Ev Sahibi ve Kiracı Arasında Önemli Süreler

Kira hukukunda sürelerin doğru hesaplanması hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük önem taşır. Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin tahliye hakkı, tahliye taahhüdü, kira tespit davası, sözleşmenin feshi ve depozitonun iadesi gibi konuların her birinde farklı süreler uygulanır. Bu sürelerden bazılarının kaçırılması yalnızca işlemin gecikmesine değil, belirli bir dönem veya sebep bakımından tahliye ya da dava hakkının tamamen kaybedilmesine yol açabilir.

Sürelerin hesaplanmasında “bir ay”, “30 gün”, “altı ay” ve “kira döneminin sonu” gibi ifadeler birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Somut olayda sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, kiralananın konut mu işyeri mi olduğu, ihtarın ne zaman tebliğ edildiği ve zorunlu arabuluculuğa hangi tarihte başvurulduğu birlikte değerlendirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri, genel kira sözleşmeleri ile konut ve çatılı işyeri kiraları arasında farklı kurallar öngörmektedir.

Ödenmeyen Kira Bedellerinde Zamanaşımı Süresi Kaç Yıldır?

Ödenmeyen kira bedelleri ve dönemsel olarak ödenmesi gereken benzeri kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren topluca başlamaz. Her aya veya döneme ait kira bedeli için zamanaşımı, o kira bedelinin ödenmesi gereken tarihte ayrı ayrı işlemeye başlar. Örneğin Ocak 2021 kirası ile Aralık 2021 kirasının zamanaşımı başlangıç tarihleri aynı değildir.

Beş yıllık sürenin dolması borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Zamanaşımı, borçlu tarafından ileri sürülmesi gereken bir savunmadır.

Kiracı Kira Sözleşmesini Ne Zaman Sona Erdirebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa bitiş tarihinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Kiracı bu bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Fesih bildiriminin yalnızca 15 günlük süre içinde hazırlanması yeterli değildir. Bildirimin süresi içinde kiraya verene ulaşması gerekir. Bu nedenle özellikle noter ihtarı, iadeli taahhütlü posta veya hukuken ispatlanabilir başka bir bildirim yöntemi kullanılırken tebliğ tarihi dikkate alınmalıdır.

Kiracının kira süresi sona ermeden taşınmazdan ayrılması ise farklı bir konudur. Erken tahliye hâlinde kiracının sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Bu nedenle anahtarın teslim edilmesi, teslim tarihinin belgelendirilmesi ve yeni kiracı bulunmasına ilişkin koşullar ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiraya Veren Sözleşme Süresi Bittiği İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşmede yazılı sürenin sona ermesine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin süresi dolduğunda kiracı taşınmazı kullanmaya devam ediyor ve sözleşmeyi sona erdirmiyorsa kira ilişkisi birer yıllık dönemler hâlinde uzar. Yani tahliye taahhüdü yoksa 1 yıllık kira sözleşmesinin 1 yıl mı 12 yıl mı devam edeceğine karar verecek kişi kiracıdır, ev sahibi değildir.

Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, geçerli bir tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kira borcunun ödenmemesi gibi kanunda düzenlenen bir tahliye sebebine dayanması gerekir. Bunlardan biri bulunmuyorsa kiraya verenin yalnızca “sözleşmenin süresi bitti” gerekçesiyle tahliye istemesi mümkün değildir.

On Yıllık Uzama Süresi Ne Zaman Başlar?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Bu uzamalar devam ederken kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda kalmadan sözleşmeyi sona erdirebilir.

On yıllık uzama süresinin hesabında, kira sözleşmesinin ilk yılı ile on yıllık uzama dönemi birbirinden ayrılmalıdır. Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinde önce sözleşmenin başlangıçtaki bir yıllık süresi tamamlanır. Bundan sonra on adet uzama yılı geçer. Kiraya veren, on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının bitiminde sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle bir yıllık kira sözleşmesinde tahliyenin fiilen gerçekleşebileceği dönem çoğu zaman sözleşmenin başlangıcından itibaren yaklaşık 12. yıla denk gelir.

Kiraya verenin bu hakkı kullanabilmesi için sözleşmenin sona ereceği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bildirimin yalnızca üç ay önce hazırlanması veya postaya verilmesi yeterli değildir; bildirimin bu süre içerisinde kiracıya ulaşmış olması önemlidir. Kiraya veren ilk fırsatta fesih hakkını kullanmasa bile bu hakkını kaybetmez ve sonraki uzama yıllarının sonunda, üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı Sözleşmeyi Sona Erdirmek İçin Ne Zaman Bildirim Yapmalıdır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini sürenin sonunda sona erdirmek istiyorsa sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Kiracı bu süre içinde bildirim yapmazsa kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Fesih bildiriminin süresi içinde yapılmış sayılması için yalnızca gönderilmesi değil, kiraya verene ulaşması gerekir. Bu nedenle bildirimin son güne bırakılmaması ve tebliğ tarihinin ispatlanabileceği bir yöntem kullanılması önem taşır. Kiracı, sözleşme süresi dolmadan taşınmazı terk ederse bu durum olağan fesih değil, kiralananın erken geri verilmesi olarak değerlendirilir ve kiracının kira ödeme sorumluluğu hemen sona ermeyebilir.

Kiracı Kira Süresi Dolmadan Evden Çıkarsa Ne Olur?

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı erken tahliye ederse kira borcu anahtarın teslim edildiği anda kendiliğinden sona ermez. Kiracının sözleşmeden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir.

Makul süre her taşınmaz için sabit olarak üç ay veya altı ay değildir. Taşınmazın bulunduğu yer, kira bedeli, kullanım amacı, piyasa şartları ve yeniden kiraya verilebilme imkânı dikkate alınır. Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa sorumluluğu daha erken sona erebilir. Kiraya veren de zararın artmasını önlemek amacıyla taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çaba göstermekle yükümlüdür.

Kiracının eşyalarını çıkarması tek başına teslim anlamına gelmez. Anahtarların kiraya verene teslim edilmesi ve teslim tarihinin yazılı tutanak, noter veya başka bir ispat aracıyla kayıt altına alınması gerekir. Aksi takdirde kira borcunun hangi tarihte sona erdiği konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih Süresi Nedir?

Belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taraflar, daha uzun bir fesih süresi veya farklı bir fesih dönemi kararlaştırmamışsa yasal fesih dönemlerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yerel bir kira dönemi bulunmuyorsa altı aylık kira dönemi esas alınır ve sözleşmenin bu dönemin sonunda sona ermesi için en az üç ay önceden bildirim yapılması gerekir.

Bu nedenle belirsiz süreli kira sözleşmesinin herhangi bir tarihte yalnızca üç ay önce bildirim yapılarak sona erdirilebileceğini söylemek eksik olur. Öncelikle altı aylık kira döneminin hangi tarihte sona ereceği belirlenmeli, üç aylık bildirim süresi bu tarihe göre hesaplanmalıdır.

Kira Bedelini Ödemeyen Kiracıya Kaç Gün Süre Verilir?

Kiracı, muaccel hâle gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı bildirim göndererek borcun ödenmesini isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi en az 30 gündür. Diğer kira sözleşmelerinde ise bu süre en az 10 gündür.

Gönderilen ihtarda hangi kira dönemlerine ait ne kadar borcun talep edildiği açıkça belirtilmeli ve verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmelidir. Otuz günlük süre, ihtarın kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren işlemeye başlar. İhtarda eksik kira dönemlerinin gösterilmesi, talep edilen bedelin belirsiz olması veya fesih uyarısına yer verilmemesi tahliye talebinin reddedilmesine neden olabilir.

Yedi Günlük İtiraz Süresi ile Otuz Günlük Ödeme Süresi Aynı mıdır?

Kiraya veren ödenmeyen kira bedelleri için tahliye talepli icra takibi başlattığında kiracının iki farklı süreyi dikkate alması gerekir. Kiracı, ödeme emrine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira borcunu ödemek için tanınan süre ise 30 gündür.

Yedi günlük süre borca, imzaya veya kira sözleşmesine itiraz edilmesiyle ilgilidir. Otuz günlük süre ise kira borcunun ödenmesi için tanınır. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmese bile 30 günlük süre içinde borcun tamamını öderse, temerrüt nedeniyle tahliye engellenebilir. Buna karşılık süresinde itiraz edilmemesi ve 30 günlük sürede ödeme yapılmaması hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talep edebilir.

Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışında Otuz Günlük Süre

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, aynı taşınmazda yaşayan kişilere ve komşularına gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması hâlinde kiraya veren, kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük yazılı süre vermelidir. İhtarda net 30 gün verilmelidir. 1 ay yazan ibare geçerli olmayabilir.

İhtarda aykırılığın ne olduğu açıklanmalı, kiracıdan davranışını düzeltmesi istenmeli ve verilen süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Ancak kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışının kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi gibi ağır durumlarda süre verilmeden yazılı fesih mümkün olabilir. Bu nedenle her sözleşmeye aykırılıkta mutlaka 30 gün beklenmesi gerektiği söylenemez.

Yeni Malik Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?

Kiracılı bir taşınmazı satın alan yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye davası açabilir. Yeni malikin özel tahliye yolundan yararlanabilmesi için taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir.

Buradaki bir aylık süre, kiracıya taşınmazı 30 gün içinde boşaltması için verilen bir tahliye süresi değildir. Yeni malikin, taşınmazı edindiğini ve ihtiyaç nedeniyle kullanmak istediğini bir ay içinde kiracıya bildirmesi gerekir. Bildirim süresinde yapılmışsa yeni malik, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

Yeni malik dilerse altı aylık özel yolu kullanmak yerine, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da açabilir. Hangi yolun daha erken sonuç vereceği, taşınmazın satın alındığı tarih ile kira sözleşmesinin bitiş tarihine göre belirlenir.

Yeni Malik Bir Ay İçinde İhtar Göndermezse Tahliye Hakkını Kaybeder mi?

Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde ihtiyaç ihtarı göndermezse edinme tarihinden altı ay sonra dava açılmasına imkân veren özel tahliye yolundan yararlanamaz. Ancak bu durum yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırmaz.

Yeni malik, kira sözleşmesinin sona ermesini bekleyerek sözleşme dönemi sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bunun için davanın kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması veya bu süre içinde kiracıya dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesi gerekir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası sözleşme süresinin sona ermesinden sonra açılır.

Davanın kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Kiraya veren, bu bir aylık süre içinde kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Ancak bildirimin bir aylık süre dolmadan kiracıya ulaşması ve tahliye iradesini açıkça içermesi gerekir.

İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması yeterli değildir. İhtiyacın yargılama devam ederken de sürmesi, gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, henüz doğmamış veya yalnızca kiracıyı çıkarmayı amaçlayan ihtiyaç iddiaları tahliye için yeterli görülmeyebilir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse kiraya veren tahliye davası açabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemleri ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren açılır. Tahliye davasının ilgili kira döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Bu süre içerisinde dava açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi hâlinde dava açma süresi bir kira yılı uzatılabilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Davada Süre Ne Kadardır?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemişse kiraya veren icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Bu işlemlerin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir. Tahliye taahhüdüne dayanma süresi bir yıl değildir. Bir aylık hak düşürücü süre içerisinde icra takibi başlatılmaz veya dava açılmazsa kiraya veren söz konusu taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkını kaybedebilir.

Kiraya veren, bir aylık süre içerisinde kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresinin bir kira yılı uzaması mümkündür. Bununla birlikte tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, tahliye tarihini açıkça içermesi ve kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması gerekir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinde Kiracının İtiraz Süresi

Tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi başlatılmışsa kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Kiracı süresinde itiraz etmez ve tahliye emrinde verilen süre içerisinde taşınmazı boşaltmazsa icra yoluyla tahliye işlemlerine devam edilebilir.

Kiracının imzaya, tahliye tarihine veya taahhüdün geçerliliğine itiraz etmesi hâlinde başvurulacak yol itirazın niteliğine göre değişir. Kiracı imzayı açıkça inkâr ederse çoğu durumda genel mahkemede tahliye davası açılması gerekir. İmza inkâr edilmiyor ancak borcun sona erdiği veya sürenin kaçırıldığı ileri sürülüyorsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği için aynı kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtarın sözleşme süresi içinde, bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı ya da bir kira yılını aşan dönem içinde gerçekleşmesi gerekir.

Tahliye davası ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. İhtarların farklı kira yıllarına ait olması hâlinde iki haklı ihtar şartı oluşmaz. Kiracı ihtar veya icra takibinden önce borcu ödemişse o dönem bakımından haklı ihtardan söz edilemez. Buna karşılık ihtarın tebliğinden sonra ödeme yapılması, ihtarın haklı olma niteliğini kural olarak ortadan kaldırmaz.

Kiracının Kira Borcuna İtiraz Etmesi Hâlinde Süreler

Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlattığında kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borca, kira sözleşmesine veya imzaya itiraz edebilir. Kiracı bu süre içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Ancak takibin kesinleşmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Kiracıya kira borcunu ödemesi için ayrıca 30 günlük süre tanınır. Kiracı bu süre içinde borcun tamamını ödemezse kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. Yedi günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresi birbirinden farklıdır ve aynı ödeme emrinin tebliğiyle birlikte işlemeye başlar.

Kiracının icra takibine itiraz etmesi hâlinde takip durur. Kiraya veren, elindeki belgelerin niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını veya genel görevli mahkemede itirazın iptalini talep edebilir. Bu aşamada kira sözleşmesinin yazılı olup olmadığı, imzanın inkâr edilip edilmediği, ödeme belgelerinin bulunup bulunmadığı ve itirazın hangi borç dönemlerine yönelik olduğu önem taşır.

İtirazın Kaldırılması Talebi İçin Altı Aylık Süre

Kiracının icra takibine itiraz etmesi üzerine kiraya veren, kanunda belirtilen nitelikte bir belgeye dayanıyorsa itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içinde başvuru yapılmaması, alacağın tamamen sona erdiği anlamına gelmez; ancak itirazın kaldırılması adı verilen hızlı icra hukuku yolundan yararlanma imkânı kaybedilir.

İtirazın kaldırılması yolunda mahkeme, uyuşmazlığı genel mahkemelerdeki kadar geniş bir incelemeyle ele almaz. İnceleme daha çok kira sözleşmesi, imza, ödeme ve icra dosyasındaki belgeler üzerinden yürütülür. Kiracının itirazının kaldırılmasıyla birlikte tahliye şartları da oluşmuşsa kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

İtirazın İptali Davasında Bir Yıllık Süre

Kiraya verenin elinde itirazın kaldırılması için yeterli belge bulunmaması veya uyuşmazlığın ayrıntılı yargılama gerektirmesi hâlinde itirazın iptali davası açılabilir. Bu dava, kiracının itirazının kiraya verene tebliğ edildiği tarihten itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.

Bir yıllık süre içinde açılan davada mahkeme, tarafların delillerini genel yargılama kurallarına göre değerlendirir. Davanın kabul edilmesi hâlinde kiracının icra takibine yaptığı itiraz iptal edilir ve takip devam eder. Koşulları oluşmuşsa icra inkâr tazminatı da gündeme gelebilir. Altı aylık itirazın kaldırılması süresinin kaçırılması, bir yıllık itirazın iptali süresi henüz dolmamışsa dava açılmasına engel değildir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan itirazın iptali davalarında, kanundaki istisnalar saklı olmak üzere, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuğa başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinde İtiraz Süresi

Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak ilamsız tahliye takibi başlatıldığında kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Kiracı bu süre içinde itiraz etmezse ve taşınmazı tahliye etmezse kiraya veren icra yoluyla tahliye işlemlerine devam edebilir.

Kiracı imzaya, tarihe veya taahhüdün geçerliliğine itiraz ederse uygulanacak hukuki yol, itirazın niteliğine göre değişir. İmza açıkça ve kesin olarak inkâr edilmişse çoğu durumda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekebilir. İmza inkâr edilmemiş ancak tahliye taahhüdünün başka bir nedenle geçersiz olduğu ileri sürülmüşse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması gündeme gelebilir.

Tahliye taahhüdünde asıl dikkat edilmesi gereken süre, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık süredir. Kiraya veren bu süre içinde icra takibi başlatmaz veya dava açmazsa taahhüde dayanma hakkını kaybedebilir.

Tahliye Davalarında Bir Aylık Süre Her Durumda Aynı Şekilde mi Uygulanır?

Kira hukukunda birçok tahliye sebebi için bir aylık dava açma süresi öngörülmüş olsa da bu sürenin başlangıcı her uyuşmazlıkta aynı değildir. İhtiyaç, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede süre kira döneminin sona ermesinden itibaren başlar. İki haklı ihtara dayalı tahliyede ilgili kira yılının bitimi esas alınır. Tahliye taahhüdünde ise taahhüt edilen tahliye tarihi dikkate alınır.

Bu nedenle yalnızca “tahliye davası bir ay içinde açılır” demek yeterli değildir. Önce hangi tahliye sebebine dayanıldığı, ardından o sebebe ilişkin bir aylık sürenin hangi tarihte başladığı belirlenmelidir. Bir aylık süre başlamadan önce dava açılması da bazı durumlarda davanın reddine neden olabilir.

Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gereken hâllerde, arabuluculuk başvurusunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir. Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez; son tutanaktan sonra başvuru tarihinde kalan süre işlemeye devam eder.

Yazılı Bildirimle Dava Açma Süresinin Uzatılması

Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bazı tahliye sebeplerinde dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzayabilir. Bu imkân özellikle ihtiyaç, yeniden inşa ve imar ile kiracıdan kaynaklanan bazı tahliye sebeplerinde önem taşır.

Ancak bu bildirimin süresi geçtikten sonra yapılması bir fayda sağlamaz. Bildirim, ilgili bir aylık dava açma süresi sona ermeden kiracıya ulaşmış olmalıdır. Ayrıca bildirimin içeriğinde kiraya verenin tahliye iradesinin açık olması gerekir. Belirsiz, şartlı veya yalnızca kira artışı talep eden bir ihtar tahliye davası açılacağını bildiren ihtar olarak kabul edilmeyebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Üç Yıllık Kiralama Yasağı

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmeden başka bir kişiye kiralanamaz.

Bu yasağın uygulanması için kiracının tahliye kararı ve icra ile evden gönderilmiş olması gerekir.

Kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Ancak tazminat şartlarının oluşup oluşmadığı değerlendirilirken tahliyenin nasıl gerçekleştiği, kiracının mahkeme kararı veya icra tehdidi sonucunda çıkıp çıkmadığı ve taşınmazın yeniden kiraya verilmesini haklı kılan bir neden bulunup bulunmadığı incelenir.

İşyeri Kirasının Devrinde İki Yıllık Sorumluluk

Kiracı, kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızası olmadan başka bir kişiye devredemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

İşyeri kirasının devredilmesi hâlinde devralan kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Devreden kiracı ise sözleşmenin sona ereceği tarihe kadar ve her durumda en fazla iki yıl süreyle devralan kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.

İki yıllık müteselsil sorumluluk bütün konut kiralarında otomatik olarak uygulanmaz. Kanundaki bu özel düzenleme işyeri kiralarının devri bakımından öngörülmüştür.

Kiracının Ölümü Hâlinde Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiracının mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi için kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ölen kiracıyla aynı konutta yaşayan kişiler veya aynı işyerinde onunla birlikte çalışan ortaklar bakımından özel hükümler uygulanabilir. Bu kişilerin kira sözleşmesine ve kanun hükümlerine uymaları şartıyla kira ilişkisini sürdürmeleri mümkün olabilir.

Kiracının İflası Hâlinde Kira Sözleşmesi Hemen Feshedilebilir mi?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren ileride işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vermelidir.

Verilen süre içinde güvence gösterilmezse kiraya veren, olağan fesih bildirim sürelerine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilir. Bu nedenle kiracının iflas etmesi hâlinde sözleşmenin hiçbir bildirim yapılmadan aynı gün feshedilebileceği söylenemez. Öncelikle güvence istenmesi ve bunun için uygun bir süre verilmesi gerekir.

Kira Depozitosu En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Taraflar, depozito olarak üç aylık kira bedelinden daha yüksek bir güvence kararlaştıramaz. Sınır hesaplanırken kural olarak çıplak kira bedeli esas alınır.

Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse kiracının bunu kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bankaya yatırması gerekir. Banka, güvenceyi ancak tarafların rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak iade edebilir.

Depozito İadesinde Üç Aylık Süre Nasıl Uygulanır?

Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiraya veren, kira ilişkisinden kaynaklanan bir alacağı nedeniyle kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını üç ay içinde bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder.

Bu üç aylık süre, kiraya verenin kiracıya karşı bütün alacaklarının üç ayda zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez. Düzenleme, bankada bulunan güvence bedelinin serbest bırakılmasıyla ilgilidir. Kiraya verenin kira alacağı veya hasar tazminatı gibi talepleri için uygulanacak zamanaşımı süreleri ayrıca değerlendirilir.

Kiralanana Verilen Hasarlar Ne Zaman Bildirilmelidir?

Kiraya veren, taşınmaz geri verildiğinde kiralananın durumunu incelemek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri derhâl yazılı olarak bildirmek zorundadır. Normal bir incelemeyle görülebilecek hasarlar zamanında bildirilmezse kiracı bu hasarlardan sorumlu tutulamayabilir.

Teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan gizli hasarlar sonradan ortaya çıkarsa kiraya veren bunları öğrendiği anda kiracıya bildirmelidir. Bu nedenle anahtar teslimi sırasında ayrıntılı bir teslim tutanağı hazırlanması, taşınmazın fotoğraf ve videolarının çekilmesi, sayaç değerleri ile teslim edilen anahtar sayısının kayda geçirilmesi önemlidir.

Kiralanana Verilen Zararlar İçin Zamanaşımı Süresi

Kiralanana verilen zararlar bakımından uygulanacak zamanaşımı, talebin hukuki dayanağına göre değişir. Kira sözleşmesine aykırılıktan doğan tazminat taleplerinde kural olarak sözleşmesel zamanaşımı hükümleri uygulanır ve genel 10 yıllık zamanaşımı gündeme gelebilir.

Talep haksız fiile dayanıyorsa zarar görenin zararı ve sorumluyu öğrendiği tarihten itibaren iki yıllık, her durumda fiilin gerçekleştiği tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanabilir. Bu nedenle kiralanana verilen bütün zararlar için “öğrenmeden itibaren bir yıl” şeklinde genel bir süre belirtilmesi doğru değildir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespit, kira uyarlama, tahliye, kira alacağı, depozito ve kiralanana verilen zararlarla ilgili pek çok uyuşmazlıkta öncelikle zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedebilir. Ancak doğrudan ilamsız icra takibi başlatılması bakımından arabuluculuğa önceden başvurma zorunluluğu bulunmaz. İcra takibine yapılan itiraz üzerine açılacak davada ise uyuşmazlığın niteliğine göre zorunlu arabuluculuk gündeme gelebilir.

Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Son tutanak düzenlendikten sonra başvuru tarihinde kalan süre işlemeye devam eder. Arabuluculuk başvurusu, başvuru yapılmadan önce sona ermiş bir dava süresini yeniden başlatmaz.

Tahliye Davalarında Arabuluculuğun Bir Aylık Süreye Etkisi

İhtiyaç, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi sebeplerle açılacak tahliye davalarında bir aylık hak düşürücü süre uygulanabilir. Dava şartı arabuluculuk söz konusuysa arabuluculuk başvurusunun bu bir aylık süre dolmadan yapılması gerekir.

Arabuluculuk başvurusunun yapıldığı tarihte hak düşürücü süre durur. Son tutanağın düzenlenmesinden sonra ise başvuru tarihinde kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam eder. Örneğin bir aylık sürenin 20. gününde arabuluculuğa başvurulmuşsa son tutanaktan sonra sürenin yalnızca kalan kısmı içinde dava açılması gerekir.

İtirazın Kaldırılması Talebi İçin Altı Aylık Süre

Kiracı icra takibine itiraz ettiğinde kiraya veren, kanunda belirtilen belgelerden birine sahipse itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Altı aylık sürenin kaçırılması alacağı ortadan kaldırmaz. Ancak kiraya veren itirazın kaldırılması adı verilen hızlı icra hukuku yoluna başvurma imkânını kaybeder. Bir yıllık süre dolmamışsa genel mahkemede itirazın iptali davası açılması mümkün olabilir.

İtirazın İptali Davası İçin Bir Yıllık Süre

Kiracının icra takibine yaptığı itirazın iptali için dava, itirazın alacaklıya tebliğ edildiği tarihten itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Bu davada mahkeme, kira ilişkisinin varlığını, kira borcunu, ödemeleri ve tarafların diğer delillerini genel yargılama hükümlerine göre inceler.

Davanın kabul edilmesi hâlinde kiracının icra takibine yaptığı itiraz iptal edilir ve icra takibi devam eder. Alacağın likit olması ve diğer şartların oluşması hâlinde icra inkâr tazminatına da hükmedilebilir.

Hukukta Bir Ay ile Otuz Gün Aynı mıdır?

Bir ay ile 30 gün hukuken her zaman aynı süre değildir. Otuz günlük süre gün hesabıyla hesaplanırken bir aylık süre, başladığı ayın karşılık gelen gününde sona erer. Ayın karşılık gelen günü bulunmuyorsa süre ayın son günü tamamlanır.

Bu ayrım özellikle yeni malikin bir aylık bildirim süresi, tahliye taahhüdündeki bir aylık dava süresi ve kiracıya kira borcunu ödemesi için verilen 30 günlük süre bakımından önemlidir. Ayrıca sürenin başladığı gün hesaba katılmaz ve sürenin son günü resmî tatile rastlarsa sürenin tatili izleyen ilk iş günü sona ermesi gündeme gelebilir.

Kira Tespit Davasında Süreler ve İhtarın Etkisi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira tespit davasında süreler, yalnızca davanın açılıp açılamayacağı bakımından değil; mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından önem taşır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin başlangıç tarihi bakımından belirli süre şartları bulunmaktadır.

Kira tespit davasında yeni kira bedelinin takip eden kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için üç farklı ihtimal önemlidir:

Kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira tespit davası açarsa, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Kiraya veren, aynı 30 günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim gönderirse, dava yeni kira dönemi içinde açılmış olsa bile mahkemece belirlenecek kira bedeli o yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin açık hüküm bulunuyorsa, ayrıca ihtar gönderilmesine gerek olmadan yeni kira döneminin sonuna kadar açılan kira tespit davasında belirlenen bedel, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Örneğin kira başlangıç tarihi 1 Eylül ise, kiraya verenin 1 Ağustos tarihinden önce kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapması hâlinde, açılacak kira tespit davasında belirlenecek kira bedeli 1 Eylül tarihinden itibaren uygulanabilir.

Ancak 30 günlük süre geçirilirse kira tespit davası açma hakkı ortadan kalkmaz. Sadece mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin uygulanma tarihi sonraki kira dönemine kalabilir.

Kira Tespit Davasında Beş Yıllık Sürenin Etkisi

Kira tespit davasında beş yıllık süre, dava açma süresi değil; mahkemenin kira bedelini belirlerken kullanacağı ölçütler bakımından önemlidir.

Beş yıl dolmadan önce kira bedelinin belirlenmesinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen artış sınırları uygulanır. Bu dönemde mahkeme, kira bedelini belirlerken TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alır.

Beş yılın dolmasıyla birlikte ise hâkim; TÜFE oranının yanında emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini ve hakkaniyet ilkesini de değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.

Bu nedenle uygulamada kullanılan “5 yıl şartı”, kira tespit davası açma şartı değil; kira bedelinin hangi yöntemle belirleneceğini etkileyen süredir.

Kira Uyarlama Davasında Süre Var mı?

Kira uyarlama davasında kira tespit davasındaki gibi beş yıllık bir bekleme süresi bulunmaz.

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayanır. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülmeyen olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira ilişkisinin mevcut şartlarla devam etmesi taraflardan biri için çekilmez hâle gelmişse uyarlama talep edilebilir.

Uyarlama davası için kanunda belirlenmiş özel bir “30 gün”, “1 ay” veya “5 yıl” gibi hak düşürücü süre bulunmamaktadır.

Ancak uyarlama talebinin ortaya çıkan olağanüstü durumdan sonra makul süre içinde ileri sürülmesi gerekir. Uzun süre hiçbir itiraz olmadan mevcut kira bedelinin ödenmesi veya kabul edilmesi, uyarlama talebinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Kira Uyarlama Davasında İhtar Gerekli midir?

Kira uyarlama davası açılmadan önce kanunen zorunlu bir ihtar şartı bulunmamaktadır.

Kira Tespit İhtarı Ne Zaman Gönderilmelidir?

Kira tespitinde ihtarın amacı doğrudan dava açma hakkı kazanmak değildir. Asıl amaç, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını korumaktır.

Bu nedenle kira artış ihtarı yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya ulaşmalıdır.

Sadece ihtarın hazırlanmış olması veya postaya verilmesi yeterli değildir. Önemli olan bildirimin süresi içinde kiracıya ulaşmasıdır.

Kira Tespit Davasında Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Kira tespit davasında 30 günlük süre geçirilirse dava açma hakkı kaybedilmez.

Ancak mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin geçmiş yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması mümkün olmayabilir. Yeni kira bedeli çoğu durumda bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur.

Bu nedenle kira tespit davalarında sürelerin önemi, davanın açılıp açılamamasından çok ekonomik sonuç doğuran uygulama tarihidir.

Kira Uyarlama Davasında İhtarın Süreye Etkisi

Kira uyarlama davasında ihtar, kira tespit davasındaki gibi kanuni bir 30 günlük süreyi başlatmaz veya korumaz.

Ancak ihtar tarihi, uyarlama talebinin hangi tarihten itibaren ileri sürüldüğünü gösterir. Mahkeme, sözleşmenin hangi tarihten itibaren yeni şartlara uyarlanacağına karar verirken tarafların bildirimlerini ve uyuşmazlığın ortaya çıkış sürecini dikkate alabilir.