Vekil Vekâletname ile Taşınmazı Kendi Üzerine Geçirebilir mi?

Taşınmaz satışlarında vekâletname kullanılması son derece yaygındır. Malik başka şehirde veya yurt dışında olabilir, tapu işlemlerini bizzat takip etmek istemeyebilir ya da çok sayıda hissedar bulunan bir taşınmazda işlemlerin tek kişi üzerinden yürütülmesi tercih edilebilir. Sorun, satış için vekâlet verilen kişinin taşınmazı üçüncü bir kişiye değil de kendi adına almak istemesi hâlinde ortaya çıkar. Hukuki mesele, temsilcinin kendi kendisiyle işlem yapıp yapamayacağıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 19.03.2024 tarihli, 2023/1772 E., 2024/1630 K. sayılı kararında da temsilcinin kendi kendisiyle işlem yapmasının kural olarak yasak olduğu belirtilmiş; ancak izinsiz yapılan böyle bir işlemin mutlak butlanla yok sayılamayacağı, temsil olunan yönünden bağlayıcılık sorunu doğurduğu kabul edilmiştir. Başka bir ifadeyle, vekilin kendi adına alıcı olması her durumda hukuken imkânsız değildir; fakat yalnızca olağan bir satış vekâletnamesine dayanarak böyle bir işlem yapılması ciddi sorun yaratır.

Satış Vekâleti Vekile Taşınmazı Kendi Üzerine Alma Yetkisi Verir mi?

Bir taşınmazın satışına ilişkin vekâletnamede vekile taşınmazı satma, bedelini tahsil etme, tapu müdürlüğünde gerekli belgeleri imzalama gibi oldukça geniş yetkiler verilmiş olabilir. Ancak “taşınmazı satma yetkisi” ile “taşınmazı bizzat kendisine devretme yetkisi” aynı şey değildir.

Temsil yetkisi verilirken normal olarak vekilin vekâlet veren adına üçüncü kişilerle işlem yapacağı kabul edilir. Vekilin aynı sözleşmenin diğer tarafına geçerek kendi adına taşınmaz edinmesi ise kendi kendisiyle işlem niteliğindedir.

Bu nedenle standart bir satış vekâletnamesinde yalnızca “dilediği kişiye, dilediği bedelle satmaya” benzeri geniş ifadelerin bulunması dahi tek başına vekilin vekâlet verenin menfaatlerini göz ardı edebileceği anlamına gelmez.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2022/946 E., 2023/1154 K. sayılı kararında, vekile taşınmazı dilediği bedelle ve dilediği kişiye satma konusunda geniş yetki verilmiş olmasının, vekile dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu bir kenara bırakarak vekâlet vereni zararlandırma hakkı vermeyeceği açıkça belirtilmiştir.

Bu nedenle vekâletnamede satış konusunda geniş yetki bulunması ile vekilin kendi adına alıcı olmasına açıkça izin verilmiş olması birbirinden ayrılmalıdır.

Vekâletnamede Açıkça “Kendisine Satabilir” Yazıyorsa İşlem Geçerli Olur mu?

Vekâlet veren, vekilin kendi kendisiyle işlem yapmasını açık biçimde kabul etmişse temsil hukukundan kaynaklanan temel engel önemli ölçüde ortadan kalkar. Ancak vekâletnamede böyle bir yetkinin bulunması, yapılan satışın daha sonra hiçbir şekilde tartışılamayacağı anlamına gelmez.

Vekil yine vekâlet verenin menfaatlerini gözetmek, talimatlarına uymak, sadakat ve özenle hareket etmek ve yaptığı işlem nedeniyle aldığı para veya değerler hakkında hesap vermek zorundadır.

Dolayısıyla malik “Taşınmazımı kendin satın alabilirsin.”demiş olsa bile vekil, milyonlarca lira değerindeki taşınmazı sembolik bir bedelle kendi üzerine geçirip hiçbir bedel ödemeden yalnızca vekâletnamedeki geniş ifadelerin arkasına sığınamaz.

Yargıtay’ın vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına ilişkin yerleşik yaklaşımı, temsil yetkisinin dış sınırları ile vekilin iç ilişkideki sadakat borcunu birbirinden ayırmaktadır. İşlem şeklen vekâletnamenin kapsamına girse dahi vekil vekâlet vereni kasten zarara uğratmışsa vekâlet görevinin kötüye kullanılması gündeme gelebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.04.2025 tarihli, 2023/7-1037 E., 2025/235 K. sayılı kararı da vekilin dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde hareket etmesinin sadakat ve özen yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığını vurgulamaktadır.

Tapu Müdürlüğü ve Noter Vekilin Taşınmazı veya Aracı Kendisine Satmasını Kabul Eder mi?

Vekilin, vekâlet veren adına satıcı sıfatıyla işlem yaparken aynı işlemde kendi adına alıcı olması teoride “kendi kendisiyle işlem” başlığı altında tartışılabilir. Ancak tapu ve noter uygulamasında aynı kişinin bir tarafta satıcı vekili, diğer tarafta alıcı olarak yer aldığı satış işlemleri kabul edilmemektedir.

Bu nedenle yalnızca vekâletnameye “kendisine satmaya”, “kendi nefsine satış yapmaya” veya benzeri bir ibare eklenmesi, vekilin tapuda taşınmazı doğrudan kendi üzerine geçirebileceği anlamına gelmez. Tapu müdürlüğünde satış işleminin tarafları oluşturulurken aynı kişinin hem malik adına satış yapan vekil hem de kendi adına satın alan kişi olması uygulamada işleme engel olmaktadır.

Tapu Vekâleti Olan Kişi Taşınmazı Kendi Üzerine Alabilir mi?

Taşınmaz maliki bir kişiye satış vekâleti vermişse vekil, malik adına taşınmazı üçüncü kişiye satabilir. Ancak aynı vekâletnameyi kullanarak kendisini alıcı gösterip taşınmazı doğrudan kendi adına tescil ettirmesi tapu uygulamasında kabul edilmemektedir.

Vekâletnamede çok geniş satış yetkilerinin bulunması da sonucu değiştirmez. “Dilediği bedelle, dilediği kişiye satmaya” yetkili olmak, tapu müdürlüğünde aynı kişinin hem satıcı vekili hem de alıcı olarak işlem yapabileceği anlamına gelmez.

Taşınmazın gerçekten vekilin kendisine devredilmesi isteniyorsa işlem farklı şekilde kurulmalıdır. Malik tapuda bizzat bulunarak taşınmazı vekile satabilir veya malik satış işlemi için başka bir kişiyi vekil tayin eder; taşınmazı satın alacak kişi ise tapuda kendi adına alıcı olarak yer alır.

Örneğin Ahmet, taşınmazını Mehmet’e satmak istiyor ancak tapuya gidemiyorsa, Mehmet’in hem Ahmet’in vekili hem de alıcı olması yerine Ahmet başka bir kişiye satış vekâleti verir. Bu kişi Ahmet adına satıcı vekili olarak işlem yaparken Mehmet kendi adına alıcı olur.

Böylece satışın iki tarafında aynı kişinin bulunması sorunu ortaya çıkmaz.

Araç Satış Vekâleti Olan Kişi Aracı Noterde Kendisine Satabilir mi?

Araç satışında da noter uygulaması aynı yöndedir. Araç sahibinin verdiği satış vekâletnamesini kullanan kişinin aynı noter satışında kendisini alıcı olarak göstermesi kabul edilmemektedir.

Vekâletnamede aracın satışına, satış bedelinin tahsiline veya geniş şekilde tasarrufta bulunmaya ilişkin yetkiler bulunması bu uygulamayı değiştirmez. Vekilin aracı kendisinin satın alması isteniyorsa araç sahibi satışta bizzat bulunmalı veya satış için başka bir kişiye vekâlet vermelidir. Bu durumda vekil edilen üçüncü kişi araç sahibi adına satıcı olarak hareket eder, aracı satın almak isteyen kişi ise kendi adına alıcı olarak satış sözleşmesini imzalar.

“Kendi Nefsine Satabilir” Şeklinde Vekâletname Düzenlenmesi Sorunu Çözer mi?

Uygulamada en çok karıştırılan nokta budur. Temsil hukukunda vekâlet verenin kendi kendisiyle işleme önceden izin verip veremeyeceği ayrı bir hukuki tartışmadır. Yargıtay kararlarında da temsilcinin kendi kendisiyle işlem yapmasına ilişkin mesele, temsil olunanın izni ve işlemin onun menfaatleri bakımından ayrıca değerlendirilmektedir.

Ancak tapu ve noter önünde gerçekleştirilen resmî satış işlemi bakımından konu yalnız Borçlar Hukukundaki temsil kurallarından ibaret değildir. Tapu ve noter uygulamasında aynı kişinin satış işleminin iki tarafında birden yer alması kabul edilmediğinden, vekâletnameye “kendisine satabilir” şeklinde bir yetki yazılması uygulamada işlemin mutlaka gerçekleştirileceği anlamına gelmez.

Bu nedenle taşınmazı veya aracı gerçekte vekilin satın alacağı baştan biliniyorsa, işlemi “vekil kendisine satsın” şeklinde kurmak yerine satıcı tarafın başka bir vekil tarafından temsil edilmesi daha doğru ve uygulanabilir yoldur.

Tapu veya Noterin İşlemi Yapmaması Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Davasından Farklıdır

Burada iki konu birbirinden ayrılmalıdır. Birincisi, tapu müdürlüğünün veya noterin aynı kişinin hem satıcı vekili hem alıcı olduğu işlemi gerçekleştirmemesidir. İkincisi ise vekilin, taşınmazı veya aracı başka bir kişi üzerinden kendisine kazandırması ve bu sırada vekâlet verenin menfaatlerini ihlal etmesidir.

Vekil doğrudan kendi adına satış yaptıramadığı için taşınmazı eşinin, çocuğunun, kardeşinin veya başka bir kişinin üzerine geçiriyor, ancak gerçekte malı kendisi için ediniyorsa yapılan işlem sırf araya üçüncü kişi girdi diye hukuken güvenli hâle gelmez.

Böyle bir durumda vekâlet görevinin kötüye kullanılması, üçüncü kişinin kötü niyeti, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve taraflar arasındaki ilişki birlikte incelenebilir. Bu nedenle “kendime satamıyorum, önce yakınımın üzerine geçiririm” yöntemi hukuki riski ortadan kaldırmaz.

Satıcı Gelemiyorsa Kime Vekâlet Vermelidir?

Taşınmazı veya aracı satın alacak kişi aynı zamanda satıcının vekili olarak işlem yapamıyorsa, satış yapacak malik başka bir kişiye vekâlet vermelidir. Bu kişinin avukat olması veya taraflarla akrabalık bağının bulunması gerekmez. Fiil ehliyetine sahip, ergin ve ayırt etme gücü bulunan güvenilir herhangi bir kişi satış işlemleri için vekil tayin edilebilir.

Örneğin Ahmet taşınmazını Mehmet’e satmak istiyor ancak tapu müdürlüğüne gelemiyorsa, Mehmet’in Ahmet adına vekil sıfatıyla kendisine satış yapması yerine Ahmet; kardeşine, arkadaşına, başka bir yakınına veya güvendiği üçüncü bir kişiye satış vekâleti verebilir. Tapu müdürlüğünde bu kişi Ahmet adına satıcı vekili, Mehmet ise kendi adına alıcı olarak işlem yapar.

Araç satışında da aynı yöntem uygulanabilir. Araç sahibi notere gelemiyorsa satış yetkisini fiil ehliyetine sahip başka bir kişiye verir. Vekil noter satışında araç sahibi adına satıcı olarak işlem yaparken, aracı satın alacak kişi kendi adına alıcı olarak bulunur.

Birden fazla hissedarın bulunduğu taşınmazlarda da bütün hissedarlar isterlerse aynı üçüncü kişiyi vekil tayin edebilir. Böylece tek vekil bütün hissedarlar adına satıcı tarafta işlem yaparken, taşınmazı satın almak isteyen kişi alıcı tarafta kendi adına yer alır.

Burada önemli olan, verilen vekâletnamenin yapılacak işleme uygun hazırlanmasıdır. Taşınmaz satışında taşınmazı satma ve tapu işlemlerini gerçekleştirme; araç satışında ise ilgili aracın satışını yapma yetkisinin vekâletnamede açık biçimde bulunması gerekir.

Vekil Taşınmazı Kendi Üzerine Alırsa Tapu İptal Edilebilir mi?

Vekilin taşınmazı kendi adına edinmesi konusunda yetkisi bulunmuyorsa veya sahip olduğu yetkiyi vekâlet verenin zararına kullanmışsa tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Burada yalnız tapuda resmi satış yapılmış olmasına bakılmaz. Mahkeme vekâletnamenin kapsamını, vekâlet verenin gerçek iradesini, taşınmazın devir tarihindeki değerini, gösterilen satış bedelini, bu bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini ve vekilin daha sonra hesap verip vermediğini birlikte değerlendirir.

Özellikle satış bedelinin vekâlet verene hiç ulaştırılmaması güçlü bir göstergedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 11.12.2025 tarihli, 2025/54 E., 2025/5859 K. sayılı kararına konu olayda, taşınmaz hisseleri vekâleten devredilmiş; davalılar satış bedelinin ödendiğini savunmuşlardır. Bölge Adliye Mahkemesi, vekilin gerçek veya gerçeğe yakın bir bedelle işlem yaptığını ve satış bedelini vekâlet verenlere verdiğini ispatlayamadığını değerlendirerek tapu iptali ve tescile karar vermiş, Yargıtay da bu kararı onamıştır. Kararda satış bedelinin ödendiği iddiasının somut olayda yalnız tanık beyanlarıyla kanıtlanamayacağı da değerlendirilmiştir.

Tapudaki Satış Bedelinin Düşük Olması Tek Başına Tapuyu İptal Ettirir mi?

Hayır. Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek piyasa değeri arasındaki fark önemli bir delil olabilir; ancak her olayda tek başına vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını kanıtlamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.04.2025 tarihli, 2023/7-1037 E., 2025/235 K. sayılı kararında, tarafların birbirlerini tanıyor olması ile sözleşmedeki bedel ve gerçek değer arasındaki farkın somut uyuşmazlıkta tek başına vekâlet görevinin kötüye kullanıldığının kabulü için yeterli olmadığı değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, olayın bütün özelliklerinin araştırılması gerektiğini kabul etmiştir.

Bu nedenle “rayiç değer 5 milyon lira, tapuda 1 milyon lira yazılmış; tapu kesin iptal edilir” şeklinde bir sonuca doğrudan gidilemez.

Buna karşılık düşük bedelle birlikte satış bedelinin hiç ödenmemesi, alıcı ile vekil arasındaki yakın ilişki, taşınmazın çok kısa süre içerisinde tekrar devredilmesi veya tarafların açıklamalarının hayatın olağan akışına uymaması birlikte değerlendirilerek kötüye kullanmanın ispatında etkili olabilir.

Vekil Satış Bedelini Vekâlet Verene Vermek Zorunda mıdır?

Vekil, vekâlet ilişkisi nedeniyle aldığı para ve diğer değerleri vekâlet verene teslim etmek ve yaptığı işlemler hakkında hesap vermek zorundadır.

Taşınmaz gerçekten satılmış ancak vekil bedeli kendisinde tutmuşsa, tapu işleminin geçerliliğinden ayrı olarak vekilin hesap verme ve bedeli teslim etme borcu ortaya çıkar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.10.2025 tarihli, 2025/478 E., 2025/677 K. sayılı kararında da vekilin vekâlet görevini vekâlet verenin iradesine uygun şekilde yerine getirdiğini açıklama ve hesap verme yükümlülüğü üzerinde durulmuştur. Somut olayın sonucunda kötüye kullanım iddiası kanıtlanmış sayılmamış olmakla birlikte Hukuk Genel Kurulu, vekilin sadakat, özen ve hesap verme borcuna ilişkin yerleşik ilkeleri açıkça tekrar etmiştir.

Bu nedenle satış işlemi sırasında vekilin “satış bedelini almaya” da yetkili olması, aldığı parayı kendisine ait hâle getirmez.

Vekil Taşınmazı Eşine, Çocuğuna veya Yakınına Satarsa Ne Olur?

Vekilin taşınmazı doğrudan kendi üzerine almak yerine eşine, kardeşine, çocuğuna veya yakın bir arkadaşına devretmesi işlemi kendiliğinden geçersiz kılmaz.

Ancak böyle bir devirde alıcının vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını bilip bilmediği önem kazanır.

Vekil taşınmazı vekâlet verenin zararına devretmiş fakat taşınmazı satın alan üçüncü kişi gerçekten iyi niyetli ise, vekil ile vekâlet veren arasındaki iç ilişkideki ihlal üçüncü kişinin kazandığı mülkiyet hakkını her durumda ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık alıcı, vekilin yetkisini kötüye kullandığını biliyorsa veya olayın şartları gereğince bilmesi gerekiyorsa iyi niyet korumasından yararlanamayabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2022/946 E., 2023/1154 K. sayılı kararında, vekil ile işlem yapan kişinin iyi niyetli olması hâlinde vekilin vekâlet görevini kötüye kullanmasının vekil ile vekâlet veren arasındaki iç ilişkide kalacağı; buna karşılık üçüncü kişinin vekille el ve iş birliği içinde olması veya kötüye kullanmayı bilmesi ya da bilmesi gerekmesi hâlinde tapu iptalinin istenebileceği kabul edilmiştir.

Taşınmazı Alan Kişinin Kötü Niyetli Olduğu Nasıl Anlaşılır?

Kötü niyet çoğu zaman doğrudan bir belgeyle ispatlanamaz. Mahkemeler olayın bütün özelliklerinden hareket eder.

Tarafların çok yakın akraba olması tek başına yeterli olmayabilir. Ancak akrabalık; gerçek değerle satış bedeli arasındaki aşırı fark, ödeme belgesinin bulunmaması, kısa aralıklarla yapılan devirler ve taşınmazın fiili kullanımının hiç değişmemesi gibi başka olgularla birleştiğinde farklı bir sonuca ulaşılabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 18.12.2024 tarihli, 2023/6667 E., 2024/6914 K. sayılı kararında, vekil tarafından devredilen taşınmazın satışından sonra vekâlet verene herhangi bir ödeme yapılmadığı ve alıcının taşınmazı görmeden işlem yaptığı belirlenmiştir. Daire, bu koşulların ve dosyadaki diğer olguların vekil ile alıcının iş birliği içinde olduklarını gösterdiğini kabul ederek davanın reddine ilişkin kararı bozmuş ve davanın kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay, bu değerlendirmede Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2022 tarihli, 2018/14-402 E., 2022/391 K. sayılı kararındaki, konut niteliğindeki bir taşınmazın ticari amaçla dahi olsa görmeden satın alınmasının hayatın olağan akışına uygun düşmediği yönündeki değerlendirmeye de dayanmıştır.

Vekilin Kardeşine veya Yakınına Satış Yapması Tapu İptali İçin Yeterli midir?

Akrabalık ilişkisi kötü niyet incelemesinde dikkate alınır fakat sırf tarafların kardeş, kuzen veya eş olması nedeniyle satış muvazaalı ya da kötü niyetli kabul edilemez.

Bununla birlikte akrabalık ilişkisine başka güçlü deliller eklenirse tapu iptali mümkün olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 19.06.2025 tarihli, 2024/1344 E., 2025/3205 K. sayılı kararında, taşınmaz satış için vekâlet verilen kardeşin işlemlerinden sonra taşınmaz önce tarafların kuzenine, daha sonra başka bir kişiye devredilmişti. Taşınmazın devir tarihindeki bilirkişi değeri ile tapuda gösterilen bedel arasında ciddi fark bulunması, bedelin ödendiğinin ispatlanamaması, taraflar arasındaki akrabalık ve tanışıklık ilişkileri ile dosyadaki diğer olgular birlikte değerlendirilerek sonraki maliklerin de kötü niyetli olduğu kabul edilmiş; tapu iptali ve tescile ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararı Yargıtay tarafından onanmıştır.

Bu karar, yalnızca akrabalık nedeniyle değil, akrabalık + düşük bedel + ödemenin ispatlanamaması + işlem zinciri birlikte bulunduğunda sonucun değişebileceğini göstermektedir.

Vekil Taşınmazı Ucuza Satarsa Vekâlet Görevini Kötüye Kullanmış Olur mu?

Taşınmazın gerçek değerinden daha düşük bir bedelle satılması her durumda kötüye kullanma anlamına gelmez. Pazarlık koşulları, taşınmazın hukuki ve fiili durumu, üzerindeki ipotek veya hacizler, ödeme biçimi gibi birçok unsur satış bedelini etkileyebilir.

Ancak vekilin makul hiçbir ekonomik neden bulunmaksızın taşınmazı çok düşük bir bedelle devretmesi ve vekâlet vereni zarara uğratması sadakat ve özen borcuyla bağdaşmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2025/54 E., 2025/5859 K. sayılı kararında da gerçek veya gerçeğe yakın bedelle satış yapılması ve vekâlet verenin zararlandırılmaması vekâlet görevinin gereği olarak değerlendirilmiştir.

Buna karşılık Hukuk Genel Kurulunun 2023/7-1037 E., 2025/235 K. sayılı kararı, salt fiyat farkının otomatik olarak kötüye kullanım sonucunu doğurmadığını gösterdiğinden her dosyada satış bedelinin diğer delillerle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Vekil Taşınmazı Üçüncü Kişiye Sattıysa Tapu Her Zaman Geri Alınabilir mi?

Burada taşınmazı devralan kişinin iyi niyeti belirleyicidir.

Vekil kendi iç ilişkisinde sadakat borcunu ihlal etmiş olabilir. Ancak alıcı bu durumu bilmiyor ve kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilmesi de mümkün değilse tapuya güven ilkesi nedeniyle kazanımı korunabilir.

Bu durumda vekâlet verenin vekile karşı satış bedeli veya uğradığı zarar için alacak ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Buna karşılık alıcının kötü niyetli olduğu kanıtlanırsa TMK m.1023 koruması uygulanmaz ve tapu iptali mümkün olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.12.2025 tarihli, 2024/1864 E., 2025/5803 K. sayılı kararında, vekâletteki yetkinin aşılmasıyla başlayan devir zincirinde sonraki maliklerin kısa aralıklarla yapılan satışlar, düşük bedeller, akrabalık ilişkileri ve olayın diğer özellikleri nedeniyle iyi niyetli sayılamayacağı kabul edilmiş ve tapu iptaline ilişkin sonuç korunmuştur.

Vekil Taşınmazı Satmış Ama Parayı Vermemişse Tapu mu İptal Edilir, Para mı İstenir?

Bu sorunun cevabı özellikle taşınmazı alan kişinin iyi veya kötü niyetli olmasına göre değişir.

Alıcı vekille iş birliği içerisindeyse ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tapu iptali ve vekâlet veren adına yeniden tescil gündeme gelebilir.

Alıcı gerçek ve iyi niyetli üçüncü kişi ise tapunun geri alınması mümkün olmayabilir. Bu durumda vekilin satış bedelini teslim etmemesinden kaynaklanan alacak ve tazminat sorumluluğu öne çıkar.

Yargıtay uygulamasındaki bu ayrım nedeniyle dava hazırlanırken yalnız “vekil paramı vermedi” denilmesi yeterli değildir. Tapu kaydının kimde bulunduğu, ilk ve sonraki alıcıların kötü niyetli olup olmadığı, satış bedelinin nereye gittiği ve vekilin hesap verip vermediği ayrı ayrı incelenmelidir. Hukuk Genel Kurulunun 2022/946 E., 2023/1154 K. sayılı kararı da üçüncü kişinin iyi niyeti ile vekilin iç ilişkideki sorumluluğunu birbirinden ayırmaktadır.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanıldığını Kim İspatlamak Zorundadır?

Genel kural gereğince vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını ileri süren taraf, iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Ancak vekilin hesap verme borcu ayrıca değerlendirilir. Özellikle vekilin taşınmazı sattığı sabitse, aldığı bedelin ne olduğu ve bunun vekâlet verene teslim edilip edilmediği konusunda vekilin hesap vermesi gerekir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16.12.2024 tarihli, 2024/4266 E., 2024/6850 K. sayılı kararında, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını ispat yükünün davacı üzerinde olduğu belirtilmiş; somut olayda taşınmaz devirlerinin şirket hissesi devrinin karşılığı olarak vekâlet verenin iradesiyle yapıldığı kabul edilerek kötüye kullanmanın ispatlanamadığı sonucuna varılmış ve kabul kararı bozulmuştur.

Bu karar da her düşük bedelli veya yakınlar arasında gerçekleşen vekâleten satışın otomatik olarak iptal edilmeyeceğini göstermektedir.

Vekil Tapuyu Başkasının Üzerine Geçirip Sonra Kendisi Kullanıyorsa Ne Olur?

Taşınmazın görünürde üçüncü bir kişinin adına geçirilmiş olması, uyuşmazlığı ortadan kaldırmaz.

Gerçekte vekilin taşınmazı kendisi için edinmek istemesi fakat kendi adına doğrudan işlem yapmamak için eş, kardeş, çocuk veya başka bir kişiyi görünürde alıcı olarak kullanması hâlinde, üçüncü kişinin kötü niyeti ve taraflar arasındaki iş birliği araştırılır.

Bu nedenle “vekil kendi üzerine almasın, önce bir yakınının üzerine geçirilsin” şeklindeki yöntem güvenli bir çözüm değildir. Eğer üçüncü kişi yalnızca görünürde malik olarak kullanılmışsa, işlem zinciri vekâlet görevinin kötüye kullanılması, muvazaa ve kötü niyet yönlerinden incelenebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2024/1344 E., 2025/3205 K. sayılı kararındaki devir zincirinde de taşınmazın birden fazla kişiye aktarılmış olması tapu iptalini engellememiş; sonraki maliklerin iyi niyetli olmadığının dosya kapsamıyla sabit görülmesi üzerine iptal ve tescil kararı kesin olarak onanmıştır.

Birden Fazla Hissedar Aynı Kişiye Satış Vekâleti Verebilir mi?

Hissedarların tamamı aynı kişiyi vekil tayin edebilir. Özellikle miras kalan veya çok sayıda paydaşı bulunan taşınmazlarda işlemlerin tek bir temsilci aracılığıyla gerçekleştirilmesi uygulamada mümkündür.

Ancak vekâletnamelerin hangi paya veya taşınmaza ilişkin olduğu, vekilin satmaya, satış bedelini almaya, başkasını vekil tayin etmeye ve gerekiyorsa yapılacak diğer işlemlere yetkisinin bulunup bulunmadığı açık şekilde belirlenmelidir.

Vekil aynı zamanda taşınmazı satın almak isteyen kişi ise konu daha hassas hâle gelir. Standart satış yetkisiyle hareket etmek yerine kendi kendisiyle işlem yapılmasına ilişkin iradenin açık ve tereddütsüz biçimde ortaya konulması gerekir.

Bunun yanında her hissedarın iradesi bağımsızdır. Bir hissedar vekilin kendisine satış yapmasını kabul etmiş olsa bile diğer hissedarın vekâletnamesinin aynı yetkiyi içermemesi hâlinde onun payı bakımından ayrıca sorun çıkabilir.

Vekil Vekâletnamede Verilen Yetkiyi Aşarsa Ne Olur?

Vekil yalnızca belirli bir payı satmaya yetkili olduğu hâlde daha fazla payı devrederse veya vekâletnamede bulunmayan bir tasarrufu gerçekleştirirse temsil yetkisinin aşılması gündeme gelir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.12.2025 tarihli, 2024/1864 E., 2025/5803 K. sayılı kararına konu olayda vekile belirli bir pay bakımından verilen yetkinin üzerinde devir yapılmış; vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı ve kötü niyetli sonraki maliklerin tapuya güven korumasından yararlanamayacağı kabul edilmiştir.

Bu nedenle vekâletnamenin genel olarak “satış yetkisi içeriyor olması” yeterli değildir; hangi taşınmazın, hangi payının ve hangi işlem kapsamında devredilebileceği önemlidir.

Vasiyetnamenin Tenfizinde Vekâlet İle İşlem Yapılabilir mi?

Vasiyetname nedeniyle yapılacak tapu işlemleri, olağan taşınmaz satışından farklıdır. Vasiyet edilen taşınmazın vasiyet alacaklısı adına geçirilmesinde hukuki sebep satış değil, vasiyetnamenin yerine getirilmesidir.

Bu nedenle vasiyetnamenin tenfizi sırasında mirasçılar tarafından verilen bir vekâletnameyi “taşınmaz satış vekâleti” ile aynı şekilde değerlendirmek doğru değildir.

Vasiyet Edilen Taşınmaz Tapuda Nasıl Vasiyet Alacaklısına Geçirilir?

Belirli bir taşınmazın vasiyet edilmesi hâlinde vasiyet alacaklısı, mirasçılardan bu taşınmazın kendisine devredilmesini isteme hakkına sahip olur. Taşınmaz vasiyet alacaklısı adına kendiliğinden tapuya geçmez.

Tapu Sicili Tüzüğü m.20’ye göre vasiyet alacaklısı tek başına tescil talebinde bulunuyorsa taşınmazı tanımlayan ve tescil hükmünü içeren tenfiz kararı veya tescile yönelik hâkim yazısı ile gerekli belgelerin sunulması gerekir.

Buna karşılık vasiyet alacaklısı ile yasal veya atanmış mirasçılar birlikte başvuruyorsa, vasiyetnamenin açılıp okunduğuna ilişkin karar ve vasiyetnamenin onaylı örneğiyle tescil yapılabilmesi mümkündür.

Burada tapuda mirasçılardan vasiyet alacaklısına bir “satış” yapılmamakta; vasiyetnameye dayanan tescil işlemi gerçekleştirilmektedir.

Vasiyetin Tenfizi İçin Vekâlet Verilecek Kişi Avukat Olmak Zorunda mıdır?

Bu soruda mahkemedeki dava ile tapudaki işlem birbirinden ayrılmalıdır.

Vasiyetnamenin tenfizi davasının bir başkası adına mahkemede vekil sıfatıyla takip edilmesi avukatlık faaliyetidir. Avukatlık Kanunu m.35 uyarınca başkasına ait hakların mahkemeler önünde dava edilmesi ve savunulması baroya kayıtlı avukatlara aittir. Kişi elbette kendi davasını bizzat takip edebilir; ancak avukat olmayan bir yakının “dava vekili” sıfatıyla başkasını mahkemede temsil etmesi mümkün değildir.

Tapu müdürlüğünde yapılacak işlem ise farklıdır. Gerekli temsil yetkisini içeren usulüne uygun bir vekâletname verilmişse, tapu işlemlerinin yürütülmesi için vekil tayin edilen kişinin her durumda avukat olması gerekmez.

Bu nedenle “vasiyetin tenfizi için herkes vekil olabilir” şeklinde genel bir ifade kullanmak doğru değildir. Mahkemede temsil ile tapuda temsil birbirinden ayrılmalıdır.

Mirasçılar Aynı Kişiyi Tapu İşlemleri İçin Vekil Edebilir mi?

Birden fazla mirasçı aynı kişiyi tapu işlemlerini yürütmek üzere vekil tayin edebilir.

Örneğin beş mirasçının tamamı vasiyet edilen taşınmazın vasiyet alacaklısı adına tescili için aynı kişiye vekâlet verebilir. Vekilin yapacağı işlemin niteliği vekâletnamede açıkça gösterilmelidir.

Birden fazla vekil atanması da mümkündür. Bu durumda vekillerin işlemleri birlikte mi yoksa ayrı ayrı mı yapabilecekleri vekâletnamenin içeriğine göre belirlenmelidir.

Vasiyet Alacaklısı Aynı Zamanda Mirasçıların Vekili Olabilir mi?

Burası klasik taşınmaz satışından daha dikkatli değerlendirilmesi gereken noktadır.

Vasiyet alacaklısı kendisine bırakılan taşınmazın adına tescil edilmesini istemektedir. Aynı kişinin mirasçıların vekili olarak da tapuda işlem yapması hâlinde yine kendi kendisiyle işlem ve menfaat çatışması tartışması doğabilir.

Bu nedenle yalnız “mirasçılar bana vekâlet verdi” denilerek işlemin sorunsuz olduğu kabul edilmemelidir. Vekâletnamenin vasiyet alacaklısının kendi adına tescili sağlayacak işlemi yapmasına açıkça izin verip vermediği ve mirasçıların gerçek iradesinin ne olduğu önem taşır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2023/1772 E., 2024/1630 K. sayılı kararında benimsenen kendi kendisiyle işlem ilkesi burada da göz önünde tutulmalıdır: temsilciye bu konuda izin verilmemişse kendi kendisiyle yapılan işlem temsil olunan bakımından bağlayıcılık sorunu doğurabilir.

Bu nedenle özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu vasiyetname dosyalarında, tapu işlemlerini yapacak vekil ile taşınmazı edinecek vasiyet alacaklısının farklı kişiler olması uygulamadaki ihtilaf riskini azaltabilir. Bunun zorunlu olup olmadığı ise vekâletnamenin içeriğine ve somut işlemin niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Vekâletname ile Taşınmaz Devri Yapılırken En Çok Hangi Konulara Dikkat Edilmelidir?

Taşınmaz satışında vekâletnamenin bulunması tek başına işlemin ileride tartışılmayacağı anlamına gelmez. Asıl mesele, vekilin kendisine verilen yetkiyi hangi amaçla ve kimin menfaatine kullandığıdır.

Vekâletname düzenlenirken taşınmazın ve yapılacak işlemin açık biçimde belirtilmesi; vekilin kendi adına veya belirli bir kişiye devir yapması isteniyorsa bu iradenin tereddüde yer bırakmayacak biçimde ortaya konulması; satış bedelinin banka yoluyla veya sonradan ispatlanabilecek başka bir yöntemle ödenmesi; bedelin vekâlet verene ulaştırıldığının belgelenmesi ve vekilin yaptığı işlem hakkında hesap verebilmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.

Yargıtay kararlarında da vekâletnamenin yalnız lafzına bakılmamakta; gerçek satış bedeli, ödeme, akrabalık veya yakınlık ilişkileri, devirlerin zamanlaması, taşınmazın kim tarafından kullanılmaya devam edildiği ve tarafların açıklamalarının hayatın olağan akışına uygunluğu birlikte değerlendirilmektedir. Bir dosyada tapu iptaline yol açan aynı olgu, başka bir dosyada tek başına yeterli görülmeyebilir. Hukuk Genel Kurulunun 2025 tarihli kararıyla Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2024 ve 2025 tarihli kararları arasındaki farklı sonuçlar da bu değerlendirmelerin somut olayın bütününe göre yapıldığını göstermektedir.