Hisseli Tapuda Pay Satılırsa Ne Olur? Şufa (Önalım) Hakkı

Bir taşınmazda hissedarlardan biri payını dışarıdan bir kişiye sattığında diğer hissedarlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Kanunda aranan şartlar varsa, satılan hissenin yeni alıcıdan alınarak kendi adlarına geçirilmesini isteyebilirler. Halk arasında şufa hakkı veya önalım hakkı olarak bilinen bu hak, Türk Medeni Kanunu’nda yasal önalım hakkı adıyla düzenlenmiştir.

Örneğin üç kardeşin hissedar olduğu bir tarla düşünelim. Kardeşlerden biri kendi hissesini diğer kardeşlere değil, dışarıdan bir kişiye satarsa diğer iki kardeş şartları varsa önalım hakkını kullanabilir. Bunun için yalnızca “Ben bu hisseyi almak istiyorum.” demeleri yeterli değildir. Süresi içinde ihtar çekilmesi ve/veya dava açılması gibi bir takım şartların sağlanması gerekir.

Üstelik önalım hakkına ilişkin kurallar 2025 yılının sonunda önemli ölçüde değişmiştir. Bu nedenle internette halen yer alan “İki yıl içinde dava açılır.” veya “Tapuda yazan satış bedeli yatırılır.” şeklindeki bilgilerin önemli bir bölümü yeni satışlar bakımından güncelliğini kaybetmiştir.

Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Ne Demektir?

Şufa hakkı ile önalım hakkı aynı şeyi ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir hissedar, taşınmazdaki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Bu hakkın amacı, hisseli taşınmaza paydaşların iradesi dışında sürekli yeni kişilerin girmesini bir ölçüde önlemektir.

Önalım hakkı, diğer hissedara satış yapılmasını tamamen yasaklayan bir hak değildir. Hissedar kendi hissesini satabilir ve bunun için kural olarak diğer hissedarlardan izin almak zorunda değildir. Ancak satış dışarıdan bir kişiye yapıldığında diğer hissedar açısından önalım hakkını kullanma imkanı doğabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.04.2023 tarihli ve 2023/85 E., 2023/369 K. sayılı kararında önalım hakkının paylı mülkiyet ilişkisiyle birlikte doğduğunu, payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale geldiğini belirtmiştir. Başka bir ifadeyle hissedar olmak önalım hakkına sahip olmak için yeterlidir; ancak dava açılabilmesi için kural olarak diğer hissedarın payını üçüncü bir kişiye satmış olması gerekir.

Hissedar Hissesini Başkasına Satabilir mi?

Hisseli tapuda bir hissedar, kural olarak kendi payını diğer hissedarların iznini almadan satabilir.

Burada çok sık yapılan bir hata vardır: “Ben de hissedarım, bana sormadan nasıl sattı?”

Paydaş olmak, diğer paydaşın kendi hissesini satmasını engellemez. Önalım hakkı esas olarak satış gerçekleştikten sonra önem kazanır.

Örneğin A, B ve C bir taşınmazda hissedarsa A kendi hissesini D isimli üçüncü kişiye satabilir. B ve C’nin satışa izin vermesi şart değildir. Ancak satışın gerçekleşmesinden sonra B ve C, şartları bulunuyorsa D’ye karşı önalım hakkını kullanabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.07.2023 tarihli, 2022/1203 E., 2023/727 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere yasal önalım hakkının konusu, paylı mülkiyetteki bir payın üçüncü kişiye gerçek anlamda satılmasıdır. Dolayısıyla kanun hissedarın payını satmasını engellemez; satış üçüncü kişiye yapıldığında diğer paydaşların önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı gündeme gelir.

Hissedar Payını Satarsa Diğer Hissedar O Payı Alabilir mi?

Kural olarak, diğer hissedarın, satılan payı üçüncü kişiden alma imkanı vardır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesindeki temel şart, paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılmış olmasıdır. Bu nedenle her tapu devri otomatik olarak önalım hakkı doğurmaz. İşlemin niteliği önemlidir.

Bir tarlanın yarısı Ahmet’e, yarısı Mehmet’e ait olduğunu varsayalım. Ahmet kendi payını Ayşe’ye satmıştır. Mehmet, kanuni şartları taşıması ve süresinde dava açması halinde önalım hakkını kullanarak satılan payın kendi adına tescilini isteyebilir. Ancak Ahmet payını zaten diğer hissedar Mehmet’e satmışsa, üçüncü kişiye yapılmış bir satış bulunmadığından başka bir paydaşın aynı mantıkla önalım hakkından söz edilemez.

Hisseli Tapuda Önce Diğer Hissedarlara Teklif Etmek Zorunlu mu?

Bu konu halk arasında en fazla yanlış bilinen konulardan biridir.

Yasal önalım hakkı, genel olarak “Önce hissenizi diğer hissedarlara teklif etmek zorundasınız” anlamına gelmez. Payını satmak isteyen hissedarın, satıştan önce tek tek bütün paydaşları dolaşarak “Hissemi şu fiyata alıyor musunuz?” diye sorması TMK 732’de öngörülmüş bir geçerlilik şartı değildir.

Asıl hukuki sonuç satıştan sonra ortaya çıkar. Üçüncü kişiye satış gerçekleştikten sonra diğer hissedarların önalım hakkı gündeme gelir. Bu nedenle “Bana haber vermeden sattığı için satış geçersizdir.” düşüncesi de doğru değildir. Satış kendiliğinden geçersiz olmaz. Hak sahibi paydaşın süresi içerisinde önalım hakkını kullanması gerekir.

Hisseli Tapu Satışında Diğer Hissedarlara Haber Vermek Zorunlu mu?

Burada satıştan önce haber verme ile satıştan sonra bildirim yapılmasını birbirinden ayırmak gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E., 2005/470 K. sayılı kararına göre, hissedarın satıştan bir şekilde haberdar olması ile kanunun aradığı bildirim aynı şey değildir. Üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Paydaşın satışı tapudan, çevresinden veya başka bir yolla öğrenmiş olması tek başına üç aylık süreyi başlatmaz

Bu bildirim özellikle dava süresinin başlaması bakımından önemlidir.

Kanunun noter bildirimini özellikle düzenlemiş olması nedeniyle, “Zaten komşudan öğrenmişti.”, “Köyde herkes biliyordu.”, “Satış yapılırken tapudaydı.” gibi durumlarla kanunda öngörülen noter bildiriminin aynı şey olduğu düşünülmemelidir.

Önalım Hakkı Kaç Ay İçinde Kullanılır?

Önalım hakkındaki en önemli konulardan biri süredir. Güncel düzenlemeye göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Ancak bunun yanında bir de her halükarda geçerli olan 1 yıllık üst süre bulunmaktadır.

Önceden 2 yıl olan süre, 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle 2 yıldan 1 yıla indirildi. Dolayısıyla yeni düzenlemeye tabi bir satış bakımından, noter bildiriminin ardından üç aylık süre geçirilmemelidir; her halükarda da satıştan itibaren bir yıllık süreye dikkat edilmelidir.

Burada satışın tarihi özellikle önemlidir. Çünkü kanuna eklenen geçici düzenleme nedeniyle 25 Aralık 2025’ten önce yapılan satışlarda süre bakımından eski hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle internette görülen “Şufa davası iki yıl içinde açılır.” bilgisi artık bütün satışlar için doğru değildir.

Satış Bana Bildirilmediyse Şufa Hakkım Ne Zaman Sona Erer?

Satışın noter aracılığıyla bildirilmemesi, önalım hakkının süresiz olarak kullanılabileceği anlamına gelmez. Noter bildirimi yapılırsa üç aylık süre işlemeye başlar. Bunun yanında kanunda satış tarihinden başlayan kesin bir üst süre de bulunmaktadır. Yeni düzenlemeye tabi satışlarda bu süre bir yıldır.

Örneğin hissedarın payı üçüncü kişiye satılmış ancak size noter bildirimi yapılmamışsa, yalnızca “Bana bildirmediler, istediğim zaman dava açabilirim.” düşüncesiyle hareket etmek ciddi hak kaybına neden olabilir. Zira önalım süreleri hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtiğinde hak ortadan kalkar.

2025’ten Önce Yapılan Hisse Satışlarında Süre Bir Yıl mı İki Yıl mı?

Bu ayrım özellikle 2026 yılında açılacak davalar bakımından önemlidir.

7571 sayılı Kanunla üst süre iki yıldan bir yıla indirilmiş olmakla birlikte, kanun koyucu süre değişikliğinin eski satışlara uygulanmamasını öngörmüştür.

Bu nedenle 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda eski süre düzenlemesi uygulanmaya devam eder.

Başka bir ifadeyle satış tarihi, hangi sürenin uygulanacağını belirlerken mutlaka kontrol edilmelidir.

Şufa Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkı yalnızca ihtarname göndererek veya tapu müdürlüğüne dilekçe vererek kullanılamaz.

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi açıktır: Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Noterden “Şufa hakkımı kullanıyorum.” diye ihtar çekmek dava açmak yerine geçmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yeni Türk Medeni Kanunu sisteminde önalım hakkının dava dışında kullanılmasının mümkün olmadığını, hakkın alıcıya karşı dava açılarak kullanılması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu nedenle yalnızca ihtarname göndermek üç aylık dava süresini korumaz.

Davada, üçüncü kişiye satılmış olan payın alıcı adına bulunan tapu kaydının iptal edilerek önalım hakkını kullanan paydaş adına tesciline karar verilmesi istenir. Bu nedenle uygulamada dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası niteliğindedir.

Şufa Davası Kime Karşı Açılır: Hisseyi Satana mı Alan Kişiye mi?

Dava, hissesini satan eski hissedara değil, hisseyi satın alan kişiye karşı açılır.

Bu nokta önemlidir. Çünkü önalım hakkı kullanıldığında amaç eski satışı iptal edip payı tekrar satıcıya döndürmek değildir. Amaç, payı satın alan üçüncü kişinin yerine önalım hakkı sahibinin geçmesidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi de önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını açıkça düzenlemektedir.

Şufa Davasında Hisse Hangi Bedelle Alınır?

Bu konuda 25 Aralık 2025’te çok önemli bir değişiklik yapılmıştır. Eski sistemde önalım hakkını kullanan paydaşın kural olarak tapudaki satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması gerekiyordu.

Artık sistem değişmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun güncel 734. maddesine göre dava konusu hissenin rayiç bedelini hakim belirler. Önalım hakkını kullanan kişi de hakimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatırmak zorundadır.

Dolayısıyla artık, “Adam tapuda hisseyi 100.000 TL göstermiş. Ben de 100.000 TL verip alırım.” şeklindeki düşünce güncel hukuk bakımından doğru değildir. Mahkeme hissenin rayiç değerini belirleyecektir.

Tapuda Satış Bedeli Düşük Gösterildiyse Hisse Ucuza Alınabilir mi?

Eski önalım davalarının en tartışmalı meselelerinden biri buydu. Taşınmaz gerçekte çok daha yüksek bir bedelle satıldığı halde tapuda düşük bedel gösterilmişse, eski sistemde bu durum hisseyi satın alan kişi açısından çok ciddi sonuçlar doğurabiliyordu. Farklı bir durumda da tapudaki satış bedeli bilinçli olarak aşırı yüksek belirlenerek, diğer hissedarları önalım haklarını kullanmasının önüne geçilmek isteniyordu.

Ancak 7571 sayılı Kanunla sistem değiştirilmiştir. Artık TMK 734 uyarınca esas alınacak bedel, doğrudan tapuda yazan satış bedeli değil, hakimin belirleyeceği rayiç bedeldir. Bu değişikliğin en önemli sonuçlarından biri, önalım davalarının sırf tapuda düşük satış bedeli gösterilmiş olması nedeniyle çok düşük bedeller üzerinden sonuçlanmasının ya da çok yüksek satış bedeli gösterilmiş olması nedeniyle önalım hakkının kullanılmasının engellenmesinin önüne geçilmek istenmesidir.

Şufa Bedeli Mahkemeye Yatırılmazsa Ne Olur?

Mahkeme dava konusu hissenin rayiç bedelini belirledikten sonra önalım hakkını kullanan kişiye bu bedeli yatırması için kesin süre verir. Davacı, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini bu kesin süre içerisinde nakden yatırmak zorundadır. Bedel süresinde yatırılmazsa satılan payın davacı adına tesciline karar verilemez. Bu nedenle önalım davası yalnızca hukuken haklı olup olmama meselesi değildir. Davayı açan kişinin mahkemenin belirleyeceği bedeli süresinde karşılayabilecek durumda olması da önemlidir. Yatırılan para ise dava devam ederken nemalandırılır ve karar kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Şufa Davasında Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

Yeni düzenlemenin en önemli uygulama alanlarından biri de budur.

Kanun, dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörmektedir.

Dolayısıyla taraflardan birinin “Ben bu hisseye şu kadar verdim.” demesi veya diğer tarafın “Bu hissenin değeri şu kadardır.” şeklindeki beyanı tek başına belirleyici değildir.

Taşınmazın bulunduğu yer, niteliği, yüzölçümü, imar durumu, emsal değerler ve payın özellikleri gibi hususlar değerlendirilerek rayiç bedelin tespiti gündeme gelecektir.

Şufa Hakkı Her Türlü Tapu Devrinde Kullanılır mı?

Önalım hakkının doğması için kural olarak satış bulunması gerekir. Bu nedenle tapudaki her mülkiyet değişikliğini gördüğümüzde otomatik olarak “şufa hakkı doğdu” sonucuna varamayız. Özellikle bağış, miras, mal rejiminden kaynaklanan devirler ve satış dışındaki hukuki işlemler ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak işlemin tapuda başka bir isim altında gösterilmiş olması da tek başına yeterli değildir. Görünüşte bağış yapıldığı halde gerçekte satış yapıldığı ileri sürülüyorsa, işlemin gerçek niteliği uyuşmazlık konusu olabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.07.2023 tarihli, 2022/1203 E., 2023/727 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere önalım hakkı her tapu devrinde değil, gerçek anlamda satış niteliğindeki devirlerde doğar. Bağış, trampa veya bir şirkete sermaye koyma gibi satış niteliği taşımayan gerçek devirlerde kural olarak yasal önalım hakkından söz edilemez. Tapuda kullanılan işlem adı kadar, işlemin gerçek hukuki niteliği de önemlidir

Hissedar Payını Akrabasına Satarsa Diğer Paydaşların Önalım Hakkı Doğar mı?

Payın eşe, çocuğa, kardeşe veya başka bir akrabaya devredilmiş olması tek başına önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Payı devralan akraba taşınmazda daha önceden paydaş değilse, TMK m.732 anlamında üçüncü kişi durumundadır. Bu nedenle yapılan işlem gerçek bir satışsa, diğer paydaşlar kural olarak önalım hakkını kullanabilir. Akrabalık ilişkisi, alıcıyı kendiliğinden “üçüncü kişi” olmaktan çıkarmaz.

Ancak akrabalar arasındaki devirlerde Yargıtay’ın uzun yıllardır uyguladığı önemli bir istisna vardır. 27.03.1957 tarihli, 1956/12 E., 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, pay tapuda satış şeklinde devredilmiş olsa bile gerçekte satış amacı bulunmuyor; devir miras hukukuna ilişkin bir amaçla veya bağışlama düşüncesiyle yapılıyorsa önalım hakkı doğmaz. Burada önemli olan tapuda işlemin adına “satış” yazılmış olması değil, tarafların gerçek amacıdır.

Bununla birlikte satıcı ile alıcının akraba olması tek başına işlemin bağış sayılması için yeterli değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 21.12.2021 tarihli, 2021/2652 E., 2021/4101 K. sayılı kararında payı devredenlerle payı alan kişinin amca çocukları olduğu belirlenmiş; ancak yalnız akrabalık ilişkisine dayanılarak önalım davasının reddedilmesi doğru bulunmamıştır. Daire, akrabalık savunmasının diğer delillerle desteklenmesi, yapılan devrin gerçekten satış mı yoksa bağış mı olduğunun araştırılması ve bundan sonra karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Hukuk Genel Kurulunun 29.04.2011 tarihli, 2011/6-164 E., 2011/245 K. sayılı kararında da aynı konu ayrıntılı biçimde ele alınmıştır. HGK, 1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının yalnız doğrudan mirasçılarla sınırlı olmadığını, daha geniş anlamda akrabalar arasındaki devirlerde de uygulanabileceğini kabul etmiştir. Ancak akrabalar arasındaki her satışın kendiliğinden bağış sayılacağı yönünde bir kural koymamış; somut olayda devrin hibe veya miras hukukuyla ilgili bir amaç taşıyıp taşımadığının ispatlanması gerektiğini vurgulamıştır.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/11407 E., 2019/8453 K. sayılı kararında, somut olayda yakın akrabalar arasındaki tapu devrinin görünürde satış olmasına rağmen gerçekte bağış amacı taşıdığı kabul edilmiş ve bu nedenle önalım davasının reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu karar da “akrabasına sattıysa önalım olmaz” şeklinde genel bir kuraldan değil, görünürdeki satışın gerçekte bağış olduğunun kabul edildiği bir olaydan söz etmektedir.

Örneğin bir baba payını oğluna gerçekten bedelini alarak satmışsa ve oğul o tarihte taşınmazda paydaş değilse, yalnız baba-oğul olmaları sebebiyle diğer paydaşların önalım hakkı ortadan kalkmaz. Buna karşılık baba gerçekte oğluna payını karşılıksız bırakmak istemiş, yalnız tapuda işlem satış şeklinde gösterilmişse ve bu durum ispatlanabiliyorsa, ortada gerçek bir satış bulunmadığından önalım hakkı kullanılamaz.

Bir başka ayrım da alıcının daha önceden paydaş olup olmadığıdır. Payı satın alan akraba satıştan önce zaten aynı taşınmazın paydaşıysa, artık üçüncü kişiye yapılmış bir satış bulunmaz ve diğer paydaşların bu satış nedeniyle yasal önalım hakkı doğmaz. Hukuk Genel Kurulu 2022/1203 E., 2023/727 K. sayılı kararında, önalım hakkının ancak üçüncü kişiye yapılan satışta kullanılabileceğini; satıştan önce paydaş olan kişinin üçüncü kişi sayılamayacağını açıkça belirtmiştir.

Bağışlama Yapılırsa Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Gerçek bir bağışlama işleminde yasal önalım hakkı kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi önalım hakkını, paylı mülkiyetteki payın üçüncü kişiye satılması hâline bağlamıştır. Bağışlamada ise bir satış bedeli karşılığında devir değil, payın karşılıksız olarak üçüncü kişiye geçirilmesi söz konusudur. Bu nedenle gerçek bir bağış, önalım hakkını doğuran satış işlemi değildir.

Yargıtay da bu konuda aynı görüştedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/14-2269 E., 2021/56 K. sayılı kararında, pay devrinin tapuda satış olarak görünmesine rağmen gerçekte miras hukukuna ilişkin bir amaçla veya bağışlama düşüncesiyle yapılmış olduğunun ispatlanması hâlinde önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir. Kararda, 27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararındaki ilkeye de dayanılmıştır.

Aynı doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/11407 E., 2019/8453 K. sayılı kararında da tapuda satış olarak gösterilen akrabalar arasındaki devrin gerçekte bağış niteliğinde olduğunun anlaşılması hâlinde önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmiştir.

Ancak bunun tersi de mümkündür. Tapuda işlem “bağış” olarak gösterilmiş olmakla birlikte gerçekte para karşılığında yapılmış bir satışsa, diğer paydaş görünürdeki bağışın muvazaalı olduğunu ileri sürebilir. Önalım hakkı sahibi, bu işlemin tarafı olmadığı için muvazaa iddiasını tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilir. Gerçekte satış yapıldığı ispatlanırsa önalım hakkı kullanılabilir. Yargıtay kararlarında bu ihtimal açıkça kabul edilmektedir.

Bu nedenle tapuda yazan işlem türü tek başına belirleyici değildir. Gerçekten bağış yapılmışsa önalım hakkı yoktur; bağış görüntüsü altında gerçekte satış yapılmışsa ve bu ispatlanabiliyorsa önalım hakkı doğabilir.

Hissedar Hissesini Başka Bir Hissedara Satarsa Şufa Hakkı Kullanılır mı?

Kural olarak hayır. Yasal önalım hakkının doğması için payın üçüncü kişiye satılması gerekir. Bir paydaş kendi hissesini zaten aynı taşınmazda hissedar olan başka bir paydaşa satıyorsa alıcı üçüncü kişi değildir. Bu nedenle diğer hissedarların bu satış nedeniyle yasal önalım hakkını kullanması mümkün olmaz.

Yasal önalım hakkının doğabilmesi için payın üçüncü kişiye satılmış olması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.07.2023 tarihli, 2022/1203 E., 2023/727 K. sayılı kararında da alıcının satıştan önce taşınmazda paydaş olması halinde üçüncü kişi sayılamayacağı kabul edilmektedir. Bu nedenle bir hissedarın payını aynı taşınmazdaki başka bir hissedara satması kural olarak diğer paydaşlara yasal önalım hakkı vermez.

Evet, bu üçü yazıya ayrı H2 olarak eklenmeye değer. Özellikle ilk soru düşündüğünden daha ilginç; Yargıtay’ın doğrudan buna yakın bir HGK kararı var.

Bir Paydaş İlk Satış İçin Önalım Davası Açmayıp Sonraki Satış İçin Açabilir mi?

Evet. Aynı taşınmazda farklı paydaşların farklı tarihlerde üçüncü kişilere yaptıkları satışlar, önalım hakkı bakımından ayrı ayrı değerlendirilir. Bir paydaşın ilk satış nedeniyle önalım hakkını kullanmaması, daha sonra başka bir paydaşın başka bir üçüncü kişiye yaptığı satış bakımından önalım hakkını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2022/(14)7-890 E., 2023/1223 K. sayılı kararında bu husus açıkça ifade edilmiştir. HGK’ya göre, süresi içinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın hakkı yalnız o satış bakımından sona erer; başka pay satışları bakımından önalım hakkı devam eder.

Örneğin A, B ve C aynı taşınmazda paydaştır. A payını dışarıdan X’e satıyor. C, X’e karşı önalım davası açmıyor. Daha sonra B de kendi payını bu kez dışarıdan Y’ye satıyor. C’nin ilk satış için dava açmamış olması, Y’ye yapılan ikinci satış için önalım hakkını kullanmasına engel değildir. Elbette ikinci satış bakımından hak düşürücü sürelerin geçirilmemiş olması gerekir. Güncel TMK m.733 uyarınca 25 Aralık 2025 sonrasındaki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıllık süre uygulanmaktadır.

Burada çok önemli bir istisna vardır: İki payı satın alan kişi aynı kişi ise sonuç değişebilir. Örneğin A payını X’e sattı ve diğer paydaş önalım hakkını kullanmadı. X böylece taşınmazda paydaş oldu. Daha sonra B de kendi payını X’e sattıysa, ikinci satış tarihinde X artık “üçüncü kişi” değildir. Yasal önalım hakkı yalnız payın üçüncü kişiye satışında kullanılabildiğinden, kural olarak X’in sonradan satın aldığı ikinci pay için önalım hakkı kullanılamaz.

Nitekim HGK 2022/(14)7-890 E., 2023/1223 K. sayılı kararında alıcının önce 1/8 pay satın aldığı, bu satış bakımından önalım hakkının kullanılmadığı ve alıcının paydaş hâline geldiği bir olayda, aynı kişinin daha sonraki pay alımına karşı önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmiştir. HGK, ikinci satış tarihinde alıcının artık paydaş olduğunu ve paydaşın TMK m.732 anlamında üçüncü kişi sayılamayacağını belirtmiştir.

Dolayısıyla burada alıcının kim olduğu mutlaka kontrol edilmelidir. İlk ve ikinci satış farklı üçüncü kişilere yapılmışsa yalnız ikinci satışa karşı dava açılabilir. Fakat ilk satışla taşınmaza giren kişi daha sonra başka payları da satın almışsa, ilk satışa karşı önalım hakkının kullanılmamış olması sonradan ciddi sonuç doğurabilir.

Aynı Satılan Pay İçin İki Paydaş Birden Önalım Hakkını Kullanırsa Ne Olur?

Aynı satış nedeniyle birden fazla paydaş önalım hakkını kullanabilir. Bu durumda mahkeme satılan payın tamamını yalnız daha önce dava açan kişiye vermez. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, önalım hakkını süresinde kullanan paydaşlar satılan paydan eşit oranda yararlanır.

Bu konuda temel içtihat 11.06.1947 tarihli, 1947/5 E., 1947/18 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de 2019/4628 E., 2020/137 K. sayılı kararında aynı ilkeyi uygulamış ve önalım hakkını kullanan paydaşların taşınmazdaki mevcut pay oranları ne olursa olsun, önalıma konu paydan eşit oranda yararlanacaklarını belirtmiştir.

Örneğin taşınmazda Ahmet’in %10, Mehmet’in %40 payı bulunsun. Başka bir paydaş %20’lik payını üçüncü kişiye satsın ve hem Ahmet hem Mehmet süresinde önalım hakkını kullansın. Mehmet’in mevcut payının Ahmet’in dört katı olması, satılan %20’nin dörtte birinin Ahmet’e, dörtte üçünün Mehmet’e verilmesi sonucunu doğurmaz. Satılan %20 pay ikisi arasında eşit bölünür; %10 Ahmet’e, %10 Mehmet’e geçer.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/4628 E., 2020/137 K. sayılı kararında ayrıca paydaşların aynı davada bulunmalarının şart olmadığı da görülmektedir. Paydaşlardan biri daha önce dava açmışsa diğer paydaş süresi içerisinde asli müdahale yoluyla talepte bulunabilir veya ayrı bir önalım davası açabilir. Aynı satışa ilişkin ayrı davalar varsa aralarındaki hukuki ve fiilî bağlantı nedeniyle davaların birleştirilerek görülmesi gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/3971 E., 2020/3241 K. sayılı kararında da aynı esas benimsenmiş; birden fazla paydaşın aynı satış için önalım hakkını ileri sürdüğü davaların birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

2025 sonunda önalım bedeline ilişkin sistem değişmiş olsa da bu eşit paylaşım ilkesi değişmemiştir. Güncel sistemde mahkeme önalıma konu payın rayiç bedelini belirlemekte; hak sahiplerinin de kendilerine tescil edilecek kısma karşılık gelen bedeli ve gerekli giderleri verilen kesin süre içerisinde yatırmaları gerekmektedir.

Elbirliği Mülkiyetinde Bir Mirasçı Payını Satabilir mi? Satış Yapılırsa Önalım Hakkı Doğar mı?

Burada paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetini mutlaka ayırmak gerekir. Yasal önalım hakkı TMK m.732’de yalnız paylı mülkiyet için düzenlenmiştir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş payları yoktur; her ortağın hakkı malın tamamına yayılmıştır.

Bu nedenle örneğin babadan üç çocuğa kalan ve henüz miras paylaşımı yapılmamış bir taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse, çocuklardan biri tapuda “benim 1/3 hissemi üçüncü kişiye satıyorum” diyerek taşınmazın belirli bir payını tek başına devredemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2003/253 E., 2003/270 K. sayılı kararında elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş pay bulunmadığını ve bu nedenle ortaklardan birine ait bağımsız bir taşınmaz payının satışının mümkün olmadığını açıkça belirtmiştir.

Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın tamamının üçüncü kişiye satılması ise mümkündür; ancak kural olarak ortakların birlikte hareket etmesi gerekir. Tüm mirasçılar birlikte tapuya giderek taşınmazın tamamını üçüncü kişiye satarsa diğer mirasçılar bakımından bir önalım hakkı ortaya çıkmaz. Çünkü ortada bir paydaşın paylı mülkiyetteki payını üçüncü kişiye satması değil, bütün maliklerin birlikte taşınmazın tamamını devretmesi vardır.

Mirasçının yapabileceği başka bir işlem ise miras payının devridir. TMK m.677’ye göre mirasçı, miras payını başka bir mirasçıya yazılı sözleşmeyle devredebilir. Üçüncü kişiye yapılan miras payı devrinin ise noterlikçe düzenlenmesi gerekir. Fakat üçüncü kişi bu sözleşmeyle doğrudan taşınmazda paydaş hâline gelmez ve paylaşmaya katılma hakkı kazanmaz; yalnız paylaşma sonunda payını devreden mirasçıya düşecek şeyin kendisine verilmesini isteme hakkı elde eder.

Hukuk Genel Kurulu 2005/662 E., 2005/699 K. sayılı kararında da TMK m.677 uyarınca miras payını devralan üçüncü kişinin sırf bu sözleşmeyle taşınmazın paydaşı veya paylaşmaya katılma yetkisine sahip kişi hâline gelmediğini belirtmiştir.

Dolayısıyla miras payının üçüncü kişiye devredilmesi, TMK m.732 anlamında bir taşınmaz payı satışı değildir ve diğer mirasçılara yasal önalım hakkı vermez.

Burada yalnız bir ince ayrıntı var. Bir tereke, başka kişilerle birlikte paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın belirli bir payına sahip olabilir. Örneğin murisin tarlada 1/3 payı vardır; ölümünden sonra bu 1/3 pay üç mirasçıya elbirliği hâlinde geçmiştir, geri kalan 2/3 ise başka paydaşlara aittir. Bu durumda taşınmazın bütünü bakımından paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiğinden, başka paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması hâlinde terekeye ait pay nedeniyle önalım hakkı doğması mümkündür. Yargıtay da terekeye ait paydan kaynaklanan önalım hakkının korunabileceğini kabul etmektedir.

Kısacası, elbirliği mülkiyetindeki ortağın belirlenmiş taşınmaz payını tek başına satması mümkün değildir; miras payının devri ise taşınmaz payı satışı sayılmadığından önalım doğurmaz. Önalım hakkı esasen paylı mülkiyetteki gerçek pay satışlarında ortaya çıkar.

İcra Satışında Şufa Hakkı Kullanılır mı?

Hayır, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Dolayısıyla bir hissedarın payını kendi iradesiyle üçüncü kişiye satması ile payın icra yoluyla cebri artırmada satılması aynı hukuki sonucu doğurmaz. Kanun koyucu cebri artırma satışlarını açıkça önalım hakkının dışında bırakmıştır.

Devlet İhalesiyle Yapılan Satışlarda Şufa Hakkı Var mı?

Bu konuda da 2025 yılında değişiklik yapılmıştır.

7571 sayılı Kanunla TMK 733 değiştirilmiş ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir. Böylece cebri artırma satışlarının yanına Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da eklenmiştir. Ancak burada da satış tarihine dikkat edilmelidir. Kanunun geçici maddesi nedeniyle değişiklikten önce gerçekleştirilen satışlar bakımından eski hükümlerin uygulanmasına devam edilmektedir.

Fiilen Bölüşülmüş Arsada Şufa Hakkı Kullanılabilir mi? Fiili Taksim Nedir?

Önalım davalarının en önemli savunmalarından biri fiili taksimdir.Tapuda taşınmaz hisseli görünmesine rağmen paydaşlar uzun zamandır taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında paylaşmış ve herkes kendisine bırakılan kısmı bağımsız şekilde kullanıyor olabilir.

Örneğin tapuda iki kardeş bir arsanın yarı yarıya sahibi görünmektedir. Fakat yıllar önce “Sen sağ tarafı, ben sol tarafı kullanacağım.” diye anlaşmışlar; her biri kendi bölümünü çevirmiş, kullanmış veya üzerine yapı yapmış olabilir. Bu durumda daha sonra paydaşlardan birinin kendisinin kullanmadığı bölümle ilişkili pay satışına karşı önalım hakkı kullanması, somut olayın özelliklerine göre dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

Yargıtay uygulamasında fiili taksim, önalım davalarında uzun süredir önem verilen bir olgudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.04.2023 tarihli, 2023/85 E., 2023/369 K. sayılı kararında, paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüştüğü ve davacı ile payını satan hissedarın ayrı ayrı belirli bölümleri kullandığı durumlarda, sonradan önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olabileceği kabul edilmiştir. Fiili taksim bulunduğunu ileri süren taraf ise bu iddiasını ispatlamak zorundadır.

Ancak taşınmazda herkesin farklı bir yeri kullanıyor olması tek başına her durumda yeterli değildir. Paydaşlar arasında taşınmazın kullanım biçiminin gerçekten belirlenmiş olup olmadığı somut delillerle değerlendirilir.

“Herkes Kendi Yerini Kullanıyor” Demek Şufa Davasını Engeller mi?

Her zaman değil. Fiili taksim iddiasında taşınmazın gerçekten paydaşlar arasında bölünmüş şekilde kullanılıp kullanılmadığı araştırılır. Mahkeme gerektiğinde keşif yapabilir; taşınmaz üzerindeki yapıları, çitleri, kullanım alanlarını ve uzun süredir devam eden fiili durumu inceleyebilir. Tanık anlatımları, krokiler, hava fotoğrafları ve diğer deliller de önem taşıyabilir. Bu nedenle fiili taksim savunması yalnızca “Biz zaten bölüşmüştük.” demekten ibaret değildir.

Yargıtay açısından fiili taksim yalnızca tarafların “Biz yıllardır ayrı yerleri kullanıyoruz.” demesiyle kabul edilmez. Taşınmazdaki kullanım biçiminin somut olarak ortaya konulması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre fiili taksim tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir; uygulamada keşif, bilirkişi incelemesi, kullanım sınırları ve tarafların hangi bölümleri kullandıkları önem kazanır. Fiili taksimi ileri süren taraf bu durumu ispatlamakla yükümlüdür.

Şufa Hakkından Önceden Vazgeçilebilir mi?

Evet ancak gelecekteki bütün satışlar bakımından önalım hakkından tamamen feragat edilmesi sıradan bir sözlü beyanla yapılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Buna karşılık yalnızca belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçilmesi yazılı şekilde yapılabilir ve bu vazgeçme satıştan önce veya sonra gerçekleşebilir. Dolayısıyla, “Ben zamanında bu hisseyi istemiyorum demiştim.” beyanı tek başına her durumda önalım hakkının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Yargıtay HGK 2005/6-358, K.2005/470 sayılı kararına göre “önalım hakkından tamamen feragat” ile “bir satışta kullanmaktan vazgeçme” aynı şey değildir. Bütün gelecekteki satışlar bakımından yasal önalım hakkından feragat edilmek isteniyorsa resmî şekil ve tapu kütüğüne şerh gerekir. Buna karşılık yalnız belirli bir satış için önalım hakkının kullanılmayacağının kararlaştırılması yazılı şekilde yapılabilir

Hisseli Tapu Alırken Şufa Davası Açılmaması İçin Ne Yapılmalı?

Hisseli taşınmaz satın alan kişinin en başta bilmesi gereken şey şudur: Tapunun sizin adınıza geçirilmiş olması, önalım riskinin mutlaka sona erdiği anlamına gelmez. Satıştan sonra diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bu nedenle özellikle şu konuların satıştan önce değerlendirilmesi gerekir:

• Taşınmaz gerçekten paylı mülkiyete tabi mi?
• Satıcı dışında kaç paydaş var?
• Taşınmaz fiilen paylaştırılmış mı?
• Paydaşların önalım hakkından feragatine ilişkin tapu kaydı var mı?
• Satıştan sonra diğer paydaşlara noter bildirimi yapılacak mı?
• Tapudaki işlem ile gerçek işlem birbiriyle uyumlu mu?

Özellikle noter bildirimi önemlidir. Bildirim yapılmadığında üç aylık sürenin başlatılması konusunda sorun doğabilir.

Hisseli Tapu Satın Aldım, Diğer Hissedar Tapumu Elimden Alabilir mi?

Kanundaki şartlar gerçekleşmişse böyle bir ihtimal vardır. Ancak halk arasında bazen düşünüldüğü gibi diğer hissedar yalnızca tapu müdürlüğüne giderek yeni alıcının tapusunu üzerine geçiremez. Önalım hakkının dava yoluyla kullanılması gerekir.

Mahkeme öncelikle davacının gerçekten önalım hakkı sahibi olup olmadığını, satışın önalım hakkı doğurup doğurmadığını, davanın süresinde açılıp açılmadığını ve varsa fiili taksim gibi savunmaları değerlendirir.

Şartların gerçekleştiğine karar verilirse ve davacı hakimin belirlediği rayiç bedel ile gerekli tapu giderlerini süresinde yatırırsa payın davacı adına tesciline karar verilebilir.

Şufa (Önalım) Davasında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Hayır. Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmez.

Bu konuda zaman zaman tereddüt yaşanmasının sebebi, 1 Eylül 2023’ten itibaren bazı taşınmaz uyuşmazlıklarının dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olmasıdır. Ancak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, zorunlu arabuluculuğa tabi taşınmaz uyuşmazlıklarını sınırlı şekilde saymıştır. Buna göre dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olan uyuşmazlıklar; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklardır. Adalet Bakanlığının güncel yazısında da 6325 sayılı Kanun m.18/B’nin kapsamı aynı şekilde gösterilmektedir. Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davaları bu sayım içinde yer almamaktadır.

Şufa davası, ortaklığın giderilmesi davasıyla da karıştırılmamalıdır. Önalım davasında amaç paylı mülkiyeti sona erdirmek veya taşınmazı paylaştırmak değildir. Paydaşlardan birinin üçüncü kişiye sattığı payın, kanuni önalım hakkını kullanan diğer paydaş adına tescili istenir. Türk Medeni Kanunu m.732-734 uyarınca önalım hakkı üçüncü kişiye yapılan satışla kullanılabilir hâle gelir ve alıcıya karşı açılan dava ile kullanılır. Yargıtay da önalım hakkını, paylı mülkiyet ilişkisinden doğan ve üçüncü kişiye satışla kullanılabilir hâle gelen yenilik doğurucu bir hak olarak nitelendirmektedir.

Bu nedenle, sırf dava sonunda bir taşınmaz payının davacı adına tesciline karar verilecek olması, önalım davasını 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki “taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi” uyuşmazlığına dönüştürmez.

Burada 6325 sayılı Kanun’un 17/B maddesi ile 18/B maddesini de birbirinden ayırmak gerekir. 17/B maddesi, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğunu düzenlemektedir. Buna karşılık bu hüküm arabuluculuğu dava şartı hâline getirmemektedir. Türkiye Barolar Birliğinin 1 Eylül 2023 değişikliklerine ilişkin açıklamasında da 17/B kapsamındaki taşınmaz uyuşmazlıklarının “arabuluculuğa elverişli hâle getirildiği”, zorunlu arabuluculuğun ise ayrıca 18/B’de sayılan uyuşmazlıklarla sınırlı tutulduğu belirtilmektedir.

Dolayısıyla önalım uyuşmazlığında taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir ve payın devri konusunda anlaşabilirler. Ancak davacı, önalım hakkını mahkemede kullanmak istiyorsa önce arabulucuya gitmek zorunda değildir. Arabuluculuk son tutanağı sunulmadan doğrudan görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Bu ayrım süre bakımından da önemlidir. Önalım hakkı hak düşürücü sürelere tabidir ve hak TMK m.734 gereğince dava açılarak kullanılır. İhtiyari arabuluculuğa başvurulmuş olması, önalım hakkının kullanılması yerine geçmez. Bu nedenle özellikle üç aylık veya satış tarihinden başlayan azami hak düşürücü süre yaklaşmışsa, “önce arabuluculuğa gidelim” düşüncesiyle dava süresinin geçirilmemesi gerekir. Yargıtay uygulamasında da önalım hakkının alıcıya karşı ancak dava yoluyla kullanılacağı kabul edilmektedir.

Şufa Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer önemlidir. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli mahkemede açılır. Örneğin önalım konusu taşınmaz Samsun’daysa, tarafların başka şehirlerde yaşaması tek başına davanın başka şehirde açılması sonucunu doğurmaz.

Şufa Davasını Kazanınca Tapu Otomatik Olarak Geçer mi?

Mahkemenin önalım hakkının şartlarının gerçekleştiğini kabul etmesi tek başına yeterli değildir. Güncel TMK 734’e göre davacı, hakim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içerisinde yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse davacı adına tescile karar verilemez. Bedel yatırılmış ve diğer şartlar da gerçekleşmişse mahkeme tapunun iptali ile ilgili payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verebilir.

Kesin karar sonrası tapu devri için bu yazımızı da inceleyin.

Önalım Hakkıyla İlgili Anayasa Mahkemesi Ne Diyor?

Anayasa Mahkemesi önalım hakkını yalnızca sıradan bir satın alma imkanı olarak değerlendirmemektedir.

Mahkemeye göre yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğan, payın satılmasıyla kullanılabilir hale gelen ve ekonomik değer taşıyan kanuni bir haktır.

Anayasa Mahkemesi, E.2024/152, K.2025/116 sayılı kararında TMK’nın önalım hakkına ilişkin temel düzenlemelerini ayrıntılı biçimde incelemiştir. Mahkeme, önalım hakkının mülkiyet hakkıyla ilişkisini ve hem paydaşın hem de payı satın alan kişinin mülkiyet hakkı üzerindeki etkilerini değerlendirmiştir.

Bu kararın ardından kanun koyucu da 2025 sonunda önemli bir değişikliğe giderek önalım bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesini kabul etmiştir.

2026 Yılında Şufa Davalarında En Önemli Değişiklikler Nelerdir?

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun sonrasında önalım davalarında özellikle üç değişiklik öne çıkmaktadır.

Birincisi, yeni satışlar bakımından satış tarihinden başlayan azami süre iki yıldan bir yıla düşürülmüştür.

İkincisi, önalım bedeli bakımından tapuda yazılı satış bedeli esasına dayanan sistem terk edilmiş; hakimin belirleyeceği rayiç bedel esas alınmıştır.

Üçüncüsü, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da önalım hakkının kullanılamayacağı satışlar arasına alınmıştır.

Özellikle rayiç bedelle ilgili değişiklik devam eden davaları da etkilediğinden, eski tarihli bir önalım davasında dahi yalnızca dava açıldığı tarihteki mevzuata bakılarak hareket edilmemelidir.

Taşınmaz Üzerinde Bina, Duvar veya Muhdesat Bulunması Önalım Hakkını Engeller mi?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde bina, ev, depo, duvar, müştemilat veya başka bir muhdesat bulunması, tek başına yasal önalım hakkının kullanılmasına engel değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi bakımından esas olan, paylı mülkiyet ilişkisinin devam etmesi ve paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satmış olmasıdır.

Taşınmaz üzerindeki yapının belirli bir paydaş tarafından meydana getirilmiş olması da bu sonucu kendiliğinden değiştirmez. Çünkü muhdesat, kural olarak üzerinde bulunduğu araziden bağımsız ayrı bir taşınmaz mülkiyeti oluşturmaz. Tapunun beyanlar hanesinde yapının belirli bir kişiye ait olduğuna ilişkin kayıt yer alması da taşınmazdaki paylı mülkiyet ilişkisini ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 02.07.2014 tarihli, 2014/4628 E., 2014/8878 K. sayılı kararına konu taşınmaz “avlulu kargir ev” niteliğindedir ve tapunun beyanlar hanesinde taşınmaz üzerindeki evin belirli bir paydaşa ait olduğuna ilişkin kayıt yer almaktadır. Buna rağmen payın üçüncü kişiye satılması üzerine diğer paydaşın önalım hakkını kullanabileceği kabul edilmiştir. Kararda, muhdesatın arzın bütünleyici parçası olduğu ve taşınmaz payından bağımsız şekilde değerlendirilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir.

Bu nedenle, örneğin bir taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin yaptırdığı evin bulunması ve tapunun beyanlar hanesinde bu yapıya ilişkin bir muhdesat kaydına yer verilmesi, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak taşınmaz üzerindeki bina, duvar, çit veya benzeri yapılar fiilî taksim savunması bakımından önem taşıyabilir. Paydaşlar uzun yıllar önce taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş, her biri belirli bir bölümü bağımsız şekilde kullanmaya başlamış ve yapılar da bu kullanım düzenine göre meydana getirilmiş olabilir. Böyle bir durumda önalım hakkının kullanılması, somut olayın özelliklerine göre TMK m.2’deki dürüstlük kuralı yönünden ayrıca değerlendirilir.

Burada yalnızca bir evin yapılmış veya bir bölümün duvarla çevrilmiş olması yeterli değildir. Fiilî taksimden söz edilebilmesi için, özellikle davacı paydaş ile payını satan paydaşın taşınmazın belirli bölümlerini birbirlerinden ayrı ve benimsenmiş bir kullanım düzeni içerisinde kullanıp kullanmadıkları araştırılmalıdır.

Yargıtay uygulamasında da yalnız taşınmaz üzerindeki yapı ve sınır unsurlarından hareketle fiilî taksim sonucuna gidilmemekte; paydaşların hangi bölümleri ne şekilde kullandıkları, bu kullanımın ne kadar süredir devam ettiği ve taraflar arasında benimsenmiş bir paylaşım düzeninin bulunup bulunmadığı birlikte değerlendirilmektedir.

Dolayısıyla önalım davasında; “Taşınmaz üzerinde benim evim var, bu nedenle diğer paydaş önalım hakkını kullanamaz.” şeklinde genel bir savunma yeterli değildir. Yapının varlığı ancak paydaşlar arasında fiilî taksimin bulunduğunu gösteren diğer delillerle birlikte önem kazanabilir.

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise durum farklıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. maddesi gereğince bir bağımsız bölümün satılması, diğer bağımsız bölüm maliklerine kanuni önalım hakkı vermez. Buna karşılık aynı bağımsız bölüm birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde bulunuyor ve bu kişilerden biri kendi payını üçüncü kişiye satıyorsa, diğer paydaşın kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım Davasına Karşı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Önalım davasının davalısı, satın aldığı pay nedeniyle taşınmazda paydaş hâline geldiğinden, şartları varsa ayrı bir ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak ortaklığın giderilmesi isteminin, önalım davasının görüldüğü Asliye Hukuk Mahkemesinde karşı dava olarak ileri sürülmesi mümkün değildir.

Bunun sebebi iki davanın görevli mahkemelerinin farklı olmasıdır. Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası Asliye Hukuk Mahkemesinde, ortaklığın giderilmesi davası ise HMK m.4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan, Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanındaki ortaklığın giderilmesi talebi Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen önalım davasına karşı dava olarak yöneltilemez.

Bununla birlikte önalım davasının davalısı, ayrı bir dava açarak ortaklığın satış veya aynen taksim yoluyla giderilmesini talep edebilir. Bu davanın açılmış olması ise önalım hakkını ortadan kaldırmaz ve görülmekte olan önalım davasının reddedilmesini gerektirmez.

Yargıtay uygulamasında, aynı taşınmaz hakkında hem önalım hem de ortaklığın giderilmesi davası bulunması hâlinde, önalım davasının sonucu taşınmazdaki paydaşların kim olacağını ve pay oranlarını değiştirebileceğinden, önalım davasının ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 26.09.2019 tarihli, 2016/7621 E., 2019/5936 K. sayılı kararında da önalım davasının sonucunun ortaklığın giderilmesi davasını doğrudan etkileyeceği belirtilerek bu davanın sonucunun beklenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Aynı yaklaşım sonraki Yargıtay kararlarında da sürdürülmüştür.

Dolayısıyla payı satın alan kişinin; “Bana önalım davası açıldı, ben de hemen ortaklığın giderilmesi davası açıp taşınmazı sattırırım ve önalım davası sonuçsuz kalır.” şeklinde hareket etmesi önalım hakkını kendiliğinden bertaraf etmez. Ortaklığın giderilmesi davası ayrı olarak görülebilir; ancak önalım davasının sonucunun beklenmesi gündeme gelir.

Önalım Davasında Davalı Başka Bir Karşı Dava Açabilir mi?

Önalım davasında davalının ileri sürebileceği birçok husus için ayrıca karşı dava açılması gerekmez. Davanın reddine yönelik hukuki sebepler savunma olarak ileri sürülebilir.

Örneğin davalı, taşınmazda fiilî taksim bulunduğunu, davacının önalım hakkından feragat ettiğini veya somut satış bakımından bu hakkı kullanmaktan vazgeçtiğini, hak düşürücü sürenin geçtiğini, devrin gerçekte satış olmadığını, alıcının satıştan önce zaten paydaş olduğunu veya davacının satış tarihinde önalım hakkı sahibi bulunmadığını ileri sürebilir. Bu iddialar önalım davasının reddine yönelik olduğundan ayrı bir karşı dava açılması zorunlu değildir.

Buna karşılık davalı yalnızca önalım davasının reddini değil, davacı aleyhine bağımsız bir hukuki sonucun hüküm altına alınmasını istiyorsa karşı dava gündeme gelebilir. Örneğin davalının, davacının tapudaki payının hukuken geçersiz olduğunu ileri sürerek bu payın iptali ve kendi adına tescilini istemesi hâlinde, karşı davanın şartları ayrıca değerlendirilir. Böyle bir talebin hem HMK m.132’deki bağlantı koşullarını taşıması hem de asıl davanın görüldüğü mahkemenin karşı dava bakımından görevli olması gerekir.

Taşınmaz üzerindeki bina veya diğer muhdesatlar yönünden de ayrı uyuşmazlıklar çıkabilir. Yapının kim tarafından meydana getirildiği veya muhdesatın hangi paydaşa ait olduğuna ilişkin gerçek bir çekişme bulunması hâlinde muhdesatın aidiyetinin tespiti ayrıca dava konusu olabilir. Ancak muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi, tek başına önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Önalım davasında asıl olarak payın üçüncü kişiye satılıp satılmadığı, davacının önalım hakkı sahibi olup olmadığı ve varsa fiilî taksim gibi hakkın kullanılmasına engel olabilecek durumlar incelenir.

Bu nedenle önalım davasına karşı en etkili yol çoğu zaman ayrı bir karşı dava açmak değil, somut olayda önalım hakkını engelleyen veya kullanılmasını dürüstlük kuralına aykırı hâle getiren savunmayı doğru biçimde ortaya koymaktır. Fiilî taksim, hak düşürücü süre, feragat veya vazgeçme, gerçek bir satışın bulunmaması ve alıcının önceden paydaş olması bunların başında gelir.

Şufa Hakkında En Sık Sorulan Sorular

Kardeşim hisseli tarladaki payını yabancıya sattı, geri alabilir miyim?

Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise ve pay üçüncü kişiye satılmışsa, diğer şartların da bulunması halinde önalım hakkınızı kullanmanız mümkün olabilir. Ancak dava süresinin geçirilmemesi gerekir.

Hissedar bana sormadan hissesini satabilir mi?

Evet. Hissedarın payını satabilmesi için kural olarak diğer hissedarlardan izin alması gerekmez. Ancak üçüncü kişiye yapılan satış sonrasında diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir.

Şufa hakkı 3 ay mı, 1 yıl mı?

İkisi farklı süredir. Noter bildiriminin ardından üç aylık süre söz konusudur. Bunun yanında yeni düzenlemeye tabi satışlarda satış tarihinden itibaren her halükarda bir yıllık üst süre bulunmaktadır. Yani kişiye bildirimde bulunulmasa dahi satıştan itibaren 1 yıl geçtikten sonra kişi önalım hakkını kullanamayacaktır.

Eski satışlarda şufa süresi kaç yıldır?

25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda, kanundaki geçiş hükmü nedeniyle eski düzenleme uygulanmaya devam eder. Bu nedenle satış tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Şufa hakkı için ihtar çekmek yeterli mi?

Hayır. Yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Şufa davasında tapudaki satış fiyatını mı öderim?

Güncel düzenlemeye göre hayır. Dava konusu payın rayiç bedelini hakim belirler. Davacı belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içerisinde yatırır.

Hisse bağışlanmışsa şufa davası açılabilir mi?

Gerçek bir bağışta kural olarak önalım hakkı doğmaz. Ancak görünürde bağış yapılmasına rağmen gerçekte satış bulunduğu ileri sürülüyorsa işlemin gerçek niteliği ayrıca incelenebilir.

Hisse başka bir hissedara satılırsa şufa olur mu?

Kural olarak hayır. TMK 732, payın üçüncü kişiye satılmasını aramaktadır.

İcradan satılan hisseye şufa davası açılır mı?

Hayır. Cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa hakkı tapuda yazmak zorunda mı?

Yasal önalım hakkı doğrudan kanundan kaynaklandığı için hakkın doğması için ayrıca tapuya şerh edilmesi gerekmez.

Birden fazla hissedar şufa hakkını kullanmak isterse ne olur?

Birden fazla paydaşın aynı satış nedeniyle önalım hakkını kullanması mümkündür. Bu durumda satılan payın hak sahipleri arasındaki paylaşımı, paylı mülkiyet ve önalım hakkına ilişkin kurallar çerçevesinde değerlendirilir.

Sonuç: Hisseli Tapuda Satış Yapıldıysa Süreyi Kaçırmayın

Hisseli taşınmazlarda bir payın üçüncü kişiye satılması, hem diğer hissedar hem de hisseyi satın alan kişi açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Diğer hissedar açısından en büyük risk dava süresinin geçirilmesidir. Hisseyi satın alan kişi açısından ise taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve diğer paydaşların önalım hakkının bulunması göz ardı edilmemelidir.

Özellikle 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişikliklerden sonra eski internet içeriklerine dayanarak hareket edilmesi ciddi hatalara yol açabilir. Yeni düzenlemeyle azami süre yeni satışlar bakımından bir yıla indirilmiş, önalım bedelinin hakim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesi kabul edilmiş ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar önalım hakkının dışında bırakılmıştır.

Bu nedenle bir hisseli taşınmaz satılmışsa ilk olarak satış tarihi, alıcının kim olduğu, işlemin hukuki niteliği, noter bildirimi ve taşınmazdaki fiili kullanım durumu birlikte incelenmelidir.