Kiracı Kirayı Geç Ödüyorsa Tahliye İçin Ne Yapılmalıdır

Kiracının kira bedelini ay içinde herhangi bir tarihte ödemesi, her zaman düzenli ödeme yaptığı anlamına gelmez. Kira sözleşmesinde taraflar kira bedelinin hangi tarihte ödeneceğini kararlaştırmışsa, önemli olan bu tarihe uyulup uyulmadığıdır.

Örneğin kira sözleşmesinde her ayın 5’inde ödeneceği yazan bir kira bedelinin sürekli olarak ayın 20’sinde veya 25’inde yatırılması, kiracının kira borcunu geç ifa ettiği anlamına gelir.

Uygulamada birçok kiraya veren, “nasıl olsa ay içinde ödüyor” düşüncesiyle uzun süre beklemektedir. Ancak sürekli geç ödeme yapan kiracı bakımından bu durum ileride tahliye sebebi oluşturabilir.

Kiracının Kirayı Geç Ödemesi Tahliye Sebebi Olur mu?

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi tek başına doğrudan tahliye sonucu doğurmaz. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracının kira borcunu ödeme alışkanlığını dikkate alan özel bir düzenleme getirmiştir.

Kiracı aynı kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödemez ve kiraya veren tarafından iki ayrı haklı ihtara maruz kalırsa, kiraya veren kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir.

Buradaki önemli nokta şudur: Kiracının sadece geç ödeme yapması değil, bu gecikmeler nedeniyle usulüne uygun şekilde ihtar gönderilmiş olması gerekir.

İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar, kiracının aynı kira yılı içerisinde iki ayrı kira borcunu zamanında ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından gönderilen iki ayrı yazılı ihtardır.

Burada amaç yalnızca kiracıya “borcunu öde” demek değildir. Kanun, kiraya verene belirli şartlarla kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanımaktadır.

Örneğin kira başlangıç tarihi 1 Haziran olan bir sözleşmede, 1 Haziran 2025 – 31 Mayıs 2026 kira dönemi içerisinde kiracı iki farklı ayın kirasını geç öder ve bu nedenle iki ayrı haklı ihtar gönderilirse, kiraya veren yeni kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kirayı Sonradan Ödemek Kiracıyı Kurtarır mı?

Kiracının kira borcunu sonradan ödemesi, ihtarı geçersiz hâle getirmez.

Burada önemli olan ödeme tarihidir.

Kiracı, ihtar kendisine ulaşmadan önce kira borcunu tamamen ödemişse, gönderilen ihtarın haklı ihtar niteliği tartışmalı hâle gelir.

Örneğin kiraya veren 5 Ocak tarihinde noter aracılığıyla ihtar göndermiş, kiracı 6 Ocak tarihinde ödeme yapmış, ancak ihtar kiracıya 8 Ocak tarihinde ulaşmışsa burada ödeme ihtardan önce gerçekleşmiştir. Bu durumda ihtarın haklı olup olmadığı ödeme ve tebliğ tarihleri dikkate alınarak değerlendirilir.

Ancak kiracı ödeme yapmadığı hâlde ihtar gönderilmiş ve daha sonra ödeme yapmışsa, ihtar geçerli olabilir.

Bu nedenle özellikle noter, PTT, UETS veya KEP üzerinden yapılan bildirimlerde tarihlerin doğru takip edilmesi önemlidir.

İhtar Nasıl Gönderilmelidir?

İki haklı ihtara dayanılabilmesi için ihtarın yazılı olması gerekir.

Uygulamada yapılması gereken noter aracılığıyla ihtarname göndermektir.

Ancak telefonla yapılan uyarılar, kapıya giderek söylenen sözler veya mesajlaşmalar iki haklı ihtar şartını yerine getirmez.

Noter ihtarlarında gönderim tarihi, düzenleme tarihi ve tebliğ süreci kayıt altına alınır.

Noterin gönderdiği tebligatın iletim saati de ptt kayıtlı gönderi takip sayfasında tespit edilebilmektedir

Bu nedenle “ben kiracıya söyledim, ödemedi” şeklindeki sözlü uyarılar yerine ispatlanabilir yöntemler tercih edilmelidir.

Haklı İhtarın Geçerli Olması İçin Nelere Dikkat Edilir?

Bir ihtarın haklı kabul edilebilmesi için öncelikle hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği veya geç ödendiği açıkça belirtilmelidir.

İhtarın hangi kira borcuna ilişkin olduğu anlaşılmalıdır. Aynı kira yılı içinde iki ayrı ihtarın bulunması gerekir ve bu ihtarlar farklı aylara ilişkin olmalıdır.

iki aydır kirayı ödemeyen kiracı için tek ihtar gönderilmesi tahliye davası için yeterli zemini sağlamaz.

Ayrıca kira bedelinin ödeme zamanının geçmiş olması gerekir. Henüz ödeme günü gelmeden gönderilen ihtar haklı ihtar niteliği taşımaz.

Kira sözleşmesinde ödeme gününün açıkça yazılması bu nedenle önemlidir.

Kiranın Elden Ödenmesi Sorun Yaratır mı?

Kira ödemelerinde banka yolunun tercih edilmesi hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemlidir.

Elden yapılan ödemelerde ileride “ödendi mi, ne zaman ödendi?” tartışması çıkabilir. Banka üzerinden yapılan ödemelerde ise tarih ve tutar kayıt altında olduğundan ispat kolaylaşır.

Özellikle iki haklı ihtar veya tahliye davası gündeme geldiğinde ödeme tarihleri büyük önem taşır.

İki Haklı İhtar Yerine Tahliye Talepli İcra Takibi Yapılabilir mi?

Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği başka bir yol da tahliye talepli icra takibidir.

Bu yöntemde kiracıya icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilir ve kira borcunu ödemesi için kanuni süre verilir.

Kiracı kendisine yapılan tebligattan sonra borcunu 30 gün boyunca ödemezse kiraya veren tahliye sürecini devam ettirebilir.

Burada önemli olan nokta, kiracının ödeme yapıp yapmadığı kadar, ödemenin ne zaman yapıldığıdır.

Kiracı süresi içinde borcunu öderse o takip bakımından tahliye engellenebilir. Ancak bu takip, şartları oluştuğunda ileride iki haklı ihtar hesabında önem taşır.

Mesela kiracı önce takibe maruz kaldı, takibi ödedi sonra da aynı kira yılı içinde bir de haklı ihtara maruz kaldıysa tahliye davası açılabilir.

Kira Dönemi Nasıl Hesaplanır?

İki haklı ihtarda en çok karıştırılan konulardan biri kira dönemidir.

Kira dönemi takvim yılı değildir. Yani 1 Ocak – 31 Aralık şeklinde hesaplanmaz.

Kira dönemi, kira sözleşmesinin başladığı tarihe göre belirlenir.

Örneğin kira sözleşmesi 15 Mart 2024 tarihinde başlamışsa, kira dönemi 15 Mart 2024 tarihinde başlar ve 14 Mart 2025 tarihinde sona erer. Yeni kira dönemi 15 Mart 2025 tarihinde başlar.

Sözleşmenin her yıl uzaması bu tarihi değiştirmez.

Ara Dönemde Yeni Sözleşme Yapılırsa Kira Dönemi Değişir mi?

Tarafların yalnızca kira bedelini artırması veya mevcut sözleşmeye devam etmesi kira dönemini değiştirmez.

Ancak taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmış ve yeni bir başlangıç tarihi belirlemişse durum farklıdır.

Yeni sözleşmeyle yeni kira dönemi başlamışsa, önceki kira döneminde gönderilen ihtarlar yeni dönem bakımından dikkate alınmayabilir.

Bu nedenle iki haklı ihtar hesabında önce sözleşmenin hangi tarihte başladığı ve hangi kira döneminin içinde bulunulduğu belirlenmelidir.