İnşaatı Yapan Ancak Arsa Sahibinden Haklarını Alamayan Müteahhit Temliken Tescil İsteyebilir mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, arsa sahibine ait taşınmaz üzerine binayı yapmayı; arsa sahibi ise bunun karşılığında sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümleri müteahhide devretmeyi üstlenir. Müteahhit inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamladığı hâlde arsa sahibi hak ettiği daireleri veya arsa paylarını devretmiyorsa müteahhidin tapu devrini mahkemeden istemesi mümkündür. Yargıtay da arsa sahibinin, yüklenici edimini yerine getirdiğinde sözleşmeyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlü olduğunu kabul etmektedir.

Ancak burada önemli bir kavram ayrımı vardır. Müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle hak ettiği daire veya arsa paylarını istemesi, TMK m.724 anlamındaki klasik temliken tescil ile aynı şey değildir. Bu durumda müteahhidin talebinin temelinde arsa sahibiyle yaptığı sözleşme ve bu sözleşmeden doğan aynen ifa, tapu iptali ve tescil hakkı bulunmaktadır. TMK m.724 ise esas olarak kendi malzemesiyle başkasının taşınmazına yapı yapan iyiniyetli malzeme sahibinin belirli şartlarla arazinin tamamını veya gerekli kısmını istemesine ilişkin ayrı ve istisnai bir düzenlemedir.

Örneğin arsa sahibiyle yapılan sözleşmeye göre müteahhide 10 daireden 5’inin bırakılacağı kararlaştırılmış ve müteahhit binayı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamışsa, arsa sahibinin daha sonra “tapuları vermiyorum” demesi müteahhidin hakkını ortadan kaldırmaz. Müteahhit, şartları oluşmuşsa kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ve adına tescilini talep edebilir.

Müteahhit İnşaatı Tamamlamadan Tapu İsteyebilir mi?

Her zaman isteyemez. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir. Müteahhidin hangi aşamada hangi bağımsız bölümü veya arsa payını hak edeceği öncelikle sözleşmeye göre belirlenir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 07.12.2020 tarihli, 2020/129 E., 2020/3124 K. sayılı kararında da bu husus açıkça vurgulanmıştır. Mahkemenin öncelikle yüklenicinin binayı meydana getirme ve teslim borcunu yerine getirip getirmediğini, ardından iskân gibi sözleşmede üzerine bırakılmış diğer yükümlülükleri tamamlayıp tamamlamadığını araştırması gerektiği belirtilmiştir.

Dolayısıyla sözleşmede: “Son iki daire ancak bina tamamen bitirilip iskân alındıktan sonra müteahhide devredilecektir.” şeklinde bir hüküm varsa müteahhit yalnızca binayı kaba inşaat seviyesine getirdiği için bu dairelerin tapusunu isteyemez. Yargıtay’ın aynı kararında da yapı kullanma izin belgesinin alınmasının sözleşmeye göre yüklenicinin edimleri arasında olması hâlinde, bu yükümlülük yerine getirilmeden bağımsız bölümün hak edilmiş sayılmayabileceği kabul edilmiştir.

İnşaatta Küçük Eksiklikler Varsa Müteahhidin Tapu Talebi Tamamen Reddedilir mi?

Bu konuda her dosyada aynı sonuca varılmaz. Eksikliğin niteliği, miktarı, sözleşmede müteahhidin üzerine bırakılan işler ve inşaatın tamamlanma oranı birlikte değerlendirilir.

Önemli olan müteahhidin sözleşmeye göre tapuyu hak edecek seviyede edimini yerine getirip getirmediğidir. İnşaatta önemli eksiklikler, projeye aykırılıklar veya müteahhidin tamamlaması gereken esaslı işler bulunuyorsa arsa sahibi karşı edimini yerine getirmekten kaçınabilir. Nitekim Yargıtay, yüklenicinin arsa sahibinden henüz kazanmadığı bir hakkı üçüncü kişiye devretmesi hâlinde dahi üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayamayacağını kabul etmektedir. Bunun nedeni, yüklenicinin ancak sözleşmeden gerçekten hak kazandığı miktarı talep edebilmesidir.

Buna karşılık müteahhit sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmiş ve bağımsız bölümleri hak etmişse, arsa sahibinin sırf tapuyu devretmek istememesi müteahhidin tescil talebini engellemez.

Arsa Sahibi İnşaatı Yaptırıp Sonra Müteahhide Tapu Vermekten Kaçınabilir mi?

Arsa sahibi, müteahhidin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmesine rağmen kendi edimini yerine getirmekten keyfî olarak kaçınamaz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mantığı zaten karşılıklıdır: müteahhit binayı yapar, arsa sahibi de bunun karşılığı olan taşınmaz payını veya bağımsız bölümleri devreder. Yargıtay uygulamasında da yüklenicinin bedele, yani sözleşmede kendisine bırakılan tapu paylarına veya bağımsız bölümlere hak kazanması için inşaatı sözleşme, proje, ruhsat ve ilgili imar kurallarına uygun şekilde tamamlaması ve arsa sahibine teslim etmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu şart yerine geldiğinde arsa sahibinin karşı edimi olan tapu devri gündeme gelir.

Bu nedenle örneğin bina tamamlanmış, arsa sahibine bırakılan daireler teslim edilmiş ve sözleşmedeki diğer şartlar yerine getirilmiş olmasına rağmen arsa sahibi müteahhide bırakılan üç dairenin tapusunu vermiyorsa, müteahhit sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Müteahhit TMK m.724’e de Dayanabilir mi?

Bir müteahhidin arsa sahibinin taşınmazına bina yapmış olması tek başına TMK m.724 uyarınca “arsayı bana verin” deme hakkı doğurmaz. TMK m.724’teki temliken tescil için kişinin kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına sürekli ve esaslı yapı yapması yanında iyiniyet, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması ve uygun bedelin ödenmesi gibi ayrı şartların gerçekleşmesi gerekir.

Üstelik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit zaten taşınmazın arsa sahibine ait olduğunu bilerek inşaat yapmaktadır. Bu sebeple sırf “binayı ben yaptım ve çok para harcadım” denilerek TMK m.724’e dayanılması mümkün değildir.

Bununla birlikte taraflar arasındaki hukuki ilişkinin geçersiz hâle gelmesi, sözleşmenin feshi veya yapı sahibinde taşınmazın kendisine devredileceğine ilişkin hukuken korunabilir bir güven oluşturulması gibi sıra dışı durumlarda TMK m.724 kapsamında ayrıca değerlendirme yapılması gündeme gelebilir. Fakat bunun için de TMK m.724’ün kendi şartlarının ayrıca gerçekleşmesi gerekir; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu hakkı ile TMK m.724 temliken tescil hakkı birbirine karıştırılmamalıdır. Yargıtay da TMK m.724 bakımından kendi malzemesiyle başkasının taşınmazına yapı yapılması şartını özellikle aramaktadır.

Müteahhidin Tapu Yerine Para İsteme Hakkı Var mı?

Somut olayın şartlarına göre tapu iptali ve tescil yanında veya bunun mümkün olmaması ihtimaline karşı alacak ve tazminat talepleri de gündeme gelebilir. Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davaların tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde ise alacak istemiyle birlikte açıldığı örnekler bulunmaktadır.

Örneğin arsa sahibi müteahhidin hak ettiği bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmiş ve artık aynen tescil hukuken mümkün değilse, müteahhidin sözleşmeden doğan zararının veya hak ettiği karşılığın para olarak istenmesi ayrıca değerlendirilir.

Sonuç olarak, arsa sahibinin arsasına sözleşme gereği bina yapan müteahhidin en güçlü hukuki dayanağı kural olarak TMK m.724 değil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Müteahhit sözleşmedeki edimlerini yerine getirerek daire veya arsa payını hak etmişse arsa sahibinin tapuyu vermemesi hâlinde tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. TMK m.724’e dayalı klasik temliken tescil ise ancak o maddede aranan özel şartların ayrıca gerçekleştiği istisnai hâllerde gündeme gelir.

İçtihatlar

1- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/18801 E.,  2017/5642 K.

Muhtar senedi nedeniyle temliken tescil konusunun tartışıldığı davada köy muhtarlığı önünde düzenlenen harici satış senediyle satın alındığı ileri sürülen arazi üzerine yapılan yapı bakımından temliken tescil talebi incelenmiştir. Yargıtay, muhtar senedinin varlığını tek başına yeterli görmemiş; yapı sahibinin iyiniyetli olup olmadığının, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla bulunup bulunmadığının, arsa sahibine uygun bedel ödenmesinin ve tescil edilecek kısmın ifrazının mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı-birleştirilen davalı vekili tarafından, davalı-birleştirilen davacı aleyhine 31.10.2011 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil, birleştirilen davada 21.11.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ya da tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 24.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-birleştirilen davada davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava, elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil; birleştirilen dava, TMK’nın 724. maddesine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
Davacı-birleştirilen davada davalı vekili, dedesi…n 16.11.2003 tarihinde ölümü ile mirasçıları …, …, … ve …’a intikal eden 6200 m2 yüzölçümlü 696 parsel sayılı taşınmazı 02.05.2011 tarihinde mirasçılardan satın almak suretiyle kayden malik olduğunu, taşınmazın yaklaşık 150 m2’lik kısmına davalının ev ve ağıl yapmak suretiyle tecavüz ettiğini ileri sürerek elatmanın önlenmesi ile söz konusu yapıların yıkılmasını, ayrıca 02.05.2011 tarihinden itibaren aylık 300,00 TL’den toplam 1.500,00 TL ecrimisilin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı-birleştirilen davada davacı vekili, dava konusu taşınmazın ifraz öncesi 11.200 m2 yüzölçümlü ve 343 parsel olarak davacının dedesi … adına kayıtlı olduğunu, müvekkilinin bu parselin 1.200 m2’lik kısmını muris …’den köy muhtarlığı nezdinde düzenlenen 26.11.1993 tarihli harici satış senedi ile 50.000.000 TL bedel karşılığında satın aldığını ve yapılaştığını, taşınmazı uzun yıllardır bu şekilde nizasız olarak kullandığını belirterek asıl davanın reddini savunmuş; birleştirilen davada harici satış senedine dayalı olarak dava konusu taşınmazın 1.200 m2’lik kısmının tapu iptali ile adına tescilini, olmadığı taktirde bu yapıların bedeli de gözetilmek suretiyle 60.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini istemiştir.
Birleştirilen davada davalılar …, …, …, … ve …, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, asıl davanın reddine; birleştirilen davanın kabulü ile dava konusu 696 parsel sayılı taşınmazın tapusunun 1.200 m2’lik kısmının iptali ile davacı … adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı-birleştirilen davada davalı vekili temyiz etmiştir.
Hemen belirtilmelidir ki, iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçiminden davanın taşınmaz malın aynına ilişkin olduğu ve konusunu oluşturan hakkın para ile değerlendirilmesinin mümkün bulunduğu böyle bir davada, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 120. ve 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 16. maddeleri uyarınca dava değerinin ve buna göre alınacak harcın, el atılan yerin ve yıkımı istenen şeyin değeri ile talep edilen ecrimisil toplamından ibaret olacağı kuşkusuzdur (4.3.1953 tarihli ve 10/2 sayılı İBK).
Oysa asıl dava dilekçesinde, dava değerinin talep edilen ecrimisil miktarı kadar gösterildiği ve bu değer üzerinden harç yatırıldığı ancak el atmanın önlenmesi ve yıkım istekleri yönünden harç yatırılmadığı gibi yargılama sırasında da tüm bu talepler yönünden harç ikmali yapılmadığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu, harcın alınmasını veya tamamlanmasını tarafların isteklerine bırakmayıp anılan hususun (temyiz edenin sıfatına bakılmaksızın) mahkemece kendiliğinden gözetileceğini düzenlemiş ve emredici nitelikteki 32. maddesinde yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağını öngörmüştür.
Hâl böyle olunca, öncelikle asıl davada ileri sürülen isteklerden el atmanın önlenmesi ve yıkım istekleri ile ilgili olarak keşfen saptanan ya da saptanacak dava değeri üzerinden peşin harcın alınması, bu zorunluluk yerine getirildiği takdirde davaya devam edilmesi gerekirken, anılan husus gözardı edilerek bu istemler yönünden de işin esası hakkında hüküm kurulması doğru değildir.
Öte yandan, TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince, birleştirilen dava, iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçimi itibariyle TMK’nın 724. maddesine dayalı olarak temliken tescil istemine ilişkin olduğundan mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken temliken tescil şartlarının oluşup oluşmadığı hususu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı-birleştirilen davada davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.07.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

2- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/18788 E.,  2020/7688 K.

Karara konu olayda taşınmazın tamamı 06.02.2013 tarihinde tapuda davalılardan birinin adına geçirilmiş, buna rağmen taşınmazın önceki sahibi yaklaşık bir ay sonra, 14.03.2013 tarihli harici satış sözleşmesiyle taşınmazın 377 m²’lik bölümünü davacıya satmıştır. Davacı da bu satışa güvenerek söz konusu bölüm üzerine ev yapmış ve daha sonra TMK m.724 uyarınca temliken tescil istemiştir.
Yargıtay öncelikle tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesiyle mülkiyetinin devredilemeyeceğini belirtmiştir. Ayrıca harici satış sözleşmesini yapan kişinin sözleşme tarihinde artık taşınmazın tapu maliki olmaması nedeniyle, davacının TMK m.724 bakımından iyiniyet koşulunun gerçekleşmediğini kabul etmiş ve temliken tescil talebinin reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir. Buna karşılık davacının yapı nedeniyle ileri sürdüğü TMK m.723 kapsamındaki tazminat talebinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

14. Hukuk Dairesi


MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30/09/2014 gününde verilen dilekçe ile harici satın almadan kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davada davacı … vekili tarafından davalı aleyhine 10/02/2016 gününde verilen dilekçe ile tapulu taşınmazda elatmanın önlenmesi ve kal talebi üzerine yapılan yargılama sonunda birleştirilen davanın reddine dair verilen 23/06/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava; harici satın almadan kaynaklanan tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava tapulu taşınmazda el atmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkindir.
Davacı vekili; davalı …’nın, dava konusu 3725 parselin 1/2’sine karşılık gelen 377 m2’sini 14/03/2013 tarihli sözleşme ile müvekkiline 15.000-TL. bedelle satmasından önce 06/02/2013 tarihinde 10.100,00 TL satış bedeli göstererek öz oğlu diğer davalı …’ya bu defa taşınmazın tamamını tapuda satış suretiyle devrettiğini, artık maliki bulunmadığı bir taşınmazı müvekkiline satmak suretiyle müvekkilini 15.000,00 TL dolandırdığını, taşınmazın yarısını satın aldığına inanan ve güvenen iyi niyetli müvekkilinin 377 m2 yerin içine kendi malzemesi ve harcaması ile ev inşa ettiğini, müvekkilinin bu evi gözleri önünde inşa ederken davalıların ikisinin de bu duruma itiraz etmediklerini ve işbirliğiyle müvekkilini dolandırdıklarını, evin değerinin üzerine inşa edilen 377 m2 arsanın değerinden daha yüksek olduğunu beyan ederek; 3725 parselin davalı … üzerine olan tapu kaydının iptaliyle 377 m2’sinin müvekkili adına tapuya tescilini, bu talep mümkün olmaz ise; davacının yaptığı evin parasal değerinin davalı …’dan tahsili ile müvekkiline ödenmesini, müvekkilinin davalı …’ya ödediği 15.000,00 TL’nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek faiziyle davalı …’dan alınarak müvekkiline verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 09.02.2016 tarihli ıslah dilekçesiyle 3725 parselin davalı … üzerine olan tapu kaydının iptali ile 377 m2’sinin müvekkili adına tapuya tescilini ve müvekkilinin davalı …’ya ödediği 15.000,00 TL’nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek faiziyle davalı …’dan tahsilini; bu talep mümkün olmaz ise müvekkilinin yaptığı evin keşifte saptanan parasal değerinin davalı …’dan tahsili ile müvekkiline ödenmesini ve müvekkilinin davalı …’ya ödediği 15.000,00 TL’nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek faiziyle davalı …’dan tahsilini talep etmek suretiyle davasını ıslah etmiştir.
Birleştirilen Manyas Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/20 E. – 2016/93 K. sayılı dava dosyasında davacı vekili; 3725 parsel sayılı taşınmazın müvekkili … adına tapuda kayıtlı olduğunu, müvekkilinin işi gereği yurt dışında olduğu sırada 377 m2’lik kısmına davalı tarafından haksız inşaat yapıldığını, sahibini araştırmayıp ilgili makamlardan da yapı izni almadan bina yapan davalının iyi niyetli olmadığını beyan ederek; gideri yapıyı yaptıran davalıya ait olmak üzere yapının ve kullanılan malzemenin arazi üzerinden tamamen sökülüp kaldırılmasını talep etmiştir. Mahkemece;
A) Asıl dava yönünden;
1-Davanın … aleyhine açılan davanın kabulüne, 15.000,00 TL’nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’dan alınarak davacıya ödenmesine,
2-Davanın … aleyhine açılan davanın kabulüne, Balıkesir ili, Manyas ilçesi, Salur Mahallesi, 3725 parsel sayılı taşınmazın 377 m2’sine tekabül eden payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
Mahkememiz veznesine depo edilen 9.800,00 TL. teminat bedelinin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı …’ya ödenmesine,
B) Birleştirilen dava yönünden; davanın reddine, karar verilmiştir.
Hükmü, davalı-birleştirilen dava davacısı vekili … vekili temyiz etmiştir.
İncelenen dosya kapsamına göre; dava konusu taşınmaz 06.02.2013 tarihinde davalılardan … adına satış yoluyla tapuya tescil edilmiş; bu tarihten sonra davacı … ile davalılardan … arasında akdedilen 14.03.2013 tarihli harici satış senediyle davacı … bu yerden haricen pay satın almıştır.
Tapu Kanunu 26. Borçlar Kanununun 237. Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri uyarınca; tapulu taşınmazın satışını amaçlayan sözleşme anılan yasa hükümlerine aykırı olarak haricen düzenlenmiş ise resmi şekil şartına uygun olmadığından mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz. Bu nedenle, davacı … ile kayıt maliki/davalı … arasında yukarıda açıklandığı gibi resmi şekle uygun bir taşınmaz devri bulunmadığından davacının tescil istemine ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yönünde karar verilmesi yasaya aykırıdır.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi, yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; harici satış sözleşmesi davacı ile davalılardan … arasında yapılmış olup sözleşmenin yapıldığı tarihte … kendisine ait olmayan taşınmazın haricen satışını yapmış olduğundan Veysel Kocaağa’nın TMK’nın 724 . maddesinde belirtildiği üzere tescil talebinde bulunabilmesi için iyiniyet koşulu gerçekleşmemiş olup … tapu kayıt maliki olmadığından tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Öte yandan; davacı taraf dava dilekçesinde terditli olarak tescil isteminin hüküm altına alınmaması halinde taşınmaz üzerine inşaa ettiği bina nedeniyle tazminat isteminde bulunmaktadır.
TMK’nın “Tazminat” başlıklı 723. maddesi :
“Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.” hükmünü içermektedir. Buna göre; TMK’nın 723. maddesinden doğan davacının tazminat isteminin değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.11.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

3- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu         2017/1749 E.  ,  2019/414 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/1749 E., 2019/414 K. sayılı kararında, binasının 9,77 m²’lik kısmı komşu parsele taşan yapı sahibinin TMK m.725 uyarınca temliken tescil talebi değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, taşkın yapıda öncelikli koşulun iyiniyet olduğunu; yapı sahibinin sınır ihlalini bilmemesi veya gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması gerektiğini belirtmiştir. Somut olayda yapı sahibinin basit bir ölçümle taşkınlığı öğrenebilecek durumda olması, yapının ruhsatsız bulunması ve belediyenin tutanak ve yıkım kararlarına rağmen inşaata devam edilmesi nedeniyle iyiniyet şartının gerçekleşmediği kabul edilerek temliken tescil talebinin reddi gerektiğine karar verilmiştir.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Bursa 7.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 18.06.2013 tarihli ve 2012/425 E., 2013/330 K. sayılı karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 02.05.2014 tarihli ve 2014/1943 E., 2014/5644 K. sayılı kararı ile,
“…Dava, Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayalı tapu iptali tescil isteğine ilişkindir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile bilirkişi raporunda A harfi ile gösterilen 9,77 m2 lik kısmının davalıya ait 34 sayılı parselden ifraz ile davacıya ait 36 parsel ile tevhit edilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup anılan hüküm;
“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmaz bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir” şeklindedir.
Böylece, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine aşağıdaki koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için:
1-Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
2-Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
3-Bu inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin iyiniyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir.
14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, iyiniyetin ispatı taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet iddia ve savunması def’i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır.
Taşkın binanın bulunduğu taşınmaz maliki veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin, taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren on beş gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. (Sübjektif koşul)
4-Bu tür davalarda üzerinde önemle durulması gereken diğer bir koşul da halin icabından taşkın inşaatın yıkılması gerekip gerekmediğinin saptanmasıdır. Uygulama ve doktrinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen bu şarttan inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının mukayese edilmesi anlaşılmalıdır. Değer kaybı, sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle Türk Medeni Kanununun 4., Türk Borçlar Kanununun 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde en uygun şekilde tespit ve takdir edilmeli, önceden ödenen bedel var ise mahsup edilmek suretiyle arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
5-Aranacak diğer bir koşulda taşkın kısmın ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olması koşuludur.
Somut uyuşmazlıkta, dava konusu 5564 ada 34 parsel sayılı taşınmaz 30.06.2008 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir. 5564 ada 36 parsel sayılı taşınmaz ise 28.12.1995 tarihi itibariyle davacı adına tapuda kayıtlıdır. Davacının binasının ise 5564 ada 34 parsel sayılı taşınmazın çapa bağlanmasından sonra yaptırıldığı ve yapım esnasında binanın ruhsatsız olmasından dolayı 1998 ve 2000 yıllarında yapı tatil zaptı düzenlendiği anlaşılmaktadır. Temliken tescil nedenine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulanabilmek için öncelikli koşul malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. Malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmaması ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunması gerekir. 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur.
Dosya kapsamına ve toplanan delillere göre davacının iyiniyetli olarak bina yaptığı ispatlanamadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.…”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.


HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 5564 ada 36 parsel sayılı taşınmazın, davalının ise 34 parselin maliki olduğunu, davacının 36 parsel sayılı taşınmazı satın aldıktan sonra üzerinde bulunan evi yıkarak aynı yere yeni bir ev inşa ettiğini, davalının taşınmazına müdahalede bulunulduğu iddiasının gerçeği yansıtmadığını, kaldı ki bina taşkın olsa bile kal’inin fahiş zarara yol açacağını ileri sürerek tecavüzlü kısmın 34 parselden ifrazı ile bedeli karşılığında davacı adına kayıtlı 36 parsele tevhiden tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, Bursa 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/1626 E. sayılı dosyasında davalıya ait taşınmaza davacının elatmasının bulunduğunun tespit edildiğini, davacının taşınmaza elatmasının kötü niyetli olduğunu, inşa edilen binanın da ruhsatsız olduğunu, taşkın inşaat nedeniyle dava konusu taşınmazın inşaat alanının küçüldüğünü, inşaat sektöründeki yenilikler sonucu binaların zarar görmeden tecavüzlü kısmın ortadan kaldırılabileceğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın taşkın yapı nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine konu olduğu, kural olarak çapa dayalı taşınmazlarda iyi niyet karinesi davacı aleyhine ise de davacının taşınmaz yapılırken komşu taşınmaz sahibi davalı tarafından taşkın yapıya bir itiraz da bulunulmaması, sınırdaki taşınmazı sonradan satın alan davalının zemin sınırını bilerek ve görerek satın almış kabul edildiğinden taşınmaz zemin sınırını kabullenmiş sayılması gerektiği, davalının bu hususta yüzölçümün küçüldüğü iddiasının samimi bulunmadığı, taşkın kısmın kal’i hâlinde evin tamamının yıkılacağı, bu durumun davacının oransız olarak ekonomik mağduriyetine yol açacağı gerekçesiyle, davalıya ait 34 parsel sayılı taşınmazdan taşkın kısmın ifrazı ile davacıya ait 36 parsel ile tevhit edilmesine, mahkeme veznesine depo edilen bedelin davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyiz etmesi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuştur.
Yerel Mahkemece önceki gerekçelerle direnme kararı verilmiş; direnme kararı davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda Türk Medeni Kanununun (TMK) 725’inci maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği, burada varılacak sonuca göre taşınmazın davalı adına tesciline karar verilmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
TMK’nın 684’üncü maddesinin birinci fıkrası ve 718’inci maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Ancak kanun koyucu taşkın yapılarda sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla TMK’nın 725’inci maddesi “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.” hükmünü içermektedir.
Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması hâlinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de TMK’nın 725’inci maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Malzeme sahibinin (yapı malikinin) TMK’nın 725’inci maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725’inci maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3’üncü maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir (Subjektif koşul).
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.
TMK’nın 725’inci maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması hâlinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4.,TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir (Objektif koşul).
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Açıklanan ilkeler ışığında somut olayda; davacının 36 parsel sayılı taşınmazı 28.12.1995 tarihinde, davalının da 34 parsel sayılı taşınmazı 05.02.2003 tarihinde satış yoluyla edindiği, dava konusu 34 ve 36 parsel sayılı taşınmazların yenileme çalışmalarının 08.09.2003 tarihinde kesinleştiği, yenileme sonucu oluşan 34 ve 36 parsel sayılı taşınmazların tapu kaydına “36 parsel üzerindeki binanın 9.77 m2 kısmının 34 sayılı parsele tecavüzlüdür” şeklinde kaydın yazıldığı, 21.06.2011 tarihli bilirkişi raporuna göre, 36 parsel sayılı taşınmazın üzerine yapılan binanın 9,77 m2’lik kısmının 34 parsel sayılı taşınmaza taşkın olduğu, taşkın yapı olan binanın ruhsatsız olması nedeniyle hakkında 1998 ve 2000 yıllarında yapı tatil tutanağı düzenlenerek, yıkımı konusunda Belediye Encümen kararları alındığı anlaşılmaktadır.
Eldeki davada, davacı her ne kadar önceden taşınmaz üzerinde var olan binayı yıkarak ve eski sınırlara sadık kalarak yeni binayı inşa ettiğini, iyi niyetli olduğunu ileri sürmüş ise de dava konusu yapının ruhsatsız olması nedeniyle hakkında yapı tespit ve tatil tutanağı düzenlenip, encümen kararı uyarınca yapının birinci katının 27.03.2000 tarihinde yıkıldığına dair tutanak tutulduğu, sonrasında yine aynı bina ilgili tutulan önceki tutanaklara rağmen inşaata devam etmesi nedeniyle belediye encümenince bina hakkında yıkım kararı alındığı hâlde davacının inşaata devam ederek binayı tamamladığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalıya ait çaplı taşınmaza imar mevzuatına aykırı şekilde ruhsatsız olarak haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın bina yapan davacının kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemesi nedeniyle TMK’nın 725’inci maddesi uyarınca tescil talebinde bulunamayacağı, zira bu gibi durumlarda kötü niyetin karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlendiğinin kabulü gerekmektedir.
Diğer taraftan TMK’nın 683’üncü maddesinde ifade edildiği üzere mülkiyet hakkı çap ile sınırlıdır. Davacı basit bir ölçümle davaya konu binanın davalı taşınmazına taşkın olduğunu öğrenebilecek durumdadır. Bu durumda TMK’nın 725’inci maddesi anlamında iyiniyetli olma koşulu gerçekleşmemiş olup diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına da gerek bulunmamaktadır. Bu nedenle yerel mahkemece davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davacının binasının ne zaman yapıldığı ve yapıldığı tarihte davacının kendi mülkiyet kapsamı içerisinde inşa edilip edilmediği, taşkınlığın yenileme kadastrosu nedeniyle meydana gelip gelmediğinin şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi amacıyla dava konusu taşınmazlara ait yenileme kadastro tutanakları, krokileri ve dayanak belgeleri ile ilk tesis kadastro tutanaklarının, tedavüllü tapu kayıtları ve dayanaklarının temin edildikten sonra, yerinde uzman bilirkişi katılımıyla keşif yapılarak tam olarak belirlenmesi gerektiği hâlde bu araştırmalar yapılmadan karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile direnme kararının bozulması gerektiği görüşü dile getirilmiş ise de bu görüş yukarıda açıklanan gerekçelerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3’üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429’uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun’un 440’ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 09.04.2019 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğuyla karar verildi.



KARŞI OY

Dava, taşkın yapı nedeniyle temliken tescil isteğine ilişkindir.
Bilindiği üzere; yasa koyucu, taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi hükmünü getirmiş olup, anılan bu madde “bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir” şeklinde düzenlenmiştir.
Görüldüğü gibi, taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Türk Medeni Kanununun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş, taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması hâlinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, anayapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle, taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Taşkın yapının, taşınmazın altında veya üstünde yapılması, zeminde veya üstten sınırı aşması arasında 725. madde hükmünün uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul, yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da, aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın sınırı aştığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyi niyetini gösterir. Farklı bir ifadeyle, zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarih ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine devredileceği inancıyla hareket etmesi gerekir. Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması, aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından, iyi niyet üzerinde önemle durulmalı; olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Kural olarak iyi niyetin ispatı 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de, iyiniyet sav ve savunması def’i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulmalıdır.
Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin, taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyi niyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.
“Durum ve koşulların haklı göstermesi” şeklinde açıklanan koşuldan ise, imar durumuna göre taşınmazın ifrazının mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Belirtilen koşulların varlığı hâlinde, taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Ayrıca, iyi niyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan bir elatmanın önlenmesi ve yıkım davasında savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur. Her davada hâkim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı ve varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Türk Medeni Kanununun 4, Türk Borçlar Kanununun 50. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Öte yandan; taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi hâlinde yeni malikler de maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
Somut olaya gelince; davacı …’in 5564 ada 36 parsel sayılı 97.05m2 ve ev vasıflı taşınmazın kayden maliki olduğu, komşu aynı ada 34 sayılı parselin de 91.57m2 ve ev cinsiyle 30.06.2008 tarihinde davalı … adına kayıtlı bulunduğu; anılan taşınmazların 632 ada 62 ve 63 sayılı parsellerin 08/09.09.2003 tarihlerinde yenileme sebebiyle kütük sayfaları kapatılarak oluşturuldukları; 5564 ada 36 parsel sayılı taşınmazın öncesi olan 632 ada 62 sayılı parselin 97m2 ev olup, kütük kaydında “şarkan 63 parsel Mehmet kızı Aliye evi” şeklinde ve 5564 ada 34 parsel sayılı taşınmazın öncesi olan 632 ada 63 sayılı parselin de 91m2 ev olup, kütük kaydında “garben 62 parsel Ali Rıza evi” şeklinde belirtmelerin yer aldığı, davacı …’in 62 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payını 13.12.1993 tarihinde ve kalan 1/2 payını da 28.12.1995 tarihinde edinerek taşınmazın tamamının maliki hâline geldiği, ayrıca davacının 1998 ve 2000 yıllarında 62 parsel sayılı taşınmaza yaptığı inşaatlar nedeniyle hakkında Belediyece yapı tatil tutanakları düzenlenerek, yıkım yönünde de Belediye Encümen Kararları alındığı, 632 ada 62 ve 63 sayılı parsellerde yapılan “yenileme” sonucu oluşan 5564 ada 36 ve 34 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarına 22.05.2003 tarihinde “36 parsel üzerindeki bina 9.77m2, 34 sayılı parsele tecavüzlüdür” şeklinde şerh verildiği anlaşılmaktadır. Diğer taraftan, mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi heyeti raporuyla da “36 parsel sayılı taşınmaz üzerinde betonarme karkas sistemde inşa edilmiş 2 katlı yapının 9.77m2lik kısmının 36 sayılı parsele taşkın olarak yapıldığının” bildirildiği görülmektedir. Ne var ki, bilirkişiler tarafından taşkın binanın yapım tarihi saptanmadığı gibi, binanın yapıldığı tarihte çap sınırları kapsamı içerisinde kalıp kalmadığı da tespit edilmemiştir. Mahkemece de, dosyaya çekişme konusu taşınmazların ilk tesis kadastro tutanakları ve kadastral krokileri ile yenileme kadastro tutanakları ve tedavüllü tapu kayıtları dayanak belgeleriyle birlikte getirtilmemiş, davacının binasını yaptığı tarih itibariyle kendi mülkiyet alanı kapsamı içerisinde mi yoksa komşu taşınmazın çap sınırlarına taşkın olarak mı yapılandığı hususu üzerinde durulmamıştır. Yine mahkemece, taşkın yapının ifrazının mümkün olup olmadığı bakımından da 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16. maddeleri uyarınca ifraz ve tevhide ilişkin Belediye Encümen Kararı alınmaksızın davanın kabulüne karar verilmiştir.
Oysa davacı gerek dava dilekçesinde; “binasının taşkın olmadığını, aksi durumda haksız ve kötü niyetli bir taşkınlık bulunmadığını” belirttiği gibi, gerekse Özel Dairenin bozma ilamına karşı sunduğu karar düzeltme dilekçesinde de, “binanın, çapa bağlanma tarihinden önce de mevcut olduğunu, sınırlara sadık kalınarak tamir edilip yenilendiğini, tecavüzün Belediyece yapılan çalışmadan sonra ortaya çıktığını, taşkınlığın oluşmasında kötüniyetli olduğundan söz edilemeyeceğini” ileri sürmüştür.
Hemen belirtilmelidir ki, Özel Dairece, TMK’nın 725. maddesi uyarınca temliken tescil koşulları vurgulanarak verilen bozma kararı ilke olarak doğrudur. Ne var ki, Özel Dairenin bozma kararında somut olay bakımından yapılan değerlendirmede, “davacının binasının 5564 ada 34 parsel sayılı taşınmazın çapa bağlanmasından sonra yaptırıldığı ve yapım esnasında binanın ruhsatsız olmasından dolayı 1998 ve 2000 yıllarında yapı tatil zaptı düzenlendiği” belirtilmiş ise de, 34 sayılı parselin, anılan yapı tatil tutanaklarının düzenlenmesinden sonra 2003 yılında yenilemeyle oluşturulduğu dosyadaki mevcut tapu kayıtlarıyla sabit olup, Yerel Mahkemece de, çekişmeli binanın yenileme öncesi tapu kayıtlarının sınırları itibariyle inşa edilip edilmediği bakımından yeterli araştırma ve inceleme yapılmamıştır.
O hâlde; Türk Medeni Kanununun 725. maddesi uyarınca, taşkın yapının yapıldığı tarih itibariyle “iyi niyet” koşulunun değerlendirilmesi gerektiği gözetilerek, dava konusu 5564 ada 34 ve 36 parsel sayılı taşınmazların yenileme kadastro tutanakları, krokileri ve dayanak belgeleri ile ilk tesis kadastro tutanakları, krokileri, tedavüllü tapu kayıtları ve dayanakları temin edildikten sonra yerinde uzman bilirkişilerle keşif yapılarak davacının binasının yapıldığı tarih itibariyle taşkın olarak inşa edilip edilmediği kuşkuya yer bırakmayacak biçimde belirlenmelidir. Farklı bir ifadeyle, davacının binasının ne zaman yapıldığı ve yapıldığı tarihte davacının kendi mülkiyet sınırları kapsamı içerisinde mi inşa edildiği, taşkınlığın yenileme kadastrosu öncesi mevcut olup olmadığı -yenileme kadastrosu nedeniyle taşkınlığın meydana gelip gelmediği- net bir şekilde açıklığa kavuşturulmalıdır. Unutulmamalıdır ki, maddi vakıalar gerçek ve doğru bir şekilde ortaya konulduktan sonra, temliken tescil koşullarının somut olay bakımından gerçekleşip gerçekleşmediği incelenip, irdelenebilir.
Hâl böyle olunca; mahkemece, yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle ve belirtilen bilgi ve belgelerin teminiyle açıklandığı üzere araştırma ve inceleme yapıldıktan sonra toplanan ve toplanacak olan deliller birlikte değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek ve yasal olmayan gerekçelerle direnme hükmü kurulması doğru değildir. Yerel Mahkemenin direnme kararının bu nedenlerle bozulması gerektiği düşüncesinde olduğumuzdan sayın çoğunluğun Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı bozma görüşüne katılamıyoruz.

4- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/6819 E.,  2022/2176 K.

Karara konu olayda davacılar, iştirak hâlindeki büyük bir taşınmazın özel olarak parsellere ayrılması ve satılması konusunda malik ve mirasçılar arasında düzenlenen 1979 tarihli parselasyon ve satış sözleşmesine güvenerek belirli bölümleri haricen satın almış, üzerlerine ev yapmış ve bu yerleri yirmi yılı aşkın süre kullanmışlardır. Yerel mahkeme, taşınmazın bütün maliklerinin onayı bulunmadığı gerekçesiyle davacıların iyiniyetli sayılamayacağını kabul ederek temliken tescil talebini reddetmiştir.
Yargıtay ise, 1979 tarihli sözleşmenin o tarihteki tüm malik ve mirasçılar tarafından imzalandığının tespit edilmesi hâlinde, davacıların bu sözleşmeye güvenerek taşınmazları satın almaları ve mülkiyetin ileride kendilerine geçirileceği inancıyla yapı yapmaları nedeniyle TMK m.724 anlamında iyiniyetli kabul edilmeleri gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca binaların tapunun muhdesat bölümünde davacılara ait olduğuna ilişkin şerhler bulunması, yaklaşık yirmi yıl boyunca kullanıma karşı maliklerin dava açmaması ve diğer belgeler de bu değerlendirmede dikkate alınmıştır. Bu nedenle diğer temliken tescil şartlarının da araştırılması gerektiğinden karar bozulmuştur.

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
…


Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 01/07/2005 gününde verilen dilekçe ile TMK 724. maddesine dayalı tapu iptal ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26/04/2016 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi bir kısım davacılar vekili ve davalı … vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25/09/2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden bir kısım davalılar vekili Av. … ile karşı taraftan davalı … vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili, davaya konu …,… parselde kayıtlı taşınmazın tapuda veraseten iştirak maliki olarak görünen şahıslar ve mirasçıları tarafından yıllar önce …,… parsellere özel parselizasyon yapılarak, yazılı harici taksim sözleşmesiyle paylaşıldığını, bu sözleşme uyarınca da bu taşınmazların 3. kişilere satılması konusunda aralarında anlaştıklarını ve bu satışlar için kendileri dışında Emlakçı … ‘a da hep birlikte vekil-yetkili temsilci tayin ettiklerini, müvekkil bir kısım davacıların murisi … ‘in bahsi geçen yazılı harici rızai taksim sözleşmesine güvenerek harici yazılı satış sözleşmesi ile, 463 parsel ve özel parseldeki 3 ada 1 parseldeki 145 m²’lik arsayı 365.000 TL bedelle, davacılardan … ‘nın da bahsi geçen yazılı harici rızai taksim sözleşmesine güvenerek dava konusu 19 pafta, 463 parsel ve özel parseldeki 4 ada, 27 no’lu parseldeki 164 m²’lik arsayı 328.000 TL bedelle, davacılardan …’ın da bahsi geçen yazılı harici rızai taksim sözleşmesine güvenerek dava konusu 19 pafta, 463 parsel ve özel parseldeki 4 ada 17 ve 18 parseldeki 115’er m²’lik arsayı 299.000 TL bedelle, harici yazılı satış sözleşmesi ile ev yapmak üzere satın aldıkları arsaları üzerine iyiniyetle bina yaptıklarını, tapuda halen davalılar adına kayıtlı görünen iş bu taşınmazlar üzerindeki binaların davacılara ait olduğu konusunda şerh verildiği, diğer parselerdeki özel parsellerin müvekkilleri dışında yaklaşık 90 kişiye aynı şekilde satıldığını, bu şahısların da taşınmazlar üzerine iyiniyetle bina inşaa ettiklerini, 20 yılı geçkin bir zamandır da nizasız ve fasılasız olarak kullanılan taşınmazların olduğunu belirterek bedelsiz veya bedeli karşılığında tapu kaydının iptali ile davacılar adına ayrı ayrı tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılardan … vekili davacıların dayandığı harici taksim sözleşmelerinin bütün mirasçılar tarafından imzalanmamış olması nedeniyle hukuken geçersiz olduğunu, aksi düşünülse dahi ilgilinin bu taksim sözleşmesi ile kendisine kalan yeri harici bir satış sözleşmesi ile tasarruf etme imkanının bulunmadığını, davacıların her birinin selef durumunda olduğunu, vekil kılınan …’nın geçerli bir vekaletnamesinin bulunmadığını, davaya konu parselin ilk kök kayıtlarından itibaren bir çok uygulama gördüğünü bedele yönelik bir talebin dava edilmediğini belirterek davanını reddini talep etmiştir.
Davalı … vekili davalı …’ün hiçkimseye murisinden kalan arsa hissesini satmadığını ve bir bedel almadığını, arsa paylaşımı yapılmasına dair şartlı bir sözleşmeyi 01.01.1979 yılında 463 sayılı parsel maliklerinin tamamı tarafından imza atılmış ise de bundan sonra yapılan 14.03.1988 tarihli, 10.02.1979 tarihli yine 12.06.1979 tarihli belgelerde kendisinin ve bir kısım mirasçıların imzaları bulunmadığı gibi bu sözleşmelerde kime ne verileceği, kimin ne kadar hakkının kaldığının belli olmadığı, tüm mirasçıların katılımı ile imzalanmış bir belge bulunmadan iştirak halinde mülkiyet şeklinde olan bu taşınmaz hakkında oybirliği kararı olmadan hisse devrinin geçersiz olduğu, davacıların binalarının kaçak inşaat olduğunu, keşif raporlarının yetersiz olup yeniden oluşturulacak bilirkişi heyetiyle keşif ve inceleme yapılıp davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, mahallinde 29.01.2015 tarihlerinde keşif yapılmış, 25.02.2015 tarihli keşif raporunda davacı …’in iki katlı evinin 32225 ada 1 sayılı parsel 133 m2’lik taşınmaz içerisinde davacı … ‘nın iki katlı evinin 32227 ada 16 sayılı parsel 127 m2 taşınmaz içerisinde yine davacı …’a ait iki katlı binasının 32227 ada 10 sayılı parsel içerisinde kaldığı belirtilmiştir. Dava konusu parsellerin 17.02.1987 tarihinde 463 parsel sayılı, 10140 m2 kuyulu tarla cinsli taşınmazın imar uygulaması ile oluştuğu ve tapu kayıtlarına davacıların binalarının ayrı ayrı şerh verildiği belirtilmiştir.
Dava, TMK’nun 724. maddesine dayalı olarak açılan temliken tescil davasıdır. Dava konusu 461-462-463 parselin 20/03/1956 tarihli tapulama ile işlem gördüğü, 27/01/1977 tarihli intikal ile …, …, …, …, …, …, …, …, … adlarına iştiraken kaydedildikleri, 17/02/1987 tarihinde ve 25/11/1996 tarihinde imar görüp 25731, 32220, 32225, 32226 ve 32227 ada içinde yer aldıkları, 463 nolu parselin özel parselasyona tabi tutulduğu, taksim sözleşmesinin ve satış yetkisi verilmesine ilişkin 01/01/1979 ve tarihli sözleşmenin tüm pay sahiplerinin imzasını taşımadığı, bu hali ile geçerli bir taksim sözleşmesinden bahsedilemeyeceği, davacıların iddialarının harici satış sözleşmelerine dayandırılmış olup, tapulu yerin haricen satışının geçerli olmadığı, satıldığı iddia olunan yerin ifrazının da mümkün olmadığı, bu tür davalarda iyiniyetin kabul edilebilmesi için bina inşa edilen yerin ileride davacıya verileceği ümidiyle bina yapılması gerektiği, dosya kapsamına göre işiraken mülkiyete konu bir taşınmazdan bir miktar ev yeri satın alınmasında diğer paydaşların da onayı sağlanmadığından davacının iyiniyetli olduğunun kabul edilemeyeceği, iyiniyetin gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların araştırılması da gerekmediği görülmekle, bu itibarla, davanın sübjektif koşulu olan iyiniyetin gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili ve davacı … vekili temyiz etmiştir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
1-)Davacı … vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 71. maddesine göre dava ehliyeti bulunan herkes, davasını kendisi veya tayin ettiği vekil aracılığıyla açabilir ve takip edebilir.
Avukatlık Kanunu’nun 42. maddesi, bir avukatın ölümü veya meslekten yahut işten çıkarılması veya işten yasaklanması yahut geçici olarak iş yapamaz duruma gelmesi hallerinde, avukatın kayıtlı olduğu baro başkanının, ilgililerin yazılı istemi üzerine veya iş sahiplerinin yazılı muvafakatini almak şartiyle, işleri geçici olarak takip etmek ve yürütmek için kendi barosuna kayıtlı bir avukatı görevlendireceğine ve dosyaları kendisine devir ve teslim edeceğine, ayrıca durumu mahkemelere ve gerekli göreceği yerlere bildireceğine ilişkin düzenleme içermektedir.
Davacı … kendisini vekil ile temsil ettirmiş, vekil yargılama sırasında ölmüştür. Buna rağmen vekilin bağlı bulunduğu baronun başkanlığı tarafından Avukatlık Kanunu’nun 42. maddesi gereği herhangi bir işlemde bulunulmadığı, bu hali ile davacı … ‘ın, vekilinin ölümünden haberdar edilmediği anlaşılmaktadır.
Bu tür hallerde mahkemece yapılması gereken iş, öncelikle değinilen durumdan ve doğabilecek hukuksal sonuçlardan vekil edeni haberdar etmek; bu cümleden olarak, davayı bizzat takip yahut başka bir avukat görevlendirmek suretiyle mevcut usuli sorunu ortadan kaldırabileceği, tarafı olduğu davada usul hukuku açısından aleyhine ortaya çıkması muhtemel sonuçları bertaraf edebileceği kendisine açıklanıp bu yönlerden karar almasına ve tutum belirlemesine yetecek uygun bir süre vermek; böylece ortaya çıkacak sonuç çerçevesinde işlem yapmak olmalıdır.
Mahkemece açıklanan şekilde bir işlem yapılmaksızın ve vekil eden durumdan haberdar edilmeksizin yazılı şekilde karar ihdası A.İ.H.S.’nin 6.maddesinde düzenlenen “adil yargılanma ilkesi”ne uygun düşmemiştir.
2- Diğer temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Somut olayda; toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davacılar vekili dava konusu taşınmazların İzmir ili, … ilçesi, … Mah. … Mevkii 19 pafta, 461-462-463 parselde …, …, …, …, …, …, …, … adlarına iştiraken kayıtlı iken 01.01.1979 tarihinde o tarihte sağ olan tapu malikleri olan …, …, …,…,… ayrıca 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan … mirasçıları …,… (…) tarafından ve yine 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan … mirasçıları …, … ve … tarafından imza edildiği anlaşılmıştır.
Dava konusu 463 sayılı parselin diğer iştirakçı maliki … oğlu … ile ilgili kaydın Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/593 Esas – 2011/233 Karar sayılı ilamı ile iptaline, diğer iştirakçı maliklerin isimlerinin düzeltilmesine karar verildiği ve temyiz edilmeden 13.09.2011 tarihinde kesinleştiği belirtilmekteyse de dosya içerisinde bulunmadığından söz konusu mahkeme kararının ve dava konusu taşınmazların güncel tapu kayıtlarının dosya arasına getirtilerek, … ve …’in aynı kişiler olduğunun tespiti gerekmektedir.
Aynı kişiler olduğunun tespiti halinde; 01.01.1979 tarihli ” …,… parsellerin parselasyon ve satış sözleşmesidir” başlıklı ve o tarih itibari ile sağ olan tapu malikleri ve tapuda adı yazılı ancak intikalleri yapılmamış olan …, … ve …’in 01.01.1979 tarihindeki tüm mirasçıları tarafından imzalandığı, davacıların geçerli olan bu sözleşmeye güvenerek kendilerine satılan taşınmazları teslim alıp 20 yılı aşan süredir ev inşa ederek fiilen oturdukları ve … tarihli imar uygulaması ile oluşan, temliken tescile konu 32227 ada 10 ve 16 sayılı parsellerin tapu kaydının muhdesat bilgileri bölümünde binaların ayrı ayrı davacılara ait olduğu yönünde 07.11.2002 tarih, 8150 yevmiye no ile verilmiş şerh bulunmaktadır. Davalılar tarafından beyanlar hanesindeki bina şerhleri nedeniyle mülkiyet haklarının kısıtlandığı gerekçesiyle belirtmenin terkini için davacılar aleyhine hiçbir dava açılmadığı gibi nizasız fasılasız bina inşa ederek devam eden zilyetliklerine karşı davalılar tarafından hiçbir dava açılmadığı, 29.01.2015 tarihinde yapılan keşifte dava konusu yerlerin özel parselasyonunu yapan emlakçı 1928 doğumlu … ve dava konusu 21 yıllık … Mahallesinde muhtarlık yapan tanık … isimli tanıklar da bu durumu beyan etmişlerdir. Yine dosya içerisinde yer alan ve bir kısım mirasçılar tarafından imzalanan “Kabul ve Taahhüt Beyanı” başlıklı, 14.03.1988 tarihli belge “Satış Mukavelesi ve Taahhütname” başlıklı “…yukarıda adları yazılı kişilere 1979-1983 tarihleri arasında hisse satışları yaptık…” yazılı belge, 12.06.1979 tarihli 15.01.1988 tarihli belgeler ve 05.02.1979, 02.06.1981, 14.03.1980 tarihli bir kısım mirasçılara ait vekaletname içerikleri ve tüm dosya kapsamı ile değerlendirildiğinde davacıların imar öncesi 463 parsel sayılı ana taşınmazdan tüm malik ve mirasçılar tarafından imzalı 01.01.1979 tarihli “461-462-463 Parsellerin Parselasyon ve Satış Sözleşmesidir” başlıklı belgeye güvenerek satın aldıkları özel bölümlere bina yaptıklarından, 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket ettiklerinden, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca öncelikli koşul olan iyiniyet unsuru gerçekleştiğinden, mahkemece Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde belirtilen diğer unsurların da incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 1630 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak bir kısım davacılar …, …, …, …, …’a verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22/03/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

5- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1759 E.,  2018/466 K.

Karara konu olayda davacı, taşınmazı ablasından tapuda satış yoluyla devralmış, mevcut binayı yıkarak yeni bir bina yapmaya başlamıştır. Ancak daha sonra açılan muris muvazaası davasında, tapudaki satışın gerçekte mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı bir işlem olduğu belirlenmiş ve davacının tapusu iptal edilmiştir. Davacı bunun üzerine yaptığı binanın değerinin arazi değerinden fazla olduğunu ileri sürerek TMK m.724 uyarınca temliken tescil, bu mümkün olmazsa bina bedelinin ödenmesini istemiştir.
Hukuk Genel Kurulu, temliken tescilde iyiniyetin inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar devam etmesi gerektiğini vurgulamış; ancak somut olayda davacının taşınmazı baştan itibaren muvazaalı bir işlemle devraldığını ve bu işlemin tarafı olduğunu belirterek iyiniyetli sayılamayacağına karar vermiştir. HGK’ya göre davacı, üçüncü kişileri ve diğer mirasçıyı aldatmaya yönelik kesin hükümsüz bir işleme dayanarak tapuyu edindiğinden taşınmazı devraldığı tarihten itibaren kötüniyetlidir.
Bu nedenle davacının TMK m.724 kapsamında temliken tescil istemesi mümkün olmadığı gibi, yapı bedelinin tamamını da iyiniyetli malzeme sahibi gibi isteyemeyeceği kabul edilmiştir. Kötüniyetli yapı sahibi bakımından TMK m.723/3 uygulanarak, tazminatın malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değerle (asgari levazım bedeliyle) sınırlı tutulması gerektiği belirtilmiştir.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasında görülen “temliken tescil, olmadığı takdirde tazminat ” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Akhisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulüne dair verilen 25.12.2012 gün ve 2012/283 E., 2012/731 K. sayılı karar taraf vekiller tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05.11.2013 gün ve2013/8395-E., 2013/13809 K. sayılı kararı ile:
“…Davacı, 67 parsel sayılı taşınmazdaki metruk binayı 14.11.1997 tarihinde dava dışı ablası Bedriye’den satın aldığını, binayı yıkarak yeni bina yapımına başladığını, davalının açtığı tapu iptali ve tescil davası sonucunda taşınmazın davalı adına tesciline karar verildiğini, bu davadan süresinde haberi olmadığından binayı bitirdiğini, iyiniyetle yaptığı bina değerinin zemin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya bina bedeli olarak şimdilik 100.000 TL’nin faiziyle davalıdan alınmasını istemiştir.
Davalı, hükmen tescil edilen taşınmaza tescil davasının açılmasından sonra bina yapımına başlandığını, davacının kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddiyle 180.000 TL tazminatın davalıdan alınmasına karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili ile davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; 
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli; ikinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü koşul ise, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Bu üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut uyuşmazlıkta, tapu kaydından davalı …’nın dava dışı annesi Bedriye adına kayıtlı 67 parsel sayılı taşınmazı davacı …’a 14.11.1997 günü satış yoluyla devrettiği anlaşılmaktadır. Çekişme konusu taşınmazda bulunan binanın yapımına 23.10.2009 günlü ve 359 sayılı inşaat ruhsatına dayanılarak başlandığı görülmektedir. Davalı …, 31.07.2009 tarihinde davacı …’a yönelttiği Akhisar 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/360 Esas sayılı davasında taşınmazın adına tescilini talep etmiştir. Anılan davada taşınmazın tapu kaydına 18.08.2009 tarihinde ihtiyati tedbir kararı işlenmiştir. Hükme esas alınan 10.12.2012 günlü inşaat bilirkişi raporunda binanın %82 oranında tamamlandığı belirtilmiştir. Görülüyor ki, taşınmazdaki binanın yapımı için ihtiyatı tedbir kararının taşınmazın tapu kaydına işlenmesinden sonra yapı ruhsatı alınmıştır. Dolayısıyla davacının binayı yapmaya başladığı tarihte iyiniyetli olduğundan söz edilemez. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesinde hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır.
Davacının % 82 oranında tamamlandığı anlaşılan binası, zeminin ayrılmaz parçası haline gelmiş ve sökülüp götürülebilir yapılardan değildir. Bu nedenle, TMK’nun 723. maddesinin 3. fıkrası gereğince yapıların imalinde kullanılan malzemenin en az değerinin davacıya ödenmesi gerekir. Dosya içerisinde asgari levazım bedeline ilişkin olarak düzenlenmiş yeterli bir rapor mevcut bulunmadığından mahkemece bu konuda rapor alınarak bu bedelin tahsiline karar verilmelidir.
Mahkemece, yukarıda yapılan saptamalar bir yana bırakılarak, yazılı gerekçeyle istemin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. …”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.


HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili müvekkilinin 430 ada 7 parsel sayılı taşınmazı, üzerindeki evle birlikte davalının murisi olan ablası Bedriye Özlen’den satın aldığını; satış işleminin davalı tarafından bilinmesine rağmen uzun yıllar boyunca hiçbir şekilde itirazda bulunmadığını ancak davalı tarafından aleyhine Akhisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/360 Esas sayılı dosyası ile muris muvazaası bulunduğu iddiası ile açılan davanın kabulüne karar verildiğini, bu davada davalının yanlış adres göstererek müvekkilinin davadan haberdar olmasını engellediğini ve dava açıldığından haberi olmayan müvekkilinin geçen süre içerisinde eski evi yıkarak arsa üzerine iyi niyetle inşaat yaptığını, dava konusu taşınmaz üzerine inşa edilen binanın taşınmaz değerinden fazla olduğunu ileri sürerek taşınmazın muhik bir tazminat karşılığında davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, olmadığı taktirde iyi niyetle yapılan bina bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir 
Davalı vekili davacının 24.7.2009 tarihinde Akhisar Asliye Hukuk Mahkemesinde aleyhine tapu iptali ve tescil istemli dava açıldığını bilmesine rağmen 06.10.2009 tarihinde bina inşasına başladığını, tebliğ tarihine kadar inşaata devam etmek amacıyla bilinen adresine çıkarılan tebligatı almaktan imtina ettiğini fakat dava açılması sonrası 18.08.2009 tarihinde taşınmaz üzerine tedbir konulmasına rağmen inşata devam etmesinin davacının kötü niyetinin ispatı olduğunu bildirerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davacı binayı iyi niyetle inşa etmiş ise de TMK’nın 724. maddesinin sağladığı hakların taşınmaz ile mülkiyet ilişkisi olmayan üçüncü kişilere ait olduğu, inşaatın başladığı tarihte taşınmazın davacı adına kayıtlı olması nedeniyle temliken tescil koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle tapu iptali ile tescil talebinin reddine, yapı bedeli olan 180.000TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Karar, vekillerinin temyiz etmesi üzerine Özel Dairece yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararını davalı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; inşaata başlandığı anda ve sonrasında davacının iyi niyetli olup olmadığı; burada varılacak sonuca göre davacının TMK’nın 723/3. maddesi uyarınca asgari levazım bedelini mi yoksa TMK’nın 723/2. maddesi uyarınca uğradığı zararın tamamını mı talep edebileceği noktalarında toplanmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 684’üncü maddesinin birinci fıkrası “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” şeklindedir. Bu yasal düzenleme ile asıl şey (eşya) üzerinde bir kişinin, bütünleyici parça üzerinde başka kişinin mülkiyet hakkına sahip olması engellenmiştir.
Bütünleyici parçanın ne olduğu ise TMK’nın 684’üncü maddesinin ikinci fıkrasında açıklanmış ve “Bütünleyici parça, yerel örf ve adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır” denilmiştir.
Bu itibarla arazi, daima asıl şeyi teşkil ederken onunla birleştirilmiş veya bağlantısı kurulmuş inşa eserleri bütünleyici parça niteliğinde olup, o taşınmazın mülkiyetine tabidir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamının düzenlendiği TMK’nın 718’inci maddesinin ikinci fıkrasında da bu husus dile getirilmiş ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiği belirtilmiştir. Bu kapsamda bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz’ü (bütünleyici parçası) niteliğinde yapı yapması hâli TMK’nın 724’üncü maddesinde düzenlenmiş ve “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir” denilmiştir.
Görüleceği üzere malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan öznel iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve nesnel esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi hâlde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir;
Kural olarak uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmektedir. Ne var ki büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde, geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. 

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından, mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davalı …’nın murisi Bedriye’nin dava konusu taşınmazı tapuda satış göstermek suretiyle davacı …’a yaptığı temlik sebebiyle davalı …’nın muris muvazaası hukuksal sebebine dayanarak açtığı dava sonunda temlikte gerçekte satış değil mirasçısı olan Hülya’dan mal kaçırma amacını sağlamaya yönelik bağışın üstün tutulduğu, görünürdeki satım sözleşmesinin muvazaa nedeniyle hükümsüz olduğu gibi geçerli olan ancak örtülü bırakılan bağışın da yasal biçim koşullarını içermediğinden geçersiz bulunduğu gerekçesiyle iptaline karar verildiği ve bu kararın Yargıtay’ca onanarak kesinleştiği sabittir.
Diğer taraftan Özel Daire bozma kararında, taşınmazdaki binanın yapımı için ihtiyati tedbir kararının taşınmazın tapu kaydına işlenmesinden sonra yapı ruhsatı alındığı dolayısıyla davacının binayı yapmaya başladığı tarihte iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceği belirtilmiş ise de, davacı … üzerindeki tapu kaydının muvazaa sebebiyle iptal edildiği mahkeme kararı ile sabit olduğuna göre, davacının tapuyu devir aldığı tarihten beri iyi niyetli sayılamayacağı kabul edilmelidir. Zira üçüncü kişileri aldatmak üzere tapu maliki Bedriye ile yaptığı kesin hükümsüzlük ile malul bir sözleşmeye dayanan davacı …’ın taşınmazı iyi niyetli olarak devraldığı söylenemez. Bu nedenle mahkemece davacının iyi niyetli olduğu kabul edilmek suretiyle TMK’nın 723’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tam yapı bedeline hükmolunması doğru değildir.
Hâl böyle olunca, yerel mahkemece Özel Daire bozma kararında gösterilen ve yukarıda ilave olarak belirtilen nedenlerle bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca tebliğden itibaren on beş günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 14.03.2018 gününde oy birliği ile karar verildi. 

6-Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/18962 E.,  2017/9271 K.

Karara konu olayda davalılar, komşu taşınmaza taşan sera, ağaç ve yapı malzemeleri nedeniyle TMK m.724 ve 725 kapsamında temliken tescil veya irtifak hakkı kurulmasını istemiştir. Yerel mahkeme bu talebi kabul etmiş; Yargıtay ise temliken tescil için taşınmaz üzerinde temelli kalması amacıyla yapılmış, esaslı ve mütemmim cüz niteliğinde bir yapı bulunması gerektiğini belirtmiştir.
Somut olayda taşan sera, taşınmazın esaslı ve bütünleyici parçası niteliğinde görülmediğinden temliken tescil şartlarının oluşmadığı kabul edilmiş ve karar bozulmuştur.

MAHKEMESİ : …Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVALILAR : … vd.

Davacı-karşı davalı vekili tarafından, davalılar-karşı davacılar aleyhine asıl davada 16.08.2013, karşı davada 21.10.2013 gününde verilen dilekçe ile asıl davada elatmanın önlenmesi, kal, tazminat; karşı davada temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen 26.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-karşı davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Asıl dava elatmanın önlenmesi, yıkım ve tazminat; karşı dava Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı-karşı davalı vekili, müvekkilinin maliki olduğu 249 parsel sayılı taşınmaza davalının sera, ağaç ve yapı malzemeleri ile müdahale ettiğini beyan ederek müdahalenin men’ine, ağaçlar, sera ve yapı malzemelerinin kaldırılmasına ve 1.000 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar-karşı davacılar, davanın reddini savunarak, karşı davada Türk Medeni Kanununun 724. ve 725. maddeleri uyarınca taşan kısımda davalılar lehine irtifak hakkı kurulmasına veya taşan kısmın davalılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ettiklerini beyan etmişlerdir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davacı-karşı davalı vekili temyiz etmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmü gereğince temliken tescil davasının kabul edilebilmesi için tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.
Somut olayda, dava konusu taşınmaza taşan kısımda bulunan sera, taşınmazın esaslı ve mütemmim cüzü niteliğinde olmadığından temliken tescil talebinin reddedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.12.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

7- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/14232 E.,  2015/10798 K.

Karara konu olayda davacılar, ortaklığın giderilmesi sonucunda davalı adına tescil edilen taşınmazın bir bölümünde kendilerinin diktiği yaklaşık 50 adet portakal ağacı bulunduğunu, ağaçların değerinin arazi değerinden fazla olduğunu ileri sürerek TMK m.729 uyarınca bu bölümün adlarına tescilini istemiştir.
Yargıtay, ağaç dikme nedeniyle temliken tescil için de iyiniyet, ağaçların değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması, uygun bedel ödenmesi ve gerekiyorsa ifrazın mümkün olması şartlarının aranacağını belirtmiştir. Somut olayda ise davacıların ağaçları, taşınmaz davalı adına ifrazen tescil edildikten sonra diktikleri, ayrıca arsa değerinin ağaçların değerinden fazla olduğu ve davacıların iyiniyetli bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu nedenle temliken tescil talebinin reddi doğru bulunmuştur.
Tazminat yönünden ise Yargıtay, iyiniyetli olmayan davacıların ağaçların rayiç değerini değil, yalnızca odun değerini yani asgari levazım bedelini isteyebileceğini belirterek hükmü bu yönden bozmuştur.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 12.12.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tazminat isteminin kabulüne dair verilen 07.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _

Dava, Türk Medeni Kanununun 729. maddesi gereğince temliken tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar vekili, davacıların, davalı ile birlikte paydaş oldukları taşınmazın ortaklığının giderilmesi için dava açtıklarını, ortaklığın taksim yoluyla giderildiğini, 1099 sayılı parselin davalı adına tescil edildiğini, bir bölümünde davacının dikip yetiştirdiği portakal ağaçlarının kaldığını ağaçların değerinin arsa değerinden fazla olduğunu ileri sürerek, bu bölümün adlarına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, temliken tescil isteminin objektif unsur gerçekleşmediğinden reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmişlerdir.
Türk Medeni Kanununun 718/2 maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Türk Medeni Kanununun 729. maddesi bu kuralın istisnalarından birisini düzenlemiş, zemin ile üzerindeki bitkiler arasındaki bağlantıyı kesmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise bitki sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerine menkul niteliği taşımayan (meyva ağaçları, asma yani bağ fidanları gibi) bitkiler dikilmiş olmalıdır.
TMK’nın 729. maddesinde başkasının arazisine fidan diken kimseye tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, fidan diken ve onun külli halefleri tarafından, fidan dikilirken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 729. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, başkasının arazisine fidan diken kimsenin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 729. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin fidanları diken kimseye verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, fidan diken kimsenin elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Fidan diken kimsenin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan kimsenin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, başkasının arazisine fidan dikmek suretiyle yetiştirilen ağaçların taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise fidan diken kimsenin taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, ağaçların yetiştirildiği arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre davacıların ağaçları ifrazen davalı adına tapu kaydı oluştuktan sonra dikmiş oldukları, arzın değerinin ağaçların değerinden fazla olduğu, temliken tescilin objektif ve sübjektif koşulunun gerçekleşmediği anlaşıldığından davacıların tüm, davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Hükme esas alınan 04.12.2013 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu 1099 sayılı parselin 1949 m2’lik bölümüne davacılar tarafından 25-30 yaşlarında 50 adet portakal ağacı dikilip yetiştirildiği, ağaçların rayiç değerinin 9.184,50 TL olduğu bildirilmiştir. Davacıların, davalının çaplı taşınmazına elattıkları, davalı tarafça açılan ve lehine kesinleşen elatmanın önlenmesi davası sonucunda verilen karar, ayrıca mahkemece yapılan araştırma inceleme sonucunda iyiniyetli olmadıkları kabul edildiğinden, ağaçların rayiç değerine değil, odun değerine (asgari levazım bedeline) hükmedilmelidir.
Mahkemece, bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, ağaçların odun değeri tespit edilerek hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıran davalı tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.11.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

8-Yargıtay (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2008/8253 E.,  2008/12065 K.

Karara konu olayda davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye bırakılan villa niteliğindeki bağımsız bölümü yükleniciden temlik almış, daha sonra binanın bulunduğu 500 m²’lik kısmı arsa sahibinden harici sözleşmeyle satın almış ve TMK m.724 uyarınca temliken tescil istemiştir.
Yargıtay, temliken tescil için kişinin kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz niteliğinde bir yapı yapmış olması ve bu yapının tamamlanmış bulunması gerektiğini vurgulamıştır. Somut olayda davacı binayı kendisi yapmamış, dava dışı yükleniciden temlik almış; ayrıca bilirkişi raporuna göre yalnız zemin kat tamamlanmış, diğer katlar bitirilmemiştir. Bu nedenle TMK m.724 şartlarının oluşmadığı kabul edilerek yerel mahkemenin kabul kararı bozulmuştur.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.01.2008 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil, kademeli istek ise tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.01.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 21.10.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. … ile karşı taraftan davacı vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. … karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Davacı, arsa maliki davalı ile dava dışı yüklenici … inşaat Lmt. Şti. arasında 21.08.1995 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan “villa” niteliğindeki 24 numaralı bağımsız bölümü temlik aldığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedildiğini, davalının binanın bulunduğu taşınmazın 500 metrekarelik kesimini 5.4.2002 tarihli harici sözleşme ile kendisine sattığını, imar uygulaması neticesinde binanın bulunduğu kesimin 582 ada 5 parsel sayılı taşınmaz ve 646 metrekare yüzölçümlü olarak tescil edildiğini, harici satışa dayalı olarak açtığı davanın da reddedildiğini ileri sürerek Medeni kanunun 724. maddesi uyarınca temliken tescil istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, Türk Medeni Kanunun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüz’ü (tamamlaycı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki
taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz’ü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddedesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b-İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa
değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise ,inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar ( …,Eşya Hukuku, … 2002 s.333).
c- Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli , önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 1874 parsel sayılı taşınmaza yapılan binada yükleniciye bırakılan villa niteliğindeki bağımsız bölümü yükleniciden temlik almış , yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmesi üzerine, temlik aldığı villa niteliğindeki binanın bulunduğu 500 metrekarelik kesimi davalıdan 05.04.2002 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın almıştır.
Taşınmazın bulunduğu yerde 3194 sayılı yasanın 18 maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması ile binanın bulunduğu kesim 582 ada 5 parsel numarası ile 646 metrekare olarak davalı adına tescil edilmiştir.
Davacının harici satış sözleşmesine dayanarak davalı aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/90 Esas, 2007/123 Karar sayılı ilamı ile reddedilerek kesinleşmesi üzerine davacı temliken tescil istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporundan dava konusu taşınmaz üzerinde (zemin + 2 normal kat + terastan) ibaret bina bulunduğu , binanın zemin katının tamamlandığı, diğer katlarının ise tamamlanmadığı anlaşılmıştır.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca temliken tescile karar verilebilmesi için öncelikle bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli , esaslı ve mütemmim cüz’ü (tamamlayıcı nitelikte) bina yapması ve binanın tamamlanmış olması gerekir.
Somut olayda, davacı kendisine ait malzeme ile davalıya ait taşınmaza bina yapmamış, dava dışı yüklenici tarafından yapılan binayı temlik almıştır. Bilirkişi raporuna göre de ortada tamamlanmış bir bina da bulunmamaktadır.
Türk Medeni kanununun 724. maddesinde yazılı yukarıda açıklanan temliken tescil koşulları davacı yararına gerçekleşmemiştir. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken yanılgılı değerlendirme ile istemin hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 550.00 YTL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 21.10.2008 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

9- Yargıtay (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2009/1948 E.,  2009/2900 K.

Karara konu olayda davacı, taşınmazda 3/28 oranında paydaş olmasına rağmen diğer hissedarların rızasıyla parsel üzerine bahçeli ev yaptığını, bina değerinin arsa değerinden yüksek olduğunu ileri sürerek yapının bulunduğu kısmın ifraz edilip kendi adına tescilini istemiştir.
Yargıtay, TMK m.724’ün taşınmazla mülkiyet ilişkisi bulunmayan üçüncü kişileri koruyan bir düzenleme olduğunu vurgulamış; taşınmazda zaten paydaş olan kişinin kendi paylı taşınmazı üzerinde yaptığı yapı nedeniyle TMK m.724’e dayanarak ifrazen müstakil tescil isteyemeyeceğini kabul etmiştir.
Buna karşılık Yargıtay, yapı yapan paydaşın taşınmazda meydana getirdiği artı değerin, diğer paydaşlardan payları oranında talep edilebileceğini belirtmiştir.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı tarafından, davalılar aleyhine 19.07.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil (temliken tescil) istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; bir kısım davalılar bakımından kabulüne, birkısım davalılar bakımından reddine dair verilen 30.03.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar …. ve … ile dahili davalı … tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, … ilçesi, … köyünde kain 839 parsel sayılı taşınmazın 3/28 oranında paydaşı olduğunu, murisi annesi Gazali Bulut’tan gelen hisse ile birlikte taşınmazda toplam 4/28 oranında hisse sahibi olacağını, diğer tüm hissedarların rızasıyla dava konusu parsel üzerine bahçeli ev inşa ettiğini, inşa edilen binanın değerinin arsa değerinin üzerinde olduğunu söyleyerek; inşa edilen binanın alanının ifrazı ile bedeli mukabilinde adına kayıt ve tescilini istemiştir.
Davalılardan … ile dahili davalılar …. ve … davanın reddini istemiş, davalı … davacının iddialarını doğrulayarak davanın kabulünü talep etmiş, diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, davalılardan …, … , … ve … hakkındaki davanın reddine karar verilmiş, diğer davalılar …,…, … , …, …. ve … hakkındaki davanın kabulüne karar verilerek; dava konusu … ilçesi … köyünde kain 839 parsel no.lu taşınmazın dosya arasında mevcut harita mühendisi Fen bilirkişisi … tarafından düzenlenen 17.03.2004 tarihli krokili raporunda (B) harfi ile gösterilen toplam 5.487,29 m2’lik alanın ifrazı ile davacı … adına arsa değeri olan 9.406.782.858 TL karşılığında tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar … ve … ile dahili davalı … temyiz etmiştir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Yukarda belirtildiği üzere Türk Medeni Kanununun 724.maddesi gereğince temliken tescil talebinde bulunabilmek için her şeyden önce bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması gerekmektedir. Başka bir deyişle, Türk Medeni Kanununun 724.maddesinin sağladığı haklar taşınmazla mülkiyet ilişkisi bulunmayan üçüncü kişilere aittir. Taşınmazda paydaş bulunan kişilerin Türk Medeni Kanununun 724.maddesi uyarınca ifrazen müstakil bir tescili isteme olanağı yoktur. Taşınmazda paydaş bulunan kişinin, ancak taşınmazda yarattığı artı değerin tahsilini diğer paydaşlardan payları oranında isteme hakkı vardır.
Somut uyuşmazlıkta, temliken tescil talebinde bulunan davacı, dosya içerisindeki tapu kaydına göre taşınmazda 3/28 oranında paydaş olarak göründüğünden davacının yukarıdaki ilkeler uyarınca Türk Medeni Kanununun 724.maddesi uyarınca temliken tescil isteme olanağı bulunmamaktadır.
Bu nedenle, mahkemece yanılgılı takdir ile davanın kabulü doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 10.03.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.