Kiracı Nasıl Çıkartılır?

“Kiracı nasıl çıkarılır?” sorusu, kira ilişkilerinde en sık merak edilen konuların başında gelir. Ancak kiracının tahliyesi, kiraya verenin tek taraflı isteğiyle her zaman mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, ancak kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin varlığı ve çoğu durumda hukuki bir sürecin işletilmesi ile mümkündür. Bu nedenle kiracının tahliyesi, somut olayın özelliklerine göre belirlenen yasal yollar izlenerek gerçekleştirilir. Samsun kira avukatı olarak kiracı ve kiraya veren lehine yapılabilecek savunmaları değerlendiriyoruz.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı çıkarma, yani tahliye, kiracının kiralanan taşınmazdan kanunda belirtilen sebepler doğrultusunda hukuki yollarla çıkarılması sürecini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece keyfi olarak evden çıkarılamaz. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda açıkça düzenlenen tahliye sebeplerinden birine dayanması, dava veya icra takibi yoluna başvurması gerekir.

Uygulamada kiracının çıkartılabilmesi için şu hukuki sebeplere dayanılır:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt
• Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar
• Yazılı tahliye taahhütnamesi bulunması
• Ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı
• Yeniden inşa veya esaslı tadilat gerekliliği
• Kiracının sözleşmeye aykırı davranması
• 10 yıllık uzama süresinin dolması

Bu süreçlerin her biri farklı dava türleri, farklı süreler ve farklı usuller içerir.

Özellikle uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri, kiracının sözlü uyarılarla veya polis çağrılarak kiracının çıkarılabileceğinin düşünülmesidir. Oysa kiracının tahliyesi yalnızca yasal tahliye süreçlerinin işletilmesi ile gerçekleşir.

Samsun’da kiraya verenler açısından kiracı tahliye süreçlerinin doğru yürütülmesi hem zaman kaybını önlemek hem de hak kaybı yaşamamak açısından önemlidir. Bu nedenle tahliye sürecinin başından itibaren bir Samsun kira avukatı ile hareket edilmesi, ihtarname gönderilmesi, arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve tahliye davasının açılması gibi aşamaların doğru şekilde planlanmasını sağlar.

Enflasyon Nedeniyle Rayiç Kiraların Artması Geçerli Bir Tahliye Sebebi midir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin rayiç değerlerin altında kalması tek başına kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir. Yani yalnızca enflasyon nedeniyle kiraların yükselmiş olması, kiracının evden çıkarılmasını sağlamaz.

Bu durumda kiraya verenin başvurabileceği hukuki yol kira tespit davasıdır. Kira tespit davası ile kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesi talep edilir. Mahkeme, 5 yıllık kiracılıkta kira sözleşmesi ara dönemlerde güncellenmemişse emsal kira bedellerini ve taşınmazın özelliklerini inceleyerek yeni kira bedelini belirleyebilir.

Ancak bazı durumlarda kiraya veren, rayiç kira artışlarıyla birlikte farklı tahliye sebeplerine de dayanabilir. Örneğin:

• Ev sahibinin konut ihtiyacı doğmuş olabilir
• Taşınmazın yeniden inşa veya esaslı tadilat gereksinimi ortaya çıkmış olabilir
• Kiracı kira bedelini ödememiş olabilir

Bu gibi durumlarda kiraya veren hem kira alacağını talep edebilir hem de tahliye davası açabilir.

Kiracıyı Davasız Çıkarmanın Yolu Var mı?

Kiracının tahliyesi çoğu zaman mahkeme yoluyla gerçekleşse de bazı durumlarda doğrudan tahliye davası açmadan da kiracının çıkarılması mümkün olabilir. Ancak burada önemli olan nokta, kiracının hukuka aykırı şekilde zorla çıkarılamayacağıdır. Kiracı; elektrik, su kesilerek, kilit değiştirilerek ya da polis çağrılarak evden çıkarılamaz. Bu tür uygulamalar hukuka aykırı kabul edilir ve kiraya veren açısından ceza ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Bununla birlikte uygulamada kiracının dava açılmadan tahliye edilmesini sağlayan bazı hukuki yollar bulunmaktadır.

1. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Kiracı tarafından imzalanmış geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa kiraya veren, doğrudan tahliye davası açmak zorunda kalmadan icra takibi yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işlemlerini başlatabilir. Bu yöntem uygulamada kiracı tahliyesi için en hızlı hukuki yollardan biri olarak kabul edilir.

2. Kira Borcu Nedeniyle İcra Takibi

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra müdürlüğü tarafından kiracıya gönderilen ödeme emrinde genellikle 30 gün içinde borcun ödenmesi istenir.

Kiracı bu süre içerisinde borcunu ödemezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talep edilir. Bu süreç doğrudan tahliye davası açılmasına göre çoğu zaman daha hızlı sonuç verebilmektedir.

3. Tarafların Anlaşması

Uygulamada kiracı tahliyelerinin önemli bir kısmı tarafların anlaşmasıyla gerçekleşmektedir. Kiraya veren ile kiracı arasında yapılacak yazılı bir anlaşma ile kiracı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul edebilir. Bu tür anlaşmalar çoğu zaman uzun dava süreçlerinin önüne geçebilmektedir.

Tahliye Davasında Görevli Mahkeme

Kiracı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye talepleri, kira alacağına dayalı tahliye davaları ve ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.

Kiraya veren, kiracının tahliyesini talep ederken davayı kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açmak zorundadır. Bu mahkeme, kira sözleşmesinin yorumlanması, tahliye sebeplerinin değerlendirilmesi ve tahliye kararı verilmesi konusunda görevli mahkemedir.

Kiracı aleyhinde tahliye talepli icra takibi açılıp bu takip itiraza uğrarsa da itirazın iptali davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır.

Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta olduğu gibi tahliye davalarında da arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle kiraya verenin doğrudan dava açmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunması gerekir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliye davalarında yetkili mahkeme kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle tahliye davası, kiralanan konut veya işyerinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Örneğin kiralanan taşınmaz Samsun’da bulunuyorsa tahliye davasının Samsun Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekir. Bu kural, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin uyuşmazlıkla daha doğrudan bağlantılı olması nedeniyle uygulanmaktadır.

Ancak kira sözleşmelerinde bazı durumlarda yetki sözleşmesi yapılabilir. Taraflar kira sözleşmesinde farklı bir yer mahkemesini yetkili kılmış olabilirler. Bu durumda sözleşmede belirtilen mahkeme de yetkili kabul edilebilir. Bununla birlikte uygulamada çoğu tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerde açılmaktadır.

Hangi Durumlarda İcra Hukuk Mahkemesi Yetkili Olur?

Kiracı tahliyesi her zaman doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan bir dava ile yapılmaz. Bazı durumlarda kiraya veren icra takibi başlatarak kiracının tahliyesini talep edebilir ve bu süreçte görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi olur.

Özellikle aşağıdaki durumlarda kiracı tahliyesi icra hukuku yolu ile gerçekleştirilebilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibi
• Tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan tahliye takibi
• İcra takibine yapılan itirazların kaldırılması veya tahliye talebi

Bu durumlarda kiraya veren, icra müdürlüğü aracılığıyla kiracı hakkında ilamsız icra takibi başlatır. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse veya ödeme yapmazsa süreç İcra Hukuk Mahkemesine taşınır. Mahkeme, icra takibinin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirir ve gerekli şartlar oluşmuşsa kiracının tahliyesine karar verebilir.

İcra yolu ile tahliye, bazı durumlarda doğrudan açılan tahliye davalarına göre daha hızlı sonuç verebilir. Ancak icra takibinin usule uygun şekilde başlatılması, ihtar sürelerinin doğru hesaplanması ve gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davalarının süresi, davanın dayandığı tahliye sebebine ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişiklik gösterebilir. Uygulamada Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen tahliye davaları genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabilmektedir.

Tahliye davasının süresini etkileyen bazı faktörler şunlardır:

• Kiracının davaya itiraz etmesi
• Mahkemenin bilirkişi incelemesi yapması
• Tanık dinlenmesi veya ek delil sunulması
• Mahkemenin bulunduğu yerdeki dava yoğunluğu

Ayrıca tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması da zorunludur. Arabuluculuk aşaması da sürece birkaç hafta eklenmesine neden olabilir.

İcra Hukuk Mahkemesi Yoluyla Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?

Kiracının tahliyesi bazı durumlarda icra takibi yoluyla daha hızlı şekilde gerçekleştirilebilir. Özellikle kira borcu nedeniyle başlatılan icra takipleri veya tahliye taahhütnamesine dayanan takipler, doğrudan açılan tahliye davalarına göre daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir.

İcra yolu ile tahliye süreci genellikle şu aşamalardan oluşur:

1. İcra müdürlüğünde takip başlatılması
2. Kiracıya ödeme emri veya tahliye emri gönderilmesi
3. Kiracının ödeme yapmaması veya itiraz etmesi
4. İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye talep edilmesi

Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi veya borcunu ödememesi halinde tahliye süreci çoğu zaman 3 ila 6 ay içinde sonuçlanabilmektedir. Ancak kiracının itiraz etmesi veya sürecin uzaması halinde bu süre daha da artabilir.

Kiracının Boşalttığı Bilinen Ama Anahtar Teslimi Yapılmamış Eve Girilebilir mi?

Kiracının evi terk ettiği düşünülse veya evin boş olduğu bilinse bile, kiraya verenin mahkeme kararı olmadan eve girmesi hukuka uygun değildir. Kiracı tahliye edilmeden ve resmi tahliye işlemleri tamamlanmadan kiralanan taşınmaz üzerinde kiracının zilyetliği devam eder.

Bu nedenle ev sahibinin:

• Kilidi değiştirmesi
• Eşyaları dışarı çıkarması
• Evde tasarrufta bulunması hukuka aykırıdır

Mahkeme kararı veya icra müdürlüğü tarafından gerçekleştirilen tahliye işlemi olmadan kiralanan konuta girilmesi durumunda Türk Ceza Kanunu kapsamında konut dokunulmazlığının ihlali suçu gündeme gelir. Bu nedenle kiraya verenlerin kiracı tahliyesi sürecini mutlaka hukuki yollarla yürütmesi gerekir.

Hele kiracının uzun süre eve gelmediği, hapse girdiği, yurt dışında olduğuna dair duyum alıp “ev benim nasıl olsa istediğim gibi girip kortrol ederim” diyerek giren ev sahipleri konut dokunulmazlığının ihlalinden ceza almaktadır.

Kirayı Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak istemesi halinde açılan bir tahliye davasıdır. Bu dava türü Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.Kiraya verenin taşınmazı gerçekten kullanma ihtiyacı doğduğunda, kiracının tahliyesi talep edilebilir. Ancak burada en önemli husus, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Mahkemeler yalnızca kira bedelinin artırılması amacıyla veya kiracıyı çıkarmak için ileri sürülen soyut ihtiyaç iddialarını kabul etmemektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları uygulamada en sık görülen kira uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle kiraya verenin başka bir konutunun bulunmaması, mevcut konutun yetersiz olması veya taşınmazı bizzat kullanma zorunluluğunun ortaya çıkması halinde bu dava açılabilir.

İhtiyacın Samimi Olması Kriterleri Nelerdir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında mahkemeler yalnızca ihtiyacın varlığını değil, aynı zamanda samimi ve gerçek olup olmadığını da değerlendirir. Yargıtay kararlarında yerleşik olarak kabul edilen bazı kriterler bulunmaktadır.

1. Gerçek ve Zorunlu Bir İhtiyacın Bulunması

Mahkemeler, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve zorunlu olup olmadığını inceler. Örneğin kiraya verenin aynı şehirde boş durumda olan başka bir konutunun bulunması halinde ihtiyaç iddiası çoğu zaman samimi kabul edilmez.

2. İhtiyacın Süreklilik Göstermesi

İhtiyaç geçici değil, devamlılık arz eden bir ihtiyaç olmalıdır. Örneğin kısa süreli kullanım planları veya belirsiz ihtiyaç iddiaları tahliye sebebi olarak kabul edilmeyebilir.

3. Kiraya Verenin Mevcut Konut Durumu

Mahkemeler, kiraya verenin halihazırda oturduğu konutun durumunu da değerlendirir. Eğer mevcut konut yetersiz, sağlıksız veya kullanım açısından uygun değilse, ihtiyaç mevcut olduğu kabul edilir.

4. İhtiyacın Davadan Önce Ortaya Çıkması

İhtiyaç iddiasının dava açılmadan önce ortaya çıkmış olması gerekir. Davadan sonra ortaya çıkan veya sonradan oluşturulduğu izlenimi veren ihtiyaç iddiaları mahkemeler tarafından genellikle samimi bulunmaz.

5. Tahliye Sonrasında Taşınmazın Gerçekten Kullanılması

Yargıtay uygulamasına göre kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazı gerçekten kullanmalıdır. Aksi halde taşınmazın kısa süre içinde yeniden kiraya verilmesi durumunda kiracı, kiraya verene karşı tazminat talebinde bulunabilir.

Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi

Kira ilişkisi, kiraya veren ile kiracı arasında karşılıklı güven ve hukuki yükümlülüklere dayanan bir sözleşme ilişkisidir. Ancak bazı durumlarda taraflar arasında yaşanan sorunlar, kira ilişkisinin devamını fiilen imkânsız hale getirebilir. Bu tür durumlarda kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği kabul edilebilir ve tahliye talebi gündeme gelebilir.

Kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi çoğu zaman taraflar arasında sürekli tartışmalar, hakaretler, tehditler ile gündeme gelir. Özellikle taraflar arasında güven ilişkisinin tamamen ortadan kalktığı durumlarda, kira sözleşmesinin devamı pratik olarak mümkün olmayabilir.

Uygulamada mahkemeler, kira ilişkisinin gerçekten çekilmez hale gelip gelmediğini değerlendirirken olayın somut koşullarını incelemektedir. Tek başına küçük anlaşmazlıklar veya sıradan tartışmalar tahliye sebebi olarak kabul edilmez.

Taraflar Arasında Ceza Davaları veya Soruşturmalar Olması

Kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan bazı olaylar ceza hukukuna da yansıyabilir. Taraflar arasında hakaret, tehdit, darp, mala zarar verme veya benzeri suç iddiaları nedeniyle ceza soruşturması ya da ceza davası açılması mümkündür. Bu tür durumlar her zaman doğrudan tahliye sebebi oluşturmasa da, kira ilişkisinin taraflar açısından sürdürülemez hale geldiğini gösterebilir. Özellikle taraflar arasında devam eden ceza soruşturmaları veya davalar bulunması, mahkemeler tarafından kira ilişkisinin niteliği değerlendirilirken dikkate alınabilir.

Örneğin kiracının kiraya verene karşı tehdit veya saldırı içeren davranışları ya da kiraya veren ile kiracı arasında sürekli adli süreçlere konu olan ciddi çatışmalar bulunması halinde kira ilişkisinin sağlıklı şekilde devam etmesi mümkün olmayabilir.

Kiracının Başka Evinin Olması Tahliye Sebebi Midir?

Kiracının başka bir konutunun bulunması tek başına tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının başka bir ev satın alması ya da kullanımına uygun başka bir konutunun bulunması, kiraya verene doğrudan tahliye talep etme hakkı vermez. Tahliye için kanunda açıkça düzenlenmiş sebeplerin varlığı gerekir; örneğin kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, kira bedelinin ödenmemesi ya da sözleşmeye aykırı kullanım gibi durumlar bunlar arasındadır. Bu nedenle kiracının başka bir evi olsa bile, kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden biri oluşmadıkça yalnızca bu gerekçeye dayanarak kiracının tahliyesi istenemez.

Kiracının “Kirayı Sadece Devletin Belirlediği Oranda Artırırım” Demesi Kira İlişkisini Çekilmez Hale Getirir mi?

Kiracının kira artışını yalnızca kanunda öngörülen oranlar çerçevesinde yapacağını belirtmesi, tek başına kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğini gösteren bir durum olarak kabul edilmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı belirlenirken taraflar sözleşmede bir oran kararlaştırmış olsa bile, bu oran genellikle kanuni sınırlamalar ve yasal düzenlemeler çerçevesinde uygulanmaktadır.

Bu nedenle kiracının kira artışını yalnızca yasal sınırlar içinde yapacağını ifade etmesi, hukuki bir hakkın kullanılması niteliğindedir. Bu tür bir beyan, tek başına kiraya veren açısından tahliye sebebi oluşturmaz ve kira sözleşmesini çekilmez hale getiren bir davranış olarak değerlendirilmez.

Kiraya veren kira bedelinin piyasa değerinin altında kaldığını düşünüyorsa, bu durumda başvurulması gereken hukuki yol kira tespit davası açılmasıdır. Mahkeme, emsal kira bedellerini ve taşınmazın özelliklerini değerlendirerek kira bedelinin yeniden belirlenmesine karar verebilir.

Bakkaldan veya Kırtasiyeden Alınan Matbu Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Kısmı Boş Bırakılmışsa da Kira arttırılır mı?

Bakkal veya kırtasiyeden temin edilen matbu kira sözleşmelerinde kira artış oranının yazılması için ayrılan bölüm bazen boş bırakılabilmektedir. Ancak bu tür sözleşmelerin standart metinlerinde genellikle kira bedelinin her yıl ÜFE oranına göre artırılacağına ilişkin genel bir hüküm de yer alır. Bu nedenle artış oranının yazıldığı noktalı kısım doldurulmamış olsa dahi, sözleşmenin diğer hükümlerinde yer alan düzenleme gereğince kira bedelinin ÜFE oranı esas alınarak artırılacağı kabul edilir.

“Seni Dava Edeceğim” Demek Tehdit Sayılır mı?

Taraflar arasında yaşanan kira uyuşmazlıklarında zaman zaman “seni dava edeceğim” şeklinde ifadeler kullanılabilmektedir. Ancak hukuki açıdan bu tür bir ifade, kural olarak tehdit suçu kapsamında değerlendirilmez.

Bir kişinin hukuki yollara başvuracağını söylemesi, temel olarak anayasal bir hak olan dava açma hakkının kullanılacağını ifade eder. Bu nedenle yalnızca dava açılacağını söylemek, tek başına hukuka aykırı bir tehdit olarak kabul edilmez.

Tehdit suçunun oluşabilmesi için karşı tarafa haksız bir zarar verileceğinin bildirilmesi gerekir. Örneğin kişinin canına, malına veya yakınlarına yönelik zarar verme tehdidi içeren ifadeler farklı şekilde değerlendirilir.

Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası

Kira sözleşmesinden doğan en temel yükümlülüklerden biri, kiracının kira bedelini zamanında ödemesidir. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren, hem kira alacağının tahsilini talep edebilir hem de kiracının tahliyesini isteyebilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndererek ödeme için süre tanıyabilir veya doğrudan icra takibi başlatabilir. İcra takibi kapsamında kiracıya gönderilen ödeme emrinde genellikle 30 gün içinde kira borcunun ödenmesi talep edilir.

Kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemezse kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olması durumunda da kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olur.

Kiranın ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye süreçleri uygulamada genellikle icra takibi yoluyla yürütülmektedir. Ancak sürecin usulüne uygun şekilde başlatılması ve gerekli sürelerin doğru hesaplanması oldukça önemlidir. Aksi halde tahliye talebi reddedilebilir veya süreç uzayabilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Süre Bitince Kira İlişkisi Sona Erer mi?

Kira hukukunda en sık karşılaşılan yanlış bilgilerden biri, kira sözleşmesinde yazan sürenin dolmasıyla kiracının otomatik olarak taşınmazdan çıkmak zorunda olduğu düşüncesidir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süreli kira sözleşmesi sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Sözleşme, aynı şartlarla birer yıllık dönemler halinde otomatik olarak uzar.

Bu noktada önemli olan husus, sözleşmeyi sona erdirme hakkının kural olarak kiracıya ait olmasıdır. Kiracı, kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracının tahliyesini talep edemez. Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda düzenlenen özel tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir.

^{1 yıllık kira sözleşmeleri kiracıya 12 yıl oturma hakkı verir.}

Kiracının 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi her yıl otomatik olarak uzasa da bu durum sınırsız değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süreli kira sözleşmesinde ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama dönemleri toplamda 10 yılı geçerse, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olur.

Başka bir ifadeyle örneğin 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa sözleşme her yıl uzar ve kiracı 10 yıllık uzama süresi boyunca kiralananda kalmaya devam edebilir. Bu durumda kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

1 yıllık kira sözleşmesi ile giren kiracı kirayı ödediği müddetçe 12 yıl taşınmazda oturabilri.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiraya veren, belirli sürelere uymak kaydıyla herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Süreler

Kira Sözleşmesinin Türü	Süre Hesabı	İhtar Süresi	Tahliye Davası
Belirli süreli kira sözleşmesi	Sözleşmede belirlenen sürenin bitiminden sonra başlayan uzama dönemlerinin 10 yılı doldurması gerekir	Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirim yapılmalıdır	Bildirim yapılan kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir
Belirsiz süreli kira sözleşmesi	Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi gerekir	Her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılmalıdır	Bildirim yapılan kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Bildirim (İhtarname)

10 yıllık kiracının tahliyesi için gönderilecek ihtarnamede:

• Kira ilişkisinin süresi açıkça belirtilmeli
• Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine dayanıldığı ifade edilmeli
• Kiralananın belirli bir tarihte tahliye edilmesi talep edilmelidir
• İhtarname genellikle noter aracılığıyla gönderilmektedir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi halinde kiraya veren, belirli şartların oluşması durumunda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma hakkına sahip olur. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtara sebep olması, kiraya verene tahliye davası açma imkânı tanımaktadır.

Haklı ihtarın oluşabilmesi için kiracının kira borcunu zamanında ödememesi ve bu nedenle kiraya veren tarafından yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Kiracı daha sonra borcunu ödemiş olsa bile, ihtarın haklı olması durumunda bu ihtar geçerliliğini korur. Geç ödeme kendi baaşına tahliye sebebi değildir. İhtar gönderilmesi şarttır.

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın gerçekleşmesi halinde kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Mahkeme, ihtarların haklı olup olmadığını ve kira borcunun gerçekten zamanında ödenip ödenmediğini inceleyerek karar verir.

Yargıtay 6. HD E. 2016/51 2016/5316 K “İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz”

Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesi kapsamında kiralananı sözleşmeye ve kullanım amacına uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Kiracının sözleşmeye aykırı davranması durumunda kiraya veren, belirli şartların oluşması halinde tahliye talebinde bulunabilir.

Akde aykırılık halleri uygulamada farklı şekillerde ortaya çıkabilir. Örneğin:

• Kiralananın sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanılması
• Kiralananın izinsiz olarak başkasına devredilmesi veya alt kiraya verilmesi
• Kiralanana zarar verilmesi
• Ortak kullanım alanlarının kötüye kullanılması

Bu tür durumlarda kiraya veren öncelikle kiracıya yazılı ihtar göndererek sözleşmeye aykırı davranışın giderilmesini talep edebilir. İhtarda kiracıya 30 gün süre verilmelidir akis halde ihtar geçersiz olur. Kiracı bu ihtara rağmen aykırılığı gidermediği takdirde kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kiralananın İmar ve İnşası Sebebiyle Kiracı Çıkarma

Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı şekilde onarılması veya imar çalışmaları kapsamında yıkılması gerektiği durumlarda, kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmazın esaslı şekilde yenilenmesi veya yeniden yapılması zorunlu ise kiraya veren tahliye davası açabilir.

Bu tür davalarda en önemli husus, yapılacak inşaat veya tadilatın kiralananın kullanımını imkânsız hale getirecek nitelikte olmasıdır. Basit onarımlar veya küçük tadilatlar tahliye sebebi olarak kabul edilmez.

Mahkemeler genellikle şu hususları değerlendirir:

• Yapılacak tadilatın kapsamı
• İnşaatın zorunlu olup olmadığı
• Kiralananın kullanımının gerçekten mümkün olup olmadığı

Kiralananın imar ve inşası nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanması da mümkün değildir. Aksi durumda kiraya veren tazminat sorumluluğu ile karşı karşıya kalabilir.

Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının kiralananı kullanırken komşulara ve çevreye zarar vermemesi, gürültü veya benzeri davranışlarla diğer kişileri rahatsız etmemesi gerekir. Kiracının davranışlarının komşuların huzurunu ciddi şekilde bozması halinde kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Komşuların rahatsız edilmesi şu durumlarda ortaya çıkabilir:

• Sürekli ve aşırı gürültü yapılması
• Ortak yaşam kurallarına aykırı davranışlar
• Apartman düzenini bozacak şekilde hareket edilmesi
• Komşulara karşı hakaret veya saldırı gibi davranışlar

Bu tür durumlarda kiraya veren genellikle kiracıya yazılı ihtar göndererek davranışlarını düzeltmesini talep eder. Kiracı ihtara rağmen aynı davranışlara devam ederse tahliye davası açılması mümkündür.

Mahkemeler bu tür davalarda tanık beyanları, apartman yönetimi tutanakları veya komşuların şikayetlerini dikkate alarak değerlendirme yapmaktadır.

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiracının serbest iradesiyle ve kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmiş olması gerekir.

Uygulamada bazı durumlarda kiracının tahliye taahhüdüne boş olarak imza attığı, daha sonra ise tarih veya diğer bilgilerin kiraya veren tarafından doldurulduğu iddia edilmektedir. Eğer kiracı tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalatıldığını ve sonradan doldurulduğunu ispat edebilirse, bu durumda taahhütnamenin geçerliliği tartışmalı hale gelir.

Mahkemeler bu tür uyuşmazlıklarda:

• Taahhütnamenin ne zaman düzenlendiğini
• Kiracının iradesinin serbest olup olmadığını
• Belgenin sonradan doldurulup doldurulmadığını ıspatlamalıdır

Tahliye Taahhüdü Veren Kiracının Eşi İtiraz Ederse Tahliye Durur mu?

Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğinde olabilir. Aile konutu nitaliğindeki kiralanan için eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü yeterli olmayığ eşinin de onayı gerekmektedir. Bu nedenle itiraz edilebilecektir..

Tahliye Taahhüdü Nasıl İcraya Konur?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Bu belge, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde ilamsız icra takibi yoluyla icraya konulabilir.

Tahliye taahhüdünün icra süreci genel olarak şu şekilde işler:

1. İcra Dairesine Başvuru:
   Kiraya veren, tahliye taahhüdünü, kiracının kayıtlı adresinin bulunduğu icra dairesine sunar.
2. İcra Takibi Başlatma:
   İcra dairesi, taahhütnameyi inceleyerek icra takibini başlatır. Taahhütname, kiracı lehine herhangi bir itiraz veya geçersizlik iddiası yoksa icra emri düzenlenir.
3. Kiracının Ödeme veya Tahliye Süresi:
   İcra emrinde kiracıya genellikle 7 gün içinde tahliye talep edilir. Kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra müdürlüğü tarafından zorla tahliye işlemi uygulanabilir. Mahkeme Süreci (İtiraz Durumunda):
   Kiracı icra takibine itiraz ederse, süreç mahkemeye intikal eder ve tahliye kararı ancak mahkeme onayı ile uygulanabilir.

Tahliye Taahhüdünde Hak Düşürücü Süre

Tahliye taahhütnameleri hak düşürücü süreye tabidir. Bu süre, kiraya verenin tahliye hakkını kullanabileceği azami süreyi ifade eder.

• Tahliye taahhüdü taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya konulması gerekir.
• 1 ay içinde icraya konulmayan tahliye taahhüdü, hak düşürücü süre dolduğundan dolayı geçerliliğini kaybeder.
• Bu süre, tahliye taahhüdünün kiracıya tebliğ edildiği veya kiracının bildiği tarih esas alınarak hesaplanır.

Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Sahip Tahliye Talep Edebilir mi?

Kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malik, taşınmazı kendi, eşi, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı bulunuyorsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda izlenecek prosedür şu şekildedir:

1. İhtar Gönderme:
   Yeni ev sahibi, kiracıya 1 ay içinde yazılı ihtar gönderir. İhtar, kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmasını talep eder.
2. Süre Verme:
   İhtar, kiracıya taşınmazı boşaltması için 6 ay tanınır.
3. Tahliye Davası Açılması:
   6 ay bittiği anda dava açılabileceği gibi sözleşme süresinin sonuna kadar dava açılabilir. Yani 6 ay bitiminden kira sözleşmesinin imzalandığı ay ve güne kadar süre vardır.

Kiracı Ev Satışına Engel Olabilir mi?

Kiracı, kiralanan taşınmazın satışını engelleyemez. Kiraya veren, taşınmazı üçüncü kişiye satabilir. Kiracıya evi satın almayı teklif etme mecburiyeti yoktur.

Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ediyorsa aşağıdaki durumlar önemlidir:

• Eğer yeni malik, aynı mahallede veya bölgede başka bir konuta sahipse, mahkeme ihtiyacın samimi olduğuna kanaat getirmeyebilir.
• Mahkeme, taşınmazın boşaltılması talebini incelerken ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini değerlendirir.
• Bu nedenle kiracı, yeni malik ile aynı bölgede başka bir konut bulunması durumunda, tahliyeyi engelleyebilir veya tahliye davası olumsuz sonuçlanabilir.

Kiracının Ön Alım Hakkı Var mı?

Kiracının önalım hakkı (medeni kanun veya kira sözleşmesine göre) yalnızca taşınmazın satışı sırasında sözleşmede öngörülmüşse geçerlidir. Eğer kira sözleşmesinde önalım hakkı yoksa kiracı bu hakka dayanarak satışa müdahale edemez.Ancak sözleşmede önalım hakkı bulunuyorsa, kiracıya satış teklif edilmeden veya sözleşme bedeli bildirilmeden satış yapılamaz. Bu durumda kiracı, önalım hakkını kullanarak satışı durdurabilir veya satın alabilir.

Kiracılı Ev Beğenenle Neleri Göz Önüne Almalıdır?

Kiracılı bir taşınmaz alacak kişiler için bazı önemli tavsiyeler şunlardır:

1. Kiracının Varlığını Kabul Ederek Satın Alma:
   Eğer mevcut kiracıyı çıkarma imkânı belirsizse, evi satın alırken kiracının varlığı ve evde oturmaya devam edeceği kabul edilmelidir.
2. İhtiyacın Samimiyetini Değerlendirme:
   Yeni malik, aynı mahallede başka bir konutu varsa ve tahliye talebinde bulunacaksa, mahkeme ihtiyacın samimi olduğuna ikna olmayabilir. Bu durumda tahliye süreci başarısız olur. Evi yatırım için almak isteyenler bunu göz önünde bulundurmalıdır.

Kira Arabuluculuk Faaliyeti Zorunlu Mu?

Artık kiralarla ilgili bazı uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale geldi. Yani tahliye, kira artışı veya sözleşmenin sona erdirilmesi gibi konularda dava açmadan önce, tarafların arabuluculuk merkezine gidip anlaşmayı denemesi gerekiyor. Buradaki amaç, tarafların mahkemeye taşımadan sorunlarını çözebilmesi.

Kiracı İstediğim Zammı Yapmazsa Tahliye Edebilir Miyim?

Kiracınız kira zammını kabul etmese bile bu durum tahliye hakkı vermez. Tahliye isteyebilmek için kanunda öngörülen nedenlerden birinin olması gerekmektedir.

Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Uygulamada sık karşılaşılan durumlardan biri de kiracının yazılı bir kira sözleşmesi olmadan taşınmazda oturmasıdır. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olmaması, ortada bir kira ilişkisinin bulunmadığı anlamına gelmez. Kiracı uzun süredir evde oturuyor ve kira bedeli ödüyorsa, taraflar arasında fiili bir kira ilişkisi oluştuğu kabul edilir.

Bu durumda kiraya veren, kiracıyı doğrudan çıkaramaz. Aynı yazılı sözleşmenin var olduğu durumlardaki gibi süreçlerle tahliye süreci işletilir. Kira sözleşmesi yok veya kayıp diye kiracı işgalci durumuna düşürülemez.

Mahkeme, kira ilişkisinin varlığını kira ödemeleri, banka kayıtları, tanık anlatımları veya benzeri delillerle değerlendirir.

Polisle Kiracı Çıkarma Mümkün mü?

Kiraya verenlerin en sık sorduğu sorulardan biri kiracının polis çağrılarak evden çıkarılıp çıkarılamayacağıdır. Hukuken bu mümkün değildir. Kiracı taşınmazda oturduğu sürece, kira ilişkisi sona ermiş olsa bile evden çıkarılması ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilen tahliye işlemi ile mümkündür.

Polis, kira uyuşmazlıklarında doğrudan müdahale eden bir makam değildir. Bu nedenle kiracıyı zorla evden çıkarmaya çalışmak, kilit değiştirmek veya eşyalarını dışarı çıkarmak hukuka aykırı kabul edilir. Böyle bir davranış, bazı durumlarda konut dokunulmazlığının ihlali gibi hukuki ve cezai sorumluluklara da yol açabilir.Bu nedenle kiracıyla yaşanan sorun ne kadar büyük olursa olsun, tahliye işleminin mutlaka hukuki süreçler üzerinden yürütülmesi gerekir.

Kira Davası Ne Kadar Sürer?

Süreyi belirleyen en önemli unsurlardan biri, davanın ilk derece mahkemesinde kesinleşip kesinleşmeyeceği ya da kararın üst mahkemelere taşınıp taşınmayacağıdır. Bu noktada belirleyici olan husus ise davanın değeri, yani yıllık toplam kira bedelidir.

2026 yılı için yargıda uygulanan parasal sınırlar dikkate alındığında, bir davanın istinaf veya temyiz incelemesine gidip gitmeyeceği bu değer üzerinden belirlenir.

Eğer davanın değeri, yani yıllık kira bedeli 2026 yılı için belirlenen istinaf sınırının olan 50.000 liranın altında kalıyorsa, verilen karar kesin nitelikte olur. Bu durumda dosya bölge adliye mahkemesine gönderilmez ve karar ilk derece mahkemesinde kesinleşir. Örneğin aylık kira bedelinin düşük olduğu bir kira ilişkisinde, yıllık kira toplamı bu sınırın altında kalıyorsa dava yalnızca sulh hukuk mahkemesinde görülür ve verilen karar doğrudan kesinleşir.

Yıllık kira bedelinin istinaf sınırının üzerinde olması halinde ise karar bölge adliye mahkemesine götürülebilir. Bu durumda dosya önce sulh hukuk mahkemesinde görülür, ardından istinaf incelemesi için bölge adliye mahkemesine gönderilir. Bölge adliye mahkemesinin verdiği karar çoğu kira davasında kesin nitelikte olur.

Ancak dava değeri 2026 yılı için belirlenen 680.000 liralık temyiz sınırını da aşıyorsa, bu durumda bölge adliye mahkemesinin kararına karşı Yargıtay’a başvurma imkânı da doğar. Böyle bir durumda dosya sulh hukuk mahkemesi, bölge adliye mahkemesi ve Yargıtay olmak üzere üç farklı aşamadan geçer.